Brocardi.it - L'avvocato in un click! CHI SIAMO   CONSULENZA LEGALE

Articolo 2562 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 10/06/2019]

Affitto dell'azienda

Dispositivo dell'art. 2562 Codice civile

Le disposizioni dell'articolo precedente si applicano anche nel caso di affitto dell'azienda [1615, 2112, 2556, 2557, 2558].

Ratio Legis

Ai fini della configurabilita di un contratto di affitto d'azienda non e necessario che siano ceduti in godimento tutti gli elementi che normalmente la costituiscono, compresi quelli immateriali, ma e sufficiente che lo siano alcuni, purche nel complesso di quelli ceduti permanga un residuo di organizzazione che ne dimostri l'attitudine all'esercizio dell'impresa, sia pure con la successiva integrazione da parte dell'affittuario.

Spiegazione dell'art. 2562 Codice civile

La cessione in affitto dell'azienda, attribuendo all'affittuario un titolo autonomo di godimento dell'azienda nel proprio esclusivo interesse ed al cedente un credito al pagamento del canone e incompatibile con l'instaurarsi di un rapporto di collaborazione con l'imprenditore, sia pure a livello di preposizione institoria, e comporta, invece, l'inizio di una nuova gestione imprenditoriale nell'interesse e a rischio dell'affittuario.

?Nell'ipotesi di impresa attiva solo in determinati periodi dell'anno (nella specie: attivita alberghiera stagionale) bene e ipotizzabile la fattispecie dell'affitto di azienda anche se il godimento dei beni costitutivi dell'azienda venga ceduto nel periodo di inattivita dell'organismo produttivo, quando, cioe, i rapporti di lavoro ad esso inerenti siano risolti o sospesi e quando non avvenga attualmente la prestazione di beni o di servizi in favore della clientela, sempreche il complesso di beni, temporaneamente inattivo, abbia l'intrinseca potenzialita alla produzione di beni o servizi e le parti contraenti abbiano considerato come oggetto del contratto non la semplice somma dei beni destinati al futuro Esercizio dell'impresa, ma l'insieme degli elementi costitutivi di un complesso organico, funzionalmente coordinati e intrinsecamente idonei alla gestione dell'universita aziendale.

Il criterio discretivo tra locazione di immobile ad uso non abitativo e affitto d'azienda e fondato, rispettivamente, sulla valenza assorbente ed esclusiva dell'immobile nel primo caso e, viceversa, sulla sua considerazione funzionalmente paritaria e complementare con gli altri beni organizzati per l'azienda, nel secondo caso (Cass. n. 10106/2000). La differenza tra locazione di immobile con pertinenze e affitto di azienda consiste nel fatto che, nella prima ipotesi l'immobile concesso in godimento viene considerato specificamente, nell'economia del contratto, come l'oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi, i quali (siano essi legati materialmente o meno all'immobile) assumono carattere di accessorieta e rimangono collegati all'immobile funzionalmente, in posizione di subordinazione e coordinazione. Nell'affitto di azienda, invece, l'immobile non viene considerato nella sua individualita giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili ed immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarieta per il conseguimento di un determinato fine produttivo, sicche l'oggetto del contratto e costituito dall'anzidetto complesso unitario.


Massime relative all'art. 2562 Codice civile

Cass. civ. n. 26193/2018

Nell'affitto dell'azienda la differenza tra le consistenze di inventario all'inizio ed al termine del rapporto è regolata in danaro sulla base dei valori correnti al termine dello stesso, con la conseguenza che, ai fini di detta verifica, è necessaria l'esistenza, in concreto, di un inventario iniziale.

Cass. civ. n. 8076/2007

La figura dell'affitto d'azienda ricorre anche quando il complesso organizzato dei beni sia stato dedotto nel contratto nella sua fase statica, ovvero al momento della conclusione dello stesso non fosse in grado di funzionare per la necessità di una diversa e più efficiente organizzazione o dell'apporto di altri beni. (Nella specie la S.C. ha cassato la sentenza che aveva illogicamente valorizzato la circostanza dell'acquisto da parte dell'affittuario di alcune attrezzature, senza accertare l'esistenza, comunque, di pertinenze o attrezzature funzionali nell'immobile consegnato, cosa escludendo l'affitto d'azienda).

