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Articolo 889 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi

Dispositivo dell'art. 889 Codice civile

Chi vuole aprire pozzi, cisterne (1), fosse di latrina o di concime presso il confine (2), anche se su questo si trova un muro divisorio, deve osservare la distanza di almeno due metri tra il confine e il punto più vicino del perimetro interno delle opere predette.

Per i tubi d'acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine.

Sono salve in ogni caso le disposizioni dei regolamenti locali.

Note

(1) La disposizione concerne esclusivamente le cisterne interrate, o comunque ogni manufatto in muratura, anche non interrato, adibito per la raccolta delle acque.
(2) A parere della giurisprudenza si tratta di un elenco meramente esemplificativo.

Ratio Legis

La disposizione è posta a tutela dell'igiene e della sicurezza, nel senso che si prende come dato presunto che le opere, se posizionate ad una distanza minore di quella di cui all'articolo in esame, possano divenire pericolose per il vicino. La presunzione è assoluta (art. 2727 del c.c.), senza che vi sia, dunque, alcuna possibilità di prova contraria.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

423 Non alterano nella sostanza la disciplina stabilita dal codice precedente (articoli 573 - 577) le disposizioni dell'art. 889 del c.c., art. 890 del c.c. e art. 891 del c.c., che regolano le distanze da osservarsi nell'apertura, presso il confine, di pozzi, cisterne, fosse dî latrina o di concime, nella costruzione di forni, camini, stalle, magazzini di sale e simili, nell'impianto di macchinari per i quali può sorgere pericolo di danni e nell'escavazione di fossi o canali.

Massime relative all'art. 889 Codice civile

Cass. civ. n. 23973/2017

La distanza di almeno un metro dal confine che l'art. 889, comma 2, c.c. prescrive per l'installazione dei tubi dell'acqua, del gas e simili, si riferisce alle condutture che abbiano un flusso costante di sostanze liquide o gassose e, conseguentemente, comportino un permanente pericolo per il fondo vicino, in relazione alla naturale possibilità di trasudamento e di infiltrazioni e non è pertanto applicabile con riguardo alle canne fumarie per la dispersione dei fumi delle caldaie le quali, avendo una funzione identica a quella del camino, vanno soggette alla regolamentazione di cui all'art. 890 c.c. e, quindi, poste alla distanza fissata dai regolamenti locali.

Cass. civ. n. 1989/2016

In tema di condominio, le norme che regolano i rapporti di vicinato trovano applicazione, rispetto alle singole unità immobiliari, solo in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la natura dei diritti e delle facoltà dei condomini, sicché il giudice deve accertare se la rigorosa osservanza di dette disposizioni non sia irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi della convivenza tra i condomini. Ne deriva che, anche con riferimento ai tubi dell'impianto di riscaldamento, l'art. 889 c.c. è derogabile solo ove la distanza prevista sia incompatibile con la struttura degli edifici condominiali.

Cass. civ. n. 6923/2015

In tema di condominio degli edifici, la disciplina sulle distanze di cui all'art. 889 cod. civ., non si applica in caso di opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, atteso che, in tal caso, l'intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, può essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano, operazioni che determinano, da un lato, il trasferimento della proprietà sulle parti comuni (art. 1117 cod. civ.) e l'insorgere del condominio, e, dall'altro lato, la costituzione, in deroga (od in contrasto) al regime legale delle distanze, di vere e proprie servitù a vantaggio e a carico delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli acquirenti, in base a uno schema assimilabile a quello dell'acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia. (Principio enunciato con riferimento all'apertura di vedute - relative ad un edificio originariamente oggetto di proprietà esclusiva di una cooperativa - compiuta prima dell'alienazione delle singole unità immobiliari, evenienza ritenuta idonea ad integrare la condizione, rilevante ai sensi dell'art. 1062 cod. civ., della sussistenza di un'opera di asservimento, visibile e permanente, al momento dell'alienazione dei fondi da parte dell'unico originario proprietario).

Cass. civ. n. 351/2011

In tema di distanze legali per pozzi e cisterne, l'art. 889 c.c. è norma di carattere generale, mentre il successivo art. 890 c.c. è norma di carattere specifico, che riguarda i depositi nocivi o pericolosi per i quali sussiste una presunzione assoluta di nocività e pericolosità; tuttavia, in assenza di una specifica regolamentazione, il limite di due metri fissato dall'art. 889 c.c. per i depositi "innocui" vale anche per i depositi nocivi o pericolosi (nella specie, cisterna di gasolio) in ossequio al principio di ragionevolezza e coerenza del sistema.

Cass. civ. n. 25475/2010

La distanza di almeno un metro dal confine è prescritta dall'art. 889, secondo comma, c.c., per l'installazione dei tubi dell'acqua, del gas e simili, giacché per tali condutture, aventi un flusso costante di sostanze liquide o gassose, il legislatore ha tenuto conto della loro potenziale attitudine ad arrecare danno alla proprietà contigua, stabilendo, con valutazione "ex ante", una presunzione "iuris et de iure" di pericolosità. Tra dette opere non rientrano i tubi destinati all'illuminazione e i loro arredi per i quali, non espressamente contemplati nella menzionata disposizione, non soccorre la presunzione assoluta di pericolosità ed è, pertanto, necessario - affinché in via di interpretazione estensiva possa ritenersi ugualmente sussistente l'obbligo di rispettare le distanze ivi previste - accertare in concreto, sulla base delle loro specifiche caratteristiche e con onere della prova a carico della parte istante, se abbiano o meno attitudine a cagionare danno.

