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Articolo 69 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

(R.D. 30 marzo 1942, n.318)

Dispositivo dell'art. 69 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 69 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Alberto A. chiede
lunedì 20/11/2017 - Lazio
“Mi riferisco alle consulenze i cui codici di riferimento sono Q201718928/ Q201719048

Nei quesiti evidenziavo che il superattico posto al 5 piano della palazzina ( originalmente parte dei servizi comuni), occupa solo una parte del predetto piano( esattamente un terzo) , e, la restante parte e’ proprieta’ comune e comprende la stanza dei contatori dell’acqua, lo stenditoio coperto, la cabina ascensore, la terrazza adibita a stenditoio.
Evidenziavo altresi’ che l’ascensore si ferma al 4 piano per cui per accedere al piano 5 occorre servirsi della rampa di 20 gradini che consente l’accesso sia all’appartamento che alle parti comuni. Quindi siamo in presenza di una scala realizzata a suo tempo unicamente al fine di consentire a tutti i condomini, in egual misura e con pari diritto, di accedere ai servizi ivi posizionati.
Nei quesiti si precisava altresi’ che il geometra a cui e’ stato demandato l’incarico della formulazione delle nuove tabelle millesimali relative alla suddivisione delle spese della manutenzione scale, ha calcolato non solo l’intero piano a carico dello scrivente ( ignorando volutamente e caparbiamente la parte consistente dei locali condominiali), ma addirittura ha considerato la corsa dell’ascensore fino al 5 piano e non al quarto come anzi riferito.
Ne deriva pertanto una enorme e inconcepibile differenza tra i valori attribuiti dalla tabella allegata al regolamento redatto dal costruttore e la nuova tabella che , come e’ facile immaginare, provoca un illegittimo aggravio di spese abbastanza oneroso a carico del sottoscritto.
C‘e’da precisare pero’ che le nuove tabelle millesimali ( tab. A e A1 di proprieta’ generale , la tabella B scale e la tabella C ascensore) sono state approvate all’unanimita’ dai soli presenti all’assemblea straordinaria del 16 gennaio 2015 che , come risulta dal verbale, hanno partecipato solo 9 condomini su 11.
Infine, essendo stato volte sottolineato nei due quesiti che, in base all'art. 68 e 69 disp. att. al c.c., al condomino è sempre concessa la possibilità di richiedere la revisione delle tabelle millesimali per l'errore oggettivo nella determinazione dei valori assegnati per la ripartizione spese, nel caso concreto, essendo trascorsi quasi tre anni dall’approvazione delle nuove tabelle millesimali, e’ possibile impugnare la deliberazione qualora l’assemblea dovesse respingere la richiesta di una giusta rettifica dei millesimi relative alle spese ascensore e scale?
E' possibile infine far annullare quanto a suo tempo deciso dall’assemblea in quanto non vi era stata una maggioranza assoluta?
Nel rimanere in attesa di un Vs autorevole parere invio distinti saluti.”
Consulenza legale i 26/11/2017
Come già precisato in alcune precedenti consulenze, la modifica delle tabelle millesimali che comporta una difformità della volontà condominiale rispetto ai criteri legali di ripartizione e calcolo, necessita di una delibera assembleare approvata dall’unanimità dei condomini e non dei presenti.

L’art. 69 disp. att. c.c. prevede infatti che “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità”.
La norma continua, prevedendo poi delle specifiche deroghe alla regola dell’unanimità: “Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136 2° co. del codice (e cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio), nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, [omissis] è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.

Detto altrimenti, la regola dell'unanimità deve essere applicata quando le tabelle millesimali vengono modificate in deroga ai criteri di proporzionalità di cui agli artt.1118 e sequenti c.c ed in deroga, dunque, ai criteri legali.
Se ad esempio i condomini fossero d’accordo per escludere dalle tabelle un appartamento in quanto disabitato, oppure volessero ripartire i consumi del riscaldamento in parti uguali, occorrerebbe una delibera assunta all’unanimità, che avrà natura contrattuale poiché deroga ai criteri legali di calcolo.

Se invece la modifica si rende necessaria per un errore oppure per una modifica sostanziale avutasi in un appartamento, allora non è più necessaria l’unanimità ma basterà la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c. .
Se ad esempio un condomino ampliasse il proprio appartamento, oppure si scoprisse la reale consistenza di un appartamento prima ritenuto di dimensioni inferiori, allora basterebbe la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.

