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Articolo 2562 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 29/04/2022]

Affitto dell'azienda

Dispositivo dell'art. 2562 Codice Civile

Le disposizioni dell'articolo precedente si applicano anche nel caso di affitto dell'azienda [1615, 2112, 2556, 2557, 2558].

Ratio Legis

Ai fini della configurabilità di un contratto di affitto d'azienda non e necessario che siano ceduti in godimento tutti gli elementi che normalmente la costituiscono, compresi quelli immateriali, ma e sufficiente che lo siano alcuni, purché nel complesso di quelli ceduti permanga un residuo di organizzazione che ne dimostri l'attitudine all'esercizio dell'impresa, sia pure con la successiva integrazione da parte dell'affittuario.

Spiegazione dell'art. 2562 Codice Civile

La cessione in affitto dell'azienda, attribuendo all'affittuario un titolo autonomo di godimento dell'azienda nel proprio esclusivo interesse ed al cedente un credito al pagamento del canone e incompatibile con l'instaurarsi di un rapporto di collaborazione con l'imprenditore, sia pure a livello di preposizione institoria, e comporta, invece, l'inizio di una nuova gestione imprenditoriale nell'interesse e a rischio dell'affittuario.

Nell'ipotesi di impresa attiva solo in determinati periodi dell'anno (nella specie: attività alberghiera stagionale) bene e ipotizzabile la fattispecie dell'affitto di azienda anche se il godimento dei beni costitutivi dell'azienda venga ceduto nel periodo di inattività dell'organismo produttivo, quando, cioè, i rapporti di lavoro ad esso inerenti siano risolti o sospesi e quando non avvenga attualmente la prestazione di beni o di servizi in favore della clientela, sempreché il complesso di beni, temporaneamente inattivo, abbia l'intrinseca potenzialità alla produzione di beni o servizi e le parti contraenti abbiano considerato come oggetto del contratto non la semplice somma dei beni destinati al futuro Esercizio dell'impresa, ma l'insieme degli elementi costitutivi di un complesso organico, funzionalmente coordinati e intrinsecamente idonei alla gestione dell'università aziendale.

Il criterio discretivo tra locazione di immobile ad uso non abitativo e affitto d'azienda e fondato, rispettivamente, sulla valenza assorbente ed esclusiva dell'immobile nel primo caso e, viceversa, sulla sua considerazione funzionalmente paritaria e complementare con gli altri beni organizzati per l'azienda, nel secondo caso (Cass. n. 10106/2000). La differenza tra locazione di immobile con pertinenze e affitto di azienda consiste nel fatto che, nella prima ipotesi l'immobile concesso in godimento viene considerato specificamente, nell'economia del contratto, come l'oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi, i quali (siano essi legati materialmente o meno all'immobile) assumono carattere di accessorietà e rimangono collegati all'immobile funzionalmente, in posizione di subordinazione e coordinazione. Nell'affitto di azienda, invece, l'immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili ed immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, sicché l'oggetto del contratto e costituito dall'anzidetto complesso unitario.


Massime relative all'art. 2562 Codice Civile

Cass. civ. n. 26193/2018

Nell'affitto dell'azienda la differenza tra le consistenze di inventario all'inizio ed al termine del rapporto è regolata in danaro sulla base dei valori correnti al termine dello stesso, con la conseguenza che, ai fini di detta verifica, è necessaria l'esistenza, in concreto, di un inventario iniziale.

Cass. civ. n. 8076/2007

La figura dell'affitto d'azienda ricorre anche quando il complesso organizzato dei beni sia stato dedotto nel contratto nella sua fase statica, ovvero al momento della conclusione dello stesso non fosse in grado di funzionare per la necessità di una diversa e più efficiente organizzazione o dell'apporto di altri beni. (Nella specie la S.C. ha cassato la sentenza che aveva illogicamente valorizzato la circostanza dell'acquisto da parte dell'affittuario di alcune attrezzature, senza accertare l'esistenza, comunque, di pertinenze o attrezzature funzionali nell'immobile consegnato, cosa escludendo l'affitto d'azienda).

Cass. civ. n. 15210/2005

La concessione del godimento di un locale adibito ad esercizio commerciale può integrare affitto di azienda, ovvero locazione di immobile munito di pertinenze, a seconda che, sulla scorta della effettiva e comune intenzione delle parti, in relazione alla consistenza del bene ed a ogni altra circostanza del caso concreto, risulti che l'oggetto del contratto sia un'entità organica e capace di vita economica propria, della quale l'immobile configura una mera componente, in rapporto di complementarità ed interdipendenza con gli altri elementi aziendali, ovvero sia in via principale l'immobile medesimo, ancorché dotato di accessori, come entità non produttiva. L'accertamento di tali criteri ed il risultato della relativa indagine da parte del giudice di merito è incensurabile in sede di legittimità, se si prospetti immune da vizi logici e giuridici.

Cass. civ. n. 14647/2002

Perché sussista il contratto di affitto di azienda non occorre che la stessa sia già in grado di funzionare, essendo sufficiente che i vari elementi dedotti in contratto siano potenzialmente idonei allo svolgimento dell'attività aziendale.

Cass. civ. n. 13689/2001

Trattasi di locazione ad uso commerciale e non di affitto di azienda quando il locatore cede in godimento al conduttore i locali ove esercitare l'attività commerciale e non anche i beni strumentali per detto esercizio, giacché se è vero che la titolarità dell'azienda può essere disgiunta dalla proprietà dei beni strumentali destinati al funzionamento della stessa, è, però, comunque necessario che di questi beni il titolare possa disporre in base a titolo idoneo che gli consenta di destinarli per sé o per altri all'esercizio dell'azienda medesima. (Nella specie, la Suprema Corte, nell'enunciare il suddetto principio, ha confermato la decisione dei giudici del merito che avevano ritenuto il rapporto in contestazione come locazione ad uso commerciale e non affitto di azienda, non essendo stata provata dal locatore anche la disponibilità dei beni strumentali per l'esercizio dell'azienda che erano stati, invece, ceduti al conduttore da un terzo).

