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Articolo 1757 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Provvigioni nei contratti condizionali o invalidi

Dispositivo dell'art. 1757 Codice civile

Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva [1353], il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione [1360] (1).

Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione (2).

La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile [1425] o rescindibile [1447], se il mediatore non conosceva la causa d'invalidità (3).

Note

(1) La regola si applica ogni volta che l'efficacia del contratto sia sospesa, come, ad esempio, in caso di stipula conclusa dal falsus procurator che necessita di ratifica (1398 c.c.).
(2) Anche tale comma può essere interpretato in senso estensivo, in modo da includervi ogni ipotesi di cessazione dell'efficacia del contratto per una causa sopravvenuta come quella di revoca (2901 c.c.).
(3) Anche tale comma è oggetto di interpretazione estensiva: sussiste diritto alla provvigione anche per altre ipotesi di inefficacia della stipula contemporanea al sorgere del negozio, come nel caso di vendita di cosa altrui (1479 c.c.). Invece, è escluso che la regola valga in caso di nullità del negozio (1418 c.c.), salvo una sua conversione (1424 c.c.).

Ratio Legis

Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva ad essere ancorata al verificarsi di un evento futuro ed incerto è la produzione dei suoi effetti: pertanto, atteso che il diritto alla provvigione dipende dalla conclusione dell'affare (1755 c.c.), in tal caso esso sorge solo se la condizione si avvera.
Se, invece, il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, esso inizia sin da subito a produrre i propri effetti (suscettibili di essere travolti dall'avverarsi della condizione): pertanto, il mediatore ha diritto, sin dalla sua conclusione, alla provvigione la quale, a differenza degli effetti della stipula, non è travolta in caso di verifica della condizione stessa.
Infine, l'ultimo comma della norma tutela la buona fede del mediatore.

Spiegazione dell'art. 1757 Codice civile

Diritto del mediatore in caso di condizione sospensiva o risolutiva, in caso di annullamento, rescissione, o risoluzione, del contratto principale

L'articolo prevede espressamente tre ipotesi: 1) che il contratto principale sia sottoposto a condizione sospensiva; 2) che sia sottoposto a condizione risolutiva; 3) che sia annullabile o rescindibile.

Nel caso di condizione sospensiva la legge dispone che il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui la condizione si verifica. Si pone così in rilievo come, per la perfezione del diritto del mediatore, è necessario non soltanto che il contratto principale sia stato concluso nelle forme richieste; ma altresì che abbia acquistato piena efficacia giuridica. Questo punto era già pacifico nella dottrina. Non lo era invece l'altro riguardante la condizione risolutiva, giacché era prevalente l'opinione che, venendo meno, con effetto retroattivo il contratto, il mediatore dovesse restituire la provvigione già conseguita. L'opinione contraria era invece sostenuta dalBolaffio per il motivo che la presenza della condizione risolutiva non impedisce intanto che il contratto raggiunga subito una compiuta efficienza, perfezionando, in tal maniera, il diritto a favore dell'intermediario: diritto che, una volta acquisito legittimamente, non può più in seguito subire modificazione o menomazione.
Questo è appunto il principio accolto nel codice in vigore; nel sistema del quale trova migliore rispondenza, data l'attenuata efficacia retroattiva, che, in certi casi, è stata ammessa quando si verifica la condizione (art. 1360 cod. civ.).

Trattamento analogo a quello della condizione risolutiva la dottrina prevalente riteneva applicabile nell'ipotesi dell'annullabilità del contratto principale. Nell'articolo che si commenta, invece, si è accolto il principio, estendendolo al caso di rescissione del contratto, limitatamente al caso in cui il mediatore non fosse a conoscenza della causa di invalidità. Forse, da un punto di vista strettamente logico la disposizione può apparire non perfettamente coerente con l'altra riguardante la condizione risolutiva, perché, anche riguardo a questa, può darsi che il mediatore ne conosca l'esistenza, e, tuttavia, non rimane colpito dalle conseguenze. Ma probabilmente, quando si tratta di contratto annullabile o rescindibile, la disposizione anzidetta è stata introdotta come sanzione per il mediatore, allorché persista nel prestare la propria opera per lucrare il compenso, pur sapendo che il contratto principale si sarebbe stipulato con un vizio d'origine.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

