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Articolo 37 Testo unico edilizia

(D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)

Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità

Dispositivo dell'art. 37 Testo unico edilizia

1. La realizzazione di interventi edilizi di cui all'articolo 22, commi 1 e 2, in assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro.

2. Quando le opere realizzate in assenza di segnalazione certificata di inizio attività consistono in interventi di restauro e di risanamento conservativo, di cui alla lettera c) dell'articolo 3, eseguiti su immobili comunque vincolati in base a leggi statali e regionali, nonché dalle altre norme urbanistiche vigenti, l'autorità competente a vigilare sull'osservanza del vincolo, salva l'applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti, può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile ed irroga una sanzione pecuniaria da 516 a 10329 euro.

3. Qualora gli interventi di cui al comma 2 sono eseguiti su immobili, anche non vincolati, compresi nelle zone indicate nella lettera A dell'articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, il dirigente o il responsabile dell'ufficio richiede al Ministero per i beni e le attività culturali apposito parere vincolante circa la restituzione in pristino o la irrogazione della sanzione pecuniaria di cui al comma 1. Se il parere non viene reso entro sessanta giorni dalla richiesta, il dirigente o il responsabile dell'ufficio provvede autonomamente. In tali casi non trova applicazione la sanzione pecuniaria da 516 a 10329 euro di cui al comma 2.

4. Ove l'intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell'intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell'abuso o il proprietario dell'immobile possono ottenere la sanatoria dell'intervento versando la somma, non superiore a 5164 euro e non inferiore a 516 euro , stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all'aumento di valore dell'immobile valutato dall'agenzia del territorio.

5. Fermo restando quanto previsto dall'articolo 23, comma 6, la segnalazione certificata di inizio attività spontaneamente effettuata quando l'intervento è in corso di esecuzione, comporta il pagamento, a titolo di sanzione, della somma di 516 euro .

6. La mancata segnalazione certificata di inizio attività non comporta l'applicazione delle sanzioni previste dall'articolo 44. Resta comunque salva, ove ne ricorrano i presupposti in relazione all'intervento realizzato, l'applicazione delle sanzioni di cui agli articoli 31, 33, 34, 35 e 44 e dell'accertamento di conformità di cui all'articolo 36.

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Consulenze legali
relative all'articolo 37 Testo unico edilizia

