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Articolo 905

Codice Civile

Distanza per l'apertura di vedute dirette e balconi

Dispositivo dell'art. 905 Codice Civile

Non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo (1).
Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere.
Il divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica.

Note

(1) La distanza è quella che intercorre tra il confine del fondo e la parte esterna del muro in cui si aprono le vedute.

Ratio Legis

E' necessario tutelare la riservatezza e la libertà del vicino.

Brocardi

Inspicere in alienum
Ne luminibus officiatur
Ne prospectui officiatur
Prospicere in alienum
Servitus proiciendi

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

427 Meno sensibili sono le innovazioni introdotte in tema di vedute o prospetti. Si è lasciata immutata la distanza di un metro e mezzo per le vedute dirette, precisando, tuttavia, che la distanza va osservata anche per le terrazze, per i lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino (art. 905 del c.c.). Per le vedute laterali od oblique, invece, soppressa l'inopportuna eccezione contenuta nel secondo comma dell'art. 588 del codice del 1865, la distanza è stata elevata a settantacinque centimetri (art. 906 del c.c.), sembrando insufficiente la distanza di mezzo metro stabilita dal codice anteriore. Si è inoltre precisato (art. 907 del c.c.) che, quando si è acquistato il diritto di avere una veduta diretta verso il fondo del vicino, il proprietario di questo deve osservare, nel fabbricare, la distanza di tre metri non soltanto di fronte, ma anche al di sotto della finestra; se poi questa forma nello stesso tempo veduta obliqua, deve altresì osservare la distanza di tre metri dai lati di essa.

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 4967/2015

La disciplina delle distanze tra fabbricati, in quanto diretta a tutelare interessi generali di igiene, decoro e sicurezza degli abitati, pur dettata in via generale dall'art. 873 cod. civ. (che richiede una distanza non minore di tre metri), può essere resa più rigorosa dalle disposizioni dei regolamenti locali, mentre la disciplina della distanza delle vedute dal confine, in quanto finalizzata alla tutela del mero interesse privato alla salvaguardia del fondo vicino dalle indiscrezioni dipendenti dalla loro apertura, trova la sua fonte esclusivamente nell'art. 905 cod. civ. (che richiede una distanza di un metro e mezzo), salvo che la maggior distanza delle costruzioni, prevista dai regolamenti locali, sia riferita specificamente al confine, nel qual caso le norme regolamentari regolano anche la distanza delle vedute dal confine.

Cass. n. 16200/2013

La qualificazione di una strada come pubblica, ai fini dell'esonero dal rispetto delle distanze nell'apertura di vedute dirette e balconi, ex art. 905, terzo comma, c.c., esige che la sua destinazione all'uso pubblico risulti da un titolo legale, che può essere costituito non solo da un provvedimento dell'autorità o da una convenzione con il privato, ma anche dall'usucapione, ove risulti dimostrato l'uso protratto del bene privato da parte della collettività per il tempo necessario all'acquisto del relativo diritto, restando peraltro escluso che, a tal fine, rilevi un uso limitato ad un gruppo ristretto di persone che utilizzino il bene "uti singuli", essendo necessario un uso riferibile agli appartenenti alla comunità in modo da potersi configurare un diritto collettivo all'uso della strada e non un diritto meramente privatistico a favore solo di alcuni determinati soggetti.

Cass. n. 13000/2013

L'esonero dall'obbligo delle distanze per l'apertura di vedute tra fondi separati da una via pubblica, di cui all'art. 905, terzo comma, cod. civ., non opera nel caso di vedute laterali od oblique aperte sul fondo del vicino, restando tale ipotesi soggetta al rispetto delle distanze stabilite dall'art. 906 cod. civ., ancorché si tratti di edifici costruiti in adesione sullo stesso lato della strada pubblica e l'apertura dia luogo altresì ad una veduta diretta su tale via, avendo, del resto, una strada pubblica una larghezza di regola non inferiore a settantacinque centimetri e rivelandosi inopportuno che l'eventuale persiana, di cui sia munita la finestra, si apra troppo a ridosso della proprietà limitrofa.

La cessazione del divieto di aprire vedute dirette e balconi verso il fondo del vicino a distanza inferiore a un metro e mezzo, agli effetti dell'art. 905, terzo comma, cod. civ., opera sia quando una via pubblica separi i due fondi vicini rendendoli fronteggianti, sia quando essa si ponga, rispetto alle vedute, ad angolo retto, ma non anche quando i fondi siano allineati lungo la medesima via pubblica, dovendosi ravvisare la "ratio" del venir meno del divieto in oggetto nella circostanza che la presenza della strada pubblica impedisce la contiguità dei fondi, la quale costituisce il presupposto della tutela della riservatezza delle proprietà limitrofe.

Cass. n. 10167/2011

In tema di distanze per l'apertura di vedute e balconi, la semplice esistenza di un terreno sopraelevato, senza che vi sia un parapetto che consenta l'affaccio sul fondo del vicino, esclude l'obbligo di distanziarsi dal fondo predetto ai sensi dell'art. 905 c.c.. Tuttavia, al fine di valutare l'idoneità del parapetto a consentire di guardare nell'altrui fondo, è rilevante la posizione reciproca delle due proprietà, atteso che, nell'ipotesi in cui il fondo dal quale si esercita la veduta sia in posizione sopraelevata, la "prospectio" ed a maggior ragione la "inspectio" possono risultare agevolate anche senza l'apporto determinante di un parapetto ad altezza normale, potendo non essere necessario che la parte si appoggi al manufatto al fine di esercitare la visione circolare intorno a sé. (Nella specie, la Corte ha cassato la pronuncia di secondo grado che, in presenza di terreno sopraelevato, aveva ritenuto disagevole l'affaccio da un parapetto di 50 cm. sormontato da fioriere di cemento).