Nel caso specifico, le modifiche apportate alle previgenti tabelle sono modifiche che derogano alla disciplina di legge, ragione per la quale è necessaria l’unanimità in forza dell’art. 69 disp. att. c.c. nella parte in cui ha cristallizzato quella giurisprudenza di legittimità che attribuiva natura contrattale a tal tipo di decisione (Cass n. 4659/2014).

In tal caso il vizio che affligge la delibera è quello della nullità, per cui sarà possibile impugnarla sempre, senza limiti di tempo, e quindi anche se sono trascorsi più di tre anni dalla sua approvazione.
La Corte di Legittimità a Sezioni Unite ebbe modo di chiarire che “si considera nullo l'atto quando manca ovvero è gravemente viziato un elemento costitutivo, previsto secondo la configurazione normativa. Pertanto, a causa dell'assenza ovvero del grave vizio dell'elemento considerato essenziale, l'atto si considera inidoneo a dar vita alla nuova situazione giuridica, che il diritto ricollega al tipo legale, in conformità con la sua funzione economico-sociale. Per contro, si considera annullabile l'atto in presenza di carenze o di vizi ritenuti meno gravi, secondo la valutazione compiuta dall'ordinamento” (Cass. S.U. 4806/2005).

Dal momento che in questo caso si tratta di un vizio che attiene alla sostanza e non alla forma della delibera, allora dovrà accertarsene la nullità.

Dunque le strade che si hanno dinanzi sono sostanzialmente due: l’impugnazione della delibera con la quale vennero modificate le tabelle oppure la richiesta di indizione di un’assemblea condominiale per votare la revisione delle tabelle.
Chiaramente, dal momento che gli altri condomini sono avvantaggiati dalle tabelle millesimali vigenti, con ogni probabilità saranno dissenzienti rispetto alla revisione delle medesime; e purtuttavia tale assemblea straordinaria sarebbe forse l'occasione per far presente, in via conciliativa, la necessità della revisione prima di rivolgersi al Tribunale.

Qualora li altri condomini si dimostrino dissenzienti, in base all’art. 1137 c.c. sarà comunque possibile impugnare detta delibera che nega la revisione nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L'impugnazione dovrà essere fatta dinanzi all’Autorità Giudiziaria, ed in quella sede si dovrà altresì chiedere che venga accertata la nullità della delibera condominiale con la quale sono state redatte tabelle millesimali in deroga ai criteri legali di ripartizione e calcolo.

Antonio M. chiede
martedì 03/10/2017 - Campania
“Fattispecie:
nella revisione delle tabelle millesimali, deliberata a maggioranza, ricorrendone i presupposti di cui all'art. 69 C.C. (nelle tabelle originali non erano comprese alcune unità immobiliari) il tecnico redattore nel presentare le nuove tabelle millesimali ha modificato i coefficienti originari.
La revisione delle tabelle millesimali deliberata a maggioranza legittima anche la modifica dei coefficienti per il calcolo dei millesimi?”
Consulenza legale i 10/10/2017
I millesimi esprimono in precisi termini aritmetici il rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini e le parti condominiali, essi rappresentano il "valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare" in rapporto all’edificio (art. 68 disp. att. c.c.), indicando in che modo ripartire le spese ordinarie e straordinarie in maniera proporzionale all’utilizzo che del bene comune se ne fa.
Dunque, oltre alla superficie del singolo appartamento, nella determinazione dei millesimi si tiene conto di altri fattori incidenti sul maggior o minor utilizzo del bene comune.

Ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., la revisione dei valori assegnati alle unità immobiliari con le tabelle millesimali, deve essere autorizzata all’unanimità dei condomini; qualora invece sussiste un errore ovvero vengano a mutare le condizioni dell’edificio o di una singola proprietà, il condominio autorizza la revisione con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c. 2° co., a maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell'edificio.

Nel caso specifico, la revisione è stata autorizzata per far fronte all’errore costituito dalla completa omissione - nel computo - di alcune unità immobiliari e, pertanto, le tabelle millesimali andrebbero revisionate solamente con riguardo a tale mancanza, non potendo procedersi anche alla revisione contestuale dei coefficienti in base ai quali effettuare il calcolo dei millesimi.

Peraltro la revisione dei coefficienti, di frequente consiste nell'aggiornamento dei criteri utilizzati per il calcolo dei fattori d'incidenza, aggiornamento che necessiterebbe di una delibera all'unanimità che nel caso specifico non vi è stata.

