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Articolo 32 Legge equo canone

(L. 27 luglio 1978, n. 392)

[Aggiornato al 30/06/2020]

Aggiornamento del canone

Dispositivo dell'art. 32 Legge equo canone

Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.

Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all'articolo 27, non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.

Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale ed a quelli in corso al momento dell'entrata in vigore del limite di aggiornamento di cui al secondo comma del presente articolo.

Spiegazione dell'art. 32 Legge equo canone

La previsione dell'aggiornamento del canone di locazione, contemplato dalla norma in esame a favore del locatore, è contemperata, all'interno della Legge equo canone, da altre norme dettate a favore del conduttore.

Tra tali disposizioni è possibile ricordare:
  • l'art. 11, che prevede un limite massimo di tre mensilità per la determinazione della somma data a titolo di cauzione;
  • l'art. 7, che prevede la nullità della clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata;
  • l'art. 8, che prevede una pari ripartizione tra conduttore e locatore per le spese di registrazione del contratto.

Il fondamento della disposizione in commento risiede nella possibilità per il locatore di tutelarsi a fronte di eventuali variazioni del canone legate ai fenomeni di svalutazione monetaria.
Tuttavia le parti, nella loro autonomia contrattuale, non sono autorizzate a inserire nel contratto di locazione una clausola che preveda un aggiornamento automatico del canone, in assenza di una puntuale richiesta da parte del locatore, che è una condizione essenziale e imprescindibile per la nascita del diritto in questione. Vi è di più: una clausola di tal fatta, che preveda l’aggiornamento annuale automatico del canone, sarebbe affetta da nullità sulla base della previsione di cui all’art. 79 della l. equo canone, poiché, come detto, gli aumenti del canone sono leciti solo se espressamente richiesti di volta in volta dal locatore. La ratio di tale nullità trova il suo fondamento in una esigenza di tutela del conduttore, al quale deve essere garantito di conoscere esattamente e puntualmente l’importo che sarà tenuto a corrispondere a titolo di canone di locazione, essendo contraria al disposto normativo una richiesta anticipata di aggiornamento del canone. Non sarà possibile per il locatore nemmeno chiedere gli arretrati derivanti dall’aggiornamento del canone non puntualmente sollecitati, poiché tale diritto sorge solo dal momento della richiesta e vale solamente per l’avvenire.
Sarà quindi necessario inserire nel contratto di locazione una specifica clausola che preveda l’aggiornamento del canone, potendo la stessa essere riferita al 100% delle variazioni degli indici Istat del costo della vita per famiglie di operai ed impiegati, ma anche al 75%, a seconda che si voglia maggiormente favorire l’inquilino oppure il locatore. Nel caso si faccia riferimento alla misura del 100% dell'indice Istat, tuttavia, è necessario considerare che deve in ogni caso essere fatta salva l'applicazione delle norme imperative di legge vigenti durante l'esecuzione del contratto, comprese le eventuali limitazioni all'aggiornamento stesso.
Dall’aggiornamento del canone, espressamente autorizzato dalla norma in commento, va distinto il vero e proprio aumento del canone, che può derivare dall’inserimento di clausole di diverso tipo, che consentano in qualche modo al locatore di ottenere somme diverse e ulteriori rispetto al canone inizialmente concordato.
La Corte di Cassazione, con una interessante sentenza, la n. 326 del 1990 (confermata poi nel 2000 con sentenza n. 1070), ha sancito la nullità della clausola volta a prevedere l’aumento del canone di una percentuale determinata ogni anno (per esempio, una clausola che preveda l'aumento del canone, ogni anno, del 5%). Ad avviso della giurisprudenza, infatti, tale clausola si concretizza in un espediente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, ed è per questo da considerarsi illegittima.
Tuttavia, altra giurisprudenza ha viceversa dichiarato la legittimità della clausola che miri ad aumentare il canone nel tempo, se tale aumento è determinato dai crescenti vantaggi derivanti dal godimento del bene da parte del conduttore dovuti, per esempio, all'incrementato valore commerciale della zona in cui è locato l’immobile.
Pacificamente ammessa, invece, è la clausola diretta a determinare il canone in maniera composita, in parte costituito da una somma di denaro e, per la restante parte, da somme necessarie per le opere di restauro dell’immobile.
In sostanza, l’orientamento giurisprudenziale dominante è nel senso di ritenere che debba considerarsi nulla, per contrasto con la disposizione di cui all’art. 79, ogni clausola contrattuale relativa al canone di locazione che sia volta ad ottenere una maggiorazione del canone in misura fissa, senza coordinare tale aumento con un effettivo accrescimento della controprestazione a favore del conduttore.
È invece da ritenersi sempre legittima la clausola contrattuale che preveda semplicemente l’adeguamento dei patti stipulati tra le parti alle successive modifiche normative che dovessero intervenire nel tempo, non configurando tale modifica un indebito vantaggio per il locatore, favorito dalla volontà del legislatore, susseguente la stipulazione del contratto.
Controversa è la questione se l’aggiornamento annuale del canone debba essere effettuato applicando l’aumento sul canone aggiornato dell’anno precedente o se, viceversa, vada attuato applicando il diverso criterio delle “variazioni assolute”.
In tal senso, le opinioni della giurisprudenza non sono del tutto concordi.
Infatti, alcuni interpreti ritengono che l’aumento del canone vada effettuato secondo il criterio delle cosiddette “variazioni assolute”, che è maggiormente favorevole per la la parte locatrice. Il diverso criterio delle “variazioni relative”, sulla base del quale si applica l'aumento annuale sul canone già aggiornato l’anno precedente, sarebbe evidentemente più favorevole per il conduttore.
Altra parte della giurisprudenza, diversamente opinando, ritiene invece che il calcolo degli aumenti del canone successivi al primo vada effettuato avendo come riferimento non il canone iniziale, bensì al canone che risulta dal canone già precedentemente aggiornato.

