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Articolo 2889 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Facoltà di liberare i beni dalle ipoteche

Dispositivo dell'art. 2889 Codice civile

Il terzo acquirente dei beni ipotecati, che ha trascritto il suo titolo [2643 n. 6] e non è personalmente obbligato a pagare i creditori ipotecari, ha facoltà di liberare i beni da ogni ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione del suo titolo di acquisto [792 c.p.c.] (1).

Tale facoltà spetta all'acquirente anche dopo il pignoramento, purché nel termine di trenta giorni proceda in conformità dell'articolo che segue [2892; 555 c.p.c.] (2).

Note

(1) La cosiddetta purgazione delle ipoteche è una particolare procedura utilizzata allo scopo di liberare un immobile dalle ipoteche su di esso gravanti: in sostanza, il terzo acquirente del suddetto bene offrirà ai creditori garantiti, che abbiano trascritto il loro titolo prima del suo, il prezzo stipulato per l'acquisto o il valore dichiarato nel caso si sia trattato di un acquisto a titolo gratuito, che in questo caso tuttavia non potrà rivelarsi inferiore alla base degli incanti in ambito di espropriazione forzata (v. art. 2910). Si tratta perciò di un'offerta che consiste in un negozio unilaterale ricettizio ex art. 1324 e fino all'ultimo revocabile. Chiaramente è scontato che, una volta accollatosi i debiti ipotecari, il terzo acquirente non potrà più decidere di procedere alla purgazione.
(2) Si specificano i termini entro i quali il terzo acquirente è legittimato a promuovere la purgazione dell'ipoteca: il pignoramento è un importante discrimine a riguardo, in quanto prima di questo la liberazione potrà essere fatta in qualsiasi momento, mentre successivamente al terzo vengono assegnati 30 giorni per eseguire le formalità richieste dalla procedura.

Ratio Legis

La disposizione in esame mira sia a tutelare la libera circolazione dei beni sottoposti ad ipoteca, sia ad impedire la verificazione del ricorso alla procedura di espropriazione, pur non inficiando le pretese creditorie. Il procedimento cosiddetto di purgazione delle ipoteche è assolutamente indipendente da quello di espropriazione ed è dotato di termini assai brevi proprio al fine di offrire piena tutela ai creditori che nel frattempo abbiano notificato il pignoramento.

Spiegazione dell'art. 2889 Codice civile

Il terzo acquirente può liberare i beni dalle ipoteche, anche dopo il pignoramento del termine e con i modi stabiliti

Il terzo acquirente dell'immobile ipotecato, che ha trascritto il suo titolo di acquisto e che non sia personalmente obbligato a pagare i ere­diti ipotecari, può liberarsi dall'espropriazione contro di lui minacciata dai creditori ipotecari che abbiano iscritte le loro ipoteche prima della trascrizione del suo titolo, come abbiamo già visto, o col pagare inte­gralmente tutti i creditori iscritti, il che egli farà, probabilmente, quando non avrà versato ancora il prezzo di acquisto e l'ammontare dei crediti iscritti non sia superiore ad esso ; ovvero quando l'immobile ipotecato gli sia pervenuto a titolo di legato o di donazione, perchè se essi rappre­sentano una somma minore del valore dell'immobile, egli realizza sempre un guadagno ; o può preferire di rilasciare l'immobile, perchè sia espro­priato, al nome di un amministratore, con la speranza di poter conse­guire un residuo del prezzo di aggiudicazione ; può, infine, liberare l'immobile dalle ipoteche istituendo il c. d. giudizio di purgazione, di cui il codice tratta in questa sezione sotto l'epigrafe : del modo di liberare i beni dalle ipoteche. Egli ricorrerà a questo mezzo quando non ha pa­gato ancora il prezzo, o l'immobile gli è pervenuto a titolo gratuito, sempre quando il valore delle ipoteche supera il valore dell'immobile od ha interesse a conservare la proprietà.

Questo istituto concilia gli interessi opposti del terzo acquirente e dei creditori iscritti perchè il primo offre il prezzo stipulato col debi­tore o il valore reale che egli gli attribuisce, se si tratta di beni pervenu­tigli a titolo lucrativo o quando il prezzo non sia stato determinato, come nel caso di permuta o costituzione di rendita, e gli altri possono accettare tale offerta se la credono giusta e conveniente ai loro interessi, ovvero rifiutarla quando la trovino non giusta, cioè inferiore al valore che essi attribuiscono all'immobile e chiedere, quindi, che sia venduto ai pubblici incanti.

