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consulenza legale in materia di condominio

  1. Introduzione 2. Origini del condominio 3. Disciplina giuridica del condominio 4. Consulenze legali in materia di condominio


INTRODUZIONE
Gli avvocati della nostra redazione giuridica hanno maturato lunga esperienza in materia di consulenza legale condominiale. Sono centinaia le consulenze rese fino ad oggi su questioni legate al condominio.
Per varie ragioni - che sarebbe assai interessante investigare a livello sociologico - la litigiosità che nasce dalla convivenza in edifici composti da più unità immobiliari di proprietà di diversi soggetti è sempre stata elevatissima.

Si narra che oltre il 50% delle procedure civili, nelle aule di giustizia, riguardi il condominio!

Questa la "classifica" delle liti più frequenti:
  1. si litiga per quelle che in gergo tecnico vengono chiamate “immissioni”, vale a dire gli odori ed i rumori che vengono da unità immobiliari attigue o limitrofe. Le casistiche sono le più varie e dove non arriva la fantasia ... arrivano i condomini. Citiamo solo alcuni tra gli esempi più divertenti: ticchettio di scarpe femminili a notte fonda, tanfo (o profumo, a seconda dei punti di vista) di cipolla quotidiano che si diffonde per la tromba delle scale (non differente la situazione per gli "aromi" da cucina etnica), spostamento di mobili a tarda ora con orrendi rumori di sbattimento e trascinamento.
  2. si litiga per il collocamento in aree comuni condominiali di oggetti della più varia specie di proprietà del singolo condomino, che utilizza le parti comuni come un prolungamento della propria unità immobiliare. Esempi: fioriera attaccata al muro condominiale, auto parcata in spazio di manovra della comune autorimessa, invasione del pianerottolo comune con cataste di cose personali.
  3. si litiga per gli schiamazzi vari, in particolari urla di bimbi che giocano. In un paese a crescita demografica zero gli eccessi degli infanti sono sempre meno tollerati.
  4. si finisce in causa per l’innaffiatura di piante dai balconi, laddove l'acqua in eccesso vada a cadere con violenza e abbondanza sugli spazi sottostanti, di proprietà di altri condomini.
  5. si finisce in tribunale per il rapporto con gli animali domestici, soprattutto quando li si trova - magari senza museruola - negli spazi comuni condominiali, quali ascensore o giardino condominiale.
  6. si va in giudizio, infine, per liti che hanno a che fare, a vario titolo, con l’esterno del condominio: bucato esposto fuori dal balcone "alla napoletana", oppure appeso ancora imbibito d'acqua e pertanto gocciolante sul balcone sottostante del vicino, mozziconi di sigaretta (non elettronica) gettati con nonchalance dalla finestra (come il il cortile comune fosse una discarica), sbattimento di tovaglie nel cortile comune con tutto ciò che contenevano alla fine del pranzo.

ORIGINI DEL CONDOMINIO
Ma come è nato il condominio?
Fino a qualche tempo fa non esisteva una concezione ben definita di condominio negli edifici, né nel codice civile né nelle numerose leggi speciali che si occupavano di singoli aspetti di tale istituto. Eppure già esisteva in fabbricati dell’antica Roma.
In tempi più recenti e nella tecnica costruttiva moderna, i condomini cominciano a diffondersi quando, soprattutto nei centri urbani, per sfruttare la verticalità, iniziano a realizzarsi edifici alti, divisi in più piani, ciascun piano suddiviso in più unità immobiliari di proprietà diversa, con parti di proprietà comune.

Si parla, infatti, di condominio tutte le volte in cui si è in presenza di un edificio nel quale coesistono proprietà singole e beni di proprietà comune (quali muri maestri, tetti, scale, ascensori, etc), ossia allorché in un edificio, frazionato per piani orizzontali, vi sia la coesistenza di proprietà esclusive e di proprietà indivise, le quali ultime sono collegate alle prime da un nesso di pertinenzialità necessaria o, almeno, di funzionalità.

