La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 454 dell’11 gennaio 2017, si è occupata di un interessante caso in materia di condominio.
Nel caso esaminato dalla Cassazione, due condomini avevano impugnato davanti al Tribunale di Roma la delibera dell’assemblea condominiale con la quale erano stati approvati i bilanci consuntivi relativi agli anni 1999 e 2000.
Secondo i condomini, infatti, le spese inserite in bilancio non erano state preventivamente approvate dall’assemblea e la relativa documentazione era inattendibile.
Il Tribunale, tuttavia, rigettava la domanda proposta dai condomini e la sentenza veniva confermata anche dalla Corte d’appello, con la conseguenza che si giungeva la terzo grado di giudizio, dinanzi la Corte di Cassazione.
Evidenziavano i condomini ricorrenti, in particolare, come la Corte d’appello, nel confermare la sentenza di primo grado, avesse violato gli artt. 1130, 1134 e 1135 cod. civ., in quanto la Corte “non avrebbe tenuto conto del fatto che i due precedenti amministratori del Condominio erano stati revocati per le irregolarità compiute, che le spese indicate a bilancio erano prive di giustificativi o ne riportavano di palesemente contraffatti e che alcuni asseriti lavori non erano mai stati eseguiti, come, ad esempio, l'impermeabilizzazione”.
I ricorrenti precisavano, inoltre, “di avere contestato la veridicità della documentazione concernente le spese di pulizia relative al 1999 e delle ricevute del 2000”.
La Corte di Cassazione, tuttavia, non riteneva di poter aderire alle argomentazioni svolte dai ricorrenti, rigettando il relativo ricorso, in quanto infondato.
Secondo la Cassazione, infatti, era irrilevante il fatto che i bilanci consuntivi approvati con la delibera oggetto di impugnazione “fossero stati predisposti da amministratori di seguito revocati giudizialmente”, dal momento che il provvedimento di revoca dell’amministratore di condominio “ha efficacia, ai sensi dell'art. 741 c.p.c., dalla data dell'inutile spirare del termine per il reclamo avverso di esso, sì che gli atti compiuti dall'amministratore in data anteriore a quella d'inizio dell'efficacia del provvedimento camerale dispositivo della sua revoca non sono viziati da alcuna automatica invalidità e continuano a produrre effetti e ad essere giuridicamente vincolanti nei confronti del condominio”.
In sostanza, dunque, gli atti compiuti dall’amministratore di condominio prima che il provvedimento di revoca sia diventato efficace devono considerarsi pienamente validi e vincolanti per i condomini.
Osservava la Cassazione, inoltre, che “per la validità della delibera di approvazione del bilancio condominiale non è necessario che la relativa contabilità sia tenuta dall'amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo, invece, sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione”.
Secondo la Corte, inoltre, non si richiede nemmeno che tali voci di spesa “siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell'organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all'approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall'amministratore alla stregua della documentazione giustificativa”.
Precisava, poi, la Corte che “è funzione tipica del consuntivo proprio l'approvazione della erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali, le quali non richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini, in quanto trattasi di esborsi ai quali l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea”.
L'approvazione di tali spese, dunque, “è richiesta soltanto in sede di consuntivo, giacchè con questo poi si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima l’amministratore ad agire contro i condomini per il recupero delle quote poste a loro carico”.
Nel caso di specie, pertanto, poiché la Corte d’appello aveva accertato “che le voci di spesa e di entrata erano intelligibili e non estranee alla gestione del condominio” e aveva ritenuto anche “che, per la loro natura e consistenza” tali voci di spesa fossero relative a “opere di ordinaria manutenzione destinate alla conservazione della cosa comune e che rientrassero, perciò, nelle attribuzioni dell'amministratore”, La Cassazione riteneva di dover rigettare il ricorso proposto dai condomini.
Gli atti compiuti dall'amministratore prima che il provvedimento giudiziale di revoca sia divenuto efficace non sono viziati da alcuna automatica invalidità e continuano a produrre effetti e ad essere giuridicamente vincolanti.
