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consulenza legale in materia di comodato

  1. Introduzione 2. Origini del comodato 3. Disciplina giuridica del comodato 4. Consulenze legali in materia di comodato
INTRODUZIONE
La figura del comodato ha sempre rivestito una grande importanza a livello pratico.
Configurando sostanzialmente un prestito a titolo gratuito, il comodato opera in tutte quelle ipotesi in cui una parte voglia prestare ad un'altra una data cosa, mobile o immobile, senza tuttavia avere l'interesse, per varie ragioni, ad ottenere un corrispettivo.
I vantaggi del comodante, dal canto suo, sono quelli di poter affidare ad altri la custodia e la conservazione di una cosa, senza dover provvedere all'ordinaria manutenzione e alle spese legate alla titolarità del bene.

Si pensi al caso, frequentissimo nella pratica, di colui che possiede un immobile inutilizzato e decide di concederlo in comodato al nipote o all'amico, con l'intendimento di lasciarglielo a titolo gratuito, per un periodo di tempo determinato o indeterminato, con l'unica richiesta che questi si occupi della ordinaria manutenzione dell'immobile e provveda a quanto necessario per la conservazione dello stesso.

Il comodato risulta essere in tal senso uno strumento molto utile e assai flessibile, per la possibilità di determinare o meno una scadenza contrattuale e per la facoltà concessa alle parti di prevedere anche qualche piccolo onere in capo al comodatario (a patto che ciò non si traduca nella fittizia corresponsione di un canone mensile, pena la riconversione del contratto di comodato in contratto di locazione).
Il comodante potrebbe, per esempio, chiedere al comodatario di pagare i tributi relativi all’immobile concesso in uso (tassa rifiuti, imu); pagare tutte le utenze dei vari servizi quali acqua, luce e gas; pagare le spese condominiali relative alla “conduzione” dell’immobile concesso in comodato; pagare il bollo dell’auto o l’assicurazione in caso di comodato di bene mobile registrato, ecc.

A dispetto della apparente linearità dello strumento contrattuale, molte sono le controversie che insorgono quando si addivenga alla stipulazione di un comodato, in particolar modo se di tipo immobiliare.
Si pensi, per fare un esempio, all'ipotesi di un comodante il quale, dopo la scadenza del termine, voglia riottenere la disponibilità dell'immobile concesso in comodato.
Se il comodatario, per le più diverse ragioni, non collabora e pretende di continuare ad abitare l'immobile, per il comodante potrebbe non essere facile tutelare rapidamente le proprie ragioni. Infatti, la procedura speciale prevista dal codice di procedura civile per il caso di sfratto per morosità è prevista unicamente nel caso di contratto di locazione.
Nel caso di contratto di comodato, viceversa, allorquando il comodatario si rifiuti di liberare l’immobile alla scadenza del contratto o quando gli venga richiesto dal comodante, quest’ultimo sarà costretto a proporre davanti al giudice civile un’azione di risoluzione del contratto per inadempimento, mirando ad ottenere una sentenza di condanna al rilascio dell’immobile ai sensi dell’art. 2930 del c.c.. Qualora poi l’ordine contenuto in tale sentenza non venga adempiuto spontaneamente, sarà necessario fare ricorso agli strumenti previsti dal codice di procedura civile agli articoli 605 e seguenti e procedere all’esecuzione per consegna o rilascio.
È appena il caso di ricordare, poi, le frequentissime liti che insorgono relativamente al contratto di comodato di bene immobile adibito a casa familiare. Tale figura, nata dalla prassi, attribuisce al comodato un termine, seppur implicito, dato dal perdurare delle esigenze abitative del nucleo familiare, anche eventualmente dopo uno scioglimento del matrimonio intervenuto durante la vigenza del contratto.
In questi peculiari casi il comodante, se il comodato risulterà adibito alle esigenze della famiglia, potrà sentirsi opporre da colui, a cui venga ipoteticamente affidata la prole, il diritto a permanere nell'immobile fino alla maggiore età dei figli, o comunque fino al raggiungimento della loro autosufficienza economica.