Certo, questo istituto non è scevro d'inconvenenti, giacché, potendo il terzo acquirente provocare il giudizio di purgazione immediatamente dopo il suo acquisto, prima, cioè, che gli stessi creditori spiegassero contro di lui l'azione ipotecaria ed anche prima che potessero spiegare perchè non giunta ancora la scadenza dei loro crediti, li costringe indi indirettamente a realizzare le loro ragioni o con l’accettazione dell’oggetto mediante l’istanza di subastazione prima del termine da essi previsto. È anche vero che, mentre il terzo acquirente è libero di scegliere il momento opportuno per istituire tale giudizio, i creditori sono privati della facoltà di scegliere essi stessi l’ipoteca più favorevole per la subastazione dei beni; ma sono questi, inconvenienti trascurabili di fronte ai vantaggi sostanziali che l'istituto offre al terzo acquirente ed ai creditori iscritti, conciliandone gli opposti interessi e, soprattutto, accordando a questi ultimi la facoltà di non accettare il prezzo offerto o il valore dichiarato del terzo acquirente o di insistere perchè l'immobile sia espropriato.

La facoltà di istituire questo giudizio di purgazione spetta al terzo acquirente, che ha trascritto il suo titolo di acquisto e che non sia prece­dentemente obbligato a pagare i debitori ipotecari ; cioè precisamente a quello stesso al quale è attribuita la facoltà del rilascio, però non dobbiamo qui ripetere le cose dette nel commentare l'art. 2858.

Il giudizio di purgazione può essere istituito dal terzo acquirente, come abbiamo detto, sempre che egli lo creda opportuno. Se lo istituisce prima del pignoramento, non è soggetto ad alcun termine perentorio per istituirlo o per svolgerlo. Ma se lo istituisce dopo il pignoramento, cioè dopo che sia iniziato contro di lui il procedimento esecutivo, deve pro­cedere alla notificazione dell'atto di cui all'art. 2890 nel termine peren­torio di trenta giorni dalla data del pignoramento e che l'articolo citata ichiara improrogabile.

Nell'uno e nell'altro caso, egli deve osservare le forme, alcune delle quali sono stabilite dal codice civile in questa sezione, altre dal codice di procedura civile (art. 792 a 795).

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 2889 Codice civile

Cass. civ. n. 7525/2012

Il provvedimento emesso a conclusione del giudizio di liberazione degli immobili dalle ipoteche, allorquando vi sia contrasto fra le parti, tanto se di accoglimento, quanto se di rigetto dell'istanza di liberazione, pur essendo decisorio, in quanto derivante da un procedimento contenzioso a carattere sommario sui diritti, non può considerarsi definitivo, e, quindi, equiparabile ad una sentenza in senso sostanziale, essendo discutibile, in sede di cognizione piena, mediante domanda di accertamento, positivo o negativo, delle condizioni della cancellazione, con la conseguenza che è inammissibile nei suoi confronti la proposizione del ricorso per cassazione ai sensi dell'art. 111, settimo comma, Cost. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha escluso la ricorribilità per cassazione del provvedimento con cui il presidente del tribunale aveva dichiarato la liberazione dell'immobile dall'ipoteca, rilevando che il creditore iscritto può avvalersi del rimedio dell'opposizione agli atti esecutivi).

Cass. civ. n. 7214/1996

Il provvedimento con il quale il presidente del tribunale, nel corso del procedimento di liberazione dell'ipoteca, non si limiti a pronunciare sulle modalità di svolgimento del procedimento stesso, bensì decida sulla questione, sollevata da uno dei creditori iscritti, concernente la sussistenza del diritto di chiedere la liberazione, costituisce un provvedimento di volontaria giurisdizione suscettibile di pregiudicare definitivamente la posizione delle parti. Pertanto, nei suoi confronti, non essendo esperibile alcun altro specifico rimedio è ammissibile la proposizione del ricorso per cassazione ex art. 111 Cost.

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Consulenze legali
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Marco chiede
sabato 23/05/2015 - Lazio
“supponiamo che nel caso in cui il promissario venditore rifiuti di stipulare l'atto definitivo di compravendita si proceda ad una domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di adempiere e che questi vedendosi coinvolto in una causa, per ripicca proceda a non pagare più le rate del mutuo ipotecario pendente sull'immobile, cosa succederebbe in questo caso? Mi vedrei comunque l'immobile pignorato dalla banca creditrice, il che renderebbe vana la richiesta di esecuzione in forma specifica? esiste qualche forma di tutela nei confronti del venditore per una situazione del genere? Preciso che il mio debito nei confronti del venditore ammonta a 50000 e il mutuo residuo è di 150.000.”
Consulenza legale i 25/05/2015
Il caso proposto richiede la soluzione di una situazione giuridica davvero complessa, che può essere così descritta.
Un immobile è oggetto di preliminare di compravendita non adempiuto. Sul bene grava certamente una ipoteca a garanzia del mutuo concesso dalla banca al promittente venditore.
Se il promissario acquirente fa trascrivere il contratto preliminare o la domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. prima che la banca pignori l'immobile, la parte acquirente è tutelata? Quasi certamente il pignoramento avverrà prima che il promissario abbia ottenuto il titolo di proprietà (visti i tempi della giustizia italiana).