Cass. civ. n. 2306/2000

Nel codice civile tra le norme sulla locazione e quelle sull'affitto, compreso l'affitto d'azienda, corre il rapporto tipico tra norme generali e norme speciali, per cui se la fattispecie non è regolata da una norma specificamente prevista per l'affitto dovrà farsi ricorso alla disciplina generale sulla locazione di cose, salva l'incompatibilità con la relativa normazione speciale. Consegue che la violazione da parte dell'affittuario dell'obbligo di restituzione all'affittante dell'azienda per scadenza del termine dà luogo a carico del primo a responsabilità a norma dell'art. 1591 c.c. dettato in tema di locazione, mancando nella disciplina dell'affitto una norma che regoli i danni per ritardata restituzione e non essendo incompatibile con la normazione speciale sull'affitto l'art. 1591 c.c.

Cass. civ. n. 5986/1998

Nell'affitto di azienda l'oggetto è costituito da un complesso unitario di beni organizzati per l'esercizio dell'attività imprenditoriale, cosicché l'immobile è considerato come uno dei beni aziendali, sia pure principale, in rapporto di complementarietà e di interdipendenza con gli altri (aspetto dinamico del bene), mentre nella locazione d'immobile con pertinenze l'oggetto del contratto è l'immobile stesso considerato nella sua specificità e individualità giuridica, con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri beni che abbiano carattere accessorio e non siano collegati da un vincolo unitario a scopi produttivi (aspetto statico del bene).

Cass. civ. n. 8388/1995

La differenza tra locazione di immobile con pertinenze ed affitto di azienda consiste nel fatto che, nella prima ipotesi, l'immobile concesso in godimento viene considerato specificamente, nella economia del contratto, come l'oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi i quali — siano essi legati materialmente o meno all'immobile — assumono carattere di accessorietà e rimangono collegati all'immobile funzionalmente, in posizione di subordinazione e di coordinazione; nell'affitto di azienda, invece, l'immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili ed immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e di complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, sicché l'oggetto del contratto è costituito dall'anzidetto complesso unitario. Consegue che l'indagine per l'individuazione in concreto dell'una o dell'altra figura di contratto deve essere rivolta, da un lato, ad accertare la comune intenzione delle parti e, dall'altra, deve riguardare l'effettiva consistenza dei beni dedotti in contratto.

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Consulenze legali
relative all'articolo 2562 Codice Civile

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Anonimo chiede
lunedì 29/11/2021 - Toscana
“Buongiorno.

il titolare di una ditta individuale apre una srl a suo nome, come viene identificata questa operazione nel codice civile ?

nel caso sia ritenuta cessione azienda si può regolarizzare con un affitto azienda dei soli macchinari o tutto il ramo aziendale ?

oppure esiste un altro sistema legale per fare questa operazione?”
Consulenza legale i 06/12/2021
In linea generale non è precluso ad un titolare di una ditta individuale di essere contemporaneamente socio di una s.r.l..
Se la nuova s.r.l. viene costituita assieme ad altri soci, in linea teorica l’attività svolta con la ditta individuale non potrebbe essere in concorrenza con quella della s.r.l., pur se è vero che la ditta individuale è preesistente; sarebbe opportuno, in tal caso, informare gli altri soci e ottenere un consenso preventivo in tal senso.

Nell’eventualità in cui si intendesse “trasferire” l’attività della ditta individuale alla nuova s.r.l., si deve valutare se il titolare della prima intenda conferire l’azienda nella costituenda s.r.l., oppure affitarla; ciò a prescindere dal fatto che la s.r.l. sia unipersonale o meno.

L’azienda, intesa come il complesso di beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’attività di impresa, sicuramente può essere oggetto di conferimento in s.r.l.; in particolare, perché si possa parlare di conferimento d’azienda, è necessario che il complesso di beni conferito alla società sia potenzialmente idoneo a consentirle l’esercizio di una determinata attività di impresa.
Il conferimento d’azienda è un’operazione sinallagmatica che si concretizza a mezzo del trasferimento di un’azienda, definita ai sensi dell’art. 2555 del c.c. come “complesso di beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa” da un soggetto (c.d. conferente) a un diverso soggetto (c.d. conferitario), ricevendo in cambio una partecipazione al capitale della società conferitaria.
Il conferimento di azienda fa parte del gruppo dei conferimenti in natura e, conseguentemente, è ad esso applicabile la relativa disciplina giuridica.
A tutela dell’effettività del capitale sociale della società, la legge richiede che l’azienda debba essere valutata da un revisore legale dei conti ovvero da una società di revisione; la valutazione deve essere riportata in una relazione di stima giurata; il giuramento può essere eseguito o davanti ad un cancelliere di qualsiasi Tribunale italiano ovvero davanti ad un notaio.
Il conferimento d’azienda in una s.r.l. dà luogo, a tutti gli effetti, a un trasferimento dell’azienda dal conferente alla società conferitaria.
Conseguentemente è applicabile la disciplina prevista dalla legge per le cessioni di azienda.
È necessario così disciplinare:
- il divieto di concorrenza ex art. art. 2557 del c.c.;
- il subentro dei contratti e dei crediti, che nel silenzio del contratto avviene automaticamente ai sensi degli artt. [[n2558]] e [[n2559]] del c.c.;
- la responsabilità di eventuali debiti aziendali; in questo caso l’accordo assume valore tra le parti ferma restando la responsabilità solidale prevista dall’art. art. 2560 del c.c.;
- il passaggio dei dipendenti i quali devono mantenere non solo il lavoro ma anche la stessa mansione e la stessa retribuzione.
Compiuto il trasferimento, la ditta individuale potrà essere chiusa.

Nell’eventualità in cui si intendesse costituire la nuova s.r.l. conferendo capitale in denaro e, successivamente, affittare ad essa ai sensi dell’art. art. 2562 del c.c. l’azienda della ditta individuale, ferma restando l’applicabilità della disciplina sopra descritta, si dovrà procedere con un atto notarile di affitto d’azienda tra la ditta individuale e la s.r.l., con un canone di affitto che quest’ultima dovrà corrispondere alla ditta individuale stessa come contropartita dell’azienda ricevuta in affitto.

La scelta dipende, altresì, dalla composizione della compagine sociale della s.r.l., nonché dalle implicazioni fiscali, che consigliamo di valutare assieme ad un commercialista che conosca la situazione nel dettaglio.

