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Sezione VII - Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Degli effetti dell'ipoteca rispetto al terzo acquirente

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)
1164 Ho avuto cura di distinguere la figura del terzo acquirente dell'immobile ipotecato (espressione che sostituisce quella meno propria di terzo possessore, adoperata dal codice del 1865) dalla figura del terzo datore d'ipoteca, dettando per ciascuna delle due figure un'autonoma disciplina. Non è possibile, infatti, senza generare confusione, identificare la posizione del terzo acquirente dell'immobile ipotecato, estraneo al negozio di costituzione dell'ipoteca, con quella del terzo datore, il quale, come parte in tale negozio, ha particolari diritti e obblighi, e, tra l'altro, non può giovarsi, a differenza del primo, della facoltà di rilascio e del processo di liberazione dei beni dalle ipoteche. Una rilevante innovazione e contenuta nell'art. 2859 del c.c., il quale, consentendo al terzo acquirente, qualora la condanna del debitore sia posteriore alla trascrizione del titolo di acquisto ed egli non abbia preso parte al giudizio, di opporre al creditore procedente tutte le eccezioni che non siano state opposte dal debitore e altresì quelle che spetterebbero a questo dopo la condanna, elimina la limitazione stabilita dall'articolo 2015 del codice del 1865, che non ammetteva il terzo acquirente a far valere le eccezioni meramente personali al debitore: limitazione variamente interpretata, venendo da alcuni circoscritta alle eccezioni attinenti alla capacità giuridica del debitore (minore età, interdizione, inabilitazione), da altri riferita anche ai vizi del consenso.
1165 Trattando degli effetti dell'ipoteca rispetto al terzo acquirente, ho innanzi tutto (art. 2858 del c.c.) posto in rilievo che la trascrizione del titolo di acquisto è requisito essenziale perchè il terzo acquirente possa valersi della facoltà di rilasciare i beni ovvero di liberarli dalle ipoteche. Il requisito si coordina con il principio generale stabilito dall'art. 2644 del c.c. in ordine agli effetti della trascrizione. Questa è necessaria perché il terzo acquirente possa nei confronti del creditore ipotecario essere considerato tale.
1166 Come nel codice del 1865 (art. 2019), il rilascio si esegue con dichiarazione fatta alla cancelleria del tribunale competente per l'espropriazione (art. 2861 del c.c., primo comma). Completando la disposizione del codice anteriore, ho aggiunto che il certificato della cancelleria attestante la dichiarazione di rilascio deve, a cura del terzo, essere annotato in margine alla trascrizione dell'atto di pignoramento e notificato, entro cinque giorni dalla sua data, al creditore procedente (stesso art. 2861, secondo comma). Quanto al termine per fare la dichiarazione di rilascio, si eliminano controversie originate dal silenzio del codice precedente, fissando tale termine in dieci giorni dalla data del pignoramento (art. 2861, primo comma). Rimane fermo il principio che può procedere al rilascio soltanto chi ha la capacità di alienare (art. 2860 del c.c.). L'art. 2017 del codice del 1865, riprodotto con lieve variante nel secondo comma dell'art. 2862 del c.c. del testo, nel sancire la reviviscenza, dopo il rilascio o dopo la vendita all'incanto, delle servitù e degli altri diritti reali che già spettavano al terzo prima dell'acquisto, taceva delle servitù che al momento dell'iscrizione dell'ipoteca fossero costituite a favore del fondo ipotecato su altro fondo di proprietà del terzo; onde era grave controversia se anche queste riprendessero efficacia con il rilascio o con la vendita all'incanto. Ho risolto (art. 2862, terzo comma) la questione in senso affermativo, in conformità dell'opinione dominante in dottrina, movendo dalla considerazione che se i creditori ipotecari non devono trarre vantaggio dal fatto che il fondo è stato trasferito a un terzo - e vantaggio deriverebbe loro se non riprendessero efficacia le servitù passive - neppure devono essere lesi da tale trasferimento, come avverrebbe se non riprendessero parimenti efficacia le servitù attive. Ho poi integrato, nel riprodurlo, il secondo comma dell'art. 2016 del codice anteriore, disponendo che il rilascio non solo non pregiudica le ipoteche, ma neanche pregiudica le servitù e gli altri diritti reali resi pubblici contro il terzo prima dell'annotazione del rilascio (art. 2862, primo comma). E' conservata nel primo comma dell'art. 2863 del c.c. (art. 2018 del codice del 1865) la facoltà del terzo acquirente di riprendere, finchè non sia seguita la vendita, l'immobile rilasciato, pagando i crediti iscritti e i loro accessori, oltre le spese. Particolare rilievo ha la disposizione del secondo comma dell'art. 2863, il quale stabilisce che, seguita la vendita, se vi è un residuo del prezzo, dopo pagati i creditori iscritti, questo spetta al terzo acquirente. La disposizione si coordina al principio che il rilascio opera risoluzione dell'acquisto limitatamente ai rapporti tra il terzo acquirente e i creditori iscritti, allo scopo dello svolgimento del processo esecutivo, rimanendo ferma l'alienazione tra il terzo acquirente e l'alienante. Esplicazione dello stesso principio è la disposizione dell'ultimo comma del menzionato art. 2863, secondo cui il rilascio non ha effetto se il processo di esecuzione si estingue per rinuncia o per inattività delle parti. Non ho apportato modifiche, nel primo comma dell'art. 2864 del c.c., alla corrispondente disposizione dell'art. 2020 del codice del 1865 circa l'obbligo del terzo acquirente di risarcire i danni arrecati all'immobile per colpa grave, in pregiudizio dei creditori iscritti, e l'esclusione del diritto di ritenere l'immobile per causa di miglioramenti. Nel riconoscere però il diritto del terzo di separare dal prezzo di vendita la parte corrispondente ai miglioramenti eseguiti dopo la trascrizione del titolo di acquisto, innovando al codice precedente (art. 2020, secondo comma), che tale diritto circoscriveva alla minor somma tra lo speso e il migliorato al tempo del rilascio o della vendita all'incanto, ho ritenuto opportuno, al fine di non ostacolare utili iniziative del terzo, commisurare in ogni caso il rimborso al valore dei miglioramenti eseguiti. L'ultimo comma dell'art. 2864 risolve la questione, agitatasi sotto l'impero del codice del 1865, circa l'esercizio del diritto alla separazione dell'indennità dovuta per i miglioramenti, nel caso che il prezzo di vendita non copra insieme il valore dell'immobile nello stato in cui era prima dei miglioramenti e il valore dei miglioramenti stessi. Adottando una soluzione equitativa, si stabilisce che in tal caso il prezzo è diviso in due parti proporzionali ai detti valori. Quanto ai frutti dovuti dal terzo acquirente dell'immobile ipotecato (art. 2865 del c.c.), ho apportato alcuni lievi ritocchi alle disposizioni dell'art. 2021 del codice anteriore, al fine di coordinarle con la disciplina che processo di espropriazione riceve nel nuovo codice di procedura civile.

Testi per approfondire "Degli effetti dell'ipoteca rispetto al terzo acquirente"

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