Il terzo acquirente può liberare i beni dalle ipoteche, anche dopo il pignoramento del termine e con i modi stabiliti
Il terzo acquirente dell'immobile ipotecato, che ha trascritto il suo titolo di acquisto e che non sia personalmente obbligato a pagare i erediti ipotecari, può liberarsi dall'espropriazione contro di lui minacciata dai creditori ipotecari che abbiano iscritte le loro ipoteche prima della trascrizione del suo titolo, come abbiamo già visto, o col pagare integralmente tutti i creditori iscritti, il che egli farà, probabilmente, quando non avrà versato ancora il prezzo di acquisto e l'ammontare dei crediti iscritti non sia superiore ad esso ; ovvero quando l'immobile ipotecato gli sia pervenuto a titolo di legato o di donazione, perchè se essi rappresentano una somma minore del valore dell'immobile, egli realizza sempre un guadagno ; o può preferire di rilasciare l'immobile, perchè sia espropriato, al nome di un amministratore, con la speranza di poter conseguire un residuo del prezzo di aggiudicazione ; può, infine, liberare l'immobile dalle ipoteche istituendo il c. d. giudizio di purgazione, di cui il codice tratta in questa sezione sotto l'epigrafe : del modo di liberare i beni dalle ipoteche. Egli ricorrerà a questo mezzo quando non ha pagato ancora il prezzo, o l'immobile gli è pervenuto a titolo gratuito, sempre quando il valore delle ipoteche supera il valore dell'immobile od ha interesse a conservare la proprietà.
Questo istituto concilia gli interessi opposti del terzo acquirente e dei creditori iscritti perchè il primo offre il prezzo stipulato col debitore o il valore reale che egli gli attribuisce, se si tratta di beni pervenutigli a titolo lucrativo o quando il prezzo non sia stato determinato, come nel caso di permuta o costituzione di rendita, e gli altri possono accettare tale offerta se la credono giusta e conveniente ai loro interessi, ovvero rifiutarla quando la trovino non giusta, cioè inferiore al valore che essi attribuiscono all'immobile e chiedere, quindi, che sia venduto ai pubblici incanti.
Certo, questo istituto non è scevro d'inconvenenti, giacché, potendo il terzo acquirente provocare il giudizio di purgazione immediatamente dopo il suo acquisto, prima, cioè, che gli stessi creditori spiegassero contro di lui l'azione ipotecaria ed anche prima che potessero spiegare perchè non giunta ancora la scadenza dei loro crediti, li costringe indi indirettamente a realizzare le loro ragioni o con l’accettazione dell’oggetto mediante l’istanza di subastazione prima del termine da essi previsto. È anche vero che, mentre il terzo acquirente è libero di scegliere il momento opportuno per istituire tale giudizio, i creditori sono privati della facoltà di scegliere essi stessi l’ipoteca più favorevole per la subastazione dei beni; ma sono questi, inconvenienti trascurabili di fronte ai vantaggi sostanziali che l'istituto offre al terzo acquirente ed ai creditori iscritti, conciliandone gli opposti interessi e, soprattutto, accordando a questi ultimi la facoltà di non accettare il prezzo offerto o il valore dichiarato del terzo acquirente o di insistere perchè l'immobile sia espropriato.
La facoltà di istituire questo giudizio di purgazione spetta al terzo acquirente, che ha trascritto il suo titolo di acquisto e che non sia precedentemente obbligato a pagare i debitori ipotecari ; cioè precisamente a quello stesso al quale è attribuita la facoltà del rilascio, però non dobbiamo qui ripetere le cose dette nel commentare l'art. 2858.
Il giudizio di purgazione può essere istituito dal terzo acquirente, come abbiamo detto, sempre che egli lo creda opportuno. Se lo istituisce prima del pignoramento, non è soggetto ad alcun termine perentorio per istituirlo o per svolgerlo. Ma se lo istituisce dopo il pignoramento, cioè dopo che sia iniziato contro di lui il procedimento esecutivo, deve procedere alla notificazione dell'atto di cui all'art. 2890 nel termine perentorio di trenta giorni dalla data del pignoramento e che l'articolo citata ichiara improrogabile.
Nell'uno e nell'altro caso, egli deve osservare le forme, alcune delle quali sono stabilite dal codice civile in questa sezione, altre dal codice di procedura civile (art. 792 a 795).
