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Articolo 1117 bis Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n.262)

Ambito di applicabilità

Dispositivo dell'art. 1117 bis Codice civile

(1) Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 (2).

Note

(1) Articolo aggiunto con legge del 11 dicembre 2012, n. 220.
(2) L'articolo stabilisce qual è l’ambito di applicazione della disciplina condominiale, che spazia dall’edificio composto da più unità immobiliari, ai plessi con più edifici, fino ai veri e propri
supercondominii. L'importante è che la struttura dei fabbricati imponga l’uso in comune di alcune delle parti elencate nell’art. 1117 del c.c..

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 1117 bis Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

SANTO G. chiede
sabato 05/05/2018 - Toscana
“In un complesso residenziale composto da sei edifici con circa 60 appartamenti ciascuno, due edifici composti da 11 villette ciascuno, un centro commerciale con 14 negozi, parti a comune 2 piscine, aree a verde e vialetti interni, si rendono necessari lavori di ristrutturazione di notevole entità per complessivamente 2 milioni di euro)
Il complesso è gestito da un unico amministratore, unico codice fiscale e regolamento contrattuale che riporta: le spese di esercizio particolari a singoli fabbricati o porzioni di fabbricati a norma del 3° comma dell'aart.1123 del c.c. verranno ripartite solo tra i condomini che ne traggono utilità;
si desidera sapere:
1) se tale conformazione è considerata a tutti gli effetti ""supercondominio" con applicazione dell'art.1117 bis c.c. e art.67 disp. att.c.c.
2) se per l'approvazione dei lavori ad ogni singolo fabbricato dovrà essere convocata una apposita assemblea dei proprietari del singolo fabbricato, o se invece i lavori relativi a tutti gli edifici e alle parti comuni comprese possono essere approvati in unica assemblea straordinaria con unica votazione complessiva e dalla maggioranza degli intervenuti e MENO del 50 % del valore millesimale complessivo.”
Consulenza legale i 15/05/2018
Il supercondominio viene posto in essere quando in un complesso edile composto da più edifici tra loro contigui, che già di per sé costituiscono dei condomini autonomi, vi sono determinati servizi o manufatti comuni ai singoli palazzi; ad esempio: un parco privato posto al centro dei singoli edifici; il cancello automatico necessario per accedere all’intero complesso edile; il servizio di riscaldamento comune a più civici ricompresi nel complesso, etc.

Tale istituto giuridico è stato introdotto dalla giurisprudenza anteriore alla riforma del condominio del 2012, al fine di estendere ai manufatti comuni ai singoli palazzi la normativa del condominio, in luogo di quella prevista per la comunione ordinaria.

Il supercondominio viene successivamente recepito dal legislatore con la riforma portata dalla l. n. 220 dell’11.12.2012, introducendo, nel corpus del codice civile, delle norme che vanno a disciplinare concretamente il funzionamento di tale tipologia di condominio.

Con l’art. [[n1117ccbis]] del c.c. il legislatore va innanzitutto a riconoscere l’applicabilità della normativa del condominio a quei manufatti comuni, non solo a più condomìni tra loro autonomi, ma anche a più unità immobiliari o più edifici, estendendola di fatto anche a piccoli agglomerati urbani che di per sé non costituirebbero un condominio nel senso più classico del termine. In altre parole, anche in un complesso edile composto, ad esempio, da tante villette a schiera, il quale presenta manufatti realizzati per il miglior godimento delle singole unità abitative, troverà applicazione la normativa sul condominio nella amministrazione e gestione di tali opere comuni, con obbligo per i singoli proprietari di riunirsi in assemblea e, se del caso, nominare un amministratore. Sulla base di quanto sopra detto e in base a quanto riferito nel quesito, non si può che concludere che il complesso edile in esso descritto sia un supercondominio di notevoli dimensioni e complessità: pertanto rientra perfettamente nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 bis del c.c.

Si tiene a precisare che la norma citata trova applicazione nella fattispecie descritta, indipendentemente dal fatto che all’intero complesso sia stato attribuito un unico codice fiscale: l’attribuzione del codice fiscale al condominio, infatti, attiene agli aspetti tributari della amministrazione dello stabile, i quali nulla hanno a che vedere con il sorgere del condominio o, come in questo caso, del super condominio da un punto di vista civilistico.

In merito al momento in cui sorge il supercondominio la Corte di Cassazione, Sez.II, con sentenza n. 1344 del 19.01.2018, ribadendo anche precedenti orientamenti, ha statuito che:” al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. Cod.civ., anche il c.d. supercondominio, viene in essere ipso iure et facto (di fatto n.d.r), se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d’apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d’approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomìni, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi”.

Il supercondominio è giuridicamente e strutturalmente distinto rispetto ai singoli condomini che lo compongono: esso ha un proprio amministratore, il quale può coincidere o meno con l’amministratore di uno dei palazzi del super condominio, e ha una propria assemblea autonoma.
In merito all’ organo assembleare qualora i partecipanti al super condominio siano minori di sessanta, la riforma del 2012 non prevede normative speciali: pertanto i condomini del super condominio si dovranno riunire in assemblea e troverà applicazione, in merito alle attribuzioni e al funzionamento dell’organo assembleare, quanto disposto dagli artt. 1135 e 1136 del c.c.
Qualora, viceversa, i partecipanti al super condominio siano in numero maggiore di sessanta come nel complesso edile del quesito, la normativa del codice civile riguardante l’organo assembleare e il suo funzionamento deve essere integrata da quanto disposto dal comma 3° dell’art. 67 disp. att. del c.c.
Tale norma introduce una particolare tipologia di assemblea, definita dagli addetti ai lavori: "assemblea dei rappresentanti", che ha competenza sulla gestione ordinaria delle parti comuni del super condominio e sulla nomina del suo amministratore. Ciascun condominio, infatti, ricompreso nel complesso edile supercondominiale, deve eleggere in seno alla propria assemblea, con le maggioranze di cui all'art. 1136 5° co. del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i due terzi del valore dell’edificio), un proprio rappresentante, chiamato a far valere le ragioni del suo condominio e ad esercitare il suo diritto di voto in seno alla assemblea dei rappresentanti super condominiale. Qualora il singolo condominio non provveda a nominare un proprio rappresentante, lo stesso potrà essere nominato dalla autorità giudiziaria su ricorso di un singolo condomino. Qualora nessun condomino provveda ad adire l’autorità giudiziaria per la nomina di un rappresentante, la stessa potrà essere adita anche su ricorso di un singolo componente della assemblea dei rappresentanti super condominiale, previa diffida notificata all’amministratore del condominio inadempiente o alla generalità dei condomini di quel palazzo.

In merito alla assemblea dei rappresentanti super condominiale introdotta dall’art.67 disp. att. del c.c., è importante ribadire nuovamente come la stessa abbia competenza a pronunciarsi esclusivamente sulla nomina dell’amministratore e sulla gestione ordinaria delle parti comuni. E' pertanto affetta da nullità per violazione di legge la delibera adottata dalla assemblea dei rappresentanti che vada a pronunciarsi sulla realizzazione di lavori straordinari da eseguirsi sulle parti comuni dell’intero complesso edile (si veda in tal senso Trib. Milano n. 13360 del 02.12.2016).

Non può quindi che concludersi che per l’approvazione di lavori straordinari da effettuarsi sulle parti comuni supercondominiali sarà necessario convocare la totalità dei partecipanti al supercondominio in una assemblea ad hoc, secondo quanto disposto dall’art. 66 disp.att. del c.c., mettendo all’ordine del giorno l’approvazione di detti lavori straordinari.

