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Articolo 2645 bis Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 31/08/2021]

Trascrizione di contratti preliminari

Dispositivo dell'art. 2645 bis Codice Civile

I contratti preliminari aventi a oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell'articolo 2643, anche se sottoposti a condizione [1353] o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata [2702] con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente [2703; 214, 220 c.p.c.](1).

La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta a ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti [2932], prevale sulle trascrizioni e iscrizioni [2808, 2827] eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare [2775 bis, 2825 bis](2).

Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2)(3).

I contratti preliminari aventi a oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare, per essere trascritti, la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all'intero costruendo edificio espressa in millesimi.

Nel caso previsto nel comma 4 la trascrizione è eseguita con riferimento al bene immobile per la quota determinata secondo le modalità di cui al comma stesso. Non appena l'edificio viene ad esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate nonché alle relative parti comuni [1117]. L'eventuale differenza di superficie o di quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate nel contratto preliminare non produce effetti.

Ai fini delle disposizioni di cui al comma 5 si intende esistente l'edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura.

Note

(1) La disposizione in esame, come originariamente formulata nel D. L. 31 dicembre 1996, n. 669, prevedeva la facoltatività della trascrizione dei contratti preliminari sanciti dal 1 comma dell'art. 2643, ma in sede di conversione, attraverso la legge 28 febbraio 1997, n. 30, si è ampliata ulteriormente la portata innovativa della norma, stabilendo l'obbligatorietà della trascrizione. L'estensione del regime di pubblicità legale a contratti ad efficacia obbligatoria, quindi oltre i già previsti contratti ad efficacia reale, ha una notevole rilevanza (v. 1376). L'obbligo di trascrizione non può prescindere da un requisito formale basilare: il preliminare deve rivestire la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente.
(2) La norma consente alla trascrizione del contratto preliminare di prevalere su tutte le trascrizioni successive relative al medesimo immobile, a condizione che il preliminare si concretizzi in un negozio definitivo. In tale situazione sono perciò evidenti gli effetti favorevoli per il promissario acquirente, in quanto, se egli trascrive un preliminare che poi ottiene realizzazione attraverso il contratto definitivo o tramite l'esecuzione giudiziale ex art. 2932, è sicuramente preferito rispetto a colui che trascrive in un momento successivo un contratto definitivo avente ad oggetto il bene in questione.
(3) I termini di decadenza qui esplicitati si sono resi necessari per evitare che il periodo utile alla trascrizione del contratto preliminare si dilatasse troppo nel tempo.

Ratio Legis

La disposizione in esame è stata introdotta recentemente (v. 2645 bis nota (1)) ed estende le garanzie del sistema della trascrizione anche ai preliminari (v. 1351) dei contratti ex art. 2643, tutelando così in modo più efficace sia il promissario acquirente, la cui trascrizione prevarrà su iscrizioni pregiudizievoli (come ad esempio l'ipoteca) successive al preliminare trascritto, sia i terzi che trarranno vantaggio dalla pubblicità legale.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 2645 bis Codice Civile

Cass. civ. n. 1797/2017

Affinchè il contratto preliminare contenente una clausola di riserva di nomina in favore di terzo, non menzionata nella relativa nota di trascrizione, possa produrre comunque l’effetto prenotativo nei confronti dell’”electus”, anche quanto alle ipoteche iscritte contro il promittente alienante nel lasso di tempo che intercorre tra la trascrizione del contratto preliminare e quella del contratto definitivo, è necessario - ed, al contempo, sufficiente - che la dichiarazione di nomina venga trascritta entro il termine stabilito nello stesso preliminare e, comunque, entro quello previsto nell’art. 2645 bis, comma 3, c.c., e non occorrendo, invece, che la riserva suddetta risulti dalla nota di trascrizione del preliminare, giacché la certezza del collegamento tra questo ed il definitivo è assicurata dalla menzione, nel primo, della riserva di nomina, nonché dalla trascrizione del preliminare, del definitivo e della dichiarazione di nomina, la quale ha solo l’effetto di far acquistare “ex tunc” all’eletto la qualifica di soggetto negoziale del contratto, già perfezionato in tutti i suoi elementi.

Cass. civ. n. 26102/2016

Gli effetti della trascrizione del preliminare, ai sensi dell'art. 2645 bis, comma 1, c.c. si estendono anche alle trascrizioni di pignoramenti o sequestri ed alle iscrizioni di ipoteche giudiziali, con la conseguenza che queste, qualora siano successive alla trascrizione del preliminare, sono inopponibili al promissario acquirente, alle condizioni, per gli effetti e nei limiti di cui allo stesso art. 2645 bis c.c., commi 2 e 3, c.c..

