Articolo 1122 Codice Civile

A parere di chi scrive ciò che lei si prefigge di fare non presenta particolari criticità da un punto di vista legale. È vero che si va a sostituire una finestra a tre ante con una a due ante: questo, in linea teorica potrebbe costituire una lesione al decoro architettonico dello stabile. Tuttavia, per giurisprudenza assolutamente costante, affinché vi possa essere una lesione al decoro giuridicamente rilevante è necessario che le opere che si vanno ad installare nel palazzo provochino una importante alterazione alle linee architettoniche dello stabile: questo non pare che sia avvenuto nel caso specifico, le nuove finestre rispetto alle precedenti hanno infatti uguale colore e superficie.
Per tale motivo, se anche qualcuno dei condomini volesse avanzare una qualche recriminazione, sotto questo aspetto vi sarebbero ottime argomentazioni per difendere le sue giuste ragioni.

Le lamentele avanzate dall’autore del quesito non paiono fondate giuridicamente e sostenibili in un ipotetico contenzioso. Il nuovo proprietario ha tutto il diritto di installare nel suo appartamento il riscaldamento a pavimento e certamente tale diritto non può essere condizionato in alcun modo da una qualche autorizzazione assembleare.
Il n.3 dell’ art. 1117 del c.c. precisa che gli impianti presenti nello stabile devono considerarsi condominiali fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza. Tale principio è da sempre stato un punto fermo del diritto condominiale introdotto dalla giurisprudenza già sotto la vigenza della precedente normativa, ed è stato poi recepito espressamente dal legislatore con la riforma del 2012. Esso nella pratica sta a significare che tutto ciò che sta oltre la soglia dell’appartamento del singolo condomino deve considerarsi di proprietà esclusiva di costui, il quale sulla base dell’art. 1122 del c.c. ha tutto il diritto di compiere sul suo bene personale tutte le innovazioni e ristrutturazioni che ritiene opportune senza alcuna interferenza da parte degli organi del condominio.

Nel caso specifico quindi il nuovo proprietario non deve chiedere nessuna autorizzazione alla assemblea per procedere alla installazione nella sua proprietà del riscaldamento a pavimento, né l’assise ha il potere di negare la realizzazione di tali lavori: una delibera di questo tenore sarebbe radicalmente nulla e potrebbe essere legittimamente ignorata da chiunque.

L’art.1122 del c.c., se da un lato ammette che il singolo proprietario possa realizzare sul suo appartamento tutte quelle innovazioni che ritiene opportune, dall’altro lato precisa che esse non devono recare pregiudizio alle parti comuni dello stabile, o pregiudicarne la stabilità, sicurezza e decoro. Sotto questo aspetto, quindi, è importante che l’installazione del riscaldamento a pavimento sia compatibile con gli impianti comuni presenti nel palazzo, e sia effettuata in modo tale da non arrecare danno allo stabile e agli altri appartamenti. Il problema quindi si sposta sull’assicurarsi che i lavori vengano eseguiti a regola d’arte: se così non fosse, è ovvio che il condominio o anche i proprietari individualmente avrebbero dei margini di manovra per impedire i lavori di installazione del riscaldamento a pavimento da parte del nuovo proprietario, anche agendo giudizialmente, ma non pare che questo sia avvenuto nel caso specifico.

La normativa di riferimento è quella prevista dall’art. 1122 c.c. in tema di opere su parti di proprietà o uso individuale.
Questo articolo definisce quali sono i limiti del proprietario nell’eseguire opere sulla propria proprietà privata all’interno di un Condominio.
Le opere, infatti, non possono recare danno alle parti comuni o pregiudizio alla stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’edificio.
Il condomino è comunque tenuto ad informare l’Amministratore che dovrà riferire all’Assemblea.

Se per la sicurezza e stabilità dell’edificio si suppone che il tecnico che verrà incaricato farà le analisi necessarie per evitare che ci siano pericoli o danni per l’edificio e le parti comuni, per quanto riguarda il decoro architettonico è necessario fare un approfondimento.

Il pregiudizio al decoro architettonico è opponibile da ogni condomino e la valutazione sul punto viene svolta dal giudice di merito in concreto; infatti, la legge nulla indica sul punto.

Poiché il condomino è libero di compiere le opere che ritiene sulle parti di proprietà individuale, nel rispetto dei già citati vincoli previsti dall’art. 1122 c.c., non è necessario che il progetto venga sottoposto all’approvazione dell’Assemblea (che deve in ogni caso essere informata) e infatti la legge non indica alcuna maggioranza per questo genere di delibere.
Si ritiene, però, che per mettersi al riparo da eventuali questioni che potrebbero sorgere per alterazione del decoro architettonico, è utile sottoporre il progetto all’Assemblea e ottenere l’approvazione dell’intervento all’unanimità.
Qualora ciò non dovesse avvenire, il condomino potrebbe astrattamente eseguire comunque l’intervento anche contro il parere dell’Assemblea ma dovrebbe anche essere pronto a fronteggiare un procedimento giudiziale promosso da uno o più condomini (o dal Condominio stesso) con la richiesta di ripristinare i luoghi per non arrecare pregiudizio al decoro architettonico.

Per completezza si segnala, infine, una recente pronuncia della Corte di Cassazione che ha statuito che il Condominio possa prevedere nel Regolamento l’obbligo di richiedere il parere vincolante dell’Assemblea per l’esecuzione di opere che possono pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio (Cass. civ. n. 37852/2022).
Si consiglia quindi di verificare se il proprio regolamento di Condominio abbia una clausola sul punto.

L’art.1122 del c.c. ci dice che il condomino nelle parti dell’edificio di sua proprietà esclusiva non può compiere opere che danneggino le parti comuni o comunque determinino pregiudizio alla stabilità, sicurezza e decoro architettonico dell’edificio.
Ragionando all’ inverso la norma che si sta commentando non fa altro che ribadire il principio secondo il quale il singolo proprietario all’ interno della propria unità immobiliare può compiere tutte le opere che ritiene utili e necessarie seppur debba rimanere entro i limiti dettati dalla norma medesima.

D'altronde l’ art. 832 del c.c., il quale introduce nel nostro ordinamento il diritto di proprietà tutelato a livello costituzionale anche dall’ art. 42 Cost., prevede che il proprietario possa godere e disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo con i limiti e l’osservanza delle norme dell’ordinamento giuridico: l’art.1122 del c.c. non è altro che un evidente esempio di questi limiti imposti dall’ ordinamento a cui faceva appunto cenno l’art. 832 del c.c.

Per dare una risposta all’autore del quesito quindi è prima di tutto necessario chiedersi se l’intervento operato dal condomino nel suo appartamento abbia in effetti causato un danno ed un pregiudizio alla colonna di scarico che è appunto una parte comune dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 del c.c. Purtroppo però non vengono offerti sotto questo aspetto sufficienti spunti di riflessione per dare una risposta approfondita, risposta che comunque non deve essere fornita da un legale, ma da un tecnico edile a cui ci si dovrebbe rivolgere per capire se effettivamente gli interventi effettuati nell’appartamento privato abbiano creato nocumento alla colonna fognaria.

Se il tecnico confermasse l’illegittimità dell’intervento di ristrutturazione, vi sarebbero gli estremi per pretendere anche per via giudiziaria che il condomino ripristini la situazione della colonna di scarico nella situazione antecedente alla realizzazione dei lavori, in quanto sarebbe evidente la violazione dell’art. 1122 del c.c.

Al contrario, se invece il tecnico confermasse il fatto che i lavori effettuati dal condomino non hanno in realtà arrecato alcun danno alla colonna di scarico, e quindi non comportano una violazione delle norme del codice civile che si sono citate, le pretese del proprietario che ha ristrutturato il suo appartamento sarebbero del tutto legittime.
Infatti, confermata la legittimità dell’intervento, l’inglobamento della colonna di scarico all’interno dell’appartamento non ne fa venir meno la natura condominiale: essa rimane un bene necessario al funzionamento dell’impianto comune e quindi utile a tutti i proprietari.