725 La provvigione spetta al mediatore solo ad affare concluso per effetto del suo intervento (art. 1755 del c.c., primo comma); però, se il mediatore subisce l'effetto della condizione sospensiva apposta al contratto che egli ha fatto concludere (art. 1757 del c.c., primo comma), rimane invece indifferente alle conseguenze della condizione risolutiva (art. 1757, secondo comma). E' ovvio poi che la nullità del contratto principale fa venir meno il diritto alla provvigione; l'annullabilità o la rescindibilità si può invece opporre al mediatore solo se egli ne conosceva la causa (art. 1757, terzo comma). La provvigione è dovuta al mediatore da ciascuna delle parti (art. 1755, primo comma), perchè entrambe ne accettano necessariamente l'opera e usufruiscono di essa, anche se una sola abbia dato preventivamente l'incarico. Non c'è solidarietà per quest'obbligo, perché l'uso, a cui la legge rinvia espressamente (art. 1755, secondo comma), di solito divide l'importo complessivo della provvigione fra i contraenti del rapporto conclusosi per l'intervento del mediatore. Se si siano intromessi più mediatori, ciascuno ha diritto ad una quota (art. 1758 del c.c.); è chiaro però che il diritto di quota si esercita, nei confronti delle parti contraenti sole se i vari mediatori sono entrati in relazione con le parti stesse. Altrimenti si tratterà di un semplice rapporto interno tra i mediatori, a cui rimangono estranei i contraenti; e questi saranno liberati pagando la provvigione a quello o a quelli dei mediatori con cui hanno trattato. Quanto al rimborso delle spese, l'art. 1755 lo riconosce dovuto solo allorche le spese siano state sostenute dal mediatore in base ad incarico di una delle parti, che ne sopporta, da sola, le conseguenze.

Massime relative all'art. 1757 Codice civile

Cass. civ. n. 16157/2010

Il diritto alla divisione della provvigione tra più mediatori sorge, a norma dell'art. 1758 c.c., soltanto quando essi abbiamo cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, ma giovandosi l'uno dell'attività espletata dall'altro, alla conclusione dell'affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell'affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo; non sussiste, invece, il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore.

Cass. civ. n. 7332/2009

Quando l'affare concluso per il tramite del mediatore sia soggetto ad una "condicio iuris", rappresentata dalla necessità di un'autorizzazione amministrativa, il diritto del mediatore alla provvigione non sorge sino a quando non sia intervenuta quest'ultima, per effetto della previsione di cui all'art. 1757, comma primo, cod. civ. (Principio enunciato in riferimento ad un incarico di mediazione per l'acquisto di concessioni relative alla costruzione ed alla gestione di impianti di produzione di energia elettrica, tradottasi nella stipulazione di un contratto preliminare la cui efficacia, secondo la S.C., doveva ritenersi subordinata alla duplice condizione del rilascio della concessione e dell'assenso della P.A. alla cessione).

Cass. civ. n. 7630/2002

In tema di mediazione, anche nelle ipotesi di contratto sottoposto a condizione, o d'invalidità o rescindibilità del contratto, previste dall'ari. 1757 c.c. presupposto del diritto del mediatore alla provvigione è la conclusione del contratto.

Cass. civ. n. 7067/2002

In materia di mediazione, in ipotesi di contratto preliminare di compravendita annullabile (nel caso, per essere stato stipulato dall'esercente la potestà anche in nome e per conto del figlio minore senza la necessaria autorizzazione del giudice tutelare ex art. 320, terzo comma, c.c.) il mediatore non ha diritto, ai sensi dell'ari. 1757 c.c. alla provvigione, non rilevando, in contrario, che il genitore si fosse impegnato a chiedere l'autorizzazione giudiziale, giacché tale circostanza è idonea a rimuovere il detto connotato di invalidità, né che il preliminare in questione sia stato erroneamente ricondotto al diverso schema del contratto sottoposto alla condizione sospensiva del successivo intervento dell'autorizzazione, in quanto al riguardo assume rilievo esclusivamente la circostanza che, in un giudizio promosso per la sua esecuzione, sia stata ad esso viceversa negata efficacia tra le parti.

Cass. civ. n. 6731/2002

Il diritto del mediatore alla provvigione, che al medesimo spetta anche quando le parti da lui messe in contatto abbiano concluso un contratto preliminare di compravendita, può rimanere escluso, ai sensi dell'art. 1757, terzo comma, c.c., in presenza di vizi tali da impedire la definitiva attuazione dell'affare. (Nel caso, trattandosi di contratto preliminare di compravendita di bene immobile costruito in parziale difformità dal progetto inizialmente approvato, la S.C. ha tuttavia escluso che tale ipotesi ricorra in presenza di vizi sanabili, come accertato dal giudice del merito, ex art. 13, legge n. 47 del 1985). 

Cass. civ. n. 1160/1973

A norma dell'ultimo capoverso dell'art. 1757 c.c. la provvigione spetta al mediatore anche in caso di contratto annullabile per una qualsiasi ragione, ma in tal caso condizione imprescindibile del diritto del mediatore è che egli non sia a conoscenza della causa di invalidità e di annullabilità del negozio.