ORIGINI DEL COMODATO
Il "commodatum" era già previsto come contratto dal diritto romano, il quale lo configurava come un negozio "bilaterale imperfetto", poiché originava obbligazioni quasi solo in capo al comodatario, il quale si obbligava ad utilizzare la cosa come convenuto e restituirla insieme agli eventuali frutti.
Il comodante, dal canto suo, era semplicemente tenuto a risarcire al comodatario eventuali spese o danni.

Dal punto di vista dei vincoli formali, bisogna notare come non sia prescritta dal Codice Civile la formalità della scrittura per il contratto di comodato immobiliare, anche se di durata ultranovennale.
Questa la disciplina in vigore fino all'emanazione della Legge finanziaria per il 2005 (L. 311/2004), la quale ha stabilito all’art. 1 comma 346 che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. Tale disposizione comprende certamente anche il comodato d’uso di bene immobile, dal momento che con esso si costituisce un diritto personale di godimento.
DISCIPLINA GIURIDICA DEL COMODATO
Il comodato è un contratto tipico e reale, poiché si perfeziona con la consegna della cosa in capo al comodatario.

La disciplina giuridica del comodato è contenuta per intero (salvo alcune precisazioni di carattere fiscale contenute nelle leggi finanziarie) nel Codice Civile, agli articoli 1804 e seguenti.
Il Codice Civile tratteggia i profili fondamentali dell'istituto, disciplinandone la durata (che, come detto, può essere determinata o indeterminata), la ripartizione delle spese, gli obblighi reciproci di comodante e comodatario, le conseguenze in caso di danni arrecati alla cosa data in comodato o in caso di vizi nascosti dal comodante, ecc.

Il comodato di immobile con destinazione a casa familiare non è espressamente previsto dal Codice Civile come un modello contrattuale autonomo, ma ricalca sostanzialmente la disciplina contrattuale prevista per il comodato in generale, salvo alcune precisazioni che verranno svolte in seguito.

Come accennato, nonostante la presenza nel Codice Civile solamente di poche norme relative all'istituto, le controversie legate al comodato sono all'ordine del giorno. Proprio la mancanza di particolari vincoli di forma, da un certo punto di vista, contribuisce a rendere tale tipologia contrattuale meno legata a specifici diritti e doveri, soprattutto nel caso in cui il rapporto insorga di fatto, dovendosi in tal caso esclusivamente fare riferimento alla disciplina dettata dal Codice Civile, che non sarà probabilmente in grado di dare risposta a tutti i differenti problemi nati dalla prassi.
È proprio qui che interviene lo staff di Brocardi.it!
Innanzitutto, i professionisti del nostro team legale potranno fornire assistenza legale tramite una consulenza specifica, frutto di anni di esperienza sul campo.
D'altro canto, e ancora più a monte, sarà possibile usufruire dell'innovativo servizio offerto da Lexgenerator, attraverso il quale un sistema informatico guiderà l'utente passo passo nella redazione di un contratto che sia perfettamente ricalcato sulle esigenze del caso concreto, fornendo le nozioni necessarie per prendere le scelte più opportune ed inserire nel contratto solamente le clausole che si rivelino veramente vantaggiose.


CONSULENZE LEGALI IN MATERIA DI COMODATO
L'elenco completo delle consulenze legali in materia di comodato redatte dai legali di Brocardi.it è visibile in questa pagina.
Qui di seguito vengono esposti succintamente alcuni casi particolarmente emblematici o di frequente accadimento, utili in molti casi per trovare già alcune risposte preliminari ai propri problemi.
Consulenza legale in materia di preliminare consensuale di comodato: si può fare affidamento sulla promessa di taluno di consegnarci un bene immobile a titolo di comodato gratuito? Nel caso in cui tale bene non ci venga consegnato, sarà possibile far valere tale nostra pretesa nel confronti di colui che ha disatteso il proprio impegno?

Nel caso di contratto di comodato, la risposta a tale quesito non è affatto semplice. Ed infatti il comodato è un contratto reale, che si perfeziona solamente con la consegna della cosa al comodatario da parte del comodante: è quello il momento in cui tale accordo assume carattere vincolante; non prima, nemmeno se le intenzioni del futuro comodante fossero apparse assai serie.
Non è infatti possibile concepire un preliminare di comodato mutuando, per analogia, la disciplina del preliminare di vendita. Nel primo caso, infatti, proprio la gratuità del contratto, conferisce allo stesso un carattere che diventa vincolante solo con la effettiva consegna del bene.