La giurisprudenza (Cass. Civ. n. 20593/2018) ha ribadito come la condominialità di un determinato bene o servizio ricompreso nell’edificio risieda nella sua attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo: e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale.
In questa seconda ipotesi quindi i lavori per ripristinare la corretta funzionalità della colonna di scarico dovranno essere ripartiti tra tutti i condomini, ivi compresi i lavori di ripristino nei locali ad uso esclusivo.

Dalla descrizione che ha fatto della sua abitazione e del complesso condominiale in cui la stessa è inserita, l’intervento che lei si propone di fare insiste su un bene di sua assoluta proprietà esclusiva, e quindi del tutto ammissibile ai sensi dell’art.1122 del c.c.
Tale intervento potrà essere eseguito senza la necessità di alcuna autorizzazione né da parte della assemblea del super condominio, né da parte dell’amministratore, al quale comunque potrà se del caso essere inviata una semplice mail di cortesia.
L’unico modo, per gli organi condominiali, per impedirle un intervento di questo tipo sarebbe quella di eccepire una ipotetica violazione di norme del regolamento di condominio, oppure sostenere, in un ipotetico giudizio promosso nei suoi confronti, una lesione del decoro architettonico del complesso super condominiale.

Nel primo caso, sarebbe necessario che il regolamento del super condominio avesse innanzitutto natura contrattuale e che poi contenesse una specifica disposizione che andasse a vietare espressamente modifiche strutturali ed architettoniche sulle recinzioni delle villette a schiera. Per quanto riguarda invece una ipotetica lesione del decoro architettonico del super condominio, ci si limita a dire che gli interpreti non ritengono applicabile il concetto di decoro architettonico al super condominio, ritenendolo ammissibile solo se si ha a che fare con un singolo edificio condominiale e non con un gruppo di essi. Non si sono reperite tra l’altro pronunce significative che fanno applicazione del decoro architettonico ad un complesso edile composto da più stabili tra loro strutturalmente distinti.

L’art. 1122 c.c. stabilisce il diritto per il proprietario esclusivo di un’unità immobiliare di eseguire opere all’interno del proprio immobile, a meno che questo crei un danno alle parti comuni o un pregiudizio alla stabilità e al decoro dell’edificio.
Ai sensi dell’art. 1102 del c.c., infatti, il diritto di godimento e utilizzo delle parti comuni spetta in egual modo a tutti i partecipanti alla comunione.

Per rispondere al presente quesito è quindi necessario tenere presente i principi stabiliti da queste norme di legge.
La questione riguarda un Condominio minimo costituito da due abitazioni in cui uno dei due partecipanti vorrebbe suddividere il proprio immobile in due unità immobiliari autonome.
Questo costituirebbe, secondo l’altro condomino, un danno per l’aumento del numero di condomini.
Si segnala che il danno alle parti comuni come indicato dall’art. 1122 c.c. comprende anche il peggioramento delle condizioni di godimento delle stesse.

Sulla medesima fattispecie si è espressa la Corte di Cassazione con la pronuncia n. 13184/2016 che ha statuito il diritto del condomino di suddividere in più parti la propria unità immobiliare, se ciò non arreca danno ai condomini e salvo il divieto espresso dal regolamento condominiale.
La Corte stabilisce che per determinare se la presenza di un numero maggiore di condomini possa o meno compromettere il diritto degli altri al godimento delle cose comuni, deve essere fatta un’analisi in concreto “della ubicazione, della struttura e dimensioni dell'edificio condominiale con la descrizione in particolare delle parti comuni”.
Ciò al fine di accertare se l’uso concorrente di un ulteriore nucleo familiare costituisca o meno una potenziale compromissione del diritto degli altri condomini.

L’aumento del numero di condomini non costituisce quindi un danno in re ipsa, anche se non è escluso che il condomino contrario possa riuscire a dimostrare la sussistenza di un danno a seguito di un’indagine sullo stato di fatto.

Al condomino potrà comunque essere inibita la possibilità di suddividere il proprio appartamento in presenza di un regolamento condominiale contrattuale che vieti espressamente di aumentare il numero di unità immobiliari.
Come regolamento condominiale di tipo contrattuale si intende il documento stilato dall’unico proprietario dell’edificio prima della suddivisione in più unità immobiliari oppure approvato all’unanimità da tutti i condomini.
Il regolamento contrattuale infatti è l’unico che può limitare il diritto di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
In caso contrario, il proprietario ha il diritto di intervenire sulla propria unità immobiliare apportandovi modifiche o trasformazioni, salvo il pregiudizio alle parti comuni o all’edificio come previsto dall’art. 1122 c.c. (Cass. civ. n. 2493/1967, Cass. civ. n. 2683/1980)

Una problematica ulteriore che potrà sorgere all’interno del Condominio in cui c’è stato un aumento delle unità immobiliari, è la revisione o meno delle tabelle millesimali.
L’art. 69 delle disp. att. c.c. stabilisce che le tabelle devono essere modificate quando a seguito di sopraelevazione, incremento di superficie o di unità immobiliare c’è un’alterazione di oltre un quinto del valore dell’immobile.
Il principio espresso dalla sentenza già citata n. 13184/2016 è quello per cui la revisione sarà necessaria solo se “la somma dei valori dei due nuovi appartamenti superi di un quinto il valore originario dell’appartamento”.
La Cassazione, sulla scorta di questa pronuncia, ha poi statuito che la divisione orizzontale in due parti di un appartamento in un Condominio non implica di dover modificare le tabelle millesimali poiché non sussiste un’alterazione tale del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, da giustificarne la revisione (Cass. civ. n. 15109/2019).
Piuttosto la questione andrà a influire su una diversa ripartizione interna delle spese ai sensi dell’art. 1123 del c.c..

Tornando al caso sottoposto, non è possibile affermare che la suddivisione in più parti di un’unità immobiliare costituisca un danno per gli altri condomini dissenzienti e quindi dia diritto al risarcimento.
Sarà quindi necessario individuare gli elementi di fatto in base a cui sostenere che l’aumento del numero di persone che usufruiscono della cosa comune, sia effettivamente dannoso per gli altri partecipanti.

Il lastrico solare è quella parte piana dell’edificio posto sulla sua sommità che in luogo del tetto a falde funge da copertura di tutto o parte del palazzo. Esso viene inserito dall’art. 1117 del c.c. tra le parti comuni del condominio, ma a mente del successivo art. 1126 del c.c. esso può essere attribuito in proprietà o in uso esclusivo a un singolo proprietario: circostanza che nella pratica capita sovente.

L’art. 1122 del c.c. precisa che il singolo condomino possa realizzare sulle parti dell’edificio a lui attribuite in uso esclusivo qualsiasi opera che comunque non arrechi pregiudizio alle parti comuni, alla stabilità, sicurezza e decoro dell’intero palazzo.

La realizzazione della copertura descritta quindi pare essere legittima sulla base della vigente normativa, ma sicuramente non fa venir meno la funzione di copertura che rimane assolta dal lastrico solare.

La risposta alle domande poste è affermativa: le argomentazioni del vicino non sono condivisibili.
Come è noto con il termine decoro architettonico la giurisprudenza definisce l’insieme delle linee dell’edificio, che concorre a determinare l’armonia della facciata e l’aspetto esteriore della stessa. Seppur il decoro architettonico non sia un bene materiale come le scale o l’ascensore, esso viene considerato dalla costante giurisprudenza come un bene comune del condominio, a cui viene riconosciuto una ampia tutela da parte dei giudici.

Ad esempio, con la sentenza n. 24305 del 30.09.2008 la 2a sezione della Corte di Cassazione ha ritenuto un gazebo installato nel giardino in proprietà esclusiva di un condomino lesivo del decoro architettonico dell’edificio ai sensi dell’art. 1122 del c.c., confermando le decisioni dei giudici dei gradi precedenti che ne ordinavano la rimozione.

