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Articolo 913

Codice Civile

Scolo delle acque

Dispositivo dell'art. 913 Codice Civile

Il fondo inferiore è soggetto a ricevere le acque che dal fondo più elevato scolano naturalmente, senza che sia intervenuta l'opera dell'uomo (1).
Il proprietario del fondo inferiore non può impedire questo scolo, né il proprietario del fondo superiore può renderlo più gravoso.
Se per opere di sistemazione agraria dell'uno o dell'altro fondo si rende necessaria una modificazione del deflusso naturale delle acque, è dovuta un'indennità al proprietario del fondo a cui la modificazione stessa ha recato pregiudizio.

Note

(1) L'articolo riguarda tutte le acque non inquinate, e fluenti, che scorrono grazie alla natura morfologica del terreno.
Ne sono esempio, le acque prodotte dallo scioglimento delle nevi.

Ratio Legis

La disposizione prevede un limite legale della proprietà, nell'interesse privato. Il comma terzo consente modifiche al deflusso naturale delle acque al fine di ottenere un'adeguata sistemazione agraria.
Il legislatore si sofferma su di un'attività che all'entrata in vigore del codice era un punto di forza della nostra economia. Da notare che il principio enunciato in questo articolo è alla base anche della successiva disposizione.

Spiegazione dell'Articolo 913 del Codice Civile


L' art. 913 riassume nei priori due commi le disposizioni contenute nell'art. 536 del vecchio codice e poste tra le servitù derivanti dalla situazione dei luoghi

L'articolo in esame condensa in due commi le disposizioni contenute nei tre commi dell'art. 536 del vecchio codice. Gli obblighi di cui si tratta erano posti dal vecchio codice tra le servitù derivanti dalla situazione dei luoghi, ma più che di servitù si trattava di una condizione naturale della proprietà, per cui bene ha fatto il nuovo codice ad occuparsene in questa sede.


Quali acque vanno comprese nell'articolo in esame

Tra le acque indicate nell'articolo in esame vanno comprese quelle piovane, anche se provenienti da fondi superiori non contigui, quelle derivanti da fusione di neve, da infiltrazioni, da sorgenti. Non vi si possono comprendere le acque dei serbatoi, dei tetti (per queste vedasi l'art. 908), delle fabbriche, delle officine e in genere quelle che il proprietario abbia attirato artificialmente sul fondo, e nemmeno le acque delle sorgenti trovate durante lo scavo delle fondazioni di un edificio. In tutti questi casi il proprietario del fondo superiore, per smaltire le acque che il vicino non consentisse di ricevere nel suo fondo, deve ricorrere all'acquedotto coattivo di scarico (v. art. 1043 del c.c.).

Insieme con l'acqua il proprietario del fondo inferiore deve subire lo scarico di materie solide che naturalmente siano commiste all'acqua (ciottoli, fango), non delle altre che vi fossero state aggiunte per opera dell'uomo (colori, sapone e simili).


Per analogia le norme in esame si estendono alle frane

Dottrina e giurisprudenza sono concordi nell'estendere per analogia la disposizione in esame alle frane che dai fondi superiori cadono sui fondi inferiori naturalmente. A differenza però di quanto prescrive il secondo comma dell'art. 913, si ammette che il proprietario del fondo inferiore possa fare le opere opportune per impedire la frana.


Nuova disposizione contenuta nel terzo comma dell'art. 913

Il nuovo codice ha integrato con il terzo comma le disposizioni contenute nell'art. 536 del codice del 1865 stabilendo che, se le opere di sistemazione agraria del fondo a valle o del fondo a monte rendono necessaria una modificazione del deflusso naturale delle acque, è dovuta un'indennità al proprietario del fondo a cui la modificazione stessa ha recato pregiudizio.

L'innovazione è sostanziale e della massima importanza: essa, ispirandosi ai criteri che hanno permeato le norme del nuovo codice, tende a conciliare gli interessi pubblici connessi allo sviluppo dell'agricoltura con il diritto privato di singoli proprietari.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

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Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 13097/2011

L'art. 913 c.c. pone a carico dei proprietari, sia del fondo superiore che del fondo inferiore, un obbligo di non fare, vietando ad essi ogni alterazione che abbia per effetto quello di rendere più gravoso ovvero di ostacolare il naturale deflusso delle acque a valle.

Cass. n. 2566/2007

Pur essendo vero che il proprietario del fondo sovrastante non può rendere più gravoso per il proprietario del fondo inferiore il deflusso delle acque che, dal terreno superiore, scolano verso quello sottostante e pur potendosi ritenere che questo principio, dettato dall'art. 913 c.c., è da considerarsi applicabile anche ai rapporti tra i Comuni confinanti, escludendosi, così, la legittimità di opere, quali le strade pubbliche, eseguite nei territori posti a maggiore quota, in tutti quei casi in cui queste, siccome prive di impianti di smaltimento delle acque piovane, accrescano la quantità e la velocità del deflusso delle acque stesse verso i suoli posti a minore quota, tuttavia tale regola riguarda solo il rapporto tra i proprietari dei due territori, che possono — come detto — identificarsi anche con due enti pubblici. Viceversa, questo principio non si estende al rapporto tra il Comune ed i suoi abitanti, verso i quali l'Amministrazione è, comunque, tenuta all'osservanza del divieto del neminem laedere che di per sé implica l'obbligo di adottare, nella costruzione delle strade pubbliche, gli accorgimenti e i ripari necessari per evitare che, dalla strada, le acque che nella medesima si raccolgono o che sulla stessa sono convogliate, legalmente o illegalmente, senza opposizione del Comune proprietario, possano defluire in modo anomalo nei fondi confinanti, così impedendo di arrecare loro un danno ingiusto.

Cass. n. 8067/2005

In tema di scolo delle acque, l'art. 913 c.c., imponendo il divieto di compiere le alterazioni dello stato dei luoghi che possano comportare una sensibile modifica del deflusso delle acque, prevede un nesso causale fra l'opera dell'uomo e l'aggravamento della servitú; pertanto, qualora siano state disposte dal Comune modifiche dell'assetto urbanistico, occorre verificare se le opere realizzate dal proprietario del fondo superiore per convogliare direttamente le acque sul fondo inferiore non siano state determinate dall'operato dell'amministrazione. (Nella specie, era stato accertato che, a seguito delle modifiche dell'assetto urbanistico, le acque venivano direttamente convogliate sul fondo inferiore non soltanto attraverso la griglia apposta dal proprietario del fondo dominante ma anche tramite la strada e la canalizzazione delle acque realizzate dal Comune; la Suprema Corte ha cassato la sentenza impugnata, rilevando che non era stato compiuto l'accertamento in ordine all'incidenza causale dell'operato dell'amministrazione nell'aggravamento della servitú di scolo).

Cass. n. 13301/2002

La soggezione del proprietario del fondo inferiore a ricevere le acque reflue provenienti dal fondo superiore, stabilita dall'art. 913 c.c., riguarda una limitazione legale della proprietà, non una servitù prediale.

L'art. 913 c.c., in tema di scolo delle acque, ponendo a carico del proprietario sia del fondo inferiore che superiore l'obbligo di non alterare la configurazione naturale del terreno, non vieta tutte le possibili modificazioni incidenti sul deflusso naturale delle acque, ma soltanto quelle che alterino apprezzabilmente tale deflusso, rendendo più gravosa la condizione dell'uno o dell'altro fondo. Sicché si tratta di accertamento di fatto che, se adeguatamente motivato sotto il profilo logico e giuridico, non è censurabile in sede di legittimità.

Cass. n. 14179/2001

In tema di scolo delle acque, la regola del l'art. 913 c.c. trova applicazione, previa la verifica delle ulteriori circostanze di fatto, solamente in caso di aggravamento della situazione anteriore.

Cass. n. 10039/2000

L'art. 913 c.c. impone al proprietario del fondo superiore l'obbligo negativo consistente nel divieto di ogni manufatto che modifichi il deflusso naturale delle acque e correlativamente legittima il proprietario e il titolare di altri diritti sul fondo inferiore ad agire per il ripristino dello stato naturale del luoghi. L'esecuzione di manufatti che rendano più gravoso il naturale scolo delle acque non legittima il proprietario del fondo inferiore al risarcimento per tutti i danni, anche imprevedibili e lontani nel tempo, che comunque obiettivamente si possano collegare alla modifica vietata.

Cass. n. 7934/1997

La norma di cui all'ultimo comma dell'art. 913 c.c. ammette solo eccezionalmente, in relazione ad opere di sistemazione o trasformazione agraria, la possibilità di modificare il deflusso delle acque previa corresponsione di una mera indennità al proprietario del fondo finitimo (derogando all'ipotesi generale che obbliga l'autore delle modifiche alla riduzione in pristino o alla esecuzione di opere eliminative), ma non presuppone che, ogni qualvolta dette opere debbano esser compiute, la modificazione dello scolo possa venir realizzata senza alcun limite, poiché l'interesse del fondo superiore a potenziare la propria produttività va senza meno conciliato con il contrapposto interesse del fondo inferiore a non veder ridotta la propria, con la conseguenza che, ove la modifica dello scolo abbia provocato un assoggettamento ben più gravoso del fondo inferiore, rispetto a quello preesistente (dovuto all'originario dislivello tra i fondi ed al naturale deflusso delle acque), le modifiche (quantunque necessarie per lavori di sistemazione o trasformazione agraria) assumono indubitabili connotati di illiceità (ponendosi contro il generale divieto dell'art. 913 c.c. di rendere più gravoso lo scolo), e non consentono all'autore la semplice corresponsione dell'indennizzo, obbligandolo, per converso, a restituire l'acqua al suo naturale deflusso mediante l'esecuzione di opere che neutralizzino l'aggravamento, ripristinando nella originaria quantità ed intensità lo scolo naturale.

Cass. n. 1928/1997

In tema di scolo delle acque, l'art. 913 c.c., nell'imporre al fondo inferiore di ricevere le acque che dal fondo più elevato scolano naturalmente, senza che sia intervenuta l'opera dell'uomo, impone ai proprietari dei rispettivi fondi un obbligo di non fare, il cui contenuto risponde al divieto di modificare il normale deflusso delle acque; tale divieto, tuttavia, non riguarda ogni alterazione prodotta dall'uomo, ma solo quelle che comportano una sensibile modifica del decorso delle acque. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso la responsabilità del proprietario del fondo sito «a valle» per le opere di elevazione del livello del proprio terreno, avendo accertato, in fatto, che l'interruzione del flusso dell'acqua era stata determinata esclusivamente dalle opere compiute dal proprietario del fondo sito «a monte», il quale aveva portato il livello del proprio terreno 25 metri più in basso della quota dell'alveo di un preesistente fosso).

Cass. n. 1428/1984

In tema di scolo delle acque, la regola dell'art. 913 c.c. — per il quale il fondo inferiore è soggetto a ricevere le acque che scolano dal fondo più elevato — trova applicazione soltanto allorché il deflusso avviene «naturalmente», mentre, qualora sia intervenuta l'opera dell'uomo (nella specie, con la costruzione di un vialetto), è necessario stabilire se essa abbia aggravato, quanto a scolo delle acque, la situazione del fondo inferiore quale era precedentemente all'opera stessa, tenendo altresì conto al servizio di quale fondo detta opera sia stata costruita (nella specie il vialetto era al servizio del fondo inferiore).

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 913 del c.c.

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

20/07/2016 Lazio
Alessandro B. chiede
SCOLO DELLE ACQUE PIOVANE
Allegati n. 1 (inviati via e-mail)

Vorrei avere il vostro parere in merito alla pretesa avanza dal mio confinante secondo cui le acque piovane provenienti dal mio fondo, posto a livello superiore, non colino più sul suo terreno posizionato ad un livello inferiore di circa 3 metri. Secondo il vicino dovrei fare delle opere necessarie a trattenere le acque piovane sul mio fondo e disperderle in altro modo.

