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Articolo 6 Legge sulle locazioni abitative

(D.lgs. 9 dicembre 1998, n. 431)

[Aggiornato al 30/06/2020]

Rilascio degli immobili

Dispositivo dell'art. 6 Legge sulle locazioni abitative

1. Nei comuni indicati all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, le esecuzioni dei provvedimenti di rilascio di immobili adibiti ad uso abitativo per finita locazione sono sospese per un periodo di centottanta giorni a decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge.

2. Il locatore ed il conduttore di immobili adibiti ad uso abitativo, per i quali penda provvedimento esecutivo di rilascio per finita locazione, avviano entro il termine di sospensione di cui al comma 1, a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento, anche tramite le rispettive organizzazioni sindacali, trattative per la stipula di un nuovo contratto di locazione in base alle procedure definite all'articolo 2 della presente legge.

3. Trascorso il termine di cui al comma 1 ed in mancanza di accordo fra le parti per il rinnovo della locazione, i conduttori interessati possono chiedere, entro e non oltre i trenta giorni dalla scadenza del termine fissato dal comma 1, con istanza rivolta al pretore competente ai sensi dell'articolo 26, primo comma, del codice di procedura civile, che sia nuovamente fissato il giorno dell'esecuzione. Si applicano i commi dal secondo al settimo dell'articolo 11 del decreto-legge 23 gennaio 1982, n. 9, convertito, con modificazioni, dalla legge 25 marzo 1982, n. 94. Avverso il decreto del pretore è ammessa opposizione al tribunale che giudica con le modalità di cui all'articolo 618 del codice di procedura civile. Il decreto con cui il pretore fissa nuovamente la data dell'esecuzione vale anche come autorizzazione all'ufficiale giudiziario a servirsi dell'assistenza della forza pubblica.

4. Per i provvedimenti esecutivi di rilascio per finita locazione emessi dopo la data di entrata in vigore della presente legge, il conduttore può chiedere una sola volta, con istanza rivolta al pretore competente ai sensi dell'articolo26, primo comma, del codice di procedura civile, che sia nuovamente fissato il giorno dell'esecuzione entro un termine di sei mesi salvi i casi di cui al comma 5. Si applicano i commi dal secondo al settimo dell'articolo 11 del citato decreto-legge n. 9 del 1982, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 94 del 1982. Avverso il decreto del pretore il locatore ed il conduttore possono proporre opposizione per qualsiasi motivo al tribunale che giudica con le modalità di cui all'articolo 618 del codice di procedura civile.

5. Il differimento del termine delle esecuzioni di cui ai commi 3 e 4 può essere fissato fino a diciotto mesi nei casi in cui il conduttore abbia compiuto i 65 anni di età, abbia cinque o più figli a carico, sia iscritto nelle liste di mobilità, percepisca un trattamento di disoccupazione o di integrazione salariale, sia formalmente assegnatario di alloggio di edilizia residenziale pubblica ovvero di ente previdenziale o assicurativo, sia prenotatario di alloggio cooperativo in corso di costruzione, sia acquirente di un alloggio in costruzione, sia proprietario di alloggio per il quale abbia iniziato azione di rilascio. Il medesimo differimento del termine delle esecuzioni può essere fissato nei casi in cui il conduttore o uno dei componenti il nucleo familiare, convivente con il conduttore da almeno sei mesi, sia portatore di handicap o malato terminale.

6. Durante i periodi di sospensione delle esecuzioni di cui al comma 1 del presente articolo e al comma quarto dell'articolo 11 del citato decreto-legge n. 9 del 1982, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 94 del 1982, nonché per i periodi di cui all'articolo 3 del citato decreto-legge n. 551 del 1988, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 61 del 1989, come successivamente prorogati, e comunque fino all'effettivo rilascio, i conduttori sono tenuti a corrispondere, ai sensi dell'articolo 1591 del codice civile, una somma mensile pari all'ammontare del canone dovuto alla cessazione del contratto, al quale si applicano automaticamente ogni anno aggiornamenti in misura pari al settantacinque per cento della variazione, accertata dall'Istituto nazionale di statistica (ISTAT), dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente; l'importo così determinato è maggiorato del venti per cento. La corresponsione di tale maggiorazione esime il conduttore dall'obbligo di risarcire il maggior danno ai sensi dell'articolo 1591 del codice civile. Durante i predetti periodi di sospensione sono dovuti gli oneri accessori di cui all'articolo 9 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni. In caso di inadempimento, il conduttore decade dal beneficio, comunque concesso, della sospensione dell'esecuzione del provvedimento di rilascio, fatto salvo quanto previsto dall'articolo 55 della citata legge n. 392 del 1978. (1)

