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Articolo 1758 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Pluralità di mediatori

Dispositivo dell'art. 1758 Codice civile

Se l'affare è concluso per l'intervento di più mediatori (1), ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione [1755] (2).

Note

(1) L'ipotesi considerata dalla norma è quella in cui tutti i mediatori intervangono per mettere in contatto le parti, cioè quella in cui tutti hanno contatto con le parti. Se, invece, uno solo di essi ha un rapporto diretto con le parti e lo stesso, successivamente, incarica altri mediatori, si configura un mero rapporto interno tra i mediatori (c.d. mediazione indiretta), che non da loro diritto al compenso da parte degli stipulanti.
(2) Si tratta di obbligazione divisibile (1314 c.c.).

Ratio Legis

La norma rappresenta una naturale conseguenza di quanto previsto dall'art. 1755 del c.c..

Spiegazione dell'art. 1758 Codice civile

Più mediatori. Diritto ad una quota del compenso. Mediatori che agiscono congiuntamente o con autonomia reciproca

La formulazione stessa dell'articolo lascia chiaramente intendere che la quota parte del compenso spetta ai mediatori in quanto abbiano contribuito al risultato utile. Ché se così non fosse, la senseria spetterebbe soltanto a coloro, la cui opera ha prodotto tale risultato. La Relazione avverte, inoltre, che il diritto alla quota si può esercitare nei confronti delle parti contraenti solo se i mediatori sono entrati in relazione con le parti stesse. Altrimenti si tratterà di un semplice rapporto interno tra i mediatori, a cui rimangono estranei i contraenti; e questi saranno liberati pagando la provvigione a quello, o a quelli dei mediatori, con cui hanno trattato.

La disposizione, tuttavia, non risolve esplicitamente altri problemi pratici che possono presentarsi. Può darsi, infatti, che i mediatori agiscano congiuntamente e che il risultato utile sia dovuto appunto a questa cooperazione fra più intermediari. In questa ipotesi la giurisprudenza ha ritenuto che tutti hanno diritto al compenso pro quota, e spetterà naturalmente al giudice, in mancanza di patto, determinare, rispetto a ciascuno, la misura della quota medesima, in relazione all'entità dell'opera prestata. Ma può anche accadere che i mediatori svolgano la loro attività indipendentemente l'uno dall'altro, pur convergendo l'attività stessa a far concludere un unico affare. Si è ritenuto allora dalla giurisprudenza che, constatata l'efficienza dell'apporto di ciascuno, il compenso spetti per intero ad ogni mediatore, quando però vi sia stato l'impegno di corrispondere compensi distinti.

Ora, stando alla formulazione letterale dell'articolo, concepito in termini generali, sembra che, in tutti i casi, salvo naturalmente patto od uso contrario, la provvigione debba essere sempre unica rispetto alle parti: concetto questo già accolto dalla dottrina in relazione alla precedente legislazione.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 1758 Codice civile

Cass. civ. n. 16157/2010

Il diritto alla divisione della provvigione tra più mediatori sorge, a norma dell'art. 1758 c.c., soltanto quando essi abbiamo cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, ma giovandosi l'uno dell'attività espletata dall'altro, alla conclusione dell'affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell'affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo; non sussiste, invece, il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore.

Cass. civ. n. 1507/2007

In tema di mediazione, quando l'affare sia concluso con l'intervento di più mediatori (congiunto o distinto, contemporaneo o successivo, concordato o autonomo, in base allo stesso incarico o a più incarichi) a norma dell'art. 1758 c.c., ciascuno di essi ha diritto ad una quota di provvigione. (Nella specie la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva negato l'applicabilità dell'art.1758 c.c. poiché i due mediatori avevano agito l'uno all'insaputa dell'altro, non cooperando di comune intesa fra di loro, né giovandosi ciascuno dell'attività dell'altro per la conclusione dell'affare).

