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Articolo 34 Testo unico edilizia

(D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)

[Aggiornato al 30/06/2020]

Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire

Dispositivo dell'art. 34 Testo unico edilizia

1. Gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell'abuso entro il termine congruo fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell'ufficio. Decorso tale termine sono rimossi o demoliti a cura del comune e a spese dei medesimi responsabili dell'abuso.

2. Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell'ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

2-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi di cui all'articolo 23, comma 01, eseguiti in parziale difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività.

2-ter. Ai fini dell'applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali. (1)

Note

(1) Il D.L. 29 maggio 2018, n. 55, convertito con modificazioni, dalla L. 24 luglio 2018, n. 89, ha disposto che: "Ai fini dell'applicazione del comma 1, la percentuale di cui al comma 2-ter dell'articolo 34 del citato decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 e' elevata al 5 per cento.".

Massime relative all'art. 34 Testo unico edilizia

Cons. Stato n. 811/2019

In caso di interventi eseguiti in parziale difformità, la sanzione pecuniaria prevista dal secondo comma dell'art. 34 del D.P.R. n. 380/2001, costituisce una deroga alla regola generale della demolizione negli illeciti edilizi prevista dal primo comma e, dunque, può essere applicata solo qualora sia oggettivamente impossibile effettuare la demolizione delle parti difformi senza incidere sulla stabilità dell'intero edificio, nel caso di specie la valutazione comunale appare del tutto ragionevole, oltre che proporzionata, alla consistenza della accertata difformità.

Cons. Stato n. 5550/2014

In assenza di indicazioni testuali o sistematiche in senso contrario, i soggetti tenuti alla corresponsione della sanzione pecuniaria alternativa di cui al comma 2 dell'art. 34, D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 ("Testo unico in materia di edilizia") devono coincidere con quelli che sarebbero tenuti "principaliter" all'adozione delle misure di carattere demolitivo/restitutorio di cui al precedente comma 1.

Cons. Stato n. 1912/2013

In tema di abusi edilizi l'impossibilità di porre in essere il ripristino senza pregiudizio della parte eseguita che, in conformità, di cui all'art. 34 comma 2 T.U. 6 giugno 2001 n. 380, conduce all'applicazione della sanzione pecuniaria, deve risultare in maniera inequivoca, tale che la demolizione, per le sue conseguenze materiali, inciderebbe sulla stabilità dell'edificio nel suo complesso; pertanto, all'uopo non possono venire in rilievo aspetti relativi alla "eccessiva onerosità" dell'intervento, pena la trasformazione dell'istituto in esame in una sorta di "condono mascherato" con incidenza negativa grave sul complessivo assetto del territorio.

Cass. pen. n. 19538/2010

La disciplina prevista dall'art. 34, comma secondo, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (cosiddetta procedura di fiscalizzazione dell'illecito edilizio) trova applicazione, in via esclusiva, per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, e non equivale ad una "sanatoria" dell'abuso edilizio, in quanto non integra una regolarizzazione dell'illecito e non autorizza il completamento delle opere realizzate.

Cass. pen. n. 10395/2010

L'annullamento dell'ordine di demolizione di un manufatto abusivo da parte del T.a.r. non incide sul provvedimento di restituzione in favore dell'Autorità comunale, già disposta dal P.M. per l'inutile decorso del termine di novanta giorni dalla notifica dell'ingiunzione a demolire, essendosi verificata, alla scadenza del predetto termine, l'automatica acquisizione al patrimonio comunale del manufatto e dell'area di sedime.

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Consulenze legali
relative all'articolo 34 Testo unico edilizia

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Giuseppe M. chiede
mercoledì 18/11/2020 - Calabria
“Nel 1977 ho costruito un fabbricato di quattro piani con il semi interrato.

Sul lato est del fabbricato c'era un canale che , con la concessione ( all. 1, pag. 3) sono stato autorizzato ad occupare ( cosa che ho fatto ma lasciandone una parte libera) ma con l'impegno di costruirlo " nel contesto della costruzione della struttura portante".

Non vi erano, oltre alla traccia grafica del canale, indicazioni progettuali ( all.2 ).

Per questo nella fase esecutiva, non era possibile lasciare il canale libero tra pilastri e fondamenta.

Trattandosi di seminterrato ( interrato completamente per tre lati e al 50% per un quarto ), sarebbe stato invaso dalle acque piovane durante l'inverno, con pregiudizio della struttura in c. armato.

