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Articolo 1004 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 08/04/2023]

Spese a carico dell'usufruttuario

Dispositivo dell'art. 1004 Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO TERZO - Della proprietà → Titolo V - Dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione → Capo I - Dell'usufrutto → Sezione III - Degli obblighi nascenti dall'usufrutto

Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia(1), amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario.

Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione [1015](2).

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) Si tratta di prevenire ogni evento calamitoso ed altri possibili danni; di evitare ogni attività delittuosa; di far presente al proprietario la necessità di riparazioni straordinarie; di non tralasciare l'esercizio di servitù costituite a favore del fondo evitando la loro prescrizione per non-uso.
(2) Si effettuano riparazioni straordinarie ogni volta che siano necessari adempimenti circa l'uso o il godimento della cosa da parte dell'usufruttuario.
L'effettuazione delle riparazioni ordinarie sarebbe compreso tra le modalità di esercizio del diritto di usufrutto e non tra le obbligazioni specificamente spettanti all'usufruttuario.

Brocardi

“ Fructuarius custodiam praestare debet ”
L'usufruttuario è tenuto alla custodia

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

482 Circa la ripartizione delle spese e degli oneri tra proprietario e usufruttuario, si è riveduta e completata negli artt. 1004-1009 la disciplina del codice del 1865 (artt. 501-508). Sono a carico dell'usufruttuario tutte le spese relative alla custodia, all'amministrazione e alla manutenzione ordinaria della cosa: così pure devono essere sostenute dall'usufruttuario le riparazioni straordinarie, rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione (art. 1004 del c.c.). Le riparazioni straordinarie, invece, sono a carico del proprietario. L'enumerazione che di queste fa il secondo comma dell'art. 1005 del c.c. è conforme a quella contenuta nell'art. 504 del codice del 1865. L'usufruttuario, peraltro, poiché ne trae profitto, deve corrispondere al proprietario per la durata dell'usufrutto l'interesse delle somme per esse erogate (art. 1005, terzo comma). Se il proprietario non esegue le riparazioni, può eseguirle l'usufruttuario, e in tal caso ha diritto al rimborso delle spese senza interesse alla fine dell'usufrutto (art. 1006 del c.c.). Le stesse disposizioni valgono nel caso di rovina parziale, per vetustà o caso fortuito, di un edificio che formava accessorio necessario del fondo soggetto a usufrutto (art. 1007 del c.c.. Per ciò che concerne i carichi annuali, i quali sono addossati all'usufruttuario, l'art. 1008 del c.c., primo comma, risolve affermativamente la questione, sorta a proposito dell'art. 506 del codice del 1865, se l'usufruttuario debba corrispondere anche le rendite fondiarie. Il secondo comma dell'articolo ripartisce poi, per l'anno in corso al principio e alla fine dell'usufrutto, tali carichi tra proprietario e usufruttuario in proporzione della durata del rispettivo diritto. Gravano sul proprietario, salvo diverse disposizioni di legge, i carichi imposti sulla proprietà, inerenti cioè al capitale e non al reddito, ma l'usufruttuario deve corrispondergli l'interesse e, se ne anticipa il pagamento, ha diritto al rimborso del capitale, senza interesse, alla fine dell'usufrutto (art. 1009 del c.c. corrispondente all'art. 507 del codice del 1865). Non ho riprodotto, perché mi sembrava superfluo, la disposizione dell'art. 508 del codice anteriore, con la quale si riconosceva all'usufruttuario di una o più cose particolari il diritto di regresso verso il proprietario per il pagamento dei debiti di questo per cui il bene fosse ipotecato, nonché per le rendite semplici (o censi), le quali sostanzialmente non divergono di un comune debito ipotecario (articoli 1782 del codice precedente e art. 1861 del c.c.). La disciplina delle passività gravanti su un'eredità in usufrutto (art. 1010 del c.c.) è conforme a quella dettata dall'art. 509 del codice del 1865, che, però, più genericamente parlava di usufrutto di un patrimonio: e la modifica rende chiaro che l'usufrutto di un patrimonio non può essere costituito che come usufrutto dei singoli beni di cui il patrimonio è composto, con l'osservanza delle forme prescritte secondo la natura di ciascuno di questi. Al menzionato art. 509 del codice precedente si è aggiunta una disposizione (art. 1010, ultimo comma), che prevede la necessità della vendita dei beni per il pagamento dei debiti. La vendita è fatta d'accordo tra proprietario e usufruttuario, salvo ricorso all'autorità giudiziaria in caso di dissenso. Si è stabilito, infine, che l'espropriazione forzata debba seguire contro entrambi.