Cass. civ. n. 5766/2005

In caso di pluralità di mediatori, che abbiano operato simultaneamente e di comune intesa alla conclusione dell'affare, ovvero abbiano agito successivamente in modo autonomo ma giovandosi l'uno dell'utile apporto degli altri con contributo di tipo anche meramente integrativo ai fini del raggiungimento dell'accordo, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i singoli e separati interventi dei vari mediatori e la conclusione dell'affare, occorre distinguere a seconda che tutti o alcuni soltanto siano entrati in relazione con le parti o almeno una di esse, nel primo caso ciascun mediatore avendo azione diretta per il pagamento della provvigione e, nel secondo, il mediatore che non ha preso contatto potendo agire in rivalsa nei confronti del mediatore o dei mediatori che hanno ottenuto il pagamento dell'intera provvigione. Poiché l'art. 1758 c.c. pone la regola della ripartizione pro quota della provvigione, con implicita esclusione della solidarietà, ciascun mediatore ha diritto ad una quota della medesima e l'obbligato può considerarsi liberato solo quando abbia corrisposto a ciascuno la quota spettantegli, a meno che non sia stata pattuita la solidarietà dell'obbligazione dal lato attivo, nel qual caso è liberatorio il pagamento dell'intera provvigione ad uno solo dei mediatori, avendo gli altri azione esclusivamente contro quest'ultimo per ottenere la propria parte; nell'ipotesi, peraltro, in cui solo alcuni siano iscritti al ruolo istituito con legge n. 39 del 1989, non spetta ai non iscritti la provvigione, non potendo pertanto essi ripetere dall'accipiens la quota eccedente al medesimo eventualmente versata (pur non avendo quest'ultimo diritto di riceverla trattandosi di pagamento privo di causa), ma tuttavia, ove l'intermediato deliberatamente versi al mediatore iscritto la quota sua e quella del non iscritto, e l'accipiens rilasci quietanza interamente liberatoria, il mediatore non iscritta può pretendere da colui che l'ha ricevuta e la trattiene senza causa il pagamento della somma versata in suo favore, giacché in tale ipotesi egli non fa valere il diritto alla provvigione, bensì il diritto corrispondente all'obbligo insorgente in capo all'accipiens per avere ricevuto, rilasciandone quietanza liberatoria, (anche) la parte di quota in relazione alla quale è privo di titolo.

Cass. civ. n. 3437/2002

In caso di submediazione, la parte che in origine abbia dato incarico al mediatore ha — in applicazione analogica dell'art. 1595 c.c. — azione diretta nei confronti del submediatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il mediatore originariamente indicato, che continua, perciò, ad essere tenuto anche alle obbligazioni di informazione, di comunicazione e di avviso, derivanti dall'art. 1759 c.c., se di tale norma sussistano le condizioni di applicabilità in relazione alle circostanze a lui note. 

Posto che né il codice civile né la legge speciale 3 febbraio 1989, n. 39 prevedono l'incompatibilità di una pluralità di mediatori rispetto al medesimo affare, l'affidamento successivo del medesimo incarico ad altro mediatore non concreta un comportamento concludente denotante revoca dell'incarico originario nei confronti del primo, ma solo determina, nell'ipotesi in cui l'affare sia concluso in dipendenza dell'attività svolta da entrambi i mediatori, la parzialità del lato attivo dell'obbligazione relativa alla provvigione (avendo ciascun mediatore diritto al pagamento di una quota di essa in proporzione all'entità e all'importanza dell'opera prestata), fermo restando che ciascuno di essi, essendo singolarmente tenuto agli obblighi specifici di informazione, di comunicazione e di avviso nei confronti del soggetto intermediato, risponde perla totalità dei danni cagionati dalle colpevoli sue omissioni. 

Cass. civ. n. 9350/1991

In assenza di un divieto della legge, è ammissibile con riguardo all'autonomia negoziale la submediazione, cioè un rapporto di mediazione corrente tra il mediatore già incaricato ed un terzo, cui sia deferito dal primo l'incarico afferente alla conclusione dell'affare a lui affidato da altri soggetti. In tal caso, mentre alla parte che in origine abbia dato incarico al mediatore spetta — in applicazione analogica dell'art. 1595 c.c. — la facoltà di agire per la tutela dei suoi diritti anche nei confronti del submediatore, l'obbligo di corrispondere la provvigione al submediatore resta a carico del solo mediatore, che direttamente gli ha conferito l'incarico, senza che possa trovare applicazione la disciplina dell'art. 1758 c.c. che riguarda l'ipotesi di più mediatori incaricati dalla medesima parte.