In merito alla scelta tra l’affitto dei soli macchinari o di tutto il complesso aziendale, anche tale scelta va valutata in relazione alle intenzioni che sottostanno all’operazione, nonché alla sostanza dell'operazione che si pone in essere.

Da un punto di vista civilistico e fiscale, la linea di discrimine tra affitto d’azienda altre operazioni (quali la locazione commerciale di un immobile comprensivo di alcuni macchinari o, comunque, affitto di altri beni) viene fornita dalla Corte di Cassazione.
Ai fini di una corretta qualificazione dei negozi di trasferimento, secondo i giudici della Suprema Corte, rileva l'organizzazione data al complesso dei beni oggetto del trasferimento, sia in relazione alla preesistenza di un'autonomia funzionale dei beni conferiti, sia alla loro idoneità e potenzialità ad essere utilizzati nell'ambito di una futura attività d'impresa (Cass., sez. trib., 16 aprile 2008, n. 17613).
La Corte di Cassazione ha, infatti, evidenziato come l'esclusione di alcuni beni (non essenziali allo svolgimento dell'attività) o la mancanza di una previsione di un corrispettivo per l'avviamento, nonché l'assenza di un'attività produttiva in corso al momento del trasferimento, non siano rilevanti ad escludere la qualificazione delle singole cessioni dall'ambito della cessione d'azienda (Cass., sez. trib., 14 maggio 2008, n. 12049).
La cessione di un complesso di beni che, potenzialmente organizzati, possano realizzare un'attività d'impresa, determinerà un trasferimento di azienda; un'azienda inattiva, oppure non gestita dall'alienante se al momento della cessione presenti elementi indicativi di una potenzialità, determinerà, comunque, un trasferimento aziendale (Cass., sez. trib., 11 giugno 2007, n. 13580).
In conclusione si avrà cessione d'azienda, quando i beni strumentali ceduti saranno idonei, nel loro complesso e nella loro interdipendenza, all'esercizio di un'impresa, anche se non attuale, essendo sufficiente l'attitudine potenziale all'utilizzo per un'attività d'impresa (Cass., sez. trib., 10 ottobre 2008, n. 24913).

Le operazioni descritte appaiono tutte astrattamente percorribili nel caso di specie.
La scelta in merito a quale perseguire sarà da valutare insieme ad un commercialista in relazione alle intenzioni sottostanti e alle implicazioni fiscali dell'operazione, che sono influenzate e determinate dai dettagli della fattispecie concreta.

M. chiede
sabato 16/10/2021 - Emilia-Romagna
“Buongiorno,

PREMESSA:

- La società A ha concesso un’azienda alberghiera (che comprende: l’immobile ad uso hotel, le attrezzature, l’arredamento, gli impianti, le insegne, le licenze e l’avviamento commerciale) in affitto d’azienda alla società B.
- Nel contratto di affitto d’azienda NON è contemplato assolutamente il tema della prelazione della società B per l’acquisto dell’azienda alberghiera, ma nonostante ciò la società B pretende di godere comunque del diritto di prelazione.
- Ora, la società A (per motivi personali e NON perché è oggetto di procedura fallimentare) vuole vendere quest'azienda alberghiera, senza subordinare la vendita ad alcuna prelazione.

DOMANDA
Le questioni sono le seguenti:

- la società B gode realmente del diritto di prelazione per l’acquisto dell’azienda alberghiera, di cui è affittuaria, oppure la società A può vendere liberamente l’azienda alberghiera, senza inviare alcuna lettera di prelazione alla società B (tenuto conto che nel contratto di affitto d’azienda NON si è discusso di alcuna prelazione e che la società A non è oggetto di alcuna procedura fallimentare)?

- Se invece la società B gode ex lege del diritto di prelazione (quantunque la prelazione non sia stata indicata nel contratto di affitto d’azienda e quantunque la società A non è oggetto di alcuna procedura fallimentare), quali sono i termini e le condizioni che la società A deve osservare per rispettare la prelazione della società B?

Si richiede gentilmente risposta corredata da riferimenti normativi ed orientamenti giurisprudenziali, possibilmente di legittimità.

Ringraziandovi, saluto cordialmente.”
Consulenza legale i 26/10/2021
Per diritto di prelazione si intende il diritto ad essere preferiti ad altri nella conclusione di un contratto; le parti possono stabilirlo convenzionalmente (si parlerà in tal caso di prelazione volontaria) o, in altri casi, può prevederlo la legge (prelazione legale), con garanzie più pregnanti a favore del prelazionario.
Esempi tipici riguardano la locazione abitativa in cui, a determinate condizioni, l’inquilino deve essere preferito ad altri nella compravendita dell’alloggio; lo stesso dicasi per le locazioni commerciali.

L'affitto d'azienda non è disciplinato in maniera organica nel codice civile, infatti, l'art. 2562 del c.c. si limita a rinviare alle disposizioni dell'art. 2561 del c.c. dettate per l'usufrutto.
All'affitto di azienda sono applicabili, se compatibili, anche alcune norme sull'affitto in generale di cui agli artt. da 1615 al 1627 del c.c..

All’interno della normativa esposta, tuttavia, non si rinvengono disposizioni che riconoscano all’affittuario dell’azienda il diritto di prelazione ex lege.
Tale diritto è riconosciuto all'affittuario d’azienda solo nell'ipotesi di vendita di azienda concessa in affitto nel corso di una procedura concorsuale, come previsto all’art. 3, comma 4, legge 23 luglio 1991, n. 223, che disciplina proprio il diritto di prelazione esercitabile dall’affittuario nell’ipotesi in cui il concedente sia assoggettato a procedura concorsuale.
A tal proposito, inoltre, si deve specificare che l’affittuario del ramo d’azienda, che, in virtù del contratto di affitto abbia assunto la gestione (e i dipendenti) della società ammessa al concordato, ha diritto alla prelazione, in caso di vendita, solo se il contratto d’affitto è ancora in essere al momento della determinazione definitiva del prezzo di vendita, non bastando a tal fine la sola detenzione materiale dell’azienda.
Sul punto si è espressa la Suprema Corte, statuendo che: “in tema di affitto d’azienda, il diritto di prelazione all’acquisto di cui all’art. 3, comma 4, legge 23 luglio 1991, n. 223, esercitabile dall’affittuario nell’ipotesi in cui il concedente sia assoggettato a procedura concorsuale, non è applicabile in caso di cessazione del contratto di affitto, anche se l’affittuario sia rimasto nella materiale detenzione dell’azienda, attesa la mancanza di un titolo giuridico a base della gestione che, in assenza dello stesso, rimane una situazione di mero fatto” (Cassazione civile, Sez. I, 16 aprile 2015, n. 7753).

