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Articolo 1627 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Morte dell'affittuario

Dispositivo dell'art. 1627 Codice civile

Nel caso di morte dell'affittuario, il locatore e gli eredi dell'affittuario possono, entro tre mesi dalla morte, recedere dal contratto [1373] mediante disdetta comunicata all'altra parte con preavviso di sei mesi [1614].

Se l'affitto ha per oggetto un fondo rustico, la disdetta ha effetto per la fine dell'anno agrario in corso alla scadenza del termine di preavviso [1625].

Ratio Legis

La norma contempera due esigenze, quella degli eredi, che possono non essere interessati a proseguire nell'affitto del bene, e quella del concedente a ricevere la disdetta in un tempo congruo per ricercare un diverso affittuario. In particolare, se il bene è un fondo rustico, si tiene conto del fatto che rileva, come unità di misura, anche a fini fiscali, l'anno agrario.

Spiegazione dell'art. 1627 Codice civile

Eredi. Facoltà di recesso

Per l'art. 1596 del cessato codice il contratto di locazione non si scioglieva per la morte del locatore né per quella del conduttore. L'articolo non è stato riprodotto nel nuovo codice, non perché si è inteso abrogarlo, ma perché applicazione di un principio tuttora esistente secondo il quale si presume che ciascuno abbia contrattato per sè e per i suoi eredi o aventi causa, quando non siasi espressamente pattuito il contrario o ciò non risulti dalla natura del contratto. Il principio è racchiuso nel noto brocardo: non solum nobis sed et haeredibus paciscimur e può dirsi norma e canone del nostro diritto positivo il passaggio di tutti i rapporti del defunto nell'erede. Inoltre l'art. 1614 che ammette in caso di morte dell'inquilino e in ipotesi particolari la facoltà degli eredi di recedere dal contratto con l'osservanza di deter­minate formalità, è conferma del principio che di regola la morte del conduttore (o del locatore) non scioglie il contratto. Così la morte del locatore non scioglie l'affitto e non lo scioglie neppure la morte dell'affittuario, ma dà soltanto al locatore e agli eredi dell'affittuario una facoltà di recesso sottoposta ad un termine.

Il codice civile germanico al § 569 aveva accolto il principio the la morte di una delle parti scioglie it contratto e tale principio e stato pure accolto nel codice federale svizzero agli articoli 270 e 297. Il nostro legislatore ha invece mantenuto fermo il principio già codificato: soltanto disciplinando la locazione delle cose produttive, nella quale il contratto è costituito, come si è ripetuto, intuitu personae, non poteva dimenticare che la persona di colui il quale sfrutta le utilità della cosa e dirige l'azienda ha un valore innegabile per cui il locatore non può essere tenuto a tollerare che in sua vece subentrino gli eredi i quali possono non offrire quelle garanzie personali che dava il loro dante causa; d'altro canto i detti eredi possono non ritenersi idonei a continuare l'esercizio di un'impresa organizzata dal de cuius. Il recesso deve in ogni caso avvenire entro tre mesi dalla morte dell'affittuario e, decorso inutilmente tale termine, il locatore e gli eredi decadono dal diritto.

La disdetta deve essere comunicata all'altra parte con un preavviso di sei mesi e se l'affitto ha per oggetto un fondo rustico, la disdetta, al pari di quanto dispone l'art. 1625, avrà effetto dalla fine dell'anno agrario in corso alla scadenza del termine di preavviso.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 1627 Codice civile

Cass. civ. n. 5627/1983

Ai sensi dell'art. 2 della L. 28 marzo 1957, n. 244, che deroga all'art. 1627 c.c., nel caso di morte dell'affittuario coltivatore diretto non avviene il subentro automatico degli eredi, ma chi di essi intende conseguire il beneficio della proroga del contratto deve dimostrare la sussistenza di tutti i requisiti voluti dalla legge, e cioè, oltre la condizione di coniuge o di erede legittimo dell'affittuario defunto, la qualità di coltivatore diretto e quella sua sufficiente forza lavorativa che costituisca almeno un terzo di quella necessaria per le normali esigenze di coltivazione del fondo.

