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Articolo 1135

Codice Civile

Attribuzioni dell'assemblea dei condomini

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Dispositivo dell'art. 1135 Codice Civile

Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e alla eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori (1).
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea (2).
L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato (3).

Note

(1) Comma così modificato con legge 11 dicembre 2012, n. 220.

(2) Esempi di manutenzione straordinaria sono: opere di rinnovamento e/o sostituzione di parti anche strutturali etc.
Per la partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini, cfr. artt. 10 e 41, l. 27-7-1978, n. 392, nonché l. 9-12-1998, n. 431.

(3) Comma aggiunto con legge 11 dicembre 2012, n. 220.


Ratio Legis

L'assemblea dei condomini provvede, insieme all'amministratore ed accanto a questi, alla gestione del condominio, del quale costituisce un organo. Essa delibera sulle parti comuni dell'edificio, entro i limiti fissati dalle attribuzioni che competono all'amministratore; l'assemblea, dunque, non può deliberare sulle parti dell'edificio di proprietà esclusiva dei singoli condomini (gli appartamenti). Le sue attribuzioni non rimangono peraltro confinate alla previsione contenuta nella presente norma, venendo richiamate le attività assembleari da numerose norme del presente capo [v. 1120, 1121, 11282; 11291-2; 1132; 1133; 11383].

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

532Le attribuzioni dell'assemblea e la validità delle deliberazioni da essa adottate ricevono (art. 1135 del c.c. e art. 1136 del c.c.) una disciplina sostanzialmente conforme a quella che dettava il R. decreto-legge 5 gennaio 1934 (articoli 23 e 24). Per altro, riguardo alla costituzione dell'assemblea e alla validità delle deliberazioni, ho apportato alcuni ritocchi alle disposizioni dell'art. 24 del citato decreto-legge e ho stabilito che l'assemblea non può deliberare se tutti i condomini non sono stati invitati alla riunione.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ciascun condomino può ricorrere all'autorità giudiziaria nel termine di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti; ma il ricorso, in conformità di quanto è disposto in tema di comunione in generale (art. 1109 del c.c.), non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria (art. 1137 del c.c.).
Circa i regolamenti di condominio, senza variare la maggioranza qualificata richiesta per la loro approvazione dall'art. 28, primo comma, del decreto-legge più volte citato, e assoggettandone l'impugnazione alle norme stabilite, in tema di comunione in generale, per gli altri regolamenti di comunione, ho creduto opportuno renderne obbligatoria la formazione quando il numero dei condomini è superiore a dieci (art. 1138 del c.c.).
La pubblicità di tali regolamenti è assicurata dalla trascrizione di essi in apposito registro, da tenersi, come si precisa nelle disposizioni di attuazione del codice, dall'associazione professionale dei proprietari di fabbricati. In questo registro devono anche essere annotate, perciò i terzi ne abbiano conoscenza, la nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio (art. 1129, ultimo, comma).

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 18192/2009

A differenza di quanto previsto dall'art. 1134 c.c. - che consente il rimborso al condomino delle spese sostenute senza autorizzazione soltanto in caso di urgenza - l'art. 1135 c.c. non contiene analogo divieto di rimborso delle spese non urgenti sostenute dall'amministratore nel­l'interesse comune; ne consegue che l'assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione.

Cass. n. 10816/2009

In tema di condominio negli edifici, è annul­labile, ma non affetta da nullità, la delibera con la quale un numero insufficiente di condomini adot­ti una modifica delle modalità di pagamento delle spese condominiali, qualora detto provvedimento non modifichi nella sostanza il piano di riparto delle spese stesse ma si limiti a determinarne le modalità di pagamento. (Nella specie, era stato previsto che i pagamenti fossero convogliati su conto corrente bancario).

Cass. n. 16641/2007

In tema di condominio negli edifici, qualora una delibera condominiale attivamente determini un illecito edilizio consentendo ai condomini, at­traverso l'autorizzazione, come nella specie, al collegamento ai servizi primari comuni (acqua, luce, gas, scarichi fognari, ecc.), la trasformazio­ne dei rispettivi locali sottotetto, viceversa destinati a lavanderia — stenditorio, in vani abitabili, in contrasto con lo strumento urbanistico in vigore ed in assenza di concessione edilizia, per ottenerne quindi il condono edilizio altrimenti non fruibile, simile delibera ha sostanzialmente un contenuto (ossia un fine) illecito e, come tale, è affetta da nullità assoluta per illiceità dell'og­getto. Peraltro, una tale delibera non può consi­derarsi valida neppure per effetto del successivo condono edilizio, perché, in base ai principi che regolano la successione delle leggi nel tempo, la sua illiceità (e conseguente nullità) va verificata con riferimento alle norme edilizie in vigore al momento della sua approvazione.

Cass. n. 6915/2007

Le attribuzioni dell'assemblea condominiale riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo di­namico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione. Rientra dunque nei poteri dell'assemblea quello di disci­plinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la si­stemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento dei beni comuni. L'assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini. In particolare l'assemblea può deliberare di modificare il servizio di autoclave spostandone l'ubicazione precedente che comportava una posizione di servitù attiva anche se la nuova ubicazione determina una situazione di fatto da cui deriva la mancanza di utilità della servitù.