Rel. ministeriale L. 392/1978

(Relazione ministeriale L. 392/1978)

0 Per gli immobili locati per uso diverso dall’abitazione il canone è rimasto affidato alla libera determinazione delle parti. Ne deriva che, in assenza di un prezzo imposto d’autorità, non era essenziale prevedere un meccanismo legale di indicizzazione, come invece avviene per le locazioni abitative.
L’intervento del legislatore, manifestatosi nell’art. 32, è quindi di segno del tutto diverso da quello risultante dall’art. 24: per le locazioni non abitative l’aggiornamento è infatti rimesso alla volontà delle parti, che devono inserire nel contratto un’apposita clausola di salvaguardia. (Omissis).

Massime relative all'art. 32 Legge equo canone

Cass. civ. n. 22909/2016

Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto; e ciò, sia mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo; sia mediante il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione; sia correlando l’entità del canone all’incidenza di elementi o di fatti (diversi dalla svalutazione monetaria) predeterminati e influenti, secondo la comune visione dei paciscenti, sull’equilibrio economico del sinallagma. La legittimità di tale clausola dev’essere peraltro esclusa là dove risulti - dal testo del contratto o da elementi extratestuali della cui allegazione deve ritenersi onerata la parte che invoca la nullità della clausola - che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della legge n. 392 del 1978 (nella formulazione originaria ed in quella novellata dall’art. 1, comma nono- sexies, della legge n. 118 del 1985), così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, primo comma, della stessa legge.

Cass. civ. n. 13011/2016

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, il diritto del conduttore a non erogare somme in misura eccedente il canone legalmente dovuto sorge al momento della conclusione del contratto e permane durante tutto il corso del rapporto. Infatti, la facoltà, attribuita al conduttore dall’art. 79 L. n. 392/78, di ripetere "le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge" entro il termine di decadenza di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile è inconciliabile con la validità di una rinuncia (espressa o tacita) del conduttore ad avvalersi del diritto a non subire aumenti non dovuti, eventualmente intervenuta in corso di rapporto.

Cass. civ. n. 10542/2014

In tema di locazioni ad uso diverso da quello abitativo, qualora sia stata inviata disdetta immotivata alla scadenza del secondo sessennio di durata del contratto, la richiesta da parte del locatore di adeguamento del canone sebbene in prossimità della scadenza è - indipendentemente dalla circostanza che l’effetto della provocazione della cessazione del rapporto non può risolversi unilateralmente dal locatore, essendo esso risolvibile solo per effetto di accordo negoziale espresso o tacito di entrambe le parti - un atto di per sé compatibile con il perdurare dell’effetto di cessazione del rapporto, in quanto risulta soltanto diretto ad assicurare che, qualora il conduttore non rilasci alla scadenza, nella misura del canone dovuto ai sensi dell’art. 1591 c.c. sia compreso l’adeguamento.

Cass. civ. n. 9971/2008

Con riguardo alla locazione di immobile urbano, l’art. 2 ter della legge 12 agosto 1974 n. 351 (applicabile, in quanto disposizione non vincolistica in senso stretto, anche alle locazioni non soggette alla proroga legale) il quale commina la nullità delle clausole contrattuali di corresponsione anticipata del canone per periodi superiori a tre mesi, detta una norma pienamente compatibile, oltre che con la disciplina della legge 27 luglio 1978, n. 392, in tema di locazione di immobile ad uso abitativo, con le disposizioni della stessa legge in materia di locazioni ad uso diverso dall’abitazione, considerato che per queste ultime, mentre non può avere rilievo in senso contrario alla suddetta compatibilità la libera determinabilità del canone (che non implica logicamente la totale libertà delle parti di definirne le modalità di pagamento), la clausola che preveda la corresponsione anticipata del canone, oltre una determinata misura, può avere l’effetto di neutralizzare per il locatore l’incidenza dell’eventuale diminuzione del potere di acquisto della moneta al di là di quanto consentitogli dall’art. 32 della sopraindicata legge n. 392, ed incorre quindi nella sanzione di nullità che colpisce ogni pattuizione attributiva per il locatore di vantaggi superiori a quelli previsti dalla legge stessa, alla quale si sottraggono, secondo la valutazione preventiva ed insindacabile espressa dal legislatore nel menzionato art. 2 ter della legge 351, solo le clausole di pagamento anticipato del canone in misura non eccedente le tre mensilità. (Principio affermato in relazione ad azione di ripetizione, ex art. 79 della legge n. 392 del 1978, della somma versata dalla conduttrice in unica soluzione al momento della conclusione del contratto).

