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Articolo 1669

Codice Civile

Rovina e difetti di cose immobili

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Dispositivo dell'art. 1669 Codice Civile

Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata (1), se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo (2) o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina (3) o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile (4) nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta (5). Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

Note

(1) Deve trattarsi di immobili destinati a lunga durata per loro natura, il che sta a significare che si deve avere riguardo solo al tipo ed al modo della costruzione obiettivamente considerata e non anche alla destinazione che le parti vi abbiano dato.

(2) Il vizio del suolo è quello che lo rende inidoneo a sopportare la costruzione. Ad esempio, si ha quando un edificio viene costruito su terreno franoso o argilloso, senza che siano stati presi gli accorgimenti tecnici necessari per assicurare la sicurezza e solidità della costruzione.

(3) Deve ritenersi tale non solo la situazione di pericolo apparente, e quindi di immediata percezione, ma anche quella che pur non essendo rilevabile prima facie sia comunque effettiva.

(4) Per un orientamento, trattasi di responsabilità extracontrattuale [v. 2043] che nasce dal puro e semplice fatto di aver costruito l'immobile. Da tale qualificazione consegue che la responsabilità può essere fatta valere, non solo dal committente e dai suoi aventi causa, ma da qualsiasi terzo danneggiato dalla rovina. Secondo altri, invece, trattasi di responsabilità contrattuale [v. 1218] in quanto deriva dal contratto di appalto; peraltro, la particolarità della norma in esame sta nel fatto che essa estende la tutela anche agli aventi causa del committente. A differenza della responsabilità ex artt. 1667 e 1668, la responsabilità decennale si concreta solo nel risarcimento dei danni derivanti dalla rovina o dal pericolo di rovina o dai gravi difetti dell'immobile.

(5) Trattasi di termine di decadenza [v. 2964].


Ratio Legis

Per coloro che affermano il carattere extracontrattuale della responsabilità dell'appaltatore, il fondamento è da ricercarsi in ragioni di ordine pubblico più precisamente nell'interesse alla conservazione e funzionalità degli edifici, così pregnante da prevalere sugli interessi delle parti contraenti (è l'incolumità dei cittadini che il legislatore nella specie avrebbe tenuto presente). Per i sostenitori della tesi della natura contrattuale della responsabilità, invece, il fondamento è da rinvenirsi nell'esigenza di tutela dell'interesse del committente; pertanto, lo scopo di tale norma è quello di prolungare la responsabilità dell'appaltatore rispetto a quella biennale di cui agli artt. 1667 e 1668, allorché si tratti di immobili destinati a lunga durata. È frequente, difatti, che i vizi negli immobili di tal genere si manifestino soltanto quando è decorso un lungo periodo di tempo dal compimento dell'opera.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

480Sia nell'articolo 512 del progetto della Commissione reale, sia nell'articolo 544 del mio progetto i criteri fondamentali della responsabilità ex lege sancita dall'articolo 1639 sono rimasti immutati. Ho tenuto tuttavia conto dei voti espressi attraverso gli organi corporativi delle categorie interessate, accogliendoli nei limiti in cui mi è parso che non pregiudicassero gli interessi dei committenti.
Premesso che la responsabilità di cui si tratta concerne solo opere stabili con destinazione non temporanea, elemento che non risultava dall'articolo 1639 cod. civ. dando così luogo ad applicazione esorbitanti della norma, ho mantenuto il termine di 10 anni come durata della garanzia dell'appaltatore. Tale durata può a prima vista sembrare eccessiva, ma in realtà si è accertato in sede competente che dal punto di vista tecnico una durata minore non trova alcuna giustificazione, essendo frequente il caso di gravi difetti di costruzione che si rivelano assai dopo l'esecuzione dell'opera.
Ho mantenuto l'obbligo della denuncia a pena di decadenza da parte del committente che il progetto stabiliva; ma ho considerato che il termine di 60 giorni era assolutamente insufficiente. Il committente non sempre ha modo di accertare immediatamente la gravità del difetto che a un certo momento si manifesta, e ha bisogno quindi di ricorrere ad accertamenti tecnici spesso lunghi e difficili. Il termine per la denuncia è stato così portato ad un anno, abbreviando però il termine prescrizionale dell'azione da 2 anni a 1.
Ho ritenuto infine opportuno chiarire, accogliendo la costante interpretazione della giurisprudenza, che l'azione può essere esperita anche dagli aventi causa del committente, in coerenza con il carattere legale della responsabilità dell'appaltatore.
Nella disposizione in esame non si parla più, come del resto faceva anche il progetto del 1936, di una responsabilità dell'architetto; ma tale silenzio non significa certo esonero da ogni responsabilità del progettista o del direttore dei lavori, ma solo che la loro responsabilità è regolata dalle norme generali.
Si è mantenuto, invece, malgrado le critiche avanzate da qualche parte, il principio che l'appaltatore risponde anche se la rovina o il grave difetto dell'opera dipende da vizio del suolo. In realtà l'appaltatore ha sempre il dovere di accertare, ancorché vi siano direttori di lavori o progettisti, che il suolo è adatto a sostenere la costruzione, e non può quindi farsi luogo ad esonero nel caso in cui egli abbia fidato sugli accertamenti compiuti da quelle persone.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

704Sono rimasti sostanzialmente immutati nell'art. 1669 del c.c. i criteri fondamentali della responsabilità ex lege stabiliti dall'art. 1639 del codice abrogato, al quale sono state apportate solo alcune modificazioni, allo scopo di dare soddisfazione ai voti espressi, attraverso gli organi corporativi, dalle categorie interessate, e allo scopo di agevolare la più esatta comprensione della norma. Si è così chiarito che la responsabilità di cui si tratta concerne soltanto opere stabili che hanno una destinazione non temporanea; si è introdotto l'onere della denuncia del vizio, che deve essere fatta, a pena di decadenza, entro un anno dalla scoperta; si è conseguentemente abbreviato il termine di prescrizione dell'azione relativa; si è espressamente affermato, in coerenza con il carattere legale di tale responsabilità, che essa può essere fatta valere anche dagli aventi causa del committente; si è infine omesso di parlare dell'architetto, come soggetto della responsabilità regolata dall'art. 1669, perchè è parso più giusto che la posizione dell'architetto, come quella del direttore dei lavori, venga regolata dai principii generali. Innovando poi al codice del 1865 si è creduto di non dover limitare la sfera di applicazione della norma in questione alle sole ipotesi di rovina di tutto o parte dell'opera o di evidente pericolo di rovina, ma si è estesa la garanzia anche alle ipotesi in cui l'opera presenti gravi difetti. Naturalmente questi difetti devono essere molto gravi, oltre che riconoscibili al momento del collaudo, e devono incidere sempre sulla sostanza e sulla stabilità della costruzione, anche se non minacciano immediatamente il crollo di tutta la costruzione o di una parte di essa o non importano evidente pericolo di rovina. Non vi è dubbio che la giurisprudenza farà un'applicazione cauta di questa estensione, in conseguenza del carattere eccezionale della responsabilità dell'appaltatore.

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 9370/2013

L'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 c.c., può essere esercitata anche dall'acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all'appaltatore esecutore dell'opera, gravando sul medesimo venditore l'onere di provare di non aver avuto alcun potere di direttiva o di controllo sull'impresa appaltatrice, così da superare la presunzione di addebitabilità dell'evento dannoso ad una propria condotta colposa, anche eventualmente omissiva.

Cass. n. 84/2013

In tema di appalto, i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell'edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando soltanto una parte condominiale, incida sulla struttura e funzionalità globale dell'edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile, come nell'ipotesi di infiltrazione d'acqua e umidità nelle murature del vano scala, causata dalla non corretta tecnica di montaggio dei pannelli di copertura.

Cass. n. 18078/2012

Ai fini della responsabilità dell'appaltatore per rovina e difetti di cose immobili destinate a lunga durata, l'art. 1669 c.c., oltre a richiedere che i vizi si palesino entro un decennio dal compimento dell'opera, stabilisce, al primo comma, un termine annuale di decadenza, relativo alla denunzia dei vizi, che decorre dalla scoperta della gravità dei difetti e della loro imputabilità alla prestazione dell'appaltatore, e pone, al secondo comma, un termine annuale di prescrizione, che si lega unicamente, sotto il profilo cronologico, alla denunzia dei difetti, la quale, pertanto, è atto condizionante la decorrenza del termine prescrizionale.

In tema di responsabilità dell'appaltatore per rovina e difetti di cose immobili destinate a lunga durata, la decadenza dall'azione per tardività della denunzia, stabilita dall'art. 1669, primo comma, c.c., non può essere rilevata d'ufficio dal giudice ma deve essere eccepita dalla parte, trattandosi di decadenza posta a tutela di interessi individuali e concernente diritti disponibili.

Cass. n. 14650/2012

In tema di contratto di appalto, il vincolo di responsabilità solidale fra l'appaltatore ed il progettista e direttore dei lavori, i cui rispettivi inadempimenti abbiano concorso in modo efficiente a produrre il danno risentito dal committente, trova fondamento nel principio di cui all'art. 2055 c.c., il quale, anche se dettato in tema di responsabilità extracontrattuale, si estende all'ipotesi in cui taluno degli autori del danno debba rispondere a titolo di responsabilità contrattuale. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva riconosciuto la responsabilità solidale del progettista e direttore dei lavori e dell'appaltatore per i difetti della costruzione dipendenti dal cedimento delle fondazioni dovuto alle caratteristiche geologiche del suolo, rientrando nei compiti di entrambi l'indagine sulla natura e consistenza del terreno edificatorio).

Cass. n. 8016/2012

Quando l'opera appaltata presenta gravi difetti dipendenti da errata progettazione il progettista è responsabile, con l'appaltatore, verso il committente, ai sensi dell'art. 1669 c.c., a nulla rilevando in contrario la natura e la diversità dei contratti cui si ricollega la responsabilità, rendendosi sia l'appaltatore che il progettista, con le rispettive azioni od omissioni — costituenti autonomi e distinti illeciti o violazioni di norme giuridiche diverse, concorrenti in modo efficiente a produrre uno degli eventi dannosi tipici indicati nel medesimo art. 1669 c.c. —, entrambi autori dell'unico illecito extracontrattuale, e perciò rispondendo, a detto titolo, del danno cagionato. Trattandosi di responsabilità extracontrattuale, specificamente regolata anche in ordine alla decadenza ed alla prescrizione, non spiega alcun rilievo la disciplina dettata dagli artt. 2226, 2330 c.c. e si rivela ininfluente la natura dell'obbligazione — se di risultato o di mezzi — che il professionista assume verso il cliente committente dell'opera data in appalto.

Cass. n. 19868/2009

I gravi difetti che, ai sensi dell'art. 1669 c.c., fanno sorgere la responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la nor­male utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura. (Applicando tale principio, la S.C. ha con­fermato la sentenza di merito con la quale era sta­ta negata la tutela ex art. 1669.c.c. con riferimento a vizi consistenti - tra l'altro - in un difettoso mon­taggio della caldaia ed in una errata pendenza dei balconi, sul presupposto che il committente non aveva nemmeno allegato se il primo vizio incides­se sul funzionamento della caldaia ed il secondo determinasse ristagni di acqua).