Cass. civ. n. 6235/2010

L'art. 889, secondo comma, c.c., nel prevedere per i tubi di acqua pura o lurida la distanza di almeno un metro dal confine, si fonda su una presunzione assoluta di dannosità per infiltrazioni o trasudamenti che non ammette la prova contraria; ne consegue che la norma del terzo comma del medesimo art. 889, per la quale "sono salve in ogni caso le disposizioni dei regolamenti locali", deve essere intesa nel senso che questi possono stabilire una distanza maggiore rispetto a quella minima fissata dal codice, ma non una minore.

Cass. civ. n. 12738/2000

L'obbligo di rispettare la distanza di un metro dalla proprietà altrui per colui che vuole mantenere un tubo, in cui corre una sostanza liquida o gassosa, installato sia in terra, sia sottoterra, sia su una parete perimetrale di un edificio, sussiste anche se il confine non è con un altro fondo privato, ma con una pubblica via.

Cass. civ. n. 2964/1997

I canali di gronda ed i loro sostegni rientrano nella categoria tecnico-giuridica degli sporti, per cui, ai sensi dell'art. 873 c.c., non si tiene conto di essi nella misurazione della distanza tra fabbricati. Qualora invece si controverta della violazione della distanza tra un canale di gronda e la linea di confine (e non di distanza tra costruzioni) trova applicazione l'art. 889 comma secondo c.c. secondo il quale per i tubi di acqua pura o lurida (cui vanno assimilati i canali di gronda) e loro diramazioni, deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine, sulla base di una presunzione assoluta di dannosità per infiltrazioni o trasudamenti che non ammette la prova contraria ed è irrilevante la posizione parallela, perpendicolare, convergente etc. che il tubo possa assumere rispetto alla linea di confine con il fondo vicino, ovvero che il confine si trovi al di sotto del tubo del canale di gronda, anziché lateralmente.

Cass. civ. n. 12491/1995

L'art. 889 c.c. (il quale prescrive la distanza legale minima di un metro tra il confine ed i tubi d'acqua pura o lurida, e loro diramazioni) pone una presunzione assoluta di dannosità della condotta in caso di distanza inferiore ad un metro. Ne consegue che l'applicabilità di detta norma prescinde da ogni indagine circa la assenza, in concreto, di una potenzialità dannosa della condotta posta a distanza inferiore a quella legale. (Nella specie, è stata confermata la sentenza del giudice di merito il quale aveva ritenuto irrilevante la circostanza che la tubazione fosse dotata di dispositivi idonei ad impedire infiltrazioni).

Cass. civ. n. 6928/1995

Le disposizioni di cui agli artt. 889 e 891 c.c. si riferiscono a fattispecie del tutto diverse tra loro, in considerazione della specificità sia della natura delle opere in esse rispettivamente previste, sia dalla ratio cui ciascuna è informata. Infatti, la prescrizione di cui all'art. 889 c.c. (distanze per pozzi, cisterne, fossi e tubi) mira ad evitare il pericolo di infiltrazioni a danno del fondo del vicino (nei cui confronti prevede una presunzione assoluta di danni), allorché le opere in essa indicate siano eseguite a distanza inferiore di due metri dal confine, mentre la norma di cui all'art. 891 c.c. (distanze tra canali, i fossi ed il confine) è ispirata all'esigenza di scongiurare il pericolo di franamento che tali opere possono cagionare nei confronti del fondo del vicino.

Cass. civ. n. 10146/1994

Il termine «cisterna» richiamato nella disciplina delle distanze dall'art. 889 c.c., deve essere riferito non solo ai manufatti, in tutto o in parte, interrati adibiti per la raccolta di acque piovane, ma, più in generale, ad ogni manufatto in muratura, anche non interrato, per la raccolta dell'acqua che con qualsiasi mezzo (ed anche con tubi) vi viene addotta, ricorrendo, in misura maggiore per i manufatti non interrati o seminterrati destinati alla raccolta di acqua non piovana, quelle esigenze di sicurezza che impongono la limitazione prevista dall'art. 889 citato.

Cass. civ. n. 145/1993

L'art. 889 c.c., il quale stabilisce la distanza da osservarsi dal confine per i pozzi; le cisterne, i fossi, etc. mira a preservare il fondo vicino dai pericoli e dai pregiudizi derivanti dall'esistenza delle opere anzidette, secondo una presunzione assoluta di danno. Per ogni altra opera non espressamente menzionata, ma assimilabile a quelle indicate nella norma richiamata (nella specie: pozzetti diversi dai pozzi) la loro potenzialità dannosa, non presunta, deve essere accertata in concreto, con onere della prova a carico della parte istante.