Trib. civ. Chieti n. 179/2006

In tema di locazioni non abitative, è affetta da nullità (per contrasto con il disposto dell’art. 79 L. n. 392/78, in relazione all’art. 32 stessa legge) la clausola contrattuale con cui le parti abbiano previsto una lievitazione del canone di affitto dopo il primo anno, senza che ciò trovi alcuna plausibile giustificazione evincibile dal tenore della stessa clausola o dal contenuto dell’intero regolamento negoziale o, ancora, dal comportamento delle parti contraenti.

Cass. civ. n. 15034/2004

In tema di locazioni di immobili destinati ad uso non abitativo, per l’aggiornamento del canone di locazione, dovuto solo se pattuito e dal mese successivo alla richiesta (non necessariamente avanzata in forma scritta), l’art. 32 della legge 392 del 1978, come modificato dall’art. 1 della legge n. 118 del 1985, ha riferimento, come dato sul quale operare annualmente l’aggiornamento, al canone iniziale, con la conseguenza che tale canone di partenza occorre considerare in occasione degli aggiornamenti predetti, valutando unitariamente la variazione verificatasi per tutto il periodo considerato. Ai soli fini di questo calcolo, deve ritenersi pertanto ininfluente la circostanza che, per qualche annualità intermedia, non sia stato richiesto in precedenza l’aggiornamento, in quanto la mancanza di tale richiesta impedisce soltanto l’accoglimento della domanda degli aggiornamenti pregressi (cd. «arretrati»).

Cass. civ. n. 10286/2001

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell’art. 32 della legge 27 luglio 1978, n. 392, ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nulla ex art. 79, primo comma, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello legislativamente previsto, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunciare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti.

Cass. civ. n. 5402/2001

Il testo originario dell’art. 32 della legge n. 392/78 prevedeva, per gli immobili non abitativi, la facoltà delle parti di concordare all’inizio del quarto anno dalla stipulazione del contratto, l’aggiornamento del canone locativo per adeguarlo alle variazioni Istat del potere d’acquisto della lira, fatta salva, peraltro, la facoltà di convenire quanto alla decorrenza del primo aggiornamento e all’entità della variazione istat, modalità di aggiornamento meno onerose per il conduttore di quelle fissate dalla norma.

Cass. civ. n. 15948/2000

La clausola di aggiornamento annuale della misura del canone, su richiesta del locatore, per le eventuali variazioni del potere di acquisto della lira in ragione non superiore al 75 per cento dell’indice Istat (così come consentito dall’art. 32 della legge 392/78 nel testo modificato dall’art. 1 comma nono sexies della legge 118/85) non deve necessariamente assumere forma coeva alla stipulazione dell’originario contratto di locazione, ma può anche essere contenuta in un patto posteriore alla formazione del contratto medesimo.

Cass. civ. n. 4503/2000

I documenti provenienti da terzi estranei alla lite sono dotati di valenza probatoria, in quanto possono offrire elementi indiziari. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione del tribunale che, in riforma di una sentenza pretorile, in tema di locazione di immobile ad uso commerciale, aveva escluso la nullità della clausola relativa alla corresponsione di un canone crescente, escludendone lo scopo di eludere surrettiziamente i limiti stabiliti dall’art. 32 della legge n. 392 del 1978, sulla base delle risultanze probatorie costituite da tre contratti di locazione, stipulati da terzi, ma relativi ad immobili finitimi, dai quali risultava il presumibile canone di mercato relativo all’immobile in questione, in linea con quello contestato).

Cass. civ. n. 1442/2000

L’improponibilità della domanda giudiziale per omesso espletamento del preventivo tentativo di conciliazione stabilita dall’art. 43 della legge 392 del 1978 trova applicazione soltanto se la controversia abbia ad oggetto la determinazione, l’aggiornamento e l’adeguamento del canone dovuto ai sensi della suddetta legge. Pertanto, il mancato esperimento del tentativo non comporta la improcedibilità della domanda nella diversa ipotesi in cui questa riguardi l’aggiornamento del canone liberamente pattuito, né condiziona la proponibilità di mere eccezioni del conduttore-convenuto.

Cass. civ. n. 1070/2000

In relazione al principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, la clausola convenzionale che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, per essere secondum legem (artt. 32 e 79 della legge sull’equo canone) deve chiaramente riferirsi ad elementi predeterminati desumibili dal contratto, ed idonei ad influire sull’equilibrio economico del rapporto, in modo autonomo dalle variazioni annue del potere di acquisto della lira; mentre è contra legem, e come tale, radicalmente nulla per violazione di norma imperativa se costituisce un espediente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, con conseguente squilibrio del rapporto sinallagmatico e violazione dei limiti quantitativi previsti dal sistema normativo. L’interpretazione di tale clausola deve dunque tener conto dell’intero contesto delle clausole contrattuali ed anche del comportamento contrattuale ed extracontrattuale delle parti contraenti.