Si ritiene, quindi, che in un ipotetico contenzioso avente ad oggetto il caso descritto, non sia una difesa efficace quello di sostenere che la pergotenda sia un semplice arredo e come tale non lesiva del decoro, posto, tra l’altro, che la pergotenda è sicuramente un’opera molto più stabile e fissa che un gazebo, che magari può essere smontato e riposto durante la stagione invernale.

Il vero problema di un contenzioso di questo tipo risiede nel fornire la prova al giudice che la pergotenda costituisca una lesione significativa al decoro del fabbricato, comportando una importante disarmonia nelle linee architettoniche della facciata. Tali contenziosi infatti si basano su un giudizio estetico e come tale estremamente soggettivo, in quanto ciò che può essere lesivo per un condomino può non esserlo per un altro proprietario o magari per il consulente tecnico nominato dal giudice o dal legale di controparte durante il giudizio.

Il 1° co. dell’art. 1122 del c.c. detta un principio molto importante in materia condominiale: il condominio nelle parti dell’edificio di sua proprietà o in quelle condominiali ma a lui attribuite in uso esclusivo non può realizzare opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio

• alla stabilità
• alla sicurezza o al
• decoro architettonico dell'edificio.

Ragionando al contrario, si può dire che tale norma attribuisce al singolo proprietario il diritto di eseguire nelle parti di edificio di sua proprietà tutte le opere che egli ritiene opportune a condizione che non rechino danno alla stabilità sicurezza e decoro del fabbricato, e tale diritto non può essere condizionato o limitato da una qualsivoglia autorizzazione assembleare che a conti fatti non è richiesta dalla norma.

E’ vero, il secondo comma dell’art.1122 del c.c. prosegue specificando che: "In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea", ma la maggior parte degli interpreti ritiene che tale secondo comma non attribuisca un obbligo generale di avvisare l’amministratore; esso scatterebbe, infatti, solo nel caso in cui il proprietario voglia realizzare nella sua unità immobiliare una opera che pregiudica anche in minima parte sicurezza stabilità e decoro dell’edificio.

Alcune pronunce di merito hanno specificato anche come rientri perfettamente nei limiti dell’art.1122 del c.c. compiere dei lavori che comportino un cambio di destinazione d’uso della unità immobiliare interessata (come nel caso specifico), sempre a condizione che si rispettino i limiti sopra detti.

Ad una prima lettura ed in assenza di ulteriori elementi, il comportamento del proprietario è dunque da considerarsi perfettamente legittimo: si dubita fortemente, tuttavia, che i lavori che egli intende eseguire siano muniti dei necessari permessi amministrativi da richiedere presso l’ente comunale. La cosa potrebbe essere opportunamente indagata. Per ulteriormente “mettere il bastone tra le ruote” alle intenzioni del vicino si potrebbe ipotizzare inoltre di contestare i lavori in quanto lesivi del decoro architettonico, ma il quesito non offre al riguardo spunti sufficienti per fare considerazioni più approfondite.

Le lamentele dei condomini paiono non avere fondamento, a patto che non vi siano dei rogiti che escludano il proprietario del negozio dalla comproprietà del cortile condominiale.
Il singolo proprietario può nella sua unità immobiliare in proprietà esclusiva compiere le opere che ritiene più opportune, a patto che le stesse non vadano ad incidere sulla sicurezza, stabilità e decoro dell’edificio (in questo caso vi sarebbe il divieto imposto dall’art. 1122 del c.c.). Quindi è ben possibile che il condomino possa aprire un varco sulla sua proprietà per meglio accedere a parti in proprietà comune come il cortile. La legittimità del comportamento tenuto si può dedurre dallo stesso art.1122 del c.c. e dalle innumerevoli norme che riconoscono il diritto di proprietà nel nostro ordinamento: dall’art. 832 del c.c. all’art. 42 della Costituzione. Si tenga presente che la giurisprudenza oramai costante ammette che si possa aprire un varco su un muro condominiale per accedere alla propria abitazione. Qui siamo in una situazione dove vi sono ancora meno dubbi, perché nessuna proprietà comune è stata modificata durante i lavori. Il discorso che si è fatto finora può tranquillamente applicarsi anche all’affittuario del negozio, dando per presupposto che i lavori di ristrutturazione sono stati eseguiti con il pieno consenso del proprietario.

Nel caso in cui vi siano dei rogiti che escludono il proprietario del negozio dalla comproprietà del cortile condominiale la situazione sarebbe invece ben diversa. In questo caso i lavori eseguiti nel negozio potrebbero costituire un varco di accesso verso una proprietà terza non autorizzata e quindi sarebbero legittime le contestazioni avanzate dagli altri condomini tese tra l’altro ad evitare il decorrere del termine per usucapire una servitù di passaggio a favore del negozio condotto in locazione.
Ad ogni modo al di là della fondatezza o meno delle contestazioni mosse, le stesse andrebbero rivolte non tanto al conduttore, ma al locatore dell’immobile che in quanto proprietario riveste la qualità di condomino ed è giuridicamente uno dei soggetti coinvolti nei rapporti che trovano la loro fonte nel condominio.

Il quesito non chiarisce se il porticato possa considerarsi bene di proprietà esclusiva oppure parte comune dell’edificio. Dando per presupposto che ci troviamo innanzi alla prima ipotesi (che pare la più probabile), è giusto ricordare che ciascun condomino ha la facoltà di eseguire nel proprio appartamento tutte le opere che ritiene più opportune senza bisogno di alcuna autorizzazione della assemblea, a patto che vengano salvaguardati ai sensi dell’art.1122 del c.c. la stabilità, la sicurezza e il decoro dell’edificio.

Per certi versi anche se il porticato è bene condominiale si può giungere alle medesime conclusioni tenendo conto che la giurisprudenza maggioritaria ritiene che sia possibile aprire un varco sul muro comune senza autorizzazione degli altri comproprietari se viene mantenuta la destinazione economica del bene, la sua sicurezza, stabilità e il suo decoro.

In entrambi casi, se l’opera lede il decoro architettonico si può adire il giudice per chiedere che i lavori non vengano eseguiti o che vengano in qualche modo sospesi. Per autorizzare l’esecuzione di lavori potenzialmente lesivi del suo decoro occorre l’unanimità dei consensi dei componenti del condominio.

In realtà, però, leggendo attentamente il quesito si capisce che il vero problema del lettore risiede nel fatto che l’opera che vuole realizzare il vicino lede la luce e la veduta della propria unità immobiliare. L’art. 907 del c.c. ci dice che quando si è acquistato il diritto di avere una veduta del fondo del vicino, questi non può costruire ad una distanza di tre metri, calcolati ai sensi dell’art. 905 del c.c. Si presti attenzione alla circostanza che l’art. 907 del c.c. introduce un vero e proprio diritto di servitù di non fare di fonte legislativa, e deve essere rispettato al di là del fatto che il porticato possa considerarsi o meno bene condominiale o del fatto che l’apertura della veranda sia soggetta ad una qualsivoglia autorizzazione assembleare.

L’amministratore ha ragione.
Il singolo proprietario può nel suo appartamento in proprietà esclusiva compiere le opere che ritiene più opportune, a patto che le stesse non vadano ad incidere sulla sicurezza, stabilità e decoro dell’edificio (in questo caso vi sarebbe il divieto imposto dall’art. 1122 del c.c.). Quindi è ben possibile che il condomino possa aprire un varco sulla sua proprietà per meglio accedere a parti in proprietà comune come il parcheggio condominiale. La legittimità del comportamento tenuto si può dedurre dallo stesso art.1122 del c.c. e dalle innumerevoli norme che riconoscono il diritto di proprietà nel nostro ordinamento: su tutte si pensi all' art. 832 del c.c. e anche alla nostra Carta Costituzionale con l’art. 42. Si tenga presente che la giurisprudenza oramai costante ammette che si possa aprire un varco su un muro condominiale per accedere alla propria abitazione. Qui siamo in una situazione dove vi sono ancora meno dubbi, perché nessuna proprietà comune è stata modificata durante i lavori, per quanto ci è dato sapere.