Si può dare ora risposta alla seconda problematica posta dal quesito: quali assemblee dovranno approvare i lavori straordinari e con quali maggioranze.
Tra i lavori straordinari andranno primariamente scorporati gli interventi che vengono realizzati a vantaggio dei soli singoli edifici che compongono l’intero complesso edile: tali lavori dovranno essere approvati dalla assemblea di quel singolo edificio (o complesso di unità abitative), previa ordinaria convocazione dei soli condomini della parte del complesso interessato. Dando per scontato, visto gli importi citati nel quesito, che i lavori da approvare siano di notevole entità, essi dovranno essere approvati applicando le maggioranze previste per le delibere di cui al 4° comma dell’art. 1136 del c.c.: ovvero maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio. Ovviamente le spese dei lavori che vanno a vantaggio di una sola parte del complesso edile dovranno essere sostenute solo dai condomini interessati a quella parte del complesso; per il calcolo delle maggioranze in assemblea e per la suddivisione delle spese relative dovrà trovare applicazione la tabella millesimale che si riferisce a quella specifica porzione.
In merito ai lavori che vengono realizzati sulle parti comuni dell’intero supercondominio, come si è detto poco sopra, dovrà convocarsi la totalità dei partecipanti al super condominio in apposita assemblea, la quale dovrà approvare gli interventi sempre secondo le maggioranze di cui al 4° comma dell’art. 1136 del c.c. Ovviamente in questo caso le spese riguardanti i lavori straordinari dovranno essere sostenuti da tutti i partecipanti all’intero complesso edile; per il calcolo delle maggioranze in seno alla assemblea supercondominiale e per il riparto degli oneri relativi ai lavori approvati si dovrà applicare la tabella millesimale che riguardano le parti comuni all’intero complesso.
Visto la estensione del supercondominio descritto nel quesito, si immagina che l’amministratore dovrà provvedere a convocare diverse assemblee riguardanti vuoi le singole porzioni del complesso, vuoi il sueprcondominio nella sua interezza; nulla vieta, per comodità organizzativa, che le stesse siano convocate tutte alla medesima ora e al medesimo giorno, sia in prima che in seconda convocazione. Se questo dovesse avvenire, non si deve dimenticare che seppur convocate nel medesimo momento, le singole assemblee sono giuridicamente autonome; esse devono seguire gli ordini del giorno e le maggioranze costitutive e deliberative che sono proprie a ciascun consesso.


Luigi O. chiede
martedì 01/05/2018 - Lazio
“Un condominio è formato da sette abitazioni a schiera. Non c’è un amministratore (essendo il condominio con meno di nove condomini) né un condomino facente funzioni. Il motivo è dovuto al fatto che non ci sono spese riguardanti tutti i condomini tipo: luce, pulizia scale, manutenzione ascensore, etc. come nei palazzi. Ci sono solo due motivi per cui potrebbe essere necessario parlare con tutti: le facciate e il lastrico solare del fabbricato. Ciò premesso chiedo: È comunque obbligatorio presentare il 770 (dichiarazione redditi) anche se non ci sono spese? E visto che non c’è un facente funzioni: Chi? Penale? È già successo e tutto è stato risolto in pace ma se si dovesse ripetere una infiltrazione d’acqua dal lastrico solare in una abitazione come deve comportarsi il danneggiato in caso di non accordo fra i condomini?
Resto in attesa”
Consulenza legale i 11/05/2018
L’art. 1117 c.c. prevede che costituiscono “proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, [omissi] i tetti e i lastrici solari”.

Sul punto si era registrato un contrasto circa la possibilità di parlare di condominio quando le unità immobiliari non fossero disposte verticalmente, ma orizzontalmente (classico l’esempio delle villette a schiera). In questi casi, le aree destinate all’uso dei più edifici venivano considerate, da una parte della giurisprudenza, beni in comunione e quindi assoggettati alla diversa disciplina prevista dagli artt. 1008cc e 1110cc c.c. .

Con la riforma del condominio del 2012, si è definitivamente cristallizzata la nozione di condominio orizzontale, e si è riportata la fattispecie nell’alveo della normativa sul condominio degli edifici.
L’art. 1117 bis c.c., introdotto con Legge n. 220/2012 prevede appunto che “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117

Di recente la Cassazione è tornata a ribadire che in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti individuate dall’art. 1117 c.c. alle singole proprietà, la condominialità di una parte non può essere esclusa per il sol fatto che gli edifici cui essa è asservita siano realizzati in orizzontale, anziché in verticale su piani, poiché la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, purché dotati delle strutture portanti in comune (Cass. 27360/2016).
Dunque se le villette a schiera hanno un unico tetto, e probabilmente hanno in comune anche altre parti quali fondamenta e facciata, si dovrà far riferimento comunque alle norme sul condominio negli edifici.

Eventuali spese per il rifacimento del tetto comune dovranno essere ripartite tra tutti i condomini in proporzione alla proprietà di ciascuno (art. 1123 c.c.), dunque in base ai millesimi, a prescindere dalla circostanza che sia stato nominato o meno un amministratore.

I condomini che dovessero dissentire rispetto alla suddivisione della spesa tra tutti, potrebbero sempre essere convenuti in giudizio per il pagamento di quanto dovuto in base alla legge, senza possibilità di sottrarsi.

Il fatto poi che la nomina di un amministratore non sia obbligatoria, non significa che un amministratore non sia necessario.

Quando il numero dei condomini è abbastanza elevato, come in questo caso, sarebbe più opportuno convocare un’assemblea e nominare un amministratore, nomina che sicuramente comporta aggravi di spesa e necessità della dichiarazione annuale dei sostituti d’imposta (cd. modello 770), ma che potrebbe limitare parecchio il ricorso all’Autorità giudiziaria ogni volta che insorga una diatriba tra i condomini.

FRANCESCO M. chiede
giovedì 15/03/2018 - Lazio
“Articolo 1117 codice civile - Supercondominio
E' obbligatorio formare il supercondominio se ricorrono solo alcune cose (non strutturali) in comune con gli altri Condomini?
Se non è obbligatorio è possibile fare in Comunione, di volta in volta, manutenzioni ritenute utili per Condomini?
Grazie”
Consulenza legale i 21/03/2018
Con il termine "supercondominio" si fa riferimento ai quei complessi residenziali costituiti da più distinti condomini autonomi ma compresi in una più ampia organizzazione e tra loro legati da beni e servizi in comune ( es. le zone verdi, il parcheggio, i viali, la guardiola, il servizio di portineria ecc), in rapporto di accessorietà di tipo sia materiale che funzionale .

Tale definizione, di origine giurisprudenziale ( cfr. Cass. n. 19939/2012), ha trovato una disciplina normativa a seguito del d.l. n. 145/2013 che ha introdotto l’art 117 bis c.c. che “individua i casi tipici di “ più unità immobiliari o più edifici, ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici che abbiano parti in comune”.
Riguardo la costituzione del supercondominio, la Giurisprudenza ormai consolidata ( Cass. n. 2305/2008; n. 13882/2010; n 17332/2011) ha affermato che “ai fini della costituzione di un supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art 1117 c.c., in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, spettando, di conseguenza, a ciascun dei condomini dei singoli fabbricati, la titolarità 'pro quota' su tali parti comuni e l’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione”.
Da ultimo la Cassazione ( sent. n. 19800/2014) ha ribadito che “ai fini della costituzione di un supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere ipso iure et facto, se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti”.

In sostanza, al pari del condominio negli edifici, anche il supercondominio viene in essere di fatto, spontaneamente, senza bisogno di specifiche manifestazioni di volontà o di approvazioni delle assemblee, salvo lo stesso non sia escluso dal regolamento condominiale o dal titolo.
E’ sufficiente che i condominii abbiano in comune alcuni servizi o impianti.
Pertanto, nel caso di specie, riteniamo che, anche in presenza di alcuni soli servizi in comune tra i condominii, possa parlarsi di supercondominio. Sarebbe stato comunque più opportuno che ci avesse elencato le “cose in comune” di cui parla.

Non vi è nessun obbligo di costituzione del supercondominio considerato che lo stesso si forma “ ipso iure et facto”, cioè nasce spontaneamente.
I condomini potrebbero tranquillamente gestirlo come un condominio normale, ma occorre comunque il consenso di tutti poiché la esistenza del supercondominio (che si ripete, sorge di fatto) potrebbe sempre essere fatta valere dai condomini dissenzienti.


Francesco B. chiede
venerdì 08/12/2017 - Liguria
“Sono proprietario di un appartamento sito in un edificio che ha in comune con altri due edifici oltre alla centrale termica, la strada etc la condotta di distribuzione dell'acqua. In particolare dal punto di allaccio della nostra linea alla rete del distributore parte una condotta che serve tutti e tre i fabbricati. Da questa condotta, in corrispondenza di ogni singolo fabbricato, partono gli stacchi che alimentano i singoli fabbricati. E' stato necessario eseguire lavori straordinari sul tratto a valle dello stacco che alimenta il fabbricato dove è sito il mio appartamento. Il dubbio e se anche io e i condomini del mio fabbricato devono sostenere gli oneri dei lavori eseguiti o se devono sostenerli esclusivamente i condomini degli altri due fabbricati serviti dal tratto oggetto dei lavori. Ho trovato una sentenza della cassazione la n° 13883 del 2010 che pare affermare che si considera la comunione fino al punto della diramazione. Successivamente cessa la comunione e pertanto anche l'applicazione dell'art. 1117 cc per il nostro fabbricato.