Cass. n. 16228/2006

Poiché, in materia di condominio degli edi­fici, il diritto di ciascun condomino sulle parti di proprietà comune può trovare limitazioni soltanto in forza del titolo di acquisto o di convenzioni, la delibera assembleare che, nel destinare un'area comune a parcheggio di autovetture, ne disci­plini l'uso escludendo uno dei condomini, è nulla se il relativo verbale non è sottoscritto da tutti i condomini, atteso che la relativa determinazione, modificando il regolamento condominiale, pro­duce vincoli di natura reale su beni immobili ed è, pertanto, soggetta all'onere della forma scritta ad substantiam.

Cass. n. 4501/2006

Le delibere assembleari del condominio devono essere interpretate secondo i canoni er­meneutici stabiliti dagli artt. 1362 e seguenti c.c., privilegiando, innanzitutto, l'elemento letterale, e quindi, nel caso in cui esso si appalesi insufficien­te, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra cui quelli della valutazione del comportamento delle parti e della conservazione degli effetti dell'atto, che impone all'interprete di attribuire alle espressioni letterali usate un qualche effetto giuridicamente rilevante anziché nessun effetto o un significato meramente programmatico.

Cass. n. 8505/2005

In mancanza di tabelle millesimali, l'assem­blea ha il potere di deliberare a maggioranza una ripartizione provvisoria dei contributi a titolo di acconto e salvo conguaglio.

Cass. sez. un. n. 4806/2005

In tema di delibere assembleari condominia­li, la delibera, assunta nell'esercizio delle attribu­zioni assembleari previste dall'art. 1135, numeri 2) e 3), c.c., relativa alla ripartizione in concreto tra condomini delle spese relative a lavori stra­ordinari ritenuti afferenti a beni comuni (posti auto e vano ascensore) e alla tassa di occupazione di suolo pubblico, ove adottata in violazione dei criteri già stabiliti, deve considerarsi annullabile, non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell'art. 1123 c.c., e la relativa impu­gnazione va pertanto proposta nel termine di decadenza (trenta giorni) previsto dall'art. 1137, ultimo comma, c.c.

Cass. n. 3264/2005

In tema di condominio, il criterio per la identificazione delle quote di partecipazione ad esso, derivando dal rapporto fra il valore dell'inte­ro edificio e quello relativo alla proprietà singolo, esiste prima ed indipendentemente dalla forma­zione delle tabelle millesimali, la cui esistenza, pertanto, non costituisce requisito di validità delle delibere assembleari.

Cass. n. 9463/2004

In tema di condominio negli edifici, i poteri dell'assemblea sono circoscritti alle materie — che si compendiano nel concetto di gestione — definite dall'art. 1135 c.c. e dagli specifici articoli precedenti. Ne consegue che l'assemblea non ha una competenza generalizzata in materia di spese per le parti comuni, né può deliberare e ripartire tra i condomini i tributi dovuti dai singoli per l'ac­quisto di beni destinati al servizio comune, anche se detti beni appartengono in comune a tutti i condomini.

Cass. n. 12298/2003

In tema di condominio di edifici, l'apposi­zione di targhe e tende nel prospetto dell'edificio condominiale costituisce espressione del diritto di comproprietà dei condomini su detta parte comune, corrispondendo alla normale destina­zione di questa; ne consegue che l'esercizio di tale facoltà non può essere assoggettato a divieto o subordinato al consenso dell'amministratore condominiale.

Cass. n. 15460/2002

I condomini possono deliberare l'uso in­diretto della cosa comune, con la maggioranza legalmente prescritta, quando non sia possibile l'uso diretto della stessa per tutti i partecipanti al condominio, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di turni tem­porali o frazionamento degli spazi.

Cass. n. 13631/2001

In mancanza di diversa convenzione adot­tata all'unanimità, espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condo­miniali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell'art. 1123 c.c., e, pertanto, non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi; invece, nell'ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme — come nel caso di aggressione in executivis da parte di creditore del condominio, in danno di parti co­muni dell'edificio — può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sop­perire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo — cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei con­fronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva; conseguentemente sorge in capo al condominio e non ai singoli condomini morosi l'obbligazione di restituire ai condomini solventi le somme a tale titolo percepite, dopo aver identificato gli insolventi e recuperato dagli stessi quanto dovuto per le quote insolute e per i maggiori oneri.

Cass. n. 2301/2001

Le delibere delle assemblee di condomi­nio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, con le quali si deroga una tantum ai criteri legali di ripartizione delle spese medesi­me, ove adottate senza il consenso unanime dei condomini, sono nulle. (Nella specie, si trattava di una delibera assunta a maggioranza, relativa alla ripartizione tra i condomini in parti uguali, e non in base ai millesimi, della spesa relativa all'adeguamento dell'impianto elettrico alla nor­mativa, in tema di sicurezza ed alla automazione del portone).

Cass. n. 16067/2000

La deliberazione dell'assemblea di un condominio che, applicando erroneamente l'art. 1126 c.c. abbia addebitato a carico di un condo­mino una quota delle spese di riparazione della terrazza a livello del piano sovrastante, sovrastata a sua volta da altre terrazze sulla prosecuzione in altezza dell'edificio (destinata come tale non tanto ad assolvere a una funzione di copertura dei piani sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio ed ulteriori comodità all'appartamen­to cui è collegata) è nulla per indebita invasione della sfera di proprietà del singolo condomino con la conseguenza che l'impugnazione della delibera non è soggetta al termine di decadenza di cui all'art. 1137 ultimo comma c.c.

