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Articolo 36 Testo unico edilizia

(D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)

[Aggiornato al 29/04/2022]

Accertamento di conformità

Dispositivo dell'art. 36 Testo unico edilizia

1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 23, comma 01, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

2. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'articolo 16. Nell'ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l'oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.

3. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

Spiegazione dell'art. 36 Testo unico edilizia

L’accertamento di conformità disciplinato in passato dall'art. 13, L. n. 47/1985, e oggi previsto dall’articolo in commento costituisce lo strumento tipico per ordinariamente ricondurre alla legalità gli abusi edilizi di natura formale, ossia dovuti alla mera carenza del titolo abilitativo.
Infatti, la caratteristica fondamentale di tale sanatoria consiste nel fatto che essa può essere chiesta ed ottenuta soltanto qualora sussista il requisito della doppia conformità dell’opera sia alla normativa urbanistico-edilizia vigente al momento della realizzazione, sia a quella in vigore al momento della presentazione dell’istanza ai sensi dell’articolo 36.

Nella vigenza dell'art. 13, L. n. 47/1985, si era sviluppato un filone di decisioni del Giudice Amministrativo che ammettevano la cosiddetta sanatoria giurisprudenziale, ritenendo sufficiente la sussistenza della conformità al momento in cui la P.A. provveda sulla relativa domanda.
Infatti, si riteneva contrastante con il principio di economicità negare la regolarizzazione ad interventi edilizi realizzati senza titolo ma che, al momento dell’esame della richiesta di sanatoria, fossero conformi agli strumenti urbanistici e che, dunque, dopo essere stati demoliti avrebbero potuto essere ricostruiti tal quali.

Tale orientamento, tuttavia, è stato abbandonato dalla giurisprudenza prevalente, sulla considerazione che esso si traduce in un sostanziale incentivo alla commissione di abusi edilizi, nella speranza di una successiva modifica in senso favorevole degli strumenti di pianificazione, con il risultato di far condizionare dal fatto compiuto il potere di governo del territorio che spetta all’Amministrazione, con evidente pregiudizio anche al principio del buon andamento.
Peraltro, il requisito della doppia conformità è ritenuto dalla giurisprudenza costituzionale come un principio fondamentale della materia del governo del territorio, come tale non derogabile ad opera della legislazione regionale.

Il procedimento non può essere avviato d’ufficio dalla P.A. , ma è necessaria la domanda da parte dei soggetti legittimati, che sono gli stessi soggetti destinatari dell’ordine di demolizione e rimessione in pristino, ossia il responsabile dell’abuso e il proprietario dell’immobile.

Per le opere di cui all’art. 31 del Testo Unico, l’istanza deve essere promossa entro 90 giorni dall’ingiunzione a demolire, mentre per le opere di cui agli artt. 33 e 34 del Testo Unico, bisogna avere riguardo al termine fissato discrezionalmente nell’ordinanza di demolizione e rimessione in pristino.

Quanto agli effetti della richiesta di accertamento di conformità sui provvedimenti sanzionatori già emessi dal Comune, la giurisprudenza più recente ritiene che la domanda non determini alcuna inefficacia sopravvenuta, o caducazione, ovvero invalidità dell'ingiunzione di demolire, bensì esclusivamente uno stato di quiescenza e di temporanea non esecutività del provvedimento, finché perduri il termine di decisione previsto dalla legge e non si sia formato l’eventuale atto tacito di diniego.

L'eventuale conclusione, in senso sfavorevole al richiedente, del procedimento di sanatoria provoca, quindi, l'automatica riespansione dell'efficacia dell'ordine di demolizione, senza che la P.A. possa dirsi tenuta a rinnovare il potere sanzionatorio.
In tal caso, il calcolo del termine concesso per l'esecuzione spontanea del ripristino dello stato dei luoghi decorre dal momento in cui il diniego perviene a conoscenza dell'interessato, anche nella forma del silenzio rigetto previsto dalla normativa richiamata.

Si registrano, in ogni caso, varie decisioni che ritengono invece necessario che l’Amministrazione provveda ad emettere una nuova ordinanza di demolizione delle opere abusive.

Ai fini del rilascio del permesso in sanatoria, comunque, è richiesto all’istante il pagamento di un’oblazione, calcolata secondo i criteri sanciti dal comma 2 della norma in esame.