Posto dunque che la revisione dei coefficienti non appare legittima in quanto non autorizzata, probabilmente l’errore del tecnico è stato determinato dall’ambigua, ovvero troppo vaga, dizione letterale contenuta nella delibera assemblerare che, tuttavia, va interpretata secondo i criteri ermeneutici previsti dall'art. 1362 c.c.: “si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole”.

Anche se nel verbale l'amministratore avesse riportato in maniera vaga la volontà dei condomini, limitandosi a trascrivere che questi hanno autorizzato la revisione delle tabelle millesimali, senza specificare con riguardo a quali aspetti si rendeva necessaria la modifica richiesta, andrà correttamente ricostruita la volontà dei deliberanti, che altrimenti potrebbero poi non approvare le tabelle nella prossima seduta assembleare.

Se ciò non avvenisse, in quanto ad esempio alcuni condomini decidono di approvare le tabelle perchè favoriti dalla modifica dei coefficienti, avvalorando l'interpretazione più ampia della delibera autorizzativa, gli altri condomini interessati potrebbero sempre impugnare la delibera di approvazione delle tabelle, facendo valere il difetto di autorizzazione alla revisione e facendo emergere la reale volontà dell'assemblea, che era solo e solamente quella di includere nei millesimi le unità immobiliari ingiustificatamente escluse.

Alberto A. chiede
martedì 05/09/2017 - Lazio
“l’argomento e’ stato gia’ oggetto di due consulenze legali Q201718928 / Q201719048


Sono proprietario di un piccolo superattico al 5 piano di soli 58,5 MM.
Allo scopo di meglio evidenziare le reali dimensioni del suddetto appartamento si considera che ogni piano della palazzina ha 2 unita’ immobiliari la cui superficie totale occupata dai 2 appartamenti nel piano e’ di circa 312 mq (comprensivo dei balconi).
Il 5 piano invece, il superattico ( int. 11) occupa solo una parte di tutta la superficie del piano pari , soli 114,90 mq, comprensiva del terrazzo a livello di proprieta’ da una parte ,e,. da una veranda di pochi metri dall’altra. La restante parte del piano e’ proprieta’ comune e comprende la stanza dei contatori dell’acqua, lo stenditoio coperto, la cabina ascensore, terrazza adibita a stenditoio (cosi’ risulta dal regolamento condominiale redatto nel lontano 1966).

Infine si precisa che l’ascensore si ferma al 4 piano , per cui per accedere sia all’interno del superattico che alle parti comuni occorre servirsi dell’unica rampa di scala di 19 gradini.
Si evidenzia che la tabella relativa alle spese allegata al regolamento, redatta il 15/10 /1985, riporta per il superattico i seguenti valori: Tab. B ( ripartizione spesa scale) MM 52,78 eTab.C ( ripartizione spesa ascensore) MM 37,34

La nuova tabella millesimale approvata il 16/01 2015 , peraltro non all’unanimita’ ( risulta mancanti 2 condomini su 11), ha attribuito al piccolo superattico discutibili valori tanto da arrecare da un lato un preoccupante danno economico allo scrivente,e, dall’altro un ingiusto arricchimento da parte dei condomini. In effetti alla tabella B e’ stato calcolato un valore di 193,36 MM ( 3 volte il valore della tabella precedente) e alla tabella C un valore di 213’ 30 MM ( 6 volte il valore di quella precedente).
Il tecnico, redattore delle tabelle, alle giuste lagnanze ha dichiarato che , non potendo suddividere in millesimi la parte condominiale, era giusto addossare all’unico appartamento del 5 piano la intera meta’ del coefficiente di altezza . Stessa spiegazione veniva data dalla posizione dell’ascensore che secondo i suoi calcoli era da considerarsi come se si fermasse al 5 piano.

