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Articolo 11 Legge equo canone

(L. 27 luglio 1978, n. 392)

[Aggiornato al 30/06/2020]

Deposito cauzionale

Dispositivo dell'art. 11 Legge equo canone

Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.

Spiegazione dell'art. 11 Legge equo canone

La stipulazione del contratto di locazione è da sempre assistita, a tutela della parte locatrice, da alcune garanzie di carattere personale o reale.
In generale, l’art. 11 in commento prevede la garanzia “tipica” del contratto di locazione, costituita dal deposito cauzionale. La dottrina configura tale tipo di garanzia come un pegno irregolare, in virtù della fungibilità della somma di denaro versata dal conduttore al locatore. Infatti, il proprietario locatore acquista la proprietà della somma di denaro, e ne può disporre liberamente, salvo l’obbligo di restituire il tantundem eiusdem generis alla conclusione del rapporto locatizio.
Tale garanzia ha la funzione di assicurare non solo l’adempimento del canone da parte del conduttore, ma anche qualsiasi altro tipo di onere, comprensivo delle spese per i servizi comuni e l’eventuale risarcimento per i danni provocati all’immobile o ai mobili che lo corredano.
Non è data, in generale, la possibilità al conduttore di compensare il credito dovuto dalla restituzione del deposito cauzionale con il pagamento del canone di locazione.
Infatti, nei contratti di locazione standard, si inserisce generalmente una clausola che stabilisce che il deposito cauzionale “non è imputabile a conto pigioni”.
Ciò significa che la compensazione tra cauzione e canone non è ammessa salvo, a detta della giurisprudenza, alla scadenza del rapporto locatizio, momento in cui diventerà esigibile anche la somma data in deposito, che si potrà quindi compensare con le mensilità di canone, già esigibili.
Il rifiuto del conduttore di corrispondere il canone chiedendo la compensazione con il deposito cauzionale, fuori dall’ipotesi sopra citata, costituisce senza dubbio un inadempimento grave ai sensi dell’art. 1455 del c.c., che può quindi condurre alla risoluzione del contratto di locazione.
Dal punto di vista del locatore, sussiste un obbligo di restituzione dell’importo versato a titolo di deposito cauzionale, rectius dell’equivalente della somma corrisposta dal conduttore.
Allorquando il locatore ritenga di non dover restituire la somma, potendola quindi trattenere per compensare l’inadempimento del conduttore rispetto alle sue obbligazioni, dovrà adire il tribunale competente al fine di farsi autorizzare, dopo debito accertamento dei presupposti in tal senso, a soddisfarsi sul deposito cauzionale, salvo il risarcimento del maggior danno.
Il deposito cauzionale è produttivo di interessi, che il locatore dovrà corrispondere di regola annualmente (ma le parti possono anche convenire, in senso più favorevole al conduttore, che tali interessi vengano corrisposti con versamenti infrannuali).
Il saggio degli interessi legali da corrispondere viene determinato dal Ministro dell’economia e delle finanze, e negli ultimi anni ha subito delle rilevanti variazioni, portando ad essere più o meno vantaggioso il ricorso alla forma di garanzia data dal deposito cauzionale.
Più in particolare, il saggio degli interessi legali è stato determinato, dal primo gennaio 2020, nella percentuale dello 0,05%.
Tale obbligo di corresponsione degli interessi da parte del locatore ha senza dubbio natura imperativa. Il diritto di ricevere gli interessi sulla somma versata a titolo di deposito è infatti irrinunciabile da parte del conduttore, poiché volta a tutelarlo, in quanto parte debole del rapporto contrattuale. Diversamente, il locatore potrebbe lucrare sulla somma costituita dagli interessi, attribuendosi un canone maggiore di quello pattiziamente stabilito.
In ossequio al divieto di anatocismo posto dall’art. 1283 c.c., poi, al conduttore sarà consentito avanzare la richiesta di pagamento anche degli interessi sugli interessi scaduti (oltre che su capitale costituito dal deposito) solamente, come previsto dalla legge, per gli interessi scaduti da almeno sei mesi, e in seguito alla formale proposizione di una domanda giudiziale o di un accordo tra le parti, posteriore alla scadenza.
Il punctum pruriens della disciplina del deposito cauzionale riguarda la sua derogabilità.
Ancora una volta, per la risoluzione di tale quesito, occorre operare una distinzione tra i contratti di locazione stipulati prima o dopo l'entrata in vigore della Legge sulle locazioni abitative.
Infatti, si è sempre ritenuto il dottrina che l’art. 11 abbia natura imperativa, essendo posto a tutela del conduttore, e sia quindi inderogabile dalla parti o, meglio, derogabile solo in senso favorevole al conduttore, potendo essere stabilito il versamento di un deposito cauzionale, in ipotesi, inferiore alle tre mensilità di canone.
La possibilità di ricorrere alla fideiussione bancaria, che è una forma di garanzia personale, è dopo tutto una deroga in melius per il conduttore, il quale non dovrà subire un aggravio economico al momento della stipulazione del contratto di locazione.
Tuttavia, le cose devono considerarsi parzialmente mutate dopo l’entrata in vigore della Legge sulle locazioni abitative, e, in particolare, dell’art. 14 della legge locazioni abitative.
Dopo l’entrata in vigore di tale normativa, infatti, non sussistendo più il divieto imperativo posto dal previgente art. 79 della l. equo canone (che come noto sanzionava tutti i patti volti “a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”), si ammette che le parti possano convenire delle deroghe all’art. 11, prevedendo un deposito cauzionale corrispondente a una somma maggiore delle tre mensilità del canone, nel rispetto comunque del disposto di cui all’art. 13 della legge locazioni abitative, ai sensi del quale al locatore non potrà mai spettare un corrispettivo maggiore di quello risultante dal contratto di locazione scritto e registrato, a pena di nullità.