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Consulenze legali
relative all'articolo 1757 Codice civile

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Daniel F. M. chiede
venerdì 31/03/2017 - Umbria
“Ho firmato un contratto preliminare contenente la seguente claudola risolutiva, che un avvocato mi ha detto può essere riqualificata come clausola potestativa mista: "La presente proposta perderà validità qualora l'istituto mutuante scelto dalla parte acquirente non concedesse la pre-delibera reddituale entro il 30/04". In banca mi hanno detto di non poter far partire il muto dato che l'importo da me chiesto per l'acquisto della casa e la ristrutturazione è elevato, mentre l'agenzia mi dice che la banca deve anche rilasciarmi un foglio scritto che attesti ciò.
La banca non puo darmi nulla in quanto la pratica non è proprio partita ed io mi ritrovo in balia dell'agenzia che mi pressa per questo motivo. Ora vi chiedo: se il preliminare scade e io non porto all'agenzia il foglio scritto dalla banca, il contratto decade automaticamente o no, ed in questo secondo caso sarei costretto a pagare ugualmente la provvigione all'agenzia?”
Consulenza legale i 03/04/2017
Uno dei passaggi più delicati nell'acquisto della casa è quello tra la firma del contratto preliminare e l'ottenimento del mutuo, in quanto il promittente acquirente (ossia colui che si impegna ad acquistare la casa) è già tenuto ad acquistare l'abitazione, ma spesso non ha ancora alcuna garanzia che la banca gli conceda effettivamente il mutuo che gli occorre per pagare il corrispettivo pattuito.

Questo è il motivo per cui le agenzie immobiliari si preoccupano da un lato di vincolare i clienti (promittente venditore e promittente acquirente) mediante la stipula di un contratto preliminare, c.d. compromesso, dal buon esito del quale ne ricaveranno il diritto al compenso (c.d. provvigione) una volta che si giungerà alla stipula del definitivo; dall’altro lato sono anche soliti inserire nel corpo dello stesso contratto preliminare una clausola in tutto simile a quella indicata quesito, avente natura - come correttamente suggerito dal legale cui ci si è rivolti - di condizione potestativa mista.

Più precisamente si tratta di condizione risolutiva mista, il che significa che allorché entro un termine che viene fissato nello stesso contratto preliminare la parte promittente acquirente non si attivi e riesca ad ottenere mediante la stipula di un mutuo le somme necessarie per l’acquisto dell’abitazione, il compromesso dovrà intendersi automaticamente risoluto di diritto ([[571]]) e le parti libere da ogni vincolo contrattuale, senza che intervenga alcuna pronuncia giudiziale e senza incorrere nel pagamento di alcuna penale (il riferimento è alla c.d. caparra penitenziale, ossia all’eventuale versamento di quegli acconti che la parte adempiente avrà diritto di trattenere o di restituire in misura doppia nel caso in cui l’altra parte si renda inadempiente agli impegni contrattuali assunti).

La suddetta condizione va qualificata come mista, in quanto l’avvenimento futuro ed incerto a cui si subordina la risoluzione del contratto preliminare (ossia la concessione del mutuo) dipende in primis dalla volontà del contraente, che dovrà attivarsi per richiedere il mutuo, e in secondo luogo anche da quella di un terzo, che si identifica nell’istituto di credito a cui ci si rivolgerà per la concessione del finanziamento.
E’ pur vero che alcune banche, su richiesta dei clienti, anche prima del preliminare, sottoscrivono impegni a erogare un mutuo con caratteristiche determinate, ovviamente a condizione che il cliente conservi il reddito segnalato e non sia soggetto a "fatti pregiudizievoli" (cioé protesti, procedure concorsuali o esecutive), ma è anche vero che molte altre banche richiedono al cliente copia del preliminare di mutuo per portare avanti una pratica di pre-delibera.

Ciò è quello che è accaduto nel caso di specie e che ha reso necessario subordinare il contratto preliminare alla concessione del mutuo.
Ora, per tale ipotesi è senza dubbio indispensabile che il cliente richiedente il mutuo incarichi formalmente la banca di avviare la procedura di pre delibera del mutuo, fornendo alla stessa banca tutte le informazioni sulla propria situazione patrimoniale, necessarie per porla in condizione di valutare se si possiedono i requisiti per ottenere un finanziamento ed in che misura lo stesso finanziamento potrà essere concesso.