Grazie.”
Consulenza legale i 15/12/2017
La manutenzione degli impianti e la ripartizione delle spese relative alle parti comuni del supercondominio tra edifici sono effettivamente regolate dalla disciplina da lei individuata.

E’ bene preliminarmente sottolineare che negli anni si era sviluppata un’attenzione crescente della giurisprudenza con riferimento al fenomeno del “supercondominio”, da intendersi come quel fenomeno “orizzontale”, caratterizzato dal fatto che più edifici separati fisicamente tra loro siano serviti da taluni beni strumentali comuni (ex pluribus Cass. n. 9096/2000, Cass. n. 19939/2012, Cass. n. 19799/2014).
Con l’avvento della riforma del condominio - la Legge 11 Dicembre 2012 n°220 - il legislatore nel prendere atto degli arrivi delle Corti di merito e di legittimità, ha cristallizzato la giurisprudenza sul punto nel nuovo art. 1117 bis c.c., il quale senza offrire una definizione precisa di supercondominio ha però previsto che le disposizioni in materia di condominio debbano applicarsi anche al caso “in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.”
Pertanto anche il condomino dell’edificio ricompreso in un più ampio supercondominio, dovrà contribuire alle riparazioni ed alle manutenzioni delle parti comuni in proporzione al valore dell’unità immobiliare che possiede (art. 1118 c.c.).

E certamente costituiscono parti comuni gli impianti idrici che, ai sensi dell’art 1117, “devono presumersi di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini”.

Dunque per comprendere se alle spese per il ripristino della tubazione debbano contribuire tutti ovvero solo alcuni dei condomini deve verificarsi se il punto di rottura è locato in una parte di tubazione che venga fruita da tutti ovvero solo da alcuni edifici.
Se la rottura è avvenuta nel tratto di prosecuzione per raggiungere gli altri due edifici, e non interessa il terzo condomino - tanto che se quella parte di conduttura danneggiata non esistesse tale edificio avrebbe comunque integro l’impianto - allora questi non sarà tenuto al pagamento delle relative spese di riparazione che spetteranno solamente ai proprietari degli altri due edifici.
Se invece la rottura è intervenuta in una parte della conduttura necessaria ad approvvigionare tutti e tre gli edifici, allora la spesa dovrà essere ripartita proporzionalmente tra i proprietari di tutti e tre edifici.

Stefano M. chiede
martedì 21/11/2017 - Lombardia
“Spettabile Brocardi,
si chiede di conoscere il Vostro parere in relazione alla seguente fattispecie.
Descrizione del condominio e dell’impianto di distribuzione dell’acqua potabile
Una residenza abitativa, costruita negli anni 90, e composta da 12 villette (principalmente “bifamiliari” ed alcune “mono”) e da una costruzione a corpo unico suddivisa in più porzioni, tutte dotate di (piccolo) giardino privato, e disposte sostanzialmente a ferro di cavallo, ha un sistema di distribuzione dell’acqua potabile così strutturato:
- Un unico punto di innesto alla rete pubblica (A) in prossimità del cancello di entrata al condominio, in suolo condominiale, con contatore ufficiale del fornitore ...omissis... per il conteggio dell’acqua complessivamente consumata da tutti gli utenti condominiali. La lettura di tale contatore comporta l’addebito da parte dell’unico fornitore dell’acqua al condominio;
- Da tale punto parte poi la condotta generale (B), sempre in suolo condominiale, che correndo lungo la disposizione a ferro di cavallo della residenza abitativa, consente di servire ciascuna villetta bifamiliare;
- In particolare, dalla condotta generale partono tante diramazioni secondarie quanto sono le unità abitative di cui è composta la residenza;
- Ogni villetta “bifamiliare”, ad esempio, è servita da due diramazioni secondarie distinte (C) (una per ciascuna unità abitativa) ognuna delle quali parte dalla condotta generale (e quindi dal corsello condominiale), attraversa il giardino privato a servizio della singola unità abitativa per poi entrare nel box privato della stessa;
- Ogni famiglia, in sostanza, è servita dalla propria diramazione secondaria che corre nel suo giardino privato ed entra nel suo box privato;
- Al fine di addivenire ad una più precisa ripartizione tra i condomini dei consumi dell’acqua potabile (rispetto ad un metodo basato sui millesimi di proprietà o sul numero di persone dimoranti in ogni unità abitativa) l’impresa costruttrice della residenza ha anche predisposto in ciascun box (D) un contatore dell’acqua (privato) che ogni condomino legge ogni anno (solitamente nel mese di luglio) per comunicare il proprio consumo d’acqua privato all’amministratore.
Per completezza di informazioni si evidenzia che il condominio non può vantare alcun diritto di accesso alle proprietà private delle singole unità abitative ed è quindi impossibilitato a porre in essere opere di manutenzione preventiva delle citate diramazioni secondarie od opere di riparazione delle stesse tramite i propri fornitori di servizi.
Fatti
Tanto premesso, già in anni passati e a causa di ammaloramento si è verificata la rottura di una diramazione secondaria (nella parte a monte del contatore privato) che, correndo nel giardino privato di ciascun condomino, lo serve in modo esclusivo. I condomini via via interessati da tali rotture hanno provveduto, a proprie spese, alla riparazione della diramazione secondaria al proprio servizio. Ciò all luce del disposto dell’articolo 1117 del c.c. che, ante modifiche previste dall’art. 1, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, così prevedeva: «Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, (…);
2) i locali per la portineria (…);
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini».
Il quesito in oggetto si pone stanti le modifiche apportate al citato articolo 1117 del c.c. che, nella versione oggi in vigore, così dispone:
“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo (…);
2) le aree destinate a parcheggio (…);
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.
Quesito
Tanto premesso, si chiede in particolare se, ai sensi dell’art. 1117 del c.c., la diramazione secondaria, per tutto il tratto antecedente al contatore privato, debba considerarsi oggetto di proprietà comune del condominio o se di proprietà privata.
Ove la si ritenesse di proprietà comune del condominio, si chiede quindi se la spesa relativa alla sua riparazione per rottura intervenuta nel tratto antecedente al contatore privato debba essere posta a carico della collettività (e quindi dell’intero condominio) o se invece a carico del singolo condomino che ne beneficia a titolo esclusivo.
Il quesito si pone stante quanto previsto al riguardo dall'art. 1123 Codice civile (Ripartizione delle Spese) che:
? al principio generale previsto dal primo comma e secondo il quale “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”,
? prevede poi al secondo e al terzo comma due deroghe espresse sancendo rispettivamente che “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne” e che “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
Cordiali saluti

P.s. Invio via e-mail al Vostro sito sotto indicato anche un documento in word che, oltre al testo qui inserito, contiene anche due foto aeree (oltre a quella dell'esterno della mia abitazione) che meglio chiariscono la dislocazione della condotta generale, delle diramazioni private etc.”
Consulenza legale i 27/11/2017
Prima di affrontare il problema della natura condominiale o esclusiva della parte di impianto idrico oggetto del quesito, va precisato che tutte le norme dettate in materia di condominio inteso in senso tradizionale, ossia c.d. verticale, si applicano anche alla più recente fattispecie di c.d. condominio orizzontale o supercondominio.

A disporlo è l’art. 1117 bis c.c. secondo cui le disposizioni dettate in materia di condominio valgono, nei limiti della compatibilità, per tutti quei casi in cui più unità immobiliari ovvero più edifici o, ancora, più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ex art. 1117 c.c. (è questo proprio il caso dei complessi immobiliari costituiti da gruppi di villette a schiera).
Precisato ciò, vediamo in che misura quanto prevede l’art. 1117 c.c. possa applicarsi nel caso che ci occupa.