Cass. n. 15010/2000

La delibera con cui il condominio approva il preventivo o il rendiconto per le spese, ordinarie e straordinarie, deve, a pena di invalidità per con­trarietà alle norme che disciplinano i diritti e gli obblighi dei partecipanti al condominio, distin­guere analiticamente quelle occorrenti per l'uso da quelle occorrenti per la conservazione delle parti comuni. In tal modo è altresì possibile, se tra i partecipanti vi sono usufruttuari — il cui diritto non solo di partecipazione, ma anche di voto alla relativa assemblea, è riconosciuto perché gode degli impianti, delle cose e dei servizi comuni — ripartire tra i medesimi e i nudi proprietari dette spese in base alla natura delle stesse, secondo i criteri stabiliti dagli artt. 1004 e 1005 c.c., con una mera operazione esecutiva.

Cass. n. 11526/1999

Nessuna norma codicistica detta, in tema di approvazione dei bilanci consuntivi del condo­minio, il principio dell'osservanza di una rigorosa sequenza temporale nell'esame dei vari rendiconti presentati dall'amministratore e relativi ai singoli periodi di esercizio in essi considerati, con la con­seguenza che va ritenuta legittima la delibera as­sembleare che (in assenza di un esplicito divieto pattiziamente convenuto al momento della for­mazione del regolamento contrattuale) approvi il bilancio consuntivo senza prendere in esame la situazione finanziaria relativa al periodo precedente, atteso che i criteri di semplicità e snellezza che presiedono alle vicende dell'amministrazione condominiale consentono, senza concreti pregiu­dizi per la collettività dei comproprietari, finan­che la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell'approvazione dei rendiconti.

Cass. n. 13116/1997

Sono affette da nullità assoluta, rilevabile in ogni tempo, la delibera dell'assemblea di un condominio di esecuzione di opere, nell'interes­se comune, anche sulle proprietà esclusive dei condomini senza il loro consenso — e pur se i lavori sono urgenti e necessari, perché, se vi è contestazione, è il giudice che deve decidere — e la conseguente delibera di ripartizione delle spese derivatene.

Cass. n. 8167/1997

Appartiene al potere discrezionale dell'as­semblea e non pregiudica né l'interesse dei con­domini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all'accredito della proporzionale somma — perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio — l'istituzione di un fondo-cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conser­vazione dei beni comuni, e la relativa delibera è formalmente regolare, anche se tale istituzione non è indicata tra gli argomenti da trattare, se è desumibile dal rendiconto — depositato prima dell'assemblea convocata per la sua approvazione — in cui l'accantonamento di un'entrata condo­miniale (nella specie canone dell'appartamento dell'ex portiere) è destinato alle spese di ordinaria manutenzione.

Cass. n. 5163/1997

Non può essere legittimamente ricompresa, tra le attribuzioni dell'assemblea condominiale, la autorizzazione concessa all'amministratore a no­minarsi un difensore che lo assista in un processo penale (sia pur scaturente da vicende riguardanti le parti comuni dell'edificio), ovvero la assunzio­ne delle relative spese da parte dei condomini, pur con esonero di quelli dissenzienti, dovendosi tale delibera (che esorbita dalle attribuzioni che definiscono la competenza dell'organo collegiale) ritenersi affetta da nullità assoluta, per impos­sibilità dell'oggetto, e risultando estranea alla rappresentanza del condominio ogni vicenda di re­sponsabilità penale, attesane la natura personale, ai sensi dell'art. 27, comma primo, Cost.

Cass. n. 8657/1996

All'assemblea dei condomini, nell'ambito delle attribuzioni concernenti la gestione delle cose, degli impianti e dei servizi comuni previste dall'art. 1135 n. 2 c.c., deve riconoscersi la compe­tenza a modificare, in via provvisoria, tabelle mil­lesimali concernenti il servizio di riscaldamento e di riscuotere i relativi contributi a titolo di ac­conto e salvo conguaglio, qualora, in seguito alle modifiche apportate da un condomino all'impian­to di riscaldamento all'interno del proprio appar­tamento, le tabelle originarie non corrispondano alla nuova estensione degli elementi radianti.

Cass. n. 8531/1996

La carenza, nell'impianto comune di ri­scaldamento, dei requisiti tecnici prescritti dalla legge per la sicurezza delle persone e delle cose e per limitare l'inquinamento prodotto dalla com­bustione non impedisce all'assemblea di delibera­re sulle relative spese di esercizio (art. 1135 c.c.), perché tale deliberazione non attiene all'attivazio­ne dell'impianto, che rientra tra i compiti propri dell'amministratore (art. 1130 c.c.).

Cass. n. 7706/1996

Il disposto degli artt. 1129 (nomina annuale dell'amministratore), 1135, n. 2 (preventivo annuale di spesa), 1135, n. 3 (rendiconto annuale delle spese e delle entrate) del c.c. configura una dimensione annuale della gestione condominia­le, sicché è nulla la deliberazione condominiale che, nell'assenza di un'unanime determinazione, vincoli il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spese, oltre quella annuale, ed alla quale si commisuri l'obbligo della contribuzione. (Nella specie, la S.C., in applica­zione dell'enunciato principio di diritto, ha con­fermato la sentenza del merito che aveva dichiara­to la nullità della deliberazione condominiale con la quale era stato così approvato a maggioranza: «continuare a versare le quote relative al fondo di riserva per l'anno 1988 e per i prossimi cinque anni, pari ad una quota condominiale trimestrale per ogni anno, che dovrà essere versata entro il 30 maggio di ogni anno»).