Massime relative all'art. 11 Legge equo canone

Cass. civ. n. 9059/2002

In materia di contratto di locazione di immobile urbano, l’obbligo del locatore di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo (obbligo stabilito non soltanto dall’art. 11 legge n. 392 del 1978, applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore, ma anche dall’art. 4 legge n. 841 del 1973) e l’obbligo del locatario di pagare il canone, ancorché aventi causa in un unico rapporto contrattuale, non sono in posizione sinallagmatica, ma presentano carattere di autonomia, con la conseguenza che tra loro opera l’istituto della compensazione allorché ne ricorrano i presupposti.

L’obbligo del locatore di un immobile urbano di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo - obbligo stabilito non soltanto dall’art. 11 legge n. 392 del 1978 (norma applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore) ma anche dall’art. 4 legge n. 841 del 1973 - ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione; con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta, mentre, ai fini processuali, è sempre necessaria la relativa domanda o eccezione giudiziale, quest’ultima in particolare operando come eccezione in senso stretto di natura riconvenzionale, come tale non rilevabile d’ufficio dal giudice per l’espresso divieto posto dall’art. 1242, primo comma, c.c., ed inammissibile, ai sensi degli artt. 447 bis, 437 e 345 c.p.c., se non proposta già in primo grado, secondo le peculiarità del rito.

Trib. civ. La Spezia n. 2337/2000

La fideiussione bancaria a semplice richiesta che abbia funzione sostitutiva del deposito cauzionale costituisce non già una tipica garanzia fideiussoria, ma un atipico contratto autonomo di garanzia che, salvi i casi di richiesta palesemente arbitraria (c.d. exceptio doli), non consente al garante di opporre alcuna eccezione scaturente dal rapporto locatizio, ma lo obbliga a pagare immediatamente sulla base della sola domanda del locatore.

Cass. civ. n. 538/1997

L’obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge al termine della locazione, ma soltanto se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni, giacché, diversamente, assume rilievo la funzione specifica del deposito, che è quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore. (Nella specie il locatore aveva dedotto che la conduttrice, essendo receduta senza preavviso, gli aveva cagionato un danno di importo corrispondente al cumulo dei canoni scaduti durante tutto il periodo per il quale l’immobile era rimasto sfitto).

