Brocardi.it - L'avvocato in un click! CHI SIAMO   CONSULENZA LEGALE

Articolo 34 Testo unico edilizia

(D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)

Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire

Dispositivo dell'art. 34 Testo unico edilizia

1. Gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell'abuso entro il termine congruo fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell'ufficio. Decorso tale termine sono rimossi o demoliti a cura del comune e a spese dei medesimi responsabili dell'abuso.

2. Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell'ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

2-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi di cui all'articolo 23, comma 01, eseguiti in parziale difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività.

2-ter. Ai fini dell'applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali. (1)

Note

(1) Il D.L. 29 maggio 2018, n. 55, convertito con modificazioni, dalla L. 24 luglio 2018, n. 89, ha disposto che: "Ai fini dell'applicazione del comma 1, la percentuale di cui al comma 2-ter dell'articolo 34 del citato decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 e' elevata al 5 per cento.".

Hai un dubbio o un problema su questo argomento?

Scrivi alla nostra redazione giuridica

e ricevi la tua risposta entro 5 giorni a soli € 29,90

N.B.: una volta effettuato il pagamento sarà possibile inviare documenti o altro materiale relativo al quesito posto; indicazioni sulle modalità dell'invio verranno fornite via email.

SEI UN AVVOCATO?
AFFIDA A NOI LE TUE RICERCHE!

Sei un professionista e necessiti di una ricerca giuridica su questo articolo? Un cliente ti ha chiesto un parere su questo argomento o devi redigere un atto riguardante la materia?
Inviaci la tua richiesta e ottieni in tempi brevissimi quanto ti serve per lo svolgimento della tua attività professionale!

Consulenze legali
relative all'articolo 34 Testo unico edilizia

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Francesco M. chiede
mercoledì 03/10/2018 - Campania
“Premessa :
-Ho ricevuto l’incarico dal proprietario di un appartamento acquistato nel 2004 di redigere la “Conformità Urbanistica e Catastale ai sensi dell’art. 19 del D.L. n. 78/2010” ( Legge 122/2010) per una eventuale vendita.
-L’appartamento è ubicato in un fabbricato costruito certamente prima del 1927.
-Quando fu acquistato, il venditore dichiarò in atto: “La parte venditrice ….. dichiara che la porzione immobiliare in oggetto è stata edificata in data anteriore al 1° settembre 1967, e che in seguito non sono state apportate modifiche richiedenti licenze, concessioni e/o permessi edilizi, anche a sanatoria.
- Invece dalle ricerche presso gli uffici del Comune ho rinvenuto una Ordinanza del Sindaco del 1980, che ai sensi dell’articolo 13 della legge 765/1967, veniva applicata una sanzione pecuniaria in sostituzione della demolizione e ripristino per un abuso edilizio nell’appartamento.
-Non ho trovato alcuna richiesta di condono successiva all’Ordinanza del Sindaco del 1980.
Nell’ordinanza si faceva riferimento ad una diffida del 16.07.1970 da parte del Comune all’allora proprietario (che non è quello che lo ha venduto al mio cliente); e rispetto all’abuso è scritto:
a)… la chiusura di una loggia utilizzata da anni a fini connessi con quelli abitativi.
b)…. le opere non contrastano in modo rilevante con l’interesse pubblico.
Domande:
n.1) Posso dichiarare che sussiste la Conformità Urbanistica in quanto vi è stata l’irrogazione di una sanzione pecuniaria(art. 13 della L. 765/1967, anche senza la richiesta e il rilascio di una concessione in sanatoria atteso che l’art. n. 41 della legge n.47/1985 prevede la commerciabilità dell’immobile?
n.2) Considerato che in caso di vendita si dovrà dichiarare la difformità avvenuta nel 1970, in contrasto con le dichiarazioni del venditore nell’atto di compravendita del 2004 (rispetto all’inesistenza di opere abusive) possono esserci conseguenze di tipo civile o penale per me e per il mio cliente?

Consulenza legale i 24/10/2018
Per espressa previsione dell’art. 40 della L.47/1985 per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967.
Ciò significa che l’atto di compravendita stipulato nel 2004 ma relativo al fabbricato edificato in data anteriore al 1967 è pienamente valido ed efficace con la sola dichiarazione sostitutiva di atto notorio (senza l’indicazione degli estremi del titolo abilitativo). Ciò da un punto di vista civilistico.
Da un punto di vista amministrativo, invece, è comunque sempre perseguibile un abuso edilizio aldilà della validità ed efficacia dell’atto di trasferimento.

