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Articolo 36 Testo unico edilizia

(D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)

[Aggiornato al 31/03/2021]

Accertamento di conformità

Dispositivo dell'art. 36 Testo unico edilizia

1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 23, comma 01, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

2. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'articolo 16. Nell'ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l'oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.

3. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

Spiegazione dell'art. 36 Testo unico edilizia

L’accertamento di conformità disciplinato in passato dall'art. 13, L. n. 47/1985, e oggi previsto dall’articolo in commento costituisce lo strumento tipico per ordinariamente ricondurre alla legalità gli abusi edilizi di natura formale, ossia dovuti alla mera carenza del titolo abilitativo.
Infatti, la caratteristica fondamentale di tale sanatoria consiste nel fatto che essa può essere chiesta ed ottenuta soltanto qualora sussista il requisito della doppia conformità dell’opera sia alla normativa urbanistico-edilizia vigente al momento della realizzazione, sia a quella in vigore al momento della presentazione dell’istanza ai sensi dell’articolo 36.

Nella vigenza dell'art. 13, L. n. 47/1985, si era sviluppato un filone di decisioni del Giudice Amministrativo che ammettevano la cosiddetta sanatoria giurisprudenziale, ritenendo sufficiente la sussistenza della conformità al momento in cui la P.A. provveda sulla relativa domanda.
Infatti, si riteneva contrastante con il principio di economicità negare la regolarizzazione ad interventi edilizi realizzati senza titolo ma che, al momento dell’esame della richiesta di sanatoria, fossero conformi agli strumenti urbanistici e che, dunque, dopo essere stati demoliti avrebbero potuto essere ricostruiti tal quali.

Tale orientamento, tuttavia, è stato abbandonato dalla giurisprudenza prevalente, sulla considerazione che esso si traduce in un sostanziale incentivo alla commissione di abusi edilizi, nella speranza di una successiva modifica in senso favorevole degli strumenti di pianificazione, con il risultato di far condizionare dal fatto compiuto il potere di governo del territorio che spetta all’Amministrazione, con evidente pregiudizio anche al principio del buon andamento.
Peraltro, il requisito della doppia conformità è ritenuto dalla giurisprudenza costituzionale come un principio fondamentale della materia del governo del territorio, come tale non derogabile ad opera della legislazione regionale.

Il procedimento non può essere avviato d’ufficio dalla P.A. , ma è necessaria la domanda da parte dei soggetti legittimati, che sono gli stessi soggetti destinatari dell’ordine di demolizione e rimessione in pristino, ossia il responsabile dell’abuso e il proprietario dell’immobile.

Per le opere di cui all’art. 31 del Testo Unico, l’istanza deve essere promossa entro 90 giorni dall’ingiunzione a demolire, mentre per le opere di cui agli artt. 33 e 34 del Testo Unico, bisogna avere riguardo al termine fissato discrezionalmente nell’ordinanza di demolizione e rimessione in pristino.

Quanto agli effetti della richiesta di accertamento di conformità sui provvedimenti sanzionatori già emessi dal Comune, la giurisprudenza più recente ritiene che la domanda non determini alcuna inefficacia sopravvenuta, o caducazione, ovvero invalidità dell'ingiunzione di demolire, bensì esclusivamente uno stato di quiescenza e di temporanea non esecutività del provvedimento, finché perduri il termine di decisione previsto dalla legge e non si sia formato l’eventuale atto tacito di diniego.

L'eventuale conclusione, in senso sfavorevole al richiedente, del procedimento di sanatoria provoca, quindi, l'automatica riespansione dell'efficacia dell'ordine di demolizione, senza che la P.A. possa dirsi tenuta a rinnovare il potere sanzionatorio.
In tal caso, il calcolo del termine concesso per l'esecuzione spontanea del ripristino dello stato dei luoghi decorre dal momento in cui il diniego perviene a conoscenza dell'interessato, anche nella forma del silenzio rigetto previsto dalla normativa richiamata.

Si registrano, in ogni caso, varie decisioni che ritengono invece necessario che l’Amministrazione provveda ad emettere una nuova ordinanza di demolizione delle opere abusive.

Ai fini del rilascio del permesso in sanatoria, comunque, è richiesto all’istante il pagamento di un’oblazione, calcolata secondo i criteri sanciti dal comma 2 della norma in esame.

Massime relative all'art. 36 Testo unico edilizia

Cons. Stato n. 3696/2019

L'onere della prova dell'ultimazione entro una certa data di un'opera edilizia abusiva, allo scopo di dimostrare che essa rientra fra quelle per le quali si può ottenere una sanatoria speciale ovvero fra quelle per cui non era richiesto un titolo ratione temporis, perché realizzate legittimamente senza titolo, incombe sul privato a ciò interessato, unico soggetto ad essere nella disponibilità di documenti e di elementi di prova, in grado di dimostrare con ragionevole certezza l'epoca di realizzazione del manufatto. (Conferma Tar Lazio Latina, 10 febbraio 2012, n. 105).