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Stefano T. chiede
venerdì 15/03/2019 - Lazio
“Spett.le Brocardi,premetto che ho utilizzato più' volte il vostro servizio di consulenza e che lo ritengo un servizio ottimo.Questa volta qualora sia possibile,chiedo una consulenza legale in merito al Testo Unico per l'edilizia DPR 380/2001 art.37 e anche alla legge regionale del Lazio sull'abusivismo edilizio numero 15 del 2008 art.19.Premetto che dal dicembre 2015 sono entrato in possesso di un terreno edificabile tramite atto notarile di adempimento agli accordi di separazione consensuale.Nel gennaio 2016 ho commissionato ad un architetto l'incarico di effettuare un progettazione relativa ad un fabbricato ad uso commerciale.PREMETTO CHE SU QUESTO TERRENO QUANDO ANCORA DI PROPRIETÀ' DELLA MIA EX MOGLIE,NEGLI ANNO 2010 E 2011,SONO STATI ESEGUITI DEI LAVORI DI URBANIZZAZIONE E RECINZIONE DI NOTEVOLE IMPORTANZA CON RELATIVO MARCIAPIEDE FRONTEGGIANTE STRADA COMUNALE A SEGUITO DI REDAZIONE DA PARTE DI TECNICO ABILITATO DI UN TITOLO EDILIZIO S.C.I.A. CON COLLAUDO FINALE A GENNAIO 2012.Il tecnico da me incaricato nel 2016 mi precisava che per poter procedere nella redazione del progetto da me commissionato,avrebbe dovuto visionare gli elaborati della S.C.I.A. presentata negli anni precedenti perché avrebbe dovuto dichiarare nel nuovo permesso di costruire la conformita' delle opere realizzate all'ultimo titolo edilizio.Da questo si e ' venuto a conoscenza di due notevoli difformità' consistenti nello sconfinamento con il marciapiede sulla proprietà' comunale per una larghezza di un massimo di 60 cm per una lunghezza di circa 55 metri e essendo presente un basamento di sostegno insegna luminosa in calcestruzzo ci si e' accorti che la sagoma in altezza risulta essere difforme per circa 40 cm.Da ciò' il tecnico mi diceva di non poter procedere nella redazione del nuovo permesso di costruire affinché non vi sia una sanatoria edilizia o accertamento di conformità' dettati sia dal DPR 380/2001 e dalla legge regione Lazio 15 del 2008 art.22 che vada a sanare gli abusi di cui sopra.Chiaramente come ben saprete una sanatoria prevede la doppia conformita' urbanistico edilizia sia al momento della realizzazione che al momento della proposizione della domanda di sanatoria.E' ovvio che allo stato attuale per queste difformità' di cui sopra non si raggiunge il requisito della doppia conformità' e quindi non fattibile proporre la domanda di sanatoria.Tra l'altro l'invasione di suolo pubblico e' disciplinato dall'art 35 del DPR 380 del 2001 e dall'art 21 della legge regione Lazio della legge 15/2008, che dicono che e' l'ente proprietario che dovrebbe intimare la demolizione dell'abuso tramite ordinanza.In questo caso questo sembrerebbe non possibile perché non e' il comune che contesta il fatto ma sono io che venuto a conoscenza di detto sconfinamento mi voglio RAVVEDERE e gia' vi chiedo se esiste in edilizia un concetto di RAVVEDIMENTO OPEROSO.Chiaramente per far si che tutti le altre opere costruite con lo stesso titolo acquisiscano la doppia conformità' si dovrebbe demolire sia la porzione di marciapiede costruito su proprietà' comunale e anche il basamento insegna.Pero' il mio tecnico mi dice che non e' possibile presentare una sanatoria legata ad opere volte a conferire la conformita' in quanto il nostro ordinamento non lo prevede e nemmeno il comune su una sanatoria può' emettere prescrizioni.Allora ho proposto di fare un permesso di costruire per abbattere queste opere e poi presentare un ulteriore titolo a sanatoria di tutte le opere rimanenti,ma il tecnico mi dice che non si può' fare perché nel modulo del permesso di costruire se si va a crociare la casella che lo stato dell'immobile non e' conforme all'ultimo titolo edilizio scatterebbe la segnalazione in procura da parte del comune.A questo punto vi chiedo parere legale su come poter gestire tale situazione.Rimango a disposizione per ulteriori chiarimenti.Cordiali saluti.”
Consulenza legale i 24/03/2019
Gli strumenti offerti dall'ordinamento per sanare le situazioni di abuso edilizio sono essenzialmente due: il primo è il c.d. condono edilizio, il quale rappresenta una forma di sanatoria estintiva dei reati in esame e determinante l'inapplicabilità delle sanzioni amministrative ed il venire meno della sanzione civile dell'incommerciabilità dei beni di carattere temporaneo ed eccezionale. L'ultimo condono edilizio risale all'anno 2003 ed al momento, nonostante la recente proposta di legge, è fortemente osteggiato dal Parlamento, in quanto costituisce un chiaro escamotage per eludere le attuali prescrizioni normative.

Il secondo strumento è appunto la sanatoria edilizia, nelle due varianti del permesso di costruire in sanatoria e della segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria (rispettivamente art. 36 e art. 37 del T.U.E.D.).

Tali forme di sanatoria di carattere generale e permanente sono condizionate dalla tempestività della domanda, in quanto non deve essere scaduto il termine di 90 giorni dall'ingiunzione di demolizione e ripristino dei luoghi ovvero quello previsto dall'ordinanza di demolizione, dalla conformità dell'intervento alla disciplina urbanistica vigente al momento della realizzazione ed a quello di presentazione della domanda, dal pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia.

