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Articolo 2923 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Locazioni

Dispositivo dell'art. 2923 Codice civile

Le locazioni consentite da chi ha subìto l'espropriazione sono opponibili all'acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento [1599], salvo che, trattandosi di beni mobili (1), l'acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede [1153].

Le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento [2643 n. 8] non sono opponibili all'acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione.

In ogni caso l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni (2).

Se la locazione non ha data certa [2704], ma la detenzione del conduttore è anteriore al pignoramento della cosa locata, l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato [1600] (3).

Se nel contratto di locazione è convenuto che esso possa risolversi in caso di alienazione, l'acquirente può intimare licenza al conduttore secondo le disposizioni dell'articolo 1603 (4).

Note

(1) La presente norma si intende assimilabile analogicamente alle previsioni ex art. 1599, comma 2, in quanto ad esclusione dell'applicazione alla categoria dei beni mobili registrati (v. art. 815).
(2) In questa ipotesi risulta chiaramente delineata la giustificazione della disposizione, fondata sull'intento di far desistere debitore e terzo da patti che arrechino un volontario pregiudizio a colui che sarà l'aggiudicatario.
(3) Qualora si sia concluso un contratto di locazione non avente data certa, poiché ex art. 1574 questa si intende convenuta al fine di evitare la nullità del medesimo contratto per mancata determinazione di un elemento essenziale, quale risulta la durata, se il terzo ottiene comunque la disponibilità del bene in un momento antecedente al pignoramento, l'acquirente è tenuto ad osservare la disciplina delle locazioni a tempo indeterminato.
(4) L'art. 7 della L. 392/78 opera un profondo restringimento della disposizione dell'ultimo comma del presente articolo, in quanto sancisce che l'eventuale clausola del contratto di locazione che preveda lo scioglimento del medesimo in caso di alienazione dell'immobile urbano locato, venga considerata nulla.

Ratio Legis

La norma in esame si propone di disciplinare le ipotesi in cui l'alienante ha concluso un contratto di locazione del bene espropriato, stabilendo che, alla pari della vendita ordinaria (v. artt. 1599-1560), l'acquirente è tenuto a rispettarlo, in forza del principio emptio non tollit locatum, purché la suddetta locazione risulti di data precedente al pignoramento.

Spiegazione dell'art. 2923 Codice civile

Efficacia delle locazioni

Anche il nuovo codice accoglie il principio « emptio non tollit locatum » rispetto alle vendite giudiziarie, salvi i limiti che discendono dal sistema della pubblicità per il trasferimento di diritti (v. per la ven­dita volontaria art. 1599).

Mentre con la vecchia legge era dubbio se le locazioni non aventi data certa dovessero venire rispettate dall'acquirente, ora la nuova di­sposizione chiarisce che anche la locazione non avente data certa va rispettata dall'acquirente per la durata corrispondente a quella stabilita perle locazioni a tempo indeterminato (art. 1574 del c.c.), qualora la detenzione del conduttore sia anteriore al pignoramento. In tal caso, quindi, la certezza della data viene sostituita dalla trasmissione della cosa in godimento al conduttore (art. 1600 del c.c.).


Requisiti per l'opponibilità : a) delle locazioni di mobili e delle locazioni di immobili inferiori ai nove anni ; b) delle locazioni ultranovennali di immobili

Nell'articolo sono previste le seguenti ipotesi:

a) Locazioni di mobili (sino ai trent'anni) e locazioni di immobili inferiori ai nove anni: sono opponibili all'acquirente se aventi data certa anteriore al pignoramento, salvo che, trattandosi di mobili non registrati, l'acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede ; 2) sono opponibili all'acquirente anche se non aventi data certa per la durata stabilita dall'art. 1574, se la detenzione del conduttore è ante­riore al pignoramento della cosa beata ; 3) non sono opponibili qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni (si è tolta opportunamente l’inutile presunzione fissata dall'art. 687, secondo comma, cod. proc. civ.).

b) Locazioni ultranovennali di immobili: 1) sono opponibili se trascritte anteriormente al pignoramento. Resta cosi chiarito un punto rispetto al quale la giurisprudenza formatasi sotto i codici precedenti non era affatto pacifica. Si applicano quindi anche alla vendita giudiziale i disposti degli articoli 1599, 2643 n. 8, 2644; 2) sono opponibili anche se non trascritte fino alla durata di nove anni, a partire dall'inizio della locazione.