Cass. civ. n. 3292/1989

Ai fini del rispetto delle distanze dal confine, un deposito di acqua (nella specie una piccola vasca per acqua potabile), in quanto destinato alla conservazione statica del liquido, deve essere mantenuto ad almeno due metri dal confine dovendosi ritenere rientrante tra le «cisterne» disciplinate dal primo comma dell'art. 889 c.c., mentre non può trovare applicazione la minore distanza (1 metro) prevista dal secondo comma dello stesso articolo per i «tubi» atteso che questi hanno la diversa funzione di consentire il flusso dei liquidi e non la loro conservazione.

Cass. civ. n. 593/1988

La norma del cpv. dell'art. 889 c.c. nello stabilire per i «tubi d'acqua pura o lurida» la distanza minima di un metro dal confine, non distingue, anzi specificamente equipara le acque pure a quelle luride (come ai gas e simili), onde la corrispondente servitù di tenere «tubi» a distanza inferiore a quella legale non può essere condizionata né diversificata dalla natura dei liquidi che vi si fanno defluire. Pertanto, con riguardo a tubi che per la conduzione di sole acque cosiddette bianche siano posti a meno di un metro dal confine tra due appartamenti di un unico proprietario, siti in uno stesso immobile, la costituzione per destinazione del padre di famiglia della corrispondente servitù, nel caso che detti appartamenti abbiano cessato di appartenere allo stesso proprietario, non trova ostacolo nella sola circostanza della utilizzazione dei tubi da parte del diverso proprietario di uno degli appartamenti con l'immissione di acque luride, non importando immutazione dello stato di fatto posto e lasciato dal precedente unico proprietario dei fondi.

Cass. civ. n. 1625/1983

L'art. 889, secondo comma, c.c. — il quale stabilisce che per i tubi di acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine — in quanto lex specialis rispetto alle norme regolanti l'uso delle cose comuni nella comunione in generale (art. 1102 c.c.), è applicabile pure nell'ipotesi di esistenza sul confine di un muro divisorio comune, salva la derogabilità negli edifici condominiali per incompatibilità dell'osservanza della suindicata distanza con la struttura stessa di tali edifici e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei condomini — opera anche (eccettuata detta deroga) per i tubi dell'impianto di riscaldamento a circolazione d'acqua, poiché, data la dizione «e simili» (che non compare nel primo comma), riferibile non solo ai tubi di gas, bensì pure a quelli d'acqua, l'elencazione di cui alla norma in questione deve ritenersi esemplificativa.

Cass. civ. n. 25/1982

L'apertura di nuovi pozzi deve rispettare non solo la distanza dal confine prescritta dall'art. 889 c.c., ma anche l'utilizzazione delle acque del fondo vicino precostituita dal titolare e tutelata autonomamente dalla legge, che impone di osservare la maggiore distanza che si renda necessaria, in concreto, per evitare che il regime idrico preesistente subisca pregiudizio.

Cass. civ. n. 2665/1978

L'obbligo di mantenere le tubazioni a distanza di almeno un metro dal confine, fissato dall'art. 889 secondo comma c.c., trova fondamento nella potenziale dannosità di tali opere, se realizzate a distanza inferiore, e, pertanto, non può essere derogato per il fatto che fra i due fondi esista un muro divisorio (sia esso comune, ovvero appartenente ad uno solo dei proprietari confinati o ad un terzo), né per il fatto che le tubazioni medesime, per ubicazione particolare od altri accorgimenti tecnici, non ingenerino un concreto pericolo di danno.

Cass. civ. n. 4503/1976

L'art. 889 c.c., il quale stabilisce che per i tubi di acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine, si applica anche ai tubi di gronda, destinati a convogliare l'acqua piovana, per i quali deve essere osservata la distanza prescritta dalla legge sia che sul confine non esista alcuna costruzione, sia che esista un muro divisorio e, in tal caso, sia che il muro sia comune, sia che appartenga esclusivamente al proprietario dell'immobile nel quale sono collocati i tubi di gronda.

Cass. civ. n. 3026/1975

L'art. 889 c.c. vigente — a differenza del corrispondente art. 573 c.c. del 1865, che si riferiva espressamente ai pozzi di acqua viva, consentendo, inoltre, nell'ultimo capoverso, la possibilità di stabilire una distanza maggiore di quella di due metri, qualora questa non fosse stata sufficiente ad impedire che ne derivasse danno alla proprietà del vicino — allude genericamente ai pozzi, considerando non rilevante, ai fini della distanza che deve essere per essi osservata, la distinzione tra pozzi di acqua viva ovvero di semplice raccolta o di smaltimento, né prevede la possibilità che possa essere imposta una distanza maggiore. Appare, tuttavia, certo — avuto riguardo alla distinta regolamentazione delle distanze, rispettivamente stabilita per i pozzi dall'art. 889 e per i canali e per i fossi dal successivo art. 891 c.c. vigente — che, agli effetti delle distanze nelle costruzioni e scavi di cui alla sezione sesta del capo secondo, titolo secondo, del libro della proprietà, i pozzi, in considerazione del modesto diametro della loro apertura, sono tenuti ben distinti dalla generica categoria dei fossi, con la conseguenza che, anche se abbiano una profondità superiore ai due metri, è sufficiente che essi distino alla distanza di due metri dal confine, salve le diverse disposizioni dei regolamenti locali.