Al riguardo, premetto quanto segue.
Fino agli anni 70, i 2 terreni in questione appartenevano allo stesso proprietario ed erano entrambi posti allo stesso livello di campagna. I terreni erano detenuti dal nonno del mio attuale vicino che (in accordo con il proprietario) li aveva adibiti ad orto e per gli altri usi che intendesse farne.
Nel corso degli anni 70, il proprietario ha venduto una delle due particelle al possessore (nonno del mio attuale vicino) il quale, per fini edificatori, ha eseguito lo sbancamento della particella acquistata per portarla a livello della via pubblica. In tal modo, è venuto a generarsi il dislivello ancor oggi esistente tra i 2 fondi di circa 3 metri. Il fondo superiore non è stato oggetto di cessione ma è continuato a rimanere nel possesso del nonno del mio vicino.
Il fabbricato costruito sul fondo inferiore (creato per opera di sbancamento) è stato eretto (per un lato) a confine con il fondo superiore (previo consenso del proprietario), di conseguenza parte del muro del fabbricato (circa 3 metri) rimane sotto il livello di campagna del fondo superiore.
Al fine di evitare ristagni d’acqua piovana in prossimità di detto muro gli avi del vicino, possessori del fondo superiore,:
? hanno pavimentato con mattoni di tufo una superficie di terreno di circa 10 mq adiacente al muro in questione al fine di evitare che l’acqua filtrando nel terreno danneggiasse il fabbricato ed una cantina a questo annessa sottostante la zona pavimentata;
? agevolato lo scolo dell’acqua piovana sul fondo inferiore attraverso un foro presente alla base di un muretto presente sul ciglio del dislivello tra fondo superiore e inferiore (situazione rappresentata in foto ove è possibile notare il muro del fabbricato eretto a confine alla cui sinistra è presente un muretto di recinzione in mattoni di tufo alto circa 50 cm. Alla base del muretto è visibile una fessura di circa 10 cm per lo scolo dell’acqua. La porta presente sul muro dava accesso al vicino al fondo superiore finché lo ha detenuto. Da quando il vicino ha perso la detenzione del fondo dinanzi alla porta stessa è stata posizionata una recinzione per evitare l’accesso al fondo che ora è di mia proprietà).
Nel corso degli anni 80, il fondo superiore è stato oggetto di causa civile tra il proprietario ed il possessore il quale trascorsi 20 anni ne ha chiesto l’acquisizione della proprietà per usucapione. Detta causa civile è stata definita nel 1998 con sentenza che ha accertato la fattispecie del comodato precario e reimmesso nel possesso del fondo superiore il legittimo proprietario.
Rientrato in possesso del terreno, il proprietario lo ha poi venduto al sottoscritto nel 2000.

Alla luce di quanto sopra, vorrei sapere:

1) il mio attuale vicino ha ragione a pretendere che le acque piovane provenienti dal fondo superiore (ora di mia proprietà) non scolino più sul suo fondo inferiore nonostante tale situazione sia stata creata, a suo tempo, da egli stesso (dai suoi avi)? Questi, infatti, hanno creato il dislivello e provveduto (quando detenevano il fondo superiore) a far scolare l’acqua dal fondo superiore a quello inferiore nel loro preciso interesse di evitare ristagni d’acqua. Da quando sono divenuto proprietario del fondo superiore non ho mai fatto alcun intervento tale da aggravare tale scolo. Peraltro, se il regolare deflusso delle acque piovane è diretto interesse del mio vicino (evitare ristagni d’acqua a danno del suo fabbricato costruito a ridosso del confine) perché non dovrebbe sopportarne l’onere di ricevere lo scolo dell’acqua?

2) Potrei essere ritenuto responsabile dei danni eventualmente subiti dal fabbricato del vicino eretto sul confine e della annessa cantina sottostante il mio terreno in caso di infiltrazioni d’acqua anche se io non ho mai apportato modifiche allo stato dei luoghi? Io ritengo di no in quanto se il vicino ha eretto il proprio fabbricato a confine col fondo superiore, realizzato una cantina sotto tale fondo e creato una pavimentazione sopra questa dovrebbe sopportarne anche i relativi rischi soprattutto alla luce del fatto che trattasi di un luogo all’aperto e come tale esposto a tutti gli agenti atmosferici.

Cordialità

Consulenza legale i 03/08/2016
Quanto pretende il vicino proprietario del fondo inferiore è contrario alla legge e non può essere realizzato.

La norma di riferimento è l’art. 913 c.c., che così recita al primo comma (quello che qui più interessa): “Il fondo inferiore è soggetto a ricevere le acque che dal fondo più elevato scolano naturalmente, senza che sia intervenuta l'opera dell'uomo.
Il proprietario del fondo inferiore non può impedire questo scolo, né il proprietario del fondo superiore può renderlo più gravoso”.

Si tratta di norma volta a disciplinare lo scolo delle acque piovane, in particolare, e si applica sia ai fondi rurali che ai fondi urbani, anche se non contigui.

La norma impone ai proprietari un non fare, il cui contenuto, nel rispetto della naturale configurazione del terreno, consiste nel divieto, per i proprietari dei fondi inferiore e superiore, di apportare modifiche allo stato dei luoghi con opere e manufatti che (non connesse ad opere di sistemazione o trasformazione agraria) modifichino, direttamente o indirettamente, lo scolo delle acque, rendendolo più gravoso o ostacolandolo.

Afferma in merito al Cassazione: “L'art. 913 c.c. pone a carico dei proprietari, sia del fondo superiore che del fondo inferiore, un obbligo di non fare, vietando ad essi ogni alterazione che abbia per effetto quello di rendere più gravoso ovvero di ostacolare il naturale deflusso delle acque a valle” (Cassazione civile, sez. II, 15/06/2011, n. 13097).

Si tenga presente, ancora, che la norma riguarda solo le acque piovane ed il loro deflusso naturale; per cui afferma la giurisprudenza “Ai sensi degli art. 908 e 913 del codice civile, salvo diverse ed espresse previsioni contrattuali, il fondo inferiore non può essere assoggettato allo scolo di acque diverse da quelle che defluiscono dal fondo superiore secondo l’assetto naturale dei luoghi, non essendo legittimo lo stillicidio delle acque piovane, né lo scolo delle acque derivante dall’esercizio di attività umane in grado di incidere, quantitativamente e per intensità, sul deflusso naturale, salva l’eccezione di cui all’art. 913, ultimo comma, del codice civile.” (Tribunale Salerno, sez. II, 12/05/2014, n. 2376).

Si ritiene che la regola posta dall’art. 913 c.c. trovi applicazione solamente in caso di aggravamento della situazione anteriore: la giurisprudenza di legittimità ha precisato in merito che “la disposizione trova applicazione soltanto allorché il deflusso avvenga naturalmente mentre, qualora sia intervenuta l'opera dell'uomo, è necessario stabilire se essa abbia aggravato, quanto a scolo delle acque, la situazione del fondo inferiore quale era precedentemente all'opera stessa, tenendo altresì conto al servizio di quale fondo detta opera sia stata costruita” (Cass. 12 settembre 2002 n. 13301; Cass. 28 febbraio 1984 n. 1428).

Al proprietario del fondo inferiore è in ogni caso consentito eseguire opere idonee a rendere meno gravoso lo scolo, purché tali opere non ostacolino e non alterino il normale deflusso delle acque o la deviazione di queste verso altri fondi.

Per tornare al quesito posto, la Cassazione ha affermato, in caso analogo a quello in esame, che “Praticare dei fori di drenaggio nel muro di sostegno che separa il proprio immobile da altra proprietà, al fine di prevenire fenomeni di ristagno e di umidità, può essere considerata un’opera "abusiva", in quanto potrebbe aver peggiorato la condizione del fondo servente e, quindi, aver integrato la violazione di cui all'art. 913 del c.c. ("Scolo delle acque").” Ed in motivazione ha precisato che “trattasi senza alcun dubbio di opera umana, volta a far defluire le acque meteoriche in modo diverso da quello in cui le stesse scorrerebbero naturalmente, non esistendo tali fori in via originaria” (Cassazione civile, sez. II, 15/10/2010, n. 21320).

I commentatori ritengono che l’azione per impedire l’aggravamento della situazione di soggezione allo scolo di acque da fondo altrui abbia natura di azione “negatoria”, che è un’azione a tutela del proprietario per far accertare l’inesistenza di pretesi diritti altrui sul bene o far cessare eventuali turbative o molestie in pregiudizio del suo diritto di proprietà. Trattasi di azione imprescrittibile che, a rigore, può esercitare anche l’attuale proprietario nonostante i fatti siano accaduti tempo addietro (proprio perché si tratta di azione a tutela non del proprietario/persona ma della proprietà in astratto del bene).

Nel caso concreto che ci occupa, tuttavia, da quel che è dato di evincere dal quesito, non si ravvisano i presupposti per un’azione di questo genere in forza dell’art. 913 c.c.: essa richiede, infatti, l’esistenza di una “molestia” o comunque dell’affermazione di un preteso diritto da parte di altri sulla cosa: il vicino che agisce in giudizio sarebbe, quindi, tenuto a provare l’affermazione del diritto da parte del proprietario del fondo superiore che, tuttavia, nel caso di specie, non afferma e non pretende alcunché.

In buona sostanza, pare a chi scrive che non esista alcun valido fondamento giuridico per le pretese del vicino, dal momento che si tratta, nella fattispecie, di acque piovane che scolano sul fondo inferiore senza che il proprietario del fondo superiore abbia posto in essere opere o manufatti che abbiano aggravato la situazione esistente ormai da decine di anni.
Il normale deflusso delle acque dal fondo superiore a quello inferiore deve essere non solo tollerato, ma garantito in forza dell’art. 913 c.c., che vieta solo l’aggravamento della situazione di fatto per intervento dell’uomo.

Diverso è il caso, per rispondere alla seconda domanda, in cui si verifichino in futuro dei danni da infiltrazioni di acqua, ipotesi che esula dall’ambito di applicazione dell’art. 913 c.c.. Infatti, in questo caso, potrebbero in effetti ravvisarsi delle diverse responsabilità a carico del proprietario del fondo superiore.
Ad esempio, potrebbe sussistere una responsabilità per negligenza del proprietario del fondo superiore, il quale abbia omesso di adottare tutte le misure necessarie per evitare che si producano danni nel fondo del vicino. Questo tipo di responsabilità può sorgere ai sensi dell’art. 2051 c.c., in forza del quale chi ha la custodia di un bene (mobile o immobile, come un terreno), risponde dei danni da questo causati a terzi, salvo che possa provare che il pregiudizio si sia prodotto per un caso fortuito. Al contrario del diritto sancito dall'art. 913, questa è una responsabilità eventuale.

In ogni caso, proprio perché si tratta di forme di responsabilità del tutto eventuali, chi agisce in giudizio dovrà fornire la rigorosa prova non solo del danno ma anche della condotta a suo dire negligente o comunque fonte di responsabilità, nonché del nesso causale tra la condotta e l’evento dannoso.

18/07/2016 Piemonte
Roberto M. chiede
Buongiorno. Sono proprietario di un fondo dominante composto da una porzione di collina coltivata a prato. A dividere la proprietà verso un vicino sottostante un muro di proprietà comune. Attaccato a questo muro il vicino ha realizzato muri contro terra e terrazzi dai quali il deflusso delle acque (piovane?) forma delle piccole incrostazioni di sali. Egli sostiene che noi si debba provvedere con opere a nostro carico (pozzi artesiani per convogliare eventuali falde sotterranee in fognatura) per eliminare l'inconveniente. Mi pare una richiesta bizzarra : cosa posso rispondergli ? grazie dell'attenzione.
Consulenza legale i 05/08/2016
Nel caso di specie non parrebbe trovare applicazione l’art.913 c.c. posto che si tratta di acque che sono state convogliate artificialmente dal proprietario del fondo vicino, mentre l’art. 913 c.c. parla espressamente di acque che “scolano naturalmente”. Non parrebbe (salvo ulteriori informazioni) che vi sia un dislivello tra i due fondi, ciò che farebbe pensare ad una turbativa della proprietà.

La Cassazione si è pronunciata sul punto: “l'art. 913 c.c. pone a carico dei proprietari, sia del fondo superiore che del fondo inferiore, un obbligo di non fare, vietando ad essi ogni alterazione che abbia per effetto quello di rendere più gravoso ovvero di ostacolare il naturale deflusso delle acque a valle” (C. Cass., sent. n. 13097/2011). In altre parole, applicando la massima al caso di specie, il proprietario del fondo vicino ha di fatto reso più gravoso il naturale deflusso delle acque, andando a compiere innovazioni sulla parte di sua proprietà esclusiva (con terrazze e muri a terra).

Non si vede, dunque, perché il condomino del muro comune debba gravarsi dell'onere di compiere ulteriori innovazioni per ripristinare lo stato dei luoghi: spetta al vicino compiere le opere necessarie al fine di evitare qualsivoglia turbativa nel godimento del possesso e della proprietà.

Si potrebbe addirittura azzardare un’azione di manutenzione ai sensi dell’art. 1170 c.c., ma naturalmente è sempre auspicabile una risoluzione della controversia in modo amichevole e stragiudiziale.