La sanatoria dell'intervento presuppone un'attività valutativa da parte della p.a. competente in ordine alla conformità dell'opera realizzata alla normativa urbanistica che, se accertata positivamente, colloca il privato in una situazione del tutto equiparabile a quella del titolare di un valido titolo abilitativo, rendendo penalmente, civilmente ed amministrativamente lecita l'opera.

Fatte le dovute premesse, è opportuno precisare che il requisito della doppia conformità si riferisce chiaramente all'intervento già realizzato ed è volto a dissuadere chi intenda realizzare interventi contrari alla disciplina urbanistica e confidi in un successivo mutamento della normativa in modo tale che l'intervento diventi compatibile.
Orbene, a parere di chi scrive, pare corretta l'intuizione descritta nel quesito. Non viene però in rilievo l'istituto della sanatoria, in quanto difettante del requisito della doppia conformità.

Innanzitutto, al fine di evitare eventuali conseguenza amministrative e penali, sarà necessario presentare la domanda di permesso di costruire senza mendacità, crociando dunque la casella indicante la non conformità dell'opera precedente alla normativa, indicando inoltre che essa è altresì difforme dal titolo abilitativo precedente. Ovviamente, l'intervento oggetto della domanda dovrà essere conforme alla disciplina urbanistica, ed a rigor di logica lo sarà a maggior ragione, in quanto oltre alle nuove opere si richiederà di poter procedere alla messa in pristino del precedente abuso.

Certo, è più che probabile, se non certo, che l'autorità, al momento della valutazione della conformità della richiesta, rileverà la presenza di un precedente abuso edilizio, ma non vi potrà essere alcuna conseguenza penale.

Difatti, se l'abuso è stato effettivamente commesso nel 2012, il reato risulta prescritto, in quanto, ai sensi dell'art. 157 c.p., le contravvenzioni si estinguono una volta decorsi quattro anni dalla commissione del fatto (oppure una volta decorso il termine corrispondente al massimo della pena prevista, che non riguarda l'ipotesi in commento). Va comunque precisato che le responsabilità penali avrebbero colpito solamente il responsabile dell'abuso, vale a dire il tecnico che si occupò della redazione della s.c.i.a..

Dunque, ciò che verosimilmente residua a titolo di responsabilità amministrativa è l'applicabilità del comma 1 dell'articolo 37, che prevede il pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale del bene conseguente alla realizzazione dell'intervento abusivo, o comunque non inferiore ad € 516.

Anche in questo caso, tuttavia, la sanzione dovrebbe colpire direttamente l'effettivo responsabile della violazione, ovvero il tecnico di cui sopra. In mancanza, ci si dovrà opporre alla sanzione amministrativa, chiamando in causa il tecnico e/o altri soggetti divenuti responsabili, al fine di ottenere una statuizione del giudice che determini le effettive colpe ed i conseguenti oneri pecuniari.

Tali aspetti comunque non inficeranno il rilascio del permesso di costruire, se ritenuto conforme alla disciplina urbanistica.

Oltretutto, e questo è un aspetto da non trascurare, l'autorità competente potrebbe comunque emettere in via complementare (in quanto la messa in pristino sarà ad ogni modo oggetto della domanda di permesso di costruire) un'ordinanza di demolizione della precedente opera abusiva, statuendo in tal caso la responsabilità del tecnico ai sensi dell'articolo 34, il quale sarà costretto a pagare le spese per la rimozione dell'opera. Tale norma parla infatti espressamente del responsabile dell'abuso, e non del proprietario dell'immobile (il quale può benissimo essere esente da colpe).

A tale ordinanza di demolizione si potrebbe giungere sia tramite la procedura su descritta (ovvero implicitamente con la domanda di permesso di costruire), oppure con una istanza, rivolta all'amministrazione competente, di agire in autotutela, emanando appunto un'ordinanza di demolizione a carico dei responsabili.