Cass. civ. n. 14/1975

L'obbligo di rispettare le distanze legali nella costruzione delle opere elencate nell'art. 889 c.c. (nella specie, tubo di scarico di acque luride) sussiste anche se fra i fondi contigui esista un muro di confine e questo non sia di proprietà comune, ma appartenga esclusivamente al proprietario del fondo in cui sono state compiute le suddette opere.

Cass. civ. n. 1662/1974

L'obbligo di rispetto delle distanze previsto per pozzi, cisterne e tubi può ben essere affermato anche per opere ed impianti non espressamente contemplati nella disposizione dell'art. 889 c.c., ma soltanto quando venga accertata, in concreto, caso per caso, sulla base delle loro peculiari caratteristiche, strutture e funzioni, l'esistenza di una potenzialità dannosa, che imponga una parità di trattamento con le opere per le quali tale potenzialità è presunta in via assoluta.

Cass. civ. n. 2959/1968

Ai sensi dell'art. 889 c.c. (che disciplina la distanza dal confine da osservarsi per «pozzi, cisterne, fossi»), il termine «cisterna» va inteso con esclusivo riferimento ai manufatti interrati, adibiti alla raccolta e conservazione delle acque piovane.

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Consulenze legali
relative all'articolo 889 Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

S. D. U. A. chiede
domenica 07/07/2019 - Campania
“Sono un cliente.Sullo stesso problema per cui oggi vi scrivo ,vi ho posto un 1°quesito(Q 201821673 :art.889 in condominio nel giugno 2018) ed un 2°(Q 201923345.applicabilità art 1161 0 1158 cc nel maggio 2019) con entrambe le risposte esaurienti.
oggi ve ne pongo un 3°, sempre sullo stesso problema.
Vi ricordo che ho acquistato un immobile condominiale a GENNAIO 2007,con REGOLARE rogito notarile, regolarmente TRASCRITTO il 30/01/2007. Il mio venditore l'aveva acquistato nell' OTTOBRE 2006 dal precedente proprietario che nel 1999 aveva effettuato lavori interni all'appartamento adibendo a cucina una precedente stanza da letto ,creando una controparete nel suo spazio ed addossata al muro divisorio con una stanza di un appartamento del condomino confinante. Nel fare ciò ha inserito in tale controparete le tubature dell'acqua e del gas per rendere funzionale tale cucina. Durante la trattativa di acquisto del mio appartamento nel gennaio 2007 tutto ciò non mi è stato reso noto ,nè dal mio venditore, nè dall'agenzia di mediazione che è intervenuta nella trattativa (preciso che nel 2007 non c'era l'obbligo di presentazione delle planimetrie catastali !). Il mio confinante condomino nel MAGGIO 2018 mi ha citato per il non rispetto delle distanze legali di cui all'art.889 del cc.
Pertanto il mio terzo quesito è ora il seguente:
Considerato che l'articolo 1159 del cc (usucapione decennale ) è applicabile anche in caso di acquisto in BUONA FEDE degli "ALTRI DIRITTI REALI" di godimento sopra un immobile da chi non è realmente proprietario, in forza di un TITOLO che sia idoneo a trasferire tale diritto reale e che sia stato debitamente TRASCRITTO , trascorsi 10 anni all'acquisto, posso invocare l'art.1159 a mia difesa,usucapendo tale diritto?
in realtà la servitù di passaggio delle tubature di acqua e gas so che sono usucapibili, penso che siano diritti reali di godimento sopra un immobile; la mia buona fede è avvalorata anche dalla mediazione dell'agenzia immobiliare durante i preliminari e dalla non obbligatorietà all'epoca delle planimetriche catastali storiche e nulla di tale passaggio di tubature è stato citato nell'atto: nelle precisazioni ,nell'atto ,è riportata la solita frase notarile generica "la vendita è comprensiva di tutti i connessi diritti, accessioni, servitù attive e passive ecc,ecc, ; la trascrizione dell' atto notarile è stata fatta circa 11 anni e 4 mesi prima della citazione e l'acquisto penso che rientri nell'acquisto a " NON DOMINO "in quanto il mio venditore non aveva NESSUNA TITOLARITA' di tale diritto di godimento(servitù di passaggio tubature acqua e gas )
Cosa ne pensate ? .Grazie”
Consulenza legale i 11/07/2019
La risposta a ciò che viene chiesto non può che riallacciarsi a quanto è stato in qualche modo detto nelle precedenti consulenze.
Si chiede essenzialmente se, con riferimento alle servitù (nella specie di passaggio di tubi a distanza inferiore a quella legale), possano trovare applicazione le norme che il codice civile detta in materia di usucapione, ed in particolare se possa invocarsi la c.d. usucapione breve, per la quale l’art. 1159 del c.c. richiede il decorso di dieci anni, accompagnato da un titolo idoneo al trasferimento della titolarità del diritto che si intende usucapire, che sia stato, a sua volta, debitamente trascritto.

