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Articolo 80 Legge fallimentare

(R.D. 16 marzo 1942, n. 267)

[Aggiornato al 18/04/2019]

Contratto di locazione di immobili

Dispositivo dell'art. 80 Legge fallimentare

(1) Il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione d'immobili e il curatore subentra nel contratto (2).

Qualora la durata del contratto sia complessivamente superiore a quattro anni dalla dichiarazione di fallimento, il curatore ha, entro un anno dalla dichiarazione di fallimento, la facoltà di recedere dal contratto corrispondendo al conduttore un equo indennizzo per l'anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. Il recesso ha effetto decorsi quattro anni dalla dichiarazione di fallimento.

In caso di fallimento del conduttore, il curatore può in qualunque tempo recedere dal contratto (3), corrispondendo al locatore un equo indennizzo (4) per l'anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati.

Il credito per l'indennizzo è soddisfatto in prededuzione ai sensi dell'articolo 111, n. 1 con il privilegio dell'articolo 2764 del codice civile.

Note

(1) Articolo così modificato con d.lgs. 169/2007.
(2) La riforma ha eliminato la possibilità per le parti di stipulare un patto contrario: il curatore assume quindi tutti gli obblighi e i diritti del locatore fallito.
(3) Se a fallire è il conduttore, il curatore ha la facoltà di recedere dal contratto, se valuta non conveniente conservare la disponibilità dell'immobile. La dottrina tende ad escludere che il curatore possa recedere dal contratto di locazione dell'abitazione del fallito, in quanto rapporto estraneo alla procedura.
(4) La riforma ha sostituito l'espressione "giusto compenso" con "equo indennizzo".

Ratio Legis

Per quanto riguarda il caso del fallimento del locatore, si applica il principio generale per cui il conduttore può opporre il contratto anche al nuovo acquirente dell'immobile, anche in ipotesi di vendita coattiva (art. 2923 del c.c.).

Rel. ill. riforma fall. 2007

(Relazione Illustrativa al decreto legislativo 12 Settembre 2007, n. 169)

4 L’articolo 4 del decreto legislativo, reca disposizioni correttive del Titolo II, Capo III della legge fallimentare.
All’articolo 80 - sostituito dal comma 13 - è stato aggiunto un secondo comma con il quale si è voluto limitare la durata dei contratti di locazione di immobili stipulati prima del fallimento, e ciò al fine di contemperare le esigenze dei terzi di tutela della stabilità dei rapporti giuridici contratti con l’impresa poi fallita con l’interesse del fallimento di evitare che l’esistenza di un vincolo locatizio di lunga durata possa deprimere eccessivamente il valore del bene al momento della vendita.

Massime relative all'art. 80 Legge fallimentare

Cass. civ. n. 1808/2013

In tema di vendita fallimentare di un immobile locato per uso alberghiero, nel cui contratto sia subentrato il curatore del fallimento del locatore ex art. 80 legge fall., riconoscendo il diritto di prelazione al conduttore, quest'ultimo può esercitare il predetto diritto non solo dopo che si sia verificata l'aggiudicazione del bene al migliore offerente all'esito del primo incanto, ma anche, qualora sia stato presentato un aumento di sesto, pure all'esito della nuova gara, perché solo a seguito di quest'ultima il prezzo di aggiudicazione è divenuto definitivo.

Cass. civ. n. 17000/2004

Ai sensi dell'art. 80 del R.D. 16 marzo 1942, n. 267, la prosecuzione del rapporto locativo dopo il fallimento del locatario comporta il subingresso del curatore nei diritti ed obblighi contrattuali e, quindi, ove non eserciti il recesso, il suo dovere di pagare i canoni che vengono a scadere posteriormente all'apertura del fallimento medesimo, esponendolo, in caso d'inosservanza, ai comuni effetti dell'inadempimento. Ne consegue che i crediti del locatore vanno soddisfatti in prededuzione, ma in ogni caso accertati in sede concorsuale secondo le modalità stabilite dagli artt. 93 ss. legge fall., a tale procedura essendo assoggettati anche i crediti sorti dopo la dichiarazione di fallimento, da soddisfarsi con priorità rispetto a quelli «concorsuali» ex art. 111, primo comma primo, legge fall.

Cass. civ. n. 3089/1995

Il disposto di cui all'art. 80 della legge fallimentare (a norma del quale il curatore subentra ipso jure nel contratto stipulato dal locatore fallito) non esclude che il contratto di locazione, sia esso ultra o infranovennale, possa formare oggetto di revocatoria fallimentare ai sensi dell'art. 67 della medesima legge, che, senza alcuna distinzione o differenziazione, coinvolge tutti gli atti a titolo oneroso.

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