Massime relative all'art. 1004 Codice Civile

Cass. civ. n. 22797/2019

Ai fini della distinzione tra gli interventi a carico dell'usufruttario e quelli a carico del nudo proprietario, non rileva la maggiore o minore attualità del danno da riparare, bensì il carattere ordinario o straordinario dell'opera, poiché, in considerazione della natura dei rispettivi diritti, l'usufruttuario ha l'onere di provvedere a quanto attiene alla conservazione ed al godimento della cosa, mentre sono riservate al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della stessa, potendosi a tal fine ritenere straordinaria - stante la non tassatività dell'elencazione contenuta all'art. 1005 c.c. - quell'opera che importa la sostituzione o il ripristino di un elemento essenziale della struttura della cosa, finalizzati non già alla mera conservazione del bene, che resta a carico dell'usufruttuario, ma alla prevenzione o eliminazione di cedimenti e deterioramenti legati alla vetustà. (Rigetta, CORTE D'APPELLO FIRENZE, 03/11/2015).
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 22797 del 12 settembre 2019)

Cass. civ. n. 14803/2017

Il nudo proprietario che chieda la decadenza dell'usufruttuario dal suo diritto in conseguenza dell'abuso fattone, ex art. 1015 c.c., consistente nella mancanza di ordinarie riparazioni che lasci andare in perimento i beni che ne formano oggetto, deve limitarsi a dimostrare la sussistenza di tale condizione al momento della proposizione della domanda, mentre grava sull'usufruttuario, che affermi che la mancanza di manutenzione preesisteva alla costituzione del suo diritto, l'onere di provare tale circostanza, trattandosi un'eccezione diretta a paralizzare la pretesa fatta valere in giudizio.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14803 del 14 giugno 2017)

Cass. civ. n. 9920/2017

In tema di pagamento degli oneri condominiali, ove un appartamento sia oggetto di diritto reale di abitazione, gravano sul titolare di quest'ultimo le spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria, mentre cedono a carico del nudo proprietario quelle per le riparazioni straordinarie, trovando applicazione, giusta l’art. 1026 c.c., le disposizioni dettate dagli artt. 1004 e 1005 c.c. in tema di usufrutto. (Fattispecie anteriore alla novella introdotta con la l. n. 220 del 2012).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9920 del 19 aprile 2017)

Cass. civ. n. 22703/2015

Ai fini della distinzione tra gli interventi a carico dell'usufruttuario e quelli a carico del nudo proprietario, non rileva la maggiore o minore attualità del danno da riparare, bensì il carattere ordinario o straordinario dell'opera, poiché, in considerazione della natura dei rispettivi diritti, l'usufruttuario ha l'onere di provvedere a quanto attiene alla conservazione ed al godimento della cosa, mentre sono riservate al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della stessa.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 22703 del 6 novembre 2015)

Cass. civ. n. 16774/2013

Qualora una unità immobiliare facente parte di un condominio sia oggetto di diritto di usufrutto, all'assemblea che intenda deliberare l'approvazione del preventivo di spesa per il rifacimento della facciata condominiale deve essere convocato il nudo proprietario, trattandosi di opere di manutenzione straordinaria.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 16774 del 4 luglio 2013)

Cass. civ. n. 2236/2012

Qualora un appartamento sito in condominio sia oggetto di usufrutto, l'usufruttuario è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, mentre il nudo proprietario non vi è tenuto, neppure in via sussidiaria o solidale. Peraltro, ove il nudo proprietario agisca nei confronti dell'usufruttuario per il rimborso di spese attinenti ai servizi comuni da lui sostenute, nel relativo giudizio è consentito all'usufruttuario contestare il debito sul rilievo del mancato godimento di tali servizi.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2236 del 16 febbraio 2012)

