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Articolo 1165 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 31/08/2021]

Applicazione di norme sulla prescrizione

Dispositivo dell'art. 1165 Codice Civile

Le disposizioni generali sulla prescrizione(1), quelle relative alle cause di sospensione(2) e d'interruzione [1167, 2653 n. 5, 2943](3) e al computo dei termini [2963](4) si osservano, in quanto applicabili, rispetto all'usucapione.

Note

(1) Si tratta degli articoli 2934 e 2940. Tra le disposizioni generali sulla prescrizione è certamente riferibile
all'usucapione esclusivamente l' art. 2936, che riguarda l' inderogabilità della disciplina legale.
Non è, invece, applicabile all'usucapione l'art. 2937 l'art. 2938, circa la rinuncia alla prescrizione: ciò in forza della difficoltà di individuare una rinunzia all'usucapione; essa si connota, infatti, come fatto conseguente all'acquisto a titolo originario della proprietà o di altro diritto reale. Si potrebbe, pertanto, parlare di rinuncia richiamandosi al diritto acquistato con l'usucapione, e non, viceversa, all'usucapione, in sé e per sè.
(2) Circa l'applicabilità all'usucapione delle disposizioni in materia di sospensione della prescrizione, si sottolinea che tale previsione mira ad assicurare il proprietario o il titolare di altro diritto reale sul bene, in ordine al passare del tempo, ai fini dell'usucapione medesima, qualora egli non possa agire a protezione del proprio diritto. Fra le cause di sospensione della prescrizione di cui all'art. 2941, si possono applicare all'usucapione i numeri 5 (l'erede è proprietario in quanto tale dei beni ereditari, così un problema di usucapione in questa ipotesi non si pone), 7 ed 8 (in materia di obbligazioni, cioè di diritti relativi, tipologia ovviamente contrapposta a quella dei diritti reali o assoluti).
(3) Circa l'applicabilità all'usucapione delle disposizioni in tema di interruzione della prescrizione, va rilevato che esse si applicano quasi per la totalità, ad esclusione, peraltro, del comma 4 dell'art. 2943, in tema di obbligazioni; tali motivi d'interruzione sono detti civili, e si differenziano dalla c.d. interruzione naturale, di cui all'art. 1167.
(4) Per quanto riguarda, infine, l'applicabilità all'usucapione delle disposizioni in materia di computo dei termini della prescrizione, si precisa che non si applicano i commi 2 e 4 dell'art. 2963; nel primo caso, la previsione è superflua in materia di usucapione, perché non è indispensabile ai fini della sua realizzazione il compimento di atti formali in un giorno festivo; nel secondo caso, la previsione è, invece, inapplicabile all'usucapione, dal momento che non è previsto, con riferimento ad esse, un termine a mesi, ma ad anni.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

550 L'art. 1164 del c.c. regola i modi d'interversione del possesso, agli effetti dell'usucapione della proprietà, da parte di chi abbia un possesso corrispondente all'esercizio di un diritto reale su cosa altrui. Si richiede in questo caso, in conformità di una norma tradizionale, che il titolo del possesso sia mutato o per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione fatta dal possessore contro il diritto del proprietario. La disposizione non costituisce un duplicato di quella dell'art. 1141 del c.c., secondo comma, la quale non concerne l'ipotesi del possessore che tende a invertire il titolo del suo possesso, ma l'ipotesi del detentore che tende a trasformare la detenzione in possesso, per quanto identici in entrambi i casi siano i modi d'interversione. Il tempo necessario per l'usucapione decorre naturalmente dalla data in cui il titolo del possesso fu mutato. Circa le cause di sospensione e d'interruzione dell'usucapione e il computo dei termini, ho richiamato (art. 1165 del c.c.), nei limiti della loro applicabilità, le disposizioni dettate in tema di prescrizione. Il principio che il codice del 1865 sanciva nell'art. 2121 riceve, nell'art. 1166 del c.c., formulazione più chiara e completa, conforme all'interpretazione che del disposto del codice anteriore dava la migliore dottrina. Nel primo comma, l'articolo 1166 esclude che l'impedimento, che può derivare da condizione o da termine, all'esercizio del diritto, nonché le cause di sospensione della prescrizione enunciate nell'art. 2942 del c.c., e cioè le cause di sospensione stabilite con riguardo alla condizione del titolare del diritto (minori non emancipati, interdetti per infermità di mente, militari in servizio in tempo di guerra, ecc.) — le quali, ai sensi dell'art. 1165, sono anche cause di sospensione dell'usucapione — operino, nell'usucapione ventennale, rispetto al terzo possessore di un immobile o di un diritto reale sopra un immobile, ossia rispetto a colui che possiede senza titolo o con titolo a non domino: il corso dell'usucapione ventennale non è impedito nè sospeso, ma il possesso continua a produrre i suoi effetti. Nel secondo comma, l'art. 1166 detta una regola analoga in tema di prescrizione dei diritti reali, escludendo che le menzionate cause impeditive o sospensive della prescrizione siano opponibili al terzo possessore nella prescrizione per non uso dei diritti reali sui beni da lui posseduti: questi diritti si estinguono per non uso, nonostante l'impedimento al loro esercizio o la speciale condizione del titolare. L'art. 1167 del c.c. concerne la così detta interruzione naturale. La disposizione è conforme a quella dell'art. 2124 del codice precedente, che ho tuttavia creduto di integrare al fine di chiarire che l'interruzione si ha come non avvenuta se fu proposta l'azione diretta a ricuperare il possesso e questo venne ricuperato.