Nell’ambito degli impianti idraulici (acqua e fogna), quel raccordo biforcato, c.d. a "T", che mette in connessione le tubazioni verticali con quelle orizzontali, consentendo, quindi, che dal tratto principale se ne diparta uno derivato, relativo alla singola unità immobiliare, viene tecnicamente definito “braga”.

Abbastanza discusso risulta il suo regime di titolarità, essendosi la giurisprudenza occupata più volte di tale raccordo, con pronunce che però non hanno condotto a soluzioni univoche, adottando sentenze di volta in volta adattate al caso concreto.
In termini generali, come evidenziato nello stesso quesito, l’art. 1117 n. 3 c.c. dispone che gli impianti debbono considerarsi (e non presumersi) di proprietà comune fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Ora, secondo un primo orientamento espresso dalla Corte di Cassazione, la braga, in ragione della sua ubicazione materiale (dopo la diramazione) e della sua funzione (raccordo tra parte comune ed esclusiva dell’impianto), non poteva farsi rientrare nella proprietà comune condominiale, tale considerata perché serve all’uso ed al godimento di tutti i condomini; essa, infatti, qualunque sia il punto di rottura, serve soltanto a convogliare gli scarichi o l’afflusso di acqua da e verso il singolo appartamento, a differenza della colonna verticale, che serve all’uso di tutti i condomini (così Cass. 3 settembre 2010 n. 19045).

Successivamente, però, la stessa Suprema Corte si è espressa in termini opposti (Cass. 18 gennaio 2012 n. 778), concludendo per la natura condominiale della braga in ragione della prevalente funzione di raccordo e quindi di assorbimento di questo elemento nell’ambito della parte comune, precisandosi che senza la sua presenza il funzionamento della colonna verticale sarebbe venuto meno.

Questo secondo orientamento giurisprudenziale sembra ad una prima lettura in netto contrasto con le pronunce antecedenti (ma anche successive, cfr. Corte d"Appello di Milano n.2173/2014); in realtà, però, non si tratta di un vero e proprio contrasto giurisprudenziale tra precedenti, in quanto il principio adottato per la risoluzione del caso è sempre la stesso, e consiste nell’affermazione secondo cui dalla funzione della parte (spesso accertata a mezzo di perizia tecnica) discende automaticamente l’attribuzione della titolarità a tutti o ad alcuni condòmini.

Quindi, si deve ritenere che la proprietà della c.d. braga dipende dalla sua funzione concreta, e gli stessi giudici nel loro iter logico non si discostano mai dal prendere in considerazione tale funzione.

Nella citata sentenza n.778/2012 la Suprema Corte, infatti, ha ritenuto di considerare condominiale la braga in questione in relazione alla sua prevalente funzione di "raccordo tra la colonna verticale di scarico e gli scarichi individuali dei singoli appartamenti"; in definitiva, quindi, la Corte ha fondato la sua decisione su un’argomentazione con la quale ha dato prevalenza alla specifica conformazione della colonna verticale di scarico, della quale fa parte proprio la braga di collegamento.

Applicando i suddetti principi al caso di specie, possiamo dunque dire che le diramazioni secondarie (denominate “C”), tecnicamente definite “braghe”, che collegano gli impianti idrici delle singole villette alla conduttura generale (denominata “B”), sono da considerare di proprietà privata e non condominiale per le seguenti ragioni:

a) l’art. 1117 n. 3 c.c. considera di proprietà comune gli impianti idrici e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini.
Assimilando le diramazioni secondarie “C” alle braghe orizzontali dei condomini tradizionali, non potrà farsi a meno di considerare le stesse oggetto di proprietà individuale dei proprietari delle villette a cui servizio sono poste, in quanto ricadenti come le colonne orizzontali in una parte di proprietà esclusiva, il giardino privato.

b) Anche a voler seguire l’orientamento espresso dalla sentenza n. 778/2012, che considera nel caso specifico sottoposto alla sua attenzione la braga oggetto di proprietà condominiale, deve nel nostro caso tenersi conto della funzione che le singole diramazioni o braghe svolgono, potendo la conduttura generale “B” funzionare anche senza il raccordo con le singole diramazioni (certo, un tecnico impiantista potrebbe meglio di chiunque altro accertare ciò);

c) In conseguenza di quanto detto al punto b) troverà applicazione l’art. 1123 comma 3 c.c., nella parte in cui dispone che qualora un edificio abbia più impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità (le colonne di diramazione servono soltanto alle singole villette.

d) Infine, non va dimenticato quanto detto in premessa, ossia che ex art. 1117 bis c.c. le norme sul condominio tradizionale sono applicabili alle nuove forme di condominio diffusesi nel corso del tempo, quali le c.d. villette a schiera, solo nei limiti della compatibilità; ciò comporta che anche nella individuazione di quelle che ex art. 1117 c.c. sono da considerare parti comuni, occorre tener conto del particolare stato dei luoghi e, senza dubbio, le singole colonne di diramazione, almeno per come vengono rappresentate e descritte e per il fatto di trovarsi all’interno della proprietà singola, non possono assumere natura condominiale.

Alla luce di tutto quanto sopra considerato può dunque concludersi ritenendo corretto l’operato finora posto in essere, ossia il provvedere singolarmente a sostenere le spese necessarie per le riparazioni delle singole diramazioni.

Nulla esclude, comunque, che possa, in sede di delibera assembleare, convenirsi che tutte le spese che si renderanno necessarie per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle suddette diramazioni vadano divise per millesimi di proprietà, ed in particolare secondo la tabella relativa alle proprietà generali.

Onofrio C. chiede
mercoledì 27/09/2017 - Puglia
“Amministro un condominio orizzontale composto da 15 villette a schiera, di cui 14 bifamiliari, per complessive 29 unità immobiliari. Fino a 20 anni fa circa il condominio era servito da 2 pozzi neri per la raccolta della fogna. Ogni anno i pozzi venivano ripuliti e le relative spese ripartite in ragione dei millesimi di proprietà generale fra tutti i condòmini. Con l'avvento della fogna nera comunale sono stati eseguiti dei lavori per allacciare i pozzi alla rete comunale. Uno dei due pozzi (che chiameremo "POZZO A") è stato bypassato. Pertanto i reflui che scaricavano nel POZZO A vengono convogliati in una tubazione che scarica direttamente nella fogna comunale per effetto della pendenza. Mentre l'altro pozzo (che chiameremo "POZZO B") era posizionato ad un livello più basso della fogna comunale. Pertanto i reflui che scaricavano nel POZZO B vengono ora convogliati in un nuovo pozzetto in cui sono state installate delle pompe sommerse che raccolgono i reflui e li "spingono" nella fogna comunale attraverso una nuova tubazione. Nel corso degli stessi lavori di ammodernamento si è "scoperto" che 10 unità scaricavano nel POZZO A e 19 unità scaricavano nel POZZO B. Questa scoperta ha indotto alcuni condòmini a ritenere che si trattasse di un condominio parziale e che pertanto i due gruppi di condòmini, serviti dalle due porzioni di impianto, dovessero farsi separatamente carico dei lavori di ammodernamento e successiva manutenzione di questi due tronchi (applicazione art. 1123 CC 2°-3° comma). Altri condòmini ritenevano invece che l'impianto di raccolta fogna e relativa immissione in fogna comunale, seppur separato in due tronchi, fosse comunque parte comune condominiale e le relative spese, sia di ammodernamento che di successiva manutenzione, dovessero essere ripartite in ragione dei millesimi di proprietà generale (applicazione art. 1117 CC). Si precisa che gli atti di acquisto nulla dicono in merito: non viene in essi esclusa la proprietà di un tronco ad alcune unità. Infatti prima della "scoperta" dei separati allacci tutte le spese erano suddivise fra tutte le unità. Stesso dicasi per il regolamento condominiale, di natura assembleare e non contrattuale. Recentemente, nel corso di altri lavori si è altresì "scoperto" che almeno una grondaia per la raccolta dell'acqua piovana scarica nel tronco A. Tralasciando le decisioni assunte in passato, la domanda è questa: alla luce della sentenza della corte di cassazione 13415/2015 è corretto ritenere che tutte le spese di entrambi i tronchi debbano essere ripartite tra tutti i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà? Oppure bisogna considerare questa fattispecie come un condominio parziale, separando i capitoli di spesa e la loro relativa ripartizione? Grazie.”
Consulenza legale i 07/10/2017
Un corretto esame interpretativo della sentenza della Corte di Cassazione n. 13415/2015, citata nel testo del quesito, rende preliminarmente necessario soffermarsi sui concetti di condominio orizzontale e di condominio parziale.