La responsabilità dell'appaltatore per gravi difetti dell'opera, ai sensi dell'art. 1669 c.c., non può ritenersi esclusa per il solo fatto che detti di­fetti siano derivati da cause sopravvenute al com­pletamento dei lavori, là dove le anzidette cause sopravvenute non fossero del tutto imprevedibili al momento dell'esecuzione dei lavori. (Applican­do tale principio, la S.C. ha cassato per difetto di motivazione la sentenza con la quale il giudice di merito aveva escluso la responsabilità dell'appal­tatore per infiltrazioni d'acqua, dovute all'innalza­mento di una falda acquifera sottostante l'edificio da lui realizzato, senza darsi carico di verificare se esse si sarebbero potute prevedere e, quindi, prevenire con adeguate opere di impermeabiliz­zazione).

Cass. n. 28605/2008

Nell'appalto per la costruzione di edificio in base a progetto fornito dal committente, la re­sponsabilità dell'appaltatore per gravi difetti, ai sensi dell'articolo 1669 cod. civ., sussiste anche quando l'ingerenza e le istruzioni del committen­te ne limitino autonomia e discrezionalità, tranne il caso in cui queste abbiano una continuità ed un'analiticità tali da elidere, nell'esecutore, ogni facoltà di vaglio, in modo che il rapporto di ap­palto si trasformi, ipso facto, in un rapporto di lavoro subordinato e l'appaltatore in nudus mi­nister del committente.

Cass. n. 26609/2008

In materia di appalto, ove il committente agisca nei confronti dell'appaltatore, ai sensi dell'art. 1669 c.c., per il risarcimento dei danni con­seguenti a gravi difetti di costruzione di un im­mobile, non può operare tra le parti la clausola di esonero di responsabilità eventualmente pattuita, trattandosi di responsabilità extracontrattuale.

Cass. n. 14812/2008

Le violazioni delle prescrizioni dettate, in base alla legge n. 64 del 1974 (ed attualmente dal D.P.R. n. 380 del 2001), per la progettazione e l'esecuzione delle costruzioni soggette ad azione sismica integrano i gravi difetti, di cui l'appalta­tore è responsabile nei confronti del committente ai sensi dell'art. 1669 c.c., incidendo esse sulla sostanza e stabilità degli edifici o delle altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, non potendo essere sovrapposte alle prescrizioni normative anzidette, in quanto recanti delle presunzioni assolute, una diversa individuazione degli stati limite delle strutture e diversi modelli di calcolo delle azioni sismiche e dei loro effetti.

Cass. n. 1463/2008

In tema di garanzia per gravi difetti del­l'opera ai sensi dell'art. 1669 c.c., il termine per la relativa denunzia non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara in­dividuazione ed imputazione delle sue cause, non
potendosi onerare il danneggiato della proposi­zione di azioni generiche a carattere esplorativo.

Cass. n. 24143/2007

La responsabilità dell'appaltatore ex art. 1669 c.c. trova applicazione esclusivamente quando siano riscontrabili vizi riguardanti la co­struzione dell'edificio stesso o di una parte di esso, ma non anche in caso di modificazioni o ripara­zioni apportate ad un edificio preesistente o ad al­tre preesistenti cose immobili, anche se destinate per loro natura a lunga durata. (Nella specie, la S.C. ha riformato la sentenza di merito che aveva ritenuto configurabile tale ipotesi di responsabi­lità in riferimento all'opera di mero rifacimento della impermeabilizzazione e pavimentazione del terrazzo condominiale di un edificio pree­sistente).

Cass. n. 13764/2007

L'appaltatore incaricato della realizzazione di un rilevato ferroviario, il quale, attenendosi alle previsioni del progetto fornitogli dal commit­tente, realizzi l'opera senza creare situazioni di pericolo per l'incolumità delle maestranze e per quella pubblica, è esente da responsabilità anche quando non possa escludersi nel lungo termine la possibilità di deformazioni dell'opera stessa a causa del lento movimento franoso connesso alla natura argillosa del terreno. In questo caso, infat­ti, resta nell'area esclusiva di governo del commit­tente la scelta degli interventi funzionali al con­seguimento delle finalità dell'opera ed all'impiego delle risorse finanziarie, in relazione alla previsione di interventi successivi nel tempo, diretti alla conservazione al potenziamento ed alla eventuale sostituzione dell'opera stessa. 

Cass. n. 12995/2006

Ai fini della costruzione di opere edilizie l'indagine sulla natura e consistenza del suolo edificatorio rientra, in mancanza di diversa pre­visione contrattuale, tra i compiti dell'appaltato­re, trattandosi di indagine implicante attività conoscitiva da svolgersi con l'uso di particolari mezzi tecnici che al medesimo, quale soggetto obbligato a mantenere il comportamento diligen­te dovuto per la realizzazione dell'opera commes­sagli con conseguente obbligo di adottare tutte le misure e le cautele necessarie ed idonee per l'esecuzione della prestazione secondo il modello di precisione e di abilità tecnica nel caso concreto idoneo a soddisfare l'interesse creditorio, spetta assolvere mettendo a disposizione la propria organizzazione, atteso che lo specifico settore di competenza in cui rientra l'attività esercitata richiede la specifica conoscenza ed applicazione delle cognizioni tecniche che sono tipiche dell'attività necessaria per l'esecuzione dell'opera, sicché è onere del medesimo predispone un' orga­nizzazione della propria impresa che assicuri la presenza di tali competenze per poter adempiere l'obbligazione di eseguire l'opera immune da vizi e difformità. Ed atteso che l'esecuzione a regola d'arte di una costruzione dipende dall'adegua­tezza del progetto alle caratteristiche geologiche del terreno su cui devono essere poste le relative fondazioni, e la validità di un progetto di una co­struzione edilizia è condizionata dalla sua rispondenza alle caratteristiche geologiche del suolo su cui essa deve sorgere, il controllo da parte dell'ap­paltatore va esteso anche in ordine alla natura e consistenza del suolo edificatorio. Ne consegue che per i difetti della costruzione derivanti da vizi ed inidoneità del suolo anche quando gli stessi sono ascrivibili alla imperfetta od erronea proget­tazione fornitagli dal committente l'appaltato­re risponde (in tal caso prospettandosi l'ipotesi della responsabilità solidale con il progettista, a sua volta responsabile nei confronti del commit­tente per inadempimento del contratto d'opera professionale ex art. 2235 c.c.) nei limiti generali in tema di responsabilità contrattuale della colpa lieve, presupponente il difetto dell'ordinaria dili­genza, potendo andare esente da responsabilità solamente laddove nel caso concreto le condizioni geologiche non risultino accertabili con l'ausilio di strumenti, conoscenze e procedure normali avuto riguardo alla specifica natura e alle peculia­rità dell'attività esercitata.

Cass. n. 7634/2006

In tema di responsabilità del costruttore, nell'ipotesi in cui l'immobile presenti gravi difetti di costruzione che, incidendo profondamente su­gli elementi essenziali, influiscano sulla solidità e la durata dello stesso, la norma di cui all'art. 1669 c.c., sebbene dettata in materia di appalto, con­figura una responsabilità extracontrattuale che, essendo sancita per ragioni e finalità di interesse generale, è estensibile al venditore che sia stato anche costruttore del bene venduto.

Cass. n. 567/2005

In tema di responsabilità del venditore-costruttore per gravi difetti dell'opera, l'art. 1669 c.c., mirando a finalità di ordine pubblico, è ap­plicabile non solo nei casi in cui il venditore abbia personalmente, cioè con propria gestione di uomi­ni e mezzi, provveduto alla costruzione, ma anche nelle ipotesi in cui, pur avendo utilizzato l'opera di soggetti professionalmente qualificati, come l'appaltatore, il progettista, il direttore dei lavori, abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell'altrui attività, sicchè anche in tali casi la costruzione dell'opera è a lui riferibile; pertanto, il venditore può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell'opera non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia, ma anche, nell'ipotesi in cui la realizzazione dell'opera è affidata a un terzo al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale. Ne consegue che il giudice di merito, nel verificare la responsabilità del ven­ditore ex art. 1669 c.c., non può limitarsi ad accer­tare se l'opera sia stata direttamente compiuta dal medesimo, essendo necessario stabilire anche quando nell'esecuzione siano intervenuti altri soggetti se la costruzione sia ugualmente a lui riferibile, per avere egli mantenuto il potere di direttiva o di controllo sull'operato dei predetti. (Nella specie, è stata ritenuta la responsabilità ex art. 1669 c.c.del venditore, in quanto l'esecuzione dell'opera da parte dell'appaltatore era avvenuta sotto il controllo tecnico affidato dallo stesso ven­ditore a persona di sua fiducia).

I1 termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costru­zione di un immobile, previsto dall'art. 1669 c.c. a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera, non essendo sufficienti, vi­ceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti; il relativo accertamento, involgendo un apprezzamento di fatto, è riservato al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua ed esente da vizi logici o da errori di diritto. (Nella specie, è stato ritenuta correttamente motivata la decisio­ne di merito che aveva fatto risalire la scoperta dei difetti dell'opera alla data del deposito della relazione del consulente nominato in sede di ac­certamento tecnico preventivo).

Cass. n. 14561/2004

In tema di rovina e difetti di cose immobili destinate per loro natura a durare nel tempo, l'art. 1669 c.c. prescrive, oltre al termine decennale at­tinente al rapporto sostanziale di responsabilità dell'appaltatore (ricollegabile anche alla posi­zione del venditore — costruttore), due ulteriori termini: uno di decadenza, per la denuncia del pericolo di rovina o dei gravi difetti, di un anno dalla «scoperta» dei vizi o difetti, e l'altro di pre­scrizione, per l'esercizio dell'azione di responsa­bilità, di un anno dalla denuncia. I detti termini sono interdipendenti, nel senso che, ove uno sol­tanto di essi non sia rispettato, la responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente (o dei suoi aventi causa) non può essere fatta valere.

Cass. n. 8140/2004

Configurano gravi difetti dell' edificio a norma dell'art. 1669 c.c. anche le carenze co­struttive dell'opera — da intendere anche come singola unità abitativa che pregiudicano o me­nomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità della medesima, come allorchè la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte. ed anche se incidenti su elementi secondari ed acces­sori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rive­stimenti, infissi, pavimentazione, impianti, etc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di ma­nutenzione, ancorché ordinaria, e cioé mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostitu­zione delle finiture degli edifici o che mediante opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati. (Principio affer­mato dalla Suprema Corte in una fattispecie in cui gli acquirenti avevano agito per responsabilità extracontrattuale nei confronti del costruttore perchè le mattonelle del pavimento dei singoli appartamenti si erano scollate e rotte in misura percentuale notevole rispetto alla superficie rive­stita). 

Cass. n. 8811/2003

In tema di appalto ed in ipotesi di re­sponsabilità ex art. 1669 c.c. per rovina o difetti dell'opera, la natura extracontrattuale di tale re­sponsabilità trova applicazione anche a carico di coloro che abbiano collaborato nella costruzione, sia nella fase di progettazione o dei calcoli relativi alla statica dell'edificio, che in quella di direzione dell'esecuzione dell'opera, qualora detta rovina o detti difetti siano ricollegabili a fatto loro im­putabile. Ne consegue che la chiamata in causa del progettista e/o direttore dei lavori da parte dell'appaltatore, convenuto in giudizio per ri­spondere, ai sensi dell'art. 1669 c.c., dell'esistenza di gravi difetti dell'opera, e la successiva chiama­ta in causa di chi ha effettuato i calcoli relativi alla struttura e statica dell'immobile da parte del progettista e/o direttore dei lavori, effettuata non solo a fini di garanzia ma anche per rispondere della pretesa dell'attore, comporta, in virtù di quest'ultimo aspetto, che la domanda originaria, anche in mancanza di espressa istanza, si intende automaticamente estesa al terzo, trattandosi di individuare il responsabile nel quadro di un rap­porto oggettivamente unico.