Il fatto però che il condomino possa aprire un varco per meglio accedere al parcheggio condominiale non gli dà un maggior diritto su tale parte comune. Tutti gli altri condomini hanno quindi diritto ad usare i posti auto disponibili e se lo spazio a disposizione è insufficiente a soddisfare i bisogni di tutti i proprietari contemporaneamente si può pensare ad un uso turnario degli stalli.

Il quesito offre diversi spunti di riflessione che si andranno ad affrontare per paragrafi separati.

a) Immissioni fumi
L’art. 844 del c.c. al suo primo comma ci detta una regola estremamente importante che giova ripeterla in tale sede: "Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi".

Se si analizza sommariamente tale importante norma del codice civile, si nota subito una prima importante regola: le immissioni di fumo e le esalazioni derivanti dal fondo del vicino sono di per se considerate lecite e non possono essere vietate o limitate.
Tale principio generale trova una importante limite nel momento in cui la immissione supera la normale tollerabilità. Interessante in questo senso e Cass.Civ.,Sez.II, n.939 del 17.01.2011, la quale ci dice che l’immissione supera la normale tollerabilità quando essa pregiudica le altrui condotte di vita.
Da qui ne discende che l’esalazione di fumo e l’odore acre diventano un atto illecito del nostro vicino e quindi come tale idonei per essere contestati in giudizio, solo nel momento in cui essi non siano meramente episodici, ma si protraggono per un considerevole periodo di tempo durante la giornata. Solo in questo caso si potrebbe ragionare di una eventuale illiceità della immissione con tutte le conseguenze che ne deriverebbero.
Da quello che ci è dato capire, le immissioni non sono di una intensità tale da integrare il requisito richiesto dalla giurisprudenza assolutamente dominante.

Forse sarebbe più interessante e proficuo capire se lo scarico dei fumi possa considerarsi a norma ed anche capire la eventuale tossicità di ciò che promana dall’impianto, ma sotto questo aspetto non sono stati dati sufficienti elementi per esprimere un parere sul punto. Il consiglio che ci si sente di dare è di far periziare lo scarico da un termotecnico per avere una prima idea su come muoversi.

b) Decoro architettonico
Il decoro architettonico seppur non espressamente definito dal nostro codice civile, rimane uno degli istituti più rilevanti del diritto condominiale e una delle cause che più genera contenzioso tra i proprietari.
La mancanza di una specifica definizione legislativa è stata colmata dalla giurisprudenza che oramai con le pronunce che si sono susseguite negli anni è giunta ad una definizione che si può considerare acquisita.
Per decoro architettonico si intende l’insieme delle linee armoniche che caratterizzano l’estetica del fabbricato: si ha la sua lesione quando un determinato intervento, sia su parti comuni che su parti in proprietà esclusiva, comporta una loro alterazione esteticamente peggiorativa.

La problematica maggiore delle controversie aventi ad oggetto la tutela del decoro architettonico, sta proprio nella soggettività del concetto, rendendo di fatto estremamente incerto l’esito di un eventuale contenzioso. Una determinata opera, infatti, può apparire del tutto in linea con l’estetica del fabbricato per il tecnico edile chiamato da un condomino a difenderlo in giudizio, come invece può apparire del tutto disarmonioso per il tecnico di controparte, o per quello nominato dal giudice chiamato a dirimere il contenzioso.

A mitigare l’assoluta soggettività del concetto la giurisprudenza a più riprese ha precisato che l’alterazione delle linee estetiche del fabbricato non è di per sé sufficiente affinché si possa verificare una lesione del decoro architettonico, ma tale alterazione deve essere significativa e rilevante per portare ad una rimozione dell’opera lesiva e tradursi in un pregiudizio economicamente valutabile per giustificare un eventuale risarcimento del danno.

Fatta questa dovuta premessa è importante, anche in questo caso, far periziare la facciata dell’edificio da un tecnico edile che possa dire se le opere contestate dall’autore del quesito provochino una alterazione delle linee architettoniche del palazzo tale da poter giustificare un contenzioso.

Soffermiamoci però un po’ più attentamente su un aspetto importante che viene fatto notare nel quesito: le opere che vengono accusate di ledere il decoro, erano un tempo al servizio esclusivo di un appartamento e oggi, a seguito di ristrutturazione, sono inutilizzate.
Sulla base di quanto riferito nel quesito, si ritiene che tali opere sono inerenti ad un diritto di servitù, molto probabilmente costituitosi per destinazione del padre di famiglia, a favore dell’appartamento del vicino e a carico del condominio, in quanto i muri portanti ed esterni del corpo di fabbrica devono considerarsi comuni a tutti.

Posto questo, può il singolo condomino richiedere la rimozione delle opere attinenti ad una servitù inutilizzata? L’art. 1027 del c.c., ci dice che le servitù sono un peso posto su un fondo detto servente per l’utilità di un altro fondo detto dominante. In altri termini, la servitù trova la sua giustificazione nel momento in cui essa arreca un vantaggio al fondo dominante che giustifica una limitazione al diritto di proprietà del fondo servente: nel caso specifico, l’utilità era rappresentata dalla possibilità per l’appartamento del vicino di allacciarsi alla rete del gas.

Tale utilità è sicuramente venuta meno a seguito della ristrutturazione del 2015, ma ciò, purtroppo, non è causa di per se per chiederne la rimozione. L’art.1074 del c.c. ci dice che il venir meno della utilità della servitù non fa estinguere la servitù, se non dopo che sia decorso il termine di prescrizione ventennale indicato dal precedente art. 1073 del c.c. Il termine di prescrizione decorre dal giorno in cui si è cessato di usare la servitù.

La rimozione di tali opere quindi potrà essere pretesa solo se si dimostrerà in giudizio che esse non sono utilizzate da venti anni, a meno che non si riesca a dimostrare che esse ledono il decoro architettonico nei limiti che si sono detti poco sopra.

Attenzione ad un altro aspetto importante. Nel quesito si dice che vi sono alcuni muri di proprietà esclusiva, perché facenti parte delle singole unità immobiliari: tale affermazione non può dirsi scontata. Se infatti, il muro è parte integrante della facciata del corpo di fabbrica, o è elemento portante della costruzione esso viene considerato comune ai sensi del n.1) dell’art. 1117 del c.c. e quindi sicuramente condominiale. Anche in questo caso solo un tecnico edile può illuminarci sulla effettiva natura del bene.


c) Manutenzione del canale di gronda
Sotto questo aspetto, sarebbe utile esaminare i rogiti di acquisto delle singole unità abitative per capire se sono stati costituiti delle specifiche servitù.

Tuttavia al di là di quello che dispongono i rogiti, si ha il forte sospetto (per non dire la certezza), che tutto il sistema di scolo di acque del corpo di fabbrica, e quindi anche la gronda ricompresa in tale sistema debba considerarsi bene condominiale ai sensi del n.1) dell’art.1117 del c.c,. in quanto necessario all’uso comune. La riprova di tale affermazione risiede proprio nel fatto che la scarsa manutenzione della gronda pregiudica anche le proprietà circostanti.
Ciò comporta un vantaggio, in quanto l’autore del quesito avrebbe tutto il diritto di attivarsi autonomamente per pulire la gronda intasata: anche essa infatti deve considerarsi bene di sua proprietà. Quanto sostenuto per la pulizia potrà poi essere preteso pro quota agli altri proprietari o ai sensi dell’art. 1134 del c.c., se la spesa riveste il carattere di urgenza, o, altrimenti, ai sensi dell’art. 2031 del c.c.

E’ ovvio che se gli altri proprietari non provvedono al pagamento spontaneamente sarebbe possibile teorizzare un ricorso alla autorità giudiziaria, come lo si potrebbe fare nel caso in cui la situazione di inefficienza della gronda causasse un danno alla proprietà esclusiva dell’autore del quesito, ma in questo caso i danni vanno dimostrati.