Cass. civ. n. 2898/1987

In materia di mediazione l'art. 1758 c.c. non ha carattere di disposizione speciale rispetto al precedente art. 1755, per cui, anche quando la conclusione dell'affare sia stata determinata dalla attività intermediatrice di più persone, soggetto obbligato al pagamento della provvigione è sempre e soltanto ciascuna delle parti che hanno concluso l'affare, mentre la pluralità dei mediatori comporta, data la divisibilità dell'obbligazione, l'applicazione della regola di cui all'art. 1314 c.c. Pertanto, poiché ciascuno dei mediatori, ai sensi del citato art. 1758, ha diritto ad una quota della provvigione, l'obbligato può considerarsi liberato solo quando abbia corrisposto a ciascuno la quota spettantegli, salvo che sia stata espressamente pattuita la solidarietà della obbligazione dal lato attivo, nel qual caso è liberatorio il pagamento dell'intera provvigione ad uno solo dei mediatori e gli altri hanno, azione esclusivamente contro quest'ultimo per ottenere la propria parte.

Cass. civ. n. 2657/1974

L'intervento di più mediatori nell'affare non attribuisce ad ognuno di essi il diritto ad una quota eguale di provvigione, dovendo la misura di detta quota essere, invece, rapportata all'entità ed all importanza dell'opera prestata da ciascuno dei mediatori intervenuti.

Cass. civ. n. 3833/1969

In caso di intervento di più intermediari il diritto alla quota di provvigioni, riconosciuto a ciascuno di essi dall'art. 1758 c.c., spetta a coloro che abbiano effettivamente prestato opera di mediazione, che abbiano cioè cooperato a mettere in relazione i soggetti del contratto principale. Chi si limiti a segnalare l'affare ad altri, che poi provveda da solo a ricercare l'altro contraente ed a stabilire il contratto tra le parti, non esplica tale forma di cooperazione, in quanto si limita a porre in relazione una delle parti con un mediatore.

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Anonimo chiede
lunedì 31/07/2017 - Lombardia
“Buongiorno.
Ecco il mio problema:
io e la mia compagna decidiamo di acquistare casa e quindi ci rechiamo in un' agenzia immobiliare la quale, a luglio del 2016, ci porta a vedere un terreno su cui dice che tempo qualche mese inizieranno i lavori per la costruzione di 4 appartamenti; 2 al piano terra e 2 al primo piano.
Durante la visita di questo terreno l'agente immobiliare ci fa firmare il verbale di visita (di cui non ci ha rilasciato copia)
e alla mia precisa domanda se mi stesse facendo firmare una specie di contratto risponde dicendo di no, che sono solo moduli che servono all'agenzia.
Dopo un paio di mesi ci avvisa dicendoci che sono pronte le planimetrie di progetto degli appartamenti e ci invita a passare in agenzia per visionarle insieme.
A noi colpisce il quadrilocale al piano terra e chiediamo se eventualmente è possibile poter studiare una soluzione che preveda una scala interna all'appartamento che porti direttamente nel box sottostante.
Queste planimetrie nel frattempo ce le invia tramite email.
L'agente ci richiama dopo alcuni giorni per farci visionare le nuove planimetrie, con la modifica della scala.
Purtroppo però il prezzo è fuori dalla nostra portata e quindi diciamo che non possiamo permettercelo.
Ci chiede a questo punto se vogliamo valutare e fare una eventuale proposta per uno dei trilocali, ma rispondiamo che preferiremmo vedere altri quadrilocali prima e pertanto non facciamo nessuna proposta d'acquisto per questi appartamenti.
Visioniamo con questa agenzia ancora alcuni appartamenti nelle settimane successive senza trovarne uno che soddisfi le nostre esigenze.
L'agente immobiliare ci dice che non ha altro da farci vedere e nel caso in cui venisse a conoscenza di altri appartamenti ci contatterà.
Da allora (fine 2016) non l'abbiamo più visto né sentito.
Decidiamo così di affidarci ad una seconda agenzia che ci fa visionare altri appartamenti; per uno addirittura facciamo una proposta d'acquisto che però purtroppo non viene accettata. Continuiamo così la ricerca con questa seconda agenzia finché non ci porta a vedere i famosi 4 appartamenti proposti su carta dalla prima agenzia, che nel frattempo l'impresa ha iniziato a costruire.
Dato che nel corso delle visite dei vari appartamenti durante questi mesi ci siamo resi conto che i quadrilocale sono al di sopra delle nostre possibilità, decidiamo di provare a fare una prima proposta d'acquisto ufficiale (con il rilascio di un assegno da parte nostra) per il trilocale al piano terra che però viene rifiutata dal costruttore.
Facciamo quindi una seconda proposta d'acquisto ufficiale, che viene accettata. Nel giro di un paio di settimane (luglio 2017) firmiamo il preliminare, l'agenzia consegna l'assegno al costruttore e paghiamo per intero la provvigione all'agente immobiliare.
Qualche giorno dopo però riceviamo un' email dalla prima agenzia che ci convoca e ci dice che le spetta la provvigione in quanto è stata la prima a farci vedere questi appartamenti (anche se fisicamente non esistevano ancora; abbiamo visto solo un campo e delle planimetrie) e che l'aver firmato il verbale di visita ci obbliga a corrispondere loro la provvigione e che l'articolo 1755 del Codice Civile prevede questo.
Devo pagare una seconda provvigione per lo stesso appartamento? Ripeto che alla seconda agenzia, quella con cui siamo arrivati a firmare il preliminare, è stata già pagata per intero la provvigione spettante.
L'articolo 1755 non dice che il mediatore ha diritto alla provvigione se l'affare è concluso per effetto del suo intervento?
In questo caso mi sembra sia solo il secondo agente ad aver fatto questo.
Inoltre, oltre a richiederci il pagamento della provvigione, ci avvisa del fatto che aveva avuto dall'impresa costruttrice l'esclusiva per la vendita di questi appartamenti (cosa che a noi non è mai stata detta da nessuno) e che l'impresa per questo gli ha già versato dei soldi come penale, per aver venduto a noi tramite un'altra agenzia.
Possibile che un costruttore commetta un errore del genere e si presenti a firmare un preliminare in'un agenzia diversa da quella a cui avrebbe dato l'esclusiva? E soprattutto la legge prevede che si debbano pagare 2 provvigioni per lo stesso appartamento?
Grazie per la vostra gentile risposta.”
Consulenza legale i 30/08/2017
Gentile Cliente,
Come da lei stesso osservato, l'art. 1755 c.c. prevede che il mediatore abbia diritto alla corresponsione della provvigione solo laddove l'affare si sia concluso per effetto del suo intervento.