Cass. civ. n. 15210/2005

La concessione del godimento di un locale adibito ad esercizio commerciale può integrare affitto di azienda, ovvero locazione di immobile munito di pertinenze, a seconda che, sulla scorta della effettiva e comune intenzione delle parti, in relazione alla consistenza del bene ed a ogni altra circostanza del caso concreto, risulti che l'oggetto del contratto sia un'entità organica e capace di vita economica propria, della quale l'immobile configura una mera componente, in rapporto di complementarità ed interdipendenza con gli altri elementi aziendali, ovvero sia in via principale l'immobile medesimo, ancorché dotato di accessori, come entità non produttiva. L'accertamento di tali criteri ed il risultato della relativa indagine da parte del giudice di merito è incensurabile in sede di legittimità, se si prospetti immune da vizi logici e giuridici.

Cass. civ. n. 14647/2002

Perché sussista il contratto di affitto di azienda non occorre che la stessa sia già in grado di funzionare, essendo sufficiente che i vari elementi dedotti in contratto siano potenzialmente idonei allo svolgimento dell'attività aziendale.

Cass. civ. n. 13689/2001

Trattasi di locazione ad uso commerciale e non di affitto di azienda quando il locatore cede in godimento al conduttore i locali ove esercitare l'attività commerciale e non anche i beni strumentali per detto esercizio, giacché se è vero che la titolarità dell'azienda può essere disgiunta dalla proprietà dei beni strumentali destinati al funzionamento della stessa, è, però, comunque necessario che di questi beni il titolare possa disporre in base a titolo idoneo che gli consenta di destinarli per sé o per altri all'esercizio dell'azienda medesima. (Nella specie, la Suprema Corte, nell'enunciare il suddetto principio, ha confermato la decisione dei giudici del merito che avevano ritenuto il rapporto in contestazione come locazione ad uso commerciale e non affitto di azienda, non essendo stata provata dal locatore anche la disponibilità dei beni strumentali per l'esercizio dell'azienda che erano stati, invece, ceduti al conduttore da un terzo).

Cass. civ. n. 2306/2000

Nel codice civile tra le norme sulla locazione e quelle sull'affitto, compreso l'affitto d'azienda, corre il rapporto tipico tra norme generali e norme speciali, per cui se la fattispecie non è regolata da una norma specificamente prevista per l'affitto dovrà farsi ricorso alla disciplina generale sulla locazione di cose, salva l'incompatibilità con la relativa normazione speciale. Consegue che la violazione da parte dell'affittuario dell'obbligo di restituzione all'affittante dell'azienda per scadenza del termine dà luogo a carico del primo a responsabilità a norma dell'art. 1591 c.c. dettato in tema di locazione, mancando nella disciplina dell'affitto una norma che regoli i danni per ritardata restituzione e non essendo incompatibile con la normazione speciale sull'affitto l'art. 1591 c.c.

Cass. civ. n. 5986/1998

Nell'affitto di azienda l'oggetto è costituito da un complesso unitario di beni organizzati per l'esercizio dell'attività imprenditoriale, cosicché l'immobile è considerato come uno dei beni aziendali, sia pure principale, in rapporto di complementarietà e di interdipendenza con gli altri (aspetto dinamico del bene), mentre nella locazione d'immobile con pertinenze l'oggetto del contratto è l'immobile stesso considerato nella sua specificità e individualità giuridica, con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri beni che abbiano carattere accessorio e non siano collegati da un vincolo unitario a scopi produttivi (aspetto statico del bene).

Cass. civ. n. 8388/1995

La differenza tra locazione di immobile con pertinenze ed affitto di azienda consiste nel fatto che, nella prima ipotesi, l'immobile concesso in godimento viene considerato specificamente, nella economia del contratto, come l'oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi i quali — siano essi legati materialmente o meno all'immobile — assumono carattere di accessorietà e rimangono collegati all'immobile funzionalmente, in posizione di subordinazione e di coordinazione; nell'affitto di azienda, invece, l'immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili ed immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e di complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, sicché l'oggetto del contratto è costituito dall'anzidetto complesso unitario. Consegue che l'indagine per l'individuazione in concreto dell'una o dell'altra figura di contratto deve essere rivolta, da un lato, ad accertare la comune intenzione delle parti e, dall'altra, deve riguardare l'effettiva consistenza dei beni dedotti in contratto.