L'unica cosa che potrà fare il "comodatario" le cui aspettative siano state infrante dal successivo comportamento contraddittorio del proprietario dell'immobile, sarà chiedere il risarcimento del danno a titolo di responsabilità precontrattuale, dovendo dimostrare che c'è stato, da parte del comodante, un ingiustificato recesso dalle trattative.

Parere degli avvocati di Brocardi.it nel caso di alienazione a terzi dell'immobile concesso in comodato
Accade sovente di concedere un immobile in comodato in un determinato momento, conseguendo, attraverso tale strumento contrattuale, l'obiettivo di introdurre una persona di fiducia nell'immobile, affinché se ne serva ma, al contempo, provveda alla cura e alla manutenzione ordinaria dello stesso, esentando il proprietario dai controlli periodici all'immobile.

Cosa accade se, in un secondo momento, inaspettatamente, si venga posti innanzi ad una proposta di acquisto molto allettante, e si decida quindi di vendere il proprio immobile? Il problema potrebbe essere rappresentato a quel punto proprio da quel contratto di comodato stipulato anteriormente alla decisione di vendere. Come ci si tutela in questo caso?
Sarà assolutamente necessario predisporre un contratto che contempli già a monte questa possibilità, scongiurando qualsiasi controversia futura.

Gli avvocati che si occupano del servizio legale di Brocardi.it, anche attraverso l'innovativo strumento Lexgenerator, potranno guidare passo per passo l'utente nella redazione di un contratto di comodato (che in questo caso sarebbe stato opportuno concludere con una clausola di durata determinata o con una clausola ad hoc che facesse conseguire lo scioglimento del contratto alla decisione di vendere l'immobile da parte del comodante) che si adatti al meglio alle specifiche esigenze, permettendo di comprendere i diritti e gli obblighi che la legge impone.

Inoltre, attraverso il servizio di consulenza legale, verranno indicate interessanti pronunce giurisprudenziali utili a risolvere il caso di specie, come, per esempio, quella emessa di recente dalla Cassazione in virtù della quale “se il proprietario vende l’immobile concesso in comodato, il comodatario non può far valere il proprio diritto verso il nuovo proprietario: questi può dunque pretendere che il comodatario cessi il suo utilizzo del bene e metta il nuovo proprietario nella condizione di poter pienamente disporre del bene in questione".

Chiarimenti giuridici in merito al caso di concessione in comodato di immobile in assenza di segnalazione certificata di agibilità (art. 24 D.P.R. 380/2001)
Cosa succede nel caso in cui si conceda in comodato un immobile, il quale tuttavia richiede ancora diversi lavori di manutenzione e di messa in sicurezza, accordandosi con il comodatario affinché sia lui a provvedere all'ultimazione dei lavori necessari, ed egli non provveda?
Sarai il comodante responsabile degli eventuali danni provocati dalla scarsa manutenzione dell'immobile, il quale non offre idonee garanzie di igiene, sicurezza e salubrità?
A quanto pare, no.

La giurisprudenza, infatti, ha in tal senso affermato che il comodante non ha un obbligo di consegnare un bene immobile idoneo all’uso, come è previsto dal Codice Civile per il locatore.
Infatti, a tal riguardo, i giudici hanno sottolineato che il comodante: “consegna la cosa nello stato in cui si trova, buono o cattivo che sia, e non è in alcun modo tenuto a far sì che la cosa consegnata sia idonea all’uso cui il comodatario intenda destinarla”.
Questo significa che il comodante non sarà ritenuto responsabile se dovesse mancare tale segnalazione certificata di agibilità, proprio perché la mancanza della stessa non conduce di certo all'invalidità del contratto di comodato, né può considerarsi un vizio occulto ai sensi e per gli effetti dell'art. 1812 c.c.

