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Articolo 2858 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Facoltà del terzo acquirente

Dispositivo dell'art. 2858 Codice civile

Il terzo acquirente dei beni ipotecati (1), che ha trascritto il suo titolo di acquisto e non è personalmente obbligato, se non preferisce pagare i creditori iscritti [2827 ss.], può rilasciare i beni stessi ovvero liberarli dalle ipoteche, osservando le norme contenute nella sezione XII di questo capo. In mancanza, l'espropriazione segue contro di lui secondo le forme prescritte dal codice di procedura civile [602 c.p.c. ss.] (2).

Note

(1) L'ipoteca ha efficacia anche nei confronti di colui che acquista l'immobile gravato da tale garanzia, posteriormente all'iscrizione (res transit cum onere suo). Costui, tuttavia, non è obbligato personalmente con tutti i suoi beni ma verso i creditori che abbiano iscritto ipoteca sull'immobile acquistato: questi ultimi possono solamente procedere alla richiesta di espropriazione dello stesso bene anche dopo il suo trasferimento in proprietà del terzo. Il legislatore ritiene pertanto il terzo acquirente meritevole di considerazione, senza peraltro sacrificare i diritti dei creditori.
(2) Il terzo acquirente può aver acquistato l'immobile sia a titolo derivativo sia a titolo originario, ma non è considerato tale quel soggetto il cui titolo sia soggetto ad una condizione sospensiva ex art. 1353. L'eventuale procedura di espropriazione viene attuata dal creditore nei confronti del terzo in questione seguendo la disciplina dettata dal codice di procedura civile, con l'unica diversità che il titolo esecutivo ed il precetto devono essere notificati anche al terzo acquirente, la cui opinione deve essere sentita ogni volta che sia sentito il debitore.

Ratio Legis

La disposizione in esame è posta al fine di offrire una particolare tutela al terzo acquirente del bene ipotecato, in capo al quale sussiste una forma atipica di responsabilità derivante dalla proprietà stessa del bene garantito: egli, se ha trascritto, gode della facoltà di evitare l'espropriazione (v. art. 2910), pagando i creditori iscritti, rilasciando il bene oppure liberandolo dall'ipoteca. Alcune di queste facoltà sono riconosciute anche al terzo datore d'ipoteca, in primis quella inerente alla liberazione del bene dalle ipoteche.

Brocardi

Res transit cum onere suo

Spiegazione dell'art. 2858 Codice civile

Terzo acquirente. Trascrizione del titolo di acquisto. Requisiti per la qualità di terzo acquirente. Terzo datore di ipoteca. Facoltà del terzo acquirente e dei creditori ipotecari

L’ipoteca, come diritto reale di garanzia, segue i beni che ne sono gravati presso qualunque persona che li abbia acquistati dal debitore proprietario che li aveva vincolati, di modo che il creditore ipotecario può espropriarli anche presso il terzo acquirente per realizzare il prezzo e soddisfarsi con esso del suo credito, come se questi beni fossero mai usciti dal patrimonio del debitore ipotecario.

Questa persona, diversa dal debitore, contro il quale il creditore può sporgere la sua azione ipotecaria, era indicata, dal codice preesistente, col nome di terzo possessore. Più propriamente il nuovo codice lo indica per quello che realmente é : terzo acquirente, ed aggiunge che si deve trattare di un terzo acquirente che abbia trascritto il suo titolo di acquisto e non sia personalmente obbligato, perchè siccome qui sí tratta, come vedremo, di accordare delle facoltà, al terzo acquirente è chiaro che questo possesso spetta solo a chi è divenuto legittimo proprietario dell' immo­bile ipotecato anche di fronte ai terzi e che non sia obbligato personal­mente al pagamento del debito. Se l'acquirente dell'immobile ipotecato non ha trascritto il suo titolo o se egli è personalmente obbligato al pa­gamento del debito (p. es. nella qualità di fideiussore o di obbligato in solido), o abbia avuto nel contratto l'obbligo di pagare i creditori ipotecari nei limiti del prezzo dovuto al venditore, nella forma di ac­collo novativo (art. 1273) o di semplice delegazione (art. 1269), ovvero nella qualità di erede o di legatario con l'onere di pagare il debito ipo­tecario, il creditore può procedere senz'altro alla espropriazione del­l'immobile, perchè, nel caso di mancata trascrizione, il creditore ha il diritto di disconoscere gli effetti dell'alienazione, e negli altri casi, l'as­sunto obbligo rende il terzo acquirente personalmente obbligato al paga­mento integrale del debito.