Prima dell’entrata in vigore della riforma del condominio, la Corte di Cassazione, con sentenza n. 8066 del 18 aprile 2005, aveva chiarito che la varietà delle tipologie costruttive diffusesi nel tempo era tale da non consentire di configurare aprioristicamente come condominio in senso proprio soltanto gli edifici che si estendono in verticale, e ciò sul rilievo che anche corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente (è il caso proprio delle c.d. villette a schiera) possono essere dotati di strutture portanti e di impianti essenziali comuni come quelli elencati nell’art. 1117 c.c.

L’introduzione nel codice civile dell’art. 1117 bis, a seguito della Legge n. 220/2012, ha chiarito definitivamente tale situazione, rendendosi così applicabili le disposizioni dettate in materia di condominio a tutti quegli altri casi in cui sussiste una comunione di beni, servizi ed impianti tra unità immobiliari che non si sviluppano in senso verticale, ma che sono tra di esse affiancate e non per forza materialmente aderenti, e che abbiano dunque parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 c.c.

Da una attenta lettura dello stesso art. 1117 bis c.c., tuttavia, non si può fare a meno di rilevare che l’applicazione della normativa condominiale può intendersi estesa soltanto in via estensiva ed analogica ad ipotesi di edifici non sviluppantesi in senso verticale, il che si desume chiaramente dalla espressione “in quanto compatibili” in essa contenuta, ad evidenziare quasi che si tratta di una forzatura del sistema per consentirne l’applicabilità a soluzioni costruttive diverse diffusesi nel corso del tempo.

Accanto al concetto di condominio orizzontale, poi, è stato introdotto anche quello di condominio parziale, per tale intendendo quella particolare forma di comunione nella quale i beni, servizi e/o impianti elencati nell’art. 1117 c.c., o quelli comunque utili al godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, non sono in condominio tra tutti i condòmini, ma solamente ad un gruppo ristretto di essi.

Come per altre forme di condominio, per lungo tempo è stato dibattuto in dottrina e giurisprudenza se fosse configurabile l’esistenza del così detto condominio parziale, e la Corte di Cassazione ha risposto positivamente, affermando che l’esistenza del condominio parziale è ritenuta possibile sia dalla dottrina che dalla giurisprudenza (cfr. ex plurimis: Cass. 27.2.1995 n. 7885; 2.2.1995 n. 1255; 29.10.1992 n. 11775; Sez. Un. 7.7.1993 n. 7449) allorché all’interno del cd. condominio allargato, quale può definirsi il condominio orizzontale, talune cose, qualificate come comuni ex art. 1117 c.c., siano, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, necessarie per l’esistenza o per l’uso, ovvero siano destinate all’uso o al servizio, non di tutto l’edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso” (così Cass. 12 febbraio 2001 n. 1959 e in senso conf. Cass. 18 aprile 2005 n. 8066).

Privo di rilievo, poi, deve anche ritenersi la circostanza che il titolo costitutivo del condominio nulla dica sulla esclusione dalla comunione di determinati beni o impianti destinati a servire una sola parte del fabbricato condominiale (quale nel nostro caso l’impianto fognario), in quanto la stessa Corte di Cassazione, in diverse occasioni, ha tenuto a precisare che la norma dell’art. 1117 c.c., stabilendo quali beni, impianti o servizi siano oggetto di proprietà comune, non ha sancito una vera e propria presunzione legale di comunione degli stessi, poiché altrimenti si sarebbe ammessa la possibilità di provarne la proprietà esclusiva con l’uso di qualsiasi mezzo e non soltanto con il titolo.

In particolare, si è ritenuto in tali decisioni che “la destinazione particolare vince la presunzione legale di condominio alla stessa stregua di un titolo contrario”, e che, benché sia stato erroneamente richiamato il concetto di presunzione, del tutto estraneo alla norma dell’art. 1117 civ., è stato anche enunciato in relazione a tale norma il principio, indubbiamente corretto, secondo cui una cosa non può proprio rientrare nel novero di quelle comuni se serva per le sue caratteristiche strutturali soltanto all’uso e al godimento di una parte dell’immobile oggetto di un autonomo diritto di proprietà” (così Cass. SS.UU. 7 luglio 1993 n. 7449, in senso conf. Cass. 5 marzo 2015 n. 4501 e sulla richiesta d’intervento delle Sezioni Unite, ritenuta superflua, Cass. 16 gennaio 2014 n. 822).

Ora, dato per presupposto che sia la dottrina che la giurisprudenza hanno riconosciuto la giuridica possibilità della coesistenza di ipotesi di condominio parziale anche all’interno del condominio allargato, relativamente ad alcuni beni o servizi, nel caso in esame si ritiene più corretta la tesi secondo cui le spese di impianto fognario vadano divise tra i gruppi di condomini a servizio dei quali i diversi impianti sono destinati.
La presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c. sarebbe nella specie vinta dalle caratteristiche strutturali degli stessi impianti, ai quali risultano allacciati gruppi di condomini diversi, non essendo necessaria una loro espressa esclusione dalla comunione in forza del titolo di acquisto o di una eventuale delibera assembleare.

In considerazione di ciò ed in considerazione altresì del fatto che la sentenza citata nel testo del quesito (sentenza della Corte di Cassazione n. 13415/2015) fa chiaro riferimento ad una ipotesi tipica di condominio verticale, si ritiene che i principi in essa contenuti non possano trovare indiscriminata applicazione nel caso di condominio orizzontale, quale quello in esame, a cui la disciplina del condominio deve ritenersi applicabile in via estensiva e nei limiti della compatibilità (compatibilità che non sussiste se trattasi di impianti fognari separati per gruppi di villette, ciascuno posto a servizio di un determinato gruppo, anche sotto il profilo del soddisfacimento del diritto alla salubrità dell'intero condominio orizzontale).

Corretta, dunque, appare la suddivisione delle spese relative all’impianto fognario ex art. 1123 commi 3 e 4, norma su cui trova il proprio fondamento la fattispecie del c.d. condominio parziale, tenendosi pur sempre presente che la configurabilità del condominio parziale ha valore meramente interno ai rapporti tra condòmini (cfr. Cass. 17 giugno 2016 n. 12641).

Leonardo M. chiede
mercoledì 28/06/2017 - Lombardia
“Sigg. buon giorno volevo sottoporvi il seguente quesito:
Sono un condomino di un condominio costituito nel 2005 a seguito della vendita per cartolarizzazione di un Ente pubblico. Prima della vendita il proprietario ha stilato un regolamento di condominio che è stato allegato agli atti di vendita che assume valore contrattuale. Il condominio si compone di otto edifici (scale dalla A alla G). Le scale sono allineate e affacciano su di un cortile interno adibito a parcheggio (pertinenza dell’appartamento). Alle singole scale si accede da un portico o corridoio che affaccia sul cortile interno. In una delle scale centrali, al piano terra, ci sono dei locali occupati da Poste Italiane dove insiste un ufficio di tipo A (importante per i valori trattati). L’accesso al condominio ed alle abitazioni e locali avviene tramite una cancellata posta all’inizio del primo edificio. Il cortile interno è delimitato da due cancellate elettrocomandate e l’apertura a mezzo telecomando in uso ai condomini. L’art. 10 del regolamento condominiale così recita “le unità ad uso diverso dall’abitativo non possono essere destinate ad usi che possano risultare di pregiudizio alla tranquillità, alla sicurezza, al decoro, alla decenza ed alla moralità del condominio”. Lascio immaginare il via via di persone per accedere agli uffici postali, le persone che sostano e fumano, bevono e mangiano in attesa del proprio turno lungo il cortile e androne. Il cancello d’ingresso non può essere chiuso per rispettare l’orario delle poste (dalle 7.00 alle 19.00). L’accesso dei furgoni postali, delle guardie giurate, ed il continuo afflusso di persone incontrollabili. Il tutto a scapito della sicurezza dei residenti, della tranquillità, dell’uso limitato dei posti macchina che spesso sono occupati da estranei. Vorrei capire se sono possibili azioni giudiziali per far spostare un ufficio pubblico insito su e dentro un contesto privato.”
Consulenza legale i 06/07/2017
Il caso che viene proposto riguarda senza dubbio un’ipotesi di c.d. supercondominio, intendendosi con questa definizione un insieme di più edifici, strutturalmente divisi ed autonomi, che fruiscono di opere e servizi comuni, per i quali sono soggetti ad una comune regolamentazione ed amministrazione.