Cosi' si e' provveduto, in fase esecutiva, a mettere in opera il canale nella parte opposta al suo decorso primitivo, sempre attorno al fabbricato ( all. 3, in verde il canale pre esistente, in rosso quello indicato nel progetto e non realizzato, ed in blu quello realizzato nel mio terreno ed a mie spese ).

Dopo 39 anni il Tecnico comunale, denunciato da me per distrazione di somme e mancato rispetto delle norma PAI., mi ha ordinato la demolizione della tamponatura ( Quesito Q202025765)

Cosa non possibile ne' per me ne' per il Comune : infatti vi sarebbe un danno alla struttura, l'eliminazione dell'ascensore e.. il ripristino dell'allagamento del piano interrato che rimarrebbe a pilastri. Così da perizia tecnica in via di presentazione al Comune che, fra l'altro, ritiene che l'intervento di demolizione non solo non e' possibile per motivi tecnici ma improponibile alla Regione ( che dovrebbe concedere il nulla osta ai lavori) per gli stessi motivi.

Nel 1984 ho presentato domanda di sanatoria per due piccoli abusi piano Terra, al 2° e 3, ° ma non per la tamponatura del seminterrato

Nel 2012 ho avuto il rilascio del permesso di condono riguardante gli abusi al piano terra, 2° e 3°.

Nel frattempo, su mia richiesta al prefetto, il Tecnico comunale ha rinunciato ad interessarsi delle mie questioni con il Comune ( vedi Quesito Q202026374 ).


Domanda: e' vero che non e' possibile ( per sentenze TAR) sanare in un unico fabbricato solo alcuni abusi e non tutti ?

E se vero cosa debbo fare ?

Grazie, e distinti saluti.”
Consulenza legale i 25/11/2020
Il presente quesito fa riferimento ad un’annosa vicenda, che ha avuto origine a seguito della realizzazione negli anni settanta di una tamponatura al piano seminterrato di un edificio in difformità dal permesso di costruire originario.
La tamponatura è stata recentemente sanzionata dal Comune, che ne ha ordinato la demolizione.
Tale provvedimento amministrativo è stato impugnato davanti al Giudice, ma il ricorso è stato respinto, in quanto il TAR non ha rilevato alcuna illegittimità nell’operato dell’Amministrazione.

In un precedente parere era stata approfondita la possibilità di chiedere la sostituzione della sanzione demolitoria con quella pecuniaria ai sensi dell’art. 34, D.P.R. n. 380/2001, in quanto la rimozione del manufatto potrebbe pregiudicare la stabilità e la funzionalità del fabbricato.
La risposta a tale precedente quesito, alla quale si rinvia, è positiva per le ragioni ivi espresse e rimane ferma anche alla luce delle circostanze segnalate nella presente richiesta di parere.

Nel caso di specie si osserva, anzitutto, che non pare possibile mettere ancora in discussione la natura abusiva della tamponatura, che è stata confermata anche da una decisione di un Giudice.
Inoltre, come si legge nel quesito, l’opera non è stata oggetto negli anni di alcuna richiesta di sanatoria, in quanto la domanda di condono del 1984 si riferisce a interventi diversi realizzati ai piani terra, secondo e terzo dell'edificio.
Pertanto, il condono ottenuto nel 2012 non può logicamente estendere i propri effetti favorevoli ad altri manufatti che non sono in esso ricompresi e che non sono stati per questo oggetto né di alcuna istruttoria, né di uno specifico provvedimento emesso dal Comune.
Infatti, l’Amministrazione non può decidere di rilasciare d’ufficio un atto di sanatoria, in assenza di una domanda da parte del privato responsabile dell’abuso, che nel nostro caso non sembra essere stata presentata.
Ne consegue che la tamponatura mantiene il suo carattere abusivo, indipendentemente dalla sorte delle altre opere eseguite sullo stesso immobile.


GIUSEPPE M. chiede
sabato 20/06/2020 - Calabria
“1977 ho costruito la mia abitazione, Il piano interrato doveva essere lasciato con i pilastri. Ho tamponato perche un canale di scolo lo avrebbe invaso rendendolo un lago con grave pregiudizio dei pilastri stessi.

2015 il dirigente dell'ufficio tecnico del comune ha fatto un sopralluogo e mi ha denunciato.

2017 La denuncia penale viene dichiarata prescritta.

2018 Il TAR conclude condannandomi alla demolizione della tamponatura ma , aggiungendo, che se questa non può' avvenire ( Essa e' in cemento armato per tutto il perimetro allo scopo di impedire l'infiltrazione dell'acqua del canale) mi dovrò' rivolgere ad altro giudice.