Nel caso di clausola convenzionale di aumento del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, con la specificazione di elementi predeterminati ed evidenziati nel contratto, l’onere di provare la sua conformità al sistema normativo incombe a chi se ne giova, e cioè al locatore.

Cass. civ. n. 1683/1999

Il principio operante per le locazioni di immobili ad uso non abitativo della libera determinazione convenzionale del canone, trova deroga nell’art. 32 della legge 27 luglio 1978, n. 392 per le clausole di aggiornamento del potere di acquisto della moneta (cosiddette clausole Istat) con disposizione insuscettibile di applicazione analogica alle altre clausole contrattuali o ad incrementare il valore reale del canone per diverse e successive frazioni del medesimo rapporto, da ritenere valide salvo che non rappresentino un concreto mezzo per eludere il limite posto dalla norma sopra indicata. È legittima, pertanto, quale espressione di autonomia contrattuale la clausola con la quale venga pattuito un canone locativo costituito per una parte da una somma di danaro e per l’altra dall’esborso di somme determinate per ristrutturazione e restauro dell’immobile locato, salvo a stabilire se, per volontà delle parti, l’esborso costituisca parte del canone fino alla prima scadenza contrattuale ovvero per tutta la durata della locazione, qualunque essa sia, anche nel caso di successiva rinnovazione.

Trib. civ. Reggio Calabria n. 44/1999

Con riferimento all’aggiornamento del canone di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo, in presenza di clausola contrattuale che regoli gli aumenti del canone subordinandoli ad apposita richiesta del locatore (in ossequio al disposto dell’art. 32 L. n. 392/1978, nel nuovo testo di cui all’art. 1, comma 9 sexies, D.L. n. 12/1985), proprio perché l’aggiornamento non è automatico e l’obbligo relativo nasce solo in dipendenza della richiesta del locatore, il ritardo nella formulazione della richiesta comporta una riduzione del quantum dell’aggiornamento, nel solo senso che la base dell’adeguamento deve essere costituita dal canone nella misura originaria, e non in quella che il locatore avrebbe potuto teoricamente pretendere attraverso una tempestiva richiesta delle varie annualità di aggiornamento. Pertanto, il calcolo per l’aumento del canone suddetto deve essere operato sommando le variazioni Istat intervenute per tutto il periodo, a partire dalla data base, e sia pure avendo riguardo al canone originario (c.d. criterio della variazione assoluta).

Trib. civ. Piacenza n. 322/1998

Ricorre un affitto di azienda commerciale, come tale non assoggettato alla disciplina di cui all’art. 32 L. n. 392/1978 sul divieto degli adeguamenti Istat, e non una locazione di immobile ad uso diverso da quello abitativo, ogniqualvolta nell’accordo intervenuto tra le parti l’immobile costituisce un elemento di un complesso unitario di beni mobili ed immobili, materiali ed immateriali, concessi in godimento in quanto organizzati unitariamente per la realizzazione della finalità economica a cui il complesso è destinato (nella fattispecie ristorante-bar), a nulla rilevando la circostanza che nel contratto sia previsto il permanere in capo al concedente della titolarità della prescritta licenza di commercio.

Cass. civ. n. 1290/1998

La clausola di un contratto di locazione con la quale le parti convengano l’aggiornamento automatico del canone su base annuale (a seguito della modifica dell’art. 32 legge 392 del 1978 operata dall’art. 1 comma nono sexies della legge 118 del 1985) senza necessità di richiesta espressa del locatore è affetta da nullità in base al combinato disposto degli artt. 32 e 79 della legge sull’equo canone, perché il citato art. 32 (non prevedendo più, come nella sua originaria formulazione, la possibilità di aggiornamento soltanto biennale, svincolato da ogni riferimento alla richiesta del locatore), introduce, all’esito della modifica, la possibilità di aggiornamenti annuali presupponendo che gli aumenti possano avvenire soltanto su specifica richiesta del locatore, da operarsi successivamente all’avvenuta variazione degli indici di riferimento (e non anche, genericamente, al momento stesso della stipula del contratto), la certezza dell’entità dell’obbligazione del conduttore risultando tutelata soltanto dalla previsione di tale, specifica (e necessaria) richiesta, puntualmente riferita all’avvenuta variazione degli indici Istat.

Cass. civ. n. 7973/1997

In base al principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso diverso dall’abitazione, deve ritenersi legittima la clausola con cui venga pattuita la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per successive frazioni di tempo nell’arco del rapporto, ancorandolo ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull'equilibrio economico del sinallagma contrattuale del tutto indipendenti dalle variazioni annue del potere d’acquisto della lira ovvero con giustificata riduzione del canone per un limitato periodo iniziale, salvo che le parti abbiano surrettiziamente perseguito lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti imposti dall’art. 32 legge 27 luglio 1978, n. 392.