Nato originariamente, quindi, con riferimento ad edifici strutturati verticalmente e su più piani, successivamente la sua nozione fu estesa anche a quelli che vennero definiti “condomini orizzontali”; ci si intende riferire alle c.d. villette a schiera o ai gruppi di edifici contigui, per i quali ultimi si sviluppò nel corso del tempo la nozione di “supercondominio”.


DISCIPLINA LEGALE DEL CONDOMINIO
Il condominio trova la sua prima e più compiuta disciplina
  • nel Codice Civile (artt. 1117-1139 c.c. e artt. 61-72 disp. att. c.c.),
  • a cui poi ha fatto seguito, modificando lo stesso codice civile, la Legge n. 220 dell’11.12.2012 (nota, appunto, come Legge di riforma del condominio).
  • Recentemente è anche intervenuta incidentalmente una normativa speciale, il Decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102 (con il quale si è data attuazione alla direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica), il cui articolo 2 si occupa di dare delle definizioni al fine dell’applicazione del Decreto; tra queste definizioni si trova proprio quella di “condominio”, che viene identificato in quell’edificio con almeno due unità immobiliari, di proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni.

Per la sua nascita il condominio non ha bisogno di atti e forme particolari, in quanto nasce in automatico nel momento stesso in cui si verifica una serie di presupposti di fatto e di diritto, senza necessità che i soggetti che ne fanno parte pongano in essere alcuna attività, né tanto meno che vi sia l’intervento di organi giudiziari o amministrativi.

Infatti, condizioni necessarie (e sufficienti) affinché possa dirsi costituito il condominio sono:
  • costruzione dell'edificio: è necessario che l'edificio esista nella realtà di fatto;
  • ripartizione o suddivisione (strutturale) dell'edificio in piani o porzioni di piano o unita immobiliari esclusive;
  • frazionamento (giuridico) dell'edificio, ossia attribuzione del diritto di proprietà esclusiva delle singole unità immobiliari che compongono l'edificio a soggetti diversi (tale attribuzione può essere effetto di atti inter vivos o mortis causa).
Per quanto concerne la sua natura giuridica, diverse sono le teorie elaborate al riguardo e vi è enorme confusione in merito; può comunque dirsi che a seguito della Legge 220/2012 prevale la tesi che vede nel condominio un soggetto di diritto, pur senza personalità giuridica, ma distinto dai suoi partecipanti, simile per certi versi ad una associazione.

La disciplina ed il corretto uso delle parti comuni hanno fatto sorgere nel corso del tempo una serie di problematiche, che quotidianamente coinvolgono singoli condomini e sfociano molto spesso in liti giudiziarie.

Vediamo ora più nel dettaglio, dopo la classifica stilata in apertura, quali sono le problematiche su cui ci si imbatte più frequentemente nelle aule di giustizia.
Sulle questioni di seguito elencate cittadini e professionisti (amministratori di condominio compresi) hanno sentito molte volte l'esigenza di ottenere una consulenza legale.
Lo staff di Brocardi.it è specializzato in materia di controversie condominiali ed è pronto a fornire una consulenza a 360 gradi, per risolvere ogni genere di problema.


CONSULENZE LEGALI IN TEMA DI CONDOMINIO
Consulenza legale in materia di acquisto di immobile in condominio e spese pregresse: se si decide di andare a vivere in condominio e si vuole risparmiare sul prezzo acquistando un appartamento un po’ più vecchiotto, si può incappare in una situazione un po’ spiacevole, ossia quella di ritrovarsi con i debiti condominiali del venditore.

In casi come questi, però, non bisogna preoccuparsi più di tanto, in quanto ci aiuta l’art. 63 disp. att. c.c.; tale norma, infatti, pone un limite alla responsabilità dell'acquirente, stabilendo che questi è responsabile solo per il pagamento degli ultimi due anni di contributi che il venditore avrebbe dovuto versare al condominio.

A questo punto ci si può chiedere: ma chi paga i contributi relativi agli anni precedenti agli ultimi due? Possono i condomini, con regolare delibera, stabilire che chi subentra al condomino moroso sia tenuto a pagare tutto ciò che il venditore non ha pagato?