2020 il mio amico dirigente dell'Ufficio tecnico comunale mi comunica che se non provvederò' alla demolizione lo farà' il Comune a mie spese.

Domanda:

davanti a quale Giudice devo presentare ricorso ed in quale momento ? Ora o quando ? Oltre ad oppure il motivo di stabilita' dell'edificio posso opporre il fatto che il locale ascensore e' nell'interrato e la sua eliminazione ( per la richiesta di demolizione della tamponatura ) impedirebbe alla moglie di mio fratello ( comproprietario dell'immobile) di poter accedere alla sua abitazione perche' invalida e non deambulante ?

So che mi contesterete che le domande sono due: e' sempre così, anche se poi mi rispondete lo stesso. Ma sono ben disponibile a pagare di più': lo meritate.
Grazie.

Consulenza legale i 28/08/2020
Dalla lettura della sentenza del TAR trasmessa a corredo del quesito emerge che le opere sanzionate dal Comune con l’ordinanza di demolizione impugnata consistono in una tamponatura esterna del piano seminterrato di un fabbricato, realizzata in difformità dal permesso di costruire.
La decisione del TAR non riporta la norma in base alla quale la P.A. ha esercitato il proprio potere sanzionatorio, ma -posto che le opere difformi non sembrano costituire variazioni essenziali rispetto al titolo edilizio originario- pare che la fattispecie ricada nell’ambito di applicazione dell’art. 34, D.P.R. n. 380/2001.
Tale articolo disciplina, infatti, proprio gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, stabilendo al primo comma che gli abusi di questo genere sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili entro il termine congruo fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell'ufficio.
Decorso infruttuosamente tale termine, le opere vengono rimosse o demolite a cura del Comune, ma sempre a spese dei responsabili dell'abuso.

Il secondo comma della stessa norma, tuttavia, prevede anche la possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con una sanzione pecuniaria pari (per le opere residenziali) al doppio del costo di costruzione, nel caso in cui “la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità…”.
L’eventuale applicazione della sanzione pecuniaria in luogo di quella demolitoria avviene non nella fase di accertamento e contestazione dell’abuso al responsabile, bensì nella fase successiva, in cui in Comune si trova a dover eseguire l’ordine di demolizione già emanato e rimasto inottemperato dal privato (ex multis; Consiglio di Stato, sez. VI, 9 luglio 2018 n. 4169; T.A.R. Napoli, sez. III, 03 febbraio 2020, n. 483; T.A.R. Latina, sez. I, 20 dicembre 2019, n. 742).

È proprio a questo concetto che si riferisce il punto 4.2. della decisione del TAR allegata al quesito, quando afferma che “la valutazione dell’eventuale pregiudizio che la demolizione potrebbe arrecare alla parte legittima dell’edificio è questione da rinviare alla fase esecutiva, e non genetica, dell’ordinanza impugnata”.
In sostanza, tale punto della motivazione non significa che sia necessario rivolgersi ad un altro Giudice, bensì semplicemente che la circostanza dedotta nel ricorso che la demolizione della tamponatura potrebbe arrecare un danno alla stabilità del resto del fabbricato non rileva ai fini della legittimità o meno dell’ordine di demolizione, in quanto può essere valutata soltanto in una successiva fase distinta ed autonoma del procedimento (infatti, tali doglianze sono state respinte).

Passando ora più in dettaglio ai profili applicativi della sanzione pecuniaria “sostitutiva”, si chiarisce che essa costituisce una deroga alla regola generale della demolizione negli illeciti edilizi prevista dal primo comma dell'art. 34, D.P.R. n. 380/2001 e, dunque, può essere applicata solo qualora sia oggettivamente impossibile effettuare la demolizione delle parti difformi senza incidere sulla stabilità dell'intero edificio (Consiglio di Stato, sez. VI, 23 novembre 2018, n. 6658).
Pertanto, i privati che vogliano ottenere il mantenimento delle opere difformi dal permesso di costruire sono tenuti a fornire una seria ed idonea dimostrazione del pregiudizio che la demolizione determinerebbe sulla struttura e sull'utilizzazione del bene residuo, a nulla valendo che la demolizione implicherebbe una notevole spesa e potrebbe incidere sulla funzionalità del manufatto, perché per impedire l'applicazione della sanzione demolitoria occorre un effettivo pregiudizio consistente in una menomazione della stabilità dell'intero manufatto (ex multis, Consiglio di Stato, sez. VI, 12 dicembre 2019, n. 8458; Consiglio di Stato, sez. V, 05 settembre 2011, n.4982; T.A.R. Venezia, sez. II, 06 marzo 2019, n. 294; T.A.R. Milano, sez. IV, 16 agosto 2018, n. 1989).