Massime relative all'art. 36 Testo unico edilizia

Cons. Stato n. 3696/2019

L'onere della prova dell'ultimazione entro una certa data di un'opera edilizia abusiva, allo scopo di dimostrare che essa rientra fra quelle per le quali si può ottenere una sanatoria speciale ovvero fra quelle per cui non era richiesto un titolo ratione temporis, perché realizzate legittimamente senza titolo, incombe sul privato a ciò interessato, unico soggetto ad essere nella disponibilità di documenti e di elementi di prova, in grado di dimostrare con ragionevole certezza l'epoca di realizzazione del manufatto. (Conferma Tar Lazio Latina, 10 febbraio 2012, n. 105).

A carico dell'amministrazione comunale raggiunta dall'istanza di condono edilizio l'art. 31, comma 2, L. n. 47/1985 pone una indagine istruttoria per la verifica del requisito dell'ultimazione, rilevante ai fini del rilascio del condono, che si sviluppa attraverso due criteri alternativi: il criterio "strutturale", che vale nei casi di nuova costruzione e del criterio "funzionale", che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti. Quanto al criterio strutturale del completamento del rustico, per edifici "ultimati", si intendono quelli completi almeno al "rustico". Per edificio al rustico si intende un'opera mancante solo delle finiture (infissi, pavimentazione, tramezzature interne), ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne, che realizzano in concreto i volumi, rendendoli individuabili ed esattamente calcolabili. La nozione di completamento funzionale implica invece uno stato di avanzamento nella realizzazione tale da consentirne potenzialmente, e salve le sole finiture, la fruizione. In altri termini, l'organismo edilizio non soltanto deve aver assunto una sua forma stabile nella consistenza pianovolumetrica (come per gli edifici, per i quali è richiesta la c.d. ultimazione "al rustico", ossia intelaiatura, copertura e muri di tompagno) sebbene una sua riconoscibile e inequivoca identità funzionale, che ne connoti con assoluta chiarezza la destinazione d'uso. (Conferma T.a.r. Lazio Latina, 10 febbraio 2012, n. 105).

Cass. pen. n. 54707/2018

In tema di reati edilizi, il conseguimento del permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell'art. 36 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, comporta l'estinzione dei reati contravvenzionali previsti dalle norme urbanistiche vigenti, ma non di quelli disciplinati dalla normativa antisismica e sulle opere in conglomerato cementizio. (Fattispecie in cui la Corte, in applicazione di tale principio, ha escluso che il deposito "in sanatoria" degli elaborati progettuali estingua la contravvenzione in materia di costruzioni in cemento armato, che punisce l'omesso deposito preventivo degli stessi). (Annulla senza rinvio, TRIBUNALE MACERATA, 28 novembre 2017).

Cass. pen. n. 11254/2017

In tema di violazioni paesaggistiche, l'estinzione di reati contravvenzionali prevista dalle norme urbanistiche vigenti per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, ai sensi dell'art. 36 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, non si applica al reato di cui all'art. 181, comma 1, D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, atteso che l'art. 45, comma 3, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, si riferisce ai soli reati contravvenzionali previsti dal medesimo D.P.R. n. 380 del 2001 in cui sono contemplate le ipotesi suscettibili di sanatoria, quali gli interventi in assenza di permesso di costruire o in difformità da esso. (Annulla senza rinvio, App. Potenza, 12 gennaio 2017).

Cons. Stato n. 2784/2015

La "sanatoria giurisprudenziale" non costituisce un autonomo istituto giuridico liberamente utilizzabile dall'amministrazione comunale quasi fosse una normale via di ordinaria gestione degli interventi sul territorio (una sorta di pagamento di un onere concessorio particolarmente rilevante, ma pur comunque ordinariamente legittimante); ma di un mero effetto eccezionale a fronte di quello che comunque è e resta un abuso edilizio, per di più ammesso solo da una parte della giurisprudenza: che deroga alla tassatività dell'accertamento di conformità dell'art. 36, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 ("Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia") e la cui ragione viene di solito ricercata nell'eccessività, rispetto all'interesse alla tutela dell'ordine urbanistico sostanziale, dell'imporre la demolizione (o l'acquisizione gratuita) di un'opera che è senza titolo ma che è al contempo conforme alla disciplina urbanistica e dunque avrebbe potuto essere autorizzata su regolare istanza: la finalità è di evitare un'inutile dissipazione di mezzi e risorse.