Cass. n. 220/2011

Ai fini della distinzione tra vedute dirette, laterali ed oblique, assume rilievo decisivo la posizione di chi guarda, in particolare quando siano possibili più posizioni di affaccio. Con riferimento ai balconi, pertanto, rispetto ad ogni lato di questo si avranno una veduta diretta, ovvero frontale, e due laterali o oblique, a seconda dell'ampiezza dell'angolo; ne consegue che, pur essendo la tutela delle vedute limitata all'arco massimo di centottanta gradi, con conseguente esclusione di quelle c.d. retroverse, può verificarsi che una delle vedute oblique esercitabili da un balcone sia retroversa rispetto alla parete in cui il medesimo è collocato, ma non per questo sia illegittima.

Cass. n. 4222/2009

L'ultimo comma dell'art 905 cod. civ., il quale esclude l'obbligo di osservare una distanza minima per l'apertura di vedute dirette verso il fondo del vicino quando tra i due fondi contigui vi sia una via pubblica, non presuppone necessariamente che questa separi i fondi medesimi e che questi si fronteggino, ma richiede soltanto che essi siano confinanti con la strada pubblica, indipendentemente dalla loro reciproca collocazione, sicché i fondi possono anche essere contigui o trovarsi ad angolo retto; ciò in quanto l'esonero dal divieto è giustificato dall'identificazione della strada pubblica come uno spazio dal quale chiunque può spingere liberamente lo sguardo sui fondi adiacenti.

Cass. n. 25188/2008

In tema di limitazioni legali alla proprietà, l'apertura di un ballatoio di collegamento tra la pubblica via e l'ingresso delle abitazioni situate al primo e al secondo piano può essere qualificata veduta ed assoggettata al regime giuridico del rispetto delle distanze fissato nell'art. 905 c.c., quando sia idonea, per ubicazione, consistenza e struttura, a consentire l'affaccio sul fondo vicino.

Cass. n. 23572/2007

In tema di distanze per l'apertura di vedute dirette e balconi, ai sensi dell'articolo 905 c.c., la semplice esistenza di un terreno sopraelevato posto a confine, senza che vi sia un «parapetto» che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, esclude l'esistenza dell'obbligo di distanziarsi da detto fondo, atteso che solo con la costruzione del parapetto si realizza la «veduta». (Nella specie la S.C. ha rigettato la doglianza del ricorrente. secondo cui la corte di merito, nel ritenere violate le distanze, per avere egli costruito un parapetto a confine del lastrico solare della controparte, non aveva considerato che essendo il proprio fondo in posizione sopraelevata rispetto all'altro, la veduta sussiste indipendentemente dal parapetto).

Cass. n. 15430/2006

In tema di limitazioni legali della proprietà, costituisce veduta diretta sul fondo del vicino ogni apertura che consenta di affacciarsi e guardare frontalmente su di esso da uno qualsiasi dei lati, essendo riservato al giudice di merito verificare, con accertamento di fatto insindacabile in sede di legittimità, se la stessa consenta lo sguardo frontale sul fondo del vicino.

Cass. n. 6576/2005

In materia di diritti reali, l'obbligo del rispetto delle distanze legali trova applicazione anche quando la veduta viene esercitata dal piano terreno di una costruzione (nella fattispecie, dal portico inserito nel fabbricato), non occorrendo che l'apertura sia in tal caso munita di parapetto, come richiesto dall'art. 905 c.c. soltanto con riferimento a «balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili», essendo disagevole e pericoloso, avvenendo dall'alto, l'affaccio dai medesimi in assenza di protezione.

Cass. n. 13261/2004

• In tema di condominio, ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possi-bile utilità, purché non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini. Ne consegue che l'installazione di una ringhiera (o parapetto) su di un lastrico solare che permetta di affacciarsi su spazi con¬dominiali (nella specie, cortili comuni destinati a dare aria e luce agli appartamenti sottostanti che vi prospettano) costituisce esercizio del diritto di proprietà e non di quello di servitù, per cui non trovano applicazione le norme che disciplinano le vedute su fondi altrui (art. 905 c.c.), bensì quelle che consentono al condomino di servirsi delle parti comuni per il miglior godimento della cosa, senz'altro limite che l'obbligo di rispettare la de-stinazione, di non alterare la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio e di non ledere i diritti degli altri condomini.

Cass. n. 13485/2000

L'esenzione dall'obbligo del rispetto della distanza stabilita dall'ultimo comma dell'art. 905 c.c. per l'apertura di vedute dirette verso il fondo del vicino non è limitata al solo caso dell'inserimento tra i due fondi di una via pubblica, ma va estesa anche al caso in cui tra le due proprietà fronteggiantisi esista una strada privata soggetta a servitù pubblica di passaggio, al caso cioè in cui il pubblico transito si eserciti su una porzione di terreno appartenente ad uno dei. frontisti. Quindi ciò che rileva ai fini della esenzione, non è l'appartenenza del suolo, su cui il passaggio si esercita, ad un ente pubblico o ad un privato, mala pubblicità dell'uso al quale quel passaggio è destinato.

Cass. n. 8341/1998

Perché si possa , parlare di strada pubblica ai fini dell'esonero dal rispetto delle distanze nell'apertura di vedute dirette e balconi, ex art. 905, terzo comma, c.c., occorre che la destinazione della strada all'uso pubblico risulti da un titolo legale, il quale può esser costituito oltreché da un provvedimento dell'autorità o da una convenzione con il privato anche dall'usucapione ove risulti provato l'uso protratto del bene privato da parte della collettività per il tempo necessario all'acquisto del relativo diritto, restando peraltro escluso che a tal fine rilevi un uso limitato ad un gruppo ristretto di persone che utilizzino il bene uti singuli essendo necessario un uso riferibile agli appartenenti alla comunità in modo da potersi configurare un diritto collettivo all'uso della strada e non un diritto meramente privatistico a favore solo di alcuni determinati soggetti.