Massime relative all'art. 1165 Codice Civile

Cass. civ. n. 27170/2018

Ai fini della configurabilità del riconoscimento del diritto del proprietario da parte del possessore, idoneo a interrompere il termine utile per il verificarsi dell'usucapione, ai sensi degli artt. 1165 e 2944 c.c., non è sufficiente un mero atto o fatto che evidenzi la consapevolezza del possessore circa la spettanza ad altri del diritto da lui esercitato come proprio, ma si richiede che il possessore, per il modo in cui questa conoscenza è rivelata o per fatti in cui essa è implicita, esprima la volontà non equivoca di attribuire il diritto reale al suo titolare. Costituendo la c.d. volontà "attributiva" del diritto un requisito normativo del riconoscimento, questa può normalmente desumersi dall'essere state intavolate trattative con i titolari del diritto di proprietà ai fini dell'acquisto in via derivativa, restando invece esclusa quando tali iniziative siano ispirate dalla diversa volontà di evitare lungaggini giudiziarie per l'accertamento dell'usucapione, ovvero di prevenire in via conciliativa la relativa lite.

Cass. civ. n. 23850/2018

L'azione di reintegrazione è idonea ad interrompere il possesso "ad usucapionem", non rilevando l'esito dell'azione medesima, ma la volontà di riacquistare il possesso mediante un atto idoneo ad instaurare il giudizio.

Cass. civ. n. 29420/2017

L'effetto interruttivo della prescrizione a seguito dell'introduzione di un procedimento di accertamento tecnico preventivo si produce soltanto rispetto al soggetto o ai soggetti nei cui confronti l'accertamento medesimo è demandato, nella prospettiva della successiva instaurazione del procedimento cognitivo per l'accertamento e la tutela del diritto fatto valere.

Cass. civ. n. 29419/2017

Le azioni possessorie e quelle cautelari hanno efficacia interruttiva della durata dell'altrui usucapione in corso di perfezionamento anche nel caso di rigetto delle domande, quando siano proposte nella qualità di titolare di un diritto contrapposto ed incompatibile con la situazione possessoria dell'usucapiente.

Cass. civ. n. 26327/2016

L'interversione nel possesso non può aver luogo mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore - rivolta specificamente contro il possessore, in maniera che questi possa rendersi conto dell'avvenuto mutamento - dalla quale sia consentito desumere che il detentore abbia cessato d'esercitare il potere di fatto sulla cosa in nome altrui ed abbia iniziato ad esercitarlo esclusivamente in nome proprio, con correlata sostituzione al precedente "animus detinendi" dell'"animus rem sibi habendi". Non rilevano, a tal fine, l'inottemperanza alle pattuizioni in forza delle quali la detenzione era stata costituita, verificandosi, in questo caso, un'ordinaria ipotesi di inadempimento contrattuale, né meri atti di esercizio del possesso, traducendosi gli stessi in un'ipotesi di abuso della situazione di vantaggio determinata dalla materiale disponibilità del bene. (Nella specie, la S.C. ha escluso l'interversione nel possesso, da parte del conduttore ed ex proprietario del bene poi espropriato, osservando, da un lato, che la stipula di contratti di locazione e la percezione dei relativi canoni, lo svolgimento di opere di manutenzione e la gestione delle utenze, erano tutte condotte non rivolte nei confronti del soggetto espropriante, e, dall'altro, che la proposizione del giudizio di opposizione alla stima e della domanda di retrocessione dell'immobile erano atti comportanti il riconoscimento del diritto di quest'ultimo).

