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Articolo 23 Testo unico edilizia

(D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)

[Aggiornato al 30/11/2020]

Interventi subordinati a segnalazione certificata di inizio di attività in alternativa al permesso di costruire

Dispositivo dell'art. 23 Testo unico edilizia

01. In alternativa al permesso di costruire, possono essere realizzati mediante segnalazione certificata di inizio di attività:

  1. a) gli interventi di ristrutturazione di cui all'articolo 10, comma 1, lettera c);
  2. b) gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti; qualora i piani attuativi risultino approvati anteriormente all'entrata in vigore della legge 21 dicembre 2001, n. 443, il relativo atto di ricognizione deve avvenire entro trenta giorni dalla richiesta degli interessati; in mancanza si prescinde dall'atto di ricognizione, purché il progetto di costruzione venga accompagnato da apposita relazione tecnica nella quale venga asseverata l'esistenza di piani attuativi con le caratteristiche sopra menzionate;
  3. c) gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

Gli interventi di cui alle lettere precedenti sono soggetti al contributo di costruzione ai sensi dell'articolo 16. Le regioni possono individuare con legge gli altri interventi soggetti a segnalazione certificata di inizio attività, diversi da quelli di cui alle lettere precedenti, assoggettati al contributo di costruzione definendo criteri e parametri per la relativa determinazione.

1. Il proprietario dell'immobile o chi abbia titolo per presentare la segnalazione certificata di inizio attività, almeno trenta giorni prima dell'effettivo inizio dei lavori, presenta allo sportello unico la segnalazione, accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un progettista abilitato e dagli opportuni elaborati progettuali, che asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati e non in contrasto con quelli adottati ed ai regolamenti edilizi vigenti, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie.

1-bis. Nei casi in cui la normativa vigente prevede l'acquisizione di atti o pareri di organi o enti appositi, ovvero l'esecuzione di verifiche preventive, con la sola esclusione dei casi in cui sussistano vincoli relativi all'assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali e degli atti rilasciati dalle amministrazioni preposte alla difesa nazionale, alla pubblica sicurezza, all'immigrazione, all'asilo, alla cittadinanza, all'amministrazione della giustizia, all'amministrazione delle finanze, ivi compresi gli atti concernenti le reti di acquisizione del gettito, anche derivante dal gioco, nonché di quelli previsti dalla normativa per le costruzioni in zone sismiche e di quelli imposti dalla normativa comunitaria, essi sono comunque sostituiti dalle autocertificazioni, attestazioni e asseverazioni o certificazioni di tecnici abilitati relative alla sussistenza dei requisiti e dei presupposti previsti dalla legge, dagli strumenti urbanistici approvati o adottati e dai regolamenti edilizi, da produrre a corredo della documentazione di cui al comma 1, salve le verifiche successive degli organi e delle amministrazioni competenti.

1-ter. La denuncia, corredata delle dichiarazioni, attestazioni e asseverazioni nonché dei relativi elaborati tecnici, può essere presentata mediante posta raccomandata con avviso di ricevimento, ad eccezione dei procedimenti per cui è previsto l'utilizzo esclusivo della modalità telematica; in tal caso la denuncia si considera presentata al momento della ricezione da parte dell'amministrazione.

2. La segnalazione certificata di inizio attività è corredata dall'indicazione dell'impresa cui si intende affidare i lavori ed è sottoposta al termine massimo di efficacia pari a tre anni. La realizzazione della parte non ultimata dell'intervento è subordinata a nuova segnalazione. L'interessato è comunque tenuto a comunicare allo sportello unico la data di ultimazione dei lavori.

3. Nel caso dei vincoli e delle materie oggetto dell'esclusione di cui al comma 1-bis, qualora l'immobile oggetto dell'intervento sia sottoposto ad un vincolo la cui tutela compete, anche in via di delega, alla stessa amministrazione comunale, il termine di trenta giorni di cui al comma 1 decorre dal rilascio del relativo atto di assenso. Ove tale atto non sia favorevole, la denuncia è priva di effetti.

4. Nel caso dei vincoli e delle materie oggetto dell'esclusione di cui al comma 1-bis, qualora l'immobile oggetto dell'intervento sia sottoposto ad un vincolo la cui tutela non compete all'amministrazione comunale, ove il parere favorevole del soggetto preposto alla tutela non sia allegato alla segnalazione, il competente ufficio comunale convoca una conferenza di servizi ai sensi degli articoli 14, 14-bis, 14-ter, 14-quater, della legge 7 agosto 1990, n. 241. Il termine di trenta giorni di cui al comma 1 decorre dall'esito della conferenza. In caso di esito non favorevole, la segnalazione è priva di effetti.

5. La sussistenza del titolo è provata con la copia della segnalazione certificata di inizio attività da cui risulti la data di ricevimento della segnalazione, l'elenco di quanto presentato a corredo del progetto, l'attestazione del professionista abilitato, nonché gli atti di assenso eventualmente necessari.

6. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, ove entro il termine indicato al comma 1 sia riscontrata l'assenza di una o più delle condizioni stabilite, notifica all'interessato l'ordine motivato di non effettuare il previsto intervento e, in caso di falsa attestazione del professionista abilitato, informa l'autorità giudiziaria e il consiglio dell'ordine di appartenenza. È comunque salva la facoltà di ripresentare la denuncia di inizio attività, con le modifiche o le integrazioni necessarie per renderla conforme alla normativa urbanistica ed edilizia.