Cass. pen. n. 29733/2013

È illegittima la sanatoria dell'abuso edilizio condizionata caratterizzata dal fatto che i suoi effetti vengono subordinati alla esecuzione di specifici interventi aventi lo scopo di far acquisire alle opere il requisito della conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia che non posseggono, in quanto l'art. 36 T.U. 6 giugno 2001 n. 380 si riferisce esplicitamente ad interventi già ultimati e stabilisce come la doppia conformità debba sussistere sia al momento della realizzazione dell'opera sia al momento della presentazione della domanda in sanatoria.

Corte cost. n. 101/2013

È incostituzionale l'art. 5 commi 1, 2 e 3, 6 e 7 L. Reg. Toscana 31 gennaio 2012 n. 4 che, segnatamente con riferimento agli interventi edilizi abusivi realizzati nelle zone sismiche e nelle zone a bassa sismicità, contrastano col principio della doppia conformità previsto dall'art. 36 T.U. 6 giugno 2001 n. 380, tenendo presente che la verifica in parola riguarda anche il rispetto delle norme sismiche, da comprendersi nelle norme per l'edilizia, sia al momento della realizzazione dell'intervento che al momento di presentazione della domanda di sanatoria.

Cass. pen. n. 38408/2008

Il rilascio del permesso in sanatoria da parte dell'autorità amministrativa non impone l'automatica declaratoria di estinzione del reato perché spetta al giudice penale accertare la sussistenza delle condizioni per l'estinzione, che nella fattispecie non si è verificata perché l'immobile non poteva essere condonato posto che esso inequivocabilmente non era completo neppure al rustico alla data fissata dalla legge, ossia al 31 marzo del 2003. Secondo l'orientamento di questa Corte, in tema di condono edilizio, compete al giudice penale il potere di accertamento di tutti gli elementi della fattispecie estintiva, fra i quali vi è l'osservanza del limite temporale e di quello volumetrico costituenti parametri stabiliti dal legislatore per la definizione dell'ambito di operatività del condono medesimo. Il controllo sulla loro ricorrenza non costituisce esercizio di una potestà riservata alla P.A. (alla quale competono tutti gli accertamenti relativi alla sanatoria "amministrativa"), spettando al giudice penale il potere-dovere di espletare ogni accertamento per stabilire l'applicabilità della causa di estinzione del reato (cfr. Cass. n. 5031 del 2000; n. 5376 del 1998: n. 9680 del 1996). D'altra parte il provvedimento concessorio potrebbe fondarsi anche su un'errata attestazione della parte in ordine alla data di ultimazione delle opere. Nel provvedimento amministrativo non si dà atto di alcun accertamento in ordine alla data dì ultimazione del manufatto al rustico.

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Consulenze legali
relative all'articolo 36 Testo unico edilizia

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Luigi A. chiede
lunedì 16/05/2022 - Lombardia
“nel 1990 ho costruito una villetta in zona sottoposta a vincolo paesaggistico art.36 lettera C e D dgl 42/2004 sensibilità alta.
Il progetto approvato prevedeva un'altezza di metri 5,00 la costruzione è stata realizzata con una altezza di metri 5,30 solo sul lato nord. mentre sul lato sud l'altezza è quella di progetto.
Il PGT attuale consente altezze fino a 8,00 metri.
Volendo ristrutturare come posso comportarmi nella presentazione del nuovo progetto dove risulterebbe evidente la difformità.”
Consulenza legale i 23/05/2022
Una volta accertato che la difformità rilevata costituisca effettivamente un abuso, le opzioni si riducono sostanzialmente a due, ossia la rimessione in pristino per ricondurre l’opera allo stato previsto nel progetto e la richiesta di sanatoria ex art. 36, T.U. Edilizia.

Infatti, l’art. 34 bis, T.U. Edilizia, ha recentemente ridisegnato la nozione di tolleranze costruttive (che cioè non rilevano quali abusi edilizi), fino a comprendere:
1) le difformità relative all'altezza, a distacchi, a cubatura, alla superficie coperta e a ogni altro parametro delle singole unità contenute entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo;
2) solo per gli immobili non vincolati ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio, le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile.
Nel nostro caso, dunque, tale norma non è invocabile, perché la modifica dell’altezza è superiore al due per cento e perché l’immobile si trova in una zona vincolata.