Cass. n. 4401/1997

A differenza dell'art. 873 c.c. che è inteso ad evitare la formazione di intercapedini dannose e a tutelare gli interessi generali dell'igiene, decoro e sicurezza degli abitanti, consentendo agli enti locali di stabilire distanze maggiori, secondo una valutazione particolare degli interessi collettivi, l'art. 905 c.c., che stabilisce le distanze per l'apertura di vedute dirette e balconi, è diretta a salvaguardare i fondi dalle indiscrezioni dipendenti dall'apertura di vedute degli edifici vicini e a tutelare interessi esclusivamente privati.

Cass. n. 7511/1994

L'obbligo di rispettare le distanze stabilite dall'art. 905 c.c. per l'apertura di vedute dirette sussiste anche nel caso in cui lo spazio tra edifici vicini sia costituito da un cortile comune, la cui presenza impone a carico dei proprietari dei fabbricati frontistanti dei limiti ancora più severi di quelli fissati dalle norme sulle distanze, in quanto l'esecuzione di nuove costruzioni non può alterare la destinazione del cortile consistente nel dare luce ed aria agli edifici su di esso prospettanti.

Cass. n. 6120/1994

Nell'ipotesi in cui una veduta sia aperta nella faccia interna di un muro perimetrale e cioè nel fondo dell'incasso parziale di un muro, la distanza di m. 1,50 prevista dall'art. 905 c.c. per l'apertura di vedute verso il fondo del vicino deve misurarsi dalla faccia esterna del muro e non da quella interna. Viceversa, nell'ipotesi di arretramento del muro perimetrale e cioè nel caso che l'incasso nel muro anziché essere parziale si estenda a tutta l'altezza del muro dal piano di calpestio sino all'estremità superiore, avendosi una vera e propria rientranza nell'originaria costruzione, la distanza di m. 1,50 deve essere misurata dalla faccia esterna del muro arretrato nel quale siano aperte le vedute.

Cass. n. 4523/1993

Ai fini dell'osservanza delle distanze legali dal fondo vicino la qualificazione della veduta (diretta, obliqua o laterale) va fatta con riguardo alla possibilità che la conformazione obiettiva dell'opera offre di guardare frontalmente o meno sul fondo del vicino, non già in base alla posizione della persona che esercita la veduta rispetto alla parte in cui si apre la finestra o il balcone. Ne deriva che le vedute che si esercitano dal balcone sono diverse secondo le varie posizioni in cui è possibile guardare sul fondo del vicino, nel senso che è sufficiente per aversi veduta diretta che da uno dei lati del balcone sia possibile affacciarsi e guardare sul fondo altrui, onde la distanza da osservarsi dal confine da tale lato non può essere inferiore a m. 1,50 a norma dell'art. 905 c.c.

Cass. n. 4755/1991

La norma dell'art. 905 c.c. la quale vieta l'apertura di vedute dirette sul fondo del vicino se non venga osservata la distanza di un metro e mezzo, è applicabile anche nel caso in cui la veduta sia limitata dal muro cieco del fabbricato del vicino.

Cass. n. 4453/1991

Anche ai fini dell'applicazione della distanza legale stabilita dall'art. 905 comma secondo c.c. per le vedute ed i prospetti esercitati da balconi o da altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, è necessario fare riferimento alla destinazione permanente e normale dell'opera mediante la quale si esercita la veduta, desumendola dalla natura oggettiva dell'opera stessa ed accertare inoltre se lo stato dei luoghi sia idoneo ad assicurare una normale inspectio e prospectio nel fondo del vicino mediante un comodo e non pericoloso affaccio.

Cass. n. 7146/1990

Nel caso in cui il confine tra due fondi sia rappresentato da un muro comune, il punto d'arrivo nella misurazione della distanza di cui all'art. 905 c.c. per l'apertura di vedute verso lo stesso, è costituito dalla faccia del muro prospiciente l'immobile da cui la veduta è esercitata e non da quella opposta, dalla parte del fondo di proprietà esclusiva dell'altro comproprietario del muro, né dalla sua linea mediana.

Cass. n. 741/1988

La norma di cui all'art. 873 c.c. relativa alle distanze tra fabbricati, in quanto intesa a tutelare interessi generali di igiene, decoro e sicurezza degli abitati, tale da consentire una valutazione più rigorosa in sede locale, non si pone in correlazione con la norma di cui all'art. 905 c.c. sulla distanza delle vedute dal confine, volta solo a salvaguardare il fondo vicino dalle indiscrezioni che possono essere attuate mediante l'uso di un'«opera obiettivamente destinata a tale scopo», sicché, ove la maggior distanza delle costruzioni non sia dai regolamenti riferita specificamente al confine, bensì imposta in assoluto, indipendentemente dalla dislocazione delle costruzioni nei rispettivi fondi, la distanza delle vedute dal confine deve intendersi regolata esclusivamente dalla norma dell'art. 905 c.c., ossia in misura pari ad un metro e mezzo.

Cass. n. 3356/1987

Ai fini dell'obbligo delle distanze per l'apertura di vedute dirette e balconi, è del tutto ininfluente l'esistenza tra i due fondi vicini di una strada privata, non essendo questa in alcun modo equiparabile alla via pubblica (o soggetta a servitù di uso pubblico) cui fa riferimento l'ultimo comma dell'art. 905 c.c.

Cass. n. 6269/1986

Quando il muro nel quale vengono aperte le vedute forma un angolo acuto con la linea di confine o con il muro dell'edificio esistente sul suolo contiguo, può esercitarsi — quale che sia il grado dell'angolo stesso — sia la veduta diretta che quella obliqua, con la conseguenza che la distanza da osservare a salvaguardia del fondo vicino è quella prescritta per la veduta diretta dalla norma dell'art. 905 c.c.