Clausole risolutive della locazione

L'ultima parte dell'articolo dichiara valide le clausole, apposte al contratto di locazione, in cui sia convenuto che il contratto medesimo si sciolga in caso di alienazione. In tale ipotesi l'acquirente potrà intimare licenza al conduttore, a norma dell'art. 1603 ; in questo caso non gli spetta il risarcimento dei danni, salvo patto contrario.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

1191 Per le locazioni concluse dall'espropriato, le disposizioni dell'art. 2923 del c.c. confermano, con maggior vigore di quelle dell'art. 687 del codice di procedura civile del 1865, il principio "emptio non tollit locatum". Ho infatti stabilito, risolvendo cosi una questione sorta nell'interpretazione dell'art. 687 del codice di procedura civile abrogato, che anche la locazione senza data certa deve essere rispettata dall'acquirente per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato, qualora la detenzione del conduttore sia anteriore al pignoramento. Nel terzo comma dell'art. 2923, che riproduce il secondo comma dell'art. 687 del codice di procedura civile del 1865, ho introdotto un miglioramento rispetto a questo — che stabiliva la nota presunzione di frode per le locazioni nelle quali fosse stato stipulato un prezzo inferiore di un terzo a quello risultante da precedente locazione o da perizia — sostituendo alla presunzione 4i frode l'estremo obiettivo consistente nel fatto che il prezzo pattuito sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni. Ad annose questioni diede adito l'ultimo comma dell'articolo 687 del codice di procedura civile abrogato, che dichiarava non opponibili all'acquirente le anticipazioni di pigioni edi fitti che non fossero state eseguite in conformità degli usi locali. Più particolarmente, si discusse se l'inopponibilità investisse le cessioni e le liberazioni per una durata maggiore del triennio anche se trascritte. Nel contrasto delle opinioni fini col prevalere quella che, aderendo più da vicino alla lettera della legge, negava l'opponibilità qualora con il requisito della trascrizione non concorresse l'altro della conformità alle consuetudini locali. Tale rigore mi è sembrato privo di giustificazione. Le cessioni e le liberazioni di pigioni e di fitti non ancora scaduti per una durata maggiore del triennio sono soggette a trascrizione (art. 2643 del c.c., n. 9) e, una volta che questa sia avvenuta, sono rese pubbliche: per conseguenza, gli offerenti possono acquistarne tempestivamente conoscenza. Pertanto, l'art. 2924 del c.c. dispone che le cessioni e liberazioni anzidette, se trascritte anteriormente al pignoramento, sono opponibili al l'acquirente, dettando così una regola analoga a quella stabilita nei confronti del creditore procedente e dei creditori che intervengono nell'esecuzione (art. 2918 del c.c.).

Massime relative all'art. 2923 Codice civile

Cass. civ. n. 16718/2012

All'acquirente di un bene immobile in sede di esecuzione forzata, ai sensi dell'art. 2923, terzo comma, c.c., non è opponibile la preesistente locazione, qualora il canone locativo sia inferiore di oltre un terzo al giusto prezzo, o a quello risultante da precedenti locazioni, a nulla rilevando che il rapporto sia in corso al momento del pignoramento e la locazione sia stata stipulata dal dante causa del debitore espropriato.

Cass. civ. n. 17735/2009

L'occupazione di un immobile di proprietà del fallito da parte di un terzo, ancorché risalente ad epoca anteriore all'apertura della procedura concorsuale, è inopponibile al fallimento, in difetto della prova della sua riconducibilità ad un rapporto di locazione, non potendo trovare applicazione in tal caso l'art. 2923, quarto comma, c.c. - dettato per l'esecuzione forzata, ma applicabile anche al fallimento, che costituisce un pignoramento generale dei beni del fallito - in quanto la certezza in ordine all'anteriorità della detenzione, alla quale la predetta disposizione conferisce rilievo, in linea con quanto previsto in via generale dall'art. 2704 c.c., non esclude la compatibilità della stessa con altri rapporti, ivi compreso quello di comodato.

Cass. civ. n. 111/2003

La locazione ultranovennale non trascritta non è opponibile all'aggiudicatario di un immobile in sede di espropriazione forzata, atteso che il disposto dell'art. 2923 c.c., diversamente da quello di cui all'art. 1599 stesso codice (dettato in tenia di vendita volontaria), non prevede la possibilità che l'acquirente assuma, nei confronti dell'alienante, l'obbligo di rispettare la locazione, tale possibilità essendo del tutto inconciliabile con lo scopo della procedura esecutiva, che è quello di realizzare il prezzo più alto nell'interesse tanto del debitore quanto dei creditori procedenti.