Ai sensi degli artt. 1165 e 2944 c.c., l'usucapione della proprietà è interrotta dal riconoscimento del diritto altrui, ossia dal fatto che il possessore “ad usucapionem” riconosca il diritto di proprietà del soggetto cui il bene formalmente appartiene e, in questo senso, implicano certamente un riconoscimento dell'altrui proprietà tanto le domande di opposizione alla stima dell'indennità di esproprio proposte dall'espropriato, quanto quella di retrocessione del bene: l'opposizione alla stima, infatti, presuppone la presa d'atto dell'esproprio, ossia del formale trasferimento coattivo della proprietà del bene a favore dell'espropriante; la domanda di retrocessione, invece, consistendo in una richiesta di ritrasferimento della proprietà del bene all'espropriato sul presupposto che siano venute meno le ragioni dell'atto ablatorio, implica il riconoscimento, da parte dell'ex proprietario, del pregresso passaggio della proprietà del bene all'espropriante per effetto dell'emissione del decreto di esproprio.

Cass. civ. n. 20565/2016

L'atto interruttivo del possesso "ad usucapionem" posto in essere dall'unico possessore dell'immobile nei confronti di uno o più dei suoi comproprietari, ha effetto anche verso gli altri, ed altrettanto dicasi per la rinuncia del primo a far valere l'usucapione eventualmente già maturata sul medesimo cespite, atteso che l'esercizio del predetto possesso non è configurabile in modo diverso su quote ideali indivise dello stesso bene, che il riconoscimento del diritto altrui, come atto unilaterale non recettizio incompatibile con la volontà del godere del bene "uti dominus", interrompe il termine utile per l'usucapione anche se effettuato nei confronti di soggetti diversi dal titolare del diritto stesso, e che l'efficacia della rinuncia postula solo la inequivocità della volontà del rinunciante.

Cass. civ. n. 19706/2014

In tema di usucapione, ai sensi dell'art. 1165 cod. civ. in relazione all'art. 2944 cod. civ., il riconoscimento del diritto altrui da parte del possessore, quale atto incompatibile con la volontà di godere il bene "uti dominus", interrompe il termine utile per l'usucapione. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, è stata confermata la sentenza impugnata, la quale aveva attribuito valore di riconoscimento alla sottoscrizione, da parte del possessore, della domanda di ammissione al concordato preventivo presentata dal proprietario, nonché all'adesione prestata dal medesimo possessore ad una domanda di divisione presupponente l'altrui proprietà del bene).

Cass. civ. n. 6785/2014

L'atto introduttivo del giudizio di divisione ereditaria non interrompe il decorso del tempo utile all'usucapione da parte del convenuto, tale atto non essendo rivolto alla contestazione diretta ed immediata del possesso "ad usucapionem".

Cass. civ. n. 28721/2013

In tema di possesso "ad usucapionem", la domanda giudiziale diretta ad ottenere il rilascio di un immobile, proposta dal proprietario esclusivamente contro il detentore materiale, non vale ad interrompere il decorso del termine di usucapione nei confronti del possessore del bene rimasto estraneo al relativo giudizio, atteso che gli atti o i fatti interruttivi, per incidere negativamente sul decorso del termine richiesto dalla legge per usucapire, devono essere necessariamente diretti contro il possessore.

Cass. civ. n. 18353/2013

L'azione di reintegrazione è idonea ad interrompere il possesso "ad usucapionem", anche qualora venga respinta per tardività, atteso che, per l'effetto interruttivo, non rileva l'esito dell'azione, ma la volontà di riacquistare il possesso mediante un atto valido ad instaurare il giudizio.

Cass. civ. n. 16234/2011

In tema di usucapione, poiché, con il rinvio fatto dall'art. 1165 cod. civ. all'art 2943 cod. civ., risultano tassativamente elencati gli atti interruttivi del possesso, non è consentito attribuire efficacia interruttiva ad atti diversi da quelli stabiliti dalla legge, con la conseguenza che non può riconoscersi tale efficacia se non ad atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa, ovvero ad atti giudiziali diretti ad ottenere "ope iudicis" la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapiente (Nella specie, la Corte ha cassato la sentenza di merito che non aveva riconosciuto efficacia interruttiva del possesso, rilevante ai fini dell'usucapione, all'atto introduttivo di un giudizio avente ad oggetto l'accertamento del diritto di proprietà sull'intero appezzamento di terreno su cui insisteva il fabbricato in contesa).

