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Articolo 9 bis Testo unico edilizia

(D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)

[Aggiornato al 31/03/2021]

Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili

Dispositivo dell'art. 9 bis Testo unico edilizia

1. Ai fini della presentazione, del rilascio o della formazione dei titoli abilitativi previsti dal presente testo unico, le amministrazioni sono tenute ad acquisire d'ufficio i documenti, le informazioni e i dati, compresi quelli catastali, che siano in possesso delle pubbliche amministrazioni e non possono richiedere attestazioni, comunque denominate, o perizie sulla veridicità e sull'autenticità di tali documenti, informazioni e dati.

1-bis. Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia(1).

Note

(1) Il comma 1-bis è stato inserito dall'art. 10, comma 1, lett. d) del D.L. 16 luglio 2020, n. 76.

Spiegazione dell'art. 9 bis Testo unico edilizia

L'articolo in commento costituisce un'espressione del principio della "decertificazione" consacrato nella Legge n. 183/2011 (Legge di stabilità 2012), che ha definitivamente sollevato i cittadini dall'onere di produrre certificati attestanti informazioni o dati che la P.A. è in grado di reperire d'ufficio.

La norma si inserisce nel filone delle disposizioni del Testo Unico improntate all'obiettivo di semplificare gli adempimenti burocratici dei procedimenti di rilascio dei titoli abilitativi, nel quale possono essere ricomprese anche le disposizioni relative allo Sportello Unico per l'edilizia (art. 5) e per certi versi anche alla SCIA (art. 22).

Nel 2020 l'articolo 9 bis ha visto l'aggiunta del comma 1 bis concernente la nozione di stato legittimo dell'immobile, che assume particolare rilevanza in merito agli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici e del mantenimento delle distanze pre-esistenti, ai sensi dell'art. 3 del Testo Unico.

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Consulenze legali
relative all'articolo 9 bis Testo unico edilizia

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Antonello S. chiede
mercoledì 12/05/2021 - Umbria
“Buonasera il quesito è il seguente : Immobile costruito con regolare licenza edilizia rilasciata in data 08/05/1964 ed edificato sempre nell'anno 1964 in difformità prospettica rispetto al progetto depositato in comune. Si precisa che nel comune non vi era al tempo piano regolatore ma solamente un regolamento di polizia edilizia ed inoltre il centro abitato non era perimetrato e l'immobile in questione era isolato con la casa più vicina a non meno di 100 metri in linea d'aria. Secondo il vostro parere l'immobile in oggetto è regolare o deve essere sanato. Cordiali saluti”
Consulenza legale i 19/05/2021
Per rispondere al quesito è opportuno illustrare brevemente i concetti di “stato legittimo” di un immobile e di tolleranza costruttiva, che sono stati profondamente modificati nel corso del 2020 e in merito ai quali –per ovvie ragioni- ancora non si sono ancora formati chiari orientamenti giurisprudenziali.
In primo luogo, il nuovo art. 9 bis T.U. Edilizia dispone che lo stato legittimo dell'immobile è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione (o dai titoli rilasciati per successivi interventi), mentre per gli immobili costruiti in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio è quello desumibile dalle informazioni catastali e dagli altri documenti elencati nello stesso articolo.
Il riferimento è ai cosiddetti immobili “ante 67” che in molti casi venivano costruiti senza il rilascio di alcun titolo abilitativo, in quanto esso era richiesto dalla normativa allora vigente solo per gli immobili posti all’interno dei centri abitati e ove fosse stato approvato il piano regolatore comunale (art. 31, L. n. 1150/42).
Nel nostro caso, l’immobile risale al 1964 e, secondo quanto si legge nel quesito, è dubbia l’obbligatorietà di ottenere la licenza edilizia per la sua costruzione.
Tuttavia, tale licenza è stata comunque acquisita e costituisce il principale punto di riferimento al fine di valutare la regolarità del fabbricato rispetto al progetto approvato e depositato presso il Comune.
Pertanto, l’incertezza sulla necessità o meno del titolo abilitativo non esclude in astratto la possibilità che venga contestata la presenza di abusi, dato che l’immobile non corrisponde alla licenza che ne ha consentito la costruzione e che tale situazione è ancora oggi a vario titolo sanzionabile ai sensi del T.U. Edilizia.
Si ricorda, infatti, che il Comune mantiene la potestà sanzionatoria degli abusi edilizi anche quando sia trascorso un lungo lasso di tempo dalla loro realizzazione, dato che la presenza dell'opera abusiva realizza un vulnus permanente e che il proprietario non può opporre alcun legittimo affidamento (ex multis, Consiglio di Stato sez. V, 26 febbraio 2021, n. 1637).
Inoltre, la circostanza che l’immobile attualmente non corrisponda a quello che dovrebbe essere il suo “stato legittimo” potrebbe determinare risvolti negativi nel caso si voglia stipulare una compravendita o chiedere la concessione di bonus fiscale.

Ma la disamina sopra illustrata non sarebbe completa senza richiamare brevemente la definizione di tolleranza edilizia attualmente prevista dall’art. 34 bis T.U. Edilizia, che stabilisce quali variazioni rispetto al titolo abilitativo siano da considerare irrilevanti e non superino la “soglia” dell’abuso edilizio.
Secondo tale norma e per quanto qui ci occupa, costituiscono tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità (a patto che si tratti di immobili non vincolati).
Tuttavia, anche se la novella del 2020 ha ampliato la nozione di tolleranze edilizia fino a includere le “irregolarità geometriche”, non pare che esse possano estese fino a ricomprendere anche le modifiche attuate nel caso di specie, che attengono invece al prospetto dell’edificio e quindi al suo profilo estetico-architettonico.

Pertanto, è opportuno attivarsi al fine di regolarizzare la situazione mediante l’accertamento di conformità o la SCIA in sanatoria ex art. 36 e 37 T.U. Edilizia.
Il corretto titolo in sanatoria al quale fare riferimento potrà essere valutato più approfonditamente da un tecnico, al quale far esaminare i progetti originari e il preciso stato attuale dell’immobile (che lo scrivente non conosce), ma ricordando che gli interventi sul prospetto dell’edificio possono essere fatti rientrare nella nozione o di ristrutturazione edilizia o (a particolari condizioni) di manutenzione straordinaria.
Infatti, secondo l’attuale disciplina, appartengono a quest’ultima definizione anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio.
Come già scritto, comunque, per verificare la sussistenza di tali requisiti è opportuno affidarsi a un tecnico, che potrà anche farsi indirizzare dal Comune in merito alla migliore procedura da seguire.