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Articolo 37 Legge equo canone

(L. 27 luglio 1978, n. 392)

[Aggiornato al 28/02/2021]

Successione nel contratto

Dispositivo dell'art. 37 Legge equo canone

In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne l'attività.

In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell'immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all'altro coniuge prima della separazione legale o consensuale ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio.

Se l'immobile è adibito all'uso di più professionisti, artigiani o commercianti e uno solo di essi è titolare del contratto, in caso di morte gli succedono nel contratto, in concorso con gli aventi diritto di cui ai commi precedenti, gli altri professionisti, artigiani o commercianti.

Nelle ipotesi di recesso del titolare del contratto, succedono nello stesso gli altri professionisti, artigiani o commercianti. In tal caso il locatore può opporsi alla successione nel contratto, per gravi motivi, con le modalità di cui all'articolo precedente.

Spiegazione dell'art. 37 Legge equo canone

La successione nel contratto di locazione in caso di morte del conduttore viene ricondotta dalla dottrina all’interno del novero delle cosiddette “successioni anomale ex lege”. Tali successioni vengono definite "anomale" poiché derogano, in quanto tali, all’ordinaria disciplina delle successioni, in virtù della quale tutti gli eredi del de cuius dovrebbero subentrare nella sue posizioni contrattuali. Viene derogato, in altre parole, il “principio di unità della successione”.
Mentre per quanto riguarda l’analoga disciplina della successione nel contratto di locazione ad uso abitativo (art. 6 della l. equo canone), l’esigenza avuta di mira dal legislatore è quella di tutelare soggetti considerati deboli, che potrebbero subire un grave pregiudizio in seguito alla cessazione del rapporto di locazione, nel caso della successione nel contratto di locazione commerciale, la finalità della norma è quella di garantire la prosecuzione dell’attività commerciale iniziata dal conduttore.
In particolare, la giurisprudenza ritiene che legittimati a subentrare nel contratto di locazione stipulato dal de cuius siano tutti coloro che ne abbiano diritto sulla base del disposto normativo, a prescindere poi da una effettiva continuazione dell’attività d’impresa da parte loro. Basta, in altre parole, una “potenzialità” della continuazione dell’attività di impresa.
Più nello specifico, legittimati a proseguire l’attività commerciale posta in essere dal conduttore defunto possono essere coloro che siano stati autorizzati a proseguire l’attività aziendale per atto tra vivi oppure mortis causa. Nel primo caso si tratta di individuare gli altri soci superstiti o i cessionari dell’azienda subentrati in seguito a negozio con riserva di usufrutto a favore del cedente. Nel secondo caso, legittimati saranno i legatari dell’azienda o gli eredi assegnatari della stessa.
Nel caso di separazione o divorzio, il rapporto può proseguire in capo al coniuge che era stato autorizzato a proseguire l’attività svolta in precedenza e la prova di tale autorizzazione si ritiene che possa essere data con qualsiasi mezzo.
Infine, il terzo comma disciplina l’ipotesi della successione, nel caso di morte del conduttore, degli altri utilizzatori dell’immobile, ovvero dei professionisti, artigiani o commercianti che non erano però titolari del contratto di locazione. L’uso plurimo dell’immobile doveva già essere stato previsto fin dall’inizio nel contratto di locazione, o autorizzato successivamente dal titolare del contratto, non rilevando la mera occupazione di fatto.
Nel caso di recesso del conduttore, poi, si applicherà una disciplina analoga a quella appena descritta der il caso di couso dell’immobile da parte di più professionisti. Diversamente rispetto alla prima ipotesi, tuttavia, il locatore sarà legittimato a proporre opposizione per gravi motivi riguardanti la persona del subentrante.

Rel. ministeriale L. 392/1978

(Relazione ministeriale L. 392/1978)