7. Ultimato l'intervento, il progettista o un tecnico abilitato rilascia un certificato di collaudo finale, che va presentato allo sportello unico, con il quale si attesta la conformità dell'opera al progetto presentato con la segnalazione certificata di inizio attività. Contestualmente presenta ricevuta dell'avvenuta presentazione della variazione catastale con seguente alle opere realizzate ovvero dichiarazione che le stesse non hanno comportato modificazioni del classamento. In assenza di tale documentazione si applica la sanzione di cui all'articolo 37, comma 5.

Spiegazione dell'art. 23 Testo unico edilizia

La norma, che nella sua precedente formulazione disciplinava in generale il procedimento relativo alla presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), è stata riscritta nel 2016 e oggi si riferisce alla cosiddetta super-SCIA.

La super-SCIA può essere presentata in alternativa al permesso di costruire, per i seguenti tipi di intervento (fatta salva la facoltà delle Regioni di ampliare l’elenco stilato dall’art. 23):
a) ristrutturazione edilizia “pesante”;
b) nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, per i quali sia già presente la pianificazione di dettaglio;
c) nuova costruzione che avvenga in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.
La segnalazione deve essere accompagnata, oltre che dagli elaborati progettuali, anche da una relazione a firma di un tecnico abilitato, che certifichi la conformità dell’opera alla normativa urbanistica ed edilizia, nonché il rispetto delle norme di sicurezza ed igienico-sanitarie.

A differenza che per la SCIA ordinaria, non è in tal caso consentito un avvio immediato dell’attività edilizia, posto che, come prescritto dal comma 1 dell’articolo 23, la segnalazione deve essere presentata almeno trenta giorni prima dell'effettivo inizio dei lavori ed ha un termine di efficacia di tre anni.

Qualora, l’area oggetto dell’intervento sia sottoposta a vincoli e non sia possibile avvalersi delle facoltà di autocertificazione prevista dal comma 1 bis dell’articolo in commento, si possono prospettare diversi scenari, a seconda che l’Ente preposto al vincolo sia la stessa Amministrazione comunale o un'altra Autorità.
Nel primo caso, il predetto termine di trenta giorni decorre dall’emanazione dell’atto di assenso da parte del Comune, mentre laddove venga emesso un provvedimento negativo la SCIA rimane priva di effetti.
Nel secondo caso, l’interessato potrà rivolgersi preliminarmente all’Autorità preposta al vincolo ed acquisire in necessario atto di assenso, da allegare alla segnalazione.
In alternativa, l’Amministrazione comunale deve indire una conferenza di servizi ex art. 14, L. n. 241/1990, e l’inizio dei lavori viene rinviato alla scadenza di trenta giorni decorrenti dalla conclusione della conferenza.

Il potere inibitorio previsto dalla norma in commento deve essere esercitato nel termine di trenta giorni, calcolato secondo le regole sopra descritte, trascorsi i quali la posizione del privato si consolida.
Tuttavia, ove venga riscontrata una sostanziale difformità tra l’opera effettivamente realizzata e il progetto presentato tramite SCIA, l’Amministrazione conserva la facoltà di esercitare con pienezza i propri poteri sanzionatori relativi agli abusi edilizi, che per opinione unanime non sono sottoposti ad alcun termine temporale e possono essere attivati anche a distanza di molti anni dalla commissione dell’abuso.

La possibilità concessa al privato di avvalersi della SCIA alternativa al permesso costruire non muta il regime sostanziale delle opere eseguibili a mezzo di tale procedimento semplificato; esse, infatti, rimangono soggette agli oneri economici di cui all’art. 16, nonché alla disciplina sanzionatoria prevista dagli artt. 44 e ss. del Testo Unico.
Coerentemente, si ritiene applicabile alla super-SCIA la decadenza sancita dall’art. 15, comma 4 del Testo Unico, ai sensi del quale il titolo abilitativo decade a seguito dell’entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche, salvo che i lavori siano già iniziati e vengano completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio.

Massime relative all'art. 23 Testo unico edilizia

Cons. Stato n. 4309/2014

Premesso che ai sensi dell'art. 6, comma 1, lett c), D.L. 13 agosto 2011 n. 138, modificato dalia legge di conversione 14 settembre 2011 n. 148 il rimedio del silenzio-rifiuto è l'unico attribuito al terzo contro l'inerzia nell'esercizio da parte dell'Amministrazione dei poteri di autotutela repressiva sui titoli edilizi ivi indicati, con riferimento a un atto di diffida volto a concludere con un provvedimento espresso il procedimento finalizzato ad accertare la regolarità della denuncia di inizio attività edilizia e del rilascio del certificato di agibilità, il privato ha diritto a che il Comune concluda il procedimento, nato da una istanza del terzo, teso ad eccitarne l'esercizio del potere di autotutela attraverso un provvedimento definitivo che (in ipotesi negativa) renda immodificabile (non soltanto il "titolo originario" ma anche e soprattutto) l'assetto di interessi determinatosi, nel senso che esso non sarebbe suscettibile di essere rimesso in discussione attraverso l'esercizio del predetto potere di autotutela - anche per ipotesi motu proprio avviati -, diritto in relazione al quale non può considerarsi certo equipollente la mera affermazione in tal senso della difesa dell'Amministrazione contenuta per incidens in una memoria processuale depositata in giudizio in primo grado.

Non vi è necessaria identità di "disciplina" tra denuncia di inizio attività edilizia e certificato di agibilità, posto che i detti provvedimenti sono collegati a presupposti diversi e danno vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili, tenendo presente che: a) il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti; b) il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio; pertanto, i diversi piani ben possino convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell'edificio ad entrambe le tipologie normative, sia in quella patologica di una loro divergenza.

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