Articolo 1 Testo unico dell'imposta di registro (TUR)

Le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l’acquirente possiede precisi requisiti che deve espressamente dichiarare di possedere anche con atto successivo che integra l’originario atto di compravendita.

I requisiti attengono, innanzitutto, all’abitazione che si acquista, la quale deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)

• A/3 (abitazioni di tipo economico)

• A/4 (abitazioni di tipo popolare)

• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)

• A/6 (abitazioni di tipo rurale)

• A/7 (abitazioni in villini)

• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Occorre, inoltre, che l’immobile che si vuole acquistare con i benefici “prima casa”, si trovi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto (salve alcune eccezioni che non si indicano in quanto non rientranti nel tema fondamentale della questione qui posta).

Fino all’entrata in vigore della legge di stabilità 2016, inoltre, per poter richiedere le agevolazioni prima casa occorreva:

- non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;

- non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni “prima casa”.

E l’acquirente aveva l’obbligo di dichiarare tali condizioni nell’atto di compravendita.

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Le agevolazioni “prima casa” non spettano quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato anche senza fruire dei benefici. Questo, anche se si assume l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto.

Va, tuttavia, precisato che la norma testualmente così recita: “nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare”; pertanto, è agevolabile il nuovo acquisto compiuto da chi già abbia nel medesimo Comune una quota di comproprietà (di qualsiasi entità: dall’1 al 99 per cento) di altra abitazione, a meno che l’altra quota sia del coniuge e a meno che questa quota sia stata acquistata con le agevolazioni.

Ne deriva che, nel caso di specie, il prepossesso o il compossesso tra madre e figlia, per effetto della successione, della comproprietà di una delle due abitazione, non è ostativo all’acquisizione della proprietà sull’altra abitazione con le agevolazioni “prima casa” se sulla prima non è stata pure fruita l’agevolazione “prima casa” dal momento che non si ha una titolarità esclusiva della stessa e dal momento che non si tratta di un caso di comunione tra coniugi.

La dichiarazione da rendere nell’atto non è, dunque, “di non essere proprietari neppure in quote di altro immobile uso abitazione nello stesso comune” ma “di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare”, così come espressamente previsto dalla lett. b) della nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa allegata al TUR, approvato con d.P.R. n. 131/86.

Il vantaggio principale dell’acquisto di un immobile con le agevolazioni prima casa attiene, ovviamente, alla riduzione delle imposte connesse all’acquisto: imposta di registro, IVA, imposte ipotecarie e catastali.
In linea generale, le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:
se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2%
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• imposta catastale fissa di 50 euro

se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva

• Iva ridotta al 4%
• imposta di registro fissa di 200 euro
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• imposta catastale fissa di 200 euro

Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”.
Le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l’immobile e l’acquirente possiedono precisi requisiti.

Riguardo all’immobile, per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazioni di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Sono, quindi, esclusi, le abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Altra fondamentale condizione è che l’immobile che si vuole acquistare con i benefici “prima casa”, deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o, se residente in altro comune, nel comune in cui trasferisce la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto.
La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza dall’agevolazione, nello stesso atto di acquisto e il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al comune la dichiarazione di trasferimento.
Da quanto detto emerge con evidenza che l’obbligo di residenza non è riferito all’immobile ma, più in generale, al Comune nel cui territorio si trova l’immobile.
Conseguentemente, la concessione in locazione dell’abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”, non comporta la perdita dell’agevolazione se, comunque, si mantiene il possesso dell’immobile e la residenza all’interno del medesimo comune.

Ciò trova conferma nel fatto che l’articolo 1, tariffa parte I, nota II-bis, Dpr 131/1986 non include, tra le ipotesi di decadenza dai benefici “prima casa”, l’ipotesi in cui l’acquirente conceda in locazione l’immobile acquistato con le agevolazioni dal momento che in tal caso non si verifica la perdita del possesso dell’immobile (cfr Circolare Min. Finanze n. 1 del 2 marzo 1994, paragrafo 4, e Circolare n. 18/E del 29 maggio 2013, paragrafo 3.11.3).
Va anche evidenziato che pure una eventuale situazione di comproprietà dell’immobile della madre non avrebbe ostacolato l’acquisto della nuova abitazione con le agevolazioni “prima casa”, a patto che l’abitazione in comproprietà non fosse stata acquistata con i medesimi benefici “prima casa”.