Cass. civ. n. 4426/2009

L'usufruttuario ha l'obbligo di provvedere alle spese ed in genere agli oneri relativi alla manutenzione ordinaria dell'immobile, ma non anche a quelli relativi ad interventi di restauro, né è tenuto a comunicare al proprietario la necessità di tali interventi. Non è, pertanto, configurabile alcuna sua responsabilità per la mancata comunicazione della predetta necessità, né per aver omesso di provvedere direttamente alle riparazioni non eseguite dal proprietario, essendo prevista al riguardo dall'art. 1006 cod. civ soltanto una facoltà.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4426 del 24 febbraio 2009)

Cass. civ. n. 21774/2008

In tema di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario ed usufruttuario, in applicazione degli artt. 1004 e 1005 cod. civ., il nudo proprietario non è tenuto, neanche in via sussidiaria o solidale al pagamento delle spese condominiale, né può essere stabilita dall'assemblea una diversa modalità di imputazione degli oneri stessi in deroga alla legge.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 21774 del 28 agosto 2008)

Cass. civ. n. 23291/2006

Quando la porzione di immobile facente parte di un condominio è oggetto del diritto di usufrutto, l'atto dal quale tale situazione deriva, se debitamente trascritto, è opponibile erga omnes e quindi anche al condominio, il quale è tenuto ad osservare le norme dettate dagli artt.1004 e 1005 c.c. in ordine alla ripartizione delle spese fra nudo proprietario e usufruttuario, tenuto conto che — in relazione al pagamento degli oneri condominiali che costituiscono un'obbligazione propter rem quindi tipica — la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa; pertanto, poiché anche le spese dovute dall'usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem non è consentito all'assemblea interferire sulla imputazione e sulla ripartizione dei contributi stabiliti dalla legge in ragione della loro natura, non rientrando nei suoi poteri introdurre deroghe che verrebbero a incidere su diritti individuali. Ne consegue che l'assemblea, in sede di approvazione del bilancio, deve ripartire le spese secondo la loro funzione e il loro fondamento, spettando all'amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere i contributi, secondo la loro natura, ai diversi i soggetti obbligati anche nel caso in cui l'assemblea non abbia provveduto ad individuarli.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 23291 del 27 ottobre 2006)

Cass. civ. n. 7886/1998

Le opere di manutenzione e ripristino dei fossati non sono comprese tra quelle di riparazione straordinaria elencate nell'art. 1004 del codice civile (per tale norma sono riparazioni straordinarie quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento per intero o una parte notevole dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7886 del 11 agosto 1998)

Cass. civ. n. 2986/1975

Le norme di cui agli artt. 1004 e 1008 c.c., che stabiliscono i criteri di ripartizione dei carichi di godimento e delle spese di custodia fra nudo proprietario ed usufruttuario, operano nei rapporti interni e, di regola, non sono opponibili al terzo creditore, salvo che diversamente risulti dal titolo del suo credito.
(Cassazione civile, Sez. Unite, sentenza n. 2986 del 6 agosto 1975)

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Consulenze legali
relative all'articolo 1004 Codice Civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Domenico M. chiede
giovedì 15/11/2018 - Emilia-Romagna
“Sono usufruttuario di un appartamento del quale un Ente pubblico ha la nuda proprietà. Nel settembre 2017, sono venuti dei tecnici per sostituire le valvole dei termosifoni in base alle note disposizioni governative. All'inizio di questo mese mi è stata inviata la somma delle spese relative alla suddetta operazione. In definitiva vorrei sapere se il totale di queste spese sono obbligato a saldarle in tutto o in parte oppure debbano essere solo a carico dell'Ente che detiene la nuda proprietà, essendo spese straordinarie e imposte, tenuto conto degli articoli 1004 e 1005 del codice civile.