Ad ogni modo, è opportuno che intervengano degli accordi scritti tra comodante e comodatario, per far si che quest'ultimo, consapevole dello stato dell'immobile al momento della consegna, non possa in un secondo momento fare valere doglianze sul punto.
Il servizio di predisposizione di modelli contrattuali fornito da Brocardi.it, Lexgenerator, permetterà all'utente di redigere un contratto completo e puntuale, disegnato sulle specifiche peculiarità del caso concreto, con il quale tutelarsi per il futuro dalle eventuali pretese del comodatario.

Assistenza giuridica in materia di comodato gratuito nell'ambito di un'attività professionale e deducibilità dei relativi costi
Nello svolgimento della propria attività professionale, ogni professionista necessita di utilizzare svariati mezzi, definiti "beni strumentali", che gli permettano di svolgere il lavoro in modo autonomo ed efficiente.
Ai sensi dell'articolo 6 del D.P.R. n 633/72, si considerano beni strumentali dell'azienda quelli per i quali è prevista la corresponsione di un corrispettivo.

Cosa accade, quindi, nel caso in cui un bene, di fatto strumentale, venga concesso in comodato gratuito al professionista, da parte di un parente o di un amico?
Sarà comunque possibile dedurre i costi di tale bene, come potrebbe essere un veicolo o un macchinario, il quale di fatto è strumentale all'esercizio dell'azienda, ma per l'utilizzo del quale non è previsto in capo al professionista il pagamento di alcun corrispettivo?

Ebbene, tale bene concesso in comodato non verrà fatto rientrare tra i beni strumentali in senso stretto, ma sarà comunque possibile per il professionista dedurre i costi sostenuti per la gestione o l’utilizzo dello stesso, ritenuti ugualmente deducibili nell'ambito della determinazione del reddito professionale.
L'unico limite da rispettare sarà quello del "principio di inerenza", in virtù del quale il bene concesso in comodato contribuisca effettivamente a produrre i compensi.
In tal senso, diventa fondamentale l'assistenza di un team legale specializzato, come quello di Brocardi.it, che possa facilitare la comprensione precisa dei diritti e facoltà previsti dalla legge.

Soluzioni giuridiche a proposito di comodato di immobile a "destinazione familiare": quando è possibile per il comodante ottenere la restituzione?
La diffusione del comodato di immobile con destinazione familiare è dovuta al fatto che attraverso questo schema negoziale è possibile per i genitori concedere ai figli gratuitamente il godimento di un immobile nel quale instaurare la loro vita familiare, senza dover sopportare alcun costo, salvo le spese ordinarie di manutenzione dell’immobile. Nella pratica, secondo quanto stabilito dalla giurisprudenza, il comodato di bene immobile adibito a casa familiare si configura comunque come un comodato a termine, in questo caso “implicito”, ovvero legato all’uso del bene in relazione ai bisogni della famiglia. Esso seguirà quindi la disciplina dell’art. 1809 c.c., con la precisazione che il coniuge separato o divorziato con prole a carico potrà continuare ad abitare l’immobile dopo la separazione o il divorzio, se riesce a dimostrare a) che il comodato è stato stipulato per le esigenze familiari b) che queste perdurino. La restituzione sarà dovuta solo quando verranno a cessare le esigenze familiari. Di conseguenza, anche in questo caso, il comodante potrà esigerne la restituzione immediata solo se sopravvenga un suo urgente ed impreveduto bisogno.

Ma nella pratica è molto difficile stabilire quando possa parlarsi di "urgente ed impreveduto bisogno". Ed infatti, un conto è la norma, per sua definizione generale e astratta, un conto sono i mille casi della vita; e si sa, la vita quotidiana è molto più fantasiosa del legislatore.

Effettivamente, vincolare l'immobile concesso in comodato alle esigenze familiari, che possono in ipotesi proseguire anche dopo un'eventuale separazione dei coniugi, se, come accennato, si sia in presenza di prole minorenne, potrebbe rivelarsi assai gravoso.