Se, viceversa, la gronda deve considerarsi come bene esclusivo del vicino e quindi non condominiale, l’autore del quesito può pretendere, anche giudizialmente, che la stessa sia tenuta in buono stato manutentivo invocando l’art. 908 del c.c., il quale dispone: "Il proprietario deve costruire i tetti in maniera che le acque piovane scolino sul suo terreno e non può farle cadere nel fondo del vicino". Anche in questo caso se lo scolo abusivo causa un danno dimostrabile questo può essere fatto valere in giudizio.
Ad ogni modo per tutte le motivazioni che si sono già dette si è convinti che la gronda rivesta carattere di bene comune condominiale

d) Disturbo diritto di servitù accesso locale caldaia e diritto di veduta

Da quanto ci è dato capire l’autore del quesito è molestato nel possesso di due diritti di servitù, uno di veduta e uno di passaggio e utilizzo del locale caldaia. Nel quesito non ci si dilunga particolarmente nel descrivere come in concreto vengono poste in essere tali azioni di disturbo, ma, anche analizzando il materiale fotografico a corredo, si ritiene che i vicini pongano in essere varie, distinte condotte tese ad ostruire e a rendere più difficoltoso il pacifico godimento di tali diritti regolarmente riconosciuti nei rogiti di acquisto della proprietà.

Se si riuscisse a dimostrare le azioni di disturbo con materiale fotografico e testimonianze, si potrebbe teorizzare la possibilità di radicare innanzi alla autorità giudiziaria una azione di manutenzione del possesso ex art. 1170 del c.c., tesa ad ottenere un provvedimento che imponga ai vicini la cessazione dei comportamenti molesti. Anche in questo caso si potrebbe pretendere un risarcimento, se si riuscisse a raggiungere la prova di aver subito un effettivo danno patrimoniale derivante dalle condotte di disturbo. L’azione di manutenzione ha il vantaggio di poter godere di un rito piuttosto celere, compatibilmente alla situazione dei tribunali nel nostro paese, ma deve essere iniziata entro l’anno dalla sofferta turbativa. Tale rigido termine decadenziale non deve di per sé spaventare, in quanto, se i comportamenti che arrecano molestia sono più di uno e distinti nel tempo, tale termine si rinnova al compimento di ogni condotta.

In conclusione vi sono diversi spunti per tutelare entro certi limiti le ragioni dell’autore del quesito, spunti che necessariamente devono essere approfonditi, non solo con un legale ma anche con un tecnico che necessariamente affianchi l’avvocato nella sua attività.

Ci si sente comunque di consigliare, piuttosto che una causa giudiziaria, l’istituto della mediazione civile, strumento che se accompagnato da buon senso e spirito conciliativo potrebbe dare maggiori soddisfazioni in tempi più rapidi.

Riguardo il quesito concernente la possibilità di intraprendere un’azione contro il Comune per le sanatorie edilizie già concesse nei confronti dei condomini che hanno realizzato opere abusive, la risposta è purtroppo negativa.
Le ragioni giuridiche che giustificano tale conclusione risiedono nella distinzione elaborata dalla giurisprudenza tra le nozioni di “atto confermativo” o di conferma in senso proprio, considerato impugnabile nell’ordinario termine decadenziale di sessanta giorni poiché autonomamente lesivo, e di “atto meramente confermativo”, ritenuto invece inoppugnabile.

Per stabilire se un provvedimento amministrativo appartenga al primo o al secondo gruppo occorre verificare se esso sia stato preceduto da una nuova istruttoria e una nuova ponderazione degli interessi in gioco.
Può accadere, infatti, che la P.A., all'esito di un riesame delle circostanze di fatto e di diritto, adotti un atto di identico contenuto dispositivo rispetto ad un altro precedente.
Tale nuova espressione di volontà della Pubblica Amministrazione è idonea a modificare in modo autonomo la realtà giuridica, indipendentemente dal fatto che la determinazione finale coincida con quella enunciata in un anteriore provvedimento, con la conseguenza di riaprire i termini per la proposizione del ricorso giurisdizionale da parte dei soggetti legittimati (T.A.R. Roma, sez. I, 14 gennaio 2020, n.377; T.A.R. Napoli, sez. V, 03 settembre 2019, n.4443).
Al contrario, quando l'Amministrazione si limiti a dichiarare l'esistenza di un suo precedente provvedimento senza compiere alcuna nuova istruttoria e senza una nuova motivazione, la costante giurisprudenza esclude l’impugnabilità del nuovo atto “meramente confermativo”, sia per carenza di interesse a ricorrere, sia per non eludere i termini di impugnazione dell’atto confermato (Consiglio di Stato sez. VI, 10 settembre 2018, n.5301; T.A.R. Napoli, sez. VIII, 09 gennaio 2019, n.101).

Nel caso di specie, si nota che l’ordinanza sanzionatoria emessa dal Comune cita la sanatoria del 2014 soltanto come antecedente temporale senza riesaminare i presupposti che hanno portato alla sua concessione, al solo scopo di verificare se le opere riscontrate nel corso del sopralluogo corrispondano o meno a quanto autorizzato.
Nella fattispecie, dunque, si tratta sotto questo profilo di un provvedimento che non pare poter essere oggi autonomamente contestato di fronte al competente TAR.
La stessa conclusione vale anche per il condono risalente al 2003, che peraltro non viene citato nell’ordinanza comunale in discorso, che è ormai diventato definitivo per avvenuto decorso del termine di impugnazione.

Per quanto riguarda le altre opere non oggetto di alcun provvedimento di sanatoria, invece, è opportuno ricordare che rimane fermo il diritto sia di sollecitare l’intervento sanzionatorio del Comune, sia di agire con un ricorso avverso il cosiddetto silenzio nel caso di prolungata inerzia nella repressone degli abusi edilizi.
A tal fine, si sottolinea che l’eventuale azione va proposta fintanto che perdura l'inadempimento e, comunque, non oltre un anno dalla scadenza del termine di conclusione del procedimento (art. 31 c.p.a.).

Ad ogni modo, al di là del fatto che le opere possano essere state regolarizzate da un punto di vista urbanistico, ciò non pregiudica la possibilità di richiederne giudizialmente la rimozione, agendo da un punto di vista civilistico e condominiale in quanto lesive del decoro architettonico sia del singolo edificio Andromeda, sia dell’intero comprensorio Milano 2.
Il decoro architettonico seppur non espressamente definito dal nostro codice civile, rimane uno degli istituti più rilevanti del diritto condominiale e una delle cause che più genera contenzioso tra i proprietari.
La mancanza di una specifica precisazione legislativa, è stata colmata dalla giurisprudenza che oramai con le pronunce che si sono susseguite negli anni è giunta ad una definizione che si può oramai definire acquisita.
Il decoro architettonico non è altro che l’insieme delle linee che caratterizzano l’estetica del fabbricato. Si ha la sua lesione quando un determinato intervento, sia su parti comuni che su parti in proprietà esclusiva del fabbricato, comporta una alterazione esteticamente peggiorativa di tali linee armoniche.
Nel momento in cui si agisce a tutela del decoro architettonico del fabbricato, si è soliti richiedere al giudice due tipologie di azioni: la prima, di natura reale, è volta alla demolizione dell’opera lesiva e ripristino dello stato dei luoghi; la seconda, di natura personale, è il risarcimento del danno derivante dalla lesione. Le due azioni devono considerarsi due domande distinte, le quali vengono trattate insieme nel medesimo processo in quanto presentano evidenti elementi di connessione: sia la richiesta di demolizione e ripristino dei luoghi sia la richiesta di risarcimento del danno dipendono, infatti, dal medesimo fatto: la realizzazione di un’opera che lede il decoro architettonico.

In merito alla richiesta di risarcimento danni derivante dalla lesione del decoro architettonico, è utile precisare che la Corte di Cassazione,Sez.II, con sentenza n. 1286 del 25.01.2010 ,ha precisato che l’alterazione delle linee estetiche del fabbricato, non è di per se sufficiente affinché si possa verificare una lesione del decoro architettonico, ma tale alterazione deve tradursi in un pregiudizio economicamente valutabile; in altre parole l’alterazione deve costituire un danno economico e un deprezzamento per le proprietà ricomprese nel fabbricato condominiale.