Hai un dubbio o un problema su questo argomento?

Scrivi alla nostra redazione giuridica

e ricevi la tua risposta entro 5 giorni a soli € 29,90

N.B.: una volta effettuato il pagamento sarà possibile inviare documenti o altro materiale relativo al quesito posto; indicazioni sulle modalità dell'invio verranno fornite via email.

SEI UN AVVOCATO?
AFFIDA A NOI LE TUE RICERCHE!

Sei un professionista e necessiti di una ricerca giuridica su questo articolo? Un cliente ti ha chiesto un parere su questo argomento o devi redigere un atto riguardante la materia?
Inviaci la tua richiesta e ottieni in tempi brevissimi quanto ti serve per lo svolgimento della tua attività professionale!

Consulenze legali
relative all'articolo 2562 Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Fantini F. M. chiede
domenica 12/01/2020 - Emilia-Romagna
“Buonasera vorrei richiedervi una nuova consulenza riferita al quesito n. q201923931 da voi già esaminato.
Quindi i dati salienti e il contratto di affitto di azienda è già in vostro possesso.
Il negozio ceduto con contratto di azienda da oltre 30 anni e condotto ininterrottamente dallo stesso nucleo famigliare in forma di società' s.a.s.,e' stato ceduto completo di arredi e scaffalature, queste ormai obsolete e al limite dei minimi standard di sicurezza, non sono mai state sostituite ne e'mai stata effettuata alcuna miglioria. Nel caso dovesse verificarsi un cedimento della struttura cagionando danni a persone o cose, noi in qualità di proprietari potremmo essere chiamati in causa? Il titolare della società dice di essere assicurato sulla responsabilità civile, mentre noi proprietari non abbiamo alcuna assicurazione sui locali.Nel caso si optasse per la sostituzione integrale della struttura su chi ricadrebbe l'onere?
Altra questione riguarda il soffitto (costituito da arelle intonacate),anch'esso in precarie condizioni in parte per vetusta' e in parte per pregresse infiltrazioni, mai effettuata alcuna manutenzione, si presenta con intonaco rigonfiato,crepato,vernice che si sfalda;anche qui siamo a rischio cedimenti con relativi danni.La responsabilita'di eventuali sinistri su chi ricadrebbe? La sostituzione con sostituzione arelle con materiali più consoni, a chi spetterebbe?
Per noi e'importante capire se nell'eventualità di un evento accidentale potremmo essere coinvolti come proprietà e se convenga stipulare una qualche assicurazione.
Cordiali Saluti”
Consulenza legale i 29/01/2020
Per ordine nell’analisi delle questioni prospettate nel quesito, si articoleranno le risposte in due parti: una concernente il tema dell’imputabilità delle spese per la manutenzione dell’azienda affittata e l’altra riguardante, invece, il tema della responsabilità dell’affittuario e del concedente.

Partendo dal primo tema, si deve evidenziare quanto segue.
 
L’art. 2561, II comma, del c.c., norma richiamata dal successivo art. 2562 del cc che disciplina l’affitto d’azienda, statuisce che l’affittuario “deve gestire l'azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte.
 
Detta norma pone, quindi, a carico del soggetto che affitta una azienda tutti i costi finalizzati a conservare l’efficienza degli impianti e degli altri elementi che garantiscono il funzionamento dell’azienda.
 
La suddetta disposizione è, tuttavia, derogabile dalle parti del contratto d’affitto che, dunque, possono regolare differentemente la ripartizione delle spese.
 
Analizzando l’art. 6 del contratto di affitto si può evincere che le parti hanno posto a carico del Concedente/Locatore solamente le riparazioni straordinarie relative all’impianto fognario, termico e sanitario; tutte le altre spese sono, invece, a carico dell’affittuario. 
 
Ciò premesso, e venendo alla risposta al quesito sul soggetto a cui fanno carico le spese relative ad ammodernamento arredi e scaffalature, nonché ai lavori sul soffitto (intonacatura, etc.), pare che tali spese non possano che ricadere sull’affittuario, come da pattuizione tra le parti.
 