Dal punto di vista giuridico, il preliminare e la successiva sentenza prevalgono teoricamente sul pignoramento e quindi anche sul decreto di trasferimento eventualmente emesso all'esito dell'esecuzione. Tuttavia, l'ipoteca della banca-creditore procedente prevale sulla trascrizione del preliminare, in quanto risulta anteriore.
Di conseguenza, c'è il rischio che il promissario acquirente, perfezionato l'acquisto con sentenza, seppur non debitore del debito ipotecario, possa essere assoggettato a esecuzione nelle forme dell'espropriazione contro il terzo proprietario (artt. 2808 e 2858 ss. c.c. e 602 ss. c.p.c.).

Si pongono altre questioni.
Innanzitutto, chi è il destinatario del pignoramento? A rigore, deve essere chi risulta in quel momento proprietario, quindi il promittente venditore. Però anche il promissario acquirente avrebbe interesse a prendere parte alla procedura esecutiva... tuttavia, se non risulta ancora titolare del bene, non può partecipare al procedimento espropriativo.

Cosa succede, poi, quando viene emessa la sentenza di trasferimento della proprietà al promissario acquirente?
Il creditore ipotecario (la banca) che abbia già pignorato l'immobile a carico del promittente venditore, potrebbe essere convenuto in opposizione dal nuovo proprietario, il quale gli potrebbe contestare di possedere un titolo di grado anteriore al pignoramento e perciò preferito nel conflitto ex art. 619 c.p.c. La giurisprudenza ammette regolarmente questo tipo di opposizione, consentendo al terzo acquirente, che ha trascritto il proprio titolo d'acquisto prima del pignoramento, ancorché dopo l'iscrizione ipotecaria, a proporre opposizione per sentir dichiarare la nullità del pignoramento e dei successivi atti di esecuzione, compiuti in violazione dell'art. 602 c.p.c.

Tuttavia, si ammette la qualifica di terzo acquirente solo in capo a colui che, alla data del pignoramento, già ha trascritto il suo titolo di acquisto (v. art. 2858 c.c.) e non in capo all'acquirente che ha perfezionato la fattispecie acquisitiva dopo il pignoramento: quindi, nel nostro caso, il promissario acquirente non potrebbe proporre opposizione rispetto all'esecuzione iniziata contro il promittente venditore.

In conclusione, risulta che l'ipoteca anteriore pregiudica in diritto il promissario acquirente anche se il pignoramento non sia stato fatto nei suoi confronti.

In ogni caso, salvo ovviamente il diritto di agire per il risarcimento del danno nei confronti del promittente venditore (nella sentenza ex art. 2932 c.c. si può già ottenere l'obbligo del promittente venditore di cancellare l'ipoteca), il proprietario pretermesso - ex promissario acquirente - ha facoltà di agire in autonomo giudizio di cognizione nei confronti dell'aggiudicatario, cioè di colui a cui sia stato trasferito l'immobile all'esito della procedura esecutiva, affermando che il suo acquisto sarebbe inefficace perché proveniente da chi non era proprietario (art. 2919 c.c. Ovviamente ciò vale se la sentenza ex art. 2932 interviene in pendenza del procedimento espropriativo e non dopo la sua conclusione).

Come si può intuire, la situazione è complessa ed è direttamente influenzata dal tempi della giustizia (durata del processo ex art. 2932 e durata dell'espropriazione forzata). E' pressoché impossibile predeterminare quale situazione si verificherà in concreto.

E' consigliabile, se l'interesse è quello di non perdere l'immobile, valutare l'ipotesi della richiesta di liberazione del bene dall'ipoteca, ai sensi dell'art. 2889 del c.c. ("Il terzo acquirente dei beni ipotecati, che ha trascritto il suo titolo e non è personalmente obbligato a pagare i creditori ipotecari, ha facoltà di liberare i beni da ogni ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione del suo titolo di acquisto. Tale facoltà spetta all'acquirente anche dopo il pignoramento, purché nel termine di trenta giorni proceda in conformità dell'articolo 2890").

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