Cass. n. 13158/2002

L'ipotesi di responsabilità regolata dall'art. 1669 c.c. in tema di rovina e difetti di immobili ha natura extracontrattuale e, conseguentemente, un ambito di applicazione più ampio di quello risul­tante dal tenore letterale della disposizione — che fa riferimento soltanto all'appaltatore nei con­fronti del committente e dei suoi aventi causa —, perché operante anche a carico del progettista, del direttore dei lavori e dello stesso committente che abbia provveduto alla costruzione dell'immobile con propria gestione diretta, ovvero sorveglian­do personalmente l'esecuzione dell'opera, sì da rendere l'appaltatore un mero esecutore dei suoi ordini. Il suo presupposto risiede quindi, e in ogni caso, nella partecipazione alla costruzione dell'im­mobile in posizione di «autonomia decisionale», in difetto della quale lo stesso appaltatore sfugge a tale forma di responsabilità (nella specie, la S.C. ha escluso che potesse assumere la responsabilità sancita dall'art. 1669 c.c. il fornitore dei materiali utilizzati, non implicando tale prestazione, che si esaurisce nella consegna dei prodotti richie­sti, alcuna partecipazione, nemmeno indiretta alla costruzione dell'immobile).

Cass. n. 15488/2000

La responsabilità dell'appaltatore ai sensi dell'art. 1669 c.c. è riconducibile alla violazione di primarie regole (di rilievo pubblico) dettate per assicurare la sicurezza dell'attività costruttiva, sì da potersi configurare una sua attrazione nell'am­bito della responsabilità extracontrattuale. Non­dimeno, dal crollo o dalla rovina di un edificio de­riva, a carico di chi quell'edificio abbia costruito, una presunzione juris tantum di responsabilità, che può essere vinta dall'appaltatore attraverso la prova dell' ascrivibilità del fatto al fortuito o all' opera di terzi. (Nella specie, in base all'enunciato principio la Suprema Corte ha cassato la sentenza che aveva escluso la responsabilità dell'impresa appaltatrice per il crollo di una controsoffittatura avvenuto in un ospedale, sul presupposto che, es­sendo emerse varie concause nella dinamica pro­duttiva del crollo, delle quali una sola era ascrivi­bile all' appaltatore, il committente aveva omesso di colmare la residua incertezza probatoria).

Cass. n. 11672/2000

Nel giudizio contro il costruttore di un im­mobile per il risarcimento dei danni conseguenti ad un grave difetto di costruzione, ai sensi dell'art. 1669 c.c., l'eccezione del costruttore che, senza contestare il difetto denunciato, si limita a negare il suo obbligo di esecuzione delle opere che avrebbero potuto evitarlo, si risolve nel riconoscimento del difetto quando risulti in concreto che quelle pere sarebbero state necessarie per l'esecuzione della costruzione a regola d'arte, e, conseguen­temente, assolve il committente (o i suoi aventi causa) dall'onere della denuncia del vizio o del difetto nel termine di decadenza previsto dall'art.
1669 c.c., dovendosi estendere alla responsabilità dell'appaltatore costruttore dell'immobile la rego­la del capoverso dell'art. 1667 c.c., per il quale, ai fini della garanzia dei vizi dell'opera eseguita dall'appaltatore, la denuncia dei vizi, da parte del committente, nel termine di sessanta giorni dalla scoperta, indicato dalla medesima norma, non è necessaria se l'appaltatore riconosce le difformità o i vizi dell'opera. 

Cass. n. 8288/2000

In tema di responsabilità dell'appaltatore per rovina e difetti di cose immobili, al termine decadenziale previsto dall'art. 1669 c.c. in relazio­ne alla denuncia, la quale si pone come necessario presupposto per poter agire per il risarcimento del danno, non è applicabile il principio della estensione agli altri condebitori, prevista dall'art. 1310, primo comma, c.c., dell'effetto di un atto interruttivo del decorso del termine di pre­scrizione compiuto nei confronti di uno di essi, avuto riguardo alla ontologica differenza tra i due istituti della decadenza e della prescrizione, che vieta, a norma dell'art. 12 delle disposizioni sulla legge in generale, l'applicazione alla decadenza, in via di interpretazione estensiva, di una norma­ che disciplina la prescrizione. 

Cass. n. 8187/2000

In tema, di appalto, poiché, la denuncia dei gravi difetti o del pericolo di rovina dell'opera costituisce, ai sensi dell'art. 1669 c.c., una condi­zione dell'azione di responsabilità esercitabile nei confronti dell'appaltatore o del costruttore-vendi­tore, quando il convenuto eccepisca la decadenza dall'azione per intempestività della denuncia, co­stituisce onere dell'attore fornire la prova di avere operato la denuncia entro l'anno dalla scoperta. 

Cass. n. 1955/2000

Deve essere cassata la sentenza di merito che affermi la responsabilità dell' appaltatore ai sensi dell'articolo 1669 c.c. limitandosi a osserva­re che dall' elaborato peritale è risultata l'esistenza tra l'altro di percolamenti e stillicidi che pregiudi­cano la vivibilità dello stabile e quindi tutti quelli riscontrati devono essere senz'altro qualificati come «gravi difetti». In realtà, è onere del giu­dice prendere in considerazione singolarmente e analiticamente tutti i vizi indicati dal consulente tecnico d'ufficio e verificare, per ognuno, se siano tali da menomare, sensibilmente, la «vivibilità dello stabile», o se invece ne consentano l'ordina­ria fruizione, applicando, in questo ultimo caso, l'articolo 1667 c.c., anche ai fini della soluzione delle questioni di prescrizione e di legittimazione attiva sollevate dall'appaltatore.

In tema di appalto per la realizzazione di edifici o altri immobili destinati per loro natura a lunga durata, il termine annuale previsto dall'art. 1669, secondo comma, per l'esercizio del diritto del committente ad essere risarcito dei correlativi danni, decorrente dalla denunzia di rovina o di pericolo di rovina, o di gravi difetti dell'immobile, è, per espressa definizione normativa, un termine prescrizionale. Ne consegue che, a norma dell'art. 2943 c.c., il relativo decorso viene interrotto non solo dalla proposizione della domanda giudiziale, ma, altresì, da qualsiasi atto stragiudiziale (nel­la specie, una lettera) che valga a costituire in mora il debitore. Ciò in quanto detto termine si riferisce non già alla sola azione di responsabilità nei confronti dell'appaltatore, ma al diritto di credito del committente, affiancato, come tutti i diritti, dalla facoltà, per il suo titolare, di farlo valere in giudizio, la quale costituisce un modo di esplicazione dello stesso, e non incide sulla sua disciplina sostanziale, ivi compresa la regolamen­tazione della prescrizione e delle relative cause di interruzione.

Cass. n. 1290/2000

L'esito positivo del collaudo di un'opera non esclude la responsabilità dell'appaltatore ai sensi dell'art. 1669 c.c. — norma di garanzia dell'opera nel tempo, mentre il collaudo costituisce prova di tenuta in un unico contesto — e pertanto egli è tenuto a rispondere in caso di gravi difetti nel­l'esecuzione. Qualora poi essi dipendano altresì da errori del progettista, anche costui è responsabile, in concorso e in solido con l'appaltatore, ai sensi del medesimo art. 1669 c.c., per i danni derivatine, con la conseguenza che il rapporto processuale tra i predetti condebitori è scindibile e che la notifica della sentenza, da parte del danneggiato, nei con­fronti dell'uno, non determina la decorrenza del termine breve per impugnare nei confronti dell'al­tro.

Cass. n. 81/2000

La responsabilità per gravi difetti di cui all'art. 1669 c.c. è di natura extracontrattuale, essendo sancita al fine di garantire la stabilità e solidità degli edifici e delle altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, a tutela dell' incolu­mità personale dei cittadini, e, quindi, di interessi generali inderogabili, che trascendono i confini ed i limiti dei rapporti negoziali tra le parti. Ne consegue che detta responsabilità non può essere rinunciata o limitata da particolari pattuizioni dei contraenti e, pertanto, eventuali esigenze di economicità nella costruzione dell'opera, riconducibili alla volontà del committente, non escludono il dovere del progettista e direttore dei lavori di procedere alla sua realizzazione a regola d'arte.

Cass. n. 14218/1999

In tema di appalto, l'onere della denuncia del vizio dell'edificio appaltato sorge, a norma dell'art. 1669 c.c., non già per effetto della sem­plice manifestazione e percezione del difetto co­struttivo, ma per effetto della riconducibilità del difetto alla fattispecie legale, e cioè per effetto della rilevanza del difetto stesso come segnale di rovina, di evidente pericolo di rovina o di gravi vizi dell'opera e, ancora, dell'accertamento della sua dipendenza da insufficienza dell'attività di progettazione o di esecuzione del suo autore e della imputabilità a costui di tale insufficienza di attività. Non rileva, pertanto, che (come nella spe­cie), taluni vizi siano espressamente denunciati solo con la domanda giudiziale, ed accertati, con­seguentemente, nel corso del processo, dacché, qualora i relativi estremi possano con certezza emergere soltanto da una consulenza tecnica, è dal momento del deposito di quest'ultima che decorre il termine annuale per la denunzia.

Cass. n. 3756/1999

La presunzione semplice di responsabili­tà del costruttore posta dall'art. 1669 c.c. per il pericolo di rovina dell'opera o per altro grave difetto costruttivo che si manifesta nel corso di dieci anni, può essere vinta, non già con la prova dell'essere stata usata tutta la diligenza possibile nell'esecuzione dell'opera, bensì mediante la spe­cifica dimostrazione della mancanza di una sua responsabilità conclamata da fatti positivi precisi e concordanti.

Cass. n. 3338/1999

La previsione dell'art. 1669 c.c. concreta un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale, con carattere di specialità rispetto al disposto dell'art. 2043 c.c. Peraltro, l'esistenza di questa ipotesi speciale di responsabilità non fa venir meno l'ap­plicabilità della norma generale di cui all'art. 2043 c.c., almeno nei casi in cui non ricorrano le condizioni previste dall'articolo 1669 c.c. (nel caso di specie la S.C. ha cassato la sentenza di merito con la quale si era ritenuto che la società attrice, non essendo legittimata ad esperire l'azio­ne ex art. 1669 c.c., non poteva del pari avvalersi dell'azione ex art. 2043 c.c.).

Cass. n. 12106/1998

In tema di appalto, la norma di cui all'art. 1669 c.c. ha, nonostante la relativa sedes materiae, natura indiscutibilmente extracontrattuale (es­sendo diretta a tutelare l'interesse, di carattere generale, alla conservazione ed alla funzionalita degli edifici e degli altri immobili destinati, per loro natura, ad una lunga durata), e trascende il rapporto negoziale (di appalto, di opera, di vendita) in base al quale il bene sia pervenuto, dal costruttore, nella sfera di dominio di un sog­getto che, dalla rovina, dall'evidente pericolo di rovina o dai gravi difetti dell'opera, abbia subito un pregiudizio. Ne consegue che, pur non configurandosi a carico del costruttore un' ipotesi di responsabilità obiettiva, né una presunzione assoluta di colpa, grava pur sempre sul medesimo una presunzione iuris tantum di responsabilità, che può essere vinta non già attraverso la generi­ca prova di aver usato, nell'esecuzione dell'opera, tutta la diligenza possibile, ma con la positiva e specifica dimostrazione della mancanza di responsabilità attraverso l'allegazione di fatti positivi, precisi e concordanti, ed a prescindere dalle questioni sorte inter partes circa la eventuale nullità del sottostante rapporto negoziale.