11/04/2016 Sardegna
Marco S. chiede
Buon giorno, sono proprietario di una casa costruita su un terreno in pendenza verso la proprietà del mio confinante. Quando è stata costruita la casa si è provveduto, in accordo col confinante, anche alla costruzione del muro che separa le due proprietà.Proprio sul confine esistevano e sono state lasciate due piante di ulivo , pertanto tra il muro e le piante rimane dello spazio sufficiente a far defluire l'acqua piovana e fino ad oggi non c'è stato alcun inconveniente al riguardo. Ora mi sono accorto che negli spazi tra il muro e le piante è cresciuta una quantità di germogli che continuando a crescere e ad ingrossarsi potrebbero impedire il deflusso dell'acqua in caso di piogge particolarmente abbondanti, e poichè questi germogli sono cresciuti più dal lato del mio vicino, chiedo se posso obbligarlo a rimuoverli o se posso eventualmente provvedere io stesso dopo aver rimosso la rete frangivista da me messa per motivi di privacy. In alternativa potrei aprire nella parte bassa del muro un varco sufficiente al deflusso dell'acqua? Preciso che l'acqua delle grondaie scarica completamente verso la strada e che il mio passo carraio è in lastre di cemento per cui l'acqua che vi cade scorre tutta senza essere in parte assorbita dal terreno.
Cordiali saluti
Consulenza legale i 18/04/2016
Il caso di specie sembra essere riconducibile all'art. 913 del c.c., il quale stabilisce che:
"[I]. Il fondo inferiore è soggetto a ricevere le acque che dal fondo più elevato scolano naturalmente, senza che sia intervenuta l'opera dell'uomo.
[II]. Il proprietario del fondo inferiore non può impedire questo scolo, né il proprietario del fondo superiore può renderlo più gravoso.
[III]. Se per opere di sistemazione agraria dell'uno o dell'altro fondo si rende necessaria una modificazione del deflusso naturale delle acque, è dovuta un'indennità al proprietario del fondo a cui la modificazione stessa ha recato pregiudizio".
Ai sensi di tale norma, il proprietario del fondo inferiore deve necessariamente consentire lo scolo delle acque provenienti dal fondo superiore secondo lo stato naturale dei luoghi, come confermato dalla Giurisprudenza: "ai sensi degli art. 908 e 913 del codice civile, salvo diverse ed espresse previsioni contrattuali, il fondo inferiore non può essere assoggettato allo scolo di acque diverse da quelle che defluiscono dal fondo superiore secondo l'assetto naturale dei luoghi, non essendo legittimo lo stillicidio delle acque piovane, né lo scolo delle acque derivante dall’esercizio di attività umane in grado di incidere, quantitativamente e per intensità, sul deflusso naturale, salva l’eccezione di cui all’art. 913, ultimo comma, del codice civile" (cfr. Tribunale Salerno, Sez. II, 12 maggio 2014, n. 2376).
Con riferimento al caso posto alla nostra attenzione, non sembra rilevare il fatto che sul fondo superiore siano state realizzate le grondaie e vi sia un passo carrabile in cemento: viene infatti precisato che l'acqua, dalle grondaie e dal passo carrabile, va a defluire direttamente verso la strada.
Pertanto, l'art. 913, comma 2, primo periodo, del c.c. stabilisce espressamente che il proprietario del fondo inferiore non può impedire lo scolo dell'acqua derivante dal fondo superiore.
Più in generale: "l'art. 913 c.c. pone a carico dei proprietari, sia del fondo superiore che del fondo inferiore, un obbligo di non fare, vietando ad essi ogni alterazione che abbia per effetto quello di rendere più gravoso ovvero di ostacolare il naturale deflusso delle acque a valle" (cfr. Cassazione civile, Sez. II, 15 giugno 2011, n. 13097).
Pertanto, poiché nel caso di specie, l'ostacolo allo scolo sarebbe costituito dal mancato sfalcio della striscia posta tra il muro e le piante, si ritiene opportuno che il proprietario del fondo superiore inviti bonariamente il vicino a provvedere alla pulizia del terreno (alla luce dello specifico obbligo previsto dall'art. 913, comma 2, primo periodo, del c.c.).
Laddove il vicino, per qualunque ragione, non provvedesse alla pulizia del terreno, sempre al fine dei evitare il rimedio giudiziale - data la modestia della questione - tramite suo accordo (ovviamente, trattandosi di germogli nati sulla sua proprietà), ci si potrebbe offrire di provvedere alla pulizia in sua vece.
Per quanto riguarda la proposta di aprire un varco nella parte bassa del muro in modo da favorire il deflusso dell'acqua, si ritiene di rispondere negativamente poiché la Giurisprudenza sul punto ha chiaramente affermato che "praticare dei fori di drenaggio nel muro di sostegno che separa il proprio immobile da altra proprietà, al fine di prevenire fenomeni di ristagno e di umidità, può essere considerata un’opera "abusiva", in quanto potrebbe aver peggiorato la condizione del fondo servente e, quindi, aver integrato la violazione di cui all'art. 913 del c.c." (cfr. Cassazione Civile, Sez. II, 15 ottobre 2010, n. 21320).
Laddove il proprietario del fondo servente dovesse rimanere inerte rispetto al suo obbligo di provvedere alla cura della striscia di terreno in cui deve scorrere l'acqua, oppure dovesse opporsi alla pulizia effettuata dal vicino, residua il seguente rimedio giudiziale, a disposizione del proprietario del fondo superiore: azione di manutenzione (art. 1170 del c.c.), volta alla cessazione della turbativa del possesso di un immobile, che, però, può essere intrapresa solo entro l'anno dall'inizio della turbativa (intesa come impedimento dello scolo delle acque).
Inoltre, il proprietario del fondo superiore potrebbe agire con azione di danno temuto, ai sensi dell'art.1172 del c.c., in quanto ha ragione di temere che da cosa presente sul fondo vicino possa derivare pericolo di un danno grave e prossimo all'oggetto del suo diritto: il giudice, accertato il pericolo, comanderà di assumere idonei provvedimenti al fine di ovviarvi, disponendo, se del caso, idonea garanzia per gli eventuali danni che potrebbe verificarsi.
In via residuale (se le due azioni sopra indicate non fossero esperibili per decadenza o per altre ragioni), si potrà sempre chiedere al giudice competente l'emissione di un provvedimento cautelare d'urgenza ex art. 700 del c.p.c., con domanda di inibitoria del comportamento illecito del vicino.

09/04/2015 Emilia-Romagna
Enzo M. chiede
Sono proprietario di un fondo censito in parte a bosco ceduo ed in parte a seminativo (ma non coltivato sui cui negli anni sono sorti spontaneamente arbusti ed alberi in genere acacie). Il bosco anch'esso non è mai stato curato e vi si trovano principalmente acacie. Il terreno è collinare e confina con un fondo inferiore coltivato. Tra le due aree sorge un fosso scavato dal proprietario del fondo inferiore precedentemente all'acquisto da parte dell'attuale. Il fosso serve a raccogliere le acque che scendono a valle e che specie in questi ultimi anni di abbondanti precipitazioni trasportano anche altri materiali principalmente terra . nel fosso sono sorti spontaneamente molti arbusti, in alcune zone si sono verificati piccoli smottamenti di terreno e il tutto rende difficoltosa la raccolta delle acque ed il suo deflusso.
Il fosso si presume sia il confine in quanto sia io che il proprietario del fondo inferiore non siamo a conoscenza dei reali confini.
In questa situazione il proprietario del fondo inf. mi ha chiesto di sostenere a mie spese la pulizia delle zone confinanti per circa 3 mt del fosso e dopo discussione di ripartire al 50% il rifacimento del fosso. Mi ha inoltre chiesto di effettuare opere che servano a convogliare le acque di discesa in modo che centrino esattamente il fosso (in pratica credo tagli nel terreno che raccolgano le acque convogliandole insieme) e mi ha avvisato che eventuali frane ed allagamenti saranno perseguiti secondo il disposto del codice penale..
Io sarei anche d'accordo sui lavori e sulla ripartizione dei costi ma mi sembra che non abbia alcun obbligo secondo il codice civile a effettuare lavori nel fondo per convogliare le acque e responsabilità in caso di frane ed allagamenti.
nel frattempo abbiamo chiesto di comune accordo di fare verificare l'effettivo posizionamento dei confini.
La mia domanda è quindi:
a) E corretta la ripartizione dei costi e il mio rifiuto di fare lavori per la raccolta delle acque e responsabilità in caso di frana?
b) Come ci si dovrebbe comportare nel caso i confini siano all'interno del fondo superiore o di quello inferiore
Consulenza legale i 13/04/2015
Nella vicenda esposta vi sono due fondi, l'uno posto a livello inferiore rispetto all'altro, per naturale conformazione del terreno. Naturalmente, per dare una risposta precisa, sarebbe necessario visionare i luoghi ed esaminare l'eventuale documentazione correlata.
In ogni caso, è possibile ritenere in via generale che si debba applicare l'art. 913 c.c., il quale sancisce un limite legale della proprietà, nell'interesse privato: difatti, si stabilisce che il fondo inferiore sia soggetto a ricevere le acque che scolano naturalmente dal fondo più elevato, in assenza di opere umane che agevolino o indirizzino lo scolo.

La norma prevede, però, che in caso di necessità agrarie, se si rende indispensabile una modificazione del deflusso naturale delle acque, possono essere realizzate delle opere che mutano il normale scolo, essendo tuttavia dovuta un'indennità al proprietario del fondo cui la modificazione stessa ha recato pregiudizio.

Ciò significa che, nel caso di specie, - per rispondere alla prima domanda posta nel quesito - il proprietario del fondo inferiore ha diritto a far realizzare opere sul fondo superiore se esse servono per scopi agrari connessi alla migliore coltivazione del terreno: tuttavia, poiché il titolare del diritto previsto dal terzo comma dell'art. 913 provoca un pregiudizio al suo vicino (che deve mutare lo stato del suo fondo con opere di scavo, sradicamento alberi, etc.), questi ha diritto ad essere indennizzato per tutti i disagi che subisce. In altre parole, i costi delle opere dovrebbero essere sostenuti da chi se ne avvantaggia ed inoltre andrebbe pagato un indennizzo, se si crea pregiudizio al proprietario del fondo superiore.

Fa da controaltare al diritto di indennizzo, l'eventuale responsabilità che potrebbe essere ravvisata nella condotta negligente del proprietario del fondo superiore, il quale ometta di adottare tutte le misure necessarie per evitare che si producano danni nel fondo del vicino. Questo tipo di responsabilità può sorgere ai sensi dell'art. 2051 del c.c., in quanto chi ha la custodia di un bene (mobile o immobile, come un terreno), risponde dei danni da questo causati a terzi, salvo che possa provare che il pregiudizio si sia prodotto per un caso fortuito. Al contrario del diritto sancito dall'art. 913, questa è una responsabilità eventuale, che si può ipotizzare solo in caso di possibile frana o allagamento del fondo inferiore.

Alla luce di questi ragionamenti, in un'ottica conciliativa, sembra opportuno che anche il proprietario del fondo superiore partecipi alle spese per le opere di "contenimento" delle acque che scolano naturalmente nel fondo inferiore: si è usato il termine "opportunità", in quanto si ritiene che non vi sia un vero e proprio obbligo, bensì sia consigliabile "prevenire" eventuali responsabilità che potrebbero ipoteticamente prodursi in capo a chi ometta di conservare un suo bene in modo che questo non crei danni ad altri.

Quanto alla seconda domanda, se il confine tra le due proprietà sarà individuato all'interno del fondo inferiore o superiore, di fatto non riteniamo cambierebbe la risposta già data in ordine alle opere che si dovrebbero realizzare sul fondo superiore per consentire un flusso delle acque congruo all'utilizzo agrario del fondo inferiore.
Cambierebbe, invece, la ripartizione delle spese per la pulizia del fosso: se esso fosse situato all'interno del fondo inferiore, in generale non v'è ragione - quantomeno in base ai dati forniti nel quesito - per cui alla spesa debba partecipare anche il proprietario del fondo superiore; al contrario, se esso fosse ricompreso nel fondo superiore, le spese dovrebbero essere ripartite fra il proprietario di quel fondo (che risulterebbe custode del fosso, e quindi potenzialmente soggetto alla responsabilità ex art. 2051 c.c.) e il proprietario del fondo inferiore, nella misura in cui le opere risultino necessarie a lui per convogliare le acque in modo diverso rispetto al flusso naturale, quando ciò sia necessario per esigenze agricole. Va anche ricordato che in questo secondo caso graverebbe sul proprietario del fondo superiore l'obbligo di cui al secondo comma dell'art. 913, per cui egli non potrebbe rendere lo scolo naturale delle acque in qualche modo più gravoso (ad esempio, omettendo di pulire il fosso posto sulla sua proprietà).