Cass. civ. n. 15199/2011

Gli atti di diffida e di messa in mora sono idonei ad interrompere la prescrizione dei diritti di obbligazione, ma non anche il termine per usucapire, potendosi esercitare il possesso anche in aperto e dichiarato contrasto con la volontà del titolare del diritto reale.

Cass. civ. n. 13625/2009

In tema di usucapione, poiché dal combinato disposto degli artt. 1165 e 2943 c.c. risultano tassativamente elencati gli atti interruttivi del possesso, e tale tipicità non ammette equipollenti, non è consentito attribuire efficacia interruttiva ad atti diversi da quelli stabiliti dalla legge, benché con essi si sia inteso manifestare la volontà di conservare il diritto, a nulla rilevando che tali atti provengano dalla P.A. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva riconosciuto efficacia interruttiva del possesso, rilevante ai fini dell'usucapione, alle ordinanze di sgombero emesse dal sindaco quale ufficiale di governo e dall'intendenza di finanza, nonché alle difese al riguardo sviluppate dalla stessa P.A. nei relativi giudizi amministrativi).

Cass. civ. n. 7847/2008

In tema di usucapione, quando l'interruzione del termine necessario ad usucapire derivi, ai sensi dell'articolo 1165 c.c., dal riconoscimento del diritto del proprietario della cosa su cui il possesso è esercitato, siffatto riconoscimento, per essere operante a tali fini, deve provenire direttamente dal soggetto che lo manifesta o da soggetto abilitato ad agire in nome e per conto di quest'ultimo. (Nella specie è stato negato che, per il solo fatto dell'utilizzo del plurale nelle missive indirizzate al proprietario confinante, nelle quali ci si obbligava ad eliminare affacci e luci abusive, il mittente avesse manifestato anche la volontà della propria consorte di dismettere le predette
servitù illegittime in favore dell'immobile di proprietà esclusiva di quella).

Cass. civ. n. 25250/2006

In tema di usucapione, ai sensi del'art. 1165 c.c. in relazione all'art. 2944 c.c., il riconoscimento del diritto altrui da parte del possessore, quale atto incompatibile con la volontà di godere il bene uti dominus, interrompe il termine utile per l'usucapione. (Nella specie è stata confermata la sentenza impugnata che, nell'escludere l'animus possidendi da parte del possessore, aveva rilevato che il medesimo aveva trattato l'acquisto della proprietà del bene, così manifestando non solo di essere a conoscenza dell'appartenenza del bene ad altri, ma anche di riconoscere l'altrui proprietà).

Cass. civ. n. 7509/2006

A mente dell'art. 2943, primo comma, c.c., richiamato dall'art. 1165 c.c. in tema di usucapione, la domanda giudiziale ha efficacia interruttiva del decorso del termine utile per usucapire, qualora sia diretta a far valere una pretesa incompatibile con gli effetti derivanti dal trascorrere del termine; pertanto, tale effetto non è prodotto dalla domanda con cui il proprietario del suolo chieda, ai sensi dell'art. 938 c.c., il pagamento del doppio del valore del terreno occupato in buona fede dalla costruzione eretta sul fondo attiguo, in quanto è diretta a dismettere il bene, non già a recuperarne il possesso.

Cass. civ. n. 18207/2004

Gli atti di riconoscimento del diritto altrui, da parte del possessore, interruttivi del termine utile per l'usucapione (artt. 1165 e 2944 c.c.) possono essere provati anche per testimoni, in mancanza di specifica disposizione normativa contraria o limitativa al riguardo.

Cass. civ. n. 4892/2003

In tema di possesso ad usucapione, con il rinvio fatto dall'art. 1165 c.c. all'art. 2943 c.c. la legge ne elenca tassativamente gli atti interruttivi. Ne consegue che, non essendo compresa in tale elenco, la comparsa di risposta con cui il convenuto nel giudizio possessorio contesta semplicemente l'altrui possesso senza proporre, a sua volta, alcuna specifica domanda diretta a rivendicare la proprietà o il possesso dello stesso bene, non è idonea ad interrompere il decorso del termine utile ad usucapire. Ed in contrario non rileva il divieto di proporre giudizio petitorio nel giudizio possessorio, previsto dall'art. 705 c.p.c. antecedentemente alla sentenza della Corte costituzionale n. 25 del 3 febbraio 1992, giacché l'esercizio di tale azione, ancorché irritualmente esperita, sul piano sostanziale è idoneo ad interrompere l'usucapione, costituendo esercizio del diritto di proprietà e manifestazione della volontà del suo titolare di evitarne la perenzione.