Cass. civ. n. 7982/1994

Per le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione e soggette al regime ordinario, l’art. 32 della L. 27 luglio 1978 n. 392, nel testo modificato dall’art. 1, comma nono sexies, della L. 5 aprile 1985 n. 118, consente alle parti di provvedere periodici aggiornamenti del canone secondo concordate modalità di attuazione per cui la decorrenza degli aumenti ed il collegamento di questa con la richiesta del locatore deve essere volta per volta accertata dal giudice in base al contenuto concreto della clausola che li prevede.

Cass. civ. n. 5615/1994

Se all’atto della stipulazione della locazione a tempo determinato è stata pattuita la rinnovazione tacita del rapporto in mancanza di disdetta anteriore alla scadenza e tale disdetta è mancata, il rapporto deve considerarsi disciplinato dalle clausole del contratto originario con la conseguenza che se questo prevedeva la possibilità di aggiornamento automatico del canone con cadenza biennale, secondo la disciplina dell’art. 32 della L. 27 luglio 1978, n. 392, nel testo anteriore alla modifica introdotta dall’art. 1, comma nono, sexies del D.L. 7 febbraio 1985 n. 12 convertito in L. 5 aprile 1985 n. 118, il rapporto rimane regolato da tale clausola, anche dopo l’entrata in vigore del citato D.L. n. 12 del 1985 e della relativa legge di conversione, che, con la disposizione di modifica dell’art. 32 della legge sull’equo canone, prevedendo la possibilità per il locatore di chiedere l’aggiornamento annuale (invece che biennale) del canone locativo, ma al contempo subordinando tale aggiornamento alla richiesta del locatore, non ha affatto introdotto una disposizione complessivamente più favorevole per il conduttore, né può essere invocata da quest’ultimo solo per la parte a lui più favorevole.

Cass. civ. n. 8499/1992

Le parti del contratto di locazione per uso abitativo assoggettato alle norme della legge sull’equo canone possono prevedere l’aggiornamento del canone con una cadenza maggiore o secondo percentuali minori di quelle previste dall’art. 32 della legge sull’equo canone perché un siffatto accordo è più favorevole per il conduttore e non rientra, quindi, tra quelli vietati dall’art. 79 della citata legge, che sancisce solo la nullità dei patti in deroga vantaggiosi per il locatore. Peraltro, nel caso in cui le parti abbiano convenuto che il canone venga aggiornato a periodi superiori a quelli legali, non è ammesso procedere all’aggiornamento applicando gli indici propri del minor periodo legale, anziché quelli del periodo corrispondente alle cadenze convenute, salvo, che non risulti che le parti stesse abbiano inteso che gli indici da applicare siano fissati con riferimento ad un periodo diverso ed inferiore.

Cass. civ. n. 8377/1992

In tema di locazione di immobili per uso non abitativo, la clausola contrattuale, che prevede una preordinata maggiorazione del canone in una misura fissa che, prescindendo da ogni riferimento agli indici dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai, risulti più vantaggiosa per il locatore, o canoni annuali differenziati che ne realizzano un aumento maggiore di quello previsto dall’art. 32 della legge sull’equo canone, deve considerarsi nulla, ai sensi dell’art. 79 della medesima legge, perché tendente ad eludere, a vantaggio del locatore, i limiti stabiliti dalla predetta disposizione dell’art. 32, a meno che le maggiorazioni non siano collegate sinallagmaticamente all’ampliamento della contro-prestazione.

Cass. civ. n. 6246/1992

Con riguardo al contratto di locazione di immobili urbani non abitativi, la nullità di clausole che stabiliscano nel corso del rapporto aumenti in misura diversa da quella legale - nullità disposta dall’art. 79, della L. n. 392 del 1978 e derivante dal contrasto di tali clausole con l’art. 32 della stessa legge - non determina la nullità del contratto, operando al riguardo l’art. 1339 c.c., con la conseguenza che diviene operante il congegno di aggiornamento strutturato dall’art. 32 della stessa legge sull’equo canone.

Cass. civ. n. 326/1990

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, la clausola contrattuale avente per oggetto la preordinata maggiorazione annua del canone - in misura fissa o percentuale - a partire dal primo anno dopo la stipulazione di un contratto di durata legale deve considerarsi illegittima per violazione dell’art. 32 della L. n. 392/1978, (nella sua formulazione originaria) se risulti che le parti abbiano in realtà perseguito surretiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti posti da tale norma e incorrendo così nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, primo comma, della stessa legge.

Cass. civ. n. 4800/1989

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l'aggiornamento del canone, ai sensi dell’art. 32, della L. 27 luglio 1978, n. 392, può essere preteso dal locatore solo se espressamente convenuto con il conduttore, con la conseguenza che il locatore per vedere riconosciuto il suo diritto in giudizio ha l’onere di allegare e provare con ogni mezzo l’esistenza del patto che lo prevede, che può essere verbale o scritto, contestuale o posteriore alla formazione del contratto.

Cass. civ. n. 2683/1988

L’obbligazione di corrispondere gli aggiornamenti Istat dei canoni di locazione alle scadenze annuali ha natura di debito pecuniario in quanto il relativo importo è determinato preventivamente in base a parametri calcolabili in misura esatta e, pertanto, essendo soggetta al principio nominalistico, non è sensibile alla svalutazione monetaria verificatasi medio tempore.