18/11/2014 Liguria
massimo m. chiede
la mia abitazione e' posta nella parte piu' bassa del paese, premettendo che non esistono tombini per la raccolta delle acque piovane, tutta la pioggia arriva nella mia proprieta'. Io ho provveduto per la maggior parte a costruire grate e tubi di scarico verso il torrente per impedire che la suddetta gravasse sul mio terreno che essendo situato sulla confluenza di due torrenti e' sottoposto ad erosione nella parte a valle. Ora,a seguito dei fenomeni alluvionali avvenuti a genova negli ultimi mesi, l' enorme massa d'acqua scesa a valle non e' riuscita a defluire completamente attraverso i sistemi di raccolta da me costruiti e si e' riversata nel mio terreno causando una frana di grosse dimensioni proprio sotto la mia abitazione che per fortuna avevo provveduto a consolidare con delle opere di palificazioni. Ad ora mi trovo a dover costruire altre opere per impedire che questo cedimento del terreno vada a indebolire i muri di contenimento della mia casa. Ma in questo caso e' solo a mio carico la spesa, visto che da parte delle autorita' competenti non e' stato fatto nulla, sia per raccogliere le acque piovane a monte ne' quelle a valle dei due torrenti? grazie
Consulenza legale i 21/11/2014
Nel caso esposto si deve indagare innanzitutto l'origine dell'allagamento subito dal cittadino. Dai fatti descritti nel quesito, emerge che l'evento dannoso (frana) è stato causato dalla grande quantità di acque piovane riversate sul suo terreno per la conformazione dei luoghi - la sua proprietà è, infatti, posta a valle.
Tuttavia, anche se egli è tenuto a ricevere le acque che naturalmente scolano dal fondo superiore (art. 913 del c.c.), nel caso di specie si configura un'ipotesi di eccezionale gravità. Il danno subito è stato certamente causato - o con-causato - da uno scarso, o meglio inesistente, sistema di drenaggio delle acque relativo alle strade comunali che conducono al suo fondo (solo per semplicità, assumeremo che la strada interessata sia di proprietà del Comune, in quanto anche se essa fosse, ad esempio, provinciale, varrebbe il medesimo ragionamento).

Pertanto, si può ravvisare una responsabilità ex art. 2051 del c.c. del Comune per il danno cagionato da cosa in sua custodia (strada e sistema idrico-fognario). Difatti, l'ente pubblico è tenuto, sulle strade di sua proprietà, ad eseguire le opere per garantire un adeguato convogliamento delle acque piovane provenienti da quote superiori. Se non lo fa, esso sarà tenuto, in qualità di custode, a rispondere dei danni che siano eziologicamente collegati alla cosa, salva la prova del caso fortuito.

E' possibile quindi ipotizzare una causa di risarcimento danni nei confronti del Comune interessato, che può essere fatta precedere da un procedimento di istruzione preventiva come l'accertamento tecnico preventivo (art. 696 del c.p.c.) al fine di ottenere in contraddittorio con l'ente una perizia che accerti la causa dei danni alla proprietà del cittadino e la loro entità.
Nell'eventuale futuro giudizio contro il Comune, il cittadino sarà tenuto a provare solamente che la strada era di proprietà del Comune e che sono stati omessi tutti gli accorgimenti necessari ad evitare danni da allagamento, per la mancanza di tombini e per ogni altra ragione che potrà essere riscontrata nel caso concreto: dovrà poi dimostrare, esponendo i fatti, che vi è un collegamento (in gergo tecnico: un nesso di causalità) tra l'omessa manutenzione della strada e il danno subito.
Dal canto suo, il Comune potrà difendersi esclusivamente dando la c.d. "prova liberatoria" del caso fortuito: l'ente dovrà cioè provare che l'eccezionalità ed imprevedibilità dei fenomeni atmosferici è stata l'unica ed esclusiva causa dei danni subiti dal cittadino.

Sul tema si possono richiamare alcuni precedenti giurisprudenziali, in cui si evince come i giudici abbiano spesso riscontrato la responsabilità dell'ente pubblico per danni simili a quelli descritti nel quesito, anche in occorrenza di fenomeni naturali piuttosto intensi.
Naturalmente, ogni caso è a sé e il giudice di merito chiamato a decidere la controversia dovrà valutare le prove offerte in concreto dalle parti, relative alla specifica situazione sottoposta all'esame dell'autorità giudiziaria.
Vediamo comunque, ad esempio, Corte App. di Brescia, sentenza 16.3.2010, che ha affermato: “l’addensamento, pur di grande violenza, dell’acqua piovana misto a detriti lungo l’area antistante il locale danneggiato ed il successivo allagamento costituivano un fatto prevedibile e tempestivamente eliminabile mediante l’adeguamento delle opere pubbliche secondo le corrette norme tecniche, onde impedire lesioni dell’altrui proprietà”.
Cass. civ., sentenza del 6.2.2007, n. 2566, ha statutito che "nei confronti dei cittadini l’amministrazione era tenuta comunque all'osservanza del divieto di neminem laedere, che di per sé implica l'obbligo di adottare, nella costruzione delle strade pubbliche gli accorgimenti ed i ripari necessari per evitare che, dalla strada, le acque che nella medesima si raccolgono o che sulla stessa sono convogliate [...] possano defluire in modo anomalo nei fondi confinanti, così impedendo di arrecare loro un danno ingiusto".
Con sentenza del 9 febbraio 2011 il Tribunale di Bari ha affermato la responsabilità di un'amministrazione comunale per i danni prodotti da un allagamento verificatosi presso trentotto locali box di proprietà dell'attore, a causa dell'assenza della rete fognaria per la raccolta delle acque bianche pluviali.
In una decisione recente (Cass. civ. sez. III, 4.1.2010, n. 7), la Corte di cassazione ha condannato un comune a risarcire i danni subiti da due coniugi a causa dell'allagamento di una strada privata, ma destinata a pubblico transito, ribadendo un orientamento in base al quale il comune risponde anche della manutenzione di strade private a uso pubblico (cfr. Cass. n. 3387/1979; Cass. n. 191/1996).

Si consiglia, in ogni caso, di far precedere ad ogni azione giudiziale un tentativo di risoluzione bonaria della controversia: per far questo, si dovrà prendere contatto con il competente ufficio del Comune, esponendo i fatti e l'intenzione di essere risarciti. Ciò, anche al fine di ottenere una sistemazione definitiva dell'impianto di drenaggio delle acque piovane, utile per possibili calamità future.

02/10/2014 Puglia
PIETRO V. chiede
In un condominio formato da 8 ville e tre terreni disposti lungo una strada in terra battuta forma di " T ", quella rappresentata dal tratto verticale, lunga 200 mt. e larga 7 mt., terminante con un muretto in pietra alto 70 cm., oltre il quale c'e' un terreno piu' basso della ns. strada di circa 1 mt., e con una villa a 250 mt. dal ns. confine. Questa strada, su cui si affacciano, sia a sin. che a destra, 5 ville e due terreni, ha una pendenza del 10-15% verso il fondo servente; poiche' per il deflusso delle acque piovane ha bisogno di frequenti manutenzioni per l'erosione che esse provocano, avremmo pensato di asfaltarla. Sicuramente le acque arriveranno piu' copiose nel fondo sottostante anche se c'e' il muretto in pietra al confine. Vi domando quindi : il proprietario del fondo servente avra' nulla da eccepire? Devo sottoporvi un altro quesito: alla spesa per i lavori da farsi devono partecipare anche gli altri condomini (3 ville + 1 terreno) che hanno la proprietà sulla strada rappresentata dalla linea orizzontale della " T " ? o partecipano solo quelli che insistono sulla strada da asfaltare? L'ingresso del condominio si trova a sinistra della tratto orizzontale della T. In attesa di un Vs. gentile riscontro, nel ringraziarVi, con l'occasione Vi invio i miei piu cordiali saluti.
Consulenza legale i 08/10/2014
Quanto alla prima questione, si deve guardare all'art. 913 del c.c., che stabilisce l'obbligo del proprietario del fondo inferiore a ricevere le acque che scolano naturalmente, senza opera dell'uomo, dal fondo più elevato. Si tratta, quindi, di un obbligo di non fare, non configurabile come una servitù prediale, bensì come un limite legale della proprietà, legato alla conformazione dei luoghi. Ai soggetti interessati da questo diritto/obbligo è vietato porre in essere ogni alterazione che abbia per effetto quello di rendere più gravoso ovvero di ostacolare il naturale deflusso delle acque a valle (v. Cass. civ. 13097/2011).
Più precisamente, se si può riscontrare un nesso di causalità (cioè un rapporto di causa-effetto) tra l'opera dell'uomo e l'aggravamento della situazione del fondo inferiore - con sensibile modifica del deflusso delle acque -, si avrà senz'altro un'alterazione dello stato dei luoghi vietata dall'art. 913 c.c.
In tal caso, il proprietario del fondo meno elevato, che non poteva opporsi al normale deflusso delle acque, sarà legittimato ad agire per ottenere il ripristino della situazione naturale dei luoghi, nonché il risarcimento dell'eventuale danno subito (v. Cass. civ. 1.8.2000 n. 10039).
Va comunque posta l'attenzione sul "grado" di aggravamento della situazione anteriore, che, per essere sanzionabile, deve comportare una sensibile modifica del deflusso naturale delle acque o una alterazione apprezzabile.
Nel caso di specie, si dovrà valutare, prima di iniziare i lavori di asfaltatura, se tali opere potranno sensibilmente alterare quello che è il normale e naturale scolo delle acque piovane nel fondo inferiore: se si giudicasse che ciò potrà avvenire, è consigliabile consultare il vicino per trovare preventivamente una soluzione tecnica (es. un modo per convogliare artificialmente le acque dove non creino disturbo al vicino) oppure costituire contrattualmente una servitù di scolo delle acque ad hoc, prevedendo una contropartita o un qualche vantaggio di altro tipo per il confinante.
Nel caso in cui non si trovasse un punto d'incontro con il vicino di casa, e questo intentasse causa contro il condominio per i lavori effettuati, solo il giudice di merito potrà valutare (certamente con l'aiuto di un consulente tecnico) se l'asfaltatura della stradina abbia o meno comportato un sensibile aggramento della condizione del fondo posto su livello inferiore.

Sulla seconda questione, si deve invece esaminare la disciplina sul condominio, in particolare sulle opere da effettuare sopra parti comuni.
Va innanzitutto accertata la proprietà del tratto di stradina "verticale" lungo 200 metri (si dovranno consultare gli atti di proprietà dei diversi condomini): evidentemente, se essa è in comproprietà dei soli proprietari delle villette che si affacciano su essa, questi dovranno sopportare interamente le spese del suo rifacimento.
Qualora invece la stradina sia un bene comune a tutti, si deve verificare la natura dell'intervento di asfaltatura: si tratta di innovazione o di semplice atto di manutenzione?
Secondo la giurisprudenza (il codice civile non è invece molto chiaro sul punto) per "innovazioni" delle cose comuni s'intendono non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), bensì le modifiche che importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti” (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654). Pertanto, asfaltare una strada di uso comune, non sembrerebbe configurarsi come una innovazione, bensì come opera di miglioramento della cosa, diretta a farne un miglior uso.
In questo caso, troverebbe applicazione l'art. 1102 c.c., secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto: a tal fine "può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa". L'applicazione di questa norma implica che solo coloro che godranno del miglioramento del bene comune dovranno sostenerne le spese, con esclusione di quei comproprietari per i quali l'opera di asfaltatura non abbia alcun vantaggio (né, ovviamente, alcun svantaggio).
Se l'opera di asfaltatura venisse deliberata in assemblea come opera di manutenzione del bene comune, i proprietari che non traggano utilità dalla stradina (lato verticale) sarebbero comunque esclusi dal pagamento delle spese, ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1123 del c.c. (" Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità").