Cass. civ. n. 14917/2001

In tema di usucapione, il rinvio dell'art. 1165 c.c. alle norme sulla prescrizione in generale, ed, in particolare, a quelle relative alle cause di sospensione ed interruzione, incontra il limite della compatibilità di queste con la natura stessa dell'usucapione, con la conseguenza che non è consentito attribuire efficacia interruttiva del possesso se non ad atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa oppure ad atti giudiziali, siccome diretti ad ottenere ope iudicis la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapiente. Non sono, invece, idonei come atti interruttivi del termine utile per l'usucapione la diffida o la messa in mora in quanto può esercitarsi il possesso anche in aperto contrasto con la volontà del titolare del diritto reale. (Nella specie, vertendosi in tema di usucapione ad opera della P.A., la Corte ha escluso che potesse attribuirsi valore interruttivo ad un atto introducente un procedimento amministrativo inteso ad accertare l'intervenuto acquisto dell'area di sedime per accessione ai sensi dell'art. 946 c.c. previgente).

Cass. civ. n. 6647/2001

Il possesso ad usucapione è interrotto dall'attività giudiziale del proprietario diretta ad ottenere ope judicis il recupero del possesso e la sua privazione da parte del possessore usucapiente e non già dalla pretesa esercitata in giudizio da parte di quest'ultimo. (Nella specie la Corte ha escluso che potesse avere efficacia interruttiva della prescrizione acquisitiva la domanda introdotta dal possessore del bene controverso diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare in forza del quale il bene anzidetto era entrato nella sua disponibilità).

Cass. civ. n. 14733/2000

Per il disposto dell'art. 1165 c.c. l'applicabilità alla prescrizione acquisitiva delle disposizioni relative alla sospensione ed alla interruzione della prescrizione estintiva ha come limite la compatibilità di tali disposizioni con la peculiare natura dell'istituto. Ne discende che ai fini dell'interruzione del decorso del termine utile per l'usucapione sono inidonei quegli atti dispositivi del proprietario che non siano diretti al recupero del possesso, tanto nel caso in cui siano del tutto ignorati dal possessore, quanto nel caso in cui gli siano a qualsiasi titolo notificati o comunicati. Pertanto nessuna rilevanza possono assumere ai fini della decisione sulla domanda di accertamento dell'avvenuta usucapione gli atti di costituzione di ipoteche compiuti dal proprietario del bene, non comportando questi alcun trasferimento dello ius possessionis che il possessore continua ad esercitare, né può riconoscersi effetto interruttivo al processo di esecuzione promosso dai creditori nei confronti del proprietario del bene, restando escluso che il decreto di aggiudicazione emesso in questa sede possa prevalere sull'usucapione maturata in favore del possessore.

Cass. civ. n. 7028/1995

Il possesso ad usucapione non è interrotto dall'attività del convenuto diretta a conseguire il rigetto della domanda dell'attore che abbia ad oggetto l'accertamento giudiziale dell'inefficacia del titolo di acquisto dello stesso convenuto, giacché ai fini della suddetta interruzione è idonea solo la proposizione di una specifica domanda giudiziale diretta al recupero del possesso.

Cass. civ. n. 379/1995

L'azione petitoria, ancorché irritualmente esperita nel corso del giudizio possessorio nonostante il divieto posto dall'art. 705, primo comma, c.p.c., sul piano sostanziale è idonea ad interrompere l'usucapione a norma degli artt. 1165 e 2943 c.c., costituendo esercizio del diritto di proprietà e manifestazione della volontà del suo titolare di evitarne la perenzione.

Cass. civ. n. 4156/1994

L'atto di appello inteso a denunciare l'ultra petizione, consistente nell'avere la sentenza di primo grado riconosciuto un diritto di servitù in un giudizio di regolamento di confini, non ha effetto interruttivo della prescrizione acquisitiva del medesimo diritto, fatta valere, in successivo giudizio dal soggetto convenuto con negatoria servitutis, trattandosi di domanda intesa non ad ottenere il riconoscimento e la tutela della situazione giuridica cui si oppone il possesso ad usucapione, ma la pronuncia, di mero contenuto processuale, in ordine alla determinazione dell'oggetto della lite.

Cass. civ. n. 4215/1987

Il riconoscimento del diritto altrui, da parte del possessore, quale atto unilaterale non recettizio incompatibile con la volontà di godere del bene uti dominus, interrompe il termine utile per l'usucapione (artt. 1165 e 2944 c.c.), anche quando sia effettuato nei confronti di un soggetto diverso dal titolare del diritto stesso.

