Cassazione civile Sez. III sentenza n. 741 del 23 gennaio 2002

(massima n. 1)

L’inopponibilità al locatore della cessione, da parte del conduttore, del contratto di locazione comporta, sul piano processuale, che per tutte le azioni attinenti alla prosecuzione o alla estinzione del rapporto locatizio la legittimazione passiva permane in capo all’originario conduttore, senza che il terzo cessionario del contratto abbia titolo per pretendere una estensione necessaria del contraddittorio nei suoi confronti e per rivendicare la posizione di legittimato passivo.

(massima n. 2)

Ai sensi dell’art. 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392, la cessione del contratto di locazione di immobile destinato ad attività di impresa, che avvenga con la cessione contestuale dell’azienda del conduttore, non ha bisogno del consenso del locatore, ma deve essergli comunicata con lettera raccomandata con avviso di ritorno (o con modalità diverse, purché idonee a consentire la conoscenza della modificazione soggettiva del rapporto); tale comunicazione, se non costituisce requisito di validità della cessione nel rapporto tra conduttore cedente e terzo cessionario, condiziona tuttavia l’efficacia della cessione stessa nei confronti del contraente ceduto, nel senso che essa non è opponibile al locatore sino a quando la comunicazione non avvenga (e salva, comunque, la possibilità che il locatore vi si opponga per gravi motivi nel termine di trenta giorni), sicché la conoscenza aliunde della cessione da parte del locatore non rileva, a meno che egli, avendola conosciuta, l’abbia accettata secondo la disciplina comune dettata dall’art. 1407 c.c.

(massima n. 3)

La sanatoria della morosità ex art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 costituisce rimedio non applicabile nella disciplina dei contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo.

(massima n. 4)

In tema di locazioni, là dove opera la speciale disciplina dettata dall’art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392, la sanatoria della morosità, costituente per il conduttore un vero e proprio diritto, è consentita anche al terzo, in virtù della regola generale dettata dall’art. 1180, primo comma, c.c., sempre che costui intenda adempiere nella veste di terzo, e non quando assuma di essere l’effettivo titolare del rapporto di locazione nei confronti del locatore.