Si pensi al caso, frequente nella pratica, in cui i genitori di uno degli sposi cedano in comodato gratuito alla coppia il godimento di un loro immobile.
In seguito alla separazione dei coniugi, avvenuta dopo diversi anni di pacifica convivenza, la casa viene assegnata, come spesso accade, alla moglie, la quale vi continuerà quindi a vivere con i figli minorenni.
Nel frattempo, i genitori divenuti anziani e con problemi di salute, pretendono di ottenere indietro la loro abitazione, concessa in comodato in un momento antecedente e a condizioni assai diverse da quelle sopraggiunte.
A tal proposito, una recente pronuncia della Corte di Cassazione ha affermato che "ai sensi dell’art. 1809 c.c., comma 2, il bisogno imprevedibile e urgente che giustifica la richiesta del comodante di restituzione del bene immobile – anche se la sua destinazione sia quella di casa familiare – deve essere giudicato sussistente nel caso in cui i proprietari siano anziani, per gli inevitabili problemi di salute, e la conseguente necessità di fronteggiare maggiori spese mediche".

Per evitare all'origine tali problematiche, potrebbe essere utile stipulare, nel momento in cui sopravvengano delle incertezze in merito alla stabilità della relazione coniugale, un contratto di comodato a tempo indeterminato. La disciplina di quest'ultimo, come noto, essendo maggiormente garantista per il comodante, gli permetterà di ottenere la restituzione del bene non appena lo vorrà e senza dover addurre particolari giustificazioni.

Per capire qual è il tipo di comodato più conveniente, l'utente potrà rivolgersi all'innovativo strumento offerto da Brocardi.it, Lexgenerator, che lo accompagnerà passo passo nella redazione di un contratto ricalcato perfettamente sulle esigenze del caso concreto, rendendolo quindi "blindato" rispetto ad eventuali vertenze future che potrebbero sorgere.
Il comodato stipulato fino al momento in cui "il comodatario trovi una collocazione adeguata alle sue esigenze" va considerato comodato a termine (art. 1809 c.c.) oppure "precario" (art. 1810 c.c.)? Ecco una consulenza del team di avvocati specializzati di Brocardi.it
Può capitare che le parti sottoscrivano un contratto di comodato senza indicare precisamente la data di cessazione del vincolo, inserendo tuttavia un'indicazione di quello che sarà il momento, anche non precisamente determinato, in cui il comodato esaurirà i suoi effetti.

Nel caso in cui nel contratto di comodato vengano inserite clausole come queste: "il Sig. Tizio concede in comodato gratuito il bene X al Sig. Caio, in attesa che egli trovi una collocazione adeguata alle sue esigenze", possono sorgere non poche difficoltà di ordine interpretativo.

Come si identifica il momento in cui il comodatario troverà una collocazione adeguata alle sue esigenze? Tale adeguatezza è un parametro oggettivo o è rimesso alla mera volontà del comodatario, che potrebbe anche avere esigenze particolarmente puntuali e categoriche? In questo caso, infatti, potrebbe accadere che tale momento si venga a collocare molto distante nel tempo, o addirittura non si verifichi mai.

Come potrà tutelarsi il comodante al cospetto di tale evenienza?

In casi come questi diventa fondamentale l'assistenza di legali specializzati, come quelli di Brocardi.it, che possano trovare la soluzione interpretativa corretta che riesca a tutelare al meglio le esigenze del comodante.
Nel caso di specie non siamo di fronte ad un vero e proprio termine di durata, in quanto non solo non viene fissato un limite temporale preciso o comunque determinabile, ma la scadenza del presunto “termine” viene di fatto lasciata al puro e semplice arbitrio del comodatario.
È evidente pertanto come, in casi del genere, il comodato in questione debba ritenersi in realtà, ed a tutti gli effetti, un comodato precario, senza determinazione di durata, con la conseguenza che il comodatario sarà obbligato a restituire l’immobile a richiesta del comodante.

In tal senso si è espressa anche la Corte di Cassazione, affermando che "ove il bene (nella specie, immobile adibito ad abitazione) sia stato concesso in comodato con la clausola «fino a quando i comodatari non abbiano reperito un altro alloggio», il termine stabilito è meramente apparente, mancando di qualsiasi concretezza temporale di determinazione, e deve considerarsi come non apposto, con la conseguenza che il rapporto resta regolato dall'art. 1810 c.c., secondo cui quando il comodato è senza determinazione di durata il comodatario è tenuto all'immediata restituzione a richiesta del comodante" (Cass. Civ., Sez. I, sentenza n. 2750/1994).

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