A queste domande va data risposta negativa; infatti, la giurisprudenza ritiene che sia da considerare nulla una delibera assembleare con la quale si decida di violare il suddetto criterio legale di imputazione dei contributi condominiali e di far ricadere su chi subentra al condomino indebitato di pagare ogni debito.

Consulenza giuridica sui lavori straordinari in condominio: a chi competono e come avviarli
Fare l’amministratore di condominio è un compito purtroppo difficilissimo.
Non si è mai certi se si può autonomamente prendere l’iniziativa di fare determinati lavori o se occorre essere autorizzati dall’assemblea condominiale.
Una cosa occorre avere ben chiara: se devono compiersi lavori di una certa rilevanza, quelli che tecnicamente vengono definiti lavori di straordinaria amministrazione, l’amministratore non può mai agire autonomamente.
In questi casi è necessario che:
  1. convochi l’assemblea dei condomini per farsi autorizzare ad iniziare quei lavori;
  2. se ha agito senza autorizzazione, sarà opportuno convocare quanto prima l’assemblea condominiale per ottenere una autorizzazione successiva, ossia una ratifica del suo operato, redigendo un verbale da cui risulti che ha agito per il bene del condominio e che i condomini accettano che l’amministratore porti avanti quei lavori.
Se invece non si è d’accordo con la decisione presa dall’amministratore, sarà sufficiente non approvare il suo operato e ci si libererà da ogni obbligo di sostenere le spese che quell’amministratore con molta volontà e tanta voglia di fare si sta obbligando a sostenere.
Lo staff di Brocardi.it potrà offrire una consulenza specifica, fornendo delle indicazioni precise su come redigere delle richieste formali all'amministratore, facilitando così la comunicazione e prevenendo l'insorgenza di liti.

Inoltre, operai o fornitori, con cui l’amministratore aveva preso contatti, non potranno dire che ormai erano stati illusi di aver concluso l’affare, in quanto sarebbe stato sufficiente per loro aprire il codice civile e leggere gli articoli 1130 e 1135 c.c., per rendersi conto che, senza esibire alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea, chi amministra un condominio può solo compiere atti di ordinaria amministrazione (quali far ripulire la cisterna, far potare le aiuole, chiamare la ditta di autospurgo, far sostituire le lampade del vano scala, ecc.).
È ovvio però che se un black-out elettrico danneggia l’impianto di autoclave, l’amministratore stesso, autonomamente, potrà ripristinare la funzionalità dell’autoclave per evitare che i condomini non abbiano l’acqua corrente nei propri appartamenti; lo stesso, però, avrà l’obbligo di riferire alla prima assemblea gli interventi effettuati.
Tale potere gli deriva dall’art. 1135 co. 2 c.c., il quale appunto consente all’amministratore di ordinare lavori di manutenzione straordinaria se rivestono carattere d’urgenza.