26/09/2014 Puglia
maria chiede
In relazione al quesito n 11089/2014 dell' 1 settembre 2014, vorrei una precisazione. Nella risposta inviatami sostenete che non si può configurare la servitù per usucapione o per destinazione del padre di famiglia perché servitù non apparente. Vorrei precisare ed evidenziare che la pendenza verso il mare è evidente e che tale pendenza si evince anche osservando il muro di recinzione che si abbassa progressivamente andando verso il mare. E' vero che la legge vuole l'"apparenza" della servitù, quale può essere una tubazione, ma il caso di specie credo che possegga tale peculiarità; potrebbe rientrare nei casi giurisprudenziali che configurano casi di servitù apparente ogniqualvolta lo stato dei luoghi abbia insito il requisito dell'apparenza, che è quello di rivelare in modo non equivoco il possesso della servitù a favore del fondo dominante e l'assoggettamento del fondo servente, superando la lettera della legge. V'è da aggiungere che il proprietario è edotto sui fatti, avendo affittato la villa per 6 anni prima di acquistarla e che io ho avuto il possesso di entrambe le villette per oltre 40 anni (concepite dunque con un'unica ratio). A tal proposito Vi sottopongo un problema tutt'altro che remoto: cosa succederebbe se il galleggiante della cisterna si guastasse e l'acqua si riversasse nella proprietà del vicino?
Consulenza legale i 01/10/2014
Sulle servitù apparenti, purtroppo, è difficile dare una soluzione netta ed unica ai singoli casi concreti: difatti, il requisito dell'apparenza viene rimesso alla discrezionalità del giudice, che si può convincere o meno della sua sussistenza.
In generale, nel caso di specie, va ripetuto che lo scolo delle acque piovane naturali è già un diritto del proprietario del fondo superiore, anche contrattuale.
Al contrario, la possibilità di far cadere nel fondo inferiore qualsiasi tipo di acqua, in altre parole, l'esistenza di una servitù di stillicidio, è dubbia.
In tema di stillicidio, inteso come caduta per gravità dell'acqua, la giurisprudenza si occupa da sempre di situazioni per lo più condominiali, in cui avviene il gocciolamento dell'acqua da terrazzi o grondaie. Le sentenze che riguardano questa materia pongono dei paletti piuttosto rigidi quanto alla "apparenza" della servitù: ad esempio, per Cass. civ., sez. VI, ordinanza 6 luglio - 16 agosto 2012, n. 14547 "è noto che, ai fini della sussistenza del requisito dell'apparenza, necessario per l'acquisto di una servitù per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, si richiede la presenza di segni visibili, cioè di opere di natura permanente, obiettivamente destinate all'esercizio della servitù medesima, che rivelino, per la loro struttura e funzione, in maniera inequivoca, l'esistenza del peso gravante sul fondo servente (tra le tante v. Cass. 12.3.2007 n. 5759; Cass. 28.9.2006 n. 21087; Cass. 26.11.2004 n. 22290). Nel caso in esame, la Corte di Appello, muovendosi nel solco di tale principio, ha ritenuto, con motivazione esente da vizi logici, che la semplice presenza dei supporti metallici (o zanche) infissi dall'originario unico proprietario nel muro perimetrale, ai lati delle finestre sovrastanti, non lasciava chiaramente intendere che si volesse assoggettare l'immobile inferiore allo sgocciolamento del bucato bagnato; e che, pertanto, la S., al momento dell'acquisto del suo appartamento, non aveva alcuna ragione di ritenere che l'immobile acquistato fosse gravato da servitù di stillicidio".
Interessante sul punto anche una pronuncia che chiarisce bene come la conformazione dei luoghi (che implica la caduta per gravità delle acque da un fondo ad un altro) non è sufficiente a far sorgere la servitù: "Poiché, ai sensi degli artt. 908 e 913 c.c., salvo diverse ed espresse previsioni convenzionali, il fondo inferiore non può essere assoggettato allo scolo di acque di qualsiasi genere, diverse da quelle che defluiscono dal fondo superiore secondo l'assetto naturale dei luoghi, lo stillicidio sia delle acque piovane sia, a maggior ragione, di quelle provenienti dall'esercizio di attività umane può essere legittimamente esercitato soltanto se trovi rispondenza specifica in un titolo costitutivo di servitù ad hoc o comunque - ove connesso alla realizzazione di un balcone aggettante sull'area di proprietà del vicino - sia stato esplicitamente previsto tra le facoltà del costituito diritto reale. Infatti, l'apertura di un balcone non può che integrare una servitù avente duplice oggetto (la parziale occupazione dello spazio aereo sovrastante il fondo del vicino, in deroga alle facoltà dominicali di cui all'art. 840 comma secondo, c.c., e il diritto di vedura ed affaccio in deroga alle distanze prescritte dall'art. 905 c.c.), ma non anche le diverse facoltà esercitate in deroga a uno dei principi informatori della proprietà fondiaria, dei quali gli artt. 908 e 913 sono espressione" (Cass. civ., sez. II, 28.3.2007 n. 7576).
Quindi, si ritiene di dover escludere che si possa configurare una servitù come apparente solo in base allo stato dei luoghi, e quindi sul fatto che un fondo sia posto su un livello superiore rispetto ad un altro.

Quanto alla seconda questione, esistendo una cisterna nell'area di pertinenza della villa posta a monte, qualora dovesse accidentalmente riversarsi l'acqua in essa contenuta nel fondo del vicino, ciò comporterebbe una possibile responsabilità per danni in capo al proprietario del fondo superiore, non esistendo un diritto a riversare qualsiasi tipo di acqua nella proprietà posta a livello inferiore.
Naturalmente, perché si possa avere la responsabilità ex art. 2051 del c.c. per custodia di cose, devono effettivamente prodursi danni (se l'acqua scorresse velocemente sul terreno del vicino e scendesse poi fino al mare senza arrecare alcun pregiudizio, non ci sarebbe alcun danno da risarcire); inoltre, è possibile escludere ogni responsabilità per il caso fortuito, ossia quando l'evento dannoso sia un evento naturale o ad esso assimilato, indipendente dalla volontà umana, che esca dalla ragionevole prevedibilità a cui non si possa ovviare senza cautele superiori a quelle della media diligenza.

01/09/2014 Abruzzo
Maria chiede
Negli anni ’70 la mia famiglia costruì 4 villette perpendicolari al mare e parallele alla strada. L’attribuzione delle ville avvenne per sorteggio: le prime due (quelle più vicine al mare) ai miei zii, le altre due a me. Le case furono costruite sotto il piano di campagna in seguito a sbancamento, per rendere abitabile piano terra e primo piano anziché piano terra e scantinato. Le ville avevano lo spazio esterno in comune senza divisione. La pendenza per lo scolo delle acque era ed è verso il mare: le acque scendevano e scendono tuttora dalla villa posta più in alto fino a quella posta più in basso, per poi defluire nel mare. Essendo state costruite sotto il livello stradale, le acque piovane della contrada si riversano prima nella mia proprietà, che è ad una quota più alta, poi verso le altre, che hanno quota più bassa, per finire nel mare.
Tutto è andato bene fino agli anni ’90, poi sia per i lavori effettuati sul demanio da altro proprietario senza autorizzazione, sia probabilmente per l’arretramento dell’arenile, la quarta villetta, quella più vicina al mare (di proprietà dei miei zii), in caso di temporali o di mareggiate si allaga. Nella mia proprietà in tutti questi anni non c’è mai stato allagamento. Nel ’96 per agevolare i miei parenti realizzammo due trivelle. Quanto detto è per tentare di fotografare al meglio lo stato dei luoghi.
Veniamo al problema: nel 2011 ho venduto una delle due villette; io ho tenuto la prima, quella a monte. Dall’atto di vendita si stabilisce che “quanto sopra viene venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, anche in relazione agli impianti, con ogni azione, accessione, pertinenza, servitù attiva e passiva e come posseduto. La parte acquirente assume l’impegno di realizzare un muro di confine tra la casa oggetto del presente atto (con relativa pertinenza scoperta) e quella limitrofa di proprietà della parte venditrice in conformità di legge, consentendo un regolare scolo delle acque piovane anche a mezzo trivella” (tuttavia non sono state realizzate altre trivelle dopo la vendita). In seguito alla vendita, sono stati costruiti due muri per delimitare le proprietà, uno con un foro di altezza cm 30 (ridotto con una lastra a cm 10) per larghezza cm 70, l’altro con altezza cm 9 per larghezza cm 80 per lo scolo delle acque. Il tutto secondo un criterio stabilito dall’acquirente. Lo scorso anno ho avuto svariate discussioni perché detti fori venivano volutamente ostruiti da vasi, mattoni e plastica.
Circa un mese fa c’è stata una “bomba d’acqua”. Io non ero presente, mi hanno riferito che sulla strada che porta al mare c’era circa mezzo metro d’acqua. Dopo che le acque sono defluite, all’interno della casa ho trovato due vani allagati con fango, la pavimentazione del giardino coperta di fango e uno dei due fori di cui sopra parzialmente ostruiti da detriti. V’è da premettere che simili circostanze metereologiche si erano verificate solo nel ’82, non causandomi tuttavia alcun danno. Al momento del nubifragio non so quale fosse lo stato dei luoghi: se i fori di scolo fossero ostruiti o realizzati troppo piccoli per consentire il deflusso dell’acqua in tali situazioni. In ogni caso dopo aver aspirato l’acqua dai vani allagati, sono stata costretta a tentare di versare l’acqua nella trivella, andando contro pendenza, cosa pressoché impossibile. Dopo aver eliminato la quasi totalità del fango, la vicina ostruendo nuovamente i fori di scolo, mi ha impedito di lavare il piazzale con acqua potabile "non gradendo la mia acqua sporca" e sostenendo che la pendenza per il deflusso delle acque sia solo per l’acqua piovana in base al suddetto contratto di vendita. Io sono raramente presente sul posto, al contrario dei miei vicini, per cui temo che in mia assenza essi possano chiudere i fori, preservando la loro proprietà da allagamenti ma allagando la mia proprietà.
1) Per ciò che concerne lo scolo delle acque piovane cosa posso fare per tutelarmi e impedire che la villa possa allagarsi dopo nuovi nubifragi?

2) È vero ciò che sostengono i vicini, e cioè che la pendenza per lo scolo delle acque è prevista solo per le acque piovane impedendomi quindi di utilizzare l’acqua potabile per lavare il piazzale? Se fosse così, non potrei mai lavare il piazzale con la mia acqua potabile, essendo impossibile canalizzarla altrove.