Trattasi di una fattispecie che ha trovato riconoscimento prima da parte della giurisprudenza (cfr. tra le altre sentenza n. 14791 del 3.10.2003, n. 9096 del 7.7.200, n. 7946 del 29.9.1994 e n. 65 del 5.1.1980) e successivamente, sia pur non con questa dizione, da parte dello stesso Legislatore (cfr. art. 1117 bis c.c., ove non si parla espressamente di supercondominio, ma di più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici che abbiano parti comuni).

Al supercondominio, dunque, si applicano le norme dettate dal codice civile in materia di condominio e, tra queste, proprio quelle relative al regolamento di condominio, intendendosi come tale quella sorta di statuto della compagine, obbligatorio quando vi partecipino più di dieci condòmini, che contiene norme finalizzate alla gestione e conservazione delle cose comuni e, in particolari casi, anche regole limitative dei diritti dei singoli sulle parti di proprietà comune e/o esclusiva, nonché sulla disciplina della ripartizione delle spese.

E’ sicuramente corretta la qualificazione giuridica che del regolamento condominiale viene data nel caso di specie, trattandosi di un regolamento di natura contrattuale, in quanto scaturente da un accordo sottoscritto da tutti i condomini al momento dell’acquisto delle unità immobiliari, attraverso adesione al regolamento predisposto dall’originario unico proprietario dell’edificio.
In quanto negozio giuridico tra tutti i condomini, il regolamento contrattuale può contenere clausole ben più stringenti di quelle inseribili in un regolamento assembleare.

In tal senso è stato affermato che “l’autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che limitano il diritto dominicale di tutti o alcuni dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, nell’interesse di tutto il condominio o di una sua parte, e che vietano, in particolare, a tutti o ad alcuni dei condomini di dare alle singole unità immobiliari una o più destinazioni possibili, ovvero li obbligano a preservarne le originarie destinazioni per l’utilità generale dell’intero edificio, o di una sua parte” (Cass. 19 ottobre 1998 n. 10335).

La revisione del regolamento contrattuale, in ragione della natura delle clausole ivi contenute, necessita di consensi differenti rispetto alla revisione del regolamento assembleare (la quale avviene sempre con una deliberazione che deve riportare come minimo il voto favorevole della maggioranza dei presenti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio); così, le clausole aventi natura contrattuale possono essere modificate solamente con il consenso scritto di tutti i condòmini.

Ciò comporta che, fin quando non vi sarà stata una revisione del regolamento contrattuale, resteranno pienamente valide ed efficaci le limitazioni legali alla proprietà da esso risultanti e, di conseguenza, si potrà agire in giudizio per il rispetto delle clausole in esso contenute.
Si tenga presente che i primi obbligati al rispetto del regolamento sono i condomini.
Altro soggetto tenuto ad osservare le disposizioni statutarie, per quanto di sua competenza, è l'amministratore di condominio, a cui il codice civile impone l'obbligo di curarne l'osservanza; risulta alquanto chiaro in tal senso l'art. 1130, primo comma n.1, a norma del quale il mandatario dei condomini deve, per l'appunto, vigilare sulla corretta applicazione del regolamento medesimo.

Nel caso in cui uno o più condomini trasgrediscano i divieti imposti dal regolamento di condominio, il legale rappresentante del condominio potrà certamente agire in via stragiudiziale per dissuadere il comproprietario dalla prosecuzione della violazione regolamentare.
Qualora poi i tentativi bonari non raggiungessero il risultato sperato, l'amministratore potrà adire l'Autorità Giudiziaria per ottenere un provvedimento di condanna del condomino inosservante.

E' chiaro in tal senso il primo comma dell'art. 1131 c.c., il quale conferisce all’amministratore, oltre che la rappresentanza dei partecipanti, il potere di agire in giudizio sia contro i condomini che contro i terzi, senza che occorra una deliberazione adottata con le maggioranze prescritte dalla legge (così Corte di Cassazione sentenza n. 21841 del 5 ottobre 2010).

Deve tuttavia sottolinearsi che, qualora si decidesse di rimettere la questione innanzi all’autorità giudiziaria, citando in giudizio i condomini proprietari degli immobili ad uso diverso dall’abitazione adibiti a sede di ufficio postale, ci si dovrà necessariamente affiadare ad una valutazione per certi versi discrezionale del Giudice, tenuto conto che in realtà la clausola del regolamento di condominio contenuta nell’art. 10 sembra essere molto generica, facendo riferimento a criteri quali la tranquillità, la sicurezza, il decoro, la decenza e la moralità del condominio che il Giudice, investito della questione, potrebbe non ritenere violati nel caso di specie (un’ipotesi di sicura violazione della clausola potrebbe aversi, a titolo meramente esemplificativo, nel caso in cui detti locali siano destinati a discoteca, pub o altra attività similare).

Un ulteriore rischio di vedersi respingere la propria domanda potrebbe nascere anche dal fatto che, in materia di limitazioni legali alla proprietà (quale è quella in esame), pur contenute in un regolamento contrattuale, in giurisprudenza si rinviene attualmente un orientamento incerto, essendosi nel corso del tempo succedute diverse interpretazioni, e precisamente:
  • secondo alcune sentenze della Cassazione, le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, qualora impongano limitazioni alla proprietà privata, per essere opponibili ai terzi acquirenti, devono essere enunciate in modo chiaro ed esplicito, anche indipendentemente dalla trascrizione, atteso che le stesse devono ritenersi conosciute o accettate solo in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (Cass. n. 17886/09; Cass. 10523/03);
  • secondo altra tesi giurisprudenziale, invece, la clausola che impone il divieto di destinare i locali di proprietà esclusiva a determinate attività, deve essere approvata all'unanimità e per avere efficacia deve essere trascritta nei registri immobiliari oppure essere menzionata ed accettata espressamente nei singoli atti d'acquisto, non essendo sufficiente un generico richiamo al regolamento contrattuale nel suo insieme (Cass. 6100/93).

Da ultimo la Corte di Cassazione, con la sentenza del 18.10.2016, n. 20124, ha ritenuto di aderire a quella impostazione secondo cui, rappresentando le clausole limitative della proprietà privata una costituzione di servitù, per la loro opponibilità ai terzi acquirenti vigono le regole proprie di siffatto istituto e, pertanto, risulta necessaria per la loro opponibilità la trascrizione del relativo peso.
Tanto è vero che, a dire della medesima Corte, non è sufficiente indicare nella nota di trascrizione il regolamento medesimo, ma, ai sensi degli arti. 2659, primo comma, n. 2, e 2665 c. e., occorre indicarne le specifiche clausole limitative (Cass. nn. 17493/14).

Quindi, volendo pervenire ad una conclusione sintetica delle considerazioni sopra svolte, va detto che dovrà innanzitutto invitarsi l’amministratore del condominio a far rispettare la clausola del regolamento contrattuale nell’esercizio del suo potere ex art. 1130 n. 1 c.c.
Quest’ultimo potrà certamente agire in via stragiudiziale per dissuadere il comproprietario dalla prosecuzione della violazione regolamentare.
Qualora poi i tentativi bonari non fossero sufficienti, lo stesso amministratore, sempre nell’esercizio dei suoi poteri e questa volta ex art. 1131 c.c., potrebbe adire l'Autorità Giudiziaria per ottenere un provvedimento di condanna del condomino inosservante, con tutti i rischi di giungere in tale ipotesi ad una pronuncia sfavorevole a causa della estrema genericità della clausola del regolamento contrattuale di cui si invoca il rispetto (si ricorda, comunque, che ex art. 71 quater disp. att. c.c. trattasi di controversia per la quale è previsto l’obbligo della mediazione).