Anonimo chiede
mercoledì 01/08/2018 - Sardegna
“Buonasera, mi chiamo (omissis). Vi espongo il mio problema. Ho presentato un'accertamento di conformità per un vano tecnico classificabile in base all'art. 10 bis della legge regionale, 3 luglio 2017 n.11, come opera soggetta a scia/ ex Dia. L'opera e' stata realizzata nel 2013 e per la stessa non vige la doppia conformità. Alla pratica ho quindi allegato il pagamento del doppio della sanzione. A causa di questo vano tecnico e di qualche altra piccola difformità, c'è un procedimento penale in corso con una signora che si é costituita parte civile in quanto è anche in corso una causa per una vendita non andata a buon fine e per la quale mi chiede il doppio della caparra. Il comune, non rilascia la concessione perché chiede, verbalmente, di integrare con ulteriore documentazione grafica che rappresenti tutta l'area nella quale insiste il vano tecnico, compreso un pergolato, regolarmente autorizzato ma probabilmente non conforme al progetto, realizzato dal locatario del bar di mia proprietà che si trova nelle immediate vicinanze al vano tecnico e che, in accertamento, ho escluso. Poiché il vano tecnico, trattandosi di pertinenza, è certamente approvabile. Poiché rientriamo nell'art. 37 del testo unico, Posso presentare una comunicazione a zero giorni per mancata scia per opere realizzate, dietro corrispettivo di sanzione da me calcolato sulla base dell'art. 14 del regolamento regionale? E' possibile presentare autocertificazione, che in sede giudiziaria abbia valenza, al fine di sanare la pertinenza in questione?”
Consulenza legale i 11/08/2018
Al fine di dirimere il quesito sottoposto, è necessario precisare sin da subito che la divergenza tra il capo di imputazione ed il reale svolgimento dei fatti non determina alcuna invalidità processuale.

Il legislatore infatti, nel disciplinare le varie fasi processuali, è partito dal presupposto che, a partire dalle indagini preliminari e proseguendo per l'eventuale udienza preliminare, per il dibattimento e per i successivi risvolti del procedimento, possano emergere nuovi fatti, nuove circostanze e dunque nuove contestazioni da parte del Pubblico Ministero.

Ciò che rileva è più che altro il rispetto del principio del contraddittorio, in base al quale l'imputato deve essere sempre a conoscenza dei reati a lui contestati, onde potersi difendere nella maniera più adeguata.

Quanto detto emerge innanzitutto dalla lettura dell'articolo 423, in base al quale, se il fatto risulta diverso da come descritto nell'imputazione, il pubblico ministero modifica l'imputazione e la contesta all'imputato presente o al difensore. Questo per quanto riguarda la fase dell'udienza preliminare.
Il medesimo meccanismo è previsto per la fase dell'istruzione dibattimentale ai sensi dell'articolo 516, a meno che non emerga la competenza di un giudice diverso e superiore.

Come già anticipato, dunque, il codice disciplina compiutamente eventualità del genere, prevedendo unicamente la necessità che l'imputato sia messo nella condizione processuale di svolgere al meglio le sue difese.

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 49828/2012, ha inoltre ribadito che: “l'obbligo di correlazione tra accusa e sentenza non può ritenersi violato da qualsiasi modificazione rispetto all'accusa originaria, ma soltanto nel caso in cui la modificazione dell'imputazione pregiudichi la possibilità di difesa dell'imputato: la nozione strutturale di fatto contenuta nelle disposizioni in questione, va quindi coniugata con quella funzionale, fondata sull'esigenza di reprimere solo le effettive lesioni del diritto di difesa, posto che il principio di necessaria correlazione tra accusa contestata e decisione giurisdizionale risponde all'esigenza di evitare che l'imputato sia condannato per un fatto, inteso come episodio della vita umana, rispetto al quale non abbia potuto difendersi”.