PS: ovviamente le acque del vicino - come da sempre è avvenuto- scolano nelle ville adiacenti, che sono temporaneamente sono disabitate.
PS: il vicino era consapevole dello stato dei luoghi, avendo abitato la villa in affitto per 6 anni prima della vendita.
Vi sarò grata se saprete fare chiarezza al riguardo. Saluti.
Consulenza legale i 05/09/2014
Nel caso di specie si deve capire prima di tutto a che titolo il proprietario della villetta "superiore" fa scolare le acque piovane in quello "inferiore" (1) e quali tipi di acque possono essere fatte passare da un fondo all'altro (2).
(1)
Vi è innanzitutto, ai sensi dell'art. 913 del c.c., l'obbligo del proprietario del fondo inferiore a ricevere le acque che scolano naturalmente, senza opera dell'uomo, dal fondo più elevato.
Come precisato dalla giurisprudenza l'art. 913 c.c. pone a carico dei proprietari, sia del fondo superiore che del fondo inferiore, un obbligo di non fare, vietando ad essi ogni alterazione che abbia per effetto quello di rendere più gravoso ovvero di ostacolare il naturale deflusso delle acque a valle (Cass. n. 13097/2011).
Tuttavia tale articolo, secondo la dottrina e giurisprudenza dominante, prevede solo una limitazione legale della proprietà, non una servitù prediale (Cass. 13301/2002). La servitù prediale (che è un vero e proprio diritto reale, con una propria disciplina), dovrebbe essere eventualmente sorta per accordo tra le parti, oppure per usucapione o destinazione del padre di famiglia. Queste ultime due modalità di costituzione della servitù, però, non sembrano potersi configurare nel caso di specie, in quanto non esistevano opere "apparenti" dedicate all'esercizio del diritto (es. una tubazione, un apposito canale di scolo): l'art. 1061 del c.c. prevede proprio che le servitù non apparenti non possono acquistarsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia e che sono "non apparenti" le servitù in cui non vi siano opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio.
Nemmeno sembra, da quanto detto nel quesito, che la servitù sia stata costituita per accordo tra le parti (nel contratto è solo scritto che l'acquirente deve consentire il regolare deflusso delle acque piovane, obbligo già su di lui gravante ex art. 913).
Ciò precisato, nel caso di specie, l'acquirente della villetta posta su livello inferiore sembra aver integrato, con il proprio comportamento, due tipi di violazione:
1. ha impedito - di fatto - lo scolo delle acque piovane che doveva consentire ai sensi dell'art. 913, ostruendo i fori costruiti nel muro di delimitazione delle due proprietà (o addirittura ha costruito dei fori non sufficientemente larghi sin dall'inizio, circostanza da verificare);
2. è venuto meno all'obbligo, assunto contrattualmente di consentire il regolare scolo delle acque piovane "anche a mezzo trivella”.
Quanto al primo punto, i rimedi a disposizione del proprietario del fondo superiore sono innanzitutto delle azioni di tipo inibitorio, come l'azione di manutenzione (art. 1170 del c.c.), volta alla cessazione della turbativa del possesso di un immobile, che, però, può essere intrapresa solo entro l'anno dall'inizio della turbativa (intesa come impedimento dello scolo delle acque). Inoltre, il proprietario del fondo superiore potrebbe agire con azione di danno temuto, ai sensi dell'art. 1172 del c.c., in quanto ha ragione di temere che da cosa presente sul fondo vicino possa derivare pericolo di un danno grave e prossimo all'oggetto del suo diritto (dal muro con i fori ostruiti, potrebbe derivargli ulteriore danno in caso di nuova "bomba d'acqua"): il giudice, accertato il pericolo, dovrà dare idonei provvedimenti per ovviarvi, disponendo, in caso, idonea garanzia per i danni eventuali.
In via residuale (se le due azioni indicate non fossero esperibili per decadenza o per altre ragioni), si potrà sempre chiedere al giudice competente l'emissione di un provvedimento cautelare d'urgenza ex art. 700 del c.p.c., con domanda di inibitoria del comportamento illecito del vicino.
Queste azioni sono dirette ad ottenere una tutela immediata, cioè la rimozione degli oggetti che ostruiscono i fori costruiti sul muro di confine, o l'allargamento dei fori stessi, se ciò fosse necessario.
Tuttavia, nel caso in esame si sono già verificati dei danni a causa delle piogge cadute durante l'estate, quindi si pone anche la questione del risarcimento del danno, che dovrà essere richiesto in un separato giudizio ordinario. Inoltre, è importante sottolineare che l'acquirente della villetta ha assunto contrattualmente l'obbligo di far scolare le acque, specificamente anche tramite installazione di una trivella.
A questo punto, visto anche l'atteggiamento molto ostile del vicino, è consigliabile chiedere un accertamento tecnico preventivo (art. 696 del c.p.c., oppure anche a fini conciliativi - sempre preferibile - art. 696 bis del c.p.c.), per far visionare i luoghi ad un tecnico incaricato dal tribunale ed ottenere una perizia che dica quali sono le soluzioni tecniche necessarie per consentire un adeguato flusso delle acque che scolino naturalmente dal fondo superiore a quello inferiore, regolando eventualmente con un accordo transattivo il risarcimento dei danni già prodottisi sul fondo superiore.
Qualora la conciliazione tra le parti non fosse raggiunta, il proprietario della villetta superiore potrà agire con azione ordinaria per far valere le proprie ragioni (violazione dell'art. 913 e violazione degli obblighi assunti nel contratto di compravendita), con contestuale domanda di risarcimento del danno già causato dal comportamento illegittimo del vicino.
E' giusto in ogni caso precisare che, poiché la circostanza verificatasi quest'anno è stata eccezionale (si riporta solo un caso precedente degli anni '80), è possibile che il vicino di casa provi che lo scolo delle acque piovane sia stato consentito per quantità normali della stessa, mentre nel caso di specie si sia trattato di un caso fortuito che non avrebbe potuto essere impedito nemmeno, ad esempio, con fori più larghi nel muro di separazione.
(2)
Quanto alla seconda domanda, va precisato che l'art. 913 si riferisce non solo all’acqua piovana, ma a tutte quelle acque, non inquinate, fluenti per natura (ad esempio, le acque derivanti da scioglimento della neve). In mancanza di una vera e propria servitù di scolo che lo consenta, il vicino non ha l'obbligo, al contrario, di sopportare lo scolo di acque che derivino da opera dell'uomo (acque inquinate o di scarichi delle fogne delle latrine e simili, ancorché sottoposte a depurazione). Nel caso di specie, a rigore, l'acqua che verrebbe fatta colare sul fondo vicino non sarebbe "naturale", ma prodotta da azione umana e quindi lo scolo sarebbe vietato.
Tuttavia, trattandosi di acqua pulita perché proveniente dall'acquedotto, e poiché il suo utilizzo è circoscritto ad un singolo momento (sufficiente a pulire il piazzale), si ritiene - solo per ragioni di opportunità e cortesia - che il vicino potrebbe tollerare tale scolo occasionale, se è possibile che esso avvenga senza un danno concreto per la sua proprietà.

21/06/2014 Lazio
Sandro G. chiede
possiedo un box posto al piano seminterrato di una palazzina, addossato al terrapieno alla cui sommità al piano terreno sorge un giardino privato di forma rettangolare Il terrapieno è delimitato da un muro di contenimento fatto di pilastri di cemento tamponati con blocchetti di tufo. Da alcuni anni ormai la parete del mio box sta presentando una lesione sempre più ampia che corre lungo la linea mediana della parete confinante col lato lungo del muro di contenimento, ma lo stesso fenomeno si ripete, in misura più accentuata, nell'altro box confinante con tale muro nel suo lato breve. La pericolosità della situazione è stata più volte portata all'attenzione degli amministratori del condominio e dell'assemblea condominiale senza che si giungesse però mai ad una decisione operativa al riguardo. Da ultimo ho incaricato un tecnico di un sopralluogo dal quale è emerso che il giardino soprastante il terrapieno, originariamente ricoperto di ghiaia, è stato lastricato con un a pendenza nettamente rivolta verso i margini esterni del giardino stesso, in modo che l'acqua piovana, anziché essere assorbita da tutta la superficie , è stata convogliata verso una aiuola perimetrale, sotto la quale sorge il muro di contenimento. L'anomalo afflusso di acque piovane non regimentate che così si realizza, ha prodotto il danno al muro sottostante l'aiuola provocandone lo 'spanciamento' che ora è giunto a invadere l'intercapedine e a toccare la parete del mio box lesionandola. Secondo voi a carico di chi a posta la spesa per la ricostruzione del muro e il ripristino della sagoma originaria del terapieno? l'aver modificato l'assorbimento delle acque piovane senza provvedere ad una loro regimentazione, lasciandole anzi libere di infiltrarsi nel terrapieno giusto sopra il muro di contenimento, può configurar una responsabilità del proprietario de giardino per il danno arrecato? Posto che il muro lesionato sia condominiale (cosa dubbia), è ipotizzabile una responsabilità condominiale per l'accaduto e una conseguente ripartizione tra tutti i condomini del danno'? Una denuncia di danno temuto potrebbe essere utile? Qual è il compito dell'amministratore in questa situazione di pericolo ?
Consulenza legale i 26/06/2014
Il quesito proposto va analizzato sotto diversi aspetti.
Innanzitutto va individuata la titolarità del muro di contenimento, in quanto le spese ad esso inerenti vanno a poste a carico di soggetti diversi a seconda che esso sia condominiale o privato.
Poiché sembra di capire che la questione non sia chiara, ci si dovrà rifare alle norme generali sul condominio. Prima di tutto va consultato il titolo, ossia l'atto di acquisto del box nel seminterrato, ove dovrebbe essere specificato qual è l'oggetto della proprietà esclusiva dell'acquirente e quali le parti comuni. Laddove nulla fosse detto sul muro di contenimento, si dovrà capire se esso può farsi rientrare tra i beni comuni a tutti i condomini.
L'art. 1117 del c.c., tra le altre cose, parla di "tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti [...]". Premesso che solo un esame dei luoghi potrebbe condurre ad una risposta definitiva, si può comunque ritenere che il terrapieno e il muro di contenimento costituiscano un bene condominiale, in quanto possono configurarsi rispettivamente come suolo (inteso come area di terreno sita in profondità su cui posano le fondamenta dell’immobile) e muro portante dell'edificio.
Ciò assunto, si può passare ad esaminare la questione sotto i seguenti due profili.
1. Responsabilità per i danni
L'azione di risarcimento del danno potrebbe essere intrapresa almeno contro due soggetti.
Il primo è il costruttore del condominio (e del muro di contenimento) ex art. 1669 del c.c., laddove si possa dimostrare che il danno delle infiltrazioni sia derivato da una difettosa esecuzione delle opere edili, ad esempio, perché il muro avrebbe dovuto sostenere una maggiore quantità di acqua rispetto a quella che in realtà riesce ad assorbire senza conseguenze negative. Si tratta di un'azione che può essere esperita contro l'appaltatore (colui che ha eseguito i lavori) entro 10 anni dall'ultimazione dell'edificio.
In secondo luogo - e questa sembra l'azione più fondata in base alle circostanze descritte nel quesito - è possibile chiedere il risarcimento del danno al proprietario del giardino soprastante in quanto dalla sua proprietà originano i danni emersi nel box interrato. Questa seconda strada si configura come un'azione volta ad accertare la responsabilità extracontrattuale del vicino, e pertanto è richiesto che l'attore in giudizio dia compiuta prova sia del danno che della condotta illecita del confinante (intesa come il fatto di aver costruito senza rispettare le corrette pendenze), nonché il nesso di causalità che lega tali elementi (nesso che apparirebbe piuttosto evidente, ma che dovrà comunque essere oggetto di prova davanti al giudice).
Prima di iniziare una causa ordinaria, tuttavia, si consiglia di iniziare il prima possibile un procedimento di accertamento tecnico preventivo (art. 696 del c.p.c.), detto anche ATP, in quanto, prima che il danno degeneri e sia necessario porvi urgentemente rimedio, è bene che la situazione dei luoghi venga "cristallizzata" (fotografata) in una perizia redatta da un tecnico nominato dal Tribunale: tale perizia, che verrà elaborata nel contraddittorio tra le parti, potrà essere usata nel futuro giudizio per il risarcimento dei danni, al contrario della semplice perizia di parte, che agli occhi del giudice non ha valore vincolante. L'ATP può essere anche esperito con scopo conciliativo (art. 696 bis del c.p.c.) e allora sarà il perito del tribunale a formulare una proposta transattiva alle parti, per evitare che queste diano vita ad un giudizio ordinario dai tempi non brevissimi e dagli esiti incerti.
Anche la denuncia di danno temuto (art. 1172 del c.c.) è un'azione adatta nel caso di specie, ma essa potrebbe non rispondere all'immediato interesse del proprietario del box (che è quello di riparare il danno), in quanto il giudice potrà sì imporre al vicino di provvedere ad ovviare il pericolo, ma, trattandosi di un giudizio a cognizione sommaria, potrebbe non ordinare direttamente di ricostruire il giardino con le pendenze corrette, lasciando tale decisione al giudice del giudizio di merito pieno: potrà al massimo imporre il pagamento di una cauzione. Nel frattempo, però, il danno potrebbe aggravarsi e un'eventuale lavoro di "contenimento" effettuato nel garage potrebbe pregiudicare la possibilità di provare nel futuro giudizio la conformazione dei luoghi così com'era in origine e quindi la fonte del danno.
In via residuale, non è da escludere di ipotizzare una responsabilità del condominio: per quanto riguarda l'origine del danno, si dovrà dimostrare che esso è stato causato (o concausato) dall'incuria e dall'omessa manutenzione del muro di contenimento; più semplice sarà dimostrare che l'aggravamento del danno è causa del condominio perché non ha prontamente agito per ovviare alla situazione, benché la stessa fosse ben nota ai condomini da tempo.
2. Competenza a intraprendere opere straordinarie ed urgenti su bene condominiale
Posto, quindi, che se si possa provare la responsabilità del vicino o del costruttore, ogni spesa di rifacimento dovrà essere a questi addebitata, c'è da capire come muoversi nelle more della definizione del giudizio di merito.
Una volta fatta eseguire la perizia dal C.T.U. (consulente tecnico di ufficio), si dovrà prima di tutto chiedere la convocazione di un'assemblea condominiale per rappresentare a tutti i condomini la situazione di urgenza e la necessità di effettuare i lavori. Se l'assemblea non assumerà alcuna determinazione in merito, resta al singolo proprietario la possibilità di intraprendere i lavori di sua iniziativa: di regola, egli non avrebbe diritto al rimborso, a meno che non si tratti di spesa urgente (art. 1134 del c.c.). E' "urgente" la spesa che non possa essere differita senza che da ciò ne discenda un danno per il condominio. La giurisprudenza ha chiarito che per "opere urgenti" devono intendersi "quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune (Cass., Sez. II, 6.12.1984, n. 6400; Cass., Sez. II, 26.3.2001, n. 4364), l'urgenza dovendo essere commisurata alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sé o a terzi o alla stabilità dell'edificio un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità" (Cass., Sez. II, 19.12.2011, n. 27519). Ad esempio, la Cassazione, con sentenza del 12.8.2011, n. 17236, ha ritenuto urgente la spesa inerente alla riparazione del tetto comune da cui filtrava acqua in caso di maltempo. Va ricordato che, se si sceglie questa strada, competerà al condomino dimostrare che sussisteva l'urgenza, ossia la necessità di eseguire l'opera senza ritardo (tra le molte, v. Cass. n. 9743/2010). Ciò implica che se il condomino non possa provare la causa del suo intervento presuntivamente urgente (ad esempio l'esistenza di una tubazione rotta), nessun rimborso gli sarà dovuto.
Il compito dell'amministratore in questi casi è senza dubbio quello di compiere tutti gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio (v. nuova formulazione dell'art. 1130 del c.c. n. 4). Se viene meno a questo dovere, egli è sanzionabile con la revoca (che può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio, v. art. 1129). Più difficile è individuare una sua responsabilità personale per il risarcimento dei danni.