Con riferimento, invece, al tema della responsabilità, appare opportuno richiamare la giurisprudenza di legittimità, che ha chiarito la ripartizione della responsabilità in tale materia: “secondo la condivisibile giurisprudenza di legittimità poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c., implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità (Cass., 27/10/2015, n. 21788)… Può logicamente sussistere la responsabilità sia del proprietario dell'immobile che del conduttore solo quando i pregiudizi siano derivati non solo dal difetto di costruzione dell'impianto conglobato nelle strutture murarie, ma anche da una negligente utilizzazione di esso da parte del conduttore (Cass., 09/06/2016, n. 11815, in un caso di danni cagionati da un difetto dell'impianto idraulico e da un cattivo uso della connessa caldaia fatto dal conduttore)” (Cass. Civ., ordinanza n. 7526 del 27 marzo 2018).
 
Come si può evincere dalla richiamata giurisprudenza, l’individuazione del soggetto a cui possono essere imputati eventuali danni causati dall’immobile locato (in tal caso, si tratterebbe di una azienda) dipende dall’origine del danno.
 
Se il danno è causato dalle strutture murarie ovvero dagli impianti inglobati in esse (come ad esempio gli impianti idraulici o elettrici), la responsabilità sarà in capo al proprietario/locatore/affittuario; diversamente, per i danni causati da altre parti dell’immobile la responsabilità sarà dell’affittuario. Potrà anche sussistere una responsabilità solidale di entrambi i soggetti laddove il danno derivi dalle strutture murarie o dagli impianti inglobati in esse, ma anche da un cattivo utilizzo da parte dell’affittuario.
 
Ciò premesso, e venendo alla risposta al secondo tema, si deve evidenziare come i possibili danni derivanti dagli arredi e scaffalature, essendo parti dell’immobile differenti dalle strutture murarie o dagli impianti in esse inglobati, saranno imputabili all’affittuario, in quanto dette parti dell’immobile sono nella sua disponibilità.
 
Diversamente, nel caso del soffitto (struttura muraria) che, dalla descrizione dei fatti pare aver subito dei danni anche per incuria da parte dell’affittuario, i danni causati per lo stato di tale struttura dell’immobile comporteranno una responsabilità solidale del Locatore/concedente e del conduttore/affittuario.

FRANCESCO L. chiede
domenica 24/02/2019 - Liguria
“Supponiamo che nell’ambito di un contratto d’affitto, l’affittuario sia fallito e che l’affittante sia una persona fisica che ha affittato la sua unica azienda. Supponiamo che l’azienda sia stata retrocessa all’affittante in forza dell’art. 79 della legge fallimentare. Dei debiti (anche e soprattutto verso dipendenti) dell’affittuario ne può essere costretto a rispondere l’affittante? I dipendenti dell’affittuario che fine fanno? Supponendo che non siano stati licenziati dal curatore e che l’affittante non continui l’attività aziendale (e come potrebbe: l’azienda è fallita, non esiste più). Il credito dell’affittante per i mancati pagamenti dei canoni d’affitto, anteriori al fallimento, è privilegiato rispetto a qualsiasi altro credito? Nel caso fossero assistiti da fideiussione, quando l’affittante può escuterla, nell’ambito della procedura fallimentare? Nel caso fosse in essere un procedimento arbitrale tra affittante e affittuario, nato prima del fallimento di quest’ultimo, promosso dall’affittante per la riscossione dei canoni, tale procedimento che fine fa?”
Consulenza legale i 04/03/2019
L’affitto di azienda ha da sempre rappresentato un’eccellente tecnica contrattuale per lo sviluppo dell’iniziativa economica, consentendo nello stesso tempo al concedente di garantirsi una rendita dalla cessione in godimento di tutta o parte della propria attività produttiva, ed all’affittuario di lanciarsi sul mercato e tentare l’avvio della propria attività professionale, pur essendo sprovvisto di ingenti capitali iniziali di rischio da investire.
Si avrà così che la posizione di imprenditore, ossia di titolare dell’impresa, viene ad essere attribuita ad una persona diversa dal titolare dell’azienda, realizzandosi un’ipotesi di interposizione gestoria, in cui l’imprenditore diviene gestore di un’azienda altrui, con tutte le conseguenze che dall’esercizio dell’attività imprenditoriale ne possono derivare, prima fra tutte quella di un eventuale fallimento.
Malgrado possa svolgere una funzione così importante per il mondo dell’economia, l’affitto di azienda è espressamente contemplato solo all’art. 2562 c.c., il quale non si preoccupa di fornire una ben precisa definizione normativa del tipo negoziale, limitandosi semplicemente a stabilire l’applicabilità ad esso della disposizione di cui all’art. 2561 del c.c., ossia quella relativa all’usufrutto di azienda.
Ciò ha comportato che la ricostruzione non solo della nozione di affitto di azienda ma anche della relativa disciplina sia rimasta affidata all’interprete, il quale nel fare ciò ha ritenuto necessario fare ricorso a tre diversi gruppi di norme, e precisamente quelle dettate in materia di locazione in generale (art. 1571 del c.c. e ss.), quelle in materia di usufrutto (art. 978 del c.c. e ss. per effetto del richiamo operato dall’art. 2562 c.c.) e quelle dettate in materia di cessione di azienda (in considerazione della collocazione sistematica dell’art. 2562 c.c.).
E’ per questo, dunque, che ogni soluzione non potrà che essere frutto dell’elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale sviluppatasi in materia, difettando una normativa ben specifica a cui ci si possa in qualche modo ancorare.