Si ritiene anche utile sottolineare che il legislatore della riforma ha comunque messo a disposizione dell’amministratore un utile strumento coercitivo al fine di ottenere dai condomini il rispetto delle norme del regolamento condominiale, ed a cui si potrebbe pure pensare di fare ricorso.
L’art. 70 disp. att. c.c. prevede infatti la possibilità per l’assemblea di “stabilire a titolo di sanzione il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800”, nei confronti di coloro che violino i precetti del regolamento.

Mauro L. chiede
martedì 29/03/2016 - Umbria
“Abito in un edificio di cui siamo comproprietari la mia famiglia ed un'altra famiglia. Abbiamo ciascuna un appartamento: il mio sito al primo piano rialzato, l'altra famiglia abita al piano superiore. Non vi è alcun regolamento condominiale né ripartizione di proprietà millesimale. Il mio appartamento ha una superficie di metri quadri circa doppia rispetto all'appartamento dell'altra famiglia. Le superfici dei rispettivi: garage e cantine invece hanno rapporti di grandezza diversi, vi è in fine un giardino di circa 200 metri quadri.
Abbiamo nella mia famiglia la necessità di installare un montacarichi/ascensore esterno per una persona con invalidità civile del 100%, nell'ambito del superamento delle barriere architettoniche per disabili. Come vanno ripartite le spese in assenza di condominio fra i 2 comproprietari? In assenza di accordo possiamo installare l'ascensore per il nostro piano, autonomamente, in presenza di opposizione dell'altro proprietario, sostenendo da soli la spesa ed occupando un'area del giardino dedicata a prato?”
Consulenza legale i 04/04/2016
In via generale occorre osservare che, ai sensi dell'articolo 1117 n. 3 c.c. l'ascensore viene ricompreso tra le parti comuni dell’edificio ("Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo [...]: 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche").

Inoltre l'art 1120 c.c., in tema di innovazioni, stabilisce che "i condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136 (maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2/3 del valore dell’edificio), possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino".

Pertanto, l'installazione di un nuovo ascensore in un condominio che ne era sprovvisto costituisce, ai sensi della citata norma, una innovazione e quindi è soggetta alle maggioranze previste dallo stesso articolo.

Sul tema anche la giurisprudenza ha evidenziato che “la installazione in un edificio in condominio (o in una parte di esso) di un ascensore di cui prima esso era sprovvisto costituisce, ai sensi dell'art. 1120, primo comma, c.c., una innovazione, con la conseguenza che la relativa deliberazione deve essere presa con la maggioranza di cui al quinto comma dell'art. 1136 c.c., secondo cui l'approvazione deve avvenire "con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio" (Cass. 9 luglio 1975, n. 2696).

Sebbene in linea generale sia necessaria una determinata maggioranza per approvare, in sede assembleare, l’installazione di un nuovo ascensore, la legge prevede però anche la possibilità che il singolo, di propria iniziativa, possa dare avvio all’installazione a sue spese.

Infatti “l'installazione di un ascensore in un edificio in condominio (o parte autonoma di esso) che ne sia sprovvisto, può essere attuata, riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione, anche a cura e spese di taluni condomini soltanto, purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dell'impianto ed in quelle di manutenzione dell'opera” (Cass. 9 luglio 1975, n. 2696).

Ciò ovviamente purché “l’uso della cosa comune, pur comportando innovazione, venga effettuato dal singolo condomino a sue spese e non risulti alterata la destinazione della cosa né ne sia impedito l'uso agli altri condomini, non è necessaria una preventiva delibera assembleare di approvazione” (Trib. Milano, sent. 325/1990).

Sussiste infatti, alla stregua dell'art. 1102 c.c., il diritto del condomino di installare, a proprie cure e spese, un impianto di ascensore nel vano delle scale in cui è ubicata la propria unità immobiliare, salva la facoltà di ogni altro condomino interessato di richiedere la partecipazione all'utilizzo dell'opera, previa corresponsione delle quote di spesa dovute secondo legge.

Tale spesa andrà ripartita fra tutti i condomini in base ai millesimi, mentre qualora non debba farsi luogo ad un riparto di spesa per essere stata questa assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione la norma generale di cui all'art. 1102 c.c., secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, e può apportare a tal fine a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa medesima (Cass. 12 febbraio 1993, n. 1781).

Quanto ad una eventuale contestazione da parte degli altri condomini, occorre evidenziare che essi non potranno opporsi né fare alcunché qualora l’iniziativa del singolo non leda i principi sanciti dall’art. 1102, e cioè non alteri la destinazione d’uso della cosa comune, non impedisca ad altri l’uso delle cose comuni oppure non vi sia espresso divieto nel regolamento di condominio. In altre parole, al di fuori dei divieti citati, l’installazione dell'ascensore sarà a tutti gli effetti lecita. Di conseguenza, gli altri condomini non saranno tenuti alla partecipazione della spesa di installazione, con conseguente impossibilità però di usare o trarre beneficio dall’uso della cosa (sembra ragionevole).

Gli altri condomini non potrebbero opporsi nemmeno contestando la perdita di un bene comune (ad esempio di parte delle scale - del vuoto d'aria delle scale - o del pianerottolo), in considerazione non solo del vantaggio che potrebbero ricavare utilizzando l’ascensore, ma anche poiché l’intero condominio con tale installazione vedrebbe accresciuto il proprio valore.

Anche la giurisprudenza aderisce aderisce a tale impostazione, affermando che “il pregiudizio, per alcuni condomini, della originaria possibilità di utilizzazione delle scale e dell'andito occupati dall'impianto di ascensore collocato a cura e spese di altri condomini, non rende l'innovazione lesiva del divieto posto dall'art. 1120, secondo comma, c.c., ove risulti che alla possibilità dell'originario godimento della cosa comune è offerto un godimento migliore, anche se di diverso contenuto” (Cass. 29 aprile 1994, n. 4152).

Va ribadito che se i condomini in futuro vorranno utilizzare l'ascensore, dovranno contribuire non solo alle spese di manutenzione ma anche a quelle di installazione opportunamente rivalutate in base all’indice dei prezzi ISTAT.

Occorre altresì sottolineare che, ai sensi dell'art. 1120, comma 2, c.c., "l'installazione di un impianto di ascensore rappresenta una innovazione vietata (e quindi deve essere approvata dalla unanimità dei condomini) solamente nel caso in cui, pur essendo voluta dalla maggioranza nell'interesse del condominio, compromette la facoltà di godimento di uno o di alcuni condomini in confronto degli altri, mentre non lo è quella che compromette qualche facoltà di godimento per tutti i condomini. A meno che il danno che subiscono alcuni condomini non sia compensato dal vantaggio. Pertanto, qualora, al posto della tromba delle scale e dell'andito corrispondente a pianterreno, si immette un impianto di ascensore, a cura e spese di alcuni condomini soltanto, il venir meno dell'utilizzazione di dette parti comuni dell'edificio nell'identico modo originario non contrasta con la norma del secondo comma dell'art. 1120 c.c. perché, se pur resta eliminata la possibilità di un certo tipo di godimento, al suo posto se ne offre uno diverso, ma di contenuto migliore, onde la posizione dei dissenzienti è salvaguardata dalla possibilità di entrare a far parte della comunione del nuovo impianto. Tuttavia anche le innovazioni vietate possono ugualmente essere apportate alla cosa comune, a condizione che siano approvate all'unanimità da tutti i condomini” (Cass. 9 luglio 1975 n. 2696; Cass. 14 dicembre 1988 n. 6814).

Tutto ciò accade nell'ambito del normale condominio.
Il caso concreto sottoposto alla nostra redazione giuridica è peraltro relativo a una comunione di due sole unità immobiliari. Ci si trova pertanto in costanza del cossiddetto "condominio minimo". Subentra la nozione di c.d. “condominio minimo” nel caso in cui, così come coniato dalla giurisprudenza, il numero dei partecipanti all’edificio corrisponda a due. Inizialmente la tesi maggioritaria si era limitata a qualificare la fattispecie come una comunione ordinaria, in seguito però è stata riconosciuta la disciplina condominiale anche in riferimento alle ipotesi di due soli condomini, non ritenendo più un ostacolo l’impossibilità di applicare all’assemblea il principio maggioritario e bensì reggendo in queste circostanze la dissimile applicazione della regola dell’unanimità. Nel caso in cui poi i condomini non riescano a trovare un accordo si dovrà ricorrere all’autorità giudiziaria con la possibilità di nominare un amministratore “ad acta” dotato di potere autonomo.
Ora l'art. 1117 bis c.c., introdotto con la legge di riforma del condominio del 2012, ha sostanzialmente voluto spazzare via ogni dubbio circa l'applicabilità delle norme condominiali a tutti quei casi in cui più unità immobiliari (quindi anche solamente due) condividano le cose indicate dall'art. 1117 c.c.