In attesa della Vs. risposta ringrazio e saluto cordialmente.
D. M.”
Consulenza legale i 17/11/2018
Per rispondere a quanto richiesto nel quesito, occorre valutare l’interpretazione giurisprudenziale di legittimità degli articoli 1004 e 1005 del codice civile in merito alla ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario.

Nella sentenza n.22703/2015 (che segue un orientamento costante nel tempo, a partire dalla sentenza n.10/1969) la Suprema Corte ha evidenziato che: “ciò che rileva, ai fini della distinzione tra gli interventi gravanti a carico dell'usufruttuario e del nudo proprietario, non è la maggiore o minore attualità del danno da riparare, ma la essenza e la natura dell'opera, e cioè il suo carattere di ordinarietà o straordinarietà, poiché solo tale caratterizzazione incide sul diritto di cui l'uno o l'altro dei due soggetti sono titolari: spettando all'usufruttuario l'uso e il godimento della cosa, salva rerum substantia, si deve a lui lasciare la responsabilità e l'onere di provvedere a tutto ciò che riguarda la conservazione e il godimento della cosa nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva; si devono, invece, riservare al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa, perché afferiscono alla nuda proprietà”.

Pertanto, si deve ritenere che siano a carico dell'usufruttuario le spese necessarie per la conservazione ed il godimento della cosa; mentre sono a carico del nudo proprietario tutte quegli interventi che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa.
In sintesi, ciò che rileva ai fini della distinzione fra gli interventi a carico dell’usufruttuario e del nudo proprietario è la natura dell’intervento da realizzare.

Ciò premesso, la sostituzione delle valvole termostatiche deriva da un preciso obbligo di legge: la direttiva 2012/27/ UE recepita nei decreti legislativi 141/2016 e 102/2016.
In quest’ultimo testo normativo, tra l’altro, si dispone espressamente all’art. 5 un miglioramento della prestazione energetica proprio negli edifici di proprietà della pubblica amministrazione, come è il caso in esame trattandosi di immobile di proprietà di un ente pubblico.

Dunque, appare pacifico che le spese per la sostituzione di dette valvole debbano essere a carico del nudo proprietario sia perché si tratta di un intervento straordinario relativo alla “sostanza e destinazione della cosa” sia perché ciò è previsto dalla legge (direttiva e decreti legislativi sopra citati).

Da ultimo, per inciso, precisiamo che come sottolineato dalla Corte di Cassazione (sentenza n.24752/2013) le disposizioni degli articoli 1004 e seguenti del codice civile concernenti gli obblighi a carico dell'usufruttuario, regolano i rapporti interni tra questo ed il nudo proprietario, e non sono opponibili al terzo creditore.
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Gabriella P. chiede
martedì 23/12/2014 - Sicilia
“Buongiorno, ho un immobile in Sicilia, il quale sono proprietaria del 55% il restante 45% è di altri 3 fratelli ma sul 45% ho l'usufrutto e quindi le varie tasse e bollette sono a mio carico. Adesso per motivi di salute sono ospite da mi figlia e penso di non tornare più in quell'immobile e quindi per non pagare tares, luce, gas e acqua vorrei fare richiesta di disdetta dei vari servizi devo chiedere agli altri fratelli o posso disdire senza comunicazione a loro. Grazie Buone Feste”
Consulenza legale i 23/12/2014
Il diritto di usufrutto comporta per l'usufruttuario il diritto di godimento del bene, con l'unica limitazione di rispettarne la destinazione d'uso (art. 981 del c.c.).
Quindi, così come giustamente spettava all'usufruttuaria sostenere tutte le spese e le imposte relative all'immobile, in quanto ella ne era l'unico possessore e l'unica a goderne quale abitazione, allo stesso modo potrà decidere di non usare più la casa come dimora principale e per questo recedere da alcuni servizi che non utilizzerà più, senza dover rendere conto ai nudi proprietari.