Parere legale in merito agli animali domestici: sì al loro ingresso in condominio. Quali sono le regole da seguire?
Chiunque sia amante degli animali e ne abbia uno in appartamento sa che la coesistenza con vicini e condomini poco tolleranti può dar vita ad attriti e dissapori.
Ebbene, dal 2013 la legge che riguarda animali e condominio è stata aggiornata con importanti novità e, adesso, il principio ispiratore della nuova normativa si può così riassumere: vietato vietare.
Parliamo della ormai a tutti nota Legge di riforma del condominio, la n. 220/2012, che ha introdotto all’art. 1138 c.c. un ultimo comma, con il quale si dice espressamente che “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”.
Il motivo per il quale si è dovuto ricorrere ad un aggiornamento della legge è molto semplice; secondo le ultime stime, il numero di animali da compagnia detenuti in appartamento nel nostro Paese è in continuo aumento e ad oggi, infatti, gli animali domestici presenti in condominio sarebbero 60,5 milioni (tra cani, gatti, pesci, roditori, uccelli e rettili). Un così alto numero di animali presenti in condominio ha avuto l’effetto di far aumentare le controversie tra condomini insofferenti, le quali sempre più spesso arrivavano davanti al Giudice di Pace.
Questa nuova regola, ovviamente, non deve indurre a pensare che il diritto di tenere un animale nella propria abitazione debba considerarsi illimitato; infatti, a parte la considerazione che non si può trasformare la propria abitazione in una giungla o in uno zoo (sono ammessi solo gli animali di compagnia, tra i quali la nuova legge inserisce anche conigli e galline), occorre pur sempre rispettare alcune regole di convivenza comune, ossia:
  • l’animale non può essere lasciato libero nelle parti comuni del condominio;
  • il regolamento condominiale può limitare il numero di animali che possono avere accesso ad ogni abitazione al fine di garantire adeguate condizioni igienico-sanitarie;
  • nei luoghi in cui l’animale, in particolare i cani, può incontrare altre persone, è necessario l’uso del guinzaglio e, all'occorrenza, della museruola.
  • nel rispetto del principio di “normale tollerabilità”, richiesto dalla pacifica convivenza condominiale, può essere vietato di detenere un animale da compagnia in appartamento qualora l’animale produca rumori molesti di notte e di giorno.
Gli avvocati specializzati di Brocardi.it potranno fornire assistenza nella redazione di lettere e comunicazioni da inviare agli altri condomini, o anche all'amministratore, al fine di manifestare ogni richiesta in modo specifico e puntuale.
Infine, va fatta un’ultima considerazione: la nuova norma riguarda il regolamento di condominio; se, però, il proprietario del singolo appartamento è proprio contro gli animali, avrà tutto il diritto, se decide di fuggire da un condominio di soli animalisti, di affittare il proprio appartamento e di inserire nel contratto di affitto una clausola di divieto alla detenzione di animale da compagnia.
Infatti, a differenza del regolamento di condominio, il contratto di affitto ha natura privata e, una volta sottoscritto, diviene vincolante.

Risposta a quesiti specifici in materia di uso delle parti comuni: quando l'occupazione diventa abusiva
La vita frenetica di oggi ci porta molto spesso a lasciare l’automobile fuori dal proprio posto auto pensando di doverla riprendere dopo qualche minuto, oppure a depositare nel garage condominiale l’albero di Natale in attesa di sistemarlo nel box di pertinenza esclusiva, lasciandolo di fatto lì fino al successivo Natale, o ancora a poggiare il sacchetto della spazzatura sul pianerottolo fino a trasformarlo in una discarica in attesa che nostro figlio la porti fuori.
Sono questi piccoli gesti di vita quotidiana che, sotto un profilo prettamente giuridico, comportano una occupazione abusiva di spazi comuni.
Allora ci si chiede: cosa può farsi per far sì che tutti i condomini rispettino l’uso delle parti comuni? Chi deve richiedere l’immediato sgombero?
È compito dell’Amministratore, sia esso interno che esterno, richiedere la liberazione di questi spazi, in quanto trattasi di spazi ad uso comune e non ad uso personale; infatti, rientra tra gli obblighi che su di lui incombono in virtù dell’art 1130 c.c. disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condòmini.
Certo, l’amministratore non può essere considerato come un vigile o una qualsiasi altra forza di polizia, in grado di constatare l’infrazione e provvedere di conseguenza; egli deve seguire determinate regole procedurali per far valere i suoi poteri, ossia dovrà per prima cosa rivolgere al condomino irrispettoso una richiesta scritta di immediato sgombero, facendo riferimento al regolamento di condominio nella parte in cui contiene le norme sull’utilizzo dei beni condominiali.

Attraverso il servizio di consulenza legale di Brocardi.it, sarà possibile per ciascuno conoscere quali siano esattamente i propri diritti. Una semplice lettera di intimazione, se ben redatta, può già ottenere il risultato sperato, evitando il ricorso a costose pratiche legali che comporterebbero oneri e spese di gran lunga superiori.
Qualora, malgrado tale richiesta, il condomino continui a non liberare gli spazi comuni, l’Amministratore non avrà altra scelta che quella di trascinarlo in un’aula di giustizia.