Primo problema che si richiede di affrontare è quello di stabilire se, nel caso in cui l’azienda venga retrocessa al concedente originario, trovino applicazione ed entro quali limiti l' art. 2112 del c.c. e art. 2560 del c.c., relativi rispettivamente ai contratti di lavoro ancora in essere ed ai debiti inerenti l’azienda retrocessa.
Per quanto concerne i crediti da lavoro, costituisce principio generale quello secondo cui sussiste un rapporto di solidarietà tra cedente e cessionario di azienda, e ciò a prescindere dalla conoscenza o conoscibilità che di essi possa avere il cessionario; tale solidarietà presuppone la vigenza del rapporto di lavoro al momento del trasferimento di azienda, e pertanto essa non potrà farsi valere per i crediti relativi a rapporti di lavoro esauritisi.
Il principio appena espresso vale per tutti i casi in cui si realizzi un trasferimento di azienda, per una migliore individuazione del quale il comma 5 dello stesso art. 2112 c.c. dispone che per trasferimento di azienda deve intendersi “qualsiasi operazione che, in seguito a cessione contrattuale o fusione, comporti il mutamento nella titolarità di un’attività economica organizzata….. e che conserva nel trasferimento la propria identità a prescindere dalla tipologia negoziale o dal provvedimento sulla base del quale il trasferimento è attuato, ivi compresi l’usufrutto o l’affitto di azienda”.
A questo punto ciò che occorre stabilire è se possa parlarsi o meno di “trasferimento di azienda” ex art. 2112 c.c. nella particolare ipotesi di retrocessione del complesso aziendale realizzatasi a seguito di fallimento dell’affittuario e di esercizio da parte del curatore della facoltà prevista dall’art. 79 della l. fall..

