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Articolo 80 Legge fallimentare

(R.D. 16 marzo 1942, n. 267)

[Aggiornato al 30/06/2020]

Contratto di locazione di immobili

Dispositivo dell'art. 80 Legge fallimentare

(1) Il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione d'immobili e il curatore subentra nel contratto (2).

Qualora la durata del contratto sia complessivamente superiore a quattro anni dalla dichiarazione di fallimento, il curatore ha, entro un anno dalla dichiarazione di fallimento, la facoltà di recedere dal contratto corrispondendo al conduttore un equo indennizzo per l'anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. Il recesso ha effetto decorsi quattro anni dalla dichiarazione di fallimento.

In caso di fallimento del conduttore, il curatore può in qualunque tempo recedere dal contratto (3), corrispondendo al locatore un equo indennizzo (4) per l'anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati.

Il credito per l'indennizzo è soddisfatto in prededuzione ai sensi dell'articolo 111, n. 1 con il privilegio dell'articolo 2764 del codice civile.

Note

(1) Articolo così modificato con d.lgs. 169/2007.
(2) La riforma ha eliminato la possibilità per le parti di stipulare un patto contrario: il curatore assume quindi tutti gli obblighi e i diritti del locatore fallito.
(3) Se a fallire è il conduttore, il curatore ha la facoltà di recedere dal contratto, se valuta non conveniente conservare la disponibilità dell'immobile. La dottrina tende ad escludere che il curatore possa recedere dal contratto di locazione dell'abitazione del fallito, in quanto rapporto estraneo alla procedura.
(4) La riforma ha sostituito l'espressione "giusto compenso" con "equo indennizzo".

Ratio Legis

Per quanto riguarda il caso del fallimento del locatore, si applica il principio generale per cui il conduttore può opporre il contratto anche al nuovo acquirente dell'immobile, anche in ipotesi di vendita coattiva (art. 2923 del c.c.).

Rel. ill. riforma fall. 2007

(Relazione Illustrativa al decreto legislativo 12 Settembre 2007, n. 169)

4 L’articolo 4 del decreto legislativo, reca disposizioni correttive del Titolo II, Capo III della legge fallimentare.
All’articolo 80 - sostituito dal comma 13 - è stato aggiunto un secondo comma con il quale si è voluto limitare la durata dei contratti di locazione di immobili stipulati prima del fallimento, e ciò al fine di contemperare le esigenze dei terzi di tutela della stabilità dei rapporti giuridici contratti con l’impresa poi fallita con l’interesse del fallimento di evitare che l’esistenza di un vincolo locatizio di lunga durata possa deprimere eccessivamente il valore del bene al momento della vendita.

Massime relative all'art. 80 Legge fallimentare

Cass. civ. n. 1808/2013

In tema di vendita fallimentare di un immobile locato per uso alberghiero, nel cui contratto sia subentrato il curatore del fallimento del locatore ex art. 80 legge fall., riconoscendo il diritto di prelazione al conduttore, quest'ultimo può esercitare il predetto diritto non solo dopo che si sia verificata l'aggiudicazione del bene al migliore offerente all'esito del primo incanto, ma anche, qualora sia stato presentato un aumento di sesto, pure all'esito della nuova gara, perché solo a seguito di quest'ultima il prezzo di aggiudicazione è divenuto definitivo.

Cass. civ. n. 17000/2004

Ai sensi dell'art. 80 del R.D. 16 marzo 1942, n. 267, la prosecuzione del rapporto locativo dopo il fallimento del locatario comporta il subingresso del curatore nei diritti ed obblighi contrattuali e, quindi, ove non eserciti il recesso, il suo dovere di pagare i canoni che vengono a scadere posteriormente all'apertura del fallimento medesimo, esponendolo, in caso d'inosservanza, ai comuni effetti dell'inadempimento. Ne consegue che i crediti del locatore vanno soddisfatti in prededuzione, ma in ogni caso accertati in sede concorsuale secondo le modalità stabilite dagli artt. 93 ss. legge fall., a tale procedura essendo assoggettati anche i crediti sorti dopo la dichiarazione di fallimento, da soddisfarsi con priorità rispetto a quelli «concorsuali» ex art. 111, primo comma primo, legge fall.

Cass. civ. n. 3089/1995

Il disposto di cui all'art. 80 della legge fallimentare (a norma del quale il curatore subentra ipso jure nel contratto stipulato dal locatore fallito) non esclude che il contratto di locazione, sia esso ultra o infranovennale, possa formare oggetto di revocatoria fallimentare ai sensi dell'art. 67 della medesima legge, che, senza alcuna distinzione o differenziazione, coinvolge tutti gli atti a titolo oneroso.

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Barbara M. chiede
domenica 19/04/2020 - Lombardia
“HO PRESO IN LOCAZIONE UNA STRUTTURA AI SENSI DELL'ART 27 E SEGG. DELLA LEGGE 27 LUGLIO 1978 N 392, IL LOCATORE è FALLITO. LEGGO SUL VOLUME DI LINO GUGLIELMUCCI ED ALTRI "EFFETTI DEL FALLIMENTO SUI RAPPORTI GIURIDICI PREESISTENTI ", ..tale citazione a pag 367 "la clausola di scioglimento della locazione per il fallimento del locatore non è opponibile alle locazioni disciplinate dalla legge 27 luglio 1978 n 392. L'art. 7 di questa legge (richiamato dall'art. 41 primo comma per le locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione) sancisce infatti espressamente la NULLITA' della clausola, che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata. l'art. 1603 cod. civ. già inapplicabile alle locazioni oggette a proroga legale, è quindi definitivamente inapplicabile a tutte le locazioni di immobili urbani, egualmente inapplicabile l'art 80 lf nella parte in cui prevede il patto di scioglimento per fallimento del locatore, perchè si ispira alla medesima ratio che sorregge la norma dell'art. 160 3 cod civ.
Pertanto vi chiedo il curatore può effettuare il recesso secondo l'art 80 legge fall. al mio contratto stipulato ai sensi nelle premesse "AI SENSI DELL'ART 27 E SEGG DELLA LEGGE 27 LUGLIO 1978 N 392"
Consulenza legale i 23/04/2020
Quanto riportato dal volume indicato era, con molta probabilità, riferito alla formulazione previgente dell’art. 80 della Legge Fallimentare, la quale statuiva che “il fallimento del locatore – salvo patto contrario – non scioglie il contratto di locazione d’immobili, ma il curatore subentra nel contratto”.

Il previgente articolo 80 nella parte in cui era previsto l’inciso “salvo patto contrario”, poi eliminato nella nuova, ed attuale formulazione, era stato ritenuto dalla dottrina, come quella citata nel quesito, inapplicabile per le motivazioni riportate.

Come sopra anticipato, tuttavia, l’attuale art. 80 ha la seguente formulazione:

"Il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione d'immobili e il curatore subentra nel contratto
[...].

Pertanto, attualmente, il fallimento del locatore non comporta lo scioglimento automatico del contratto di locazione. E non è stata riproposta, infatti, quella possibilità che, nella vecchia formulazione dell’art.80, permetteva alle parti contrattuali di decidere per la risoluzione di diritto in caso di fallimento del locatore.

Tuttavia, come previsto ai sensi del 2 comma del medesimo articolo, laddove il contratto di locazione abbia una durata superiore a 4 anni dalla dichiarazione di fallimento, il curatore potrà sempre, e comunque, esercitare la facoltà di recedere dalla locazione, corrispondendo “un equo indennizzo” al conduttore.