Assistenza legale in merito alle problematiche legate all'utilizzo dell'acqua: ripartizione delle spese in condominio e installazione di contatore separato
Sono molti i condomini in cui troviamo un appartamento di appena 50 metri quadri abitato da una famiglia con cinque componenti ed uno di 150 metri quadrati abitato da una coppia di anziani o, ancor di più, da una sola persona vedova.
Ebbene, in questi casi se si vuole pagare soltanto ciò che si consuma e non contribuire ai consumi idrici degli altri condomini, l’unica soluzione è quella di installare nel proprio appartamento un contatore separato o c.d. contatore di sottrazione, il quale consente di misurare la quantità effettiva di acqua che per ciascun appartamento viene consumata; l’installazione di tale contatore costituisce un vero e proprio diritto per i condomini e risponde alla regola dettata dal secondo comma dell’art. 1123 c.c., a mente del quale «se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne».
In mancanza di tali contatori, invece, il solo modo di ripartire le spese idriche è quello di fare riferimento ad altri e diversi criteri e, in particolare, a quelli mutuabili dalle tabelle millesimali (ove preesistenti), a cui non ci si può sottrarre.

Parere degli avvocati di Brocardi.it in materia di condizionatori in condominio: possono installarsi sulla facciata dell’edificio?
Mal funzionamento dell’impianto tradizionale di riscaldamento, giornate particolarmente afose e assenza di un adeguato cappotto termico dell’edificio, possono costringerci a contattare il nostro impiantista di fiducia e chiedergli di installare un condizionatore a servizio del nostro appartamento.
La via più breve, oltre che più economica, è quella di porre unità esterna ed interna “spalla a spalla”, come suol dirsi in gergo tecnico; ma se viviamo in condominio questo è sempre possibile?
Purtroppo l’annoso problema dell’installazione dei condizionatori in condominio non sembra aver trovato una soluzione chiara ed esauriente nel codice civile riformato dalla L.220/2012.
In assenza di una espressa norma, dunque, non ci si può che appellare a quelli che sono i principi espressi dai giudici nel corso delle varie controversie sul tema.
Da tali principi se ne ricava che, a parte le ipotesi in cui vi sia un regolamento condominiale di tipo contrattuale (cioè approvato con il consenso unanime dei condomini) che vieti espressamente l’installazione di condizionatori, il condomino che vorrà installare il motore del condizionatore sulla proprietà condominiale dovrà rispettare i seguenti limiti:
1. garantire il pari uso della cosa comune;
2. garantire la sicurezza e la stabilità dell’edificio: è ovvio che in questo caso non ci si intende riferire alla sicurezza strutturale dell’edificio (sarebbe impensabile che il motore di un condizionatore possa metterla in pericolo), ma a quella che può essere messa in pericolo da possibili scoppi, incendi o corti circuiti;
3. garantire il rispetto del decoro architettonico: è sempre preferibile installare le unità esterne o su un balcone, o su un muro che dia su una chiostrina interna del palazzo, anche a costo di dover sostenere delle spese maggiori per non potersi avvalere della c.d. installazione standard “spalla a spalla”.

Tuttavia, non è sempre facile interpretare le clausole inserite nel regolamento condominiale e capire se esse siano compatibili con la normativa in materia di locazione. È vero che le parti sono libere, nella loro autonomia contrattuale, di predisporre il regolamento come preferiscono; tuttavia, è necessario per loro rispettare le norme del Codice Civile che dettano le linee fondamentali dell'utilizzo delle parti comuni dell'edificio. In tal senso, diventa fondamentale l'assistenza di un team legale specializzato, come quello di Brocardi.it, che possa condurre l'utente nella comprensione precisa dei propri diritti e facoltà.

Soluzioni legali a proposito di anticipazione di spesa urgente a vantaggio di parti comuni: come ottenere il rimborso
Le piogge abbondanti della stagione invernale hanno fatto crollare una parte del cornicione condominiale sul balcone del proprietario dell’ultimo, ma ai restanti condomini poco importa provvedere alla sua riparazione.
Sicuramente un mancato tempestivo intervento rischierebbe anche di far crollare altre parti di quel cornicione, e allora cosa fare?
Se i tempi di convocazione dell’assemblea non consentono di agire tempestivamente e l’amministratore non si attiva con sollecitudine o è assente, il singolo condomino, in particolare quello dell’ultimo piano che rischia di vedersi il corniciano crollato addosso, può fare tempestivamente intervenire gli operai per mettere quantomeno in sicurezza quella parte dell’edificio, anticipando la spesa che si renderà necessaria.
A consentirglielo è l’art. 1134 c.c., norma che autorizza ciascun condomino a farsi parte diligente soltanto se si tratta di spesa urgente; infatti, soltanto per una spesa di tale tipo gli sarà consentito, in caso di rifiuto degli altri condomini a rimborsarlo, di ricorrere all’autorità giudiziaria e far valere il suo diritto a recuperare le somme spese per il condominio.