Ebbene, secondo parte della dottrina e della giurisprudenza (cfr. Cass. Civ. Sez. III del 16.04.2009 n. 9012 e Trib. Varese sez. lav. Del 23.11.2012) anche in caso di restituzione dell’azienda si viene a configurare una seconda cessione, in cui l’originario cedente (ossia il proprietario dell’azienda) assume la posizione di cessionario, con tutte le conseguenze che ne derivano ex art. 2112 c.c., ivi compreso l’obbligo di mantenimento dei contratti di lavoro esistenti.
Tale tesi, tuttavia, risulta contraddetta da altro e senza dubbio preferibile e più corposo indirizzo giurisprudenziale (cfr. Cass. Civ. sez. lavoro del 07.07.1992 n. 8252; Cass. Civ. Sez. lavoro del 04.09.2003 n. 12909; Cass. N. 9012/2009; Cass. N. 16255/2011; Cass. Civ. Sez. lavoro 06.03.2015 n. 4598; Trib. Varese del 23.11.2012; Trib. Roma del 20.01.1998) secondo cui perché possa applicarsi l’art. 2112 c.c. ad ipotesi del genere occorre che il concedente originario (proprietario a cui l’azienda viene retrocessa) mantenga immutata l’organizzazione dei beni aziendali, continuando a svolgere la medesima attività senza soluzione di continuità.
Pertanto, se ne deduce che, nel caso di retrocessione dell’azienda affittata, la regola della responsabilità solidale tra cedente (affittuario) e cessionario (il concedente iniziale, nonché proprietario) circa i crediti dei lavoratori (di cui all’art. 2112 c.c.) non può ritenersi applicabile, e ciò anche in assenza di una specifica deroga quale quella prevista dal comma 6 dell’art. 104 bis della l. fall. (che regola il caso opposto della retrocessione dell’azienda al curatore fallimentare, disponendo espressamente che dei debiti sorti durante il tempo in cui l’azienda è stata locata non risponde anche la procedura fallimentare, ma solo l’affittuario).
Questo, peraltro, è proprio ciò che è accaduto nel caso che si esamina, in quanto è più che palese che l’azienda retrocessa per intervenuto fallimento dell’imprenditore che ne aveva la gestione non può che essere inattiva (sarà rimasto ben poco da gestire), né sembra che il concedente abbia intenzione di svolgere alcuna attività con quel complesso aziendale.
A ciò si aggiunga un’altra considerazione, che fa propendere per la non applicabilità dell’art. 2112 c.c., ma anche, come vedremo in seguito, dell’art. 2560 c.c.: in caso di retrocessione di affitto (o di usufrutto) il concedente iniziale a cui l’azienda viene restituita non può tecnicamente qualificarsi come cessionario/acquirente, in quanto non si realizza alcun riacquisto della proprietà dell’azienda, avendone avuto l’originario affittuario soltanto il godimento.
Di quest’ultima argomentazione ci si è anche avvalsi per escludere l’applicabilità alla retrocessione dell’art. 2560 c.c., ed in particolare del secondo comma di tale norma.

Si fa infatti osservare che mentre il primo comma di tale norma parla di “alienante”, il secondo comma parla di “trasferimento di azienda” e di “acquirente” e che la medesima norma non menziona altre ipotesi di applicazione della disciplina ivi dettata al di fuori della cessione.
Ciò comporta che tale disposizione non può applicarsi alle ipotesi di usufrutto e di affitto di azienda, il che trova ulteriore conferma nel rilievo che l’art. 2562 c.c. (che chiude il capo della cessione di azienda) prevede l’applicabilità anche all’affitto del solo art. 2561 c.c. e non anche dell’art. 2560 c.c.
Sulla base di tali argomentazioni, e soprattutto in considerazione del fatto che nell’affitto di azienda non vi è alcun effetto traslativo, la giurisprudenza tende ad escludere l’operatività dell’art. 2560 c.c. alla retrocessione di azienda, sia essa dovuta a scadenza dell’affitto che, come in questo caso, all'esercizio della facoltà di cui al'art. 79 L. fall., con la conseguenza che per i debiti contratti successivamente alla conclusione dell’affitto di azienda sarà obbligato il solo affittuario, salvo che, previo accordo tra le parti dell’affitto, i creditori abbiano acconsentito all’accollo dei debiti da parte del concedente ex 1273cc (c.d. accollo esterno, che deve espressamente risultare dal contratto di affitto, di cui non si conosce il contenuto esatto).
Significativo è in tal senso quanto statuito dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 3027/1981, in cui si dice che “La cessazione dell’affitto di azienda e la sua restituzione al proprietario concedente non comportano a carico di quest’ultimo – fuori delle ipotesi diversamente regolate dalla legge – la responsabilità ex art. 2560 c.c. per i debiti contratti dall’affittuario, non essendo siffatta ipotesi riconducibile ad alcuna delle vicende traslative in relazione alle quali la norma è stata posta”.
Oltretutto, si fa osservare che, tutte le volte in cui il legislatore ha voluto estendere all’affitto la disciplina dettata in materia di cessione d’azienda lo ha fatto espressamente, come nell’ipotesi di cui all’art. 2558 del c.c..