Appurato che la divergenza di quanto costruito rispetto al titolo determina in effetti un abuso, la sanatoria edilizia può essere ottenuta -come sopra accennato- mediante un’istanza di accertamento di conformità.
La condizione per avere un provvedimento favorevole è la doppia conformità dell’opera alla disciplina urbanistico edilizia vigente sia al momento dell’esecuzione dei lavori e sia al momento di presentazione della richiesta.
Quanto sopra, tuttavia, nella fattispecie non basta, in quanto è necessario considerare la situazione anche dal punto di vista paesaggistico, che presenta una regolamentazione ancora più rigida di quella -già stringente- prevista in ambito edilizio.
In relazione a quanto qui ci occupa, gli artt. 142 e 167 ammettono l’autorizzazione paesaggistica “postuma” (cioè rilasciata dopo la realizzazione delle opere) solo in caso di per i lavori, realizzati in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati.
In proposito, la giurisprudenza ha chiarito che "nei giudizi paesistici è utile solo il volume percepibile come ingombro alla visuale o come innovazione non diluibile nell'insieme paesistico. Un volume irrilevante ai fini urbanistici potrebbe creare un ingombro intollerabile per il paesaggio, e in questo caso sarebbe senz'altro classificabile come utile in base ai parametri estetici attraverso cui viene data protezione al vincolo paesistico. Reciprocamente, un volume utile ai fini urbanistici potrebbe non avere alcun impatto sul paesaggio, e dunque, in assenza di danno per l'ambiente, non potrebbe costituire un presupposto ragionevole per l'applicazione di una misura ripristinatoria” (T.A.R. Milano, sez. II, 11 giugno 2019, n. 1319 e precedenti ivi citati).

Nel caso di specie, quindi, vi è purtroppo il rischio che la sanatoria edilizia venga preclusa dall’insanabilità delle opere sul piano paesisitico, ma una valutazione più approfondita deve essere lasciata ad un tecnico sulla base della cognizione del concreto ed attuale stato dei luoghi.
Nell’ipotesi in cui quanto realizzato rientri nella definizione di volume ex art. 167, D.Lgs. n. 42/2004, non rimane altra strada che la rimessione in pristino.

G. G. chiede
mercoledì 06/04/2022 - Veneto
“Buongiorno. Possiedo un appartamento duplex in un condominio di 7 appartamenti.
Cercando si sanare il bagno, presente nella realtà, ma non nei disegni depositati in comune, il geometra ha notato che tutto il palazzo è stato costruito 100 cm fuori terra (realtà) contro i 20 cm fuori terra dei disegni. Quindi siamo 80 cm più alti. La pianta del palazzo misura 270 metri quadri . Siamo quindi soggetti ad una sanzione di cui ancora dobbiamo capire l ammontare, ma si prevede molto alta .
Io ho acquistato tramite agenzia 9 anni fa. Posso rifarmi su chi mi ha venduto l appartamento e sull agenzia immobiliare ?
Da considerare che ero a conoscenza della difformità del bagno, ma non di quella dell altezza del palazzo.
Quale sanzione dovrà applicare il comune nei confronti del condomino?
Dato che sono passati 22 anni dalla costruzione e che nessun proprietario era a conoscenza di questo aspetto. Siamo costretti a pagare la sanzione?
Ci sono associazioni a difesa di cittadini come noi vittime di costruttori, geometri e uffici tecnici collusi e complici nell operare al di fuori delle normative, solo perché 22 anni fa non si facevano controlli?
Grazie”
Consulenza legale i 14/04/2022
La presente risposta al quesito di natura civilistica posto in merito alla possibilità di rivalersi, per le spese da affrontare in seguito all’irrogazione della sanzione amministrativa per le menzionate irregolarità edilizie, nei confronti dell’agenzia immobiliare che ha svolto l’attività di mediazione della compravendita dell’immobile nonché dell’acquirente si basa sui seguenti assunti ricavabili dalle informazioni forniteci dal Cliente:

1. la compravendita dell’immobile è stata conclusa 9 anni fa;
2. il Cliente era a conoscenza della difformità edilizia relativa al bagno
3. attivandosi per portare a compimento le attività di sanatoria della irregolarità di cui al precedente punto 2), il Cliente è stato informato dal professionista appositamente incaricato della difformità edilizia riguardante l’intero condominio di cui è parte l’appartamento di proprietà del Cliente.