7. Fatto salvo quanto previsto dai commi 2-bis e 2-ter dell'articolo 1 del citato decreto-legge n. 551 del 1988, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 61 del 1989, nonché quanto previsto dai commi primo, secondo e terzo dell'articolo 17 del citato decreto-legge n. 9 del 1982, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 94 del 1982, è data priorità ai destinatari di provvedimenti di rilascio con data di esecuzione fissata entro il termine di tre mesi.

Note

(1) La Corte Costituzionale con sentenza 25 ottobre-9 novembre 2000, n. 482 ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 6, comma 6, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, "nella parte in cui esime il conduttore dall'obbligo di risarcire il maggior danno, ai sensi dell'art. 1591 del codice civile, anche nel periodo successivo alla scadenza del termine di sospensione della esecuzione stabilito ope legis o di quello giudizialmente fissato per il rilascio dell'immobile."

Spiegazione dell'art. 6 Legge sulle locazioni abitative

Col previgente meccanismo il sistema delle esecuzioni di rilascio era diverso, poiché le stesse erano bloccate fino alla concessione della forza pubblica. Adesso, invece, dopo il periodo di sospensione di 180 giorni dalla vigenza della normativa de quo, sono tutte immediatamente eseguibili, anche in assenza di intervento della forza pubblica, salvo che il conduttore si attivi al fine di richiedere una data diversa per eseguire il rilascio dell'immobile.

È importante rilevare che l’ultimo periodo del comma 3 prevede, avverso il decreto del Tribunale, la possibilità di proporre opposizione, senza peraltro specificare espressamente (contrariamente al successivo quarto comma) se tale opposizione possa essere proposta, nonostante questa appaia la soluzione più ragionevole, sia dal locatore che dal conduttore. Tale tipologia di disposizione viene qualificata dalla dottrina come “atipica”, poiché l’art. 618 del c.p.c. viene richiamato solamente per indicare le modalità di svolgimento del giudizio.
Il comma 6 della norma, che rappresenta una norma di interpretazione autentica, risolve la questione, ampiamente dibattuta in giurisprudenza, dell’onnicomprensività del riconoscimento al locatore del risarcimento nella misura del 20%, senza la necessità per lui di fornire una specifica prova sul punto.
Dubbi ha suscitato l'estensione dell'operatività della norma speciale di cui all'art. 55 della Legge equo canone durante la fase esecutiva.
Il secondo comma della norma prevede che le parti avviano "trattative per la stipula di un nuovo contratto di locazione in base alle procedure definite all'articolo 2 della presente legge". Un dubbio può sorgere nel momento in cui le parti, invece, non addivengano in concreto ad alcun tipo di negoziazione. In tale ultimo caso, il contegno delle parti starebbe a significare che esse declinano il tentativo di raggiungere qualsivoglia accordo alternativo.

Per quanto riguarda infine il problema legato alla transitorietà, si segnala che la Corte costituzionale, con la sentenza n. 482 del 9 novembre 2000, ha stabilito che l'articolo 6 "si caratterizza per la limitazione temporale e spaziale dei suoi effetti, poiché contiene disposizioni evidentemente volte a regolare e a definire situazioni sorte nel vigore della precedente normativa e a circoscrivere il proprio ambito di operatività ai comuni ad alta tensione abitativa".