A tale domanda va certamente data risposta positiva, ma tale risposta non può valere per il caso di specie, in quanto ne difettano i presupposti essenziali.

Innanzitutto, infatti, viene qui in rilievo l’art. 1061 del c.c., il quale esclude l’acquisto per usucapione delle servitù non apparenti, definendo come tali quelle servitù per le quali non si hanno opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio.
E’ stato così affermato in giurisprudenza che il requisito dell’apparenza di una servitù (necessario ai fini del relativo acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia), si configura come presenza di segni visibili di opere permanenti obiettivamente destinate al suo esercizio, tali da rilevare per la loro struttura e funzionalità l’esistenza del peso gravante sul fondo servente (in tal senso possono citarsi Cass. 2953/1983, 1028/1984, 5770/1985, 1204/1986, 3265/1987 e Cass. civ., sez. II, 10 marzo 2011, n. 5733).

Inoltre, sempre ai fini dell’usucapione, le opere attraverso cui si esercita la servitù devono avere la caratteristica di essere visibili dal fondo servente, di modo da escludere la clandestinità del possesso e da farne presumere la conoscenza da parte del proprietario del fondo gravato; ciò perché a base dell’usucapione (sia essa ordinaria che breve) va posta l’inerzia del proprietario del fondo servente durante il periodo di tempo necessario per tale modo di acquisto della servitù.

Passiamo adesso ad analizzare l’aspetto relativo ai presupposti di applicabilità delle norme sull’ usucapione breve, per poi trarne le dovute conclusioni con riferimento alla fattispecie che ci riguarda.
E’ senza dubbio corretta la tesi secondo cui l’art. 1159 c.c. possa trovare applicazione anche con riferimento alla costituzione di una servitù, essendo ciò riconosciuto dalla stessa norma quando, nel suo secondo comma, dispone che l’usucapione decennale si applica anche nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile (tra i quali vi rientrano le servitù).
Tuttavia, affinchè tale fattispecie possa concretamente realizzarsi, occorre la presenza di un atto a titolo particolare astrattamente idoneo ad attuare il trasferimento del diritto che si assume usucapito; tale atto deve consistere in un titolo con il quale il soggetto, qualificandosi, senza esserlo, proprietario del fondo servente, abbia costituito una servitù in favore del proprietario del fondo dominante (così Cass. civ., sez. II, 4 settembre 2003, n. 12898).

Nessuno dei presupposti sopra illustrati ricorrono nel caso in esame.
Infatti, si dice espressamente nel quesito che tale situazione è rimasta perfino sconosciuta a colui che adesso vorrebbe vantare il maturarsi dell’usucapione, essendo venuto a conoscenza delle opere che il precedente proprietario aveva realizzato per trasformare la camera da letto in cucina soltanto dopo il perfezionamento dell’atto di acquisto.
E’, dunque, indubitabile che si tratti di servitù non apparente, per la quale, ai sensi del sopracitato art. 1061 c.c., non è consentito invocare l’usucapione, sia essa ordinaria che breve.
In particolare, con riferimento a quest’ultima, va esclusa la possibilità di ricorrere ad essa in quanto il titolo a cui si riferisce l’art. 1159 c.c. deve essere specificamente idoneo a trasferire a non domino il diritto di servitù, mentre ciò di cui si è in possesso è soltanto un titolo relativo alla proprietà dell’appartamento, che non fa alcuna espressa menzione alla servitù che si pretende di vantare nei confronti del condomino confinante (è proprio questo il senso della sentenza della Corte di Cassazione n. 12898/2003 sopra citata).

Le predette considerazioni, dunque, inducono a sconsigliare di percorrere in giudizio una strada di tale tipo, in quanto si teme che potrebbe non sortire effetti positivi.
Ciò, ovviamente, non esclude che non vi siano altre argomentazioni giuridiche sulla base delle quali difendersi in giudizio e far valere il proprio diritto a mantenere quelle tubature a distanza non legale.
Infatti, tralasciando l’aspetto della regolarità e liceità di tali lavori dal punto di vista urbanistico (aspetto che qui non si richiede di affrontare) e dando per presupposto che oggetto delle doglianze del vicino sia soltanto il mancato rispetto delle distanze (e non la presenza di eventuali rumori molesti, che superino la normale tollerabilità), un utile argomento può rinvenirsi in quanto asserito, relativamente a tale specifica materia, dalla Corte di Cassazione in alcune sue pronunce.

In particolare, costituisce orientamento costante della S.C. quello secondo cui “rispetto a singole unità immobiliari di proprietà individuale nell'ambito di un unico edificio condominiale, le norme che regolano i rapporti di vicinato, tra le quali quella dell'art. 889 c.c., trovano applicazione solo in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei condomini; pertanto, qualora esse vengano invocate in un giudizio tra condomini, il Giudice di merito è tenuto ad accertare se la rigorosa osservanza di dette norme non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sè il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali”
Trattasi di principio che troviamo affermato in Cass. 19/01/1985 n. 139; Cass. 09/11/2001 n. 13852; Cass. 25/07/2006 n. 16958; Cass. 21/05/2010 n. 12520).