Cass. civ. n. 2842/1982

Affinché il riconoscimento del diritto reale sia idoneo a interrompere il termine utile per usucapire, non è sufficiente che il possessore con l'atto di riconoscimento mostri di conoscere il soggetto cui appartiene il diritto da lui esercitato come proprio, ma si richiede che egli per il modo in cui questa conoscenza è rivelata o per i fatti nei quali essa è implicita, manifesti la volontà di attribuire il diritto reale al suo titolare.

Cass. civ. n. 584/1974

Gli atti interruttivi dell'usucapione sono esclusivamente quelli indicati dall'art. 2943 c.c., fatta eccezione per il quarto comma del medesimo articolo che, contemplando gli atti di costituzione in mora del debitore, riguarda il caso particolare dell'interruzione della prescrizione dei diritti di obbligazione, con l'effetto che la relativa disciplina non può essere estesa all'interruzione dell'usucapione dei diritti reali.

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Franco D. chiede
martedì 29/06/2021 - Lazio
“Caio e Sempronia acquistarono con atto notarile nel 1965 due lotti fabbricabili, separati da un terzo lotto posto tra i due di proprietà di Tizio. ( I lotti tutti e tre sono uguali ed erano gravati da usi civici a favore di un ente pubblico e legittimati).

Nel 1970 Caio e Sempronia decisero di costruire un unico fabbricato utilizzando uno dei due lotti di proprietà ed il lotto confinante di Tizio che, a seguito dell'accordo verbale, costruì due anni dopo sul rimanente lotto di Caio e di Sempronia; nella sostanza ci fu uno scambio di lotti verbale e quindi senza contratto notarile.
In conseguenza dell'accordo mai ci fu una rivendicazione tra le parti per i lotti di terreno bonariamente scambiati e per i fabbricati costruiti sopra.

Nelle dichiarazioni di successione a Caio ( 1986 ) e a Sempronia (2009) l'unico erede inserì le quote di proprietà dei lotti e dei fabbricati non come possedute ma come derivanti da atti di proprietà dei lotti di terreno e la stessa cosa fecero gli eredi di Tizio (1990)

Fin dall'edificazione ciascuno, continuamente e indisturbato, ha autonomamente e liberamente gestito, eseguito progetti, sanatorie, locato, utilizzato e pagata ogni spesa e tassa per il fabbricato che ha costruito ed utilizzato anche se su lotto non di proprietà.

Nel 2017 le parti decisero di procedere all' affrancazione, (necessaria per usucapire) dall'ente pubblico concedente, con un unico atto notarile, i lotti di cui erano legittimamente intestatari; anche dopo questo atto le parti continuarono come in precedenza senza alcuna rivendicazione.

Concludendo:
1) Dopo le dichiarazioni di successione, eseguite da ciascuna parte non con l'inserimento dei fabbricati costruiti e posseduti, ma solo di quelli posti sui terreni di proprietà, anche se dagli stessi non costruiti e non posseduti, l'usucapione è proseguita o c'è stata interruzione?

2) Dopo che ciascuno ha affrancato ,nel 2017, il lotto di terreno di cui è proprietario per legittimazione, l'usucapione è proseguita o c'è stata interruzione?

3) Se non vi è stata interruzione dell'usucapione si può procedere giudizialmente al fine di ottenere l'intestazione dei fabbricati edificati e da sempre liberamente posseduti sui lotti di terreno non di proprietà ?

4) Nel caso ci fosse stata interruzione ma volendo comunque gli eredi di Caio e Sempronia ricorrere al giudice, se la parte avversa non si oppone e non si costituisce posso comunque ottenere l'intestazione dei beni per usucapione?”
Consulenza legale i 06/07/2021
Il caso esposto chiama in causa, contestualmente, due diversi modi di acquisto a titolo originario della proprietà, ossia l’accessione e l’usucapione.
Generalmente chi costruisce un immobile su terreno di proprietà altrui rischia di non poterne essere considerato proprietario, in quanto per il principio dell’accessione, sancito dagli artt. 934 e ss. c.c., l’immobile diventa ipso iure di proprietà di colui che è titolare del terreno.

L’acquisto della proprietà per accessione, infatti, avviene per il solo fatto che la costruzione è stata realizzata su quel determinato terreno, senza necessità di stipulare alcun contratto o altro atto notarile e senza che occorra una manifestazione di volontà per mezzo della quale il proprietario debba dichiarare di voler ritenere ciò che è stato costruito sul suo terreno.
Le norme sopra citate distinguono poi a seconda che la costruzione sia stata realizzata con materiali propri oppure altrui.