L'acquisto può essere puro e semplice o sotto condizione. Ma se trat­tasi di condizione sospensiva, finchè l'effetto traslativo del negozio è sospeso non ricorre l'applicazione dell'articolo in esame, mentre ricorre se trattasi di condizione risolutiva (p. es. compratore di un patto di riscatto) per effetto della quale si è verificato l'effetto traslativo. E parlandosi anziché di terzo possessore, di terzo acquirente dell’immobile ipotecato si è eliminata la questione sul punto se il terzo datore d'ipoteca poteva giovarsi delle facoltà di cui parla l'articolo in esame. Il creditore ipotecario non ha contro il terzo acquirente del bene ipotecato che abbia trascritto il suo titolo di acquisto e non sia personalmente obbligato che un solo diritto: quello di espropriarlo. Ma il terzo acquirente può avvalersi di alcune facoltà che la legge gli concede per impedire l’espropriazione, e cioè: 1) pagare i crediti iscritti e i loro accessori, ai sensi dell’ art. 2855 del c.c.; 2) rilasciare l'immobile ipotecato ; 3) fare il giudizio di purgazione delle ipoteche. Se egli non intende di giovarsi di nessuna di queste facoltà, allora si ricade nella norma comune: il creditore procede all’espropriazione dell’immobile.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 2858 Codice civile

Cass. civ. n. 6123/2000

Agli effetti dell'azione di risarcimento dei danni, il terzo acquirente di immobili ipotecari — cui l'art. 2858 c.c. attribuisce il diritto potestativo di pagare i creditori iscritti ovvero di rilasciare i beni ovvero di liberarli dalle ipoteche — deve dimostrare di avere effettivamente tenuto una di tali condotte, dovendosi distinguere in mancanza di prova di un effettivo pregiudizio, tra pericolo di danno e pericolo che determina un danno attuale come nel caso di impossibilità o di ritardo nel rivendere il bene a terzi.

Cass. civ. n. 6052/1995

Il terzo acquirente di un bene gravato di ipoteca non assume alcuna obbligazione nei confronti del creditore garantito dall'ipoteca, pertanto non è ammissibile nei suoi confronti una condanna ad adempiere le obbligazioni nascenti dal rapporto con riferimento al quale è stata concessa l'ipoteca stessa. (Nella specie, la S.C., in applicazione dell'enunciato principio, ha cassato la sentenza del merito che aveva condannato il terzo acquirente di un immobile ipotecato al pagamento degli interessi prodotti dal credito a garanzia del quale era stata concessa l'ipoteca).

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Consulenze legali
relative all'articolo 2858 Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Giorgio F. chiede
domenica 10/02/2019 - Piemonte
“Buongiorno, vorrei cortesemente sottoporvi questo quesito:
la società A vende un immobile alla società B , questo immobile è gravato da un mutuo ipotecario che però non si accolla la società B.
La società A ha già pagato il mutuo quasi per intero ovvero, per estinguere il mutuo, manca ancora circa un decimo del valore, quanto si accorge che la banca in questi anni ha applicato interessi e condizioni di usura ed interrompe il pagamento.
Qualora la banca facesse delle azioni legali contro la società A, la società B può intervenire per difendere la sua proprietà. In caso affermativo, che cosa deve fare?
La società B viene avvisata se vengono azionati procedimenti legali contro il suo bene?
Ringrazio anticipatamente e porgo cordiali saluti.”
Consulenza legale i 18/02/2019
Il caso proposto richiede sostanzialmente di affrontare il tema dell’acquisto di un immobile gravato da ipoteca.
Nella vita quotidiana risulta molto improbabile che un soggetto sia disposto ad acquistare un immobile gravato da ipoteca in favore di un debito altrui, in quanto è fin troppo semplice intuire che se il debitore dovesse, per qualunque ragione, rendersi inadempiente all’obbligazione assunta, il creditore avrebbe immediatamente di che soddisfarsi.