Cass. n. 5334/1996

È affetta da nullità e non da mera annulla­bilità, ed è quindi impugnabile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse la delibera dell'assem­blea condominiale che ponga le spese di lite in proporzione della sua quota, a carico del condo­mino pur avendo questi ritualmente manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite medesima deliberata dall'assemblea.

Cass. n. 2133/1995

L'assemblea del condominio in un edificio, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni del fabbricato e di ripar­tizione della relativa spesa, ben può riconoscere a posteriori opportunamente e vantaggiosamente realizzati detti lavori, ancorché non previamente deliberati ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deli­berazione dell'opera utilmente surrogata dall'ap­provazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini.

Cass. n. 7603/1994

L'assemblea condominiale non può assume­re decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni; ne consegue che nel caso in cui i balconi, che appartengono in modo esclusivo al proprietario dell'appartamento di cui fanno parte, presentino nella facciata esterna elementi decorativi, o anche semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono, per i lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la prescritta maggioranza, legittimamente viene incluso nei lavori comuni il contempora­neo rifacimento della facciata esterna dei detti balconi, essendo il decoro estetico dell'edificio condominiale un bene comune, della cui tutela è competente l'assemblea.

Cass. n. 6119/1994

Poiché il diritto di ciascun condomino investe la cosa comune nella sua interezza sia pure con il limite del concorrente diritto degli altri condomini, anche un solo condomino può promuovere le azioni reali a difesa della proprietà comune senza che sia necessario integrare il con­traddittorio nei confronti di tutti i partecipanti alla comunione. Pertanto tali azioni possono essere deliberate anche a maggioranza dall'assemblea dei condomini la quale può conferire all'amministratore o ad altri il potere di agire nel comune interesse.

Cass. n. 4831/1994

Nel condominio degli edifici anche le spese di manutenzione ordinaria e quelle fisse relative ai servizi comuni essenziali richiedono la preven­tiva approvazione dell'assemblea dei condomini essendo questa espressamente richiesta dall'art. 1135 n. 2 c.c. per tutte le spese occorrenti durante l'anno e non solo per le spese di straordinaria manutenzione alle quali si riferisce il citato art. 1135 n. 5. È pertanto annullabile la delibera dell'assemblea che autorizza l'amministratore ad aumentare i contributi previsti dal preventivo di spese approvato.

Cass. n. 3946/1994

È affetta da nullità ? e quindi sottratta al termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c. ? la deliberazione dell'assemblea condo­miniale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza, e detta nullità, a norma dell'art. 1421 c.c., può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all'assemblea ancorché abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l'assunzione o il rico­noscimento di una sua obbligazione.

Cass. n. 9311/1993

In tema di condominio di edifici, i parte­cipanti con voto unanime possono sottoporre a limitazioni, nell'ambito dell'autonomia negoziale, l'esercizio dei poteri e delle facoltà che normal­mente caratterizzano il contenuto del diritto di proprietà sulle cose comuni, vertendosi in mate­ria disponibile, con la conseguenza che con rego­lamento contrattuale possono vietare l'apposizio­ne di insegne, targhe e simili sui muri perimetrali comuni, ovvero subordinarla al consenso dell'am­ministrazione.

Cass. n. 9130/1993

In tema di condominio di edifici, è nulla (e non soltanto annullabile) la deliberazione dell'as­semblea presa a maggioranza che approvi una utilizzazione particolare da parte di un singolo condomino di un bene comune, qualora tale di­ versa utilizzazione ? senza che sia dato distin­guere tra parti principali e secondarie dell'edificio condominiale ? rechi pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei coesistenti diritti altrui, quali asservimenti, immissioni, o molestie lesivi del diritto degli altri condomini alle cose e servizi comuni o su quelle di proprietà esclusiva di ognuno di essi. (Nella specie la Suprema Corte ha annullato la decisione di merito che aveva ritenuto la validità della deliberazione presa a maggioranza che aveva autorizzato un condomino ad appoggiare sul muro perimetrale comune una canna fumaria destinata a smaltire le esalazioni prodotte dal for­no di un esercizio commerciale ubicato a piano terra, collocata nella parte terminale a breve di­stanza dalle finestre di altro condomino).

Cass. n. 5125/1993

In tema di ripartizione delle spese condomi­niali le attribuzioni dell'assemblea ex art.1135 c.c. sono circoscritte alla verificazione ed all'applica­zione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, che non comprendono il potere di introdurre de­roghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe venendo ad incidere sul diritto individuale del singolo condomino di concorrere nelle spese per le cose comuni dell'edificio condominiale in mi­sura non superiore a quelle dovute per legge, pos­sono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca. Pertanto è nulla e non meramente annullabile, anche se presa all'unanimità, la deli­bera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dall'art. 1126 c.c., senza che i condomini ab­biano manifestato l'espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso, con la conseguenza che detta nullità può essere fatta valere, a norma dell'art. 1421 c.c., anche dal condomino che abbia partecipato all'assemblea esprimendo voto conforme alla deliberazione stessa, purché alleghi e dimostri di avervi interes­se per derivare dalla deliberazione assembleare un apprezzabile suo pregiudizio, non operando nel campo del diritto sostanziale la regola pro­pria della materia processuale secondo cui chi ha concorso a dare causa alla nullità non può farla valere.