Cass. n. 3597/1982

L'apertura di una veduta verso il fondo del vicino, ai sensi ed agli effetti degli artt. 905 e seguenti c.c., sul fondo che già goda naturalmente di una vista panoramica, in conseguenza di posizione sopraelevata, è configurabile solo quando intervengano opere che aggravino la suddetta situazione naturale, consentendo la comoda inspectio e prospectio, e non anche, pertanto, in relazione ad un muro di cinta privo di tali caratteristiche.

Cass. sez. un. n. 1508/1982

L'esenzione dall'obbligo delle distanze legali, prevista dall'ultimo comma dell'art. 905 c.c. per il caso in cui tra i due fondi intercorra una strada pubblica, si riferisce alle distanze stabilite dai precedenti commi della norma medesima per l'apertura di vedute dirette e di balconi, e non può quindi interferire, nei rapporti fra proprietari di fondi contigui o frontistanti rispetto alla pubblica strada, sulle pretese che all'uno derivino, ai sensi degli artt. 871 e 872 c.c., dall'inosservanza da parte dell'altro delle disposizioni dei regolamenti edilizi che disciplinano e limitano lo jus aedificandi (sia pure mediante il divieto di creare sporti su detta strada).

Cass. n. 319/1982

L'apertura di vedute in violazione del disposto dell'art. 905 c.c. sul tetto di proprietà esclusiva di un condomino, non esclude il pregiudizio degli altri condomini i quali, pertanto, possono agire in negatoria servitutis, in quanto i vincoli che derivano da una veduta non incidono soltanto sul proprietario del tetto, dal momento che come fondo servente deve essere considerato l'intero immobile condominiale, nel suo complesso e nella sua unità strutturale e funzionale.

Cass. n. 3428/1981

La misurazione della distanza di una veduta dal fondo del vicino si effettua dalla faccia esteriore del muro in cui si aprono le finestre ovvero dalla linea estrema del balcone, o, in genere, del manufatto dal quale si esercita la veduta stessa.

Cass. n. 2665/1978

L'esonero dall'obbligo di osservare le distanze per l'apertura di vedute, qualora fra i fondi vicini vi sia una via pubblica, è limitato alle vedute dirette, ai sensi dell'art. 905 terzo comma c.c. Pertanto, la veduta laterale od obliqua, da un balcone, sul fondo del vicino, è soggetta alla distanza stabilita dall'art. 906 c.c., anche se dal balcone medesimo sia possibile l'esercizio di una veduta diretta verso una via pubblica.

Cass. n. 4797/1977

L'art. 905 c.c., nel prevedere la distanza minima di una veduta diretta, assume come base della misurazione la posizione più avanzata del piano verticale sul quale l'apertura è posta ed è disposizione inderogabile. (Nella specie, la corte del merito aveva invece assunto come base non già la faccia esterna del muro, ma la ringhiera apposta all'interno dell'apertura, nel vano retrostante).

Cass. n. 4748/1977

Ai sensi dell'art. 905 terzo comma c.c., il venir meno dell'obbligo di rispettare le distanze legali, per l'apertura di vedute e balconi, non si verifica in ogni caso in cui fra proprietà contigue vi sia uno spazio pubblico, ma postula che tale spazio abbia caratteristiche e destinazione di «via».

Cass. sez. un. n. 3460/1977

Le distanze per l'apertura di vedute, e le distanze delle costruzioni dalle vedute, previste, rispettivamente, dagli artt. 905 e 907 c.c., non sono applicabili nel caso di presenza di una strada pubblica, sia che questa passi fra i due immobili interessati, rendendoli fronteggianti, sia che si ponga, rispetto alle vedute, ad angolo retto.

Cass. n. 649/1975

Ai fini dell'osservanza delle distanze legali dal fondo vicino, costituisce veduta diretta quella che si esercita guardando di fronte a sé stesso, e cioè in direzione perpendicolare rispetto al piano del muro in cui si apre la finestra da cui si guarda. Vedute oblique o laterali sono, invece, quelle che si esercitano guardando, verso la propria destra o la propria sinistra, al di là dello spazio compreso fra le due parallele tracciate perpendicolarmente agli stipiti della finestra, vale a dire guardando in direzione obliqua rispetto al piano del muro in cui si apre la finestra o lungo la sua prosecuzione verso il confine. Di conseguenza, se il piano del muro in cui si apre la finestra è perpendicolare alla linea di confine ovvero forma con essa un angolo ottuso, non può aversi veduta diretta sul fondo posto al di là del confine, bensì soltanto vedute oblique o laterali. Se, invece, tale piano è parallelo a detta linea ovvero forma con essa un angolo più o meno acuto, dalla finestra possono esercitarsi, al tempo stesso, tanto una veduta diretta su una parte del fondo vicino, quanto vedute oblique o laterali su altre parti del fondo stesso. Se una finestra consente contemporaneamente sia la veduta diretta che la veduta obliqua o laterale sul fondo vicino, si devono osservare tanto la distanza di metri uno e cinquanta (da misurare tra la facciata esteriore del muro in cui si apre la finestra e la parte del fondo vicino rispetto alla quale essa forma veduta diretta) quanto la distanza di centimetri settantacinque (da misurarsi fra il lato più prossimo della finestra e le altre parti del fondo vicino), rispettivamente stabilito dagli artt. 905 e 906 c.c.

Cass. sez. un. n. 3873/1974

Quando i regolamenti edilizi prescrivono una distanza fra costruzioni maggiore di quella stabilita dal codice civile, l'apertura di vedute nel fabbricato costruito senza il rispetto di tale distanza, può costituire, ancorché sia osservata la distanza prescritta dall'art. 905 c.c., autonomo titolo di risarcimento di danno verso il vicino, se in concreto risultino compromesse le esigenze tutelate dalla norma regolamentare.