Non solo, con sentenza n. 4175/2015, la Suprema Corte ha precisato che: “la modifica in udienza del capo di imputazione, consistente nella diversa indicazione della data del commesso reato, non costituisce modifica dell'imputazione rilevante ex art. 516 cod. proc. pen., allorché non comporti alcuna significativa modifica della contestazione, la quale resti immutata nei suoi tratti essenziali, così da non incidere sulla possibilità di individuazione del fatto da parte dell'imputato e sul conseguente esercizio del diritto di difesa”.

Venendo ora alla fattispecie in oggetto, se effettivamente emergerà, in qualsiasi fase, che le opere edilizie non siano state costruite in totale difformità, o in assenza del permesso di costruire o non adempiendo all'ordine di sospensione dei lavori, vi sarà semplicemente una richiesta di archiviazione da parte del pubblico ministero o, al più tardi, una sentenza di assoluzione da parte del giudice.

Qualora il P.M. dovesse invece ravvisare un diverso esplicarsi dei fatti, modificherà semplicemente il capo di imputazione, rendendone edotto l'imputato o il suo difensore.


F. S. chiede
sabato 06/05/2017 - Marche
“Buonasera, ho acquistato diversi anni fà un "laboratorio". Il venditore frazionava al catasto senza prima avere ottenuto il frazionamento al comune,nell'atto menzionava tutte le concessioni precedenti ma nessuna autorizzava un frazionamento in più unità immobiliari. Alla data dell'atto l'immobile urbanisticamente era una unica unità immobiliare, e a me è stata venduta una Unità (sub4) con tanto di planimetria catastale con su scritto laboratorio e dichiarazione con cat D7, ma era solo una parte dell'intero immobile. Urbanisticamente alla data dell'atto vi era solo una richiesta di frazionamento della Unica U.I. i più Unità, con degli elaborati presentati dai venditori e geometra dove la superficie a me venduta (SUB4) veniva già rappresentata negli elaborati "Stato Attuale" già separata dal totale immobile con su scritto laboratorio.
Contestualmente il notaio formalizzava anche una mia richiesta di Mutuo Artigianale con la banca. Inoltre dato che mi rifiutavo di fare l'atto di trasferimento in quelle condizioni (la settimana prima avevo disertato il rogito) mi convinse della regolarità di ciò che mi veniva venduto scrivendo di suo pugno una dichiarazione con la quale la ditta venditrice si impegnava a portare a termine la richiesta di concessione presentata al comune, e a sostenerne le relative spese, facendola poi firmare ai 3 soci venditori.

Cosa mi è stato trasferito esattamente?
L'atto è da considerarsi Nullo?
Che valore ha un frazionamento dichiarato al catasto eseguito 5 mesi prima di presentare la richiesta al municipio?


Premetto che in fase di preliminare mi veniva dato il possesso e ricevetti rassicurazioni sulla tempistica del rogito da parte della agenzia immobiliare, tra 15 gg. facciamo tutto...Nel preliminare mancavano anche i riferimenti delle concessioni edilizie e catastali..Nel 1997 caparra di 35.000.000 +10.000.000 di lire per ag.imm. immobiliare, termine scadenza x rogito 3 mesi dopo il "preliminare".
Denunce, esposti, tutto archiviato.. il comune non risponde mai agli esposti e poi ne sono successe di tutti i colori..cose da altro mondo!
Posso fornire ogni documentazione scannerizzata di ciò che narro.”
Consulenza legale i 24/05/2017
I problemi sollevati nel quesito riguardano essenzialmente la validità o meno dell’atto notarile, e ciò sia dal punto di vista della esatta e sufficiente determinazione di ciò che di tale atto ha costituito l’oggetto, sia sotto il profilo del rispetto della normativa urbanistica prevista dal legislatore per il trasferimento di immobili.

Va detto subito che l’atto rogato in data 21.05.1997 è da ritenersi pienamente valido ed efficace, e ciò per le ragioni che qui di seguito si esporranno.