Ciò significa che il giudice investito di una controversia di tale tipo, non potrà non tenere conto del fatto che si tratta di immobili posti in un condominio, che già in fase di costruzione gli appartamenti sono stati attraversati da tubature di vario tipo a distanze sicuramente inferiore a quella stabilita dall’art. 889 c.c. e che, se il lamentato posizionamento di quelle tubature non nuoce di fatto alla sicurezza dell’edificio nel suo insieme e dell’appartamento confinante nello specifico, sarebbe irragionevole disporre la rimozione delle stesse perché a distanza non legale (magari si potrebbe addurre a sostegno di tale tesi e far constatare al giudice che lo stesso appartamento del vicino è attraversato su un’altra parete da una colonna di scarico condominiale).

A conforto, invece, delle motivazioni per cui si sconsiglia di perseguire la strada dell’usucapione breve si vuole riportare in estrema sintesi, e per la parte che qui interessa, il contenuto di un’altra sentenza della Corte di Cassazione, e precisamente la n. 19089 del 06.11.2012.
In tale sentenza, infatti, la S.C. si pronuncia sull’usucapione in merito al posizionamento di condutture (idrica e del gas) installate a distanza inferiore a quella legale rispetto al proprio muro comune con l’appartamento di altro condomino.
In quella occasione la S.C. ha ritenuto possibile usucapire una tale servitù per la sussistenza dei requisiti di visibilità e permanenza delle opere destinate al relativo esercizio, nonché sulla base dei seguenti altri elementi:
  1. è stato dimostrato, anche attraverso prove testimoniali, che la controparte era a conoscenza di tali opere e del passaggio delle relative tubature;
  2. si è data prova del fatto che il possesso si era protratto per oltre un ventennio senza violenza o clandestinità (anzi, le diffide inviate dalla controparte nel corso del tempo sono state addotte come prova della conoscenza che essa aveva di quella servitù);
  3. il medesimo possesso non era stato interrotto da alcun atto che a tanto potesse essere idoneo; vi erano state soltanto alcune semplici “lagnanze” (come definite dalla S.C.), prive di rilievo giuridico, mentre non era stato posto in essere alcun atto che potesse comportare la perdita materiale, sia pure temporanea, del potere di fatto esercitato sulla cosa, né alcuna azione giudiziale diretta a provocarne ope iudicis la privazione nei confronti del possessore usucapente.

Come può chiaramente intuirsi, si tratta di requisiti che, almeno per come sono stati illustrati i fatti, sono del tutto assenti nel nostro caso.

Antonio S. D. U. chiede
venerdì 29/06/2018 - Campania
“la INOPERATIVITA' della normativa 889cc sulle distanze legali che può essere invocata in materia CONDOMINIALE, quando ce ne siano i presupposti,è applicabile anche per le distanze dai MURI DIVISORI INTERNI di spessore di circa 12 cm(non muri maestri o perimetrali comuni a tutti i condomini dell'edificio) che separano la stanza di un appartamento di un condomino dalla stanza di un appartamento di un altro condomino posto sullo stesso piano dell'edificio condominiale?
Se ho ben capito questi muri sono in comproprietà tra due condomini e quindi sono comunque comuni con eventuale applicabilità della deroga condominiale alla 889 cc?.”
Consulenza legale i 04/07/2018
La giurisprudenza costante della Corte di Cassazione, si veda da ultimo Cass.Civ.,Sez.II, n. 15248 del 20.06.2017, ha statuito che la normativa che disciplina le distanze tra gli edifici, in cui è ricompresa la norma citata dal quesito, trova applicazione anche in ambito condominiale, purché la stessa sia compatibile con la normativa prevista per la comunione e il condominio.
Da ciò i giudici fanno discendere che l’opera realizzata sul bene comune senza rispettare le norme disciplinanti la distanza degli edifici, (ad esempio un muro divisorio tra due unità abitative in cui vengono installate delle tubature di acqua e gas), è comunque legittima qualora, secondo quanto previsto dall’art 1102 del c.c., venga garantito a tutti i partecipanti alla comunione di servirsi della cosa comune e l’opera non alteri la destinazione economica della cosa comune.

Anche sulla base di quanto ci ha riferito l’autore del quesito, pare tuttavia opportuno fare alcune precisazioni: un conto è la regolarità dell’opera realizzata sulla cosa comune da un punto di vista della normativa sulla distanza negli edifici, un conto è la sua regolarità per quanto riguarda la normativa delle immissioni previste dall’art. 844 del c.c. e le norme della buona tecnica costruttiva e della sicurezza previste per l’opera che si vuole realizzare.
In particolare, l’art. 844 del c.c. dispone che un proprietario non possa impedire le propagazioni di fumi, rumori, esalazioni calori o simili provenienti dalle proprietà limitrofe, a patto che le stesse non superino la normale tollerabilità. Contrariamente alle norme sulle distanze negli edifici, l’art. 844 del c.c. trova piena applicazione nell’ambito condominiale: si pensi, ad esempio, alle innumerevoli liti che insorgono a causa di vicini particolarmente molesti e rumorosi.