Innanzitutto, è necessario specificare che l’abuso edilizio relativo ad un immobile può condurre a implicazioni di differente natura sulla relativa compravendita:
1. qualora si tratti di abuso edilizio grave - ovvero, nel caso in cui le irregolarità siano talmente gravi che se l’acquirente non l’avesse conosciute non avrebbe concluso la compravendita - il contratto di compravendita immobiliare deve considerarsi nullo;
2. qualora le irregolarità edilizie, non conoscibili dal Cliente al momento della compravendita, espongano l’acquirente al pagamento di sanzioni amministrative ovvero incidano sul prezzo di compravendita dell’immobile, il medesimo ha diritto al risarcimento del danno patito.
Possiamo affermare con ragionevole certezza che, il caso di specie non possa essere ricondotto all’ipotesi prospettata al punto 1). La difformità edilizia descritta dal cliente, infatti, all’esame dello scrivente non risulta essere tale che avrebbe dissuaso il Cliente dall’acquisto dell’Immobile qualora egli l’avesse conosciuta al momento della compravendita.

Potendosi affermare, quindi,che l’irregolarità edilizia in analisi implicherà l’irrogazione di una sanzione amministrativa nei confronti dell’acquirente, si rileva quanto segue.

Il Cliente ha la possibilità di agire in giudizio per ottenere il risarcimento del danno nei confronti del Venditore che ha taciuto le difformità edilizie relative all’intero complesso immobiliare.
L’azione potrà essere intentata altresì nei confronti dell’agenzia immobiliare coinvolta nella compravendita, in linea di quanto affermato dalla Corte di Cassazione con Ordinanza. n. 784/2020: “il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere nell’adempimento della sua prestazione particolari indagini di natura tecnico – giuridica (come l’accertamento della libertà da pesi dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie) allo scopo di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle; cosicché, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente.
L’azione giudiziale esperibile dal Cliente è soggetta al termine prescrizionale di dieci anni, che decorre - non dal momento della conclusione della compravendita, conclusa comunque non più di 9 anni fa - ma dal momento in cui l’irregolarità edilizia è stata conosciuta dall’acquirente o sarebbe risultata conoscibile allo stesso secondo l’ordinaria diligenza. In virtù di quanto affermato in punto di prescrizione, possiamo affermare che il diritto del Cliente ad esperire l’azione di risarcimento del danno non risulta prescritto.


Infine, è necessario precisare che la domanda giudiziale proposta del Cliente sarà probabilmente accolta nei limiti delle somme irrogate a titolo di sanzione per le difformità di cui egli non era a conoscenza, con esclusione della parte relativa a quelle riguardanti il bagno.

Passando oltre gli aspetti più strettamente civilistici, è necessario prima di tutto di inquadrare a livello giuridico l’abuso che interessa l’edificio in discorso.
Si tratta di una distinzione importante, oltre che sul piano sanzionatorio, anche per quanto concerne le somme da versare quale oblazione per la richiesta di sanatoria.
Il T.U. Edilizia prende in considerazione diversi livelli di abuso, da quello più grave degli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali (artt. 31 e 32), a quello più lieve degli interventi eseguiti in parziale difformità (art. 34).
Nel nostro caso, sulla base di quanto emerge dal quesito, si potrebbe in ipotesi ricadere o nel caso di opera con variazioni essenziali o di difformità parziale.

Le variazioni essenziali possono consistere, ad esempio, in modifiche sostanziali dei parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza, nonché nel mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito.
In questo ambito, uno spazio rilevante è stato lasciato dal Legislatore nazionale alle Regioni, che hanno il compito di definire cosa nello specifico debba intendersi per variazioni essenziali.
L’art. 92, comma 3, lettera c), L. R. Veneto n. 61/1985, qualifica come tali gli interventi “che comportino un aumento della cubatura superiore a 1/ 5 del volume utile dell’edificio o un aumento dell' altezza superiore a 1/ 3, con esclusione delle variazioni che incidono solo sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative”.
La difformità parziale, invece, è una categoria residuale che presuppone che un determinato intervento costruttivo, pur se contemplato dal titolo autorizzatorio rilasciato dall'autorità amministrativa, venga realizzato secondo modalità diverse da quelle previste e autorizzate a livello progettuale, quando le modificazioni si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell'opera (Consiglio di Stato sez. VI, 06 giugno 2021, n. 6218; Consiglio di Stato sez. VI, 30 marzo 2017, n. 1484).
Per entrambe tali categorie la sanzione è quella della demolizione, con la possibilità -per il solo caso di difformità parziale- di mantenere in essere l’opera quando sia impossibile eliminare la parte abusiva senza intaccare la parte legittima mediante il pagamento di una sanzione pecuniaria pari a doppio del costo di produzione, stabilito in base alla L. n. 392/1978 (la cosiddetta fiscalizzazione dell’abuso).