28/03/2014
F. MAURIZIO chiede
Sono proprietario di un immobile residenziale sito su un fondo sottostante al fondo del mio vicino. Il mio fondo, come previsto anche nell'art.913 C.C., riceve ovviamente le acque che scolano naturalmente, ma non solo: il vicino raccoglie le acque reflue piovane del suo tetto in una cisterna interrata. Quando questa è colma, le acque in eccesso ivi convogliate, fuoriescono da un tubo"occultato" nel terreno ed orientato verso il confine con il mio fondo. In tal modo le acque si accumulano presso il muretto di contenimento che divide le proprietà, lo scavalcano (pregidicandone la stabilità) e scorrono concentrate e copiose sul mio fondo. Ricevo quindi delle acque convogliate. E' giusto? Come posso tutelarmi? Quali azioni legali sono possibili?
In qualche modo può essere interessato anche il Comune di residenza che ha concesso le autorizzazioni per lo costruzione dell'immobile del vicino ma probabilmente non relative alla cisterna?
Consulenza legale i 04/04/2014
Come correttamente indicato nel quesito, ai sensi dell'art. 913 c.c. il proprietario del fondo inferiore è tenuto a ricevere le acque che scolano dal fondo più elevato. La norma, però, è molto chiara nello stabilire che deve trattarsi di acque che scolino naturalmente, senza che sia intervenuta l'opera dell'uomo. Inoltre, è sancito che il proprietario del fondo superiore non possa rendere lo scolo più gravoso.
Nel caso di specie, esistendo una cisterna (opera umana) che provoca lo scarico delle acque su fondo altrui, affinché tale scarico sia consentito, deve esistere una apposita servitù. L'art. 913 del c.c., infatti, secondo la dottrina e giurisprudenza dominante, prevede una limitazione legale della proprietà, non una servitù prediale (Cass. 13301/2002).
La servitù di scarico di acque piovane potrebbe essere stata costituita per contratto o per usucapione: la prima ipotesi risulta esclusa nel caso in esame, in base a quanto riferito; la seconda fattispecie non può realizzarsi in quanto la servitù non è goduta mediante opere visibili (si parla di servitù non apparente, non usucapibile per legge, art. 1061 del c.c.).

Pertanto, escluso che il proprietario del fondo superiore goda di una servitù di scarico, si deve guardare all'art. 908 del c.c., il quale stabilisce che il proprietario deve costruire i tetti in maniera che le acque piovane scolino sul suo terreno e non può farle cadere nel fondo del vicino.

Sulla base della normativa richiamata, è possibile sostenere che lo scarico delle acque meteoriche proveniente dal convogliamento delle stesse mediante una cisterna (ed un tubo "nascosto" che conduce al fondo confinante, che rafforza l'idea della mala fede del vicino) sia illegittimo.

Se il vicino non pone rimedio alla situazione spontaneamente, sarà possibile esperire una azione di manutenzione (art. 1170 del c.c.), volta alla cessazione della turbativa del possesso di un immobile: tale azione, però, può essere intrapresa solo entro l'anno dall'inizio della turbativa.
In alternativa, ai sensi dell'art. 1172 del c.c., il proprietario del fondo inferiore potrebbe agire con azione di danno temuto, in quanto ha ragione di temere che da cosa (la cisterna) presente sul fondo vicino possa derivare pericolo di un danno grave e prossimo all'oggetto del suo diritto. L'autorità giudiziaria dovrà dare i corretti provvedimenti per ovviare al pericolo, disponendo, in caso, idonea garanzia per i danni eventuali.
Se le due azioni sopra indicate non fossero esperibili (per decadenza o per altre ragioni), si potrà sempre chiedere al giudice competente l'emissione di un provvedimento cautelare d'urgenza ex art. 700 del c.p.c., con domanda di inibitoria del comportamento illecito del vicino. Con questo tipo di azione cautelare si mira a bloccare l'attività dannosa, ma un eventuale risarcimento del danno dovrà essere richiesto in un separato giudizio ordinario. Nel caso di specie, poiché vi sono danni al muretto di separazione delle proprietà, si consiglia di chiedere un previo accertamento tecnico (art. 696 del c.p.c.) ai fini di "fotografare" la situazione di fatto in una perizia ottenuta nel contraddittorio tra le parti. Se l'accertamento preventivo è chiesto a fini conciliativi (art. 696 bis del c.p.c.) non è neppure necessario dimostrare il carattere di urgenza della verifica tecnica.

29/10/2013 Lombardia
riccardo f. chiede
Ho un problema di infiltrazioni d'acqua nel mio immobile e precisamente nella cantina. L'acqua in questione filtra dal terreno proveniente da un cantina di un immobile prospicente la mia casa.
Faccio presente che lo stesso immobile in questione ha una canalizzazione dell'acqua piovana alquanto approssimativa visto che la stessa filtra nella cantina attraverso una condotta per poi defluire anche nella mia cantina. Faccio altresì presente che la cantina del dirimpettaio ha una distanza dal mio immobile di appena 3 metri e che fra la mia casa e quella del dirimpettaio passa un vicolo comunale; ho sentito il comune ma mi ha risposto che la questione è di carattere tra privati. Vorrei sapere se il mio dirimpettaio è tenuto a sistemare i pluviali affinché l'acqua possa essere canalizzata nelle sedi opportune. Grazie, distinti saluti.
Consulenza legale i 05/11/2013
Dalla descrizione dei luoghi riportata nel quesito si evince che sembra esistere il diritto del proprietario della cantina soggetta ad infiltrazioni a chiedere al vicino di deviare opportunamente la canalizzazione dell'acqua piovana affinché questa non penetri nella sua proprietà.
Nel caso di specie non sembra configurarsi l'ipotesi di cui all'art. 913 del c.c., in base al quale il fondo inferiore è soggetto a ricevere le acque che dal fondo più elevato scolano naturalmente senza che sia intervenuta l'opera dell'uomo, poiché i due fondi non sono posti su livelli diversi.
Piuttosto, sembra operare l'art. 908 del c.c., che vieta al proprietario di un immobile di costruire i tetti in maniera che le acque piovane cadano sul fondo del vicino. Nonostante l'utilizzo del solo termine "tetti", la giurisprudenza ha generalmente inteso che è vietato far confluire acque meteoriche sul terreno del vicino anche da una falda sporgente, da un tubo buttafuori o da un pluviale discendente. Si reputa nel caso di specie irrilevante che l'acqua piovana di fatto passi anche attraverso la cantina del vicino, dato che l'effetto è pur sempre quello di uno stillicidio vietato.
Pertanto, è possibile chiedere al dirimpettario di deviare opportunamente i pluviali affinché l'acqua piovana non debba più passare attraverso la sua cantina e da lì nella cantina del danneggiato. Qualora egli non dovesse ottemperare alla richiesta in via bonaria, sarà opportuno presentare un ricorso ai sensi dell'art. 1172 del c.c. con il quale si denuncia la situazione di danno con potenziale aggravamento dello stesso e si chiede al giudice di provvedere per ovviare al pericolo.
Quanto sopra detto non vale nel caso in cui sia possibile provare l'esistenza di una servitù di stillicidio, che nel caso di specie si presume non sia stata concordata dalle parti. Residua solamente l'ipotesi di una eventuale usucapione della servitù nel corso degli anni, che però deve essere dimostrata dal proprietario del fondo dominante (v. Cass. n. 8527/1996: "Colui che agisce in confessoria servitutis ha l'onere di fornire la prova dell'esistenza di tale diritto — presumendosi il fondo preteso servente libero da pesi e limitazioni — mediante uno dei modi di costituzione o di acquisto (artt. 1058 e ss. c.c.) non essendo all'uopo sufficiente la mera esistenza di opere visibili e permanenti, non costituendo l'esistenza di siffatti elementi un autonomo modo di acquisto della servita, ma solo il presupposto dell'acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia").

29/04/2013 Piemonte
Fausto chiede
Spett. Redazione,
sono proprietario di una casa in montagna i cui terreni sono costeggiati da un piccolo canale che raccoglie le acque di scolo provenienti dai terreni a monte (si tratta di una zona molto ricca di falde acquifere) e che si disperdono liberamente su un sottostante terreno abbandonato confinante con la mia proprietà, formando una sorta di piccola palude. La scorsa estate, durante i lavori di bonifica del terreno di mia proprietà, a seguito di un lieve rialzamento dello stesso, le acque che dal piccolo canale sboccano nell'acquitrino in questione hanno preso a scorrere ANCHE (e non esclusivamente) sulla linea di confine del terreno, trovando un percorso più agevole. Ciò ha provocato le proteste di un vicino che possiede una casa a valle il quale sostiene che l'acqua del canale a monte e dell'acquitrino, che usa per irrigare l'orto, sono INTERAMENTE di sua proprietà.
Preciso che:
l'acqua, prima che svolgessi i lavori di risanamento del mio terreno, si spandeva liberamente sul terreno attiguo formando una sorta di palude e nessuno aveva mai svolto opere di manutenzione per convogliarle in una data direzione;
che, anche dopo i lavori da me svolti, l'acqua continua ad arrivare in abbondanza al pozzetto dove viene imbrigliata per essere convogliata alla sottostante casa del vicino che protesta;
che il terreno confinante con il mio, sul quale l'acqua si disperde e sul quale è costruito il pozzetto di raccolta, NON è di proprietà del vicino che sostiene di avere diritti sull'intero canale.
Desidero sapere se le rivendicazioni del vicino possono avere un fondamento ed eventualmente come potrei procedere per tutelarmi.
Distinti saluti
Consulenza legale i 13/05/2013
Nel caso di specie, il proprietario del fondo a valle sembra reputarsi titolare di una c.d. servitù di scolo, che consiste nel diritto di assicurarsi il defluvio delle acque che provengono da un fondo altrui (art. 1094 del c.c. ss.). Si tratta di una servitù attiva, per effetto della quale il titolare del fondo servente è privato della possibilità di deviare il corso degli scoli e potrà utilizzare le acque di cui dispone secondo quanto previsto dall'art. 1096 del c.c..
L'esercizio della servitù attiva di scoli presuppone l'esistenza, sul fondo servente (quindi sul fondo superiore), di opere destinate a raccogliere gli scoli e a farli pervenire nel fondo dominante (art. 1095 del c.c.: "Nella servitù attiva degli scoli il termine per l'usucapione comincia a decorrere dal giorno in cui il proprietario del fondo dominante ha fatto sul fondo servente opere visibili e permanenti destinate a raccogliere e condurre i detti scoli a vantaggio del proprio fondo").
Se non esistono tali opere e le acque defluiscono naturalmente, senza previa raccolta e senza che sul fondo servente esistano cavi o canali di scolo o altre opere funzionalmente destinate all'esercizio della servitù, la servitù non sarà più apparente (e quindi usucapibile), bensì negativa e non apparente, come tale non usucapibile: in questo caso, il proprietario del fondo servente è tenuto solamente a non ostacolare o deviare il deflusso delle acque dal proprio fondo.
V'è da precisare che, ai fini della configurabilità della servitù, deve trattarsi in ogni caso di acque precedentemente utilizzate nel fondo superiore.
Non sembrano ravvisabili nel caso di specie i presupposti per l'esistenza di una servitù di scolo. Il vicino non potrà far valere un eventuale acquisto della servitù a titolo originario per usucapione ventennale, mancando le opere destinate a raccogliere e condurre gli scoli a vantaggio del fondo dominante (dovrà provare un titolo negoziale, che nella specie non sembra esistere); né il fondo superiore fa uso di tali acque, che si limitano a scorrere su di un canale che costeggia il terreno.
Il fatto che i fondi non siano materialmente confinanti, invece, non costituisce un ostacolo alla servitù, in quanto la contiguità dei fondi in materia di servitù prediali va intesa nel senso che tra essi possa esistere una relazione di servizio.
L'art. 913 del c.c., invece, secondo la dottrina e giurisprudenza dominante, prevede una limitazione legale della proprietà, non una servitù prediale (Cass. 13301/2002), in base alla quale il proprietario del fondo inferiore è tenuto a ricevere le acque reflue provenienti dal fondo superiore. Il contenuto della norma, che impone a carico dei rispettivi proprietari dei fondi un obbligo di non fare, è volto al sostanziale mantenimento della situazione naturale dei fondi. Questa norma non sembra applicabile nel caso di specie, atteso che il vicino sostiene di avere un diritto all'utilizzo delle acque e non un obbligo di riceverle.

