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consulenza legale in materia di regolamento di condominio

Il regolamento di condominio è l'insieme delle regole che disciplinano la vita condominiale.
Si suole distinguere tra:
  • regolamento contrattuale: è contenuto negli atti di compravendita delle singole unità immobiliari ed è quindi accettato da tutti i condomini;
  • regolamento assembleare: deve essere approvato con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.
Il regolamento contrattuale, proprio perché predisposto fin dal principio dall'originario unico proprietario, può imporre clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, sia attraverso una elencazione delle attività vietate sia esemplificando danni e pregiudizi che si vogliono evitare.

L'art. 1138 del c.c. prevede l'obbligatorietà della predisposizione di un regolamento condominiale allorquando il numero di condomini sia superiore a dieci.

In particolare, il regolamento condominiale disciplina:
  • l'uso delle cose comuni;
  • la ripartizione delle spese;
  • la tutela del decoro dell'edificio;
  • l'amministrazione del condominio.
Parere legale in merito alle diverse tipologie di regolamento condominiale: contrattuale e assembleare. Con quali maggioranze è possibile modificare l'uno e l'altro?
Come accennato, si ha il regolamento assembleare quando lo stesso viene approvato dalla assemblea di condominio secondo le maggioranze previste dalla legge (art. 1136 c.c.).
Si ha invece il regolamento contrattuale quando lo stesso viene unilateralmente predisposto dal costruttore, redatto solitamente con un apposito rogito notarile e richiamato nei singoli atti di vendita delle unità immobiliari.
Contrariamente al regolamento assembleare, quello contrattuale non viene “imposto” dalla maggioranza dell'assemblea e non promana da tale organo, ma viene sottoscritto da ogni singolo proprietario nel momento dell’acquisto delle unità abitative, in forza del rinvio che i contratti di acquisto fanno al regolamento stesso, spesso allegato ai rogiti e quindi parte integrante e sostanziale delle clausole del contratto di vendita.

Per rendere opponibili le clausole del regolamento contrattuale anche nei confronti dei futuri acquirenti dei singoli appartamenti, si renderà necessaria la trascrizione dell'operazione di vendita presso le Conservatorie Immobiliari.

Quindi, riassumendo:
  • per modificare il regolamento condominiale "contrattuale" sarà indispensabile una nuova convenzione che promani sempre dalla unanimità dei condomini. Ciò che viene previsto dal regolamento contrattuale, quindi, non può essere modificato attraverso una semplice delibera assembleare adottata a maggioranza, ma ogni modifica dovrà essere approvata sempre dall'intera collettività dei condomini;
  • per modificare il regolamento condominiale "assembleare" basterà fare ricorso alle maggioranze previste dalla legge per la validità delle delibere ovvero, ai sensi del secondo comma dell'art. 1136 c.c., un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Le discussioni e le liti che insorgono a causa delle divergenti interpretazioni del regolamento condominiale, così importante per la vita quotidiana di ciascun condomino, sono davvero all'ordine del giorno. Il team di legali specializzati di Brocardi.it ha maturato nel settore un'esperienza pluriennale.
Rivolgersi a professionisti qualificati per una consulenza legale è il miglior modo per veder tutelate le proprie aspettative e i propri diritti, soprattutto quando il regolamento condominiale contenga clausole particolarmente oscure o complesse, se non palesemente illegali.

Consulta l'elenco completo delle consulenze legali in materia di regolamento di condominio redatte dai legali di Brocardi.it.

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È citato come fonte autorevole in numerose pubblicazioni giuridiche alcune delle quali sono esposte qui di seguito

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La Redazione di Brocardi.it si riserva la facoltà di non rispondere a quesiti formulati in maniera scorretta o non intellegibile o privi di un sufficiente corredo di elementi di fatto, o che per la complessità dei temi trattati richiedano uno studio eccessivamente approfondito. In tal caso rifonderà l'intero pagamento entro 24 ore o formulerà un preventivo adeguato.

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“Ottimo servizio, professionale e attendibile, a prezzi decisamente contenuti” Roberto F., 27 luglio 2022, Estero
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