Ciò detto, è presumibile che il tecnico incaricato stia predisponendo la presentazione di un accertamento di conformità ex art. 36 del T.U., cioè una richiesta di sanatoria dell’abuso che consente di regolarizzare l’immobile a livello edilizio.
In questo caso, è previsto il versamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, che è a sua volta commisurato, ai sensi dell’art. 16 TU. Edilizia, all'incidenza degli oneri di urbanizzazione ed al costo di costruzione.
Nell'ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, però, l'oblazione è calcolata con riferimento non a tutta l’opera, ma solo alla parte difforme dal permesso; di qui l’importanza di distinguere le due ipotesi di abuso.
Non è possibile, tuttavia, in questa sede determinare in modo specifico la somma da sborsare, in quanto si tratta di parametri che dipendono dalle caratteristiche dell’immobile e da tabelle approvate da ogni Comune.

Purtroppo, il fatto di non essere responsabili delle difformità, avendo acquistato l’immobile anni dopo la sua costruzione, non esime gli attuali proprietari dal fronteggiare le conseguenze pregiudizievoli dell’abuso, per vari ordini di ragioni.
Anzitutto, gli abusi edilizi possono essere perseguiti in ogni tempo dal Comune, anche a distanza di molti anni dalla realizzazione dell’attività costruttiva, con la conseguenza che non è possibile invocare alcuna sorta di prescrizione o decadenza dei poteri repressivi pubblici, né tantomeno il legittimo affidamento.
Inoltre, come chiarito dalla giurisprudenza “le sanzioni urbanistiche ed edilizie hanno natura reale, ossia attengono alla cosa e non hanno carattere personale. L'ordinanza di demolizione è, infatti, rivolta a sanzionare una situazione di fatto oggettivamente antigiuridica e può essere rivolta a chiunque si trovi ad essere proprietario dell'immobile al momento dell'emanazione del provvedimento, pur se estraneo all'illecito, per cui, pur restando ferma la possibilità di dimostrare l'estraneità rispetto all'abuso e di rivalersi nei riguardi del dante causa, le misure repressive per l'attività edilizia abusiva sono legittimamente irrogate nei confronti degli attuali proprietari degli immobili diversi dal soggetto che ha realizzato l'abuso stesso, salva la loro facoltà di agire nei confronti dei danti causa; lo stesso è a dirsi con riferimento alle sanzioni pecuniarie, la cui alternatività rispetto all'ordine di demolizione comporta che esse ne condividano il carattere reale e ripristinatorio dell'ordine giuridico violato, sicché le stesse possono essere rivolte anche nei confronti dell'attuale proprietario pure se incolpevole e in buona fede” (T.A.R. Ancona, sez. I, 04 novembre 2020, n. 637).
Infine, nell’ipotesi auspicabile in cui venga chiesto l’accertamento di conformità, gli instanti che si rapportano con la P.A. e che beneficiano della sanatoria sono gli attuali proprietari dell’immobile e sono loro quindi ad essere chiamati a sopportare i relativi oneri e costi, ferma restando la possibilità -sopra esaminata- di rivalersi in seguito sui soggetti responsabili sotto il profilo civilistico.

In merito all’ultima domanda, invece, non sono note allo scrivente associazioni specifiche che si occupino di questa tematica, ricordando comunque che la strada più sicura da seguire è quella di rivolgersi ad un legale esperto in materia, con l’incarico di predisporre le iniziative giudiziarie necessarie per recuperare almeno in parte i costi sostenuti per porre rimedio all’attuale situazione.

E. M. chiede
lunedì 21/03/2022 - Sardegna
“Anni fa’ ho chiuso il terrazzino con una veranda in alluminio a vetri. Ora dovendo il condominio accedere alla ristrutturazione col 110 %, dall’architetto mi è stato detto che la devo rimuovere non avendo a suo tempo fatto la richiesta al comune.
Cosa posso fare per tenere tale struttura ?
Grazie”
Consulenza legale i 23/03/2022
Per costante giurisprudenza, la realizzazione di una veranda con chiusura di un balcone comporta la costituzione di un nuovo volume, che va a modificare la sagoma di ingombro dell'edificio e richiede perciò il rilascio del permesso di costruire ex art. 10 T.U. Edilizia (ex multis, Consiglio di Stato sez. II, 10 dicembre 2021, n. 8227; Consiglio di Stato, sez. II, 23 ottobre 2020, n. 6432; Consiglio di Stato, sez. II, 12 febbraio 2020, n. 1092).
L’opera oggetto del quesito eseguita senza il necessario titolo abilitativo costituisce, dunque, un abuso edilizio sanzionabile anche penalmente ai sensi dell’art. 44 T.U. Edilizia.