Rel. Camera dei Deputati L. 431/1998

(Relazione alla Camera dei Deputati sulla L. 431/1998 recante la "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo")

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L’articolo 6 è volto a regolare tempi e modalità dei provvedimenti di rilascio degli immobili: in particolare, esso introduce al comma 1 un periodo di sospensione nell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione, che il Senato ha portato, dai 150 giorni previsti dal testo licenziato dalla Camera, a 180 giorni. Tale modifica - secondo quanto evidenziato anche dal rappresentante del Governo nel corso del dibattito svolto in Commissione - si è resa necessaria al fine di adeguare la norma ad altri termini fissati dal provvedimento, risultando altrimenti impossibile procedere alla stipula di nuovi contratti sulla base delle procedure previste dal progetto di legge. Il comma 3 del medesimo articolo prevede poi che, decorso il predetto termine, qualora non si addivenga ad un accordo tra le parti, il conduttore possa chiedere al pretore competente - entro 30 giorni dalla scadenza del citato periodo di sospensione in base ad una modifica approvata dal Senato - la fissazione di una nuova data per l’esecuzione. Il Senato ha altresì previsto che il decreto con il quale il pretore fissa nuovamente la data per l’esecuzione valga anche come autorizzazione all’ufficiale giudiziario a servirsi dell’assistenza della forza pubblica. Anche per quanto riguarda i provvedimenti esecutivi di sfratto per finita locazione emessi dopo l’entrata in vigore del presente provvedimento, il conduttore può chiedere che sia nuovamente fissato il giorno dell’esecuzione: a questo proposito il Senato ha approvato un emendamento che stabilisce che il giorno dell’esecuzione debba comunque essere stabilito entro un termine di sei mesi. Il comma 5 del medesimo articolo prevede tuttavia che, in entrambi i casi sopra richiamati, sia possibile fissare un termine superiore, fino ad un massimo di diciotto mesi, in presenza di situazioni particolarmente gravi, come, ad esempio nei casi in cui il conduttore abbia 65 anni, sia disoccupato o in cassa integrazione, sia portatore di handicap o malato terminale. A tali casi il Senato ha aggiunto l’ipotesi in cui il conduttore abbia cinque o più figli a carico. Il comma 6 regola la corresponsione di una somma di denaro - in luogo del canone - da parte del conduttore nel periodo di sospensione delle esecuzioni e fino al momento dell’effettivo rilascio. Un emendamento del Senato ha stabilito che in caso di inadempimento il conduttore decade dal beneficio della sospensione, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 55 della legge n. 392 del 1978, relativo alla facoltà di sanare in sede giudiziale la morosità del conduttore.

Massime relative all'art. 6 Legge sulle locazioni abitative

Trib. civ. Treviso n. 3160/2007

L’art. 6, L. 9 dicembre 1998, ri. 431 non si applica ai contratti stipulati successivamente all’entrata in vigore della predetta legge.

Trib. civ. Milano n. 324/2005

L’art. 6 della L. n. 431/98 ha natura transitoria. Ciò in forza oltre che della indicazione fornita dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 482/2000 che definisce unitariamente detto articolo come caratterizzato per la limitazione temporale e spaziale dei suoi effetti, anche in considerazione dell’omesso richiamo da parte dell’art. 1, commi 2 e 3 della stessa legge, dell’art. 6 tra le disposizioni non applicabili ai nuovi contratti relativi alle locazioni di immobili di “lusso”, di edilizia residenziale pubblica, turistiche e transitorie degli enti locali con la conseguenza incongruente della applicabilità, ove appunto considerato non transitorio, del procedimento di rifissazione anche a tali locazioni che invece non si appalesano secondo la ratio ispiratrice della legge presentare difficoltà di esecuzione e reperimento di nuova abitazione.

Trib. civ. Firenze n. 847/2003

Il risarcimento del danno per mancato rilascio dell’immobile locato in corrispondenza dei periodi di sospensione ope legis delle esecuzioni (o per quello giudizialmente fissato per il rilascio), deve essere sempre quantificato nella misura legale fissata dall’art. 6, comma 6, L. n. 431/98 (pari alla maggiorazione del 20% della somma mensile corrispondente all’ammontare del canone dovuto alla cessazione del contratto) - e non ex art. 1591 c.c. - anche quando il conduttore non abbia corrisposto la somma nella misura dettata dalla citata norma. Solo con riferimento ai periodi di mora intercorrenti tra la fine del periodo di sospensione legale e l’effettivo rilascio, infatti, il conduttore può pretendere il risarcimento del maggior danno ai sensi dell’art. 1591 c.c., senza la limitazione del 20%.