Nel caso di specie, si nota che ci si trova proprio nella “fase esecutiva” alla quale si riferisce il TAR nella sopra citata decisione, dato che le opere abusive non sono state rimosse spontaneamente e che il Comune si accinge a disporne la demolizione in danno del responsabile.
Pertanto, la risposta al quesito è sicuramente positiva, nel senso che è possibile far presente all’Amministrazione (senza necessità di ricorrere in prima battuta a un Giudice) tutti i pericoli che la demolizione della tamponatura comporterebbe eventualmente sia in relazione alla stabilità dell’edificio (ad es. indebolimento dei pilastri a causa delle infiltrazioni d’acqua) e sia alla sua utilizzazione (cioè eliminazione di un ascensore di cui una persona disabile necessita per accedere alla sua abitazione).
Al fine di aumentare le possibilità di accoglimento, è importante che l’istanza sia motivata in modo preciso, serio e circostanziato e, quindi, è consigliabile rivolgersi a un tecnico, che potrà corredarla con tutte le considerazioni e i dati ritenuti più opportuni, come calcoli relativi alla staticità dell’edificio, fotografie e così via.
Il Comune è tenuto a valutare tali circostanze e a decidere, fornendo adeguata motivazione, se nel presente caso è ammissibile o meno il mantenimento delle opere abusive ai sensi dell’art. 34, comma 2, D.P.R. n. 380/2001.
Un eventuale diniego è impugnabile davanti al Giudice amministrativo nell’ordinario termine di decadenza di sessanta giorni, mentre un provvedimento di segno positivo comporta, come sopra scritto, il pagamento di una sanzione pecuniaria a carico del responsabile pari al doppio del costo di costruzione.

Francesco M. chiede
mercoledì 03/10/2018 - Campania
“Premessa :
-Ho ricevuto l’incarico dal proprietario di un appartamento acquistato nel 2004 di redigere la “Conformità Urbanistica e Catastale ai sensi dell’art. 19 del D.L. n. 78/2010” ( Legge 122/2010) per una eventuale vendita.
-L’appartamento è ubicato in un fabbricato costruito certamente prima del 1927.
-Quando fu acquistato, il venditore dichiarò in atto: “La parte venditrice ….. dichiara che la porzione immobiliare in oggetto è stata edificata in data anteriore al 1° settembre 1967, e che in seguito non sono state apportate modifiche richiedenti licenze, concessioni e/o permessi edilizi, anche a sanatoria.
- Invece dalle ricerche presso gli uffici del Comune ho rinvenuto una Ordinanza del Sindaco del 1980, che ai sensi dell’articolo 13 della legge 765/1967, veniva applicata una sanzione pecuniaria in sostituzione della demolizione e ripristino per un abuso edilizio nell’appartamento.
-Non ho trovato alcuna richiesta di condono successiva all’Ordinanza del Sindaco del 1980.
Nell’ordinanza si faceva riferimento ad una diffida del 16.07.1970 da parte del Comune all’allora proprietario (che non è quello che lo ha venduto al mio cliente); e rispetto all’abuso è scritto:
a)… la chiusura di una loggia utilizzata da anni a fini connessi con quelli abitativi.
b)…. le opere non contrastano in modo rilevante con l’interesse pubblico.
Domande:
n.1) Posso dichiarare che sussiste la Conformità Urbanistica in quanto vi è stata l’irrogazione di una sanzione pecuniaria(art. 13 della L. 765/1967, anche senza la richiesta e il rilascio di una concessione in sanatoria atteso che l’art. n. 41 della legge n.47/1985 prevede la commerciabilità dell’immobile?
n.2) Considerato che in caso di vendita si dovrà dichiarare la difformità avvenuta nel 1970, in contrasto con le dichiarazioni del venditore nell’atto di compravendita del 2004 (rispetto all’inesistenza di opere abusive) possono esserci conseguenze di tipo civile o penale per me e per il mio cliente?

Consulenza legale i 24/10/2018
Per espressa previsione dell’art. 40 della L.47/1985 per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967.
Ciò significa che l’atto di compravendita stipulato nel 2004 ma relativo al fabbricato edificato in data anteriore al 1967 è pienamente valido ed efficace con la sola dichiarazione sostitutiva di atto notorio (senza l’indicazione degli estremi del titolo abilitativo). Ciò da un punto di vista civilistico.
Da un punto di vista amministrativo, invece, è comunque sempre perseguibile un abuso edilizio aldilà della validità ed efficacia dell’atto di trasferimento.