Cass. sez. un. n. 2827/1973

La giuridica impossibilità di costruire sul confine, in cui eventualmente versi il soggetto che lamenta il mancato rispetto delle distanze legali da parte del vicino, mentre determina il difetto di interesse ad agire con riguardo all'osservanza delle distanze nelle costruzioni, non produce alcuna conseguenza quando si lamenti l'illegittima apertura di vedute. La differenza di trattamento delle due ipotesi si spiega considerando che, mentre le regole sulle distanze fra costruzioni rispondono alla esigenza di garantire la misura dell'edificabilità del fondo ? di guisa che la ragione della tutela viene meno quando quella misura di edificabilità sia già esclusa per altre ragioni ? la imposizione di determinate distanze per le vedute realizza, invece, interessi del fondo limitrofo o dei suoi proprietari indipendenti dalla sua utilizzazione edificatoria, onde l'inesistenza di questa non esime il proprietario del fondo, nel quale le vedute devono venire aperte, dall'osservanza delle distanze prescritte.

... La regola dettata dall'ultimo comma dell'art. 905, c.c. — secondo la quale la distanza per l'apertura di vedute dirette e balconi non si applica quando tra i due fondi vicini ci sia una via pubblica — è applicabile anche alle vie private gravate da servitù di uso pubblico, cioè alle cosiddette vicinali, ma non pure alle vere e proprie strade private, gravate da servitù di passaggio in favore di terzi uti singuli.

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Quesiti degli utenti
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Anonimo chiede
venerdì 21/04/2017 - Puglia
“Salve, sono proprietario di una villetta disabitata con giardino, costruita ante 1940, che ho deciso di ristrutturare.
Premetto che sulla villetta non esiste alcun tipo di vincolo.
Sul piano rialzato della villetta vorrei trasformare una finestra in porta e sul giardino far costruire una scalinata di 3 o 4 gradini per accedevi. La porta e la scalinata in questione distano dalla strada privata di confine a 3,5 metri circa (5 metri è la distanza minima prevista dal regolamento edilizio comunale) e a meno di 10 mt. da un fabbricato giacente oltre la stradina. La proprietà della strada è diversa da quella del fabbricato. Tra la strada privata e la villetta c'è un muro di mia proprietà alto circa 2 metri che delimita il confine.
La domande sono:
1) I vicini, proprietari della strada privata e quelli proprietari del fabbricato possono chiedere il ripristino della finestra e l’abbattimento della scalinata rivendicando la distanza minima di 5 metri o 10 metri?
2) In deroga al regolamento edilizio, è possibile applicare le norme del codice civile sulle distanze minime (1,5 mt.) in virtù della data di costruzione della villa?
3) Nel caso in cui le risposte alle domande precedenti siano sfavorevoli, esiste una procedura (es. accordo con i vicini) per effettuare l’apertura della finestra e la costruzione della scalinata? Se l’accordo legittima quanto sopra, sarà effettuato solo con il proprietario della strada privata o anche con il proprietario del fabbricato?
NB. Il proprietario della strada privata è una S.p.A.. Nel caso di accordo, chi me lo deve firmare? L’Amministratore delegato?
4) Siete a conoscenza di qualsiasi cavillo legislativo che mi possa legittimare nella costruzione della scalinata e l’apertura della finestra?

Grazie e saluti”
Consulenza legale i 22/05/2017
Costituisce principio di recente affermato dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 4967 del 12.03.2015) quello secondo cui, mentre la disciplina delle distanze tra fabbricati, poiché diretta a tutelare interessi generali di igiene, decoro e sicurezza degli abitati, risulta dettata in via generale dall'art. 873 C. C. (che richiede una distanza non minore di tre metri), ma può essere resa più rigorosa dalle disposizioni dei regolamenti locali, ciò non sempre vale per la disciplina della distanza delle vedute dal confine.

Infatti, quest’ultima disciplina, in quanto finalizzata alla tutela del mero interesse privato alla salvaguardia del fondo vicino dalle indiscrezioni dipendenti dalla loro apertura, trova ordinariamente la sua fonte esclusivamente nell'art. 905 C. C. (che richiede una distanza di un metro e mezzo); soltanto nell’ipotesi in cui, invece, la maggiore distanza delle costruzioni, prevista dai regolamenti locali, non sia imposta in assoluto, ossia indipendentemente dalla dislocazione delle costruzioni nei rispettivi fondi, ma sia riferita specificamente al confine, allora in questo caso le norme regolamentari varranno a disciplinare anche la distanza delle vedute dal confine.

Va poi chiarito che, in tema di distanze legali fra edifici, mentre non sono a tal fine computabili le sporgenze estreme del fabbricato che abbiano funzione meramente ornamentale, di rifinitura od accessoria di limitata entità, come la mensole, i cornicioni, le grondaie e simili, rientrano nel concetto civilistico di "costruzione" quelle parti dell'edificio, quali “scale”, terrazze e corpi avanzati (cosiddetti "aggettanti") che, seppure non corrispondono a volumi abitativi coperti, sono destinate ad estendere ed ampliare la consistenza del fabbricato.

Per quanto riguarda il concetto di veduta, invece, va detto in generale che questa può essere costituita non solo da una finestra, ma anche da una porta finestra, balcone, loggiato, lastrico solare con parapetto, sporti, ecc., e che, ai sensi dell’art. 9, D.M. 2 aprile 1968 n. 1444 (e di tutti i regolamenti edilizi locali che ad esso si richiamano), devono intendersi per “pareti finestrate”, non solo le pareti munite di “vedute”, ma più in generale tutte le pareti munite di aperture di qualsiasi genere verso l’esterno, quali “porte”, balconi, finestre di ogni tipo (così TAR Abruzzo, Sez. I, 20 novembre 2012, n. 788; TAR Puglia, Lecce, Sez. III, 28 settembre 2012, n. 162).