Cass. civ. n. 979/1995

L’obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo - obbligo stabilito non soltanto dall’art. 11 L. n. 392 del 1978 (norma applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore), ma anche dall’art. 4 L. n. 841 del 1973 - ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione; con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta.

Cass. civ. n. 6941/1992

In materia di locazione di immobili urbani il diritto del conduttore di ottenere la restituzione del deposito cauzionale si prescrive nel termine ordinario decennale, atteso che la funzione di mera garanzia del suddetto deposito ne esclude l'assimilabilità al canone o, comunque, ad un corrispettivo della locazione, e che la prescrizione breve quinquennale riguarda esclusivamente l'azione del locatore volta al pagamento del canone.

Trib. civ. Napoli n. 13562/1990

La somma versata dal conduttore al locatore a garanzia del pagamento del canone, della restitutio in integrum e per la copertura degli aumenti previsti e prevedibili del canone per effetto degli scatti ISTAT, s’intende versata a titolo di deposito cauzionale (e non a fondo perduto) e l’eventuale vertenza relativa all’attribuzione di detta somma è assoggettata alla disciplina ordinaria della competenza per valore.

Cass. civ. n. 7580/1990

In tema di locazioni di immobili urbani, l’art. 11 della L. 27 luglio 1978, n. 392 pur applicandosi come jus superveniens, a decorrere dall’entrata in vigore della citata legge n. 392/1978, non solo ai rapporti di nuova costituzione ma anche a quelli in corso, in regime transitorio, non può trovare applicazione con riferimento a quei contratti per i quali, sempre alla data di entrata in vigore della legge sia in corso di giudizio, poiché a questi rapporti continuano ad applicarsi le leggi precedenti (nella specie l’art. 4 della L. n. 841/1973), ai sensi dell’art. 82 della L. 392 del 1978, il quale si riferisce sia alla disciplina sostanziale che a quella processuale in materia di locazioni urbane.

Cass. civ. n. 4725/1989

In tema di locazione, l’obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore, a garanzia degli obblighi contrattuali, sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, la sua obbligazione di restituzione ha per oggetto un credito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore ad ottenere decreto ingiuntivo. In tal caso i diritti del locatore potranno essere fatti valere in sede di opposizione all’ingiunzione, sempre che la sua pretesa sia compresa nei limiti della competenza del giudice che ha emesso il decreto.

Cass. civ. n. 4360/1984

In tema di locazione di immobili urbani, l’art. 11 della legge n. 392 del 1978 - il quale, disponendo che il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone produttive di interessi legali da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno, ha abrogato per incompatibilità, ai sensi del successivo art. 84, l’art. 4 della legge n. 841 del 1973, statuente che il deposito cauzionale non poteva essere superiore a due mensilità del canone e doveva essere depositato su conto bancario vincolato - si applica, come ius superveniens ed a decorrere dall’entrata in vigore della citata legge n. 392 del 1978, non solo ai contratti di nuova costituzione, ma anche a quelli in regime transitorio, trattandosi di disposizione che disciplina, limitatamente ad uno degli effetti del rapporto in corso e, quindi, senza incidenza sul principio dell’irretroattività della legge, un istituto intimamente collegato all’ammontare del canone, soggetto ad aumenti durante il periodo transitorio, e di cui è irrilevante l’omesso richiamo da parte delle norme transitorie di quest’ultima legge, dirette a regolare il passaggio delle locazioni in corso dal regime precedente a quello nuovo, con conseguente operatività per esse, nei punti non considerati da tali norme, della disciplina definitiva.

Cass. civ. n. 2622/1983

La domanda con la quale il locatore richiede l'attribuzione del deposito cauzionale, effettuato dal conduttore in funzione di garanzia dell'adempimento di tutti gli obblighi incombenti a suo carico, qualora non possa essere ritenuta conseguenziale — per non essere il deposito stesso commisurato all'entità del corrispettivo dovuto — alla domanda di quantificazione del canone, resta soggetta alla disciplina ordinaria della competenza per valore.