Adempiuta tale formalità, troverà applicazione quanto statuito dall’art. [[n120 undeciestunibanc]] del Testo unico bancario (Decreto legislativo 1 settembre 1993 n. 385, come modificato dal D.lgs. 14 novembre 2016 n. 223), norma che, contenuta nel Capo I-bis sul Credito immobiliare ai consumatori e rubricata “Verifica del merito creditizio” , dispone proprio che, prima della conclusione del contratto di credito, il finanziatore svolge una valutazione approfondita del merito creditizio del consumatore, prevedendo che nell’ ipotesi in cui la domanda di credito venisse respinta, il finanziatore sarà tenuto ad informare il consumatore senza indugio del rifiuto e, se del caso, del fatto che la decisione è basata sul trattamento automatico di dati.

Come si vede, dunque, in forza della disposizione sopra citata, la banca è obbligata ad informare il cliente-consumatore del proprio rifiuto di procedere all’erogazione del finanziamento ed alla stipula del contratto di mutuo, rifiuto che dovrà necessariamente risultare da un atto scritto e che non può essere comunicato solo verbalmente.
Ciò presuppone, come precisato prima, che anche la richiesta di mutuo sia fondata su una istanza scritta e che siano stati prodotti alla banca tutti i documenti richiesti per valutare il merito creditizio, mentre nulla si potrà pretendere nell’ipotesi in cui ci si sia limitati a richiedere delle semplici simulazioni di mutuo, non portate avanti per inadeguatezza della propria situazione patrimoniale.
Per questa seconda ipotesi, ovviamente, la banca non potrà rilasciare alcun documento scritto attestante il proprio rifiuto di concedere il mutuo e l’agenzia, da parte sua, non avrà alcuna prova che il mutuo non si stato concesso, con conseguente verificarsi della condizione risolutiva pattuita.

Ciò che si consiglia, pertanto, qualora non fosse stato già fatto, è di formalizzare con regolare istanza scritta alla banca la richiesta di mutuo, così da mettere lo stesso istituto di credito in condizione di manifestare il proprio rifiuto in forma scritta, con possibilità in caso di inottemperanza di poter invocare la norma sopra citata, contenuta nel T.U. bancario.

Qualora nel frattempo sopraggiunga la scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo pattuito nel preliminare, si ritiene necessario convenire, ovviamente prima della scadenza, un differimento del termine, motivato dalla circostanza che la banca non si è ancora espressa sulla proposta di mutuo.

GABRIELLA C. chiede
giovedì 29/11/2012 - Sicilia

“CASO:
-proposta contratto di locazione sottoposto a condizione sospensiva (eliminare l'umidità presente nei locali da affittare)
-nell'incarico di mediazione c'è scritto che il proponente verserà l'importo di euro 300 a titolo di provvigione nel momento in cui lo stesso proponente verrà a conoscenza dell'avvenuta accettazione della proposta.
Mi chiedo quando deve essere corrisposta la provvigione:
1) AL MOMENTO IN CUI SI VERIFICA LA CONDIZIONE SOSPENSIVA
oppure
2)NEL MOMENTO IN CUI IL PROMITTENTE CONDUTTORE VERRà A CONOSCENZA DELL'AVVENUTA ACCETTAZIONE DELLA SUA PROPOSTA DA PARTE DEL LOCATORE
L'agenzia mi ha comunicato l'accettazione della mia proposta di locazione, io mi rifiuto di pagare fino a quando non si sarà verificata la condizione sospensiva ... faccio bene oppure no? Grazie per l'aiuto”

Consulenza legale i 29/11/2012

Il diritto al pagamento della provvigione sorge per il mediatore ogni qualvolta la sua azione abbia condotto alla realizzazione dell'affare, ovvero ogni volta in cui il suo comportamento possa considerarsi quale contributo causalmente rilevante per la conclusione dell'affare.

Nel caso specifico posto all'attenzione, si evince che, grazie all'attività del mediatore, il contratto di locazione sottoposto ad una condizione sospensiva è stato concluso. Il fatto che il contratto de quo sia caratterizzato da una condizione sospensiva ha rilievo per quanto riguarda la produzione degli effetti; ciò significa che il contratto produrrà i suoi effetti tra le parti al momento del verificarsi della condizione sospensiva dedotta. Infatti, tale elemento non rileva in relazione al diritto del mediatore ad ottenere il pagamento della provvigione, in quanto tale diritto sorge al momento della conclusione dell'affare e non al momento in cui si verificherà la condizione sospensiva dedotta nel contratto in relazione a quanto è stato pattuito al momento del conferimento dell'incarico.

Pertanto, non appare legittimo il rifiuto a corrispondere la provvigione al mediatore visto che il contratto di locazione è stato concluso tra le parti.


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