Nel caso di specie ci riferisce che non sono in corso procedure concorsuali; inoltre, non è stato disciplinato contrattualmente alcun diritto di prelazione nell’atto di affitto d’azienda.
Tanto premesso e considerato, non si rinviene la sussistenza di un diritto di prelazione in capo alla società affittuaria B, pertanto si ritiene la società A libera di alienare l’immobile alle condizioni che considera opportune e convenienti.

Diverso sarebbe stato il caso in cui tra le parti fosse in essere un contratto di locazione commerciale.
In detta circostanza, esisterebbe una prelazione legale in favore del conduttore dell’immobile locato ad uso non abitativo, detta anche “prelazione urbana”, disposta dall’art. 38 della l. equo canone.

E' necessario, tuttavia, comprendere quando si tratti di affitto d’azienda e quando invece, di locazione di un bene immobile.
Tra le due tipologie vi sono profonde differenze con risvolti sia di carattere sia normativo che fiscale.
Il caso esposto, tuttavia, non pone particolari problemi interpretativi in merito alla qualificazione giuridica della fattispecie concretamente realizzata.
In relazione alle attività alberghiere, infatti, la comune volontà delle parti è superata da una presunzione legale (praesumptio iuris et de iure) che qualifica in ogni caso il contratto quale contratto di locazione, e non affitto di azienda, in tutti i casi in cui l'attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore, così come disciplinato dall’art. 1 comma 9 septies della legge n. 118/1985.

A tal proposito si segnala una recente pronuncia della Corte di Cassazione, che descrive la distinzione tra affitto d’azienda e locazione commerciale in ipotesi di attività alberghiera.
La Corte evidenzia che la locazione di immobile con pertinenze si differenzia dall’affitto di azienda – nella specie, alberghiera – perché la relativa convenzione negoziale ha per oggetto un bene, l’immobile concesso in godimento, che assume una posizione di assoluta ed autonoma centralità nell’economia contrattuale, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi che, legati materialmente o meno ad esso, assumono, comunque, carattere di accessorietà, rimanendo ad esso collegati sul piano funzionale in una posizione di coordinazione-subordinazione; al contrario, nell’affitto di azienda lo stesso immobile è considerato non nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni (mobili ed immobili) legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, così che oggetto del contratto risulta proprio il complesso produttivo unitariamente considerato, secondo la definizione normativa di cui all’art. 2555 del c.c..
La presunzione di cui all’art. 1, comma 9-septies, del D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modificazioni, nella L. 5 aprile 1985, n. 118, a norma del quale si ha locazione di immobile, e non affitto di azienda, in tutti i casi in cui l’attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore, opera solo nel caso in cui l’attività alberghiera del conduttore, con correlativa organizzazione dei beni immateriali e materiali che formano l’azienda, coincide con la prima destinazione dell’immobile all’esercizio della impresa alberghiera e non anche allorché l’affittuario, per obbligo contrattuale o, comunque, con il consenso del locatore, si sia limitato ad apportare miglioramenti od abbia contribuito, in qualsiasi modo, al suo incremento. (Cassazione civile, Sez. III, 16 ottobre 2017, n. 24276).

In relazione al quesito esposto, se l’attività alberghiera non è stata iniziata dalla società B affittuaria, possiamo trovarci di fronte ad un contratto di affitto d’azienda; in tal caso non sussiste alcun diritto di prelazione in favore di B.
Se l’attività alberghiera, al contrario, è stata iniziata sull’immobile locato dalla società affittuaria B, ci troviamo di fronte, per presunzione di legge, ad un contratto di locazione commerciale, con conseguente riconoscimento del diritto di prelazione in favore della società conduttrice B.
L’eventuale apporto di migliorie o incrementi sull’immobile da parte dell’affittuario B con il consenso del locatore A non determina l’applicazione della presunzione di cui all’art. 1, comma 9-septies, del decreto-legge 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modificazioni, nella legge 5 aprile 1985, n. 118; pertanto, non riscontrandosi la sussistenza della presunzione legale, non si avrà locazione commerciale (con conseguente diritto di prelazione), ma affitto d'azienda (senza diritto di prelazione dell'affittuario).


Roberto D. S. chiede
sabato 06/06/2020 - Abruzzo
“Utilizzo "abusivo ramo d'azienda".
In data 1.1.2005 la Delta snc in persona del legale rapp.te Carlo Rossi, stipula un contratto di affitto di ramo d'azienda (bar) con la Alfa srl giusto atto per notaio Sempronio, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate, laddove tra le varie veniva stabilito un canone annuale pari ad euro 10.000.
Successivamente in data 1.1.2008, la Delta snc viene cancellata dal registro delle imprese.
Subentra quindi (di fatto) alla gestione del ramo d'azienda (senza nulla stipulare) Carlo Rossi quale titolare dell'omonima ditta individuale e ciò sino a tutt'oggi.
Il sig. Carlo Rossi ha maturato nei confronti della Alfa srl, in virtù dell'utilizzo di fatto del ramo d'azienda (quindi abusivo) un debito complessivo pari ad euro 60.000,00, a titolo di canoni mensili scaduti e non pagati.
A questo punto, posto che nessuna risoluzione è stata fatta in relazione alla stipula intervenuta con la Delta snc, ovvero che nessun contratto è stato stipulato con Carlo Rossi, posso agire nei confronti di quest'ultimo al fine di recuperare le suddette somme? Se si con quale mezzo? Ricorso per d.i. per utilizzo abusivo del ramo d'azienda?
Attendo vs gradite.
Grazie e buon lavoro.
Roberto.”
Consulenza legale i 11/06/2020
Il contratto d’affitto d’azienda deve essere redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata ai fini della sua registrazione nel Registro delle Imprese.