Cass. n. 4631/1993

In tema di condominio degli edifici, la deli­bera istitutiva di un servizio di vigilanza armata, per la tutela dell'incolumità dei partecipanti, è ri­volta a perseguire finalità estranee alla conserva­zione e gestione delle cose comuni, e, quindi, non è riconducibile nelle attribuzioni dell'assemblea (art. 1135 c.c.). Ne deriva che tale delibera, ancor­ché presa a maggioranza, non opera nei confronti dei condomini assenti all'assemblea e non può es­sere fatta valere per una ripartizione della relativa spesa anche a loro carico.

Cass. n. 1213/1993

Riguardo alle delibere dell'assemblea di condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, occorre distinguere quelle con le quali sono stabiliti i criteri di ripartizione ai sensi dell'art. 1123 c.c. ovvero sono modificati i criteri fissati in precedenza, per le quali è necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini, da quelle con le quali, nell'esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall'art. 1135 nn. 2 e 3 c.c., vengono in concreto ripartite le spese medesime, atteso che soltanto queste ultime, ove adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi annullabili e la re­lativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza, di trenta giorni previsto dall'art. 1137, ultimo comma, c.c.

Cass. n. 9157/1991

In tema di condominio di edifici, i poteri dell'assemblea, i quali sono fissati tassativamente dal codice (art. 1135 c.c.), non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive, tranne che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti di acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio che la preveda. Pertanto non è consentito alla maggioranza dei condomini de­liberare una diversa collocazione delle tubazioni comuni dell'impianto di riscaldamento in un lo­cale di proprietà esclusiva, con pregiudizio di tale proprietà, senza il consenso del proprietario del locale stesso.

Cass. n. 3858/1989

La deliberazione dell'assemblea condomi­niale, con la quale venga autorizzato l'uso di un bene comune in modo incompatibile con l'utiliz­zazione ed il godimento di parti dell'edificio di proprietà di un singolo condomino, è illegittima indipendentemente dalla circostanza che, per ragioni contingenti e transitorie, il bene di pro­prietà individuale ed esclusiva non sia attualmen­te utilizzato secondo la sua naturale destinazione. (In base al suddetto principio la Suprema Corte ha ritenuto corretta la decisione del giudice di merito che aveva dichiarato la illegittimità di una delibera con la quale era stata decisa l'utilizza­zione come parcheggio di un'area condominiale sotto il profilo che detto uso avrebbe ostacolato l'accesso ad alcuni locali di proprietà individuale destinati ad essere utilizzati come autorimesse, a nulla rilevando che detto uso non fosse attuale perla necessità di realizzare alcuni lavori di rifini­tura e di adattamento dell'immobile).

Cass. n. 5709/1987

Nel condominio di edifici allorquando una deliberazione dell'assemblea condominiale, la quale sancisce un determinato uso della cosa comune, venga adottata con il voto unanime dei partecipanti al condominio, l'atto conserva la sua validità anche se abbia, in ipotesi, a limitare il godimento di alcuno dei condomini.

Cass. n. 5068/1986

Nel condominio di edifici l'erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede la pre­ventiva approvazione dell'assemblea dei condomi­ni, in quanto trattasi di esborsi (contributi, utenze, premi assicurativi, spese per il riscaldamento ecc.) dovuti a scadenze fisse e ai quali l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecu­tore delle delibere dell'assemblea. L'approvazione di dette spese è, invece, richiesta in sede di con­suntivo, giacchè solo con questo si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definiti­vo che legittima l'amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a suo carico.

Cass. n. 4437/1985

L'assemblea condominiale — atteso il carattere meramente esemplificativo delle attribuzioni riconosciutele dall'art. 1135 c.c. — può deliberare, quale organo destinato ad esprimere la volontà collettiva dei partecipanti, qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, sempreché non si tratti di provvedimenti volti a perseguire una finalità extracondominiale. Ne consegue che le deliberazioni dell'assemblea dei condomini non sono impugnabili per difetto di competenza bensì restano soggette all'impugnazione a norma del­l'art. 1137 c.c. soltanto per contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, nella quale contrarietà confluisce ogni possibile deviazione del potere decisionale verso la realizzazione di fini estranei alla comunità condominiale.

Cass. n. 1057/1985

In tema di riparto di spese condominiali, qualora non si possa fare riferimento a una ta­bella valida e vincolante per tutti i condomini, spetta al giudice statuire se la pretesa del condo­minio nei confronti dei singoli partecipanti alla comunione sia conforme ai criteri di ripartizione che, con riguardo al valore delle singole quote di proprietà, sono sanciti dalla legge in subiecta ma­teria, determinando egli stesso il valore dei piani o porzioni di piano espresso in millesimi. Pertanto, non essendo prevista dalla legge la possibilità di adozione dei criteri provvisori di distribuzione delle spese condominiali, deve escludersi che, in mancanza di tabelle millesimali validamente ap­provate da tutti i condomini, l'assemblea possa adottare a maggioranza e in via temporanea, un criterio di ripartizione delle spese condominiali che consenta il versamento dei contributi a titolo di acconto e salvo conguaglio da operare succes­sivamente alla approvazione delle tabelle millesi­mali.