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L’articolo disciplina i casi di successione nel contratto. Con riferimento al primo comma, la dottrina si è chiesta quali siano, in concreto, coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore all’apertura della successione, hanno diritto a continuare l’attività del conduttore defunto. Anche richiamando l’elaborazione giurisprudenziale formatasi in sede di applicazione del quarto comma dell'art. 1 della L. 23 maggio 1950, n. 253, è stato detto che tali soggetti succedono al conduttore nel rapporto locatizio senza alcun ordine di precedenza fra loro, ma per diritto proprio ed autonomo che trae origine e titolo dalla legge, sicché il godimento dell’immobile, per la prosecuzione dell’attività del defunto, spetta a tutti e a ciascuno di essi, in parità di grado.
È stato ricordato che il contratto di locazione, di per sè, non può formare oggetto di successione, per atto inter vivos (fra il conduttore e il terzo) o per testamento o per successione legittima, e che, pertanto, la titolarità del rapporto locatizio non può essere trasferita ex lege soltanto in capo a coloro che hanno diritto di continuare nell’attività del conduttore defunto. L’ipotesi che realizza questa condizione è quella della successione nell’azienda, sia che precedentemente il successore o i successori avessero già fatto parte di essa, sia che la partecipazione, per effetto della successione, si realizzi interamente ex novo.
Oltre alla successione testamentaria o legittima nell’azienda e, quindi, nel rapporto di locazione, sono stati individuati altri casi di applicabilità della norma: quello di una società di fatto formatasi fra il conduttore, poi defunto, ed i soci superstiti; quello di una cointestazione al defunto e ai superstiti della titolarità della licenza di esercizio; quello di una cessione dell’azienda, ad esecuzione differita nel tempo, quando il termine scada dopo la morte del cedente; quello di un’impresa familiare, ai sensi dell’art. 230 bis codice civile.

Massime relative all'art. 37 Legge equo canone

Cass. civ. n. 13317/2015

In tema di locazioni non abitative, i commi terzo e quarto dell’art. 37 legge 27 luglio 1978 n. 392 che - con riguardo agli immobili adibiti all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti - disciplinano, nel caso di morte o di recesso dell’unico titolare della locazione, la successione nel contratto degli altri, presuppongono che l’uso plurimo sia stato previsto contrattualmente o anche successivamente consentito dal locatore, sicché ove la destinazione dell’immobile in favore di più soggetti non sia stata prevista nel contratto stipulato dal locatore con uno soltanto di questi, l’eventuale occupazione di fatto dell’immobile da parte degli altri non li legittima a subentrare nel contratto.

Cass. civ. n. 2674/1999

Non viola l’obbligo di cui all’art. 37 della legge 27 luglio 1978, n. 392 il locatore che avendo ottenuto il rilascio dell’immobile per la dichiarata intenzione, ai sensi dell’art. 29 della stessa legge, di adibirlo ad esposizione e vendita, l’abbia adibito a magazzino e deposito della merce oggetto del suo commercio, trattandosi di attività strumentale e integrativa di quella, unitaria e complessiva, di impresa, e a questa correlata, ancorché effettuata in uno spazio diverso, e pertanto la coincidenza tra il motivo per cui è stata chiesta la disdetta del contratto di locazione e la concreta utilizzazione dell’immobile è da intendere in senso sostanziale.

Cass. civ. n. 1359/1994

In caso di morte del conduttore di immobile destinato per uno degli usi previsti dall’art. 27 della legge sull’equo canone, subentrano nel rapporto, ai sensi dell’art. 37 della medesima legge, coloro che per successione o per precedente rapporto (risultante da data certa anteriore all’apertura della successione), hanno diritto di continuare l’attività, senza necessità che questa sia anche direttamente esercitata dall’avente diritto ovvero da colui che anche in base a legittima aspettativa ne abbia titolo, perché questo ulteriore requisito, espressamente richiesto dalle precedenti analoghe disposizioni degli artt. 1, quarto comma, della L. n. 253 del 1950 e 2 bis, della L. n. 351 del 1974, relativa alle locazioni soggette al regime di proroga, non è stato più indicato dal legislatore nell’art. 37 sopra citato.

Cass. civ. n. 11888/1993

In materia di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo, l’art. 37 della legge n. 392 del 1978, prevedendo, per il caso di morte del conduttore, che succedano nel contratto coloro che, iure haereditario o per atto di data anteriore all’apertura della successione, «hanno diritto a continuare» l’attività del dante causa, condiziona, con disposizione innovativa rispetto a quella dell’art. 1 della legge n. 253 del 1950, la prosecuzione del rapporto locatizio alla sola titolarità astratta del diritto alla continuazione di tale attività, senza richiedere anche il fatto materiale della continuazione stessa.

Cass. civ. n. 6129/1993

L’opposizione del locatore alla successione prevista, nel caso di recesso del conduttore di contratto di locazione per uso non abitativo, dall’art. 37 ultimo comma della legge sull’equo canone, in favore dei professionisti, artigiani o commercianti che con il titolare del contratto utilizzano l’immobile, deve essere fondata, a pari dell’opposizione in caso di cessione del contratto e di sublocazione previsto dal precedente art. 36, su gravi motivi riferiti alla persona del successore e non del locatore. Tale opposizione va espressa con lettera raccomandata, con avviso di ricevimento, entro trenta giorni dalla comunicazione del professionista, artigiano o commerciante che vuole subentrare nel rapporto, perché tale requisito di forma deve ritenersi implicitamente richiesto dalla stessa disposizione che, ai sensi dell’art. 36 comma primo della legge sull’equo canone, richiamato dall’art. 37 ultimo comma della stessa legge, lo prescrive espressamente per la comunicazione al locatore della volontà di subentrare nel rapporto da parte dell’avente diritto.