Ebbene, la mancata stipula di un contratto in tale forma tra il Sig. Carlo Rossi e la società Alfa s.r.l. non ha permesso il perfezionamento di tale tipo di contratto. L’esercizio del ramo d’azienda da parte di Carlo Rossi, in difetto di un contratto d’affitto d’azienda, è da considerarsi un comportamento illegittimo legittimante un risarcimento dei danni in favore della società Alfa.

Il danno, tuttavia, deve essere provato e non è automaticamente pari ai canoni che erano stati pattuiti con l’originario affittuario (Delta snc), in quanto nessun rapporto d’affitto d’azienda è sorto con Carlo Rossi e di conseguenza non sono maturati neppure canoni verso quest’ultimo.

Ciò che potrà essere richiesto, invece, è il danno sofferto per l’esercizio indebito del ramo d’azienda, il cui ammontare dovrà però essere provato.

Proprio la necessità di provare il danno sofferto non permette l’utilizzo dello strumento del ricorso per d.i., a cui si può far ricorso solo in caso di un credito certo, liquido ed esigibile, fatto quest’ultimo che non ricorre nel caso di specie. Pertanto, si dovrà esperire una ordinaria azione di cognizione davanti all’Autorità Giudiziaria, se del caso anche per mezzo del ricorso sommario ex art. 702 bis del c.p.c.

Fantini F. M. chiede
domenica 12/01/2020 - Emilia-Romagna
“Buonasera vorrei richiedervi una nuova consulenza riferita al quesito n. q201923931 da voi già esaminato.
Quindi i dati salienti e il contratto di affitto di azienda è già in vostro possesso.
Il negozio ceduto con contratto di azienda da oltre 30 anni e condotto ininterrottamente dallo stesso nucleo famigliare in forma di società s.a.s., è stato ceduto completo di arredi e scaffalature, queste ormai obsolete e al limite dei minimi standard di sicurezza, non sono mai state sostituite ne è mai stata effettuata alcuna miglioria. Nel caso dovesse verificarsi un cedimento della struttura cagionando danni a persone o cose, noi in qualità di proprietari potremmo essere chiamati in causa? Il titolare della società dice di essere assicurato sulla responsabilità civile, mentre noi proprietari non abbiamo alcuna assicurazione sui locali. Nel caso si optasse per la sostituzione integrale della struttura su chi ricadrebbe l'onere?
Altra questione riguarda il soffitto (costituito da arelle intonacate), anch'esso in precarie condizioni in parte per vetustà e in parte per pregresse infiltrazioni, mai effettuata alcuna manutenzione, si presenta con intonaco rigonfiato, crepato, vernice che si sfalda;anche qui siamo a rischio cedimenti con relativi danni. La responsabilità di eventuali sinistri su chi ricadrebbe? La sostituzione con sostituzione arelle con materiali più consoni, a chi spetterebbe?
Per noi è importante capire se nell'eventualità di un evento accidentale potremmo essere coinvolti come proprietà e se convenga stipulare una qualche assicurazione.
Cordiali Saluti”
Consulenza legale i 29/01/2020
Per ordine nell’analisi delle questioni prospettate nel quesito, si articoleranno le risposte in due parti: una concernente il tema dell’imputabilità delle spese per la manutenzione dell’azienda affittata e l’altra riguardante, invece, il tema della responsabilità dell’affittuario e del concedente.

Partendo dal primo tema, si deve evidenziare quanto segue.
 
L’art. 2561, II comma, del c.c., norma richiamata dal successivo art. 2562 del cc che disciplina l’affitto d’azienda, statuisce che l’affittuario “deve gestire l'azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte.
 
Detta norma pone, quindi, a carico del soggetto che affitta una azienda tutti i costi finalizzati a conservare l’efficienza degli impianti e degli altri elementi che garantiscono il funzionamento dell’azienda.
 
La suddetta disposizione è, tuttavia, derogabile dalle parti del contratto d’affitto che, dunque, possono regolare differentemente la ripartizione delle spese.
 
Analizzando l’art. 6 del contratto di affitto si può evincere che le parti hanno posto a carico del Concedente/Locatore solamente le riparazioni straordinarie relative all’impianto fognario, termico e sanitario; tutte le altre spese sono, invece, a carico dell’affittuario. 
 
Ciò premesso, e venendo alla risposta al quesito sul soggetto a cui fanno carico le spese relative ad ammodernamento arredi e scaffalature, nonché ai lavori sul soffitto (intonacatura, etc.), pare che tali spese non possano che ricadere sull’affittuario, come da pattuizione tra le parti.
 
Con riferimento, invece, al tema della responsabilità, appare opportuno richiamare la giurisprudenza di legittimità, che ha chiarito la ripartizione della responsabilità in tale materia: “secondo la condivisibile giurisprudenza di legittimità poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c., implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità (Cass., 27/10/2015, n. 21788)… Può logicamente sussistere la responsabilità sia del proprietario dell'immobile che del conduttore solo quando i pregiudizi siano derivati non solo dal difetto di costruzione dell'impianto conglobato nelle strutture murarie, ma anche da una negligente utilizzazione di esso da parte del conduttore (Cass., 09/06/2016, n. 11815, in un caso di danni cagionati da un difetto dell'impianto idraulico e da un cattivo uso della connessa caldaia fatto dal conduttore)” (Cass. Civ., ordinanza n. 7526 del 27 marzo 2018).
 
Come si può evincere dalla richiamata giurisprudenza, l’individuazione del soggetto a cui possono essere imputati eventuali danni causati dall’immobile locato (in tal caso, si tratterebbe di una azienda) dipende dall’origine del danno.
 
Se il danno è causato dalle strutture murarie ovvero dagli impianti inglobati in esse (come ad esempio gli impianti idraulici o elettrici), la responsabilità sarà in capo al proprietario/locatore/affittuario; diversamente, per i danni causati da altre parti dell’immobile la responsabilità sarà dell’affittuario. Potrà anche sussistere una responsabilità solidale di entrambi i soggetti laddove il danno derivi dalle strutture murarie o dagli impianti inglobati in esse, ma anche da un cattivo utilizzo da parte dell’affittuario.
 