Cass. n. 11613/1998

In tema di responsabilità dell'appaltatore per rovina e difetti di cose immobili ai sensi dell'art. 1669 c.c., l'identificazione degli elementi conoscitivi necessari e sufficienti perché pos­sa individuarsi la scoperta del vizio ai fini del computo del termine decadenziale della denunzia e poi, da essa, del termine annuale di prescrizione del diritto del committente al risarcimento, deve effettuarsi sia con riguardo alla gravità dei difetti dell'edificio che con riguardo al collegamento causale dei dissesti all'attività progettuale e co­struttiva espletata, sicché, in ipotesi di dissesti, estesi relativi ad opere costruttive complesse, non potendosi onerare il danneggiato della proposi­zione di azioni generiche a carattere esplorativo, la conoscenza, completa idonea a provocare la decorrenza del .doppio termine (decadenziale e prescrizionale) dovrà ritenersi acquisita, in as­senza di anteriori esaustivi elementi, solo all'atto dell'acquisizione delle disposte relazioni peritali.

Cass. n. 8689/1998

A differenza dell'azione per la difformità e vizi dell'opera di cui all'art. 1667 c.c., l'azione per gravi difetti, disciplinata dall'art. 1669 c.c., pre­scinde dalla consegna dell'opera e dal collaudo, mentre il termine annuale per evitare la decaden­za decorre non dalla manifestazione esteriore del pericolo di rovina, bensì dalla completa cono­scenza di essa e del collegamento causale con l'esecuzione della costruzione e, se dipende da vizi dei materiali impiegati, non perciò l'appalta­tore è esonerato da responsabilità, salvo che sia stato mero esecutore del committente.

Cass. n. 3146/1998

Il venditore di unità immobiliari che ne curi direttamente la costruzione, ancorché i lavori siano appaltati ad un terzo, risponde dei gravi difetti (art. 1669 c.c.) — quali devono ritenersi quelli da cui derivi una ridotta utilizzazione di esse, come nel caso di umidità, dipendente da difetto di adeguata coibentazione termica — nei confronti degli acquirenti, indipendentemente dall'identifi­cazione del contratto con essi intercorso, a titolo di responsabilità extracontrattuale, essendo la relativa disciplina di ordine pubblico, ovvero nei confronti dell'amministratore del condominio — legittimato ad agire perché tale azione configura un atto conservativo e perciò rientra nei suoi po­teri — se tali difetti sono riscontrati sulle parti co­muni.

Cass. n. 2977/1998

Ai fini del sorgere della responsabilità del­l'appaltatore in base alla norma di cui all'art. 1669 c.c., applicabile anche nei confronti del costrut­tore-venditore, i gravi danni alla struttura del­l'edificio possono consistere in lesioni alle strut­ture, imperfezioni, difformità, idonee a diminuire sensibilmente il valore economico dell'edificio nel suo complesso, e delle singole unità immobiliari, senza che necessariamente debba sussistere an­che il pericolo di un crollo immediato dell'edificio stesso.

In materia di responsabilità deeenaale per rovina e difetti di cose immobili di cui all'art. 1669 c.c., la conoscenza del difetto e delle sue specifiche cause, oltreché della sua gravità, con­segue alla semplice constatazione dell'aspetto delle cose solo quando si tratti di manifestazioni indubbie (come cadute, rovine estese, e simili). Per lo più, invece, quando si tratti di opere di una certa entità, deriva dall'espletamento di indagini tecniche suggerite dall'ovvia prudenza di non iniziare azioni infondate, con la conseguenza, in questa seconda ipotesi, che il termine di decaden­za della prima parte della norma, condizionante il decorso del successivo termine di prescrizione previsto dal secondo comma dello stesso articolo, incomincia a decorrere solo dall'acquisizione della relazione del tecnico.

Cass. n. 1203/1998

I gravi difetti della costruzione in presenza dei quali sussiste la responsabilità dell'appaltato­re o costruttore-venditore, ex art. 1669 c.c. e per cui la valutazione può aversi riguardo al pericolo concreto di un loro progressivo aggravamento, sono configurabili (a differenza della rovina parziale o pericolo di rovina dell edificio) anche in riferimento ad una parte limitata dell'edificio, purché incidano in maniera rilevante sulla fun­zionalità della parte stessa, comportando come ulteriore conseguenza un'apprezzabile menoma­zione dell'edificio, purché incidano in maniera rilevante sulla funzionalità della parte stessa, comportando come ulteriore conseguenza un'ap­prezzabile menomazione dell'edificio o di una sua frazione, indipendentemente dall'entità della somma di denaro occorrente per la loro elimina­zione.

Cass. n. 10624/1996

L'art. 1669 c.c., riferendosi genericamente alla responsabilità dell'appaltatore per il caso di rovina o pericolo di rovina di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, senza precisare la forma con la quale il danno deve essere risarcito e senza, perciò, limitare la respon­sabilità dell'appaltatore alla particolare forma di tutela della reintegra per equivalente, si ricollega al principio generale che, nei limiti stabiliti dall'art. 2058 c.c., prevede l'alternativa possibilità del risarcimento in forma specifica o per equivalente pecuniario e non esclude, quindi, l'ammissibilità della domanda di condanna dell'appaltatore alla eliminazione diretta dei vizi della costruzione.

Cass. n. 13/1993

La responsabilità dell'appaltatore ex art. 1669 c.c. dà luogo ad un debito di valore che va liquidato avuto riguardo al potere di acquisto della moneta alla data della decisione. Né l'obbli­gazione risarcitoria perde la sua natura di debito di valore per il fatto che il danneggiato abbia a proprie spese provveduto ad eliminare o ridurre le conseguenze del fatto dannoso.

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Quesito n. 10923/2014 giovedì 7 agosto 2014

Fulvia S. chiede

Buongiorno,
Dopo solo un anno dall'acquisto del mio appartamento (nel 2008) in un condominio di nuova costruzione si sono verificati le seguenti problematiche:
- fenomeni di muffa e condensa;
- forte umidita';
- infiltrazioni di acqua in giornate di abbondanti piogge;
- ristagni di acqua all'ingresso del condominio e sotto i contatori elettrici (causa pendenze sbagliate);
- miasmi all'interno dell'appartamento;
- impianti idrico-sanitario-fognario mal funzionanti;
- impianto di climatizzazione mal funzionante (non e' presente impianto riscaldamento);
- umidita' da risalita in corrispondenza delle colonne portanti con evidente distacco di intonaco;
- fessurazioni e crepe lungo tutto il perimetro dell'edificio;
- sgretolamento di intonaco sotto i cornicioni e nei muri esterni delle verande (causa infiltrazioni);
- degrado generale del fabbricato a causa di lavori fatti con scarsa cura e competenza ma soprattutto incompiuti;
- fogne che trabbocano allagando il parcheggio condominiale di liquami;
- le dichiarazioni di conformita' degli impianti sono incomplete e non sono datate.

Per le parti comuni sono stati necessari interventi di riparazione straordinari da parte dell'idraulico e dell'autospurgo (di emergenza - quindi pagando di piu') almeno due volte l'anno con spese che hanno superato in 5 anni i €20.000.

L'amministratore condominiale che ha sempre peccato d'inerzia e non risponde quasi mai alle telefonate o alle lettere ha sempre spalmato queste spese tra i condomini anziche' rivalersi sulla garanzia decennale del costruttore. Il mio appartamento non e' l'unico ad essere interessato dalle problematiche sopra descritte ma sono stata l'unica a informare piu' volte il costruttore di queste anomalie che oggettivamente sono dei veri e propri difetti di costruzione. Il costruttore ha effettuato degli interventi sulle pareti esterne ma e' stato inutile perche' i problemi persistono e si aggravano di anno in anno.
Nel 2012 tramite avvocato depositavo (senza la solidarieta' degli altri condomini) ricorso ex art. 696 e 696 bis cpc. La CTU purtroppo si e' rivelata molto lacunosa e contradditoria, nonche' incompleta e a mio avviso il CTU non ha operato nell'interesse comune delle parti anzi il suo operato ha avvantaggiato il costruttore. Per esempio afferma che i ponti termici non sono stati corretti in fase costruttiva per poi arrivare alla conclusione che la presenza di condensa e muffa sia dovuta ad un insufficiente ventilazione e ricambio d'aria negli ambienti. Mentre non affronta per nulla le problematiche relative agli impianti. Non si e' avvalso di strumentazione tecnica e nella perizia ha riportato informazioni stratigrafiche ottenute dal costruttore senza verificarle di persona. Dati poi che si sono rivelati non veri a seguito di alcuni saggi fatti effettuare dal CTP sulle pareti. Per esempio i forati non eranno da 8cm ma da 6cm e il pannello isolante non era poliuretano da 3cm ma polistirolo da 2cm. Ha omesso di verificare lo spessore dell'intonaco (anch'esso isolante) ma ho constatato che e' di pochi millimetri. Aggiungo che il geometra CTU non ha nemmeno tentato la conciliazione tra le parti prima del deposito della relazione in tribunale. Il CTP di contro smentisce e smonta l'elaborato peritale del CTU affermando che la muffa e la condensa sono dovute alla mancanza di isolamento termico all'interno dell'appartamento imponendo l'applicazione di un cappotto esterno. Il CTU inoltre afferma che non puo' dire se l'immobile e' stato costruito a regola d'arte perche' non vi e' una norma che definisce quanto un opera e' da considerarsi a regola d'arte nonostante ammetta l'esistenza di standard tecnici o specifiche tecniche emanate da questo o quell’ente o categoria professionale.


Parte dell'appartamento e' invivibile durante l'inverno a causa dell'umidita', il riscaldamento non e' presente ma c'e' solo un impianto di climatizzazione anch'esso mal funzionante con un assorbimento energetico di oltre 3.50kW. Cio' significa che le tre unita' non possono operare insieme contemporaneamente.
Poiche' l'accertamento tecnico preventivo e' stato una perdita di tempo sembrerebbe necessario intraprendere una causa. Le mie domande sono:
1. Si profila negligenza del CTU? Il CTU doveva tentare la conciliazione tra le parti? Posso chiedere il risarcimento danni al CTU? Posso evitare una nuova CTU (sebbene auspicabile) per evitare di incorrere in ulteriori spese dal momento che esiste anche la relazione di parte?
2. Posso citare in giudizio sia il costruttore ex art. 1669 cc e il condominio nella figura dell'amministratore condominiale come custode dei beni e dei servizi comuni? E in base a quale articolo?
3. Posso citare in giudizio il costruttore oltre che richiamando l'art. 1669 anche l'art. 1490 contemporanemante per inadempimento contrattuale? oppure i due articoli insieme sono incompatibili? Il bene venduto doveva essere privo di vizi e difetti ma cosi non e' stato.
4. C'e' inoltre il problema del decoro architettonico del fabbricato e di un possibile deprezzamento del suo valore economico.
5. Posso pretendere che il cappotto esterno venga applicato su tutto l'edificio e non solo intorno al mio appartamento? Si noterebbe subito che un intervento riparatorio e' stato fatto e potrebbe pregiudicare in futuro la vendita del mio immobile.
6. Posso chiedere il risarcimento danni non patrimoniali (amministratore o costruttore?) per la mancata godibilita' di parte del mio appartamento e da quale data questi danni verrebbero calcolati?
7. Posso chiedere la restituzione di parte delle quote condominiali pagate indebitamente per la riparazione degli impianti in garanzia e per manutenzioni generali dell'edificio?
Ringraziandovi fin da subito, vi saluto cordialmente.

