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Articolo 63 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

(R.D. 30 marzo 1942, n.318)

Dispositivo dell'art. 63 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 63 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

MORENA A. chiede
venerdì 17/11/2017 - Umbria
“Buonasera ho un problema, direi abbastanza grave secondo me sono stata truffata .
Ho comprato un appartamento al prezzo di 210000 euro.
Nel contratto il venditore mi ha nascosto che c'era un condomino moroso da circa 20 anni , che il condomio ha circa 6 cause civili in corso con questo condomino e per come è messa la cosa questo signore non pagherà mai, non avendo nulla a suo nome (la casa è ipotecata ), inoltre in questo condomio ci sono rancori vecchi da anni.
Quando ho comprato il venditore mi ha nascosto questa situazione. Posso richiedere la riduzione del prezzo dell'appartamento per malafede ex art. 1490?
Faccio presente che il venditore si è reso disponibile a pagare solo le spese della causa che c'era fino a quando ho comprato io.
Solo che ora ci sarà un appello e poi chissà..
Inoltre il venditore ha comprato l 'appartamento accanto ..ma guardacaso è un altro condominio dove tutti pagano.

Potete aiutarmi ad avere un idea se posso richiedere la riduzione del prezzo o addirittura gli restituisco l'appartamento se mi restituisce tutti i soldi.

Aiutatemi perche non trovo avvocati competenti in materia.
grazie

Consulenza legale i 21/11/2017

Sebbene non oggetto di sua specifica domanda, è utile fare una preliminare considerazione in riferimento alla titolarità degli oneri condominiali prima e dopo la compravendita.

Le spese condominiali maturate e le spese straordinarie (es. costituzione in giudizio nella causa) deliberate dall’assemblea prima della stipula dell’atto sono a carico del venditore, mentre chiaramente, gli oneri condominiali e le spese deliberate successivamente alla compravendita sono a carico dell’acquirente.

Tuttavia il legislatore, per tutelare anche le ragioni degli altri condomini e rafforzare la possibilità di veder soddisfatte le loro pretese creditorie, che in caso di trasferimento dell’immobile potrebbero restar deluse, ha previsto all’art. 69 disp. att. c.c. che “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente”.
Al proposito deve ricordarsi che gli oneri condominiali, secondo la dottrina e la giurisprudenza maggioritarie, rientrano tra le cd. obbligazioni propter rem, degli obblighi che seguono il bene e per le quali il soggetto passivo è individuato in base alla sua relazione con il bene stesso.

Dunque stante il disposto dell’art. 63 dis. att. c.c., qualora il debitore principale (il venditore in questo caso) non adempia, l’acquirente potrà essere chiamato a corrispondere anche gli oneri condominiali maturati prima della compravendita, riferiti all’anno di gestione in corso ed all’anno precedente, ovverosia per le obbligazioni sorte quando non era proprietario, salvo il diritto di rivalsa nei confronti dell’acquirente.

Per questo motivo solitamente al momento del rogito il notaio chiede al venditore o direttamente all’amministratore di condominio di fornirgli una dichiarazione con la quale attesta lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali, l’esistenza di condomini morosi e la pendenza di liti e cause di natura condominiale.
Quindi per prima cosa occorre escludere che nel contratto di compravendita, parte acquirente fosse stata redarguita circa la situazione condominiale.
Se effettivamente nel contratto non è stata inserita alcuna informazione al riguardo, il venditore dovrebbe essere ritenuto responsabile per aver taciuto in malafede tali rilevanti circostanze.

L’art. 1337 c.c., prevede che le parti durante tutto l’iter contrattuale, hanno l’obbligo di “comportarsi secondo buona fede”, il dovere di trattare in modo leale, astenendosi da comportamenti maliziosi o reticenti e fornendo alla controparte ogni dato rilevante, conosciuto o conoscibile con l'ordinaria diligenza, ai fini della stipula del contratto ( Cass. n. 24795/2008).
Il dovere di comportarsi secondo buona fede si articola in una serie di regole di condotta, tra le quali assume particolare significatività il dovere di informazione: la parte che conosce o dovrebbe conoscere dati rilevanti per la controparte, con riferimento alla convenienza ed alla valutazione del contratto, ha il dovere di informarla.