L'usufruttuaria deve però prestare attenzione ad alcuni suoi doveri.
Innanzitutto, nel godimento della cosa, è prescritto che l'usufruttuario usi la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1001 del c.c.): ciò significa che ella è tenuta a fare tutto quanto sia necessario ed opportuno per assicurare la conservazione dell'integrità materiale della cosa e della sua capacità produttiva. In altre parole, l'abbandono della casa quale abitazione non deve sfociare in una trascuratezza tale da compromettere lo stato dell'immobile. Ad esempio, l'interruzione del servizio di riscaldamento, e la conseguente chiusura della casa, ormai inabitabile, potrebbe comportare il comparire di muffe, infiltrazioni, guasti di vario genere.

Di questi aspetti l'usufruttuaria deve tenere conto, visto che è lei a dover sostenere l'ordinaria manutenzione del bene, nonché quella straordinaria, laddove le riparazioni siano rese necessarie dall'inadempimento agli obblighi di ordinaria manutenzione (art. 1104 del c.c.).
L'estrema conseguenza di un comportamento negligente dell'usufruttuaria potrebbe essere addirittura la cessazione dell'usufrutto per abuso, ai sensi dell'art. 1015 del c.c., che si verifica quando i beni sono abbandonati a loro stessi e lasciati andare in perimento.

Valutate tutte queste circostanze, se si ritiene che la chiusura di alcune utenze domestiche non possa comportare il venir meno agli obblighi di manutenzione ordinaria (perché ad esempio una persona di fiducia può verificare costantemente lo stato dell'immobile o per altre ragioni), l'usufruttuaria potrà decidere di dare le disdette senza interpellare i nudi proprietari della quota del 45%.
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I. C. chiede
mercoledì 20/07/2022 - Lombardia
“Siamo 4 fratelli nudi proprietari, e la madre usufrutturaria, di uno stabile comprendente un negozio e l'alloggio in uso all'usufruttuaria. L'usufruttuaria ha stipulato un contratto d'affitto per il negozio nel quale è specificato che al locatore (usufruttuaria) spettano le spese straordinarie e all'inquilino spettano le spese ordinarie.
Recentemente si sono rotte le molle della saracinesca: chi deve provvedere alla riparazione, considerato che le molle sono da sostituire per vetustà? Tale ripristino come deve essere considerato: spesa ordinaria o straordinaria?
Inoltre, come devono essere ripartire le spese della porzione in uso alla usufruttuaria?”
Consulenza legale i 29/07/2022
La materia della ripartizione delle spese tra locatore e conduttore è piuttosto spinosa e le relative controversie non sono sempre di facile risoluzione.
Partiamo dalle norme del codice civile, in primo luogo dall’art. 1576 del c.c., che impone al locatore di eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Secondo l’art. 1609 del c.c. si tratta di “quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito”.
Occorre dunque, in primo luogo, verificare quale sia, nel nostro caso, la causa della rottura: se si tratta di normale deterioramento dovuto all'uso, la relativa riparazione sarà a carico del conduttore. La spesa dovrà essere, invece, sostenuta dal locatore nel caso di rottura dovuta a vetustà o caso fortuito.
Inoltre, l’art. 1609 c.c. precisa che, per stabilire quali siano le riparazioni di piccola manutenzione, di cui l’inquilino deve sostenere integralmente le spese, bisogna in primo luogo fare riferimento a quanto stabilito in contratto; se il contratto nulla prevede, si ricorre agli usi locali.
Ora, nel nostro caso, l’art. 9, comma 1 del contratto di locazione pone a carico del conduttore “le spese di ordinaria manutenzione, comprese quelle relative agli impianti idrici, di riscaldamento [...], gas, luce, sanitari, serrature, chiavi, cardini, infissi, muri, pavimentazioni e rivestimenti”.
Come si vede, il contratto non menziona espressamente la saracinesca, che però potrebbe essere fatta rientrare nella categoria “infissi”, e dunque a carico del conduttore.
Per quanto riguarda, invece, la ripartizione delle spese relative alla porzione di immobile adibita ad abitazione dell’usufruttuaria, l’art. 1004 del c.c. prevede che le spese della custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario, così come sono a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
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