Da quanto sopra riportato, dunque, se ne deduce che la porta in cui si vuole trasformare l’originaria finestra manterrà pur sempre la sua natura di veduta (per la quale sussiste l’obbligo del rispetto delle distanze legali), mentre la gradinata che si intende realizzare ex novo deve farsi rientrare nel concetto di costruzione, con obbligo anche per essa di rispetto delle distanze legali.
Tuttavia, poiché una veduta già era esistente, seppure come finestra, si ritiene che sia pienamente legittima la sua trasformazione in porta, non venendosi di fatto a realizzare una nuova veduta.

Allorchè, però, dovessero insorgere delle contestazioni al riguardo, occorre prestare attenzione a quanto stabilito dal regolamento edilizio, ossia occorrerà verificare se le distanze ivi fissate valgano anche per le vedute o soltanto per le costruzioni, poiché soltanto nel primo caso sussisterà l’obbligo di osservarle, mentre nel secondo caso varrà la norma generale di cui al sopracitato art. 905 c.c. (che richiede la minor distanza di un metro e mezzo).

Altra verifica che occorrerà svolgere è quella di esaminare la disciplina dettata dal Piano regolatore vigente del Comune interessato, essendo possibile che questo preveda che gli edifici edificati prima di una certa data possano essere risanati e/o ristrutturati nel rispetto dei caratteri tradizionali, e quindi nel rispetto delle distanze all’epoca previste.
Ciò, tuttavia, non può valere per la realizzazione della gradinata che, come visto prima, rientra nel concetto di nuova costruzione, per la quale dunque dovrà rispettarsi la distanza fissata dal vigente regolamento comunale.

Su quanto sopra osservato, poi, nessuna influenza può avere il fatto che tra le costruzioni frontiste vi si trovi una strada privata di proprietà di terzi, non potendo trovare applicazione l’ultimo comma dell’art. 905 c.c.
Costituisce orientamento consolidato, infatti, quello secondo cui, ai fini dell'obbligo delle distanze per l'apertura di vedute dirette e balconi, è del tutto ininfluente l'esistenza tra i due fondi vicini di una strada privata, non essendo questa in alcun modo equiparabile alla via pubblica cui fa riferimento l'ultimo comma dell'art. 905 c.c (così Cass. 7.4.87, n. 3356; Cass. 9.6.99, n. 5672).
E’ stata più volte affermato in giurisprudenza che, pur se l'esenzione dall'obbligo del rispetto della distanza stabilita dall'ultimo comma dell'art. 905 c.c. per l'apertura di vedute dirette verso il fondo del vicino non debba intendersi limitato al solo caso dell'inserimento tra i due fondi di una via pubblica, essa è stata al più estesa anche al caso in cui tra le due proprietà fronteggiantisi esista una strada privata soggetta a servitù pubblica di passaggio.

Quindi, ciò che rileva ai fini della esenzione, non è l'appartenenza del suolo, su cui il passaggio si esercita, ad un ente pubblico o ad un privato, ma la pubblicità dell'uso al quale quel passaggio è destinato, e ciò si giustifica in virtù della considerazione che la disciplina delle distanze legali fra edifici trova la propria "ratio" nella finalità di proteggere la riservatezza del proprietario frontistante, esigenza che non può più ritenersi meritevole di tutela ove sussista una strada soggetta ad uso pubblico, pur rimanendo essa privata (Cass. n. 13485 del 10.10.2000).

A questo punto, sulla base di quanto finora dedotto, volendo dare risposta alle prime due domande poste nel quesito, può dirsi che:
  1. sulla trasformazione della finestra in porta nulla possono obiettare i vicini, trattandosi, in ambedue i casi, di una veduta già esistente.
Legittime potrebbero essere, invece, le doglianze per la realizzazione della gradinata, trattandosi di nuova costruzione, per la quale va rispettata la distanza stabilita dal regolamento edilizio (5 metri dal confine con la strada privata e 10 metri dalla costruzione frontista).
  1. La data di costruzione della villa potrà avere il suo rilievo solo per quanto riguarda un eventuale intervento di risanamento e/o ristrutturazione (ed in ciò vi si può far rientrare la trasformazione della finestra in porta), ma non per la realizzazione di nuovi elementi strutturali, quale può essere la gradinata.
In ogni caso, per avere certezza di ciò, occorrerebbe esaminare il Piano regolatore generale del Comune ove la villa si trova ubicata.

Passando adesso ad occuparci della domanda n. 3, ossia quella relativa ad un eventuale accordo derogatorio con i confinanti, va precisato che purtroppo le norme integrative, ossia quelle contenute nel regolamento edilizio, sono dettate a tutela sia dell’interesse del privato proprietario del fondo finitimo sia, ed in modo ancora più pregnante, dell’interesse pubblico, che trascende quello dei privati, essendo espressione del potere che è dato all’Ente locale di adottare, nell’interesse generale, norme preordinate all’ordinato sviluppo urbanistico del territorio comunale.
La conseguenza di ciò è che una eventuale convenzione tra i privati per la costruzione dei loro edifici in deroga alle distanze prescritte dalle norme integrative contenute nei regolamenti edilizi o piani urbanistici, essendo invalida perché in contrasto con norme imperative, non può comportare l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata da norme inderogabili, non potendo l’ordinamento accordare tutela ad una situazione che, attraverso l’inerzia del vicino, finisce per aggirare l’interesse pubblico, rendendo legittima la permanenza di un manufatto edificato in maniera da contrastare tale interesse.

In ogni caso, qualora via sia il consenso delle parti e si voglia egualmente correre il rischio di consacrare in una scrittura privata un accordo di tal tipo, va detto che per la strada privata, di proprietà della S.P.A., legittimato alla sottoscrizione sarà il suo legale rappresentante, che potrà coincidere con l’amministratore delegato qualora dichiari di avere il relativo potere di firma.