Cass. civ. n. 721/1999

L'art. 2923 c.c., secondo il quale l'acquirente di un immobile subastato non è tenuto a rispettare le locazioni consentite dall'espropriato in data certa anteriore al pignoramento qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni, non si pone come norma eccezionale, derogatoria all'art. 1415, comma secondo c.c. in tema di simulazione. Consegue che l'acquirente di un immobile locato ha facoltà di agire nei confronti del conduttore alternativamente o per sollecitare la tutela di cui all'art. 2923, comma terzo c.c. Ovvero quella di cui al precedente art. 1415, secondo comma c.c.

Cass. civ. n. 459/1994

La locazione di immobile acquisito alla massa fallimentare, stipulata dal curatore del fallimento ai sensi dell'art. 569, secondo comma, c.p.c. (applicabile in forza del richiamo di cui all'art. 105 della legge fallimentare) è un contratto la cui durata risulta naturaliter contenuta nei limiti della procedura concorsuale, in quanto attuativa di una mera amministrazione processuale del bene con la conseguenza che non essendo assimilabile al contratto locativo di data certa anteriore alla sentenza dichiarativa di fallimento disciplinato dall'art. 2923 c.c. non sopravvive alla vendita fallimentare e non è opponibile all'acquirente in executivis. Pertanto la clausola con la quale il curatore ed il conduttore espressamente pattuiscano la risoluzione della locazione per effetto della vendita forzata del bene è pienamente valida, in quanto esplicita un limite di durata connaturato al contratto ed alle sue peculiari finalità, che lo sottraggono all'ambito di applicabilità del combinato disposto degli artt. 7 e 41 della L. 27 luglio 1978, n. 392, che colpiscono di nullità la clausola di risoluzione del contratto di locazione in caso di alienazione del bene locato.

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Marco D.M. chiede
mercoledì 15/02/2017 - Lazio
“Nel 2015 ho fatto un preliminare di acquisto per un appartamento, cantina e posto auto, parte di un immobile di proprietà del Sig. V. (venditore) ricavati da un unico ceppo immobiliare e sul quale esisteva un mutuo ipotecario pregresso non frazionato, che il signor V aveva acceso per acquistare l’intero compendio immobiliare.
Dopo una serie di vicissitudini e problematiche urbanistiche che hanno ritardato l’acquisto, sono riuscito a far frazionare l’immobile promesso in vendita dalle restanti parti immobiliari, ma non il mutuo preesistente. La banca creditrice infatti, dopo l’avvenuto frazionamento catastale, ha deciso di non procedere al contestuale frazionamento dell’ipoteca ma allo svincolo ipotecario con riduzione del credito, pari all’importo da me dovuto come saldo d’acquisto. Tuttavia, la stessa banca ha ritenuto opportuno chiedere all’acquirente, per lo svincolo del posto auto e cantina, un’ulteriore somma (eccedente rispetto al saldo dovuto da me).
A questo punto stante l’impossibilità dichiarata da parte del V. di reperire i soldi per lo svincolo anche di cantina e posto auto, e di adempiere alle obbligazioni contrattuali, ho deciso di andare a esecuzione parziale del preliminare acquistando comunque l’appartamento ma facendo inserire nell’atto d’acquisto l’inadempienza contrattuale da parte del venditore per quanto riguarda le parti di cui sopra non trasferite, nonché la cessione dell’uso gratuito al sottoscritto della cantina e posto auto nelle more degli adempimenti di cui sopra.
Ciò premesso il quadro odierno è il seguente: dopo un anno il proprietario sembrerebbe non più interessato a risolvere il problema e con alta probabilità i residui ceppi immobiliari rimasti invenduti (e con essi la mia cantina e posto auto) saranno messi all’asta comprese le parti promesse in vendita a me e che sono in diritto di uso. Ora, nella considerazione che non è possibile opporre alcun titolo alla banca, ne tanto meno andare in esecuzione specifica dell’obbligo di adempiere (rimarrebbe in capo a lui l’ipoteca) vorrei rafforzare la mia posizione nei confronti di eventuali terzi acquirenti all’asta alla quale parteciperei per riacquistare posto auto e cantina a un prezzo inferiore a quello di svincolo. Quindi devo pensare a un titolo da opporre ai possibili vincitori dell’asta ad esempio un contratto di affitto ultranovennale, ovvero altro tecnicamente più efficace...grazie”
Consulenza legale i 21/02/2017
Nel quesito si ipotizza la promozione di un’esecuzione forzata a carico del vecchio proprietario dell’appartamento il quale (ciò si può solo intuire, perché nel testo non viene specificato) probabilmente si trova in difficoltà economiche di tale entità da non consentirgli più di far fronte ai propri impegni contrattuali.