Ciò premesso, e venendo alla risposta al secondo tema, si deve evidenziare come i possibili danni derivanti dagli arredi e scaffalature, essendo parti dell’immobile differenti dalle strutture murarie o dagli impianti in esse inglobati, saranno imputabili all’affittuario, in quanto dette parti dell’immobile sono nella sua disponibilità.
 
Diversamente, nel caso del soffitto (struttura muraria) che, dalla descrizione dei fatti pare aver subito dei danni anche per incuria da parte dell’affittuario, i danni causati per lo stato di tale struttura dell’immobile comporteranno una responsabilità solidale del Locatore/concedente e del conduttore/affittuario.

FRANCESCO L. chiede
domenica 24/02/2019 - Liguria
“Supponiamo che nell’ambito di un contratto d’affitto, l’affittuario sia fallito e che l’affittante sia una persona fisica che ha affittato la sua unica azienda. Supponiamo che l’azienda sia stata retrocessa all’affittante in forza dell’art. 79 della legge fallimentare. Dei debiti (anche e soprattutto verso dipendenti) dell’affittuario ne può essere costretto a rispondere l’affittante? I dipendenti dell’affittuario che fine fanno? Supponendo che non siano stati licenziati dal curatore e che l’affittante non continui l’attività aziendale (e come potrebbe: l’azienda è fallita, non esiste più). Il credito dell’affittante per i mancati pagamenti dei canoni d’affitto, anteriori al fallimento, è privilegiato rispetto a qualsiasi altro credito? Nel caso fossero assistiti da fideiussione, quando l’affittante può escuterla, nell’ambito della procedura fallimentare? Nel caso fosse in essere un procedimento arbitrale tra affittante e affittuario, nato prima del fallimento di quest’ultimo, promosso dall’affittante per la riscossione dei canoni, tale procedimento che fine fa?”
Consulenza legale i 04/03/2019
L’affitto di azienda ha da sempre rappresentato un’eccellente tecnica contrattuale per lo sviluppo dell’iniziativa economica, consentendo nello stesso tempo al concedente di garantirsi una rendita dalla cessione in godimento di tutta o parte della propria attività produttiva, ed all’affittuario di lanciarsi sul mercato e tentare l’avvio della propria attività professionale, pur essendo sprovvisto di ingenti capitali iniziali di rischio da investire.
Si avrà così che la posizione di imprenditore, ossia di titolare dell’impresa, viene ad essere attribuita ad una persona diversa dal titolare dell’azienda, realizzandosi un’ipotesi di interposizione gestoria, in cui l’imprenditore diviene gestore di un’azienda altrui, con tutte le conseguenze che dall’esercizio dell’attività imprenditoriale ne possono derivare, prima fra tutte quella di un eventuale fallimento.
Malgrado possa svolgere una funzione così importante per il mondo dell’economia, l’affitto di azienda è espressamente contemplato solo all’art. 2562 c.c., il quale non si preoccupa di fornire una ben precisa definizione normativa del tipo negoziale, limitandosi semplicemente a stabilire l’applicabilità ad esso della disposizione di cui all’art. 2561 del c.c., ossia quella relativa all’usufrutto di azienda.
Ciò ha comportato che la ricostruzione non solo della nozione di affitto di azienda ma anche della relativa disciplina sia rimasta affidata all’interprete, il quale nel fare ciò ha ritenuto necessario fare ricorso a tre diversi gruppi di norme, e precisamente quelle dettate in materia di locazione in generale (art. 1571 del c.c. e ss.), quelle in materia di usufrutto (art. 978 del c.c. e ss. per effetto del richiamo operato dall’art. 2562 c.c.) e quelle dettate in materia di cessione di azienda (in considerazione della collocazione sistematica dell’art. 2562 c.c.).
E’ per questo, dunque, che ogni soluzione non potrà che essere frutto dell’elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale sviluppatasi in materia, difettando una normativa ben specifica a cui ci si possa in qualche modo ancorare.

Primo problema che si richiede di affrontare è quello di stabilire se, nel caso in cui l’azienda venga retrocessa al concedente originario, trovino applicazione ed entro quali limiti l' art. 2112 del c.c. e art. 2560 del c.c., relativi rispettivamente ai contratti di lavoro ancora in essere ed ai debiti inerenti l’azienda retrocessa.
Per quanto concerne i crediti da lavoro, costituisce principio generale quello secondo cui sussiste un rapporto di solidarietà tra cedente e cessionario di azienda, e ciò a prescindere dalla conoscenza o conoscibilità che di essi possa avere il cessionario; tale solidarietà presuppone la vigenza del rapporto di lavoro al momento del trasferimento di azienda, e pertanto essa non potrà farsi valere per i crediti relativi a rapporti di lavoro esauritisi.
Il principio appena espresso vale per tutti i casi in cui si realizzi un trasferimento di azienda, per una migliore individuazione del quale il comma 5 dello stesso art. 2112 c.c. dispone che per trasferimento di azienda deve intendersi “qualsiasi operazione che, in seguito a cessione contrattuale o fusione, comporti il mutamento nella titolarità di un’attività economica organizzata….. e che conserva nel trasferimento la propria identità a prescindere dalla tipologia negoziale o dal provvedimento sulla base del quale il trasferimento è attuato, ivi compresi l’usufrutto o l’affitto di azienda”.
A questo punto ciò che occorre stabilire è se possa parlarsi o meno di “trasferimento di azienda” ex art. 2112 c.c. nella particolare ipotesi di retrocessione del complesso aziendale realizzatasi a seguito di fallimento dell’affittuario e di esercizio da parte del curatore della facoltà prevista dall’art. 79 della l. fall..