QUESITO


a) Poiche’ il disposto normativo di cui all’art. 1124 c.c. statuisce che le spese vanno ripartite in ragione del valore millesimale delle singole unità immobiliari cui la struttura serve, eventuale deroga ai criteri di riparto stabiliti dalla legge è possibile soltanto se introdotta in un regolamento di condominio di natura contrattuale o se deliberata dall’assemblea dei condomini all’unanimità. E poiche’ nulla e avvenuto di tutto cio’, il riparto effettuato per le spese relative alle scale e all’ascensore sono da considerarsi errate.
E’ possibile dopo tanto tempo dell’approvazione della nuova tabella millesimale proporre una assemblea straordinaria per far correggere tale assurda situazione e se del caso iniziare un iter giudiziario. Considerato poi che l’ultima assemblea ha approvato i nuovi riparti privi dell’unanimita’ dei condomini”
Consulenza legale i 10/09/2017
Le tabelle millesimali rappresentano gli strumenti di ripartizione delle spese che individuano il valore della singola unità immobiliare in relazione alle parti comuni dello stabile del condominio in misura millesimale (articolo 68 delle disposizioni attuative del codice civile); tale valore riguarda quindi il posizionamento dell’unità immobiliare dell’edificio condominiale, e si calcola sulla base di vari parametri come la metratura, il piano, l’esposizione a sud o nord, ed altri. Le tabelle millesimali sono un allegato al regolamento di condominio.

I valori espressi nelle tabelle millesimali possono essere rettificati o modificati, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., per regola generale unicamente all’unanimità, anche nell'interesse di un solo condomino; la legge prevede, tuttavia, delle eccezioni disponendo che i detti valori possono essere modificati a maggioranza (50% + 1 degli intervenuti, in rappresentanza di almeno la metà del valore dell’edificio) nei soli seguenti casi: 1 - quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2 - quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.

In altri termini, viene sempre sancita la necessità dell'unanimità dei consensi nel caso di revisione delle tabelle millesimali e, solo in due ipotesi residuali, in caso di errore o di mutamento delle condizioni dell'edificio condominiale, la possibilità di procedere alla rettifica con la maggioranza di cui all'art. 1136 c.c., secondo comma, quindi, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Ai fini della rettifica o della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale per la ripartizione delle spese redatta in applicazione dei criteri legali o convenzionali, ai sensi dell'art. 68 disp. att. c.c., può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore, il quale è tenuto a darne tempestiva comunicazione ai condomini.

Considerando che nel caso in analisi la revisione, ossia la modifica, dei valori espressi nella tabella millesimale è stata presa senza l'unanimità dei consensi, è sicuramente consigliata, previa consultazione di un tecnico di fiducia che possa confermare le irregolarità nella tabella, la richiesta di convocazione di una assemblea condominiale al fine di votare una revisione della tabella condominiale, sempre da adottarsi all'unanimità, oppure iniziare un'azione citando l'amministratore del condominio lamentando che la modifica della tabella millesimale non è stata adottata all'unanimità ed è quindi da ritenersi nulla.

Alberto A. chiede
martedì 06/06/2017 - Lazio
“Mi riferisco alla consulenza il cui codice di riferimento e’ Q201718928.
Nel quesito evidenziavo che il superattico posto al 5 piano della palazzina ( originalmente parte dei servizi comuni), occupa solo una parte del predetto piano , e, la restante parte e’ proprieta’ comune e comprende la stanza dei contatori dell’acqua, lo stenditoio coperto, la cabina ascensore, la terrazza adibita a stenditoio.
Evidenziavo altresi’ che l’ascensore si ferma al 4 piano per cui per accedere al piano 5 occorre servirsi della rampa di 20 gradini che consente l’accesso sia all’appartamento che alle parti comuni. Quindi siamo in presenza di una scala realizzata a suo tempo unicamente al fine di consentire a tutti i condomini, in egual misura e con pari diritto, di accedere ai servizi ivi posizionati.
E’ importante sottolineare che tutti i condomini attualmente possono potenzialmente utilizzare in egual modo le restanti parti comuni , e , quindi obbligati a servirsi dalla predetta scala.
Nel quesito si precisava altresi’che il geometra a cui e’ stato demandato l’incarico della formulazione delle nuove tabelle millesimali relative alla suddivisione delle spese della manutenzione scale, ha calcolato l’intero piano a carico dello scrivente ignorando volutamente e caparbiamente la parte consistente dei locali condominiali. Per quanto riguarda l’ascensore vale quanto riportato nella consulenza legale.
In considerazione che la scala , come anzi esposto, avendo una funzione condominiale , realizzata per far accedere tutti i condomini alle parti comuni, sarebbe piu’ corretto che tutti partecipassero alle spese di manutenzione. A questo punto si chiede se e’ possibile fare la suddivisione delle spese in base alla tabella millesimale di proprietà, senza tenere conto dell'altezza, ovvero se e’ possibile , come per l’ascensore, considerare il superattico come se fosse al 4 piano e non al 5.
Infine, poiche’ nel calcolo dei millesimi di proprieta’ al suddetto superattico non sono stati conteggiati alcuni coefficienti di riduzione ( presenza di tombini per lo scolo dell’acqua piovana, la presenza di canna fumaria sul lastricato, una terrazza come tetto, una servitu’ di passaggio d’avanti alla porta d’ingresso da parte dei condomini che si recano alle parti comuni e infine l’altezza ) se e’ possibile imporre all’amministratore di provvedervi in merito.”
Consulenza legale i 13/06/2017
Due sono fondamentalmente gli interrogativi a cui si chiede risposta ad integrazione di quanto già chiarito nella precedente consulenza, e precisamente:
  1. se le spese relative alla rampa di scala che dal quarto piano conduce al 5 piano debbano necessariamente essere suddivise in base alla tabella scale, ovvero se la loro ripartizione possa esser fatta sulla base della tabella relativa alle proprietà generali;
  2. se è possibile imporre all’amministratore di rivedere il calcolo dei millesimi effettuato per il superattico del quinto piano, in considerazione del fatto che non si è tenuto conto di alcuni coefficienti di riduzione.