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Mariano A. chiede
giovedì 14/06/2018 - Lombardia
“Buongiorno, ho effettuato regolare disdetta della locazione appartamento, il giorno 30 giugno dovrei resituire le chiavi, il proprietario si riserva di restituirmi la cauzione solo dopo aver controllato se rileva danni non dovuti a usura, ho proposto di effettuare la verifica il giorno prima della restituzione o lo stesso giorno della restituzione, il proprietario si rifiuta di restituire la cauzione in tali giorni ma solo dopo che comodamente ha verificato secondo le sue tempistiche nei giorni successivi, preciso che tutte le forniture gas e elettriche sono a nome mio e che il condominio è già comprensivo nel contratto di affitto.
la domanda è, posso trattenere le chiavi se non mi viene restituita la cauzione il giorno della consegna ? e restituirle solo quando mi viene restituita la cauzione ? o commetto un illecito.
So che posso avvalermi del decreto ingiuntivo per la restituzione della cauzione, so che il proprietario non può decidere l'entità dei danni che è competenza del giudice, ma nessuno mi garantisce che dopo la restituzione dell'appartamento, il proprietario può simulare eventuali danni non veri.
cordiali saluti
A.M.”
Consulenza legale i 20/06/2018
Bisogna innanzitutto chiarire che la cauzione nella locazione è generalmente prestata dal conduttore a garanzia dell’adempimento delle obbligazioni che sorgono dal contratto e quindi, per comprendere quali siano le ragioni per le quali il locatore possa trattenerla occorre fare necessario riferimento al contratto siglato tra le parti ed alle norme di legge che regolano la fattispecie.

Ad esempio, generalmente il locatore non può rifarsi sulla cauzione per i graffi al parquet che siano dovuti al normale utilizzo che il conduttore ne faccia (cd. usura ordinaria). Non potrebbe dirsi lo stesso se le parti avessero espressamente previsto che il conduttore dovesse provvedere a riparare anche questo tipo di danno ovvero se il conduttore durante il trasloco avesse, in un momento di disattenzione, fatto un profondo graffio sul parquet (cd. usura straordinaria).

Le parti, se il contratto non prevede diversamente, potranno accordarsi: la cauzione potrà essere restituita subito al rilascio dell’immobile con l’obbligo del conduttore di pagare quanto di spettanza del locatore per le suddette obbligazioni, oppure potrà essere restituita in un secondo momento quando si potranno detrarre le spese che spettano al conduttore.
Infatti, tra le obbligazioni a carico del conduttore previste dal contratto di locazione, a garanzia delle quali viene prestata la cauzione, solitamente vi rientrano il pagamento delle utenze ed il pagamento degli oneri condominiali nella misura dovuta dall’inquilino (con conguaglio al momento del bilancio d’esercizio), obbligazioni il cui corretto adempimento può essere riscontrato solo quando viene emesso il bollettino/fattura e non nell’immediatezza del rilascio dell’abitazione.

Ma dal momento che, nel caso specifico, tutte le utenze erano intestate al conduttore e gli oneri condominiali esclusi dalle obbligazioni contrattuali, allora non si ravvede motivo per il quale il locatore debba trattenere la cauzione.
Sarà pertanto possibile far valere le proprie ragioni anche dinanzi all’Autorità Giudiziaria, ma solo dopo aver tentato di risolvere la vicenda bonariamente ricorrendo alla mediazione obbligatoria.

Non è invece conveniente trattenere le chiavi perché il conduttore permarrebbe nella detenzione del bene con l’obbligo di continuare a pagare il canone di locazione e sostenere le altre spese connesse.
E’ più corretto invece restituire le chiavi e rilasciare l’immobile avendo cura nel contempo di redigere insieme al locatore (lo si deve pretendere), e preferibilmente alla presenza di terzi, un verbale nel quale le parti si danno reciprocamente atto delle condizioni dell’immobile (magari facendo anche delle foto a sviluppo istantaneo, subito datate e siglate da entrambi sul retro e pinzate al verbale), delle letture delle varie utenze e della riconsegna delle chiavi.
In tal modo il locatore non potrà simulare danni o pretenedere un risarcimento per danni successivi al rilascio, perché, dal momento del rilascio, il bene è rientrato nella sua piena disponibilità e responsabilità.