In questi casi un problema frequente è quello di capire se sia possibile o meno opporre all'aggiudicatario, ovvero a colui il quale acquista l'immobile nel corso della procedura esecutiva di espropriazione, l’avvenuta stipula di contratti tra il precedente proprietario/esecutato e terzi soggetti.

Nel caso di specie, nello specifico, occorre chiedersi se l’esistenza di un contratto di uso gratuito oppure eventualmente di comodato d’uso gratuito degli immobili in oggetto, chiaramente costituito prima dell’esecuzione forzata, possa essere opposto all'aggiudicatario dei beni stessi.
Sul punto la giurisprudenza – che si è occupata essenzialmente del comodato ma le cui conclusioni sono pacificamente estensibili anche al diritto d’uso - ha sostenuto che l’opponibilità è esclusa.

Tra le varie pronunce si cita la sentenza n. 1454/2015 del 3/06/2015 del Tribunale di Verona, la quale ha statuito: “(…) il contratto di comodato intercorso tra B. G. e B. Rino da un lato e B. D. dall’altro avente ad oggetto il mappale 530 sub. 17 (doc. 12 di parte opponente) non è opponibile all’odierna società aggiudicataria Ver.Fin s.r.l. sia perché un contratto di comodato non è mai opponibile alla procedura esecutiva sia perchè lo stesso non ha data certa anteriore al pignoramento.
Infatti per consolidata giurisprudenza, il comodato stipulato dal proprietario, anche in epoca anteriore al pignoramento non è mai opponibile all’acquirente del bene in quanto con l’acquisto parte acquirente acquista ipso iure il diritto a far cessare il godimento da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa. In altri termini, il pignoramento dell’immobile concesso in comodato costituisce un atto idoneo ad obbligare il comodatario alla restituzione assimilabile all’urgente ed imprevisto bisogno indicato dall’ordinamento per la cessazione del rapporto. Peraltro la differente disciplina con le locazioni, opponibili solo se aventi data certa e a condizione che il corrispettivo non sia vile ex art. 2923 c.c, si giustifica proprio per la previsione di un prezzo che è assente nel contratto di comodato”.
Considerato, infatti, che lo scopo della procedura esecutiva è quello di realizzare il prezzo più alto nell'interesse tanto del debitore quanto del creditore procedente, la legge consente solo l'opponibilità all'aggiudicatario/acquirente dei contratti di locazioni aventi data certa anteriore al pignoramento.

Per rispondere al quesito, dunque, il titolo più efficace che il nuovo proprietario potrebbe procurarsi per poter essere “preferito” ai creditori procedenti in un’eventuale vendita forzata è proprio l’ipotizzata locazione, da concludere e soprattutto trascrivere il prima possibile (solo se ultranovennale).

L’opponibilità alla procedura esecutiva della locazione, avente ad oggetto l’immobile pignorato, è disciplinata principalmente dall’art. 2923 cod. civ..
I criteri sono i seguenti:
- l’anteriorità, rispetto alla notifica del pignoramento, della data certa riportata sul contratto (provabile a mezzo della registrazione);
- la detenzione dell’immobile, quando la scrittura non esiste o è sfornita di data certa anteriore.
- in caso di locazione ultranovennale, la trascrizione anteriore al pignoramento; se manca la trascrizione, tale tipo di locazione è opponibile, ma nei limiti di un novennio, solo se c'è data certa anteriore al pignoramento (come per quelle infranovennali); se mancano, infine, sia la data certa che la trascrizione, tale locazione è inopponibile alla procedura.

L’articolo in commento pone tuttavia, si noti bene, un ulteriore limite all’opponibilità del contratto di locazione all’aggiudicatario dell’immobile: in ogni caso (quindi anche se la locazione sia provvista di data certa anteriore al pignoramento), l’acquirente prevale sul conduttore qualora il corrispettivo della locazione sia inferiore di un terzo al giusto prezzo (da valutare con riferimento alla data del pignoramento) o a quello risultante da precedenti locazioni.

In definitiva, nel caso di specie, sarà opportuno, come già accennato, stipulare rapidamente la locazione e trascriverla immediatamente (se ultranovennale), avendo l'accortezza di pattuire un prezzo “giusto”. I commentatori hanno ritenuto che prezzo “giusto” sia il prezzo di calmiere, individuabile sulla base degli accordi territoriali relativi alle locazioni a canone cosiddetto “concordato”.