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 10923/2014 [risposta a pagamento]

Letta la situazione di fatto e i rimedi giurisprudenziali già vanamente intrapresi, si risponderà alle domande poste nel quesito riprendendo la numerazione dell'utente, anche se in ordine leggermente variato.
2. Nella situazione descritta la responsabilità del costruttore sembra emergere in modo evidente: appaiono, cioè, sussistenti quei gravi difetti dell'immobile di cui parla l'art. 1669 del c.c. e che sono fonte di obbligazione risarcitoria in capo all'appaltatore dell'opera edilizia.
Tuttavia, potrebbe sussistere nel caso di specie un problema di prescrizione.
Difatti, in caso di gravi difetti di costruzione, l'art. 1669 prevede che l'appaltatore-costruttore sia responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa (es. il successivo acquirente dell'immobile), purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive poi in un anno dalla denunzia.
Il termine per effettuare la denunzia è stato individuato dalla giurisprudenza nel momento in cui il committente (o avente causa) ha la piena consapevolezza della gravità dei difetti: nel caso di necessità dell'espletamento di indagini tecniche, il termine viene fatto decorrere dall'acquisizione della relazione peritale (v. Cass. civ. 567/2005). Quindi, se la perizia nel procedimento ex artt. 696-696 bis c.p.c. è stata depositata oltre un anno fa, la denunzia fatta oggi sarebbe tardiva. E' ipotizzabile cercare di dimostrare che la completa comprensione della gravità del fenomeno sia stata acquisita dal proprietario dell'immobile in un momento successivo.
Qualora una porzione di proprietà esclusiva, all’interno di un edificio condominiale, risulti danneggiata a causa della presenza di vizi relativi a parti comuni, anche se imputabili all’originario costruttore-venditore, deve, comunque, riconoscersi al titolare di detta porzione di proprietà esclusiva, la facoltà di esperire azione risarcitoria anche nei confronti del condominio (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 12.07.2011, n. 15291).
La responsabilità del condominio come custode dei beni e servizi comuni è configurabile in base all'art. 2051 del c.c.: è consigliabile chiamare in giudizio sia il condominio che l'amministratore personalmente, in quanto secondo alcune pronunce sarebbe lui il titolare dell'obbligo di custodia (v. Cass. civ. 25251/2008).
3. La risposta è positiva in via astratta. Se il costruttore è anche venditore, egli è tenuto alla garanzia per i vizi di cui agli artt. 1490 ss. c.c. Tuttavia, si profila nuovamente un problema di prescrizione, più grave di quello al punto precedente. L'art. 1495 del c.c. chiede che la denuncia per i vizi sia fatta entro 8 giorni dalla scoperta, momento che viene fatto coincidere anche in questo caso con il deposito della relazione peritale nel giudizio di accertamento tecnico preventivo. Inoltre, l'azione per avvalersi della garanzia per vizi si prescrive in un anno dalla consegna dell'immobile, termine che purtroppo è ampiamente decorso.
Supponendo, tuttavia, che la garanzia per i vizi possa ancora essere attivata, va precisato che nell'atto di citazione essa avrebbe dovuto essere chiesta in subordine, in via alternativa alla domanda ex art. 1669 c.c., in quanto le due domande poggiano su presupposti differenti.
4. Questo elemento (decoro architettonico del fabbricato) si inserisce nella tematica del risarcimento del danno e può costituire senza dubbio una voce importante dell'importo complessivo dovuto a titolo risarcitorio. Il deprezzamento economico dell'immobile sarà valutato dal giudice, di regola, sulla base delle risultanze di una perizia tecnica.
5. Questa domanda ne implica un'altra: il condomino che agisca da solo in giudizio per danni all'intero complesso condominiale, può chiedere il ristoro del pregiudizio anche per l'intero condominio?
Come noto, il condominio non è un soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da coloro che ne fanno parte, bensì un semplice ente di gestione. Quindi, il condomino conserva il potere di agire non solo in sua difesa, ma anche dei suoi diritti di comproprietario pro quota delle parti comuni, con possibilità di ricorrere all'autorità giudiziaria nel caso di inerzia dell'amministratore di condominio (principio della c.d. legittimazione sostitutiva).
Quindi, il singolo condomino può chiedere la tutela degli interessi comuni di tutto il condominio e quindi la riparazione del danno a tutte le parti comuni, fintantoché non chieda invece tutela di un mero interesse personale ("il principio della c.d. rappresentanza reciproca e della legittimazione sostitutiva, secondo cui il condomino può agire a tutela dei diritti comuni nei confronti dei terzi, non può essere invocato qualora il condomino, nel chiedere il rimborso anche delle spese anticipate dagli altri comproprietari rimasti estranei al giudizio, agisce non a tutela di un bene comune o di un interesse collettivo ma fa valere l'interesse personale alla reintegrazione del patrimonio del singolo condomino che ha corrisposto il relativo importo: in tal caso il condomino non è legittimato ad agire in giudizio nè a interporre impugnazione per conto e nell'interesse dei condomini estranei al giudizio", Cassazione civ., sezione II, 3 agosto 2010, n. 18028).
6. Il risarcimento del danno non patrimoniale può essere richiesto, ma richiede una prova particolarmente rigorosa. Il danno non patrimoniale, infatti, va inteso come quella sofferenza psico-fisica (angoscia, ansia, dolore etc.) derivante dalla commissione di un illecito. La sua risarcibilità è ammessa soltanto nei casi espressamente previsti dalla legge (art. 2059 del c.c.), tra i quali quello derivante dalla commissione di un reato. In generale, il danno non patrimoniale è dovuto in quanto sia stato violato un diritto della persona costituzionalmente garantito.
Tuttavia, la mancata godibilità dell'appartamento appare più una voce di danno patrimoniale che non morale, in quanto suscettibile di valutazione economica in base ad una perizia tecnica.
Piuttosto, sarebbero valorizzabili come danno non patrimoniale eventuali pregiudizi alla salute subiti dall'acquirente o dai suoi familiari (es. patologie derivanti dalla presenza di muffe), la cui esistenza possa essere dimostrata mediante una perizia medico-legale.
Nell'eventuale azione ex art. 1669 c.c. i danni verrebbero calcolati fin dalla loro prima produzione: inoltre, se l'azione è stata tempestivamente proposta, l'appaltatore risponde anche per i danni verificatisi oltre il decennio, che si presentino quale aggravamento di quelli denunziati.
7. Si tratta di un'altra voce del danno patrimoniale che va sicuramente chiesta al costruttore. In particolare, costituirebbe quella parte di "danno emergente" del danno complessivamente inteso (v. art. 1223 del c.c. che parla di "perdita" - danno emergente - e di mancato guadagno - lucro cessante).
1. L'art. 64 del c.p.c. stabilisce che al consulente tecnico si applicano le disposizioni del codice penale relative ai periti (artt. 314 e ss. c.p. relativi al peculato, art. 366 del c.p. per il caso di rifiuto di uffici legalmente dovuti e art. 373 del c.p. in relazione alla falsa perizia o interpretazione).
In ogni caso, prosegue l'articolo 64, il consulente tecnico che incorra in colpa grave nell'esecuzione degli atti che gli sono richiesti, è punito con l'arresto fino a un anno o con l'ammenda fino a 10.329 euro. In ogni caso, conclude l'articolo, è dovuto il risarcimento dei danni causati alle parti. Ma quali danni sono risarcibili?
Secondo un orientamento giurisprudenziale, il CTU risponde solo per dolo o colpa grave, mentre a parere di altre pronunce egli risponderebbe anche di colpa lieve ai sensi dell'art. 1176 del c.c.: si ritiene preferibile questa seconda posizione. Va poi precisato che tra il CTU e le parti non c'è un rapporto contrattuale e quindi queste ultime possono solo pretendere un corretto adempimento dei doveri del tecnico, ma non una determinata prestazione (es. una perizia a loro favore).
Il danno risarcibile è costituito sia dall'eventuale ritardo con cui sia stata accolta la propria domanda, in conseguenza della necessità di rinnovare la consulenza: sia nelle conseguenze negative dell'accoglimento dell'altrui domanda fondata su una consulenza infedele; sia nelle spese sostenute per adottare provvedimenti che la consulenza ha erroneamente ritenuto indifferibili; sia, infine, ogni spesa atta a dimostrare l'erroneità della consulenza tecnica.
Il mancato esperimento della conciliazione non è sanzionato da nullità e pertanto la perizia è comunque valida. Non è inoltre possibile ritenere che il CTU sia responsabile della mancata conciliazione, visto che sta alle parti decidere se continuare la lite. Quindi, non sembra - purtroppo - configurarsi in capo al consulente d'ufficio alcuna responsabilità risarcitoria in qualche modo sanzionabile.
Quanto alla seconda parte della domanda, la risposta è purtroppo negativa. Non è possibile "evitare" una nuova C.T.U. in quanto il potere di disporla è interamente nelle mani del giudice di merito: la perizia, infatti, non è una prova in senso tecnico (come un documento allegato dall'attore o dal convenuto), ma un mezzo di ricerca della prova, che il giudice può disporre anche in assenza di una specifica richiesta di parte. La parte può solo cercare di convincere il giudice che una nuova perizia non è necessaria, argomentando la propria tesi.
In ogni caso, l'esistenza di una perizia di parte non sarà un buon motivo affinché il giudice non conferisca incarico a un nuovo CTU, posto che l'elaborato del CTP è, appunto, di parte, ed egli non può ciecamente basare la propria decisione su tale documento, senza avere un parere "neutrale" di un esperto equidistante dalle parti.

Tag: azione di responsabilità appaltatore, rovina e gravi difetti, accertamento tecnico preventivo

Quesito n. 9153/2013 mercoledì 20 novembre 2013

Ivan R. chiede

Gentilissimi,
mi ritrovo in una situazione un po’ particolare e desideravo, se possibile, avere un autorevole parere in merito.
Il 5 ottobre del 2011 ho acquistato casa e ad oggi dopo varie richieste, lettere, e-mail e colloqui non sono riuscito ad avere dal costruttore la decennale postuma, obbligatoria, secondo la legge 122/05 del 21/07/05.
Il costruttore asserisce (ad oggi), che avrebbe tutte le intenzioni di fornircela ma non trova nessuna compagnia assicurativa disposta a stipulare un polizza poiché siamo ormai lontani dalla data di fine lavori dell’8 luglio 2010; data dalla quale “sarebbe dovuta partire” la copertura della decennale.
Secondo voi è possibile? Ammesso che fosse vero, una compagnia assicurativa potrebbe rifiutarsi di emettere una decennale postuma?
Quale soluzione mi potreste suggerire?
Inoltre, una possibile causa al costruttore (che nel frattempo non è quasi mai disponibile ad ascoltarci per le varie problematiche riscontrate - io in primis sto subendo un'infiltrazione dal tetto) potrebbe sfociare, nel caso non ricevessimo mai l'agognata polizza, in un ipotetico importo dettato dalla mancata fruizione di un "servizio" acquistato con l'immobile?
Vi ringrazio anticipatamente per il tempo che mi dedicherete.
N.B.: La società venditrice era anche il costruttore.
N.B.2: sul rogito il notaio aveva scritto che la società venditrice si sarebbe impegnata a consegnare la polizza entro e non oltre 10 giorni dalla data del rogito. Ma il notaio avrebbe potuto rogitare senza quel documento?
Cordialmente

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 9153/2013 [risposta a pagamento]

L’art. 4 del D. Lgs 122/2005 pone a carico del costruttore l’obbligo di stipula di una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente di un immobile per cui sia stato richiesto il permesso di costruire successivamente alla data del 21 luglio 2005 e che risulti, al momento della contrattazione, ancora da edificare o non ancora ultimato. La copertura assicurativa si riferisce ai danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui il costruttore sia tenuto ai sensi dell’art. 1669 del c.c..