Cass. n. 805/1985

La deliberazione dell'assemblea di un con­dominio di edificio, la quale, a fronte di opere edilizie eseguite dal singolo condomino con pregiudizio del decoro architettonico del fab­bricato, dia incarico all'amministratore di solleci­tare l'intervento dell'autorità amministrativa, od eventualmente del giudice penale, non esorbita dai poteri e dalle attribuzioni dell'assemblea e dell'amministratore medesimi in tema di difesa e conservazione delle parti comuni dell'edificio, implicando tali poteri la facoltà di ricorrere non soltanto all'azione civile, ma ad ogni altro mezzo di tutela consentito dall'ordinamento.

Cass. n. 1791/1977

L'assemblea del condominio di un edificio ha il potere di disciplinare, e, eventualmente, nel concorso di giustificate ragioni ed interessi co­muni, di ridurre l'uso della cosa comune da parte dei singoli partecipanti, ma non anche quello di sopprimere totalmente l'uso medesimo, ancorché limitatamente a determinati periodi di tempo. (Nella specie, premesso il principio di cui sopra, la S.C. ha ritenuto correttamente affermata dai giudici del merito la nullità, e, quindi, l'impu­gnabilità oltre il termine stabilito dall'art. 1137 terzo comma c.c., della delibera con la quale era stata decisa l'assoluta chiusura di un cancello di accesso al cortile, in determinate ore del giorno).

Cass. n. 621/1977

Tira le destinazioni accessorie del cortile condominiale, la cui funzione principale è quella di dare aria e luce alle varie unità immobiliari, rientra quella di consentire ai condomini l'acces­so a piedi o con veicoli alle loro proprietà, di cui il cortile costituisce un accessorio, nonchè la sosta anche temporanea dei veicoli stessi. Deve pertanto ritenersi nulla, in quanto lesiva del di­ritto di comproprietà, la deliberazione approvata a maggioranza dall'assemblea dei condomini, la quale modificando il regolamento di condominio, interdica ad un condomino la sosta dei veicoli dinanzi alla porta del suo fondaco — che si apre nel cortile comune — al fine di effettuare le ope­razioni di carico e di scarico delle merci, qualora risulti che l'uso della cosa comune da parte di quel condomino non abbia mutato la destinazio­ne normale della stessa, nè abbia compreso il pari diritto degli altri condomini.

Cass. n. 227/1977

Rientra nei poteri attribuiti dall'art. 1135 c.c. all'assemblea condominiale l'adozione di una deliberazione intesa all'adesione del condominio ad un'associazione (nella specie: associazione della proprietà edilizia) la quale — per i servizi prestati e per l'opera di coordinamento realizzata a vantaggio della categoria — consenta ai singoli condomini un miglior godimento delle parti co­muni dell'edificio. Poiché tale adesione riguarda il condominio inteso come organizzazione di gruppo normativamente tipizzata - e solo in via indiretta e mediata riflette effetti sui vari condo­mini, quali facenti parte del gruppo, la delibera­zione assembleare suddetta non incide sulla sfera di libertà dei condomini uti singoli, garantita dall'art. 18 della Costituzione.

Cass. n. 132/1976

La deliberazione con la quale l'assemblea di un condominio di edificio, alla stregua del regolamento condominiale, accerti eccesso od abnormità nell'uso dei beni comuni da parte di un singolo condomino (nella specie, per deposito di materiali nel cortile e nell'androne), ed appli­chi, nei confronti di quest'ultimo, la sanzione pecuniaria prevista, non comporta una lesione dei diritti del condomino medesimo sulle cose e servizi comuni, ma attiene esclusivamente alla di­sciplina dell'uso di quelle cose e servizi; detta deli­bera, pertanto, non è affetta da nullità, deducibile in ogni momento con azione di accertamento, ma è solo impugnabile ai sensi e nei termini peren­tori di cui all'art. 1137 c.c.

Cass. n. 3463/1975

Le spese impreviste e straordinarie, rispon­dono all'esigenza della gestione condominiale e rientrano nel più ampio ambito oggettivo delle spese occorrenti per il godimento e la conserva­zione delle parti comuni dell'edificio. È pertanto consentito all'assemblea dei condomini di appro­vare uno stanziamento a titolo di fondo per dette spese, mentre secondo l'ordine del giorno, era chiamata a deliberare sullo stanziamento di un fondo per spese relative ai lavori di manutenzione del fabbricato condominiale.

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 1135 del c.c.che hanno ricevuto risposta dalla redazione di Brocardi.it

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Quesito n. 10264/2014 mercoledì 30 aprile 2014

angela chiede

Salve, avrei da porre il seguente quesito. Abito in un attico, unico appartamento posto al quinto piano, mentre ai sottostanti piani vi sono due appartamenti di superficie coperta pressochè analoga al mio, avendo io in piu due ampie terrazze. Per ciò che concerne il riparto delle spese previste dalle tabelle millesimali relative alle scale ed all'ascensore, fermo restando il disposto dell'art. 1124 del c.c., non mi sembra equa la previsione in capo a me di circa un quarto delle spese globali, atteso che debbo accollarmi quelle dell'intero piano che invece per i piani sottostanti vengono divise per due. La questione credo potrebbe essere risolta, con una ripartizione convenzionale (basata sull'art. 1123 c.c., ovviamente se i condomini all'unanimità - bontà loro - decidessero di applicare al mio appartamento un coefficiente di riduzione in occasione del rifacimento delle tabelle millesimali (che proprio in questi giorni stiamo rivedendo). Visto che il caso è abbastanza singolare e che la legge non contempla la soluzione, vorrei sapere se sul tema vi sono pronunce giurisprudenziali cui fare riferimento per convincere l'assemblea ad applicare tale coefficiente di riduzione ed evitare di impugnare davanti al giudice civile una delibera assembleare che approvi tali tabelle in maniera per me sfavorevole. Grazie

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 10264/2014 [risposta a pagamento]

L'art. 1124 del c.c., nella sua nuova formulazione introdotta con l. 11 dicembre 2012 n. 220, recita: "Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo".