Alla luce di quanto detto finora il soggetto che prima di tutto è legittimato ad agire in giudizio per richiedere la rimozione dell’opera e il conseguente risarcimento danni alle proprietà comuni è sicuramente l’amministratore di condominio, e nel caso specifico l’amministratore dell’intero comprensorio posto la evidente violazione del regolamento supercondominiale e stante il disinteresse dimostrato dall’amministratore di Andromeda. Nel caso di inerzia dell’organo amministrativo, o a sostegno della sua azione già intrapresa, può intervenire il singolo condomino il quale potrà richiedere anche il risarcimento del danno derivante alla sua proprietà, causato dalla edificazione di una opera lesiva del decoro. La giurisprudenza assolutamente costante riconosce, infatti, la legittimazione ad agire anche del singolo condomino, poiché il decoro è un bene comune ai sensi dell’art.1117del c.c. (in questo senso si veda Cass. Civ.,Sez.II, Ord. n.28465 del 05.11.19).
Nel caso descritto è importante però capire contro chi proporre le nostre contestazioni giudiziarie in quanto le opere che si ritengono lesive del decoro, per quanto ci è dato capire, sono state realizzate da soggetti che poi hanno provveduto a vendere le unità abitative e le loro pertinenze.
Per quanto riguarda l’azione volta alla demolizione dell’opera lesiva del decoro e alla rimessa in pristino dei luoghi, non vi sono particolari dubbi, poiché i soggetti convenuti in giudizio dovranno essere gli attuali proprietari che hanno l’uso esclusivo del lastrico solare. Il discorso cambia radicalmente per quanto riguarda la richiesta di risarcimento del danno. Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con sentenza n.2957/2016 hanno definitivamente chiarito che la richiesta di risarcimento danni derivante dal danneggiamento del diritto di proprietà non è una obligatio propter rem, come le spese condominiali, inerente alla proprietà del bene e come tale accessorio alla stessa, ma è un diritto di credito autonomo rispetto alla proprietà sia dal lato attivo (il creditore), che dal lato passivo (il debitore).

Da questo fondamentale principio deriva che se Tizio ha realizzato nel 2012 una opera lesiva al decoro architettonico che pertanto ha causato un deprezzamento alla mia proprietà, è lui che dovrò chiamare a rispondere dei danni e non l’eventuale successivo acquirente Mevio che ha comprato casa da Tizio nel 2015. È ovvio che Mevio, in qualità di attuale proprietario, sarà il soggetto a cui ci si dovrà necessariamente rivolgere per richiedere la rimozione dei manufatti lesivi del decoro e richiedere l’eventuale ulteriore risarcimento del danno causato dalle opere dal 2015 fino ad oggi. La lesione al decoro architettonico, infatti, è un danno alla proprietà permanente e continuativo nel tempo: l’opera infatti, una volta edificata viene ad essere un corpus unico con l’intero fabbricato, modificando permanentemente e per il futuro le linee architettoniche dell’edificio. Per questo motivo il danno seppur ha avuto inizio con l’originario proprietario, è stato perpetrato, continuato e ribadito dal nuovo: egli infatti, in linea teorica, poteva attivarsi autonomamente per rimuovere il manufatto.
In merito al coinvolgimento dei precedenti proprietari, è opportuno precisare che potrà avvenire fino a quando non sarà decorso il termine di prescrizione per proporre l’azione risarcitoria, il quale, ai sensi dell’art. 2946 del c.c., è di dieci anni decorrenti dal momento in cui è stata venduta l’unità abitativa.

La problematica maggiore delle controversie aventi ad oggetto la tutela del decoro architettonico, sta proprio nella quasi assoluta soggettività del concetto, rendendo di fatto estremamente incerto l’esito di un eventuale contenzioso. Una determinata opera, infatti, può apparire del tutto in linea con l’estetica del fabbricato per il tecnico edile chiamato da un condomino a difenderlo in giudizio, come invece può apparire del tutto disarmonioso per il tecnico di controparte, o per quello nominato dal giudice chiamato a dirimere il contenzioso.
In giudizio sarà, quindi, essenziale sollecitare il giudicante disporre una consulenza tecnica, che diverrà il momento fondamentale dell’intero contenzioso, volta ad accertare:
1) se le opere alterino le linee estetiche del fabbricato Andromeda e dell’intero comprensorio;
2) se tale alterazione ha causato un deprezzamento delle unità immobiliari di proprietà del condomino autore del quesito, e di altri eventuali proprietari che vorranno con lui coltivare l’azione.

Sarà quindi imprescindibile affiancare al legale che seguirà l’intera vicenda un tecnico edile che sosterrà le ragioni della parte attrice durante tutte le attività peritali.

Venendo ora a trattare la posizione dell’amministratore del condominio “Andromeda”, è giusto precisare che il decoro architettonico è un bene giuridico condominiale, verso cui l’amministratore ha un obbligo di vigilanza che gli deriva da quanto dispone l’art. 1130 del c.c. Il fatto che il professionista non si sia mai attivato con tutti i mezzi a sua disposizione per tutelare gli interessi condominiali, costituisce sicuramente una giusta causa di revoca ex art. 1129del c.c. in quanto è evidente la negligenza professionale tenuta, ma ciò non comporta di per sé che tale mala gestio abbia causato un danno riconducibile al professionista e come tale dallo stesso risarcibile. Sulla base di quanto descritto, l’unica condotta che può giustificare la richiesta di un risarcimento del danno è quella tenuta dai proprietari che hanno edificato prima, e mantenuto poi, opere lesive del decoro, ma solo a loro potrà essere ascritta tale responsabilità e non all’amministratore dello stabile.

Anche l’ingiusto arricchimento ex art. 2041 del c.c. verificatosi per il fatto che i proprietari autori dell’abuso edilizio abbiano corrisposto in minor importo gli oneri condominiali in rapporto alla unità abitativa di loro proprietà, è una contestazione che va mossa non tanto all’amministratore, ma ai condomini autori dell’abuso, in quanto sono loro i soggetti che di fatto hanno goduto dell’ingiusto arricchimento. È opportuno ricordare che l’amministratore di condominio è un semplice rappresentante dei proprietari, e ogni attività da esso compiuta, come per esempio l’incasso degli oneri condominiali, non va a suo vantaggio ma è compiuta in nome, per conto e nell’ interesse dei proprietari amministrati.
Anche una azione di ingiusto arricchimento può essere, quindi ipoteticamente contestata ai proprietari, precedenti e attuali, delle opere lesive del decoro sempre nei limiti del termine prescrizionale decennale decorrente, questa volta, dalla data di approvazione dei singoli rendiconti. Ovviamente, anche questa azione potrà essere svolta nell’ambito del contenzioso che si è in precedenza tratteggiato.

Il decoro architettonico è da considerarsi un vero e proprio bene comune condominiale suscettibile di valutazione economica e come tale in caso di sua lesione risarcibile. Esso è definito dalla giurisprudenza assolutamente dominante come l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità.
La tutela di tale fondamentale bene condominiale è stata chiarita e ampliata dal legislatore della riforma del 2012. Innanzitutto, il comma 4° dell’art.1120 del c.c., dispone che sono assolutamente vietate le innovazioni che rechino pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio. Il successivo art.1122 del c.c. estende tali limitazioni anche alle opere eseguite nelle singole proprietà individuali.
Dispone infatti l’art.1122 del c.c.” Nell'unità immobiliare di sua proprietà…il condomino non può eseguire opere che…determinino un pregiudizio…al decoro architettonico dell'edificio.”
Interessante per il caso prospettato è Cass. Civ., Sez. II, n.10048 del 24.04.2013, la quale ha ritenuto lesiva del decoro architettonico l’opera che, seppur rispettosa dello stile dell’edificio, ne alterasse in ogni caso le linee e le forme; è importante precisare che la sentenza che si è citata aveva ad oggetto una controversia che vedeva protagonista, come nel caso di specie, un’opera che presentava un consistente aumento di volumetria, comportando inevitabilmente un mutamento delle linee estetiche del fabbricato.