Quindi, in conclusione, per prevenire eventuali liti con il vicino, o per preordinarsi una eventuale difesa nel caso quest’ultimo volesse intentare qualche azione legale, è opportuno far esaminare l’opera installata sul muro divisorio da un perito tecnico (o da più periti) il quale vada a verificare:
1. che la stessa sia realizzata in maniera tale da garantire a tutti i soggetti confinanti il pari uso del muro divisorio o non vi sia una alterazione della sua destinazione economica;

2. che l’opera sia realizzata a regola d’arte nel rispetto della buona tecnica costruttiva, in modo tale che la stessa non comporti un rischio per la proprietà confinante (si pensi a fughe di gas o infiltrazioni d’acqua);

3. che dall’opera non propaghino rumori o esalazioni che superino la normale tollerabilità secondo quanto previsto dall’ art 844 del c.c.

Nicola A. chiede
sabato 10/06/2017 - Puglia
“Buongiorno sono il proprietario di un appartamento al piano terra con giardino recintato di sola mia proprietà e sto realizzando una piccola piscina privata interrata di 6 metri per 3 profondità 1,20; atteso che da consulti con l'ufficio tecnico del comune non ho bisogno di nessuna autorizzazione condominiale, i condomini mi hanno chiesto di farmi fare una relazione scritta dall'architetto che ha progettato l ' edificio per avere garanzie sul fatto che lo scavo non danneggi il palazzo però come specifica la legge regionale del 2010 n 106 la mia opera rientra nelle opere minori poichè lo scavo che andrò a fare sara di 1,30 metri di profondità a 2 metri dalla parete dell'edificio come per legge essendo che lo scavo è vicino all'intercapedine di 80 cm i condomini hanno dubbi, continuo nel dire che l'architetto che sta seguendo la SCIA da presentare al comune ha già fatto una relazione di assunzione di responsabilità ma i condomini vogliono che la relazione venga fatta dall ingegnere che ha progettato l edificio. La mia domanda è: avendo inviato all'amministratore condominiale tutta la documentazione possibile, lo stesso può bloccarmi i lavori perchè vuole necessariamente la relazione dell'ingegnere progettista? oppure basta la relazione del mio architetto? e poi se continuo per la mia strada con quello che ho a cosa vado incontro dal punto di vista legale? e mi stanno contestando la violazione dell'art. 1122 del c.c. anche se da interpretazione il mio caso non risulta poichè è tutto documentato”
Consulenza legale i 16/06/2017
Le norme da prendere in esame al fine di chiarire in che limiti può realizzarsi una piscina in un giardino di proprietà esclusiva posto all’interno di un complesso condominiale sono quelle di cui agli artt. 889 e 1122 c.c.

La prima di tali norme disciplina in particolare la materia delle distanze per pozzi, cisterne, fossi e tubi ed è l’unica norma che può applicarsi per analogia alle piscine, non ritrovandosi nel codice civile altra norma che faccia espressa menzione di tale manufatto e dovendosi, per concorde opinione, intendere con il termine “cisterna” qualunque manufatto destinato a raccogliere acqua piovana o di altra provenienza.

Intanto va detto che, secondo la giurisprudenza prevalente, le distanze previste dall’art. 889 devono osservarsi anche nel condominio (così Cass. N. 698/1973), precisandosi che vanno osservate non per le parti comuni (Cass. N. 3133/1971), bensì fra le proprietà esclusive.
La ratio dell’osservanza delle distanze ivi fissate viene fatta discendere dal pericolo, presunto de jure, di danno od immissioni rispetto al fondo del vicino che può derivare dalla presenza di fosse o condutture ad un distanza inferiore; trattandosi di elencazione non tassativa, essa troverà applicazione analogica ad altre situazioni, per le quali però si dovrà provare la dannosità.
La distanza dal confine, fissata in metri due (salve le disposizioni dei regolamenti locali) va misurata rispetto al piano verticale ideale che passa per la linea di confine e quindi va rispettata anche nel sottosuolo, salvo che la profondità sia tale da escludere interesse contrario del proprietario sovrastante.

L’art. 1122 c.c., invece, di cui è stata contestata la violazione, ha ad oggetto proprio l’esercizio del diritto di proprietà del condomino sulla propria unità immobiliare, esercizio che deve essere rispettoso delle parti comuni; suo presupposto è la proprietà del singolo in considerazione del fatto che l’immobile è all’interno di una struttura condominiale.