A carico dell'amministrazione comunale raggiunta dall'istanza di condono edilizio l'art. 31, comma 2, L. n. 47/1985 pone una indagine istruttoria per la verifica del requisito dell'ultimazione, rilevante ai fini del rilascio del condono, che si sviluppa attraverso due criteri alternativi: il criterio "strutturale", che vale nei casi di nuova costruzione e del criterio "funzionale", che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti. Quanto al criterio strutturale del completamento del rustico, per edifici "ultimati", si intendono quelli completi almeno al "rustico". Per edificio al rustico si intende un'opera mancante solo delle finiture (infissi, pavimentazione, tramezzature interne), ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne, che realizzano in concreto i volumi, rendendoli individuabili ed esattamente calcolabili. La nozione di completamento funzionale implica invece uno stato di avanzamento nella realizzazione tale da consentirne potenzialmente, e salve le sole finiture, la fruizione. In altri termini, l'organismo edilizio non soltanto deve aver assunto una sua forma stabile nella consistenza pianovolumetrica (come per gli edifici, per i quali è richiesta la c.d. ultimazione "al rustico", ossia intelaiatura, copertura e muri di tompagno) sebbene una sua riconoscibile e inequivoca identità funzionale, che ne connoti con assoluta chiarezza la destinazione d'uso. (Conferma T.a.r. Lazio Latina, 10 febbraio 2012, n. 105).

Cass. pen. n. 54707/2018

In tema di reati edilizi, il conseguimento del permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell'art. 36 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, comporta l'estinzione dei reati contravvenzionali previsti dalle norme urbanistiche vigenti, ma non di quelli disciplinati dalla normativa antisismica e sulle opere in conglomerato cementizio. (Fattispecie in cui la Corte, in applicazione di tale principio, ha escluso che il deposito "in sanatoria" degli elaborati progettuali estingua la contravvenzione in materia di costruzioni in cemento armato, che punisce l'omesso deposito preventivo degli stessi). (Annulla senza rinvio, TRIBUNALE MACERATA, 28 novembre 2017).

Cass. pen. n. 11254/2017

In tema di violazioni paesaggistiche, l'estinzione di reati contravvenzionali prevista dalle norme urbanistiche vigenti per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, ai sensi dell'art. 36 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, non si applica al reato di cui all'art. 181, comma 1, D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, atteso che l'art. 45, comma 3, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, si riferisce ai soli reati contravvenzionali previsti dal medesimo D.P.R. n. 380 del 2001 in cui sono contemplate le ipotesi suscettibili di sanatoria, quali gli interventi in assenza di permesso di costruire o in difformità da esso. (Annulla senza rinvio, App. Potenza, 12 gennaio 2017).

Cons. Stato n. 2784/2015

La "sanatoria giurisprudenziale" non costituisce un autonomo istituto giuridico liberamente utilizzabile dall'amministrazione comunale quasi fosse una normale via di ordinaria gestione degli interventi sul territorio (una sorta di pagamento di un onere concessorio particolarmente rilevante, ma pur comunque ordinariamente legittimante); ma di un mero effetto eccezionale a fronte di quello che comunque è e resta un abuso edilizio, per di più ammesso solo da una parte della giurisprudenza: che deroga alla tassatività dell'accertamento di conformità dell'art. 36, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 ("Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia") e la cui ragione viene di solito ricercata nell'eccessività, rispetto all'interesse alla tutela dell'ordine urbanistico sostanziale, dell'imporre la demolizione (o l'acquisizione gratuita) di un'opera che è senza titolo ma che è al contempo conforme alla disciplina urbanistica e dunque avrebbe potuto essere autorizzata su regolare istanza: la finalità è di evitare un'inutile dissipazione di mezzi e risorse.

Cass. pen. n. 29733/2013

È illegittima la sanatoria dell'abuso edilizio condizionata caratterizzata dal fatto che i suoi effetti vengono subordinati alla esecuzione di specifici interventi aventi lo scopo di far acquisire alle opere il requisito della conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia che non posseggono, in quanto l'art. 36 T.U. 6 giugno 2001 n. 380 si riferisce esplicitamente ad interventi già ultimati e stabilisce come la doppia conformità debba sussistere sia al momento della realizzazione dell'opera sia al momento della presentazione della domanda in sanatoria.