Ma come si potrà ottenere questo rimborso, dal punto di vista pratico? Occorrerà redigere delle lettere da inviare agli altri condomini, nelle quali si specifichi la spesa effettuata la norma sulla base della quale nasce il diritto a chiedere la rifusione di quanto corrisposto in via anticipata. Sarà necessario descrivere in maniera dettagliata i motivi della spesa, testimoniandone l'urgenza, condizione necessaria per ottenere il rimborso. Un avvocato esperto della materia, tramite la sua consulenza legale, ti permetterà di predisporre un documento chiaro e inattaccabile.

Chiarimenti legali con riguardo alla materia dei debiti del condominio: chi paga quelli dei morosi?
Il problema dei condomini morosi è stato uno dei più dibattuti nella gestione condominiale, anche per l’indifferenza di chi, all’interno del condominio, si illude che tanto ci sarà qualcun altro che, prima o poi pagherà, al posto suo.
Anche su questo problema la riforma del condominio del 2012 ha finalmente cercato di mettere dei paletti fissi.
Infatti, è stata introdotta una norma, l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che si preoccupa di tutelare sia i creditori del condominio che i singoli condomini diligenti e buoni pagatori.
La regola introdotta da tale norma è la seguente: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”.
Questo significa che, mentre prima i creditori potevano rivalersi indiscriminatamente sull’intero condominio e anche sui condomini in regola con i pagamenti per recuperare i loro crediti, oggi invece possono e devono prima pretendere il pagamento esclusivamente dai condomini morosi, e solo se questi tentativi si rivelano infruttuosi, dopo aver documentato l’impossibilità di rivalersi sul diretto debitore, possono intraprendere un’azione di recupero anche sui condomini in regola.
Ovviamente, per ottenere il rispetto di tale regola è pur sempre necessario che vi sia una delibera con la quale la spesa sia stata approvata e ripartita tra tutti i condomini e che l’amministratore abbia cercato di recuperare le somme dai condomini che si rifiutano di pagare, inviando loro una lettera di messa in mora.

Il servizio di predisposizione di modelli contrattuali fornito da Brocardi.it, Lexgenerator, consentirà a ciascuno di redigere una lettera di messa in mora completa e puntuale, disegnata sulle specifiche peculiarità del caso concreto, con la quale conseguire quanto dovuto dai condomini morosi.
Sarà anche necessario che l’amministratore si decida a collaborare con i creditori, fornendo loro il nominativo di quei condomini che vorrebbero sfuggire al pagamento dei debiti.

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“CONGRATULAZIONI, NECESSITA DI MAGGIORE PROPAGANDA PER UNA MAGGIORE DIFFUSIONE” D., 30 dicembre 2019, Campania
“Ottima la consulenza, come la presente, quando risponde esattamente al quesito proposto al di là delle introduzioni. Affermo ciò poichè in passato non ho ricevuto risposta esatta al quesito ma soltanto un'introduzione senza mai "centrare" la risposta al quesito. Grazie per questa consulenza mirata e professionale. P.S. si tenga conto che le Vostre consulenza vengono lette anche da professionisti seppur richieste da "privati".” Davide G., 26 dicembre 2019, Basilicata
“sono estremamente contento che ci sia Brocardi!” Antonello B., 23 dicembre 2019, Campania
“Mi è stato utile conoscervi.” Alessandra N., 23 dicembre 2019, Lombardia
“Utile per inquadrare il problema” Alfredo D'A., 12 dicembre 2019, Abruzzo
“Veri professionisti del settore. Complimenti.” Vincenzo, 12 dicembre 2019, Puglia
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