Con altra domanda si chiede di sapere se i crediti per canoni di locazione maturati e non riscossi anteriormente alla dichiarazione di fallimento siano privilegiati o meno.
A tale domanda deve rispondersi negativamente, dovendosi operare una distinzione tra canoni di locazione non corrisposti antecedentemente alla dichiarazione di fallimento e canoni maturati successivamente a tale momento.
Questi ultimi potranno essere corrisposti in prededuzione, ovvero con precedenza su quello che sarà il ricavato dalla liquidazione dell’attivo fallimentare, mentre i primi avranno natura di meri crediti chirografari e come tali saranno soddisfatti nella misura in cui vi sia un attivo e secondo l’ordine di riparto stabilito dal curatore e approvato dal giudice delegato.
In prededuzione andrà invece l’indennizzo che il curatore deve corrispondere al locatore per la retrocessione anticipata dal contratto di affitto esercitata ex art. 79 L. fall.; trattasi, infatti, di somme costituenti debito della procedura, da pagare appunto in prededuzione, visto il richiamo espressamente fatto dalla norma al n.1 del primo comma dell’art. 111 della l. fall..
Inoltre, il credito per tale somma gode anche dei privilegi di cui all’art. 2764 del c.c. (in tal senso Cass. 28.10.1998 n. 10750).
Non si potrà inoltre far valere per il pagamento di tali canoni la garanzia fideiussoria, risultando in caso contrario violato il principio del par condicio creditorium e dovendosi peraltro in tal senso argomentare dall’art. 62 della l. fall., il quale consente al creditore di esigere il proprio credito dal fideiussore del fallito solo prima della dichiarazione di fallimento, riconoscendo al fideiussore, che ha diritto di regresso verso il fallito, il diritto di concorrere nel fallimento di questo per la somma pagata.

Ultima questione che resta da esaminare è quella della sorte del procedimento arbitrale in corso tra concedente e affittuario e relativo ai canoni di locazione non riscossi.
Al riguardo va detto che mentre la normativa fallimentare riconosce al curatore la possibilità di far valere in arbitrato le pretese attive che il fallimento possa vantare, non è normativamente previsto che il curatore debba subire gli effetti di una clausola arbitrale sottoscritta dall’imprenditore in bonis.
Unica norma a cui può farsi riferimento in materia è l’art. 83 bis della l. fall., il quale dispone che il procedimento arbitrale pendente non può essere proseguito “se il contratto in cui è contenuta la clausola compromissoria è sciolto a norma delle disposizioni della presente sezione”, tra le quali è ricompreso proprio quell’art. 79 che ha portato alla retrocessione dell’azienda.
Interpretando a contrario la norma se ne deve dedurre che il procedimento arbitrale già pendente potrà senz’altro proseguire nel caso in cui il curatore decida di subentrare nel contratto contente la clausola compromissoria.

Considerata l’ampiezza e l’estrema varietà dei temi trattati, si ritiene a questo punto utile fornire una risposta schematica e sintetica alle domande poste:
  1. non è applicabile la disciplina della responsabilità solidale tra cedente (affittuario) e cessionario (concedente iniziale) circa i crediti dei lavoratori e di cui all’art. 2112 c.c.;
  2. non è applicabile l’art. 2560 c.c. e pertanto per i debiti contratti successivamente alla conclusione dell’affitto di azienda sarà obbligato il solo affittuario;
  3. i crediti per canoni di locazione maturati e non riscossi anteriormente alla dichiarazione di fallimento non sono privilegiati, ma chirografari, mentre va in prededuzione l’indennizzo che il curatore deve corrispondere al locatore per la retrocessione anticipata dal contratto di affitto;
  4. il procedimento arbitrale pendente non può essere proseguito ex art. 83 bis legge fallimentare.

FRANCESCO L. chiede
giovedì 15/02/2018 - Liguria
“Alla fine del periodo di affitto d'azienda e di ricongiungimento della stessa al concedente, dei debiti sorti nel periodo d'affitto chi ne risponde? solo l'affittuario?<br />
<br />
Cordiali saluti”
Consulenza legale i 22/02/2018
La risposta al quesito non è agevole, perché non aiutano in tal senso né le norme né la giurisprudenza in materia, estremamente scarsa.
L’unico articolo del codice civile, in effetti, che disciplina nello specifico l’affitto di azienda è il 2562 c.c., che tuttavia si limita ad affermare che alla fattispecie in questione si applica l’articolo che precede relativo all’usufrutto di azienda.