Alla luce di quanto detto, al di là del discorso urbanistico che si analizzerà poco più avanti, non si può assolutamente condividere il modo di agire che si è esposto nel quesito. Anche se si rispettassero tutte le normative locali e nazionali in materia di distanze nelle costruzioni, la sola possibilità di andare a ledere il decoro architettonico dell’edificio con la opera che si vorrebbe realizzare, indipendentemente dal fatto che essa sia situata in un area in proprietà esclusiva, espone il proprietario al rischio che l’intera compagine condominiale, o anche il singolo condomino, possa adire l’autorità giudiziaria per richiedere la rimozione dell’opera e la rimessa in pristino dello stato dei luoghi, con ulteriore possibilità di richiesta danni, in quanto, come si è accennato prima, se il decoro architettonico viene definito dalla giurisprudenza un bene economicamente valutabile, diviene, conseguentemente, un bene che se leso, può essere risarcito. Sotto questo ultimo aspetto si apre un ulteriore problema, in quanto la lesione del decoro architettonico difficilmente può essere valutata attraverso dei parametri oggettivi, ma essa può sussistere o meno, sulla base della sensibilità e del gusto estetico di ciascuno. Il risultato è che se un condomino ritiene l’opera realizzata semplicemente brutta, egli avrebbe buone possibilità di adire l’autorità giudiziaria e ottenere una sentenza che obblighi l’autore dell’opera a rimuoverla e a ripristinare lo stato dei luoghi nella situazione antecedente ai lavori.

Tenendo conto che l’art.1122 del c.c. non è inserito dall’art.1138 del c.c. tra le norme inderogabili dalla volontà dei condomini, e che l’opera che si andrà a realizzare sembra non compromettere la statica e la sicurezza dell’edificio, ne pare recare danno alle parti comuni, ci si sente di consigliare il comportamento contrario a quello descritto dal quesito.
Prima di iniziare i lavori, al fine di evitare qualsiasi possibile contenzioso, allo stato molto probabile, è necessario procurarsi il consenso scritto alla realizzazione dell’opera di tutti i partecipanti al condominio, con il quale i proprietari riconoscano che il manufatto che si intende realizzare non lede il decoro architettonico. Si badi bene, qui non si sta parlando di ottenere l’approvazione a maggioranza da parte dell’assemblea condominiale, ma di far sottoscrivere a tutti i condomini una autorizzazione ad edificare. Il problema alla soluzione prospettata sta nel fatto che non si è trovata alcuna pronuncia giurisprudenziale che espressamente riconosca la possibilità che un accordo tra tutti i condomini possa autorizzare la realizzazione in un parte dell’edificio in proprietà esclusiva di un’opera lesiva del decoro architettonico, e in secondo luogo, che, al di là della sua validità, l’accordo sottoscritto ex art.1372 del c.c. non potrà comunque essere vincolante per futuri nuovi proprietari che dovessero entrare a far parte del condominio.
Per rendere efficace anche a terzi soggetti l’accordo raggiunto, sarebbe necessario che lo stesso fosse sottoscritto innanzi ad un notaio e trascritto nei registri immobiliari, anche se, non trattandosi di convenzioni che capitano nella pratica molto frequentemente, non si può dare certezze sul fatto che il Conservatore dei registri accetti di trascrivere una convenzione di questo tipo, né che un notaio accetti di ricevere un atto simile.
Ad ogni modo se non si ottiene almeno l’autorizzazione di tutti i condomini alla realizzazione dell’opera si consiglia di desistere da qualsiasi intento edificatorio.

Venendo a trattare la parte urbanistica del quesito, si precisa che il comma 1° dell’art. 11 del D.P.R. n.380/2001 dispone che: "Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo". E’ opportuno precisare che la giurisprudenza amministrativa (si veda TAR Campania, Napoli, Sez. II, n. 26817 del 6 dicembre 2010), ha ritenuto che qualora l’opera da realizzarsi nel palazzo vada comunque a ledere i diritti degli altri comproprietari, è legittimo richiedere anche il loro consenso, la cui mancanza costituisce una carenza istruttoria e motivazionale, che può essere fatta validamente valere dagli altri condomini innanzi al Tar in una ipotetica impugnativa della autorizzazione a costruire.
Ora, non si conoscono nello specifico le prassi adottate dalla autorità comunale competente a rilasciare il provvedimento, ma considerando il fatto che comunque l’opera che si vuole realizzare andrebbe ad incidere su un bene condominiale rilevante come il decoro architettonico, crediamo che sia opportuno per l’ente comunale, anche alla luce dell’orientamento della giurisprudenza amministrativa citata, richiedere comunque l’autorizzazione della assemblea condominiale al fine di prevenire eventuali contestazioni.

Ad ogni modo il comma 3° dell’art 11 del D.P.R. n.380/2001 dispone che:” Il rilascio del permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi.” Quindi anche se il permesso di costruire venisse rilasciato senza richiedere alcuna autorizzazione assembleare, ciò non impedirebbe al condominio di tutelare in sede civilistica la lesione del diritto architettonico nei termini sopra descritti.

Primo aspetto da chiarire è se i lavori che si intendono eseguire sono lavori relativi a parti comuni o a parti di proprietà esclusiva (con impatto sulle parti comuni).
Ebbene, al riguardo va detto che in realtà si tratta chiaramente di utilizzare un muro comune (condominiale) in parte corrispondente alla proprietà esclusiva della singola unità immobiliare.

Chiarito ciò, vediamo adesso come ci si deve comportare per apportare delle modifiche a tali parti dell’edificio condominiale.

Costituisce principio consolidato nella giurisprudenza della Corte di Cassazione (tra le tante, Cass., Sez. II, 25 settembre 1991, n. 10008; Cass., Sez. II, 26 gennaio 1987, n. 703; Cass., Sez. II, 27 ottobre 2003, n. 16097; Cass., Sez. VI-2, 14 novembre 2014, n. 24295), quello secondo cui, in tema di condominio, il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, perfino a procedere all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro, ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi, e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale.

Si è anche precisato (Cass., Sez. II, 29 aprile 1994, n. 4155; Cass., Sez. II, 26 marzo 2002, n. 4314) che l'apertura di varchi e l'installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell'edificio condominiale, eseguite da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, non integrano, di massima, abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell'art. 1102, primo comma c.c., e rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessità di ovviare ad una interclusione dell'unità immobiliare al cui servizio il detto accesso è stato creato, ma all'intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario.

In conseguenza di ciò, dunque, sembra chiaro che negli edifici in condominio, i proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari possano utilizzare i muri comuni, nelle parti ad esse corrispondenti, sempre che l'esercizio di tale facoltà, disciplinata dagli artt. 1102 e 1122 cod. civ. (norme che in questo caso si ritengono applicabili), non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico del fabbricato.

Ad avvalorare il legittimo esercizio di tale diritto vi è la considerazione che le opere verrebbero eseguite, come detto nel quesito, in una zona della facciata non visibile dall'esterno a causa delle dimensioni del terrazzo dell'attico, e pertanto le stesse lascerebbero senza dubbio immutato lo stile architettonico della facciata interessata, non comportando alcuna significativa alterazione del relativo decoro, nonché delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso.

A tutto ciò si aggiunga la circostanza che la realizzazione di tali nuove aperture verrebbe eseguita in ottemperanza ad una normativa di interesse pubblico, qual è quella che impone, nelle ipotesi di recupero dei sottotetti, il rispetto di alcune caratteristiche di abitabilità.
Ciò a cui ci si intende riferire è appunto il rispetto di un corretto rapporto aeroilluminante, ovvero il rapporto tra la superficie del pavimento e quella delle finestre, rispetto che si rende necessario affinché la mansarda possa essere idonea ad accogliere persone al suo interno.