Ebbene, secondo parte della dottrina e della giurisprudenza (cfr. Cass. Civ. Sez. III del 16.04.2009 n. 9012 e Trib. Varese sez. lav. Del 23.11.2012) anche in caso di restituzione dell’azienda si viene a configurare una seconda cessione, in cui l’originario cedente (ossia il proprietario dell’azienda) assume la posizione di cessionario, con tutte le conseguenze che ne derivano ex art. 2112 c.c., ivi compreso l’obbligo di mantenimento dei contratti di lavoro esistenti.
Tale tesi, tuttavia, risulta contraddetta da altro e senza dubbio preferibile e più corposo indirizzo giurisprudenziale (cfr. Cass. Civ. sez. lavoro del 07.07.1992 n. 8252; Cass. Civ. Sez. lavoro del 04.09.2003 n. 12909; Cass. N. 9012/2009; Cass. N. 16255/2011; Cass. Civ. Sez. lavoro 06.03.2015 n. 4598; Trib. Varese del 23.11.2012; Trib. Roma del 20.01.1998) secondo cui perché possa applicarsi l’art. 2112 c.c. ad ipotesi del genere occorre che il concedente originario (proprietario a cui l’azienda viene retrocessa) mantenga immutata l’organizzazione dei beni aziendali, continuando a svolgere la medesima attività senza soluzione di continuità.
Pertanto, se ne deduce che, nel caso di retrocessione dell’azienda affittata, la regola della responsabilità solidale tra cedente (affittuario) e cessionario (il concedente iniziale, nonché proprietario) circa i crediti dei lavoratori (di cui all’art. 2112 c.c.) non può ritenersi applicabile, e ciò anche in assenza di una specifica deroga quale quella prevista dal comma 6 dell’art. 104 bis della l. fall. (che regola il caso opposto della retrocessione dell’azienda al curatore fallimentare, disponendo espressamente che dei debiti sorti durante il tempo in cui l’azienda è stata locata non risponde anche la procedura fallimentare, ma solo l’affittuario).
Questo, peraltro, è proprio ciò che è accaduto nel caso che si esamina, in quanto è più che palese che l’azienda retrocessa per intervenuto fallimento dell’imprenditore che ne aveva la gestione non può che essere inattiva (sarà rimasto ben poco da gestire), né sembra che il concedente abbia intenzione di svolgere alcuna attività con quel complesso aziendale.
A ciò si aggiunga un’altra considerazione, che fa propendere per la non applicabilità dell’art. 2112 c.c., ma anche, come vedremo in seguito, dell’art. 2560 c.c.: in caso di retrocessione di affitto (o di usufrutto) il concedente iniziale a cui l’azienda viene restituita non può tecnicamente qualificarsi come cessionario/acquirente, in quanto non si realizza alcun riacquisto della proprietà dell’azienda, avendone avuto l’originario affittuario soltanto il godimento.
Di quest’ultima argomentazione ci si è anche avvalsi per escludere l’applicabilità alla retrocessione dell’art. 2560 c.c., ed in particolare del secondo comma di tale norma.

Si fa infatti osservare che mentre il primo comma di tale norma parla di “alienante”, il secondo comma parla di “trasferimento di azienda” e di “acquirente” e che la medesima norma non menziona altre ipotesi di applicazione della disciplina ivi dettata al di fuori della cessione.
Ciò comporta che tale disposizione non può applicarsi alle ipotesi di usufrutto e di affitto di azienda, il che trova ulteriore conferma nel rilievo che l’art. 2562 c.c. (che chiude il capo della cessione di azienda) prevede l’applicabilità anche all’affitto del solo art. 2561 c.c. e non anche dell’art. 2560 c.c.
Sulla base di tali argomentazioni, e soprattutto in considerazione del fatto che nell’affitto di azienda non vi è alcun effetto traslativo, la giurisprudenza tende ad escludere l’operatività dell’art. 2560 c.c. alla retrocessione di azienda, sia essa dovuta a scadenza dell’affitto che, come in questo caso, all'esercizio della facoltà di cui all'art. 79 L. fall., con la conseguenza che per i debiti contratti successivamente alla conclusione dell’affitto di azienda sarà obbligato il solo affittuario, salvo che, previo accordo tra le parti dell’affitto, i creditori abbiano acconsentito all’accollo dei debiti da parte del concedente ex 1273cc (c.d. accollo esterno, che deve espressamente risultare dal contratto di affitto, di cui non si conosce il contenuto esatto).
Significativo è in tal senso quanto statuito dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 3027/1981, in cui si dice che “La cessazione dell’affitto di azienda e la sua restituzione al proprietario concedente non comportano a carico di quest’ultimo – fuori delle ipotesi diversamente regolate dalla legge – la responsabilità ex art. 2560 c.c. per i debiti contratti dall’affittuario, non essendo siffatta ipotesi riconducibile ad alcuna delle vicende traslative in relazione alle quali la norma è stata posta”.
Oltretutto, si fa osservare che, tutte le volte in cui il legislatore ha voluto estendere all’affitto la disciplina dettata in materia di cessione d’azienda lo ha fatto espressamente, come nell’ipotesi di cui all’art. 2558 del c.c..

Con altra domanda si chiede di sapere se i crediti per canoni di locazione maturati e non riscossi anteriormente alla dichiarazione di fallimento siano privilegiati o meno.
A tale domanda deve rispondersi negativamente, dovendosi operare una distinzione tra canoni di locazione non corrisposti antecedentemente alla dichiarazione di fallimento e canoni maturati successivamente a tale momento.
Questi ultimi potranno essere corrisposti in prededuzione, ovvero con precedenza su quello che sarà il ricavato dalla liquidazione dell’attivo fallimentare, mentre i primi avranno natura di meri crediti chirografari e come tali saranno soddisfatti nella misura in cui vi sia un attivo e secondo l’ordine di riparto stabilito dal curatore e approvato dal giudice delegato.
In prededuzione andrà invece l’indennizzo che il curatore deve corrispondere al locatore per la retrocessione anticipata dal contratto di affitto esercitata ex art. 79 L. fall.; trattasi, infatti, di somme costituenti debito della procedura, da pagare appunto in prededuzione, visto il richiamo espressamente fatto dalla norma al n.1 del primo comma dell’art. 111 della l. fall..
Inoltre, il credito per tale somma gode anche dei privilegi di cui all’art. 2764 del c.c. (in tal senso Cass. 28.10.1998 n. 10750).
Non si potrà inoltre far valere per il pagamento di tali canoni la garanzia fideiussoria, risultando in caso contrario violato il principio del par condicio creditorium e dovendosi peraltro in tal senso argomentare dall’art. 62 della l. fall., il quale consente al creditore di esigere il proprio credito dal fideiussore del fallito solo prima della dichiarazione di fallimento, riconoscendo al fideiussore, che ha diritto di regresso verso il fallito, il diritto di concorrere nel fallimento di questo per la somma pagata.