Infatti, la presenza dell’ ipoteca consente al creditore, in favore del quale la stessa è stata iscritta, di attivare sull’immobile ipotecato la procedura esecutiva immobiliare, la quale si concluderebbe con la vendita all’asta dello stesso, nonostante nel frattempo la relativa proprietà sia stata trasferita a terzi.
Di fronte ad una tale situazione (esecuzione forzata), l’acquirente (attuale proprietario) avrebbe soltanto le seguenti facoltà:
  1. pagare il creditore o i creditori per l’ammontare dei crediti iscritti (in questo caso per il residuo credito vantato dalla banca che ha concesso il mutuo);
  2. rilasciare l’immobile al creditore procedente perché provveda a soddisfare il suo credito vendendolo;
  3. liberare l’immobile dall’ipoteca, cd. purgazione, pagando al creditore il residuo credito.

La piena consapevolezza di aver acquistato un bene ipotecato, peraltro, non consente all’acquirente di far valere la garanzia nei confronti del venditore (non avendogli quest’ultimo taciuto la presenza dell’ipoteca), né tantomeno di intraprendere un’azione di risarcimento nei confronti del notaio che ha rogato l’atto di compravendita, il quale, con molta probabilità, sarà stato espressamente esonerato da ogni responsabilità al riguardo (in caso contrario si potrebbe perfino giungere ad una condanna dello stesso notaio a cancellare l’ipoteca mediante pagamento della somma necessaria a tale scopo e compimento delle relative formalità).

Ora, ragionando in termini concreti, si presume che chi giunge alla decisione di compiere un passo così azzardato, sicuramente non potrà non averne un vantaggio in termini economici, e questo, con molta probabilità, consisterà nel pagare un corrispettivo inferiore a quello per cui il bene verrebbe compravenduto se risultasse libero da gravami.
Di tale risparmio di spesa, dunque, ci si potrebbe in fin dei conti avvalere per ricorrere alla c.d. purgazione dell’ipoteca, ovvero per pagare al creditore il residuo credito e liberare così l’immobile dal gravame (si tratta, ovviamente, di una soluzione che richiede valutazioni di tipo esclusivamente economico).

Al di là di tale suggerimento meramente pratico, vediamo cosa succede se il mutuante decide di procedere esecutivamente sul bene.
Intanto, di una situazione di tale tipo (definita sinteticamente “responsabilità senza debito”) si occupa espressamente il secondo comma dell’art. 2910 c.c., il quale consente di espropriare beni di un terzo quando gli stessi risultano vincolati a garanzia del credito.

Tale norma va poi raccordata con le norme processuali contenute negli artt. 602-604 c.p.c., le quali disciplinano appunto l’esecuzione contro il terzo proprietario; in particolare, l’art. 602 del c.p.c. prevede che si applicano le disposizioni generali in tema di pignoramentoin quanto non siano modificate dagli articoli che seguono”.
Le disposizioni generali prevedono che colui il quale intende agire esecutivamente sui beni del proprio debitore deve preliminarmente notificare allo stesso titolo esecutivo e precetto.

In questo caso la Banca è già in possesso del titolo esecutivo, ossia l’atto di mutuo, per cui non le resterà che predisporre l’atto di precetto e notificarlo insieme al titolo alla società A.
Ecco che già in questa fase ritroviamo la prima modifica alle regole ordinarie, la quale consente di rispondere ad una delle domande poste nel quesito, ossia quella se la società B verrà avvisata nel momento in cui verranno azionati procedimenti legali contro il suo bene.