Se il venditore ha omesso di informare l’acquirente su fatti e circostanze rilevanti (quali appunto la morosità permanente di un condomino ovvero la sussistenza di liti pendenti), può dunque essere riconosciuto responsabile del danno causato alla controparte, e condannato al risarcimento.
Nella sentenza n. 10141 del 14.9.2006 il Tribunale di Milano ha riconosciuto, appunto, la responsabilità precontrattuale del venditore che tace l’esistenza di situazioni, in ambito condominiale, che possono rivelarsi onerose per parte acquirente, in quanto vìola il predetto obbligo di buone fede.
Dunque l'acquirente potrebbe far valere il suo diritto ad essere tenuto indenne dalle ripercussioni, patrimoniali e non, conseguenti alla malafede con la quale sono state taciute determinate situazioni (ad esempio alla refusione di quanto corrisposto dall'acquirente per le spese legali del giudizio d'appello).

Tuttavia è utile sottolineare che è prassi richiedere all’amministratore di condominio un certificato che attesti la situazione condominiale in vista della compravendita e che l’acquirente avrebbe l’onere di informarsi prima di determinarsi all’affare, ragione per la quale la responsabilità dell’alienante andrebbe attenuata proporzionalmente all’ignoranza colposa del nuovo proprietario.


Roberta G. chiede
lunedì 06/11/2017 - Veneto
“Salve , vorri sapere se posso chiudere il gas centralizzato ad un inquilino moroso in attesa di sfratto esecutivo, l'amministratore mi dice di sì ma non so se è legale , grazie .”
Consulenza legale i 13/11/2017
Va preliminarmente precisato che l’espressone “in attesa di sfratto esecutivo” può assumere diversi significati.

L’inquilino moroso, infatti, può essere solo in attesa che gli venga notificato un atto di intimazione di sfratto oppure può aver già ricevuto l’intimazione e magari può addirittura essersi tenuta una prima udienza, ma il Giudice non ha ancora convalidato lo sfratto e stabilito una data per l’esecuzione; oppure ancora – come, ad avviso di chi scrive, si può presumere nel caso di specie – si è già conclusa la fase giudiziale dello sfratto, ovvero si è ottenuto dal Giudice un provvedimento di convalida, con la data in cui sarà possibile procedere esecutivamente (chiedere l’accesso all’immobile dell’ufficiale giudiziario per il rilascio forzoso di quest’ultimo nelle mani del proprietario).

In ogni caso, indipendentemente dal momento del procedimento in cui ci si trovi, fino a che l’Ufficiale Giudiziario, all’esito della procedura di rilascio dell’immobile, non immetta nuovamente il locatore nel possesso del proprio bene attraverso la sottoscrizione di apposito verbale di riconsegna (con restituzione delle chiavi e cambio della serratura), il locatore stesso non avrà il diritto sospendere l’erogazione dei servizi essenziali per l’inquilino, né di assumere alcun’altra iniziativa di questo genere.
Ciò a pena di denuncia penale per esercizio arbitrario delle proprie ragioni (art. 392 codice penale).

Probabilmente, in buona fede, l’amministratore che ha suggerito questa modalità procedimentale faceva riferimento – ma sbagliando completamente nell’individuazione delle ipotesi di applicazione della norma – a quanto stabilito dall’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile: quest’ultimo articolo, dopo la riforma del Condominio del 2012, ha sancito infatti il diritto per l’amministratore di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato nel caso di mora nel pagamento delle spese condominiali che si sia protratta per almeno sei mesi.

Va precisato, tuttavia, come si può intuire, che la norma riguarda innanzitutto un potere espressamente attribuito al solo amministratore e non ai condomini; in secondo luogo, deve trattarsi di mora del condomino e non del suo conduttore (vale a dire del proprietario dell’immobile, che è il condomino, e non dell’inquilino, che non è affatto tale); infine, la mora deve riguardare il mancato pagamento delle spese condominiali e non il pagamento dei canoni di locazione relativi al rapporto contrattuale privato (e non condominiale) tra locatore e conduttore.