Cass. civ. n. 4964/1983

L'art. 2 della L. 28 marzo 1957, n. 244 — il quale dispone che, in caso di morte dell'affittuario coltivatore diretto, il contratto continua con il coniuge e con gli altri eredi legittimi, sempre che siano coltivatori diretti e dispongano di forza lavorativa costituente almeno un terzo di quella necessaria per le normali esigenze di coltivazione del fondo — è privo di efficacia retroattiva, avendo carattere innovativo, e non interpretativo, rispetto all'art. 1627 c.c., in quanto disciplina in modo del tutto nuovo la materia specifica della morte dell'affittuario coltivatore diretto (diversamente dall'art. 1627 cit., avente oggetto la morte di qualsiasi affittuario, anche se non coltivatore diretto), non solo stabilendo che il rapporto continua con il coniuge e con gli altri eredi legittimi, ma anche introducendo requisiti nuovi, cioè che questi soggetti siano pure essi coltivatori diretti e dispongano della forza lavorativa suindicata.

Cass. civ. n. 3976/1983

Nel caso di decesso del coltivatore diretto, affittuario del fondo rustico, e di subentro degli eredi di costui nella conduzione e coltivazione, il giudizio instaurato dal concedente per la cessazione del rapporto agrario a norma dell'art. 1627 c.c. ha quali litisconsorti necessari soltanto quegli eredi che siano effettivamente subentrati nella conduzione del fondo, senza che di conseguenza sia necessaria, in sede di gravame, l'integrazione del contraddittorio ex art. 331 c.p.c. nei confronti dell'erede che, ancorché parte nel giudizio di primo grado, non abbia interesse alla controversia per non essere dedito alla detta coltivazione.

Cass. civ. n. 6580/1981

Derogando all'art. 1627 c.c., l'art. 2 della L. 28 marzo 1957, n. 244 (in materia di proroga dei contratti agrari) stabilisce che, «in caso di morte dell'affittuario coltivatore diretto, il contratto continua con il coniuge e con gli altri eredi legittimi, sempreché siano coltivatori diretti e dispongano di forza lavorativa che costituisca almeno un terzo di quella necessaria per le normali esigenze di coltivazione del fondo». Tuttavia, poiché tale norma condiziona il diritto degli eredi dell'affittuario deceduto a prenderne il posto nella conduzione del fondo al possesso del requisito della forza lavorativa nella misura suddetta, qualora nel contratto già facente capo all'affittuario deceduto sia di fatto subentrata soltanto la moglie, comportatasi in concreto per anni come unica titolare del rapporto, è da escludere che, al giudizio contro questa promosso dal concedente al fine di ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento, debbano prendere parte, come litisconsorti necessari, anche i figli della convenuta.

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ciotetafano chiede
martedì 15/11/2011 - Toscana
“Salve volevo porre un quesito ed questo: mia madre e mio padre sono cointestatari di un contratto di affitto di un'appartamento 3+2, al primo anno di affitto sopraggiunge la morte di mio padre. Può mia madre chiedere il recesso anticipato del contratto a 3 mesi anzichè i 6 mesi concordati. Grazie”
Consulenza legale i 03/01/2012

In seguito all'entrata in vigore della l. 392/1978 che all'art. 6 ha compiutamente e direttamente disciplinato -relativamente agli immobili ad uso abitativo- la materia della successione nel contratto di locazione in caso di morte del conduttore, deve ritenersi abrogata la diversa disciplina prevista al riguardo dall'art. 1614 del c.c.. L'art. 6 della citata legge prevede la successione nel contratto di locazione, permettendo agli eredi del conduttore di subentrare nel rapporto locativo solo se con quest'ultimo conviventi.

La disciplina del recesso del conduttore è contenuta nell'art. 4 della l. 392/1978 il quale prevede che "è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata".

Alla luce di tale disposizione sarà opportuno recedere dal contratto locatizio rispettando il termine dei sei mesi di preavviso.


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