Alla prima domanda deve purtroppo darsi risposta negativa.
Costituisce principio generale quello secondo cui in un edificio condominiale i condomini, in quanto al contempo titolari delle unità immobiliari comprese nell'edificio e comproprietari pro indiviso dei beni e degli impianti condominiali, sono tenuti a contribuire al pagamento dei costi della gestione del fabbricato e alla manutenzione delle relative “parti comuni” (così art. 1118 c.c. nonché art. 1104 c.c., dettato in materia di comunione in generale, ma estensibile al condominio ex art. 1139 cod. civ.).

Tali costi, poi, vanno ripartiti tra i condomini applicando, obbligatoriamente, i criteri previsti dall'art. 1123 c.c., in base ai quali:
a) se l'utilità fornita è paritaria per tutti i partecipanti, le relative spese vanno ripartite in base ai millesimi generali (c.d. Tabella A di proprietà);
b) se l'utilità non è paritaria, la ripartizione andrà fatta secondo la misura del vantaggio fornito;
c) qualora, infine, di detta utilità ne usufruiscano una parte dei condomini, la ripartizione dovrà riguardare solo il relativo “gruppo” di condomini interessati.

Per alcune specifiche tipologie di spese (si vedano gli artt. 1124, 1125 e 1126 c.c.), tra cui sono proprio ricomprese le spese per la manutenzione e ricostruzione delle scale, il legislatore fornisce altri vincolanti criteri di ripartizione, con la conseguenza che qualunque altra diversa ripartizione (ossia che non rispetti tali parametri codicistici, ma che sia basata su criteri “personalizzati”), per assumere efficacia vincolante, deve necessariamente essere approvata all'unanimità da tutti i condomini, cioè deve assumere natura contrattuale.
A tale riguardo la giurisprudenza ha costantemente affermato che l'assemblea, quando delibera una ripartizione di spesa, gode di una discrezionalità limitata, essendo soltanto legittimata ad applicare la legge, senza possibilità di introdurre alcuna deroga.

Una ripartizione di spesa “personalizzata” può farsi soltanto discendere da una delibera contrattuale, ossia da quella che l'art. 1123 denomina “diversa convenzione” e potrebbe, nel concreto, avere proprio ad oggetto, ad esempio, l'applicazione della “tabella A proprietà” alle spese per le scale (in tal modo derogandosi al criterio legale di ripartizione fissato dall’ art. 1124 c. c.)
Come si vede il sistema previsto dal codice per la ripartizione delle spese condominiali è piuttosto rigido e riduce fortemente la discrezionalità dei condomini, privilegiando, ove è possibile, criteri aritmetici potenzialmente incontestabili (si pensi all'altezza nel caso della tabella scale-ascensore).

Al secondo interrogativo, invece, può rispondersi positivamente.
Infatti, come già detto nella precedente consulenza, l’ art. 69 disp. att. al c.c. prevede, anche nell’interesse di un solo condomino, che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari, espressi nella tabella millesimale, possano essere rettificati o modificati, secondo le maggioranze e la particolare procedura in tale norma previste, quando risulta che siano conseguenza di un errore, e ciò considerando che la persistenza di eventuali errori ed imprecisioni può comportare, con il passare del tempo, danni economici anche ingenti per alcuni condomini.