Giungendo, infine, alla richiesta contenuta nell’ultima domanda del quesito, può dirsi che, in virtù di quanto già più sopra esposto, gli unici inconvenienti potrebbero sussistere soltanto per realizzare la gradinata da porre a servizio della porta, la quale, ovviamente, senza la gradinata non avrebbe alcuna ragione di essere realizzata.

Ora, onde evitare anche di concludere un accordo invalido con i vicini, ciò che ci si sente di suggerire (ma è solo uno spunto di riflessione da approfondire) è di realizzare l’accesso con gradini alla porta mediante una pregevole, leggera, struttura prefabbricata amovibile, la quale, non costituendo nuova costruzione, non sarà soggetta al rispetto di alcuna distanza legale.

Paolo G. chiede
giovedì 03/11/2016 - Piemonte
“Quattro anni fa ho acquistato una casa singola con giardino all’interno di un borgo antico. Il giardino confina con un’altra casa; già al momento della compravendita avevo notato un’apertura che affacciava direttamente sul giardino a filo proprietà. Essendo sempre chiusa avevo immaginato che si trattasse di una semplice luce.
Dopo l’acquisto invece ho scoperto che è una vera e propria finestra, infatti il vicino può affacciarsi direttamente sulla mia proprietà, dentro cui talvolta è anche entrato utilizzando proprio questa apertura.
Ne è nata una discussione, io gli ho chiesto di adeguarla a quanto prevede il Codice Civile, nello specifico a quanto prescritto per una luce (non essendoci le condizioni per tale adeguamento, ho proposto la soluzione di sostituire l’attuale infisso con uno basculante a vetro opaco, e con l’installazione sull’apertura nel muro di una grata fissa in metallo) a tutela delle reciproche proprietà e riservatezze. Il vicino pretende di lasciarla così com’è in virtù di una scrittura privata di 25 anni fa, invero mai registrata, fatta con un precedente proprietario di cui nemmeno gli eredi (da cui ho acquistato la casa) erano a conoscenza. Nella scrittura il precedente proprietario autorizzava l’apertura di una finestra benché non vi fossero le distanze regolamentari, specificando che tale concessione non garantiva alcun diritto futuro. Non solo, il vicino ha avanzato un diritto di veduta di tre metri (che non credo avrebbe in caso di luce), quando la finestra non rispetta la distanza minima di 1,5 metri.
Presso il Comune il progetto depositato presenta l’apertura, ma non sembra specificare se trattasi di finestra (manca il tratteggio verticale che solitamente indica il senso di apertura) o di semplice luce.
La domanda è: sono obbligato a farmi carico di questa scrittura privata? Posso pretendere dal vicino l’adeguamento di tale apertura al Codice Civile? E ancora: se non è obbligato ad adeguarla, debbo ugualmente rispettare il diritto di veduta di tre metri, per una finestra che di fatto ne guadagna già 1,5 metri da dove dovrebbe essere posta?”
Consulenza legale i 08/11/2016
Va innanzitutto specificato che la differenza tra luce e veduta dipende dalla funzione effettiva dell’apertura: se quest’ultima, infatti, offre al proprietario un comodo e normale affaccio sul fondo del vicino (come nel caso di specie) dovrà qualificarsi come veduta, indipendentemente dalle sue caratteristiche.

Se si tratta di veduta, si dovrà innanzitutto tenere conto di quanto prescritto dall’art. 905 cod. civ. sul rispetto delle distanze di legge dal fondo del vicino: in base a questa norma, in effetti, il vicino che gode di veduta a distanza inferiore ad 1 metro e mezzo non è in regola con la legge.

E’ certamente corretto e doveroso porsi il problema della validità della scrittura privata costituita a suo tempo dal vecchio proprietario: quest’ultima, infatti, può qualificarsi a tutti gli effetti come valido contratto costitutivo di servitù.
Lo conferma la giurisprudenza in materia, la quale specifica che una servitù volontaria può essere validamente costituita a mezzo di atto negoziale scritto tra vivi che rispetti il requisito della forma scritta a pena di validità: “In tema di vedute, l'esonero dall'osservanza delle distanze legali dalle costruzioni esistenti dà luogo a un rapporto di carattere non già obbligatorio bensì reale, in quanto, comportando un peso a carico di uno degli immobili e una corrispondente utilitas immediatamente fruibile a vantaggio dell'altro, configura un diritto di servitù, che non può essere convenzionalmente costituito se non per atto scritto”. (Cassazione civile, sez. II, 26/04/2006, n. 9576) ed ancora “Il consenso espresso verbalmente del proprietario di un fondo alla costruzione da parte del vicino di una terrazza a distanza illegale è inidoneo alla costruzione di un vincolo di natura reale essendo prescritta per la costituzione delle servitù la forma scritta ad substantiam (art. 1350 n. 4 c.c.)” (Cassazione civile, sez. II, 18/07/1994, n. 6712).