Se la costruzione viene realizzata con materiali propri, l’accessione è integrale, nel senso che il proprietario del terreno diventa proprietario esclusivo dell’immobile considerato in modo integrale.
Se la costruzione viene realizzata con materiali altrui, il proprietario dei materiali, entro sei mesi dal giorno in cui ha avuto notizia dell’incorporazione, può chiedere che i materiali utilizzati per la costruzione vengano separati dal terreno, purché da questa separazione non derivi un grave danno all’opera.
Se ciò non è possibile, ovvero se la separazione non è richiesta o non può realizzarsi senza arrecare grave danno all’opera costruita, il proprietario del terreno ne deve pagare il valore.

L’effetto automatico dell’acquisto può essere evitato soltanto se tra proprietario del terreno e proprietario della costruzione si procede alla stipula di un apposito contratto, il quale, dovendo produrre effetti reali (ossia il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile) necessita della forma dell’atto pubblico o scrittura privata autenticata e della successiva trascrizione.
Nel caso in esame nessun atto notarile risulta essere stato posto in essere tra le parti, il che ha comportato la piena operatività del principio dell’accessione, con la conseguenza che la porzione di fabbricato realizzato da Caio e Sempronia sul terreno di proprietà di Tizio è divenuto automaticamente di proprietà di quest’ultimo (e viceversa).

Stando così le cose e non essendo le parti interessate in possesso di alcun titolo formale per vedersi riconosciuta la proprietà dei fabbricati di cui, per questi lunghi anni, hanno avuto il possesso esclusivo, il problema che si pone non può che essere quello, come accennato all’inizio, della compatibilità dell’istituto giuridico dell’accessione con quello dell’usucapione.
Ebbene, secondo la giurisprudenza (cfr. in particolare Cass., Sez. II civ., sentenza 10 marzo 2011 n. 5739), ai fini dell’acquisto della proprietà della costruzione eseguita su fondo altrui, accessione ed usucapione non agiscono allo stesso modo.
In particolare, secondo quanto detto nella prima parte di questa consulenza, mentre l’accessione si perfeziona nel momento stesso in cui la costruzione viene realizzata, l’usucapione congiunta sia del suolo di proprietà altrui che del manufatto che su di esso è stato realizzato si può verificare soltanto dopo il decorso del termine di venti anni, come prescritto dall’art. 1158 del c.c..

Ciò significa che l’usucapione non esclude l’operatività dell’accessione, ma si limita soltanto a farne venir meno gli effetti a causa del successivo acquisto della proprietà e del suolo.
Così, se chi ha costruito sul fondo altrui ha posseduto la costruzione per il tempo necessario a determinare l’usucapione, l’acquisto della proprietà dell’opera per accessione a favore del proprietario del fondo viene meno per successivo acquisto della proprietà della costruzione e del suolo per usucapione.
Il possesso ad usucapionem, tuttavia, per l’art. 1158 c.c. deve essere un possesso “continuato”, oltre che pacifico e non violento.
In questo caso, mentre non si discute sul suo carattere pacifico e sulla assenza di ogni forma di clandestinità, avendo le parti contrapposte goduto degli immobili alla luce del sole, dei dubbi, invece, si pongono per la sua continuità.

Per l’interruzione del possesso ad usucapionem, infatti, l’art. 1165 c.c. richiama le norme sull’interruzione della prescrizione, in quanto compatibili con l’usucapione; da ciò ne consegue che l’usucapione è interrotta dall’atto con il quale il proprietario agisce in giudizio contro il possessore per recuperare il possesso della cosa e dal riconoscimento da parte del possessore del diritto altrui.
Ora, mentre nessuna azione è stata posta in essere dai proprietari del suolo per recuperare il possesso dei rispettivi fondi, la stessa cosa non può dirsi per l’interruzione dovuta al riconoscimento da parte del possessore del diritto altrui, essendo in dubbio se debba riconoscersi o meno un tale effetto sia alle dichiarazioni di successione presentate dagli eredi dei proprietari originari sia al successivo atto di affrancazione, anch’esso stipulato da ciascuno dei proprietari per i diritti di rispettiva pertinenza.