Con la novella del 2012, il Legislatore, recependo di fatto l’orientamento espresso da numerose sentenze di merito e di legittimità, ha esteso il criterio di riparto delle spese dettato originariamente solo per le scale, anche alle spese inerenti gli ascensori.
Il criterio di ripartizione di cui all'art. 1124 c.c. deroga ai generali criteri di cui all'art. 1123 del c.c., in quanto prevede una compartecipazione alle spese proporzionata anche all'altezza del piano dal suolo. A sua volta, l'art. 1124 c.c. può essere derogato dalla volontà unanime del condomini.

La riforma ha modificato l'espressione "per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano", sostituendola con "per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari". La sostituzione terminologica cerca di adeguare la normativa all'evoluzione delle tecniche edilizie in quanto, al giorno d'oggi, sono sempre più diffusi condomini che si sviluppano in orizzontale. In buona sostanza, comunque, la norma, quando parla di "valore", si riferisce ai millesimi di proprietà (art. 68 disp. att. del codice civile).

La suddivisione prevista dall'art. 1124 è in vigore sin dal 1942: sebbene venne prevista dal legislatore dell'epoca al fine di diminuire l'aggravio di spese posto in capo ai proprietari degli ultimi piani (v. Relazione del Guardiasilli al codice civile nell'art. 1124), di fatto lo rese ancora maggiore, non comprendendo che, se il riferimento al valore veniva dimezzato, il secondo addendo dell'operazione, che fa riferimento all'altezza del piano, implicava un aumento della spesa a carico proprio dei soggetti presuntivamente tutelati.
Ciò risulta perfettamente comprensibile quando si pensi che il coefficiente per la parte dell'importo (50%) proporzionale all'altezza è convenzionalmente pari a 0 per il piano terra, 1 per il primo piano e così via (o meglio, il piano "0" è il piano di "fondo" da cui parte l'ascensore, che potrebbe essere anche un seminterrato). Sommati i piani (supponendo un edificio di tre piani, 1+2+3=6) si ottiene il coefficiente da applicare per il calcolo delle quote per piani (... €:6x1 = ... € quota primo piano; ... €:6x2 = ... € quota secondo piano; etc.). Chiaramente, se l'ultimo piano - che è anche quello per cui matematicamente la quota risulterà più elevata - è occupato da un solo condomino, sarà quest'ultimo a dover sopportare integralmente la quota.

Questa suddivisione è prevista per legge, quindi l'eventuale tabella millesimale che utilizzi i criteri del codice civile è valida. Tuttavia, è fatto noto che l’art. 1124 risulta equo soltanto per gli edifici suddivisi in piani di consistenza omogenea.

A tal fine, spesso i professionisti incaricati di redigere le tabelle per le spese inerenti scale ed ascensori utilizzano criteri più equi e proporzionati all'uso differenziato del bene (tre appartamenti sullo stesso piano fanno un uso più intenso dell'ascensore rispetto al singolo condomino che occupa un intero piano).

La giurisprudenza di merito si è talvolta espressa sul punto, accogliendo il principio in base al quale la suddivisione delle spese per l'ascensore deve essere rispettosa del principio di proporzionata ripartizione anche in base all'uso.
Ad esempio, si registra una recente sentenza della Corte d'appello di Roma, IV sezione che, facendo seguito a pronuncia del 4.3.2009 in cui accoglieva l'appello e incaricava un CTU di revisionare le tabelle millesimali di un condominio di 5 piani, dispone l'applicazione della ripartizione formulata dal consulente tecnico e la condivide pienamente, "atteso che questa ripartisce la spesa per l’esercizio dell’ascensore sulla base dell’effettivo uso dello stesso e della relativa usura dell’impianto elettrico, che negli ascensori notoriamente è molto elevata, poiché le correnti di spunto nella fase di avvio sono notoriamente rilevanti". Il caso era quello di un condominio in cui vi erano due appartamenti al quinto piano dell’immobile e una struttura alberghiera occupante gli altri piani dello stesso edificio. Il giudice ha affermato come costituisca fatto notorio che l'uso di un impianto di ascensore che viene fatto da parte degli ospiti di camere di albergo o di foresteria, è molto più intenso di quello di chi abita in un immobile adibito ad abitazione privata e, in virtù dell'art. 69 disp. att. del codice civile, poiché le tabelle millesimali di quell'edificio erano state redatte prima della nascita dell'albergo, le stesse dovevano essere modificate in ragione del diverso uso dell'ascensore. L’art. 69 disp. att. c.c. autorizza la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese dei servizi comuni qualora si verifichino mutamenti delle condizioni anche solo di una parte dell’edificio, ovvero innovazioni di vasta portata, che non abbiano carattere casuale o estemporaneo.

La pronuncia non è strettamente riferibile al caso proposto nel quesito, ma può contribuire a sostenere il principio per cui la ripartizione delle spese relative a scale e ascensore debba tenere in debito conto anche l'utilizzo che il singolo condomino fa della parte comune. Cogliendo l'occasione della redazione di nuove tabelle millesimali, si potrà tentare di convincere i condomini che, per equità e buon senso, l'art. 1124 c.c. non può essere applicato pedissequamente.