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Walter B. chiede
mercoledì 22/11/2017 - Campania
“Ho inviato una mail con la descrizione dei fatti. Ritenete possibile l'azione legale? Grazie. Distinti saluti.”
Consulenza legale i 05/12/2017
Prima di affrontare l’aspetto processual-civilistico esposto nel presente quesito, ovvero se sia esperibile l’azione di revocazione straordinaria di cui all'art. 395 c.p.c., appare doveroso affrontare prima le questioni di merito affrontate nella sentenza oggetto dell’eventuale giudizio di revocazione.

La prima domanda posta a fondamento del ricorso riguardava “la restituzione di quanto indebitamente percepito dal locatore sui canoni mensili del secondo sessennio”.

Tale domanda è stata respinta dal giudice che ha ritenuto di aderire a quell’orientamento secondo il quale: “E’ legittima la clausola con cui si convenga una determinazione del canone in misura differenziata, crescente per frazioni successive del tempo nell’arco del rapporto, purchè sia ancorata ad elementi predeterminati, idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale e del tutto indipendenti dalle eventuali variazioni annuali del potere di acquisto della moneta

Invero, la questione del c.d. canone a scaletta è stata caratterizzata da un'intensa evoluzione giurisprudenziale e da una discussione ancora oggi dibattuta.
Si è passati da una posizione di totale chiusura nei confronti della legittimità della clausola avente ad oggetto la maggiorazione annuale del canone (sul punto cfr. Cass. Civ. 6896/1987 che aveva affermato che “in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, la clausola contrattuale avente ad oggetto la preordinata maggiorazione annuale del canone- in misura fissa o differenziata, anno per anno, a partire dal primo dopo la stipulazione di un contratto di durata legale - doveva ritenersi illegittima alla luce della disposizione di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 32”), ad una progressiva apertura da parte della giurisprudenza che ha ritenuto legittima la possibilità di ricorrere a tale strumento affermando che “la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto, ovvero prevede variazioni in aumento in relazione ad eventi oggettivi predeterminati (del tutto diversi e indipendenti rispetto alle variazioni annue del potere d'acquisto della moneta), deve ritenersi legittima ex artt. 32 e 79 della legge sull'equo canone, salvo che non costituisca un espediente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria (cfr., tra le molte altre, Cass., nn. 6695/1987, 4474/1993, 5360/96, 10500/2006, 4210/2007, 17964/2007, 5349/2009, 11608/2010, 10834/2011).

Il citato orientamento giurisprudenziale trova il suo fondamento nel principio della libera determinazione del canone di locazione per gli immobili destinati ad uso non abitativo.

Tale ricostruzione veniva ribadita anche con la sentenza n.4210/2007, con la quale veniva affermata l'assoluta libertà delle parti nella determinazione del canone di locazione. Libertà che aveva come unico limite la “non predeterminazione degli aumenti o il collegamento di detti aumenti, in maniera implicita o esplicita, diretta o surrettizia, al mutare del potere d'acquisto della moneta”.

Alla luce della citata giurisprudenza, si deve ritenere che la pattuizione iniziale di canone crescente è in linea di principio valida purchè la stessa previsione non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 32, con la quale il legislatore si è riservato la facoltà di determinare le modalità e la misura dell'aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere di acquisto della moneta, sottraendola alla disponibilità della parti.

Dunque, nel caso in esame, il giudice, uniformandosi all’orientamento maggioritario (come peraltro già riferitoLe dal suo avvocato), ha ritenuto lecita la pattuizione cd “a scaletta” pattuita nel contratto di locazione pur in assenza della indicazione dei motivi che portano a decidere una diversa determinazione del canone di locazione nel corso degli anni. Tale indicazione deve ritenersi, difatti, non necessaria laddove risulti ugualmente evidente che con tale determinazioni le parti abbiano voluto esercitare il loro diritto di libera contrattazione e non aggirare l'art. 32 cit.

In merito, infatti, alla necessità che il canone a misura crescente, come determinato al momento della stipula del contratto, debba essere o meno ancorato ad elementi esterni atti ad indicare la volontà delle parti ed alla modalità di esplicitazione di tali elementi, non vi è unanimità di veduta.

Sul punto, infatti, vi è una giurisprudenza minoritaria che attribuisce rilevanza, ai fini della validità del canone crescente, all'indicazione esplicita nel corpo del contratto di locazione, di elementi esterni atti a giustificare la scelta delle parti.
Mentre la giurisprudenza maggioritaria ritiene che “dare rilievo alle motivazioni poste alla base della decisione di prevedere un aumento(o diminuzione) graduale del canone, sarebbe evidentemente in contrasto con il principio cardine di “libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo”.

Si tratta in ogni caso di una valutazione, di competenza del giudice di merito, che dovrà essere operata in concreto e tenendo certamente in considerazione anche le variazioni stabilite dalle parti in raffronto con quelli (presumibili) della variazione del potere della moneta.