06/02/2013 Calabria
Giuseppe chiede
Nel mio terreno vi è una vasca: una volta riempita, lo scolo attraversa la mia proprietà e raggiunge la vasca del vicino. Il canale di scolo è stato costruito da miei antenati, principalmente per irrigare il terreno sottostante di mia proprietà, e poi per lo scolo.
Domanda: il fondo dominante, oltre il diritto di scolo che nessuno gli nega, ha il diritto di entrare nel mio terreno il qualsiasi momento per controllare il sopracitato canale? Grazie.
Consulenza legale i 13/02/2013
Nel caso di specie il proprietario del fondo confinante è titolare di una servitù di scolo, che consiste nel diritto di assicurarsi il defluvio delle acque che provengono da un fondo altrui (art. 1094 del c.c. ss.). Si tratta, quindi, di una servitù attiva, per effetto della quale il titolare del fondo servente è privato della possibilità di deviare il corso degli scoli e potrà utilizzare le acque di cui dispone secondo quanto previsto dall'art. 1096 del c.c..

L'ingresso nel fondo servente da parte del proprietario del fondo dominante è giustificabile solo laddove egli debba svolgere lavori di manutenzione o di riparazione sulle opere destinate a raccogliere gli scoli.

I lavori di manutenzione/riparazione, tuttavia, possono essere svolti sul presupposto che il cavo di raccolta degli scoli presente sul fondo servente sia stato costruito dal titolare della servitù attiva: in tal senso, la legge prevede una presunzione di paternità dell'opera in capo al proprietario del fondo dominante, ove quest'ultimo lo spurghi regolarmente e curi la manutenzione delle sponde. Diversamente, non potrebbe essergli consentito di eseguire sul fondo altrui lavori manutentivi a scadenza ripetitiva (che implicano numerosi e continui accessi alla proprietà altrui), se tali lavori non fossero strettamente funzionali all'esercizio di una servitù a favore del proprio fondo (v. Azzaro, Scoli e avanzi d'acqua, in Digesto civ., XVIII, Torino, 1998, 185).

La presunzione di paternità viene meno se esiste un titolo che dispone diversamente o se vi è un segno o una prova contraria che il cavo non appartiene al vicino, ma al titolare del fondo servente. Il caso di specie sembra rientrare in quest'ultima ipotesi, in quanto il canale di scolo è stato costruito dai titolari del fondo servente (seppure in epoca risalente) e non da quello del fondo dominante.

La prova del titolo (con cui si dimostri che il canale di scolo venne costruito dagli antenati del proprietario del fondo servente), può essere data mediante un qualsiasi atto, come un contratto o un testamento. I "segni", invece, possono consistere in un'epigrafe o un caposaldo, o in qualsiasi altro segno che possa rendere nulla la presunzione (il superamento della quale è rimesso al prudente apprezzamento del giudice del merito).

E' poi la legge stessa a prevedere che la presunzione non operi se il proprietario del fondo servente abbia costruito o mantenga opere (idrauliche) sul suo terreno: in altre parole, in tale situazione si ritiene dimostrato che il cavo presente sul suo fondo abbia una funzione diversa da quella di raccogliere e convogliare gli scoli in favore del proprietario del fondo inferiore. Ciò che avviene nel caso di specie, in cui lo scolo è utilizzato principalmente per l'irrigazione del campo da esso attraversato.

Pertanto, è possibile sostenere che, essendo il canale di scolo stato costruito dal proprietario del fondo servente e visto che egli svolge presumibilmente tutte le opere di manutenzione e riparazione (in quanto egli stesso lo utilizza per il proprio terreno), il vicino - cioè il titolare della servitù - non abbia diritto di accedere in ogni momento al fondo altrui, in quanto non dovrebbe svolgervi alcuna attività strettamente connessa al suo diritto reale.

25/11/2012 Sicilia
calogero chiede
Vorrei porre un quesito: ricevo acqua piovana dal fondo di terreno situato sopra al mio, giustamente parlando di acqua piovana devo lasciarla scorrere naturalmente. Il mio vicino che si trova nella mia stessa situazione, invece di lasciar scorrere l'acqua naturalmente, effettua dei solchi con la zappa e la invia tutta nel mio terreno, non solo: effettua dei solchi anche nel mio di terreno, in modo da farla confluire e defluire tutta dal mio terreno, cosa devo fare? grazie
Consulenza legale i 26/11/2012

Ai sensi dell'art. 913 del c.c. il fondo inferiore è soggetto a ricevere le acque che dal fondo più elevato scolano naturalmente, senza che sia intervenuta l'opera dell'uomo. Il proprietario del fondo inferiore non può impedire questo scolo, nè il proprietario del fondo superiore può renderlo più gravoso.

Tale norma impone una limitazione legale al diritto di proprietà di colui che essendo proprietario del fondo inferiore deve ricevere le acque reflue provenienti dal fondo superiore. Tuttavia, è bene precisare che è fatto divieto di compiere alterazioni dello stato dei luoghi che possano comportare una sensibile modifica del deflusso delle acque, rendendo più gravosa la condizione dell'uno o dell'altro fondo. Solo in caso di necessaria modificazione del deflusso naturale delle acque è prevista un'indennità al proprietario del fondo a cui la modificazione stessa ha recato pregiudizio.

Nel caso descritto dal quesito risulta che i soggetti che devono sopportare la limitazione del proprio diritto di proprietà ricevendo le acque reflue siano due. Entrambi quindi devono sopportare tale "peso" senza poter modificare lo stato di fatto dei terreni. Pertanto, sarà possibile sicuramente chiedere il risarcimento di tutti i danni ricollegabili al comportamento scorretto oltre che vietato dalla legge tenuto dal vicino, che, alla pari, avrebbe dovuto sopportare lo scolo delle acque reflue senza modificare arbitrariamente lo stato dei luoghi. Inoltre, in via d'urgenza, è possibile il ricorso ad un provvedimento d'urgenza ex art. 700 del c.p.c. al fine di ottenere la cessazione delle azioni lesive perpetrate dal vicino.


16/02/2012 Sicilia
sonia chiede
Tra la mia abitazione e il terreno del mio vicino vi è un muro che segna un confine...Per natura la mia abitazione si trova in pendenza verso il terreno del vicino e per evitare che si raccolga troppa acqua,nel muro sono stati integrati dei tubi che deviano l'acqua dal mio giardino al terreno confinante(da sottolineare che l'acqua non finisce su pavimenti o entrate di abitazioni;inoltre l'acqua non reca alcun danno cadendo da un metro sul terreno che viene utilizzato come parcheggio,non può considerarsi ne aiuola ne prato).La deviazione tramite i tubi esiste da più di 50 anni,ma il vicino lo ha notato adesso e dice di potermi denunciare(in più lui usufruisce del terreno solo d'estate,venendo in villegiatura).Vorrei sapere se ho torto e,se cosi fosse,come posso rimediare per evitare eventuali problemi.Grazie.
Consulenza legale i 17/02/2012

L'art. 913 del c.c., in tema di scolo delle acque, ponendo a carico del proprietario sia del fondo inferiore che del fondo superiore l'obbligo di non alterare la configurazione naturale del terreno, non vieta tutte le possibili modificazioni incidenti sul deflusso naturale delle acque, ma soltanto quelle che alterino apprezzabilmente tale deflusso, rendendo più gravosa la condizione dell'uno o dell'altro fondo. In tema di scolo delle acque, quindi, la regola dell'articolo in commento - per il quale il fondo inferiore è soggetto a ricevere le acque dal fondo più elevato - trova applicazione soltanto allorchè il deflusso avvenga "naturalmente". Qualora, invece, sia intervenuta l'opera dell'uomo, è necessario stabilire se essa abbia aggravato la situazione del fondo inferiore quale era precedentemente all'opera stessa, tenendo altresì conto al sevizio di quale fondo detta opera sia stata costruita.

L'esecuzione di manufatti che rendano più gravoso il naturale scolo delle acque non legittima il proprietario del fondo inferiore al risarcimento per tutti i danni, anche imprevedibili e lontani nel tempo, che comunque obiettivamente si possono collegare alla modifica.

Nel caso di specie (se si è bene intesa la situazione delle opere svolte e dello stato dei luoghi), sulla scorta di quanto riferito, praticare dei fori di drenaggio nel muro che separa il proprio immobile da altra proprietà, al fine di prevenire fenomeni di ristagno e umidità, potrebbe essere considerata un'opera "abusiva" in quanto potrebbe aver peggiorato la condizione del fondo servente e, quindi, aver integrato la violazione di cui all'art. 913 c.c. (in tema si veda anche Cass. Civ. 2010/21320).


11/03/2011 Toscana
Chiara chiede

E' considerato stillicidio anche quello causato da panni stesi ?

Consulenza legale i 11/03/2011

Poiché, ai sensi dell’art. 908 del c.c. e dell’art. 913 del c.c., salvo diverse ed espresse previsioni convenzionali, il fondo inferiore non può essere assoggettato allo scolo delle acque di qualsiasi genere, diverse da quelle che defluiscono dal fondo superiore secondo l'assetto naturale dei luoghi, lo stillicidio sia delle acque piovane sia, a maggior ragione, di quelle provenienti dall'esercizio di attività umane (come, ad es., dallo scorinio di panni stesi mediante sporti sul fondo alieno) può essere legittimamente esercitato soltanto se trovi rispondenza specifica in un titolo costitutivo di servitù "ad hoc" o comunque - ove connesso alla realizzazione di un balcone aggettante sull'area di proprietà del vicino - sia stato esplicitamente previsto tra le facoltà del costituito diritto reale. Infatti, l'apertura di un balcone non può che integrare una servitù avente un duplice oggetto (la parziale occupazione dello spazio aereo sovrastante il fondo del vicino, in deroga alle facoltà dominicali di cui all'art. 840 del c.c. comma 2, e il diritto di veduta e di affaccio in deroga alle distanze prescritte dall'art. 905 del c.c.ma non anche le diverse facoltà esercitate in deroga a uno dei principi informatori della proprietà fondiaria dei quali gli artt. 908 e 913 c.c. sono espressione. Così si è chiaramente pronunciata la Corte di Cassazione con sentenza n. 7576 del 28.3.2007.


06/10/2010
VALERIA MARIA GIOVANNA chiede
il mio vicino ha costruito un opera sul suo fondo dalla quale sono derivati e derivano ingenti infiltrazioni d'acqua che penetrano nella mia abitazione.
quali rimedi?
Consulenza legale i 08/10/2010

Va preliminarmente accertato se la costruzione realizzata dal vicino sia stata fatta rispettando le norme sulle distanze tra gli edifici.


24/02/2010
antonio chiede

Il mio fondo è inferiore, ma il mio vicino che è al fondo superiore ha operato nell'anno 2000 una ristrutturazione di una casa ed ha cementificato abbondandemente il proprio giardino aumentando di fatto lo scolo delle acque verso il fondo inferiore. Cosa posso fare per impedire ciò, visto che lo scolo è stato reso più gravoso e che va a riempire un pozzo nero, facendo fuoriuscire i liquami sia sul fondo superiore che su quello inferiore?
Grazie.

Consulenza legale i 20/12/2010

Il fondo inferiore è soggetto a ricevere le acque che dal fondo più elevato scolano naturalmente, senza che sia intervenuta l'opera dell'uomo. Il proprietario del fondo inferiore non può impedire questo scolo, né il proprietario del fondo superiore può renderlo più gravoso. Secondo un consolidato ed unanime orientamento dottrinario e giurisprudenziale, la soggezione del proprietario del fondo inferiore a ricevere le acque reflue provenienti dal fondo superiore, stabilita dall’art. 913 del c.c. riguarda una limitazione legale della proprietà. Tuttavia è fatto divieto di compiere alterazioni dello stato dei luoghi che possano comportare una sensibile modifica del deflusso delle acque, rendendo più gravosa la condizione dell'uno o dell'altro fondo. Solo in caso di modificazione necessaria (quindi, eccezionalmente, in relazione ad opere di sistemazione o trasformazione agraria), è dovuta una mera indennità al proprietario del fondo a cui la modificazione stessa ha recato pregiudizio. Diversamente, il proprietario del fondo inferiore è legittimato ad agire per il ripristino dello stato naturale dei luoghi (se è operazione di facile attuazione e non eccessivamente onerosa) o all’esecuzione di opere eliminative (attuazione di un sistema alternativo per consentire lo scolo e il deflusso delle acque), purché esista un nesso causale fra l'opera dell'uomo e l'aggravamento dello stato di soggezione naturale del fondo inferiore nei riguardi di quello superiore. Il proprietario del fondo inferiore, in questo caso, può anche chiedere il risarcimento per quei danni immediatamente percepibili che obiettivamente si possono collegare alla modifica vietata. In via d’urgenza, è possibile il ricorso ad un provvedimento ex art. 700 del c.p.c.


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