Nel quesito leggiamo che nel 1980 sarebbe stata comminata una sanzione pecuniaria in luogo della demolizione dell’abuso edilizio.
Ricordiamo che per costante giurisprudenza amministrativa la disciplina prevista dall'art. 34, comma 2, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (cosiddetta procedura di fiscalizzazione dell'illecito edilizio) non equivale ad una "sanatoria" dell'abuso edilizio, in quanto non integra una regolarizzazione dell'illecito e non autorizza il completamento delle opere realizzate (cfr. sentenza 6 maggio 2001, n. 781, del TAR Veneto).

Ciò posto, in risposta alla prima domanda contenuta nel quesito, si osserva quanto segue.
L’art. 29 comma 1 bis della legge n.52 del 1985 1-bis (così come modificato dalla Legge 122/2010) prevede a pena di nullità per gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Tale normativa prevede quindi come obbligatoria la sola dichiarazione di conformità catastale e non anche a quella urbanistica.
Tuttavia, si rende necessaria anche quest’ultima considerato che la mancanza di un titolo edilizio abilitativo comporta la nullità dell’atto di trasferimento, come dispone l’art. 40 della L.47/85 (il fatto che negli immobili precedenti il 1967 sia sufficiente la dichiarazione -come nel nostro caso – e non anche l’indicazione degli estremi del titolo non significa che un atto avente ad oggetto un immobile abusivo non sia nullo).
Sul punto, la Suprema Corte con sentenza n. 25811 del 2014 ha sottolineato che dalla formulazione della predetta norma sia desumibile: “il principio generale della nullità (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunge una nullità di carattere formale per gli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi.”
Nel nostro caso, anche volendo ipotizzare che l’abuso posto in essere rientri tra quelli “minori” dal momento che le opere eseguite non contrastavano con il rilevante interesse pubblico, la circostanza che vi era comunque stata l’irrogazione della sanzione pecuniaria a fronte di un intervento edilizio non autorizzato (né sanato) fa propendere per la non conformità urbanistica in quanto occorre dichiarare che sono state riscontrate difformità rispetto ai titoli autorizzativi.
Come sopra specificato, infatti, la corresponsione della sanzione pecuniaria non equivale ad una sanatoria dell’abuso.
L’unico appiglio potrebbe essere quanto statuito da una recente pronuncia della Corte di Cassazione (Sez. V penale n.22200 del 2017) secondo cui “va assolto perché il fatto non sussiste il notaio che non richiama, nell’atto di compravendita immobiliare stipulato, la realizzazione di alcuni interventi edilizi illegittimi laddove, trattandosi di bene commerciabile in quanto costruito prima del 17 marzo 1985 ed oggetto di interventi edilizi minori, l’atto pubblico di compravendita non risulta «proibito dalla legge», in quanto non affetto dal vizio della nullità sancito dall’articolo 46 del T.U. sull’edilizia”.
Tuttavia, essendo tale pronuncia relativa al ruolo del notaio e non essendo un fatto pacifico che si sia trattato di un intervento edilizio minore in via cautelativa la risposta alla prima domanda contenuta nel quesito deve intendersi negativa.
Per inciso, la chiusura di una loggia con creazione di una volumetria senza alcun titolo abilitativo a monte integra un abuso sostanziale. Come ha osservato la Corte di Cassazione: la “veranda è da considerarsi un nuovo locale autonomamente utilizzabile e difetta normalmente di precarietà, trattandosi di opera destinata non a sopperire esigenze temporanee e contingenti con la successiva rimozione, ma a durare nel tempo, ampliando così il godimento dell'immobile" (Cass. Pen., Sez. III, sent. n. 1483 del 15/01/2014).

Quanto alla seconda domanda contenuta nel quesito, nel momento in cui venga dichiarata la difformità non può aversi alcuna conseguenza di tipo penale (che si avrebbe invece in caso dichiarazioni mendaci) sia nei Suoi confronti che nei confronti di quello del Suo cliente.
Dal punto di vista civile, invece, il rischio potrebbe essere che il notaio non stipuli l’atto in presenza di un abuso.
Ma la circostanza che la dichiarazione sia in contrasto con quella fatta nel 2004 dall’allora venditore non può comportare conseguenze a carico dell’odierno proprietario (né del suo tecnico).