E’ la dottrina (gli studiosi del diritto) che si è occupata maggiormente della questione. E secondo la stessa (perlomeno a livello largamente maggioritario) non esiste trasferimento di debiti da un soggetto all’altro del rapporto.
Nell'affitto di azienda, quindi, l'affittuario non assume alcuna responsabilità nei confronti dei creditori del soggetto affittante così come questi non risponde dei debiti contratti dall'affittuario alla conclusione del contratto.
Gli unici soggetti che mantengono invariati i loro diritti di credito sono i lavoratori dipendenti, in forza dell’art. 2112 c.c. per il quale anche in caso di affitto d’azienda – proseguendo il rapporto di lavoro del dipendente in capo all'afffittuario – il lavoratore conserva anche nei confronti di quest’ultimo tutti i diritti che ne derivano.

Ugualmente, un’eccezione alla regola per cui i debiti dell’affittuario rimangono in capo a quest’ultimo e viceversa parrebbe introdotta dall’art. articolo 14 D.Lgs. 472/1997 sulla “cessione d’azienda”; il quale recita: “1. Il cessionario è responsabile in solido (…) per il pagamento dell'imposta e delle sanzioni riferibili alle violazioni commesse nell'anno in cui è avvenuta la cessione e nei due precedenti, nonché per quelle già irrogate e contestate nel medesimo periodo anche se riferite a violazioni commesse in epoca anteriore. (…). La responsabilità del cessionario non è soggetta alle limitazioni previste nel presente articolo qualora la cessione sia stata attuata in frode dei crediti tributari, ancorché essa sia avvenuta con trasferimento frazionato di singoli beni. 5. La frode si presume, salvo prova contraria, quando il trasferimento sia effettuato entro sei mesi dalla constatazione di una violazione penalmente rilevante.(…) 5-ter Le disposizioni del presente articolo si applicano, in quanto compatibili, a tutte le ipotesi di trasferimento di azienda, ivi compreso il conferimento”.
Ebbene, con riferimento a quest’ultimo punto, in effetti, esistono contrasti interpretativi in merito alla riconducibilità del contratto di affitto d’azienda alle ipotesi di “trasferimento di azienda”.

Infine si sottolinea come la giurisprudenza abbia ritenuto applicabile l’articolo 2558 cod. civ. in tema di successione dei contratti ai debiti relativi a contratti non integralmente definiti.
Come noto, infatti, nell’affitto d’azienda, l’affittuario subentra automaticamente nei contratti aziendali per la durata dell’affitto, come da espressa previsione normativa (art. 2558 c.c.).
La Corte di Cassazione (19 febbraio 2004, n. 11318) ha precisato che il “citato articolo 2560, con riferimento ai debiti dell’azienda ceduta, sia destinato a trovare applicazione quando si tratti di debiti in sé soli considerati, e non anche quando, viceversa, essi si ricolleghino a posizioni contrattuali non ancora definite, in cui il cessionario sia subentrato a norma del precedente articolo 2558 (cfr. Cass. 20 luglio 1991, n. 8121; e Cass. 8 maggio 1981, n. 3027)”.
Deve pertanto ritenersi essenziale verificare se nella fase della restituzione dell’azienda (dall’affittuario al concedente) il contratto sia ancora in essere o abbia invece del tutto esaurito i suoi effetti: nel primo caso il concedente sarà infatti chiamato a rispondere dei debiti contratti dall’affittuario.

Testi per approfondire questo articolo

  • La tutela dell'aspetto del prodotto industriale

    Autore: Bosshard Mark
    Editore: Giappichelli
    Collana: Studi di diritto dell'impresa. Direzione
    Data di pubblicazione: luglio 2015
    Prezzo: 20,00 -5% 19,00 €
    Categorie: Azienda

    Lo scritto non si propone di analizzare in dettaglio tutti gli aspetti dei diversi tipi di diritto esclusivo o di fattispecie illecita che, nell'ordinamento comunitario e nazionale, possono essere utilizzati per proteggere l'aspetto del prodotto industriale od artigianale - ovvero dell'opera d'arte seriale - contro l'imitazione o la riproduzione non autorizzata1. Quest'opera si limita infatti ad individuare - per ciascuno di quegli istituti - gli aspetti essenziali, vale a dire quelli che... (continua)