Cassazione civile Sez. III sentenza n. 9971 del 16 aprile 2008

(massima n. 1)

Con riguardo alla locazione di immobile urbano, l’art. 2 ter della legge 12 agosto 1974 n. 351 (applicabile, in quanto disposizione non vincolistica in senso stretto, anche alle locazioni non soggette alla proroga legale) il quale commina la nullità delle clausole contrattuali di corresponsione anticipata del canone per periodi superiori a tre mesi, detta una norma pienamente compatibile, oltre che con la disciplina della legge 27 luglio 1978, n. 392, in tema di locazione di immobile ad uso abitativo, con le disposizioni della stessa legge in materia di locazioni ad uso diverso dall’abitazione, considerato che per queste ultime, mentre non può avere rilievo in senso contrario alla suddetta compatibilità la libera determinabilità del canone (che non implica logicamente la totale libertà delle parti di definirne le modalità di pagamento), la clausola che preveda la corresponsione anticipata del canone, oltre una determinata misura, può avere l’effetto di neutralizzare per il locatore l’incidenza dell’eventuale diminuzione del potere di acquisto della moneta al di là di quanto consentitogli dall’art. 32 della sopraindicata legge n. 392, ed incorre quindi nella sanzione di nullità che colpisce ogni pattuizione attributiva per il locatore di vantaggi superiori a quelli previsti dalla legge stessa, alla quale si sottraggono, secondo la valutazione preventiva ed insindacabile espressa dal legislatore nel menzionato art. 2 ter della legge 351, solo le clausole di pagamento anticipato del canone in misura non eccedente le tre mensilità. (Principio affermato in relazione ad azione di ripetizione, ex art. 79 della legge n. 392 del 1978, della somma versata dalla conduttrice in unica soluzione al momento della conclusione del contratto).