La norma da prendere in considerazione, al fine di stabilire se ai predetti atti debba o meno attribuirsi efficacia interruttiva del termine utile per usucapire, è l’art. 2944 del c.c., rubricato appunto “Interruzione per effetto di riconoscimento”.
Della corretta interpretazione di tale norma si è in diverse occasioni occupata la giurisprudenza di legittimità, giungendo alla conclusione che il riconoscimento è sì idoneo ad interrompere la prescrizione, ma richiedendo che il soggetto con l'atto ricognitivo manifesti la volontà di attribuire il diritto reale al suo titolare.
In particolare, secondo Cass. civ. Sez. II, sentenza n. 2520 dell’1 marzo 1993, “Ai fini della configurabilità del riconoscimento del diritto del proprietario da parte del possessore, idoneo ad interrompere il termine utile per il verificarsi dell'usucapione, ai sensi degli art. 1165 e 2944 c.c., non è sufficiente un mero atto o fatto che evidenzi la consapevolezza del possessore circa la spettanza ad altri del diritto da lui esercitato come proprio, ma si richiede che il possessore, per il modo in cui questa conoscenza è rivelata o per fatti in cui essa è implicita, esprima la volontà non equivoca di attribuire il diritto reale al suo titolare”.
Nello stesso senso si segnalano:
- Cass. civ. Sez. II sent. N. 2590 del 25.03.1997, in cui si afferma: “L'applicabilità all'usucapione delle disposizioni relative alla sospensione e all'interruzione della prescrizione estintiva, ex art. 1165 c.c. ha come limite la compatibilità di tali disposizioni con la peculiare natura dell'istituto. Ne discende che, ai fini dell'interruzione del termine per usucapire è necessario che il possessore manifesti la volontà di attribuire al suo titolare il diritto reale da lui esercitato come proprio, non essendo sufficiente la consapevolezza della spettanza ad altri di tale diritto.
- Cass. civ. Sez. II, Ordinanza, 26/10/2018, n. 27170, in cui è detto: “Ai fini della configurabilità del riconoscimento del diritto del proprietario da parte del possessore, idoneo a interrompere il termine utile per il verificarsi dell'usucapione, ai sensi degli artt. 1165 e 2944 c.c., non è sufficiente un mero atto o fatto che evidenzi la consapevolezza del possessore circa la spettanza ad altri del diritto da lui esercitato come proprio, ma si richiede che il possessore, per il modo in cui questa conoscenza è rivelata o per fatti in cui essa è implicita, esprima la volontà non equivoca di attribuire il diritto reale al suo titolare. Costituendo la c.d. volontà "attributiva" del diritto un requisito normativo del riconoscimento, questa può normalmente desumersi dall'essere state intavolate trattative con i titolari del diritto di proprietà ai fini dell'acquisto in via derivativa, restando invece esclusa quando tali iniziative siano ispirate dalla diversa volontà di evitare lungaggini giudiziarie per l'accertamento dell'usucapione, ovvero di prevenire in via conciliativa la relativa lite”.

Quanto sostenuto nelle pronunce della S.C. sopra riportate si ritiene possa essere più che sufficiente per escludere il riconoscimento di una efficacia interruttiva agli atti a cui si fa riferimento nel quesito, dovendosi tuttavia precisare che resta sempre compito del giudice di merito valutare se una dichiarazione o un fatto costituisca riconoscimento ai sensi dell'art. 2944 del c.c. e valga ad interrompere la prescrizione, conducendo un’indagine che non è neppure sindacabile in Cassazione (tranne che sotto il profilo della correttezza logica e giuridica della motivazione), se immune da errori di diritto e da vizi logici o se adottata con motivazione sufficiente e non contraddittoria.

Sulla base di quanto fin qui sostenuto, si può adesso dare risposta alle singole domande poste:
  1. DOMANDE nn. 1 e 2: sia le dichiarazioni di successioni che la successiva affrancazione, correttamente eseguite perché non potevano che rispecchiare i titoli di provenienza posseduti, non possono configurarsi come atti interruttivi del termine ventennale richiesto per il maturarsi dell’usucapione, non incidendo in alcun modo sull’animus di continuare a possedere ininterrottamente l’immobile.
  2. DOMANDA n. 3: è possibile adesso agire in giudizio per far dichiarare l’intervenuta usucapione della porzione di fabbricato realizzata sul suolo di esclusiva proprietà di Tizio
  3. DOMANDA n. 4: l’interruzione della prescrizione, anche se può essere provata con qualsiasi mezzo e non è soggetta ai limiti della prova testimoniale, deve necessariamente essere eccepita dalla parte che interesse contrario al maturarsi dell’usucapione.
Pertanto, se gli eredi di Tizio non si oppongono (eccependo l’interruzione del termine per usucapire) o non si costituiscono, il giudice non potrà che riconoscere l’intervenuta usucapione in favore degli eredi di Caio e Sempronia.


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