In tema di decennale postuma, al contrario che per la fideiussione a garanzia delle somme riscosse o da riscuotere per l’acquisto dell’immobile in costruzione, non è prevista la sanzione della nullità del contratto (il rogito notarile è quindi valido). La mancata consegna della polizza all’atto di rogito o nei termini in questo previsti configura una ipotesi di inadempimento al contratto di compravendita, che dà diritto al risarcimento del danno derivante dalla mancata stipulazione. Risulta più difficile provare, invece, che l'inadempimento alla stipulazione della polizza configuri un inadempimento di gravità tale da fondare una domanda di risoluzione del contratto (art. 1455 del c.c.).

E' verosimile che il costruttore ad oggi non trovi una compagnia assicuratrice disposta a stipulare una polizza decennale postuma, visto che l'immobile è ormai costruito ed agibile.
E' consigliabile, quindi, inviare tramite raccomandata a.r. una diffida alla società costruttrice con la quale, oltre a chiedere la polizza contrattualmente prevista (sappiamo però che questa probabilmente non verrà stipulata), va evidenziato che l'assenza della polizza decennale postuma configura inadempimento al contratto di compravendita e che ogni danno che sarà subito dal compratore verrà quindi addebitato al venditore per effetto di tale inadempimento.
Qualora i danni dovessero effettivamente presentarsi, in assenza di spontaneo pagamento della controparte, si dovrà convenire il venditore-costruttore in giudizio per domandare il risarcimento dei pregiudizi subiti. Peraltro, trattandosi di venditore anche costruttore, il risarcimento dei danni può essere chiesto anche ai sensi dell'art. 1669 del c.c..

Un ulteriore profilo problematico è dato dal fatto che la società costruttrice è cessata. Ciò non significa che non sia possibile recuperare il proprio credito.
Secondo il nostro ordinamento, all'estinzione della società (conseguente alla sua cancellazione dal registro delle imprese, anche volontaria), i rapporti debitori facenti capo alla società estinta sono oggetto di un fenomeno di tipo successorio, in virtù del quale le obbligazioni si trasferiscono ai soci, i quali ne rispondono, nei limiti di quanto riscosso a seguito della liquidazione o illimitatamente, a seconda che, pendente societate, essi fossero o meno illimitatamente responsabili per i debiti sociali (v. Cassazione, Sez. Unite, 12 marzo 2013, n. 6070).

Tag: vizi difetti di costruzione, polizza decennale postuma

Quesito n. 7791/2013 giovedì 28 marzo 2013

Giuseppe G. chiede

Vorrei dei chiarimenti rispetto all'art. 1669 del Codice Civile. Vi descrivo la situazione: Insieme alla mia famiglia genitori e due sorelle, abbiamo ristrutturato una palazzina. Secondo il progetto sono stati lasciati i muri perimetrali ma tutto il resto è stato fatto nuovo, fondazione rinforzata, scala esterna e il tetto. Il tetto è stato completato nel 2007. In base al capitolato è stato realizzato un isolamento termico e impermeabilizzazione con applicazione a spruzzo di schiuma poliuretanica espansa in loco e poi coperta con tegole.
Il problema: Da qualche settimana nel sottotetto sono comparse infiltrazioni di acqua a macchia di leopardo in circa 10 punti su un tetto di ca. 170 mq.
Secondo il parere di un esperto, o l'isolamento con la schiuma non è adatto o è stato fatto male, per una nuova impermeabilizzazione, che prevede togliere la copertura e applicare guaina bituminosa la spesa si aggira sui 16.000 €.
Domande: i "dieci anni dal compimento" si applicano a questo caso?
Anche se sul contratto con la ditta appaltatrice non c'è la voce garanzia, e comunque tenuto a darla?
Come posso stabilire se il costruttore e l'unico responsabile o anche il progettista?
Quale iter devo seguire: parlo direttamente con la ditta esecutrice dei lavori, o con il progettista e direttore dei lavori che medierà?
O dovrei da subito fare seguire la cosa da uno studio legale?
Vi ringrazio per la vostra attenzione, in attesa del vostro parere vi invio i miei saluti.

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 7791/2013 [risposta a pagamento]

Il caso descritto sembra rientrare nella sfera di applicabilità dell'art. 1669 del c.c..
Difatti, il vizio di infiltrazione d'acqua dal tetto può essere considerato un grave difetto della costruzione, una alterazione che, pur riguardando direttamente solo una parte dell'opera, incide sulla sua funzionalità globale, menomandone in modo apprezzabile il godimento, sì da renderla inidonea a fornire l'utilità cui è destinata. Ciò, dice la giurisprudenza di legittimità, anche a prescindere dall'entità dell'importo di denaro necessaria per l'eliminazione del difetto (Cass. 3752/2007).
E' bene precisare, però, che solo il giudice di merito può valutare se un dato difetto rientri tra quelli previsti dalla norma in commento, pertanto ogni valutazione resa in questa sede potrebbe essere smentita in sede giudiziale.
L'azione ex art. 1669 c.c. è prevista per legge e quindi non è necessario che vi sia una espressa garanzia in tal senso nel documento contrattuale dell'appalto.
Il termine decennale per agire contro il costruttore decorre dal compimento dell'opera, mentre il termine annuale per la denuncia, previsto a pena di decadenza, decorre dal giorno in cui il committente o l'acquirente abbia conseguito un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dalla imperfetta esecuzione dell'opera (Cass. 4249/2010).
L'azione contro il costruttore avrà ad oggetto la condanna di questi, alternativamente, al pagamento della somma di denaro corrispondente al costo delle opere necessarie per l'eliminazione dei difetti, ovvero all'esecuzione diretta di tali opere, in applicazione, e nei limiti, della regola generale dell'art. 2058 del c.c..
È considerato responsabile anche il progettista, nel caso in cui i gravi difetti dipendano da errori di progettazione (Cass. 8016/2012), nonché colui che abbia effettuato i calcoli relativi alla struttura ed alla statica dell'edificio (vedi Cass. 8811/2003). La responsabilità del progettista è solidale, non sussidiaria (egli, cioè, risponde per l'intero danno nei confronti del committente, salvo poi il diritto di rivalersi sul costruttore per quanto di sua spettanza).
Quanto al direttore dei lavori, anche nei suoi confronti si estende la presunzione di responsabilità posta dalla legge a carico dell'appaltatore (in tal senso, Trib. Perugia 9 gennaio 1996). La sentenza del Tribunale di Roma del 20 luglio 2000 precisa che sarà necessario dimostrare in che modo egli, venendo meno ai propri doveri, abbia concausato l'insorgenza del vizio.
Si consiglia, se già non lo si è fatto, di denunciare la presenza dei vizi al costruttore, al progettista e al direttore dei lavori con lettera raccomandata, descrivendo i difetti riscontrati. Le circostanze esposte fanno ritenere che sia rispettato il termine annuale di legge per la denuncia.
Laddove non vi sia una spontanea collaborazione dei soggetti indicati, sarà opportuno, prima di intentare una lunga e dispendiosa causa ordinaria, esperire una azione di accertamento tecnico preventivo in funzione conciliativa (art. 696 bis del c.p.c.), per la quale sarà necessaria l'assistenza di un legale. All'esito di tale giudizio (mediamente molto più breve di una causa ordinaria) verrà prodotta una consulenza tecnica resa nel contraddittorio delle parti, che potrà essere posta come base di eventuale accordo conciliativo o essere utilizzata in un giudizio ordinario, in assenza di una composizione bonaria delle parti.

Tag: responsabilità rovina edifici, azione di responsabilità appaltatore

Quesito n. 6896/2012 sabato 27 ottobre 2012

Pietro chiede

Nel 2005 ho acquistato un appartamento in un condominio di nuova costruzione; i condomini hanno avvisato l’amministratore condominiale della presenza di vizi nelle parti comuni; l’amministratore dopo aver scritto all’impresa costruttrice, la quale non ha adempiuto, ha lasciato decorrere invano l’anno per proporre azione giudiziaria.
Gli altri condomini sono rimasti del pari inerti.
Io solo mi sono attivato, sia per i vizi nelle parti di proprietà esclusiva (che pure erano esistenti), sia per i vizi nelle parti comuni (essendo rimasti inerti sia il condominio, sia i singoli condomini).
Nel corso dell’Accertamento Tecnico Preventivo, e della successiva causa civile nessuno ha effettuato intervento adesivo.
La causa è stata decisa con sentenza che ha condannato l’impresa venditrice, l’impresa appaltatrice, il direttore dei lavori, e il progettista, in solido tra loro a “RISARCIRE I DANNI PATITI” dal sottoscritto” IN CONSEGUENZA DEI FATTI PER CUI è CAUSA MEDIANTE PAGAMENTO DI UNA SOMMA X”.
Nella parte motiva della sentenza il giudice, individua il quantum (l’importo X del risarcimento) mediante rinvio alla CTU, dove l’importo X è determinato come somma dell’importo Y (relativo alle parti esclusive) e dell’importo Z (relativo alle parti comuni).
In pratica X = Y+Z Quindi la somma identificata come risarcimento è data dal danno relativo alle parti di proprietà esclusiva, sommato a quello relativo alle parti comuni.
Per addivenire a tale sentenza il sottoscritto ha sostenuto spese legali, di CTU, e di CTP (sia per la fase di ATP che per la CAUSA CIVILE).
Considerando che l’azione è stata fatta dal sottoscritto, e che il condominio e gli altri condomini sono decaduti dal diritto di proporre causa per vizi sulle parti comuni, e non hanno effettuato l’intervento adesivo in corso di causa (purtuttavia essendone al corrente), visto inoltre che la sentenza indica me stesso come destinatario del risarcimento, si chiede se l’importo del risarcimento relativo alle parti comuni (il precedente importo Z) possa essere trattenuto dal sottoscritto, o invece debba essere girato dal sottoscritto al condominio?
Inoltre se tale importo va girato al condominio, posso detrarre da tale importo i costi da me sostenuti per spese legali, di CTU e di CTP?
Ancora, se le parti soccombenti dopo aver versato il risaricneto al sottoscritto, proporranno appello, con il rischio quindi di un ribaltamento della sentenza, si chiede se l’importo relativo alle parti comuni dovrebbe essere girato al condominio solo al momento del passato in giudicato della sentenza? Al fine di evitare la beffa di dover restituire l’intero importo del risarcimento (l’importo X), essendosi spogliato dell’importo del risarcimento relativo alle parti comuni (importo Z).

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 6896/2012 [risposta a pagamento]

Data la complessità della questione in esame, per una risposta più accurata sarebbe necessario esaminare attentamente gli atti di causa. Pertanto, in questa sede ci si limita a brevi osservazioni sulle molteplici questioni di diritto sottese al caso proposto.