Ultima questione che resta da esaminare è quella della sorte del procedimento arbitrale in corso tra concedente e affittuario e relativo ai canoni di locazione non riscossi.
Al riguardo va detto che mentre la normativa fallimentare riconosce al curatore la possibilità di far valere in arbitrato le pretese attive che il fallimento possa vantare, non è normativamente previsto che il curatore debba subire gli effetti di una clausola arbitrale sottoscritta dall’imprenditore in bonis.
Unica norma a cui può farsi riferimento in materia è l’art. 83 bis della l. fall., il quale dispone che il procedimento arbitrale pendente non può essere proseguito “se il contratto in cui è contenuta la clausola compromissoria è sciolto a norma delle disposizioni della presente sezione”, tra le quali è ricompreso proprio quell’art. 79 che ha portato alla retrocessione dell’azienda.
Interpretando a contrario la norma se ne deve dedurre che il procedimento arbitrale già pendente potrà senz’altro proseguire nel caso in cui il curatore decida di subentrare nel contratto contente la clausola compromissoria.

Considerata l’ampiezza e l’estrema varietà dei temi trattati, si ritiene a questo punto utile fornire una risposta schematica e sintetica alle domande poste:
  1. non è applicabile la disciplina della responsabilità solidale tra cedente (affittuario) e cessionario (concedente iniziale) circa i crediti dei lavoratori e di cui all’art. 2112 c.c.;
  2. non è applicabile l’art. 2560 c.c. e pertanto per i debiti contratti successivamente alla conclusione dell’affitto di azienda sarà obbligato il solo affittuario;
  3. i crediti per canoni di locazione maturati e non riscossi anteriormente alla dichiarazione di fallimento non sono privilegiati, ma chirografari, mentre va in prededuzione l’indennizzo che il curatore deve corrispondere al locatore per la retrocessione anticipata dal contratto di affitto;
  4. il procedimento arbitrale pendente non può essere proseguito ex art. 83 bis legge fallimentare.

FRANCESCO L. chiede
giovedì 15/02/2018 - Liguria
“Alla fine del periodo di affitto d'azienda e di ricongiungimento della stessa al concedente, dei debiti sorti nel periodo d'affitto chi ne risponde? solo l'affittuario?

Cordiali saluti”
Consulenza legale i 22/02/2018
La risposta al quesito non è agevole, perché non aiutano in tal senso né le norme né la giurisprudenza in materia, estremamente scarsa.
L’unico articolo del codice civile, in effetti, che disciplina nello specifico l’affitto di azienda è il 2562 c.c., che tuttavia si limita ad affermare che alla fattispecie in questione si applica l’articolo che precede relativo all’usufrutto di azienda.

E’ la dottrina (gli studiosi del diritto) che si è occupata maggiormente della questione. E secondo la stessa (perlomeno a livello largamente maggioritario) non esiste trasferimento di debiti da un soggetto all’altro del rapporto.
Nell'affitto di azienda, quindi, l'affittuario non assume alcuna responsabilità nei confronti dei creditori del soggetto affittante così come questi non risponde dei debiti contratti dall'affittuario alla conclusione del contratto.
Gli unici soggetti che mantengono invariati i loro diritti di credito sono i lavoratori dipendenti, in forza dell’art. 2112 c.c. per il quale anche in caso di affitto d’azienda – proseguendo il rapporto di lavoro del dipendente in capo all'affittuario – il lavoratore conserva anche nei confronti di quest’ultimo tutti i diritti che ne derivano.

Ugualmente, un’eccezione alla regola per cui i debiti dell’affittuario rimangono in capo a quest’ultimo e viceversa parrebbe introdotta dall’art. articolo 14 D.Lgs. 472/1997 sulla “cessione d’azienda”; il quale recita: “1. Il cessionario è responsabile in solido (…) per il pagamento dell'imposta e delle sanzioni riferibili alle violazioni commesse nell'anno in cui è avvenuta la cessione e nei due precedenti, nonché per quelle già irrogate e contestate nel medesimo periodo anche se riferite a violazioni commesse in epoca anteriore. (…). La responsabilità del cessionario non è soggetta alle limitazioni previste nel presente articolo qualora la cessione sia stata attuata in frode dei crediti tributari, ancorché essa sia avvenuta con trasferimento frazionato di singoli beni. 5. La frode si presume, salvo prova contraria, quando il trasferimento sia effettuato entro sei mesi dalla constatazione di una violazione penalmente rilevante.(…) 5-ter Le disposizioni del presente articolo si applicano, in quanto compatibili, a tutte le ipotesi di trasferimento di azienda, ivi compreso il conferimento”.
Ebbene, con riferimento a quest’ultimo punto, in effetti, esistono contrasti interpretativi in merito alla riconducibilità del contratto di affitto d’azienda alle ipotesi di “trasferimento di azienda”.

Infine si sottolinea come la giurisprudenza abbia ritenuto applicabile l’articolo 2558 cod. civ. in tema di successione dei contratti ai debiti relativi a contratti non integralmente definiti.
Come noto, infatti, nell’affitto d’azienda, l’affittuario subentra automaticamente nei contratti aziendali per la durata dell’affitto, come da espressa previsione normativa (art. 2558 c.c.).
La Corte di Cassazione (19 febbraio 2004, n. 11318) ha precisato che il “citato articolo 2560, con riferimento ai debiti dell’azienda ceduta, sia destinato a trovare applicazione quando si tratti di debiti in sé soli considerati, e non anche quando, viceversa, essi si ricolleghino a posizioni contrattuali non ancora definite, in cui il cessionario sia subentrato a norma del precedente articolo 2558 (cfr. Cass. 20 luglio 1991, n. 8121; e Cass. 8 maggio 1981, n. 3027)”.
Deve pertanto ritenersi essenziale verificare se nella fase della restituzione dell’azienda (dall’affittuario al concedente) il contratto sia ancora in essere o abbia invece del tutto esaurito i suoi effetti: nel primo caso il concedente sarà infatti chiamato a rispondere dei debiti contratti dall’affittuario.

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