La suddetta disposizione va coordinata, poi, con quella di cui all'art. 1758 c.c., che disciplina l'ipotesi in cui l'affare si sia concluso per effetto dell'intervento di una pluralità di mediatori.

In quest'ultimo caso, la norma prevede che ciascun mediatore che sia intervenuto abbia diritto ad una quota di provvigione.

Occorre, tuttavia, chiarire quando, effettivamente, possa dirsi che un affare si sia concluso "per effetto dell'intervento di più mediatori".

In proposito, è utile richiamare quanto stabilito dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, la quale, con la sentenza n. 16157 del 2010, ha precisato che non sussiste il diritto al compenso "quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore".

Nello stesso senso si è espresso anche il Tribunale di Reggio Emilia, che, in un caso analogo a quello da lei esposto, ha escluso il diritto alla provvigione dell'agenzia che per prima aveva fatto visionare l'immobile, ritenendo che la stessa non avesse apportato "alcun contributo causale nella conclusione dell'affare", poichè quest'ultimo era stato raggiunto solo per effetto della nuova iniziativa posta in essere dalla seconda agenzia.

Il Tribunale, dunque, ha escluso il diritto al compenso della prima agenzia, in quanto l'attività dalla stessa svolta non aveva "costituito nemmeno l'antecedente indispensabile che, attraverso le successive vicende, ha condotto (o ha contribuito a condurre) alla conclusione del contratto" (Tribunale di Reggio Emilia, sentenza n. 1428 del 2010).

Ebbene, nel caso da lei sottoposto, appare di tutta evidenza che la prima trattativa, avviata con l'ausilio della prima agenzia, non ha avuto esito positivo e che l'affare si è, successivamente, concluso per effetto di una nuova trattativa, del tutto svincolata rispetto la precedente e che ha visto l'intervento solo ed esclusivamente della seconda agenzia, la quale è, dunque, l'unica ad aver maturato il diritto al compenso.

Quanto all'eventuale "diritto di esclusiva" pattuito dalla prima agenzia con il costruttore, si tratta di una questione che non la coinvolge direttamente: se lo riterrà opportuno, l'agenzia potrà far valere le proprie ragioni nei confronti del costruttore.


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