Innanzitutto, va fugato il dubbio circa la possibilità per il singolo condomino di agire anche in rappresentanza degli altri condomini in relazione a controversie aventi ad oggetto le parti comuni. Difatti, la giurisprudenza di legittimità sostiene l'esistenza del principio della c.d. "rappresentanza reciproca" e della "legittimazione sostitutiva" dei condomini, secondo cui il condomino può agire a tutela dei diritti comuni nei confronti dei terzi. Appare quindi pacifico che il giudice possa emettere condanna al risarcimento del danno relativo a tutte le parti comuni, anche se ad agire sia stato il titolare di una singola quota.
Vanno, però, precisati due punti.

Quanto alle spese legali, che presumibilmente sono state liquidate dal giudice in sentenza, appare indubitabile che il rimborso delle stesse spetti a chi le ha sostenute: quindi, nel caso di specie, all'unico condomino che ha agito in giudizio. Se egli dovesse riversare parte delle spese liquidate a suo favore agli altri condomini, si verificherebbe un ingiustificato arricchimento degli stessi, che farebbe sorgere un diritto alla ripetizione delle somme art. 2041 del c.c..

In relazione al vero e proprio risarcimento del danno derivante dai vizi dell'edificio, non si può ritenere che il singolo condomino attore possa trattenere l'intera somma e non la sola quota di sua spettanza: anche in questo caso, si tratterebbe di un arricchimento privo di giustificazione. La giurisprudenza sostiene che in caso di danno subito dalle cose comuni, il singolo condomino può agire anche per l'intero, quale concreditore solidale ex lege, "fatta salva la destinazione della somma così conseguita alla riparazione delle cose comuni, se possibile, ovvero, in subordine, la ripartizione dell'importo tra i compartecipi, in proporzione delle rispettive quote" (Trib. civ. Milano, sez. VIII, 8 giugno 1992).

Posto, quindi, che il singolo condomino non può trattenere la somma che risarcisce l'intero danno, appare evidente che egli dovrà versarla agli altri condomini pro quota o utilizzarla per la riparazione delle parti comuni non appena l'avrà ricevuta. In caso di riforma in appello della sentenza, tuttavia, poiché l'importo venne destinato a tutti i titolari delle parti comuni dell'edificio, non si vedono ragioni plausibili per cui essi non dovrebbero rispondere tutti nei confronti dell'appellante che riesca a ribaltare la sentenza in secondo grado. L'appellato tenuto alla ripetizione della somma, quindi, potrà agire in regresso nei confronti degli altri condomini.

Tag: condominio, vizi difetti di costruzione, azione del singolo condomino

Quesito n. 6767/2012 lunedì 15 ottobre 2012

Alberto Milesi chiede

Buongiorno, sono un proprietario di un appartamento acquistato un anno fa. L´ immobile ha circa 6 anni. Io ho l´ ingresso direttamente dall´ esterno. Quando piove, l´ acqua ristagna davanti al mio ingresso per una pendenza sbagliata del pianerottolo; quando piove forte mi entra l´ acqua in casa perche´ non cé´ dislivello tra l´ingresso e l´ esterno.
Volevo sapere da lei, se questo puo´ essere un caso che rientra nell´ articolo 1669, e nel caso, a chi bisogna rivolgersi (avvocato o giudice di pace?). Per la soluzione del problema e´ meglio aspettare l´ iter burocratico o si puo´ agire prima e poi chiedere il risarcimento?
Grazie per la disponibilita´.

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 6767/2012 [risposta a pagamento]

Il caso non sembra rientrare nell'ipotesi prevista dall'art. 1669 c.c., in quanto questa disposizione prevede la responsabilità dell'appaltatore per rovina (in tutto o in parte) dell'opera o comunque per difetti molto gravi, oltre che riconoscibili al momento del collaudo, che incidano sulla sostanza e sulla stabilità della costruzione.

Piuttosto, avendo lei acquistato la titolarità del bene in virtù di un contratto di compravendita, il difetto lamentato potrebbe costituire un vizio dell'immobile per il quale il venditore sarebbe tenuto a prestare garanzia ai sensi dell'art. 1490 c.c.: in base a tale obbligo di garanzia, potrebbero essere chiesti una riduzione del prezzo corrisposto per l'immobile e il risarcimento dei danni.
La garanzia, però, è soggetta a brevi termini di decadenza e prescrizione: deve essere fatta denunzia del vizio entro 8 giorni dalla scoperta di esso e l'azione si prescrive in un anno dalla consegna del bene. Se dalla data dell'acquisto, quindi, è già trascorso un anno, ciò costituirebbe un ostacolo all'attivazione della garanzia.

Il venditore, però, potrebbe aver in mala fede taciuto l'esistenza di questo vizio nel corso delle trattative per la compravendita dell'immobile: questo costituisce un comportamento illecito che dà diritto al risarcimento del danno contrattuale, all'interno del quale è possibile far rientrare il rimborso delle spese sostenute per la correzione del difetto. Una tale azione si prescrive nel termine ordinario di 10 anni.

Dal punto di vista processuale, il suggerimento che possiamo darle è di chiedere un accertamento tecnico preventivo sull'immobile: se il danno è stimato in un importo inferiore ai 5.000 €, il giudice competente sarà il giudice di pace, altrimenti ci si dovrà rivolgere al tribunale territorialmente competente. Si tratta di un procedimento cautelare con cui accertare la situazione esistente in contraddittorio con la controparte, così da poter utilizzare la perizia davanti ad un giudice in un successivo eventuale giudizio di merito. In tal modo, inoltre, "fissando" la situazione esistente in un documento con valenza probatoria, potrebbe procedere autonomamente alla sistemazione del dislivello, in modo da evitare ulteriori danni all'abitazione.

In particolare, nel caso di specie potrebbe essere utile esperire una consulenza tecnica a fini conciliativi, come consente l'art. 696 bis c.p.c.: "L'espletamento di una consulenza tecnica, in via preventiva, può essere richiesto anche al di fuori delle condizioni di cui al primo comma dell'articolo 696, ai fini dell'accertamento e della relativa determinazione dei crediti derivanti dalla mancata inesatta esecuzione di obbligazioni contrattuali o da fatto illecito. Il giudice procede a norma del terzo comma del medesimo articolo 696. Il consulente, prima di provvedere al deposito della relazione, tenta, ove possibile, la conciliazione delle parti". Così facendo, se dalla perizia dovesse emergere la sussistenza del difetto e il venditore volesse evitare di essere citato in giudizio per il risarcimento del danno, potreste tentare una conciliazione direttamente tramite il perito nominato dal giudice.

Tag: azione di responsabilità appaltatore

Quesito n. 5539/2012 sabato 5 maggio 2012

roberto tartarino chiede

Ho letto della responsabilita' del costruttore riguardo difetti di costruzione emersi nei dieci anni successivi alla conclusione dell'opera. Trascorsi i 10 anni in che modo e' possibile addebitare la responsabilita' all'impresa costruttrice nel caso di palesi difetti di costruzione? Nel caso specifico, la palazzina dove vivo e' stata ultimata nel 2001 e tutta la parte in cemento esterna sta cadendo letteralmente a pazzi. Esiste un modo per imputare la responsabilita' al costruttore ed ottenere da questi il risarcimento del danno? grazie e saluti Roberto Tartarino

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 5539/2012 [risposta gratuita]

Decorso il termine di dieci anni dal compimento dell'opera contemplato dall'art. 1669 del c.c. non risulta possibile esperire l'azione di responsabilità contro il costruttore-appaltatore nel caso in cui dovessero verificarsi gravi difetti o rovina dell'opera stessa.

Tuttavia, sul punto merita di essere ricordato l'orientamento della giurisprudenza di legittimità in tema di rapporti tra l'azione di cui all'art. 1669 del c.c.] e quella contemplata dall'art. 2043 del c.c.. La Corte, nella pronuncia del 12 aprile 2006 n.8250, precisa che in tema di responsabilità dell'appaltatore per gravi difetti dell'opera, sono ammissibili rispetto al medesimo evento, sia l'azione prevista dall'art. 1669 del c.c., che l'azione contemplata dall'art. 2043 del c.c., norma generale sulla responsabilità per fatto illecito. L'azione ex art. 1669 del c.c. si pone in rapporto di specialità rispetto alla seconda, risultando questa esperibile quando in concreto la prima non lo sia, perciò anche nel caso di danno manifestatosi e prodottosi oltre il decennio dal compimento dell'opera. Pertanto, poiché nell'ipotesi di esperimento dell'azione ex art. 2043 del c.c. non opera il regime probatorio speciale di presunzione della responsabilità del costruttore, in tale caso, spetta a colui che agisce provare tutti gli elementi richiesti dalla norma generale, e, in particolare, anche la colpa del costruttore.

Infine, è opportuno precisare che l'azione per il risarcimento del danno da fatto illecito si prescrive nel termine di cinque anni dalla sua verificazione.

Tag: azione di responsabilità appaltatore, azione di risarcimento danni fatto illecito

Quesito n. 5342/2012 giovedì 19 aprile 2012

Gianfranco chiede

Buongiorno, sono un costruttore e nel 2010 ho completato e venduto un appartamento. Ora, a distanza di due anni, il proprietario mi fa scrivere dall'avvocato dicendomi che già successivamente all'acquisto dell'abitazione aveva notato delle lesioni al rivestimento in travertino dei gradini di accesso all'abitazione e ne richiede la sostituzione in virtù della garanzia decennale ex art. 1669 c.c.. Ma se per esempio durante il trasloco un mobile gli è caduto proprio su quei gradini? Vorrei sapere se sono tenuto a sostituire le lastre di travertino. Grazie

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 5342/2012 [risposta gratuita]

Ai sensi dell'art. 1669 del c.c. se nel corso dei dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto di costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purchè sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta, a pena di decadenza.

Inoltre, la norma specifica che il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denuncia.

Pertanto, la responsabilità dell'appaltatore sussiste nel caso in cui vengano riscontrati gravi vizi e difetti di costruzione, come ad esempio:

  • quelli che costituiscono pericolo di rovina dell’edificio (per difetto e carenze resistive strutturali, per vizio/difetto del suolo o per errato dimensionamento delle fondazioni) o che possono portare alla rovina (parziale o totale);
  • quelli che rendono in tutto o in parte inidoneo il bene rispetto al suo uso in generale o alla propria specifica destinazione (dipendenti sia dalla costruzione quanto dall’ambiente e/o dalle caratteristiche geologiche circostanti);
  • quelli che pregiudicano le caratteristiche tecniche degli immobili (in materia di contenimento energetico, …);
  • quelli che comportano una spesa particolarmente elevata su parti edilizie, impiantistiche e componentistiche del bene e destinati comunque a lunga durata (ad esempio sugli elementi e parti strutturali-decorative in c.a. faccia vista, estesi distacchi di intonaci interni ed esterni, sostituzione di tutte le pavimentazioni esterne per difetto di produzione o di posa);
  • vizi e difetti impiantistici che possono comportare rischi per la sicurezza e l’incolumità di cose o persone (mancata realizzazione dell’impianto di terra, …);
  • tutte quelle difformità rispetto al progetto, al capitolato speciale di appalto e/o alle normative speciali in materia urbanistica, edilizia ed impiantistica.
  • quelli che riducono in maniera apprezzabile il normale godimento del bene.