L’art. 603 del c.p.c., infatti, dispone che titolo esecutivo e precetto debbono essere notificati anche al terzo, e che nel precetto si deve fare espressa menzione del bene del terzo che si intende pignorare.
Il precetto, dunque, avrà una duplice finalità: da un lato intimare al debitore di pagare, e dall’altro mettere il terzo in condizione di conoscere l’imminente espropriazione e di avvalersi, se vuole, dei rimedi che la legge gli consente.
La società B, dunque, sarà a questo punto posta in condizione di intervenire per difendere la sua proprietà (questo il contenuto dell’altra domanda).

Potrà, intanto, porre in essere i rimedi preventivi che la legge le consente, che sono quelli sopra elencati sub lettere a), b) e c) e previsti dall'art. 2858 del c.c. e ss. (ossia, pagamento dei creditori iscritti, rilascio dei beni ai creditori e liberazione dalle ipoteche).
Considerata la particolare situazione (il mutuo è stato pagato quasi per intero, manca solo un decimo del valore), l’unico tra tali rimedi di cui ci si potrebbe concretamente avvalere è quello di pagare il debito residuo e liberare il bene dall’ipoteca, secondo la speciale procedura prevista dall'art. 2889 del c.c. e ss.

In caso contrario, secondo il disposto dell’art. 604 del c.p.c. il pignoramento ed in generale tutti gli atti di espropriazione si compiranno nei confronti del terzo (la società B), il quale acquisterà la qualità di diretto esecutato sullo stesso piano del debitore.
In quanto tale, la società B avrà tutto il diritto di opporsi all’esecuzione con il mezzo tipico di cui dispone il debitore (art. 615 del c.p.c.), per far valere le eccezioni opponibili al creditore secondo quanto disposto dall'art. 2859 del c.c. e dall'art. 2870 del c.c..

Per effetto dell’art. 2859 c.c., infatti, il terzo proprietario potrà opporre al creditore procedente in via esecutiva tutte le eccezioni che spettano al debitore, sia quelle strettamente inerenti al credito azionato che quelle personali al debitore.
Pertanto, nel momento in cui alla società B verrà notificato il precetto, con indicazione del bene che si intende pignorare, la medesima società potrà opporsi a quel precetto mediante lo strumento dell’opposizione all’esecuzione, contestando l’applicazione di interessi anatocistici da parte della Banca.

Qualora il giudice adito (Tribunale) dovesse riconoscere fondate le ragioni dell’opponente, si potrebbe finanche giungere ad una sentenza che riconosce l’opponente creditore delle somme indebitamente corrisposte per interessi usurari, con conseguente condanna della Banca a restituire dette somme.

Maria G. chiede
sabato 11/02/2017 - Estero
“Leggo: "L’usucapione compiutasi all’esito di possesso ventennale da parte di un soggetto privo di titolo trascritto estingue le ipoteche"
La cosa: Al momento di mettersi a vendere il nostro terreno esso fu misurato. Il nostro vicino aveva piantato le sue mele su una parte del nostro terreno per molti anni senza che nè lui nè noi se ne accorgessimo.
Ci chiamò al giudice per fare usucapione. Noi fummo d'accordo. Però finora non è stato trascritto perchè c'è una ipoteca registrata clandestinamente da mia sorella con la quale posseggo insieme il terreno.
Le mie domande: Che cosa succederà esattamente con la ipoteca? Quanto tempo dobbiamo aspettare che finalmente questa particella sarà trascritto? Per che ragioni? Al momento sono già passati 5 anni.
Sono vecchia ed ammalata e vivo in Svizzera e non voglio lasciare questo problema ai mei eredi.”
Consulenza legale i 15/02/2017
La giurisprudenza di legittimità ritiene che l'acquisto per usucapione (detto a titolo "originario") prevalga su quello a titolo derivativo (che si ha, ad esempio, in forza di un contratto di compravendita): ciò, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l'usucapione e dall'anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell'acquisto a titolo derivativo (v. tra le altre Cass. civ., sez. II, 3.2.3005 n. 2161).