Va poi detto che, sempre secondo i Giudici, non è necessario che il contratto in questione utilizzi delle formule specifiche per la costituzione della servitù: “Ai fini della costituzione convenzionale di una servitù prediale non si richiede l'uso di formule sacramentali, di espressioni formali particolari, ma basta che dall'atto scritto si desuma la volontà delle parti di costituire un vantaggio a favore di un fondo mediante l'imposizione di un peso o di una limitazione su un altro fondo appartenente a diverso proprietario, sempre che l'atto abbia natura contrattuale, che rivesta la forma stabilita dalla legge ad substantiam e che da esso la volontà delle parti di costituire la servitù risulti in modo inequivoco, anche se il contratto sia diretto ad altro fine.” (Cassazione civile, sez. II, 28/04/2011, n. 9475) ed ancora “Per l'esistenza di una valida volontà costitutiva di servitù non è necessaria alcuna formula sacramentale, essendo sufficiente che detta volontà sia deducibile da una dichiarazione scritta da cui risultino, anche implicitamente, i termini precisi del rapporto reale tra vicini. Pertanto, l’accordo fra questi ultimi che deroghi, in favore di uno di essi, alle distanze legali delle costruzioni non può essere che un contratto costitutivo di servitù, dato che in tal caso, col venir meno del limite legale, si acquista, come diritto reale, la facoltà di invadere la sfera esclusiva di un fondo, per l'utilizzazione di un altro fondo” (Cassazione civile, sez. III, 29/01/1982, n. 577).
Pertanto “L’accordo tra vicini per derogare, in favore di uno di essi, alle distanze legali è un contratto costitutivo di servitù e, come tale, per essere valido, deve essere redatto per iscritto.” (Cassazione civile, sez. II, 09/10/1979, n. 5240).

Ciò detto, però - si noti bene - è altrettanto vero che la mancata trascrizione della scrittura in questione può costituire un problema ai fini della valida costituzione della servitù; infatti, per essere validamente opposta ai terzi, o la servitù viene trascritta , oppure – se non trascritta – la sua costituzione ed esistenza devono essere menzionate nel successivo atto di trasferimento dell’immobile: “Sono inopponibili verso i terzi i vincoli di natura reale quando il contratto non è trascritto nei pubblici registri immobiliari (…)“ (Cassazione civile, sez. II, 18/07/2013, n. 17634); “Per aversi costituzione volontaria del diritto reale di servitù deve esservi un negozio posto in essere dal titolare del fondo servente; in ogni caso, intanto la servitù sarà opponibile ai successivi acquirenti del detto fondo, in quanto essa sia stata debitamente trascritta a norma dell'art. 2643 n. 4 c.c.” (Tribunale Roma, 16/01/2006, n. 815);Le servitù costituite negozialmente sono opponibili ai terzi acquirenti del fondo servente, non soltanto nell'ipotesi in cui il titolo della servitù sia stato trascritto, ma anche quando, mancando tale trascrizione, si faccia espressa menzione della servitù nell'atto di trasferimento al terzo del fondo servente.” (Cassazione civile, sez. II, 21/02/1996, n. 1329); infine “La servitù non trascritta è vincolante per il terzo acquirente del fondo servente solo se è chiaramente indicata nel titolo con cui la proprietà dell'immobile gravato è stata trasferita al medesimo, non essendo sufficiente che, in luogo della descrizione della servitù esistente, l'atto di trasferimento contenga frasi generiche ed indeterminate, ricorrenti nei formulari notarili, che restano prive di effetti giuridici, atteso che siffatte espressioni, in mancanza della legale certezza della conoscenza della servitù da parte del terzo acquirente, derivante dalla trascrizione dell'atto costitutivo, non danno neppure la certezza reale di tale conoscenza, che si consegue soltanto mediante la specifica indicazione dello ius in re aliena gravante sull'immobile oggetto del contratto.” (Cassazione civile, sez. II, 03/02/1999, n. 884).

Pertanto, se – come pare di capire – tale atto, nella sostanza costitutivo di servitù, non è stato trascritto né è stata menzionata specificamente l’esistenza della servitù nel successivo atto di trasferimento dell’immobile, questa non è più opponibile al vicino che subisce l’affaccio sul proprio fondo da parte del vicino invadente.

Attenzione, tuttavia, alla possibile sussistenza di una diversa ipotesi: l’acquisto della servitù per usucapione.
Infatti, l’apertura a distanza irregolare di una veduta che abbia caratteristiche tali da rivelare la normale e permanente destinazione alla vista ed all’affaccio sul fondo altrui può dare origine ad una servitù di veduta, essendo una servitù apparente (caratterizzata, cioè, da opere visibili e permanenti destinate al suo esercizio).
Essendo l’ordinaria usucapione di durata ventennale, il diritto di servitù – nel caso di specie – pare sia stato ampiamente acquisito per il decorso del tempo, salvo – evidentemente – che nel frattempo non sia intervenuto qualche atto del vicino, che ora pretende la regolarizzazione della veduta, che rappresenti una turbativa tale da modificare in modo apprezzabile le modalità del possesso e procurare l'interruzione dell'usucapione.

L’unica opzione pare in ogni caso essere quella della proposizione di una domanda giudiziale volta a contestare l’esistenza della servitù: “Il termine per usucapire una servitù viene interrotto dalla proposizione di actio negatoria della servitù medesima. Infatti, agli effetti della interruzione del termine utile per l'usucapione si richiede che il titolare del diritto notifichi al possessore l'atto giudiziale diretto alla riaffermazione del suo diritto sul bene” (Cassazione civile, sez. II, 01/03/2016, n. 4049) e “l’interruzione dell'usucapione di una servitù può avvenire, oltre che nell'ipotesi di interruzione naturale di cui all'art. 1167 c.c., solo mercè proposizione di una negatoria "servitutis" (art. 2943 comma 1, 2 e 3 c.c.) essendo inapplicabile alla usucapione l'ipotesi di cui all'ultimo comma dell'art. 2943 c.c., la quale prevede l'interuzione della prescrizione in base ad ogni atto che valga a costituire in mora il debitore.” (Cassazione civile, sez. II, 10/01/1980, n. 228).

Se in conclusione, come pare a chi scrive, il vicino invadente ha maturato il diritto a mantenere la veduta, benché irregolare, non solo non si potrà – evidentemente – costringerlo al rispetto delle distanze o alla regolarizzazione della medesima, ma egli avrà altresì il diritto già vantato di cui all’art. 907 cod. civ., ovvero il diritto a che non si costruisca davanti alla sua veduta ad una distanza inferiore a tre metri.

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