Il vizio descritto nel caso prospettato rientra nella disciplina di cui all'art. 1669 del c.c., e qualora risulti che la causa delle lesioni al rivestimento in travertino dei gradini di accesso all'abitazione sia da imputare ad un difetto di costruzione o di posa sarà necessario porre rimedio a tali difetti.

Tag: garanzia appalto, rovina e difetti di immobili

Quesito n. 3207/2011 giovedì 14 aprile 2011

mario chiede

Buongiorno, vorrei delle delucidazioni circa le spese sostenute per la ristrutturazione dell'abitazione, più precisamente, se posso in qualche modo recuperarle qualora dovessi lasciare l'alloggio per vari motivi. Grazie

Quesito n. 3041/2011 venerdì 1 aprile 2011

Enrico Manfredini chiede

Salve, per la realizzazione di un parcheggio di circa 500 posti è stato inserito nel contratto che l'appaltatore rilasci a fine lavoro una decennale postuma. Il parcheggio è dotato di impianto d'illuminazione, videosorveglianza, diffusione sonora, drenaggio con vasca di depurazione, pavimentazione in autobloccanti, etc. con valore dell'appalto di 1,6 milioni. L'assicurazione dell'appaltatore sostiene che "la polizza postuma decennale ai sensi dell'art. 1669 c.c. si riferisce alla costruzione di edifici,infatti il rischio che la postuma va a garantire è la rovina in tutto o in parte dell'opera stessa che nel caso di un parcheggio non sopraelevato
non esisterebbe".
Grazie
Cordiali saluti

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 3041/2011 [risposta gratuita]

Se il parcheggio in questione è interrato, poiché nel concetto di "edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata" deve ricomprendersi senz'altro anche l'opera sotterranea, che può essere soggetta a rovina così come un edificio che si sopraelevi dal suolo, troverà applicazione la garanzia ex art. 1669 del c.c..

Quesito n. 3036/2011 giovedì 31 marzo 2011

Francesco chiede

Buongiorno, il capannone di mia proprietà acquistato meno di 10 anni fa, presenta gravi vizi strutturali. Purtroppo la ditta appaltatrice è fallita, ho diritto di rivalermi sulla società che ha commissionato la costruzione e dalla quale ho acquistato l'immobile?

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 3036/2011 [risposta gratuita]

L'art. 1669 del c.c. disciplina l'azione di responsabilità del committente o del suo avente causa verso l'appaltatore. Pertanto, il termine decennale previsto per la predetta azione non può trovare applicazione nei confronti del venditore, verso il quale varranno i termini più brevi della garanzia per vizi nella vendita (denunzia entro otto giorni dalla scoperta e prescrizione dell'azione dopo un anno dalla consegna, art. 1495 del c.c.).

Quesito n. 2606/2011 lunedì 28 febbraio 2011

Franco Ponso chiede

Buongiorno.
Sto provvedendo al rifacimento completo del tetto della casa di mia proprietà. Per legge, che garanzia in termini di durata dovrà fornire l'impresa costruttrice al termine dei lavori? Dovrà esserci una dichiarazione esplicita? Grazie

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 2606/2011 [risposta gratuita]

Trattasi certamente di rapporto qualificabile come contratto di appalto in cui l’appaltatore deve adempiere correttamente la propria obbligazione, eseguendo l'opera conformemente al contratto e alle regole dell'arte.

L'art. 1667 del c.c. in particolare, disciplina la garanzia per le difformità ed i vizi dell'opera, assoggettandola a ristretti termini decadenziali (denuncia entro 60 giorni dalla scoperta di vizi - prescrizione dell’azione contro l’appaltatore in 2 anni dalla consegna dell’opera). Il contenuto della garanzia annovera l’eliminazione dei vizi a spese dell’appaltatore o la riduzione proporzionale del prezzo, salvo il risarcimento danni.
L’art. 1669 del c.c. invece, riguarda l’ipotesi di responsabilità extracontrattuale decennale del costruttore nei confronti del committente o dell'acquirente per gravi difetti dell'edificio o di altro immobile, ravvisabili - secondo la giurisprudenza di legittimità - oltre che nell'ipotesi di rovina e di evidente pericolo di rovina, anche in presenza di fatti che, senza influire sulla stabilità, pregiudicano in modo grave la funzione cui l'immobile è destinato.
Sotto il profilo considerato si possono senz'altro far rientrare fra i gravi difetti rilevanti quelli inerenti alla realizzazione della copertura di un fabbricato (terrazza o tetto). L'opera, pertanto, dovrà essere garantita per dieci anni dal suo compimento.
Le forme di garanzia, come sopra descritte, sono prescritte dalla legge, e valgono indipendentemente da pattuizioni espresse.

Quesito n. 2436/2011 mercoledì 16 febbraio 2011

Teresa chiede

Buongiorno, vivo in un condominio di nuova costruzione. Alcuni giorni fa abbiamo subito, da parte di ladri, furti dentro 9 box su 16. In strada non sono ancora state installate le illuminazioni e, rivolgendoci in Comune, abbiamo scoperto che le stesse le deve installare il costruttore. Vorrei sapere quanto tempo ha il costruttore per installare i lampioni della luce, premetto che il cantiere è ancora aperto in quanto deve costruire un altro condominio uguale al mio.Grazie Teresa

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 2436/2011 [risposta gratuita]

La risposta al quesito necessita di conoscere quali impegni si è assunta l'impresa costruttrice nel contratto di appalto o nei contratti di compravendita delle singole unità immobiliari compravendute.

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Testi per approfondire questo articolo

Vizi e difformità delle opere. Responsabilità dell'appaltatore, del direttore dei lavori e del progettista nell'appalto privato e di opere pubbliche

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L'opera, adottando un taglio pratico-operativo, passa in rassegna le questioni giuridiche di maggiore rilevanza nella pratica sottese a quello che può certo dirsi uno dei contratti più diffusi nel mondo produttivo: l'appalto. Accanto alla figura dell'appalto privato - della quale sono trattati i temi tradizionali della difformità e dei vizi dell'opera, del contenuto della garanzia per i difetti, della rovina e dei difetti di cose immobili, della responsabilità... (continua)

Gli appalti di servizi e forniture in economia. Condizioni di legittimità dell'affidamento, modalità di scelta degli operatori economici... Con CD-ROM

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Categorie: Appalto

Il volume analizza le procedure di appalto in economia di forniture e servizi, illustrando i presupposti di legittimità per l'utilizzo di questa tipologia di affidamenti e sottolineando le condizioni ed i limiti previsti dal codice dei contratti, con particolare riferimento alla motivazione ed al recepimento dell'istituto da parte della stazione appaltante.

(continua)
La responsabilità dell'appaltatore

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Prezzo: 35,00 -10% 31,50 €

Il volume costituisce un’attenta e aggiornata analisi della responsabilità nel contratto di appalto pubblico e privato.

La garanzia a favore del committente nell’appalto d’opera e nell’appalto di servizi, la responsabilità per i materiali, la responsabilità speciale nella costruzione di immobili e quella per i beni mobili di consumo vengono affrontate nei loro diversi aspetti, con attenzione anche ai casi di concorso di colpa... (continua)

Tutele e sottotutele del lavoro negli appalti privati

Autore: Lozito Marco
Editore: Cacucci
Collana: Ricerche diritto lavoro e relaz. industr.
Pagine: 230
Data di pubblicazione: novembre 2013
Prezzo: 25,00 -10% 22,50 €

L'ordinamento, con l'art. 41 Cost., riconosce la libertà di iniziativa economica privata, che nel suo nucleo essenziale comprende le scelte qualitative e quantitative dell'imprenditore sull'attività da effettuare. In particolare, spetta all'imprenditore, nella fase iniziale dell'attività, decidere quali e quanti dipendenti assumere e, successivamente, valutare se incrementare o ridurre il proprio organico. In ragione della predetta libertà, l'imprenditore... (continua)

Appalto, somministrazione, contratto a termine

Editore: Ipsoa
Pagine: 224
Data di pubblicazione: marzo 2012
Prezzo: 25,00 -10% 22,50 €

Il volume costituisce l'ultima tappa del percorso editoriale promosso dal Consiglio dell'Ordine degli Avvocati assieme alla Fondazione forense di Milano e rivolto a tutti gli operatori del diritto, specie gli avvocati.

Il lavoro, frutto dell'esperienza maturata dagli Autori nel campo del diritto del lavoro, si propone in particolare di trattare in modo sintetico ma, tuttavia, completo tre degli istituti contrattuali di maggiore importanza nella gestione del rapporto di lavoro: il... (continua)

Gravi difetti degli edifici condominiali

Editore: Giuffrè
Collana: Officina. Civile e processo
Pagine: 78
Data di pubblicazione: aprile 2013
Prezzo: 15,00 -10% 13,50 €

Tra gli argomenti trattati: Eventi patologici nell'esecuzione del contratto di appalto. Legittimazione dei condomini ad agire a tutela dei beni comuni e ruolo dell'amministratore. Certificato di agibilità. Fessurazioni, cavillature e distacco dei pavimenti: casistica giurisprudenziale. Vizi del suolo e responsabilità dell'appaltatore.

(continua)
Nuove forme di responsabilità e risarcimento in materia di appalti

Collana: Legale
Pagine: 427
Data di pubblicazione: novembre 2010
Prezzo: 43,00 -10% 38,70 €

L'opera, aggiornata al regolamento di esecuzione ed attuazione del codice dei contratti (in corso di pubblicazione sulla G.U.), alla nuova normativa antimafia (L. 136/2010 e D.P.R. 150/2010) e al codice del processo amministrativo (D.Lgs. 104/2010), si propone come un utile strumento per comprendere appieno gli innumerevoli mutamenti del nuovo diritto amministrativo, soprattutto in materia di appalti pubblici. Nell'opera si analizzano in via trasversale tutti gli istituti sostanziali e... (continua)

La giurisprudenza sul codice civile. Coordinata con la dottrina. Libro IV: Delle obbligazioni. Artt. 1655-1702

Editore: Giuffrè
Collana: Giurisprudenza sul Codice civile
Data di pubblicazione: gennaio 2012
Prezzo: 72,00 -10% 64,80 €
Categorie: Appalto, Trasporto

La nuova edizione presenta una trattazione completa e sistematica dell'evoluzione giurisprudenziale relativa alla disciplina codicistica, puntualmente riletta alla luce degli orientamenti della dottrina e delle incessanti innovazioni legislative intervenute. Il coordinamento della trattazione giurisprudenziale e dottrinale del codice civile con quella delle norme complementari, operato sia attraverso un sistematico richiamo alla normativa correlata sia mediante appendici che contengono... (continua)

L'appalto privato e pubblico

Collana: Nuova giurisprudenza dir. civile e comm.
Pagine: 779
Data di pubblicazione: marzo 2013
Prezzo: 85,00 -10% 76,50 €

L’opera analizza tutta la disciplina in tema di appalto, esaminando sia i profili privatistici (i soggetti e l’oggetto del contratto d’appalto, il subappalto e l’esecuzione dell’appalto con relative responsabilità), sia quelli di diritto pubblico, legati in specie ai sistemi di aggiudicazione e realizzazioni degli appalti di opere pubbliche.

In particolare, il volume è aggiornato alla l. 4.4.2012, n. 35 e alla l. 28.6.2012, n. 92 in... (continua)

La natura della garanzia per vizi nell'appalto

Editore: Giuffrè
Collana: Quaderni di giurisprudenza commerciale
Data di pubblicazione: febbraio 2011
Prezzo: 15,00 -10% 13,50 €