Intanto sembra opportuno chiarire che il frazionamento di unità immobiliari ha due aspetti, uno catastale e uno comunale o urbanistico.
Il catasto si limita a prendere atto (non si tratta di permessi, ma di semplice comunicazione con una procedura chiamata DOCFA) della presenza delle unità immobiliari in cui è stata frazionata l’originaria particella (senza occuparsi del fatto che queste siano abusive o meno), determinandone le relative rendite (e questo è ciò che si definisce frazionamento catastale); il comune, invece, si occupa della regolarizzazione delle nuove unità sotto il profilo urbanistico (frazionamento urbanistico o funzionale).

Al fine di poter procedere alla stipula di un atto di compravendita avente ad oggetto una particella derivante da frazionamento di altra particella, è sufficiente il solo frazionamento catastale e l’indicazione in atto degli estremi dell’originaria licenza/concessione edilizia e successive concessioni in variante rilasciate o presentate al Comune interessato.

Ciò trova un espresso riconoscimento nel Testo unico in materia edilizia, nel quale sono confluite le disposizioni di cui alla Legge 47/85, citata nell’atto notarile; il suddetto Testo Unico, con particolare riferimento agli interventi successivi alla costruzione, dispone che è obbligatoria la menzione degli estremi del titolo abilitativo edilizio solo relativamente ad interventi di ristrutturazione “cd. maggiore”, la cui definizione si ricava dal combinato disposto dell’art. 3 primo comma lett. d) e dell’art. 10 primo comma lett. c) D.P.R. 380/2001.

Tale menzione, invece, non è obbligatoria per tutti gli altri interventi sull’esistente che non siano riconducibili alla tipologia della “ristrutturazione maggiore”, fra i quali si fanno proprio rientrare i frazionamenti di unità, oltre che i mutamenti di destinazione d’uso funzionali, le semplici modifiche prospettiche, ecc.
Tuttavia, benché non obbligatorio, i notai citano in atto, per ragioni di opportunità, gli estremi dei relativi provvedimenti autorizzativi o degli eventuali titoli abilitativi in sanatoria, se rilasciati, ovvero delle istanze di sanatoria ancora “in itinere” a sensi dell’art. 2 comma 58 legge 662/1996.
Si tratta, ovviamente, di dichiarazioni facoltative (la cui mancanza non determinerà la nullità dell’atto) ma quanto mai opportune, in quanto estremamente utili per offrire un quadro completo della “storia urbanistica” dell’immobile, anche al fine di garantire alla parte acquirente l'acquisto di un edificio conforme alle disposizioni in materia urbanistica ed edilizia.
Vi è, infatti, in materia anche una esigenza di tutela della parte acquirente, circa le qualità del bene oggetto di vendita.

Si rammenta inoltre che, qualora per tale tipologia di interventi c.d. minori non fosse stata neppure presentata l’istanza di sanatoria (a regime o straordinaria), gli immobili interessati sarebbero ugualmente commerciabili e validi i relativi atti di trasferimento.
Si rammenta peraltro che la presenza di un abuso edilizio non determina di per se stesso l'incommerciabilità del bene; bisogna accertare di volta in volta il tipo e la gravità dell'abuso e solo in presenza di un abuso "maggiore" (assenza di titolo abilitativo edilizio o totale difformità) si avrà l'incommerciabilità del bene.

In questo senso si è pronunciato anche il Ministero dei Lavori Pubblici con propria circolare 17 giugno 1995 n. 2241 (Capitolo 9 - paragrafo 9.1) ove si afferma che "occorre innanzitutto ribadire che l'eventuale nullità degli atti di trasferimento è circoscritta soltanto agli immobili eseguiti in assenza di concessione o in totale difformità di essa ….. mentre non sono oggetto ad alcun limite di commerciabilità gli abusi di minore gravità che restano assoggettati alle sanzioni di tipo amministrativo o penale".

Nessun dubbio, infine, può sussistere su ciò che è stato effettivamente trasferito, risultando la porzione di immobile esattamente individuata sia dal punto di vista catastale (con un autonomo subalterno) che graficamente (essendo stata scrupolosamente allegata all’atto una piantina dello stesso).