La disposizione dell’art. 2645 bis c.c., secondo cui la trascrizione del preliminare non si può eseguire se non in forza di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, comporta che l'interessato, quando l'atto soggetto a trascrizione sia documentato solo da una scrittura privata mancante di autenticità, provveda all'accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura, perché solo attraverso l'integrazione della scrittura con la sentenza egli potrà ottenere l'effetto della prenotazione dell'opponibilità ai terzi della (futura) trascrizione del definitivo, con decorrenza dalla data in cui è stata trascritta la domanda di accertamento.

Cass. civ. n. 22454/2014

In tema di trascrizione del contratto preliminare, l'inutile decorso del termine triennale di cui all'art. 2645 bis, terzo comma, cod. civ., in quanto modalità cronologica intrinsecamente connessa all'effetto prenotativo ad essa correlato, è rilevabile d'ufficio, rispondendo a ragioni di pubblico interesse il ripristino del regime di libera disposizione e circolazione dei beni.

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Rosalba A. chiede
domenica 02/05/2021 - Piemonte
“Buongiorno,
la mia domanda è la seguente:

l'agenzia delle entrate ha fatto richiesta di ipoteca su un bene immobiliare a causa di cartelle impagate senza specificarne però di dati catastali.
La proprietà ha fatto opposizione ed il giudice ha rinviato l'udienza di circa tre mesi chiedendo che gli venisse fornito l'elenco di tutti i beni di cui è proprietario.
Tra gli immobili ve ne è uno che è stato promesso in vendita e per il quale l'acquirente ha già pagato il prezzo ma il rogito non è stato ancora fatto e sarà comunque a breve molto probabilmente prima della data in cui è stata fissata l'udienza .
Nell'elenco che la proprietà dovrà fornire al giudice, dovrà anche inserire questo immobile oggetto di compravendita o può ometterlo in quanto già pagato? Preciso che comunque non ne ha il possesso perchè occupato da tempo dal futuro proprietario.
In attesa di risposta, porgo distinti saluti.”
Consulenza legale i 14/05/2021
Prima di rispondere alla domanda posta, occorre fare una breve premessa sull’istituto della trascrizione, che appare dirimente ai fini del caso che ci occupa.
L’art 2645 bis c.c. consente di trascrivere i preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai nn. 1, 2, 3, 4 dell’art 2643 c.c. e dunque anche del preliminare di compravendita immobiliare.
Grazie all’introduzione dell’art. 2645 bis c.c., la trascrizione del successivo contratto definitivo o di altro atto che costituisca esecuzione del preliminare trascritto, prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del preliminare stesso.
La norma attribuisce alla suddetta trascrizione del preliminare un’efficacia “prenotativa” analoga a quella prevista per le domande giudiziali.
La trascrizione del preliminare, infatti, consente di anticipare gli effetti della trascrizione del definitivo in modo tale da evitare che, nel tempo intercorrente fra le due trascrizioni, possano essere costituiti diritti di terzi opponibili al promissario acquirente, conseguentemente, nei rapporti con i terzi, è come se l’atto fosse stato trascritto nel momento in cui si è operata la trascrizione del preliminare.
L’effetto prenotativo della trascrizione non è tuttavia illimitato nel tempo.
La norma prevede infatti che “Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2)”

Se, infatti, il suddetto vincolo fosse illimitato l’effetto prenotativo del promittente alienante toglierebbe inderogabilmente il bene facente dal patrimonio ai creditori e ciò sarebbe in contrasto con l’art. 2740 c.c.

Alla luce di quanto sopra, e nel rispondere alla domanda posta, è possibile affermare che se il contratto preliminare è stato trascritto antecedentemente all’iscrizione dell’ipoteca ed il contratto definitivo di compravendita verrà stipulato entro tre anni dalla data di trascrizione del preliminare, il contratto definitivo di compravendita avrà prevalenza nei confronti dell’ipoteca che sarà così inefficace nei confronti del promissario acquirente.
Nel caso di omessa trascrizione del preliminare, invece, l’ipoteca iscritta sarà prevalente ed avrà efficacia anche nei confronti del promissario acquirente-

Più specificatamente dunque il bene immobile oggetto di preliminare, essendo ancora formalemente di proprietà del debitore ipotecato, andrà comunque indicato nell’elenco dei beni del debitore ipotecato.

Tuttavia, nel caso di trascrizione del preliminare antecedentemente all’iscrizione dell’ipoteca andrà sottoposta al giudice la documentazione attestante l’avvenuta trascrizione del preliminare in data antecedente all’iscrizione dell’ipoteca, ai fini di una corretta valutazione dell'efficacia di quest'ultima nei confronti del terzo.

Nel caso di omessa trascrizione, trattandosi di bene sul quale non grava un vincolo di prenotazione opponibile a terzi (perché non pubblicizzato con regolare trascrizione) il bene andrà indicato nell’elenco. Si ritiene che sia comunque opportuno evidenziare la sussistenza del preliminare di acquisto, ma con scarsa possibilità che lo stesso venga considerato ai fini della prevalenza rispetto all’ipoteca.



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