Cass. civ. n. 790/1992

Con riguardo ai contratti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, gli artt. 36 e 37, terzo comma, L. 27 luglio 1978, n. 392, i quali prevedono ipotesi di continuazione del rapporto con soggetto diverso dall’originario conduttore, con riferimento, rispettivamente, alla locazione inerente all’esercizio di azienda ed alla locazione inerente all’esercizio di attività professionale, artigianale o commerciale, non trovano applicazione, per difetto dei relativi presupposti soggettivi, nella locazione conclusa con un ente pubblico non economico (nella specie, ENAPI) in veste di conduttore. L’applicabilità di tali norme, peraltro, non può essere fondata sull’art. 42 di detta legge, nella parte in cui, per i contratti stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, rende inoperanti, con il richiamo all’art. 41, le disposizioni degli artt. 38, 39 e 40, atteso che siffatta esclusione non implica una previsione di operatività «a contrario» delle norme non eccettuate.

Cass. civ. n. 8286/1991

La disposizione del terzo comma dell’art. 37 della legge sull’equo canone, a norma della quale «se l’immobile è adibito all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti ed uno solo è titolare del contratto, in caso di morte gli succedono nel contratto, in concorso con gli altri aventi diritto di cui ai commi precedenti, gli altri professionisti, artigiani o commercianti», si riferisce solo alle situazioni di uso del medesimo immobile da parte di soggetti che vi esplichino attività del medesimo tipo e non è, dunque, applicabile nel caso in cui il conduttore deceduto abbia esercitato nell’immobile una attività riconducibile ad una categoria, tra quelle indicate dalla norma, diversa da quella alla quale deve essere ricondotta l’attività dell’altro soggetto che si serve del medesimo immobile.

Cass. civ. n. 153/1991

La norma dell’art. 37, primo comma della legge n. 392 del 1978, la quale dispone che succedono nel contratto di locazione al conduttore deceduto coloro che, per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore all’apertura della successione, hanno diritto a continuarne l’attività, postula un collegamento temporale fra la morte del conduttore e il diritto a continuare l’attività di quest’ultimo, di guisa che la cessione dell’azienda per atto inter vivos, da parte del conduttore che non si sia avvalso della facoltà prevista dall’art. 36 di cedere contestualmente il contratto di locazione o di sublocare l’immobile, non comporta in favore del cessionario successione nel contratto di locazione a norma del citato art. 37, primo comma. Né può ipotizzarsi una cessione di azienda producente effetto per volontà delle parti alla morte del cedente, trattandosi di patto successorio vietato dall’art. 458 c.c.

Cass. civ. n. 11329/1990

A differenza della legislazione vincolistica la L. 27 luglio 1978, n. 392, con l’art. 6 per gli immobili ad uso abitativo e con l’art. 37 per gli immobili ad uso non abitativo, ha compiutamente e direttamente disciplinato la materia della successione nel contratto di locazione nel caso di morte del conduttore con la conseguenza che la diversa disciplina dell’art. 1614 cod. civ., deve ritenersi abrogata con l’entrata in vigore della suddetta legge ai sensi dell’art. 84 della medesima legge.

Cass. civ. n. 288/1989

In tema di locazioni non abitative, i commi terzo e quarto dell’art. 37 della legge n. 392 del 1978 - che, con riguardo agli immobili adibiti all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti, disciplinano, nel caso di morte o di recesso dell’unico titolare della locazione, la successione nel contratto degli altri - presuppongono che l’uso plurimo sia stato previsto contrattualmente o anche successivamente consentito dal locatore. Consegue che ove la destinazione dell’immobile in favore di più soggetti su indicati non sia stata prevista nel contratto stipulato dal locatore con uno soltanto di questi, l’eventuale occupazione di fatto dell’immobile da parte degli altri non li legittima, nell’ipotesi di recesso dell’unico conduttore, a subentrare nel contratto, salvo che il locatore non abbia espressamente consentito l’uso dell’immobile anche in favore di costoro, successivamente al contratto di locazione e prima del recesso del conduttore.

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