Per ottenere la sanatoria di quanto fatto ed evitare conseguenze pregiudizievoli, l’unico strumento attualmente previsto dall’ordinamento è l’accertamento di conformità di cui all’art. 36, T.U. Edilizia, che si può ottenere solo in presenza dello stringente requisito della doppia conformità.
In breve, il manufatto può essere regolarizzato solo a condizione che sia ammesso dalla disciplina urbanistico-edilizia vigente sia al momento della sua costruzione e sia al momento della richiesta di sanatoria.
Ai fini del rilascio del permesso in sanatoria è richiesto, inoltre, il pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia.

Si consiglia, dunque, di rivolgersi quanto prima a un tecnico per verificare la sussistenza nel caso di specie dei presupposti per l’esito positivo della sanatoria e per la predisposizione della domanda da inviare al Comune.
Nell’ipotesi in cui la condizione della doppia conformità non sia soddisfatta, non vi è purtroppo altra soluzione che la demolizione della veranda abusivamente realizzata.

Anonimo chiede
martedì 14/12/2021 - Lombardia
“Buongiorno,
un amico (Tizio) ha ereditato dal padre un appartamento al 100% ubicato in una piccola palazzina e una quota pari al 50% delle pertinenze (giardino, locale magazzino in corpo separato, sottotetto, locale al piano terreno adibito a ricovero auto e lavanderia); quindi l'appartamento è suo al 100% mentre le pertinenze sono in comune al 50% con altro appartamento (si tratta infatti di una palazzina con due soli appartamenti, ogni appartamento è di proprietà esclusiva di una persona, rispettivamente Tizio e Caio, mentre le pertinenze sono in comune tra i due).
Tizio vuole vendere, ed ha trovato un potenziale acquirente, ma ci sono alcune irregolarità edilizie nelle parti comuni; Tizio vorrebbe regolarizzare il tutto, ripristinando, ma Caio, l'altro comproprietario, si oppone.

Leggevo che la Cassazione (sentenza n. 3873 del 16 febbraio 2018 a Sezioni Unite) ha affermato il principio di diritto secondo cui la costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene per accessione, ai sensi dell'articolo 934 cc, di proprietà comune agli altri comproprietari del suolo, ai quali, tuttavia, SPETTA IL DIRITTO DI opporsi e CHIEDERNE LA DEMOLIZIONE.

Tizio può inviare una raccomandata a Caio comunicandogli che entro 30 giorni

- intraprenderà i lavori di ripristino per ciò che non fosse sanabile e

- presenterà istanza all'Ufficio Tecnico per sistemare le difformità edilizie sanabili

e, anche se Caio si opponesse, chiamare un'impresa edile e fare eseguire i lavori di ripristino (Tizio sarebbe disposto anche a farli eseguire a sue spese) e presentare da solo istanza all'Ufficio Tecnico per sistemare le difformità edilizie sanabili, oppure se Caio si opponesse dovrebbe necessariamente andare per vie legali con tempi lunghi?

Grazie

(Qualora pubblicaste il quesito chiedo di NON indicare il mio nominativo)
Consulenza legale i 21/12/2021
La normativa principale di riferimento per la presente vicenda è contenuta nel D.P.R. 380/2001 il quale all’'art. 11 comma 1 stabilisce che "il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo".
Il successivo art. 36 stabilisce altresì che in ipotesi di sanatoria di un abuso edilizio la relativa domanda possa essere presentata dal "responsabile dell'abuso", o da “l'attuale proprietario dell'immobile”.
L’art. 934 del codice civile citato nel quesito non ha alcuna attinenza al caso in esame.

Ciò posto, in caso di comproprietari la domanda in sanatoria non può essere presentata da uno soltanto.
Sul punto, la giurisprudenza del Consiglio di Stato è costante.
Ad esempio, con la sentenza n.3823 del 2016 è stato affermato che: “In caso di pluralità di proprietari del medesimo immobile […] la domanda di rilascio di titolo edilizio - sia esso o meno titolo in sanatoria di interventi già realizzati - dovrà necessariamente provenire congiuntamente da tutti i soggetti vantanti un diritto di proprietà sull'immobile, potendosi ritenere d'altra parte legittimato alla presentazione della domanda il singolo comproprietario solo ed esclusivamente nel caso in cui la situazione di fatto esistente sul bene consenta di supporre l'esistenza di una sorta di cd. pactum fiduciae intercorrente tra i vari comproprietari”.
Il Consiglio di Stato ha ribadito tale principio anche nella più recente sentenza n.1766/2020 dove ha sottolineato che deve “ritenersi illegittimo il titolo abilitativo rilasciato in base alla richiesta di un solo comproprietario, dovendo l’Amministrazione verificare la sussistenza, in capo al richiedente stesso, di un titolo idoneo di godimento sull’immobile ed accertare, altresì, la legittimazione soggettiva di quest’ultimo, la quale presuppone il consenso, anche tacito, dell’altro proprietario in regime di comunione”.