Nell’avanzare una simile richiesta, si tenga presente che le norme di buona tecnica impongono, a qualunque tecnico incaricato di redigere le tabelle, di effettuare le necessarie misurazioni e di applicare ai dati così ottenuti i c.d. coefficienti correttivi; cioè alla misurazione in metri quadri o cubi bisognerà applicarsi una correzione, che viene operata moltiplicando l’unità per tutti i coefficienti, i quali sono anche chiamati di “riduzione” perché consistono in un indice numerico che, partendo proprio dall’unità, decresce a mano a mano che le caratteristiche dell’ambiente preso in considerazione peggiorano.

La circolare del Ministero dei lavori pubblici n. 12480 del 26.03.1966 elenca i diversi coefficienti da prendere in esame, e tra questi figura il coefficiente di soggezione (si tratta di una elencazione, comunque, non tassativa né esaustiva).
Il compito prioritario che il perito deve assolvere, prima di effettuare i conteggi estimali per la compilazione delle tabelle, è visionare tutta la documentazione pubblicistica relativa al fabbricato, onde verificarne l’esatta consistenza, la presenza di servitù passive o attive, la forma di utilizzo di eventuali pertinenze, le planimetrie allegate ai rogiti, gli eventuali progetti originali approvati per la costruzione (da confrontare con lo stato esistente dei luoghi).

Disponendo di tale materiale, dovrà poi fare applicazione del c.d. coefficiente di riduzione di servitù, ossia di quel coefficiente che tiene conto delle servitù esistenti, ovvero della vicinanza ad elementi tecnici comuni (quali possono essere ad esempio la caldaia del riscaldamento, canne fumarie, pozzetti, vano confinante con l’ascensore, ecc.), che hanno diretta influenza sul valore degli immobili.

Pertanto, riassumendo, possiamo concludere dicendo che:
  1. i criteri di ripartizione delle spese relative alle scale non possono contravvenire a quanto previsto dall’art. 1124 c.c., norma che fissa un criterio legale, derogabile solo contrattualmente con il consenso unanime di tutti i condomini, il quale assumerebbe la natura di regolamento contrattuale di condominio;
  2. è pienamente legittima la richiesta di procedere ad una rettifica delle tabelle millesimali, onde far sì che le medesime tengano conto dei coefficienti di riduzione che l’immobile presenta.
Per tale ipotesi si consiglia preventivamente di far esaminare le tabelle già esistenti ad un tecnico di propria fiducia, il quale potrà esprimere un parere circa la fondata irregolarità o meno delle medesime.

Qualora quest’ultimo dovesse verificare che effettivamente le tabelle non tengono conto dei c.d. coefficienti di riduzione, allora si potrà seguire la procedura prevista dall’art. 69 disp. Att. c.c., ossia:
  1. anche uno solo dei condomini dovrà fare richiesta di rettifica all’amministratore di condominio;
  2. l’amministratore è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini, e se non adempie a tale obbligo può essere revocato e potrebbe essere tenuto al risarcimento degli eventuali danni;
  3. l’assemblea, così convocata, delibera con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 c.c.
  4. in mancanza di convocazione si dovrà convenire in giudizio il condominio in persona dell’amministratore pro tempore.