Nel caso concreto quel che si vorrebbe fare è impegnare una parte dello scoperto comune per installare il montacarichi, il quale, presumibilmente, si adagierebbe poi su un prospetto dell'edificio ed entrerebbe nell'unità immobiliare per mezzo di una finestra opportunamente modificata o di una porta già esistente in qualche terrazza. Qui si possono prendere a prestito molte delle considerazioni svolte più sopra per il condominio, anche se è doveroso precisare però che l'opera non verrebbe realizzata internamente a una vano scale esistente, ma esternamente, andando in questo modo a modificare, almeno in parte, l'estetica dell'edificio. Si suppone che sia questo - oltre alla occupazione del suolo - l'aspetto che turba il proprietario dell'altra unità immobiliare.

Dando per scontato che l'opera riceverebbe tutte le autorizzazioni necessaria da parte del Comune la questione andrebbe risolta innanzitutto sulla scorta dell'art. 1102 c.c. che disciplina l'uso delle cose comuni. In questo caso la cosa comune è il giardino. Valgono tranquillamente le considerazioni già svolte più sopra, a cui si rimanda.

Riguardo il possibile nocumento per l'estetica complessiva dell'edificio andrebbe valutato in concreto se l'opera progettata rischia davvero di comprometterlo.
Può venirci qui in aiuto un'altra norma in materia di condominio, l'art. 1120 c.c., il quale all'ultimo comma vieta le innovazioni che, per quanto migliorative e accrescitive del valore del fabbricato, possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dello stesso, alterarne il decoro architettonico o rendere talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Va infine precisato che l'invalidità civile al 100% e l'intento di abbattere le barriere architettoniche non è motivo sufficiente per imporre ad altro propietario una limitazione al suo diritto dominicale.

Occorrerebbe valutare in concreto la tipologia di impianto che si intende realizzare e la tipologia di edificio sul quale verrebbe installato.

Dora chiede
lunedì 03/03/2014 - Lazio
“Buongiorno, abito in un condominio di 35 unita' immobiliari,al 3 piano con affaccio fronte strada.Il quesito: Abbiamo i balconi anni 50 ,non murati, ma a ringhiere, i panni abitualmente vengono stesi allo stendino, che comunque dalla strada e' visibile.Ho sempre saputo che la facciata all'interno dei balconi , ovvero il muro che circonda gli infissi e i motori dei climatizzatori sono di proprieta' individuale, e senza abusarne se ne puo' fare uso volontario. Nel mio caso per poter asciugare meglio e prima le lenzuola mi e'comodo stenderli tirati su una corda legata all'interno del balcone x un massimo di 3 ore pur consapevole che ne soffre l'estetica della facciata x qualche ora
2 volte a settimana. Sussiste anche il problema della battitura dei tappeti, 1 volta a settimana dalle ore 7 alle ore 9 del mattino ,o qualche volta alle ore 23 di sera batto i tappeti.Premetto che abbiamo il terrazzo stenditoio , che non ne faccio uso , perche' mi dà fastidio appoggiare la biancheria su fili usati da altri. Vorrei sapere quali sono le normative in merito con la revisione del regolamento condominiale 2012.”
Consulenza legale i 11/03/2014
Il quesito affronta due problematiche:
- lo stendere i panni su balcone che affaccia sulla pubblica via;
- lo sbattere i tappeti dal balcone, sempre affacciante sulla pubblica via.

Solo il primo problema riguarda il decoro del condominio; mentre entrambi attengono a comportamenti del condomino che ben possono essere vietati dal regolamento condominiale (cioè dall'insieme di regole che disciplina quello specifico condominio e che l'amministratore di condominio dovrebbe consegnare a tutti i condomini).

Quanto allo sciorinamento della biancheria (esposizione all'aria per farla asciugare), si tratta di attività consentita, a meno che non alteri il decoro architettonico dell'edificio e non sia vietato dal regolamento condominiale.

Il decoro dell'edificio è disciplinato dal codice civile.
La riforma del condominio ha modificato l'art. 1122 del c.c. che disciplina le opere su parti di proprietà o uso individuale, stabilendo che: "Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea
".

Nel caso in esame, la corda per il bucato potrebbe astrattamente considerarsi lesiva del decoro architettonico dell'edificio. La Cassazione, però, ha dichiarato che l’alterazione del decoro, per essere tale, deve tradursi in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese (così Cass. civ., 25 gennaio 2010, n. 1286). In altre parole, non può dirsi leso il decoro se ciò non comporta una danno economico di una certa entità.

Prima dell'entrata in vigore della riforma, qualche giudice si era pronunciato sui panni stesi in condominio, stabilendo ad esempio che un condizionatore posto all'esterno della facciata non crea un danno al decoro dell'immobile condominiale, "non più di quanto possa arrecare fastidio la vista di panni tesi alle finestre delle singole abitazioni o ai muri condominiali" (Giudice di Pace di Grosseto 19 agosto 2011 n. 1038). Si reputava quindi che lo sciorinamento dei panni non fosse tale da ledere il decoro condominiale.

Anche in epoca precedente, la giurisprudenza (Cassazione) si è pronunciata sul tema e ha stabilito che in riferimento alle parole "danno" e "opera", di cui all'art. 1122 c.c., siano tali solo le opere che comportino un deprezzamento del fabbricato e che arrechino un pregiudizio economicamente valutabile, e "non le opere di non grave ed apprezzabile entità. Ne consegue che nelle opere vietate non si possono di certo far rientrare gli stenditoi che i condomini usano per sciorinare i panni e che non sono in grado di turbare in maniera apprezzabile la facciata dello stabile. D'altra parte lo stendimento del bucato sui balconi non concreta un'opera condominiale, configurando un'attività comportamentale di carattere necessariamente saltuario che non può costituire un elemento di deturpamento dei decoro architettonico" (Corte di Cassazione, Sezione Civile II, Sentenza del 16 ottobre 1999 n. 11692).

Sul punto, la riforma del 2012 non intacca i principi già validi prima della sua entrata in vigore e quindi vale quanto sopra detto.

Se possiamo escludere che la stendita del bucato leda il decoro architettonico, è possibile, però ,che nel regolamento dello specifico condominio sia previsto il divieto di sciorinare i panni su finestre e balconi: in tal caso il singolo condomino non potrebbe stendere la biancheria dove desidera, ma solo nelle aree opportunamente attrezzate.
Oppure è possibile che esista un regolamento di Polizia Municipale che vieti di sciorinare, appendere e distendere biancheria o panni fuori dalle finestre, sui terrazzi o sui poggioli prospicienti vie pubbliche e luoghi aperti al pubblico o qualora gli oggetti sciorinati, distesi o appesi siano visibili dal suolo pubblico (su questo punto ci si dovrà informare presso il comune di competenza).

Quanto ai tappeti, si dovrà innanzitutto vedere cosa stabilisce il regolamento del condominio: di solito, l'attività viene consentita in certi orari, ma si dovrà consultare lo specifico regolamento.
Se il regolamento tace, l'attività è consentita, in quanto, ai sensi dell'art. 1102 del c.c., i condomini possono servirsi della cosa comune a condizione che non ne alterino la destinazione.
Se, però, la battitura dei tappeti provoca la caduta di polvere o altro materiale, ad esempio, all'interno di finestre di altre abitazioni, è possibile sostenere che si tratti di una attività vietata se supera la normale tollerabilità (sarebbe, cioè, una "immissione" ai sensi dell'art. 844 del c.c.): se ne potrebbe quindi ordinare, tramite giudice, la cessazione o la limitazione.

Si consiglia, qualora il regolamento non preveda nulla, di far disciplinare all'assemblea condominiale le modalità di battitura dei tappeti, in modo che non possano sorgere controversie sul punto.

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N.B.: una volta effettuato il pagamento sarà possibile inviare documenti o altro materiale relativo al quesito posto; indicazioni sulle modalità dell'invio verranno fornite via email.

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