Alla luce di quanto precede, ed in risposta al quesito, possiamo osservare quanto segue.
Tizio può sicuramente inviare una raccomandata a Caio comunicandogli che entro 30 giorni intende dare avvio alla pratica di sanatoria.
Tuttavia, laddove Caio confermi la sua opposizione non potrà presentare in autonomia la domanda ( o meglio, in astratto potrebbe anche farlo ma l’istanza poi non verrebbe accolta e, se accolta, sarebbe suscettibile di annullamento).
Tizio, dunque, di fronte all’opposizione dell’altro comproprietario potrà intraprendere un’azione di risarcimento danni nei confronti di Caio laddove a causa della sua opposizione non potrà vendere l’immobile.
Quanto alla ipotizzata autodenuncia essa non appare consigliabile a fini pratici.
Infatti, il comproprietario potrebbe impugnare l'eventuale ordinanza della PA ed in tal caso, in attesa della decisione del ricorso, i tempi si dilaterebbero ancora di più.

Paolo S. chiede
giovedì 25/02/2021 - Toscana
“Abuso: costrzione a 30 cm dal confine invece che sul confine o a 5 m come prevede il prg.
Ordine di demolizione entro 90 giorni.
Richiesta di sanatoria : per "difformità interne ed esterne" il 03/08/2015.
Sanatoria rilasciata il 14/02/2020.
Chiedo: "pronuncia entro 60 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata", del comma 3 art.36, è un termine perentorio con conseguente impossibilità di rilasciarla in seguito?”
Consulenza legale i 01/03/2021
La previsione del terzo comma dell’art. 36, T.U. Edilizia costituisce una ipotesi tipica di silenzio rigetto, ossia un silenzio significativo al quale vengono collegati gli effetti di un provvedimento esplicito di diniego (Consiglio di Stato, sez. IV, 01 febbraio 2017, n. 410; T.A.R. Roma, sez. II, 11 giugno 2020, n. 6394).
In sostanza, in forza di tale norma l’inerzia della Pubblica Amministrazione nel termine di sessanta giorni dalla richiesta di accertamento di conformità equivale ad un provvedimento sfavorevole.
La funzione di tale istituto è quella di evitare che l’interessato venga lasciato in un “limbo” a causa alla mancata risposta del Comune, dandogli la possibilità di rivolgersi al competente TAR per far valere le proprie ragioni.

Nella fattispecie, tuttavia, si nota che la P.A. non è rimasta silente di fronte alla domanda di accertamento di conformità, avendo invece instaurato un lungo procedimento amministrativo.
In particolare, all’istanza dell’agosto 2015 sono seguiti il parere della Commissione Edilizia (ottobre 2015), il deposito di integrazioni documentali (febbraio 2016), la realizzazione di opere di adeguamento richieste dalla Commissione (terminate nel novembre 2017), nuove integrazioni documentali e la quantificazione e il pagamento della sanzione (dicembre 2019-gennaio 2020).
Pertanto, nel nostro caso il comma 3 dell’articolo in esame non trova applicazione e il decorso del relativo termine non ha comportato la formazione di alcun provvedimento sfavorevole, posto che non vi è stata alcuna inerzia dell’Amministrazione, ma semplicemente l’espletamento di un (seppur prolungato) iter procedimentale ed istruttorio, che si è concluso nel febbraio 2020 con l’accoglimento dell’istanza.

Infine, per completezza si rileva che il provvedimento finale è ormai divenuto definitivo in quanto è anche già trascorso il termine decadenziale di sessanta giorni per l’impugnativa di fronte al TAR da parte di altri soggetti interessati (ad es. i confinanti).
L’unico modo, dunque, in cui la sanatoria già concessa astrattamente potrebbe venire meno è un (allo stato improbabile) intervento del Comune in autotutela, che andrebbe comunque esercitato nei tempi, nei modi e con le garanzie stabiliti dall’art. 21 novies, L. n. 241/1990.

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