Conseguenza di tale assunto è che perdono d'efficacia anche eventuali iscrizioni ipotecarie, grazie all'efficacia retroattiva dell'usucapione stessa (si veda Cass. civ., sez. II, 28.6.2000, n. 8792): il bene, quindi, viene trasferito al proprietario usucapente libero da pesi, vincoli e diritti reali altrui (es. servitù di passaggio).

Nel caso di specie, quindi, l'accertata usucapione consente a colui che ha usucapito di ottenere la trascrizione del proprio acquisto, con conseguente estinzione dell'ipoteca iscritta sul bene. Egli riceverà, quindi, il terreno "libero".

Non si vedono ragioni per cui l'usucapente debba attendere oltre per chiedere la trascrizione dell'usucapione a proprio favore, atteso che ormai - come sembra dai dati forniti nel quesito - la sentenza che recepisce l'accordo tra i confinanti è passata in giudicato per assenza di impugnazione.

I problemi che possono emergere nella vicenda in esame sono di altro tipo:
- come può tutelarsi il creditore ipotecario?
- l'ipoteca è estinta su tutto il terreno o solo sulla parte usucapita?

Circa la tutela del creditore ipotecario, che vede sfumare la propria garanzia creditizia per effetto dell'usucapione, si può dire quanto segue.

La giurisprudenza di merito (Tribunale di Taranto, sentenza del 23.3.2013), in accordo con quella di legittimità, fornisce al creditore ipotecario - il quale non sia intervenuto nel processo di usucapione per sostenere le ragioni del proprietario formale - l'unico rimedio dell'opposizione di terzo ex art. 404, II co. c.p.c.
Si veda in tal senso la sentenza della Suprema Corte n. 15698 del 2012: "La situazione del creditore ipotecario di fronte al giudizio di accertamento dell’usucapione, introdotto contro il proprietario formale, che gli abbia concesso ipoteca, è riconducibile all’art. 404, comma 2, cpc. e, pertanto, la sentenza di accertamento dell’usucapione è efficace nei suoi confronti e deve essere impugnata ai sensi di tale norma".
Va precisato, però, che, ai sensi del secondo comma dell'art. 404 citato, gli aventi causa e i creditori di una delle parti possono fare opposizione alla sentenza, solo quando essa è l'effetto di dolo o collusione a loro danno.

Quindi, nel caso in esame, si può così concludere: chi ha usucapito può trascrivere il proprio acquisto anche subito. L'usucapione estingue l'ipoteca anche anteriore alla trascrizione della sentenza che accerta l'acquisto a titolo originario.
Il creditore della sorella non potrà più agire esecutivamente, ma esperire unicamente l'azione di cui al citato art. 404, comma 2, c.p.c. (in base alla descrizione fatta nel quesito, non sembrerebbero, però, sussistere i presupposti di legge).

Attenzione, però! Il creditore ipotecario della sorella, si presume, avrà iscritto ipoteca sull'intero terreno. Quindi, "tolta", per così dire, la parte usucapita, egli avrà comunque diritto ad agire esecutivamente sulla parte che resta di proprietà della donna debitrice. Di fatto, si ha solo una riduzione dell'oggetto della garanzia.

Se il terreno viene venduto, si applicheranno gli artt. 2858 e seguenti del codice civile, che sanciscono la facoltà del terzo acquirente dei beni ipotecati (che ha trascritto il suo titolo di acquisto e non è personalmente obbligato) di pagare i creditori iscritti o di rilasciare i beni stessi, oppure di liberarli dalle ipoteche. In mancanza, l'espropriazione segue contro di lui secondo le forme prescritte dal codice di procedura civile.

Il potenziale acquirente dovrà essere messo a conoscenza dell'esistenza sia dell'avvenuta usucapione di una parte del terreno, sia dell'iscrizione ipotecaria che grava comunque sul terreno.

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