Quesito n. 2919/2011 mercoledì 23 marzo 2011

Beatrice Gabellini chiede

Buongiorno,
vorrei sapere se l'amministratore di condominio ha un termine, previsto dalla legge, per presentare il consuntivo delle spese dell'anno precedente. In pratica,il consuntivo 2010 quando deve essere sottoposto al condominio nel 2011?
Grazie
Cordialmente
Beatrice Gabellini

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 2919/2011 [risposta gratuita]

A norma dell’art. 1130 del c.c. che disciplina le attribuzioni dell’amministratore di condominio, egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione. Qualora, per due anni, non renda il conto della sua gestione può essere revocato a norma dell’art. 1129 del c.c..
Non è però stabilito dalla legge un termine preciso entro cui è tenuto a rendere il conto.

Si tenga inoltre presente che secondo una pronuncia della Cass. civile, n. 15159 del 2001 "In tema di condominio negli edifici, ciascun condomino ha la facoltà di ottenere dall'amministratore l'esibizione dei documenti contabili non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea (art. 1135 del c.c.), ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per la quale egli intende prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi, sempre che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza, ed i relativi costi siano assunti dai condomini istanti".

Quesito n. 1673/2010 venerdì 26 novembre 2010

Giulia chiede

Buongiorno,
è possibile individuare con più precisione cosa si intende per "lavori di carattere urgente"?
Nel mio caso specifico, l'Amministratore sostiene di poter effettuare senza alcuna delibera dell'assemblea i lavori di rifacimento dell'impianto idrico e fognario (e conseguente rifacimento della pavimentazione del cortile condominiale) a causa di alcune perdite d'acqua nel sottosuolo. Faccio presente che si tratta di un problema che si protrae da circa un anno e che la proposta di rifare l'intero impianto è stata esposta da noi condomini durante l'ultima assemblea ordinaria proprio per evitare continui singoli interventi ogni qualvolta si verificasse una perdità, specificando che la decisione sarebbe stata subordinata alla valutazione dei costi da sostenere tramite la richiesta di preventivi.
Convocata l'assemblea straordinaria proprio per discutere di tale preventivo siamo stati informati che tale assemblea era stata convocata solo per "gentilezza nei nostri confronti" dal momento che trattandosi a suo dire di un lavoro a carattere di urgenza avrebbe potuto eseguirlo senza la nostra approvazione.
Grazie per l'attenzione e la delucidazioni a riguardo.

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 1673/2010 [risposta gratuita]

Il concetto di "urgenza" richiamato all'art. 1135 del c.c. è il medesimo elaborato dalla giurisprudenza in relazione all'art. 1134 del c.c., disposizione che riguarda il diritto al rimborso delle spese per interventi effettuati dal singolo condomino sulle parti comuni nel caso di necessità.
Vanno considerate "urgenti" le spese relative ad opere che appaiano, secondo il criterio del buon padre di famiglia, indifferibili allo scopo di evitare un possibile anche se non certo nocumento alla cosa comune (Cass. 6400/1984).
L'impossibilità di differire la spesa consiste nella necessità di provvedere all'opera cui la spesa si riferisce, senza potere avvertire tempestivamente l'assemblea dei condomini (cfr. Cass. 7181/1997; Trib. Monza 24 maggio 2006).

Nel caso di specie, avendo i condomini già sollevato il problema e convocato ulteriore assemblea proprio al fine di valutare preventivi di spesa per l'opera di sistemazione idrica e fognaria, l’amministratore non appare trovarsi in una situazione di obiettiva impossibilità a fare decidere l’assemblea (competente in via generale sulle opere di straordinaria manutenzione, ai sensi del primo comma dell'art. 1135 c.c.), la quale di fatto aveva sul punto già deliberato il proprio assenso ai lavori. Risulterebbe quindi arbitraria la decisione dell'amministratore di scegliere autonomamente la ditta appaltatrice delle opere.

Quesito n. 1143/2010 martedì 28 settembre 2010

roberto mosso chiede

Gradirei conoscere quali sono le funzioni e le responsabilità del Presidente di una assemblea.
Grazie per l'assistenza.

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 1143/2010 [risposta gratuita]

Il presidente dell'assemblea condominiale è nominato per prassi (l'art. 1136 del c.c. non ne fa menzione e la mancata nomina costituisce comunque un’irregolarità formale che non inficia la validità della deliberazione, v. Cass. 15 luglio 1980, n.4615: ciò a meno che non sia il regolamento condominiale a prevedere l'obbligo di nomina del presidente). Egli è chiamato ad accertare la regolarità della presenza dei condomini, "dirigere" la discussione, controllare l'esito delle votazioni e proclamarne il risultato.

Di fatto, i suoi poteri sono molto limitati.

Si ritiene che possa decidere in ordine alla riproduzione o meno del verbale delle dichiarazioni dei singoli condomini.

Recentemente, la Corte di Cassazione, con sentenza n. 24132 del 13 novembre 2009, si è così espressa circa i poteri del presidente: "il presidente, pur in mancanza di una espressa disposizione del regolamento condominiale, che lo abiliti in tal senso, può stabilire la durata di ciascun intervento, purché la relativa misura sia tale da assicurare ad ogni condomino la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti posti in discussione”.

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(continua)
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