In merito alla seconda domanda formulata nel ricorso, cioè la richiesta del pagamento dell’indennità prevista a seguito di disdetta per finita locazione, occorre evidenziare quanto segue.

In caso di affitto di immobili ad uso diverso da quello abitativo (come uffici, negozi e altri esercizi commerciali), alla scadenza del contratto, il locatore deve pagare al conduttore una indennità c.d di avviamento per la perdita dell’avviamento commerciale, che è pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto.

Presupposti di base per far sorgere il diritto all'indennità per la perdita di avviamento sono:
-la sussistenza di una locazione commerciale;
- la destinazione dell'immobile locato ad attività (industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico) che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.

Per il riconoscimento del diritto del conduttore all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, è rilevante che i locali siano effettivamente destinati ad attività che comportano il contatto con il pubblico e aperti alla frequentazione diretta e indifferenziata di clienti che abbiano interesse e necessità di entrare in contatto con l’impresa.

Pertanto, per ottenere dal locatore la corresponsione dell'indennità di perdita dell'avviamento commerciale, il conduttore deve provare l'esercizio nell'immobile locato di un'attività commerciale comportante contatti diretti con utenti e consumatori;

L’indennità non è dovuta se:
– la locazione cessa per causa imputabile al conduttore (ad esempio, in caso di inadempimento per mancato pagamento del canone) o per sua decisione (ad esempio per disdetta del conduttore, per spostamento dell’attività in locali commerciali dei quali il conduttore sia divenuto proprietario
– il conduttore non restituisce l’immobile e vi rimane dopo la scadenza del contratto, pur rispettando la data fissata nel provvedimento di rilascio;
– il conduttore è privo delle autorizzazioni amministrative necessarie per l’esercizio delle attività commerciali effettivamente svolte;
– nell’immobile in cui è cessata la locazione si esercita un’attività professionale (ad esempio, avvocato o medico) o che non comporta contatti diretti con il pubblico (ad esempio locale in cui viene esercitata vendita all’ingrosso) oppure di natura transitoria.

In sostanza, il diritto del conduttore all'indennità è subordinato al riconoscimento di una particolare modalità dell'attività esercitata che deve essere in concreto verificata dal giudice di merito nei contratti locativi con destinazione non abitativa.
Questo è il merito della controversia.

Veniamo ora all'aspetto processuale.
Nel quesito viene richiesto se sia possibile ricorrere avverso la suddetta sentenza, non appellata, con il rimedio della revocazione straordinaria di cui al punto 1 dell’art. 395 c.p.c.

La revocazione è un mezzo di impugnazione a critica vincolata, vale a dire concessa per motivi specifici determinati dalla legge e comunque tassativi.

Il carattere di impugnazione eccezionale della revocazione comporta l’inammissibilità di ogni censura non compresa nella tassativa elencazione di cui all’art. 395 c.p.c. ed esclude di conseguenza anche la deduzione di motivi di nullità afferenti alle pregresse fasi processuali, che restano deducibili con gli ordinari mezzi di impugnazione.

Si distinguono due figure di revocazione: quella ordinaria (art. 395, n. 4 e 5), la cui proponibilità impedisce il passaggio in giudicato della sentenza e quella straordinaria (art. 395, n. 1, 2,3 e 6) che invece può essere proposta anche allorchè la sentenza sia passata in giudicato.

In merito alla revocazione straordinaria (che è quella che interessa nella fattispecie in esame essendo decorsi i termini per proporre l’appello), i motivi per i quali tale impugnazione può essere proposta sono:
1) Il dolo processuale: sussiste allorchè sia posto intenzionalmente in essere un comportamento fraudolento, idoneo ad influire sul contenuto della decisione e che si concreta in artifici o raggiri soggettivamente diretti ed oggettivamente in grado di pregiudicare la difesa della controparte e, di conseguenza, di impedire al giudice l’accertamento della verità, facendo apparire una situazione diversa da quella reale.
Non è sufficiente la semplice allegazione di fatti non veritieri favorevoli alla parte che li deduce in quanto non idonei a pregiudicare il diritto di difesa della controparte, la quale resta libero di avvalersi di mezzi offerti dall’ordinamento al fine di pervenire all’accertamento della verità.
Se il dolo consiste nella fraudolenta utilizzazione di un documento falso, il nesso causale tra l’artificio della parte ed inganno del giudice è condizionato all’accertamento della falsità che, per un principio generale desumibile dall’art. 395, c. 1, n. 2, non può essere compiuto nel giudizio di revocazione, ma deve prevederlo.
2) Prova falsa: la prova falsa che, ai sensi dell’art. 395 n. 2, consente la proponibilità dell’impugnazione per revocazione straordinaria, è quella che sia stata dichiarata tale, prima di proporre la revocazione, con sentenza passata in giudicato, ovvero quella la cui falsità sia stata riconosciuta dalla parte a cui vantaggio essa è stata utilizzata dal giudice.
3) Il ritrovamento, dopo la sentenza, di uno o più documenti decisivi: il terzo motivo di revocazione si fonda sulla circostanza che dopo la sentenza siano stati trovati uno o più documenti decisivi, che la parte non aveva potuto produrre in giudizio per causa di forza maggiore o per fatto dell’avversario.