Alberto A. chiede
giovedì 18/05/2017 - Lazio
“Sono proprietario di un piccolo superattico al 5 piano ( int. 11 ,h 2,56) diviso per una parte tra l’ appartamento di proprieta’( 58,5 MM) col il suo terrazzo a antenne della TV.
Allo scopo di meglio evidenziare le reali dimensioni del suddetto appartamento si considera che ogni piano della palazzina ha 2 unita’ immobiliari, quasi tutti simili nella loro dimensione, la cui superficie totale dei 2 appartamenti nel piano e’ di circa 312 mq (comprensivo dei balconi).
Al 4 piano l’intera superficie ( 304 mq) e’ occupata da un solo appartamento.
Al 5 piano invece, il superattico ( int. 11) occupa solo una parte di tutta la superficie del piano pari , soli 114,90 mq, comprensiva del terrazzo a livello di proprieta’ esclusiva, da una parte ,e da una veranda di pochi metri dall’altra. La restante parte del piano e’ proprieta’ comune e comprende la stanza dei contatori dell’acqua, lo stenditoio coperto, la cabina ascensore, terrazza adibita a stenditoio.
Infine si evidenzia che l’ascensore si ferma al 4 piano , per cui per accedere sia all’interno del superattico e alle parti comuni occorre servirsi dell’unica rampa di scala di 15 gradini.
Dalla nuova tabella millesimale riferita alla spesa della scale si rileva che al superattico in questione , di soli MM 58,5, gli e’ stato attribuito un valore millesimale pari a 193,36 ovvero pochi millesimi in meno del piano di sotto,che come anzi detto, risulta essere tre volte piu’ grande. Il tecnico, redattore delle tabelle, dichiarava che non potendo suddividere in millesimi la parte condominiale, era giusto addossare all’unico appartamento del 5 piano la intera meta’ del coefficiente di altezza.
Alla precisazione poi che la scala, svolgendo una funzione di utilita’ collettiva per tutti i condomini, per cui le spese sarebbero dovute essere ripartite in maniera piu’ equa, il tecnico dichiarava che non era praticabile in quanto i condomini che utilizzavano la scala per recarsi presso le stanze dei servizi, erano pochi.
Altra sproporzione e’ al valore millesimale dell’ascensore (213,30) che lascia presupporre che il tecnico lo abbia calcolato erroneamente come se si fermasse al 5 piano e non al 4.
Per quanto sopra riportato , si evince chiaramente una scarsa preparazione da parte del tecnico che tra l’altro risulta essere poco incline a recepire la giurisprudenza in materia. Chiedo quindi un Vostro parere circa la situazione di fato in cui mi trovo . Grazie e saluti.”
Consulenza legale i 25/05/2017

La legge non disciplina le concrete modalità di determinazione dei millesimi, ma prevede unicamente che esse debbono essere espressione del valore di ogni piano o porzione di esso; con le tabelle millesimali si esprime in precisi termini aritmetici un rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini sulle parti condominiali.


Proprio l'art. 68 dis. att. c.c. prevede infatti che il "valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento condominiale".

Oltre alla tabella generale che indica il valore millesimale di ciascuna proprietà, deve provvedersi sempre anche alla redazione di tutta una serie di altre tabelle specifiche, con cui si ripartiscono le spese per beni e servizi comuni, in relazione all’uso che ciascun condomino ne fa.


In particolare, e per quel che qui interessa, le tabelle relative a scale ad ascensore si redigono in base a quanto previsto dall'art. 1124 c.c. nella parte in cui prevede che "la spesa relativa è ripartita tra essi [proprietari], per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo".

Dunque si attribuiscono 500/1000 in funzione del valore degli appartamenti come individuato dalle tabelle generali, e gli altri 500/1000 proporzionali all'utilizzo specifico che, nel caso delle scale ed ascensori, è pari all'altezza del piano rispetto al suolo.


Nel caso oggetto del presente quesito, le tabelle millesimali redatte dal tecnico non appaiono conformi alla disciplina specifica, in quanto non ha utilizzato il criterio previsto dall'art. 1124 c.c., bensì un criterio differente se ha aggiunto nel calcolo dei millesimi del superattico anche il valore dei locali condominiali posti al 5° piano.

Il fatto che i condomini utilizzino poco questi spazi, non può certo comportare un aggravio delle spese a carico del proprietario del piano ove tali spazi si trovano, soluzione che, anzi, è contraria al dettato legislativo.


Lo stesso dicasi con riguardo alle tabelle millesimali per la ripartizione delle spese e la manutenzione dell'ascensore, per il quale il criterio di attribuzione è lo stesso (ex pluribus Cass. n. 3264/2005).

Dal momento che l'ascensore si ferma al 4° piano, è chiaro che il proprietario del superattico al 5° piano è tenuto al pagamento delle spese inerenti in proporzione all'altezza del piano ove arriva l'ascensore.

Dunque i primi 500/1000 devono essere attribuiti in base all'altezza del piano di arrivo dell'ascensore dal suolo, dividendo il valore in base al numero di appartamenti presenti al piano, e gli altri 500/1000 andranno calcolati sulla base del valore delle singole unità immobiliari.


Deve infine sottolinearsi che, in base all'art. 68 e 69 disp. att. al c.c., al condomino è sempre concessa la possibilità di richiedere la revisione delle tabelle millesimali per l'errore oggettivo, nella determinazione dei valori assegnati per la ripartizione spese, e richiedere altresì la restituzione degli importi erroneamente corrisposti in base alle tabelle millesimali errate.


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