Nel quesito leggiamo che nel 1980 sarebbe stata comminata una sanzione pecuniaria in luogo della demolizione dell’abuso edilizio.
Ricordiamo che per costante giurisprudenza amministrativa la disciplina prevista dall'art. 34, comma 2, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (cosiddetta procedura di fiscalizzazione dell'illecito edilizio) non equivale ad una "sanatoria" dell'abuso edilizio, in quanto non integra una regolarizzazione dell'illecito e non autorizza il completamento delle opere realizzate (cfr. sentenza 6 maggio 2001, n. 781, del TAR Veneto).

Ciò posto, in risposta alla prima domanda contenuta nel quesito, si osserva quanto segue.
L’art. 29 comma 1 bis della legge n.52 del 1985 1-bis (così come modificato dalla Legge 122/2010) prevede a pena di nullità per gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Tale normativa prevede quindi come obbligatoria la sola dichiarazione di conformità catastale e non anche a quella urbanistica.
Tuttavia, si rende necessaria anche quest’ultima considerato che la mancanza di un titolo edilizio abilitativo comporta la nullità dell’atto di trasferimento, come dispone l’art. 40 della L.47/85 (il fatto che negli immobili precedenti il 1967 sia sufficiente la dichiarazione -come nel nostro caso – e non anche l’indicazione degli estremi del titolo non significa che un atto avente ad oggetto un immobile abusivo non sia nullo).
Sul punto, la Suprema Corte con sentenza n. 25811 del 2014 ha sottolineato che dalla formulazione della predetta norma sia desumibile: “il principio generale della nullità (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunge una nullità di carattere formale per gli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi.”
Nel nostro caso, anche volendo ipotizzare che l’abuso posto in essere rientri tra quelli “minori” dal momento che le opere eseguite non contrastavano con il rilevante interesse pubblico, la circostanza che vi era comunque stata l’irrogazione della sanzione pecuniaria a fronte di un intervento edilizio non autorizzato (né sanato) fa propendere per la non conformità urbanistica in quanto occorre dichiarare che sono state riscontrate difformità rispetto ai titoli autorizzativi.
Come sopra specificato, infatti, la corresponsione della sanzione pecuniaria non equivale ad una sanatoria dell’abuso.
L’unico appiglio potrebbe essere quanto statuito da una recente pronuncia della Corte di Cassazione (Sez. V penale n.22200 del 2017) secondo cui “va assolto perché il fatto non sussiste il notaio che non richiama, nell’atto di compravendita immobiliare stipulato, la realizzazione di alcuni interventi edilizi illegittimi laddove, trattandosi di bene commerciabile in quanto costruito prima del 17 marzo 1985 ed oggetto di interventi edilizi minori, l’atto pubblico di compravendita non risulta «proibito dalla legge», in quanto non affetto dal vizio della nullità sancito dall’articolo 46 del T.U. sull’edilizia”.
Tuttavia, essendo tale pronuncia relativa al ruolo del notaio e non essendo un fatto pacifico che si sia trattato di un intervento edilizio minore in via cautelativa la risposta alla prima domanda contenuta nel quesito deve intendersi negativa.
Per inciso, la chiusura di una loggia con creazione di una volumetria senza alcun titolo abilitativo a monte integra un abuso sostanziale. Come ha osservato la Corte di Cassazione: la “veranda è da considerarsi un nuovo locale autonomamente utilizzabile e difetta normalmente di precarietà, trattandosi di opera destinata non a sopperire esigenze temporanee e contingenti con la successiva rimozione, ma a durare nel tempo, ampliando così il godimento dell'immobile" (Cass. Pen., Sez. III, sent. n. 1483 del 15/01/2014).

Quanto alla seconda domanda contenuta nel quesito, nel momento in cui venga dichiarata la difformità non può aversi alcuna conseguenza di tipo penale (che si avrebbe invece in caso dichiarazioni mendaci) sia nei Suoi confronti che nei confronti di quello del Suo cliente.
Dal punto di vista civile, invece, il rischio potrebbe essere che il notaio non stipuli l’atto in presenza di un abuso.
Ma la circostanza che la dichiarazione sia in contrasto con quella fatta nel 2004 dall’allora venditore non può comportare conseguenze a carico dell’odierno proprietario (né del suo tecnico).