Corte cost. n. 101/2013

È incostituzionale l'art. 5 commi 1, 2 e 3, 6 e 7 L. Reg. Toscana 31 gennaio 2012 n. 4 che, segnatamente con riferimento agli interventi edilizi abusivi realizzati nelle zone sismiche e nelle zone a bassa sismicità, contrastano col principio della doppia conformità previsto dall'art. 36 T.U. 6 giugno 2001 n. 380, tenendo presente che la verifica in parola riguarda anche il rispetto delle norme sismiche, da comprendersi nelle norme per l'edilizia, sia al momento della realizzazione dell'intervento che al momento di presentazione della domanda di sanatoria.

Cass. pen. n. 38408/2008

Il rilascio del permesso in sanatoria da parte dell'autorità amministrativa non impone l'automatica declaratoria di estinzione del reato perché spetta al giudice penale accertare la sussistenza delle condizioni per l'estinzione, che nella fattispecie non si è verificata perché l'immobile non poteva essere condonato posto che esso inequivocabilmente non era completo neppure al rustico alla data fissata dalla legge, ossia al 31 marzo del 2003. Secondo l'orientamento di questa Corte, in tema di condono edilizio, compete al giudice penale il potere di accertamento di tutti gli elementi della fattispecie estintiva, fra i quali vi è l'osservanza del limite temporale e di quello volumetrico costituenti parametri stabiliti dal legislatore per la definizione dell'ambito di operatività del condono medesimo. Il controllo sulla loro ricorrenza non costituisce esercizio di una potestà riservata alla P.A. (alla quale competono tutti gli accertamenti relativi alla sanatoria "amministrativa"), spettando al giudice penale il potere-dovere di espletare ogni accertamento per stabilire l'applicabilità della causa di estinzione del reato (cfr. Cass. n. 5031 del 2000; n. 5376 del 1998: n. 9680 del 1996). D'altra parte il provvedimento concessorio potrebbe fondarsi anche su un'errata attestazione della parte in ordine alla data di ultimazione delle opere. Nel provvedimento amministrativo non si dà atto di alcun accertamento in ordine alla data dì ultimazione del manufatto al rustico.

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Paolo S. chiede
giovedì 25/02/2021 - Toscana
“Abuso: costrzione a 30 cm dal confine invece che sul confine o a 5 m come prevede il prg.
Ordine di demolizione entro 90 giorni.
Richiesta di sanatoria : per "difformità interne ed esterne" il 03/08/2015.
Sanatoria rilasciata il 14/02/2020.
Chiedo: "pronuncia entro 60 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata", del comma 3 art.36, è un termine perentorio con conseguente impossibilità di rilasciarla in seguito?”
Consulenza legale i 01/03/2021
La previsione del terzo comma dell’art. 36, T.U. Edilizia costituisce una ipotesi tipica di silenzio rigetto, ossia un silenzio significativo al quale vengono collegati gli effetti di un provvedimento esplicito di diniego (Consiglio di Stato, sez. IV, 01 febbraio 2017, n. 410; T.A.R. Roma, sez. II, 11 giugno 2020, n. 6394).
In sostanza, in forza di tale norma l’inerzia della Pubblica Amministrazione nel termine di sessanta giorni dalla richiesta di accertamento di conformità equivale ad un provvedimento sfavorevole.
La funzione di tale istituto è quella di evitare che l’interessato venga lasciato in un “limbo” a causa alla mancata risposta del Comune, dandogli la possibilità di rivolgersi al competente TAR per far valere le proprie ragioni.

Nella fattispecie, tuttavia, si nota che la P.A. non è rimasta silente di fronte alla domanda di accertamento di conformità, avendo invece instaurato un lungo procedimento amministrativo.
In particolare, all’istanza dell’agosto 2015 sono seguiti il parere della Commissione Edilizia (ottobre 2015), il deposito di integrazioni documentali (febbraio 2016), la realizzazione di opere di adeguamento richieste dalla Commissione (terminate nel novembre 2017), nuove integrazioni documentali e la quantificazione e il pagamento della sanzione (dicembre 2019-gennaio 2020).
Pertanto, nel nostro caso il comma 3 dell’articolo in esame non trova applicazione e il decorso del relativo termine non ha comportato la formazione di alcun provvedimento sfavorevole, posto che non vi è stata alcuna inerzia dell’Amministrazione, ma semplicemente l’espletamento di un (seppur prolungato) iter procedimentale ed istruttorio, che si è concluso nel febbraio 2020 con l’accoglimento dell’istanza.

Infine, per completezza si rileva che il provvedimento finale è ormai divenuto definitivo in quanto è anche già trascorso il termine decadenziale di sessanta giorni per l’impugnativa di fronte al TAR da parte di altri soggetti interessati (ad es. i confinanti).
L’unico modo, dunque, in cui la sanatoria già concessa astrattamente potrebbe venire meno è un (allo stato improbabile) intervento del Comune in autotutela, che andrebbe comunque esercitato nei tempi, nei modi e con le garanzie stabiliti dall’art. 21 novies, L. n. 241/1990.