4) il dolo del giudice:
ultima ipotesi di revocazione straordinaria si ha quando la sentenza è l’effetto del dolo del giudice accertato con sentenza passata in giudicato.

Per dolo del giudice deve intendersi la violazione del suo dovere di imparzialità, nel senso di una consapevole intenzione di pronunciare una sentenza di un determinato segno. Cioè il dolo del giudice deve consistere in un intento fraudolento idoneo a falsare la corretta formazione della decisione e tale da costituire la causa diretta e determinante del provvedimento ingiusto.
Occorre, quindi, la mala fede del giudicante, accertata con giudicato in sede penale o civile.

Quanto ai termini di impugnazione, il termine è di 30 giorni.
Il termine decorre dal giorno in cui è stato scoperto il dolo o la falsità o è stato recuperato il documento o, infine, è passata in giudicato la sentenza che accerta il dolo del giudice.

Illustrati i caratteri generali dell’istituto della revocazione, veniamo al caso in esame.

Nel caso di specie, trattandosi di sentenza per la quale è scaduto il termine per l’appello, la stessa potrebbe essere impugnata solo per revocazione c.d. straordinaria, nei casi dei nn. 1,2,3 e 6 dell’art. 395 c.p.c.
L’art. 396 c.p.c. difatti, afferma che: “le sentenze per le quali è scaduto il termine per l’appello possono essere impugnate per revocazione nei casi dei nn. 1,2,3 e 6 dell’articolo precedente, purchè la scoperta del dolo o della falsità o il recupero dei documenti o la pronuncia della sentenza di cui al n. 6 siano avvenuti dopo la scadenza del termine suddetto…”.

Orbene, a parere di chi scrive, il rimedio della revocazione c. d. straordinaria non è esperibile nel caso in esame.

Non riteniamo, infatti, che sussistano i motivi di revocazione di cui all’art. 395 c.p.c. n. 1, 2, 3 e 6, soprattutto con riferimento al dolo processuale, come da Lei indicato nel quesito.

Analizzando il contratto di locazione allegato, non si evince che si tratti di un documento contraffatto.
Nel contratto è pattuita la clausola che prevedeva la pattuizione del canone c.d. a scaletta, ossia in misura differenziata e crescente nell’arco del rapporto.
Né il dolo può farsi scaturire dalla mancata indicazione dei motivi alla base della diversa determinazione del canone di locazione.
Come esposto nella parte iniziale del parere, difatti, l’indicazione dei motivi non è richiesta, dalla giurisprudenza maggioritaria, ai fini della validità della clausola prevalendo il principio della libera determinazione del canone di locazione.
Con la sentenza di primo grado il giudice ha aderito a tale orientamento giurisprudenziale, per cui eventuali vizi della sentenza andavano fatti valere con l’appello che, essendo un mezzo di impugnazione a critica libera (a differenza della revocazione che come si è detto può avvenire solo per i motivi tassativamente indicato dall’art. 395 c.p.c.) poteva essere proposto contro qualsiasi vizio della sentenza.
Inoltre, la legittimità o meno della clausola contente la previsione del canone maggiorato, non configura un “motivo occulto” tale da poter giustificare la possibilità di far valere tale vizio anche oltre il passaggio in giudicato della sentenza.
In sostanza si tratta di questioni di merito che avrebbero dovuto essere fatte valere con l’atto di appello, dimostrando, semmai, che in mancanza di esplicita indicazioni dei motivi, l’aumento del canone era stato stabilito al solo fine di aggiornarlo al potere di acquisto della moneta.

Quanto alla domanda volta ad ottenere il riconoscimento delle 18 mensilità, riteniamo che sul punto la sentenza di primo grado sia errata.

Il giudice ha certamente errato nella interpretazione della normativa in materia e a non qualificare la Sua attività tra quelle per le quali sussiste il diritto ad ottenere l’indennità di avviamento.

Non rileva, difatti, il carattere della imprenditorialità dell’attività esercitata, come statuito dal giudice nella sentenza, bensì solo se si tratti di attività che comporti o meno il contatto diretto con il pubblico.

Tuttavia riteniamo che anche tale vizio della sentenza andava fatto valere con l’appello, non configurandosi alcuna ipotesi tra quelle previste in materia di revocazione straordinaria.
Anche se il documento della Camera di Commercio, prodotto da controparte, non corrispondeva alla realtà dei fatti, spettava a Lei, in qualità di conduttore, dare la prova di aver svolto un’attività tra quelle per le quali è previsto il pagamento della detta indennità.

In conclusione riteniamo che la sentenza di primo grado, già passata in giudicato, non possa essere impugnata per revocazione straordinaria per i motivi di cui all’art. 395 nn. 1,2,3 e 6.
I vizi della sentenza, a nostro dimesso parere, andavano fatti valere con l’appello, come all’epoca correttamente Lei aveva suggerito al Suo avvocato.