Accertata la validità dell’atto e la precisa determinazione di ciò che con esso è stato trasferito alla parte acquirente, pur se a tale determinazione si è pervenuti in tempi successivi, si tratta adesso di chiarire l’aspetto urbanistico dell’immobile trasferito.

Va innanzitutto precisato che il frazionamento di quella che in progetto approvato era un’unica unità in due o più distinte unità, con l’esecuzione di opere minime, esclusivamente “interne”, volte ad ottenere la fisica separazione delle unità, qualora per tali opere non ci si sia previamente muniti delle necessarie autorizzazioni (attraverso una DIA, una SCIA o una CILA, secondo le diverse denominazioni che si sono succedute nel tempo), può farsi rientrare nella previsione di cui all’art. 37 T.U. 380/2001 o al massimo qualificarsi come “parziale difformità” ex art. 34 T.U.

In casi del genere, pur se l’atto è valido, risultando ancora la pratica edilizia in itinere e, quindi, non potendovi essere certezza su un suo esito favorevole, sarebbe stato quanto mai opportuno che il notaio, in sede di stipula dell’atto, in ossequio ai propri doveri professionali, si fosse preoccupato di informare le parti sulle conseguenze che potevano derivare dal fatto che sull'immobile è stato commesso un abuso edilizio per il quale è stata richiesta ma non ancora ottenuta la sanatoria, conseguenze che a seconda della gravità dell'abuso possono arrivare sino all'ingiunzione della rimozione o della demolizione dell'opera abusiva ovvero limitarsi nei casi meno gravi, quale quello che ci riguarda, ad una sanzione pecuniaria.

In casi simili i "rischi" che l'attività negoziale necessariamente comporta, dovranno pertanto essere oggetto di un'apposta regolamentazione tra le parti, al fine di prevenire possibili future contestazioni e l'insorgere di contenziosi per avere il venditore trasferito un bene con vizi e l’acquirente acquistato un bene sul quale è stato commesso un abuso edilizio di cui dovrà rispondere quanto meno dal punto di vista sanzionatorio.
Tuttavia, non può non rilevarsi che anche quest’ultimo aspetto risulta aver formato oggetto di esplicita pattuizione tra le parti con la scrittura privata del 21 maggio 1997, con la conseguenza che, anche da questo punto di vista, nulla può rimproverarsi alla parte venditrice.

A tutto ciò, infine, si aggiunga che, salvo errata interpretazione di quanto riferito, la concessione poi di fatto, e seppure dopo diverse vicissitudini, risulta essere stata conseguita, dicendosi nel quesito che veniva poi rilasciata ai venditori, a seguito della richiesta del 1997 (quella citata in atto), la definitiva concessione n. 230/02.

A questo punto, l’unico aspetto censurabile della vicenda resta la mancata realizzazione di finestre esterne e di una ulteriore accesso al laboratorio, ciò che presuppone non solo la preventiva previsione nel progetto di frazionamento da sottoporre all’approvazione del Comune, ma anche una preventiva richiesta di autorizzazione al condominio, trattandosi di interventi che comportano il coinvolgimento delle parti comuni ondominiali.
Purtroppo di quanto lamentato non risulta né una espressa previsione in atto o nella scrittura privata di cui sopra né alcun riferimento nella piantina catastale allegata all’atto, il che rende estremamente difficile dar prova che si tratta di una qualità della cosa venduta che il venditore aveva promesso e di cui il bene difetta.
In ogni caso, anche a voler sostenere che il vizio di cui si tratta incide sulla idoneità del locale ad essere utilizzato per l’uso a cui doveva essere destinato, si tenga conto che il legislatore ha al riguardo prescritto un termine di prescrizione dell’azione abbastanza breve, dovendo essere denunziato entro otto giorni dalla scoperta e in ogni caso prima del decorso dell'anno dalla consegna (così dispone l'art. 1495 c.c.).

Alla luce di tutto quanto sopra sostenuto, dunque, si ritiene che purtroppo non vi siano, allo stato attuale delle cose, buoni margini per intraprendere con esito positivo un’azione giudiziaria contro la parte venditrice.