Corte cost. n. 183/2001

Sono manifestamente inammissibili, in riferimento agli artt. 3 e 42 Cost., le questioni di legittimità costituzionale dell’art. 1, comma 1, del D.L. 25 febbraio 2000, n. 32 (Disposizioni vigenti in materia di locazioni per fronteggiare il disagio abitativo), convertito in legge 20 aprile 2000, n. 97, nella parte in cui detta norma - con riferimento all’art. 6, comma 5, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 - prevede che il termine dilatorio dettato da quest’ultima disposizione non possa comunque essere inferiore a nove mesi, senza consentire cioè al giudice di valutare la sussistenza di situazioni riguardanti la persona del locatore che valgano a giustificare la fissazione di un termine di rilascio dell’immobile di minore durata.

Corte cost. n. 482/2000

È costituzionalmente illegittimo l’art. 6, comma 6, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo), nella parte in cui esime il conduttore dall’obbligo di risarcire il maggior danno, ai sensi dell’art. 1591 c.c., anche nel periodo successivo alla scadenza del termine di sospensione della esecuzione stabilito ope legis o di quello giudizialmente fissato per il rilascio dell’immobile.

Trib. civ. Brescia n. 47/2000

Dalla stretta correlazione del quarto comma dell’art. 6 L. n. 431/1998 con il primo comma del medesimo articolo consegue che il campo di applicazione della procedura di rifissazione della data di esecuzione ex quarto comma citato è limitato ai provvedimenti di rilascio relativi ad immobile ad uso abitativo nei comuni c.d. ad alta tensione abitativa emessi nei 180 giorni dall’entrata in vigore della nuova legge.

Trib. civ. Bergamo n. 1089/2000

Con riferimento ai provvedimenti di rilascio per finita locazione emessi dopo l’entrata in vigore della L. n. 431/1998, in mancanza di un’espressa prescrizione di termini ad opera del quarto comma dell’art. 6 legge citata deve ritenersi che l’istanza di graduazione dello sfratto possa essere proposta dal conduttore sino alla scadenza del termine per l’esecuzione fissato nel provvedimento di rilascio, ai sensi dell’art. 56 L. n. 392/1978.

Trib. civ. Monza n. 523/2000

L’opposizione prevista dal terzo comma dell’art. 6 L. n. 431/1998 è assimilabile ad una opposizione agli atti esecutivi, pertanto sottoposta, nel silenzio della legge citata, al termine decadenziale di cinque giorni dalla notifica del titolo esecutivo ovverossia del provvedimento con il quale il G.U. ha rifissato l’esecuzione.

Trib. civ. Milano n. 724/2000

È inefficace la dichiarazione di urgente necessità ex art. 3 L. n. 61/1989 resa dal locatore innanzi alla competente autorità e notificata al conduttore successivamente all’entrata in vigore della L. n. 431/1998 (il cui art. 14, terzo comma, ha espressamente abrogato l’art. 3 citato). Ciò posto, deve riformarsi il decreto di inammissibilità dell’istanza di rifissazione del giorno dell’esecuzione, pronunziato sul presupposto del suddetto stato di necessità, stante che lo sfratto inter partes deve qualificarsi come «finita locazione» pura e semplice, titolo per il quale opera la sospensione dell’esecuzione prevista dall’art. 6 L. n. 431/1998.

Trib. civ. Firenze n. 894/1999

In tema di risarcibilità del danno derivante al locatore a causa della mora del conduttore nella restituzione dell’immobile locato, la forfettizzazione legale del maggior danno stabilita dall’art. 6, comma sesto, L. n, 431/1998 è limitata al solo profilo del lucro cessante. Laddove, invece, il locatore lamenti un danno emergente, cioè la necessità di esborsi direttamente conseguenti alla mancata disponibilità dell’immobile, la forfettizzazione non può ritenersi onnicomprensiva e, in presenza di una rigorosa documentazione, il danno deve essere autonomamente risarcito.

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