Gianni F. chiede
lunedì 11/09/2017 - Lombardia
“buongiorno.

Vi scrivo per un problema condominiale. Abito in questo condominio dal 2016,un condomino (sig. ...omissis...) dove risiedo a ...omissis... non paga le spese condominiali (a oggi € 20.423,76) da piu' di 5 anni relativo a un box di sua pertinenza.E' stato fatto un Decreto Ingiuntivo nei suoi confronti (allego via e-mail) con esiti per il momento nulli.Nell'ultima assemblea condominiale e' stato deliberato un fondo a copertura passivita' del debito di questo condomino da dividere in millesimi tra tutti i condomini.Ora vengo al quesito.
Dalle informazioni in mio possesso, il quarto comma dell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce che chi subentra nei diritti di un condominio e' obbligato, in solido con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Per il passato il condominio agisce solo verso il proprietario precedente.
Di parere contrario e' il ns. amministratore da me interpellato, egli dichiara: quanto enunciato da tale articolo (63),fa riferimento al vecchio proprietario (di casa mia prima che entrassi nel 2016) e in modo specifico alla morosità dello stesso.Ad egli, secondo l'amministratore, non essendo moroso con il condominio nel momento del mio ingresso, non si applica l'articolo 63.
Chiaramente io sono di parere contrario in quanto subentrato nei diritti di un condominio.
In attesa di vs. gentile riscontro sono a salutare cordialmente.”
Consulenza legale i 18/09/2017
Per rispondere al quesito bisogna preliminarmente analizzare l'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del Codice civile, il quale, al quarto comma, dispone che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Tale articolo si riferisce all'ipotesi in cui il venditore dell'appartamento risulti moroso nei confronti del condominio, e pone a carico dell'acquirente dell'immobile il pagamento dei contributi condominiali sia dell'anno in corso, sia di quello precedente, in regime di responsabilità solidale.

Deve precisarsi che tale articolo attiene proprio alla fattispecie in cui vi sia un condomino moroso che poi vende l'appartamento, e il legislatore dispone che l'acquirente dell'immobile non è liberato dal pagamento dei contributi condominiali dell'anno in corso e del precedente. Si tratta di una norma che determina un criterio volto ad agevolare il più possibile il condominio nella riscossione dei crediti grazie alla quale, in caso di disaccordo fra venditore e acquirente, l’amministratore del condominio potrà rivolgersi indifferentemente all’acquirente o al venditore per la riscossione delle obbligazioni condominiali relative all’anno in corso ovvero a quello precedente l’intervenuta compravendita, salva la facoltà dell’acquirente di esercitare azione di regresso verso il venditore per quanto pagato in eccedenza.

Alla luce di quanto esposto, quindi, il citato art. 63 non si applica all'ipotesi in esame in quanto non è il venditore ad essere moroso, ma un terzo condomino.

La disposizione in esame, tuttavia, non chiarisce quale sia il momento di insorgenza dell’obbligo contributivo a carico del condomino. La Suprema Corte, con sentenza n. 24654 del 2010, si è pronunciata su detta questione nel caso di alienazione di un’unità immobiliare, ritenendo che l’obbligo di pagare i contributi per le spese condominiali dell’edificio grava su colui che era proprietario al momento dell’adozione della delibera di approvazione delle spese stesse.

Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 10235 del 2013, ha confermato che in relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria amministrazione, l'insorgenza dell'obbligo in capo ai singoli condomini deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare con la quale siano disposti i predetti interventi. Tale delibera ha valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini rivestenti tale qualità all'atto della sua adozione.

Per quanto concerne la ripartizione delle spese, dunque, bisogna seguire l'orientamento della Suprema Corte, secondo il quale deve rispondere dell'obbligazione condominiale il condomino che era proprietario dell'immobile al momento dell'adozione della delibera: pertanto, nel caso in analisi, se la delibera è stata adottata quando l'atto di acquisto era già perfezionato, allora risponderà del pagamento della obbligazione relativa al fondo spese solo l'acquirente; viceversa, qualora la delibera sia stata presa quando il proprietario dell'immobile era ancora il venditore, sarà quest'ultimo a risponderne.