Ora, considerando che il rispetto di tale rapporto discende da una normativa nazionale in materia (Decreto Ministeriale 5 luglio 1975, a cui hanno fatto seguito le diverse leggi regionali), non vi è alcun dubbio che, nel conflitto tra il soddisfacimento di un interesse pubblico e quello di interessi privati (quali sono quelli che si intendono soddisfare con le norme contenute nel regolamento condominiale), va data certamente preminenza agli interessi di natura pubblicistica, il che consente di procedere alla modifiche in discussione anche in spregio alle maggioranze che il regolamento di condominio richiede per l’esecuzione di modifiche sulle parti comuni dell’edificio.

Nel caso di specie viene in considerazione l’articolo 1122 del codice civile, secondo il quale: “Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.”

Più in particolare, nella fattispecie concreta in esame, occorre stabilire se potrebbe verificarsi – attraverso la realizzazione di una veranda chiusa con vetrate scorrevoli – il rischio di un pregiudizio del cosiddetto decoro architettonico dell’edificio.

La giurisprudenza si è occupata in più occasioni della suddetta ipotesi: anche se, in effetti, non si trattava nello specifico di villette ma di stabili a più piani, si ritiene in ogni caso che i principi di diritto enunciati dalla Corte di Cassazione sul punto trovino comunque applicazione allargata all’ipotesi di cui al quesito.

La più recente pronuncia sul punto (Cassazione civile, sez. II, 4 dicembre 2013, n. 27224) stabilisce: “In tema di condominio, negli edifici, costituisce alterazione del decoro architettonico dell'edificio, ossia lesione dell'estetica dello stabile, la trasformazione di un balcone, o di una terrazza, in una veranda praticata tramite l'installazione di vetri e di una struttura in alluminio. E' nozione comune, infatti, che una simile operazione alteri, ossia peggiori, la sagoma dello stabile sicché per considerarla legittima è necessario dimostrare la mancanza di alterazione del decoro dell'edificio.” Nella motivazione della sentenza, in particolare, i Giudici precisano: “Va qui osservato che il motivo in esame ripropone una questione già affrontata e delibata da questa Corte Suprema ed è quella di stabilire il senso da attribuire all'espressione "decoro architettonico" di un fabbricato e quali le caratteristiche che devono presentare le "innovazioni" di cui all’art. 1120 c.c., per essere ritenute lesive del decoro architettonico.
Come è stato già affermato da questa Corte Suprema (con sentenza n. 8731 del 1998) che qui si intende ribadire e riattualizzare, per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c., deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia.
L'alterazione di tale decoro può ben correlarsi alla realizzazione di opere che immutino l'originario aspetto anche, soltanto, di singoli elementi o punti del fabbricato tutte le volte che la immutazione sia suscettibile di riflettersi sull'insieme dell'aspetto dello stabile.”

In altra pronuncia sullo stesso tema, la Corte di Cassazione ha chiarito: “Ai fini della tutela prevista dall'art. 1120, comma 2, c.c. in materia di divieto di innovazioni sulle parti comuni dell'edificio condominiale, non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall'innovazione abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull'immobile, ma è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità. (Nella fattispecie, la S.C. ha confermato sul punto l'impugnata sentenza che aveva ritenuto dimostrata la violazione del decoro architettonico in un caso in cui la trasformazione in veranda dell'unico balcone esistente al piano ammezzato aveva spezzato il ritmo proprio della facciata ottocentesca del fabbricato, che nei vari piani possedeva un preciso disegno di ripetizione dei balconi e di alternanza di pieni e vuoti, non potendosi trascurare, a tal fine, anche la rilevanza delle caratteristiche costruttive della veranda e il suo colore bianco brillante, contrastante con le superfici più opache dei circostanti edifici).” (Cassazione civile, sez. II, 19 giugno 2009, n. 14455).

Il profilo sul quale, in buona sostanza, la giurisprudenza ha espresso nel tempo un orientamento costante è quello relativo alla visibile alterazione della "particolare struttura" e della "complessiva armonia" idonee a conferire all'immobile una "propria specifica identità".

Dunque, per decoro architettonico deve intendersi quell'insieme di caratteristiche suscettibili di conferire all'edificio una specificità estetica riconoscibile, sia sotto il profilo strutturale che decorativo. E la tutela del decoro architettonico stesso deve essere considerata afferente a tutto ciò che nell'edificio risulti visibile ed apprezzabile dall'esterno, e ciò a prescindere dall'accertamento − giudicato irrilevante − del risultato estetico ottenuto con la modifica, la quale deve essere considerata non consentita anche se apparentemente "gradevole".

Ora, nel caso che ci occupa, occorrerebbe in effetti valutare se, in concreto, la realizzazione della veranda chiusa quale elemento architettonico nuovo vada ad alterare/modificare l’aspetto generale del complesso condominiale di villette, tanto da essere visibile all’esterno in maniera apprezzabile; in buona sostanza, si dovrebbe valutare se allo sguardo di un osservatore esterno del complesso di villette possa risaltare chiaramente all'occhio che c’è un elemento “diverso”, che “stona” rispetto all’insieme delle forme e delle linee.

Pertanto, alla luce di quanto sopra, è pienamente legittimo il dubbio dell’amministratore sulla fattibilità o meno dell’intervento edilizio. E' lecito, cioè, che voglia essere precisamente informato della cosa onde valutare se il tutto sia accettabile o meno.

Per quanto concerne, invece, la domanda se l’assemblea condominiale possa o meno deliberare un divieto di esecuzione dei lavori nella proprietà individuale, e con che maggioranza, va detto che con la riforma della disciplina del condominio nel 2012, la nuova formulazione del 1122 codice civile (il testo è quello sopra riportato) non ha aiutato molto ad individuare una risposta in questo senso.

La lettera del testo, tuttavia, secondo i commentatori, laddove all’ultimo paragrafo specifica che “In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea”, sembra negare la necessità di delibera assembleare sui lavori, anche in forza del principio per cui la volontà dei condomini non può incidere sul potere e sulla libertà di determinazione del singolo sulla proprietà individuale.

Pertanto, il controllo sulla legittimità dell’intervento potrà, dagli altri condomini e/o dall’amministratore, essere effettuato solamente a posteriori, ovvero quando il lavoro sarà completato e si potrà effettivamente valutare in maniera migliore se il decoro architettonico del complesso condominiale sia stato compromesso o meno.

L'obbligo di preventiva informazione, secondo talune opinioni, è stato previsto dal legislatore proprio per evitare liti future, offrendo la possibilità ai condomini, attraverso la mediazione dell'amministratore, di trovare una intesa previa. E certamente tale strada è consigliabile, sempre e comunque.

L'entità dell'intervento è di una tale modestia che non rileviamo violazione sostanziali all'articolo in esame. Chiaro che se fosse una carotatura passante (da un lato all'altro del pilastro) le cose starebbero assai diversamente.

L’art. 1122 del c.c. dispone il divieto per il condomino di realizzare sulle parti dell’edificio in proprietà esclusiva o a lui attribuite in uso esclusivo opere che possano pregiudicare l’utilizzo delle parti comuni dell’edificio o pregiudicare la sua sicurezza, stabilità e decoro.

Ragionando, quindi, al contrario, se l’intervento descritto nel quesito rimane nei confini indicati dalla norma citata e non va a limitare l’utilizzo da parte degli altri proprietari dei beni e servizi condominiali e non crea pregiudizio alla costruzione nel suo complesso, esso, da un punto di vista del diritto condominiale, è sicuramente lecito.

E’ chiaro che la pensilina rimane un bene in proprietà esclusiva di chi la realizza e pertanto il suo proprietario ai sensi dell’art. 2051 del c.c. è responsabile di ogni danno da essa causata a cose e persone anche non necessariamente facenti parte del condominio. Ovviamente anche il costo di realizzazione dell’opera rimane ad esclusivo carico di chi la realizza: le gestione del condominio e gli altri proprietari non devono essere coinvolti in nessun caso.