Nell’edificio composto da una collettività di individui, la proprietà individuale è, per natura, limitata in ragione della coesistenza con le altre unità immobiliari esistenti nella struttura condominiale nonché con i beni e servizi condominiali.
Tutte le volte in cui l’esercizio della proprietà individuale si scontra con i principi di tutela condominiale, prevale la salvaguardia del condominio e degli altri condomini, dovendosi vietare l’intervento al singolo se reca danno alle parti comuni, o se determina pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio (così Trib. Bari, sez. I, 7 aprile 2009; Cass., sez. II, 16 maggio 2000, n. 6341; Trib. Bologna, sez. III, 6 aprile 2011, n. 1064; Trib. Roma, sez. V, 23 marzo 2011, n. 6130).
Dalla lettura di tale norma, tuttavia, non sembra essere sufficiente il solo pericolo di danno alle parti condominiali in relazione ai lavori che il singolo condomino sta eseguendo, dovendo ricorrere il danno concreto o la certezza che esso si verifichi quando gli interventi saranno terminati.

In ogni caso, il condomino che vuole eseguire gli interventi deve dare preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea; trattasi di un onere prescritto per qualsiasi tipologia di intervento, anche ove le opere non siano tali da recare danno alle parti comuni, o da pregiudicare la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell'edificio (l’indicazione “in ogni caso” richiede l’informativa all’amministratore a tutto campo).
Se l’intervento lede gli interessi condominiali tutelati dalla norma l’amministratore può, nell’interesse della collettività, diffidare il condomino dal proseguire nell’esecuzione delle opere, potendo richiedere anche il ripristino della status quo ante, sia convocando apposita assemblea per decidere al riguardo, sia agendo in via giudiziale (l’azione si qualifica come compimento di un atto conservativo ex art. 1130 n. 4 c.c.).

L’art. 1122 c.c. prescrive solo che l’amministratore riferisce all’assemblea, una volta ricevuta la comunicazione del singolo; dal tenore letterale della norma sembra potersi desumere che la riunione di condominio non ha potere decisorio in merito, ma ne deve solo prendere atto.
Pertanto, al fine di dar prova agli altri condomini che la piscina che si intente realizzare non potrà provocare alcun pericolo alla sicurezza e stabilità dell’edificio nel momento in cui sarà realizzata, sarebbe opportuno munirsi di una relazione giurata, ossia di un elaborato redatto da un tecnico in ragione dell’incarico ricevuto, rispetto al quale lo stesso tecnico, per fornire allo stesso maggiore valore, presti giuramento.

Alla luce delle considerazioni sopra svolte, dunque, possiamo sinteticamente dire che:
  1. la piscina rispetta le distanze fissate dall’art. 889 c.c., risultando detto nel quesito che verrà realizzata a metri due dalla parete dell’edificio condominiale.
In ogni caso, a tal proposito, deve segnalarsi la sentenza del TAR Campania n. 3520 del 2015, nella quale è detto che nella realizzazione di piscine che non superano il livello del terreno (ossia interrate) non è necessario il rispetto delle distanze dai confini e dalla strada.
  1. nessuna norma, né tantomeno l’art. 1122 c.c., richiede che, al fine di valutare il rischio di pericolo che alla stabilità e sicurezza dell’edificio possa derivare dall’opera che il condomino vuole eseguire sulla sua proprietà esclusiva, sia indispensabile una relazione dello stesso progettista dell’edificio.
Ciò comporta che ci si potrà tranquillamente avvalere di una relazione di altro tecnico di propria fiducia, nella quale si attesti espressamente che la piscina, una volta realizzata, non potrà risultare pregiudizievole per il condominio.
Al fine di conferire maggiore spessore a tale relazione, sarebbe opportuno fare riferimento alle caratteristiche progettuali dell’edificio e asseverare la stessa con giuramento, onde poter essere usata in un eventuale successivo giudizio.
  1. è comunque necessario che della realizzazione della piscina ne venga data preventiva notizia all’amministratore, il quale deve riferirne all’assemblea dei condomini che, come visto prima, non ha alcun potere decisorio, ma deve solo prenderne atto.
Anche a tale onere sembra comunque che si sia provveduto, risultando trasmessi all’amministratore, si dice, tutta la documentazione possibile (tra cui si presume anche la relazione tecnica e le necessarie autorizzazioni comunali)
  1. l’amministratore, dopo averne riferito all’assemblea, potrà soltanto diffidare dal proseguire i lavori nell’esercizio del suo potere ex art. 1130 n. 4 c.c., ma non avrà il potere di bloccarli, potendo ciò essere soltanto conseguenza di un provvedimento del giudice, dinanzi al quale si potranno far valere le proprie ragioni secondo quanto sopra riportato.

PATRIZIA MIOTELLO chiede
martedì 17/05/2011 - Veneto

“Per quanto riguarda le piscine, qual'è la distanza dal confine da osservare?”

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Testi per approfondire questo articolo

  • Delle distanze nelle costruzioni. Artt. 873-899

    Editore: Giuffrè
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    Categorie: Distanze

    Gli ultimi commentari sistematici alla disciplina delle distanze legali risalgono a vari decenni orsono. Nel frattempo la giurisprudenza ha approfondito i problemi connessi a tale disciplina. L'attuale commentario, oltre a tenere conto delle posizioni dottrinali in materia, esamina approfonditamente tali orientamenti giurisprudenziali. Una particolare attenzione è stata prestata agli effetti che sul regime delle distanze legali nelle costruzioni hanno determinato la c.d. legge ponte... (continua)