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Articolo 6 Legge equo canone

(L. 27 luglio 1978, n. 392)

[Aggiornato al 28/02/2021]

Successione nel contratto

Dispositivo dell'art. 6 Legge equo canone

In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi.

In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo.

In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l'altro coniuge se tra i due si sia così convenuto. (1)

Note

(1) La Corte costituzionale, con sentenza 24 marzo-7 aprile 1988, n. 404, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale "dell'art. 6, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 ("Disciplina delle locazioni di immobili urbani"), nella parte in cui non prevede tra i successibili nella titolarità del contratto di locazione, in caso di morte del conduttore, il convivente more uxorio"; ha altresì dichiarato "la illegittimità costituzionale dell'art. 6, terzo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui non prevede che il coniuge separato di fatto succeda al conduttore, se tra i due si sia così convenuto"; ha infine dichiarato "la illegittimità costituzionale dell'art. 6, della legge 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui non prevede la successione nel contratto di locazione al conduttore che abbia cessato la convivenza, a favore del già convivente quando vi sia prole naturale".

Spiegazione dell'art. 6 Legge equo canone

L’art. 6 prevede due forme di successione nel contratto di locazione:
  1. successione nel contratto di locazione mortis causa;
  2. successione nel contratto di locazione inter vivos, in seguito alla cessazione della convivenza tra conduttore e coniuge.
Con la prima ipotesi si realizza quella che è stata definita in dottrina come “successione anomala”, poiché produce una successione a prescindere dalla qualifica di erede in capo al successore.
Infatti, le persone che succederanno al de cuius è sufficiente che siano con lui “abitualmente conviventi”, a prescindere dal fatto che siano o meno suoi eredi.
Questo si pone in deroga alla disciplina delle successioni, che è connotata dalla caratteristica della universalità, subentrando di regola il successore in tutti i diritti e doveri spettanti al de cuius.
Per questo motivo, la dottrina ha qualificato tale diritto di successione nel contratto di locazione come un legato ex lege.
Tuttavia, in deroga a quanto disposto in generale dall’art. 1295, coloro che subentrano nel contratto di locazione saranno tenuti solidalmente, e non pro quota, al pagamento dei canoni e degli oneri maturati dopo la morte del conduttore.
Per quanto riguarda il requisito dell’abitualità della convivenza, essa va accertata dal giudice nel caso concreto, e va desunta da una serie di indici fattuali che possono essere rappresentati, in generale, da una convivenza duratura e stabile nell’abitazione del conduttore, con condivisione quotidiana di spazi comuni. Restano fuori dal campo di applicazione della norma coloro che abbiano convissuto con il conduttore per esigenze meramente transitorie o, addirittura, di semplice ospitalità; così come non possono essere considerati successori coloro che abbiano iniziato la loro abituale convivenza con il conduttore solamente in un momento successivo alla morte dello stesso.
La ratio della norma è infatti esclusivamente quella di evitare un pregiudizio a coloro che avevano trovato nell’immobile in cui dimorava il conduttore un punto di riferimento stabile e una abitazione, appunto, abituale.
La norma in commento va letta e analizzata alla luce della giurisprudenza della Corte Costituzionale che ha modificato e precisato il contenuto della disposizione.
In particolare, la Consulta si è espressa con riferimento all’estensione della categoria dei successibili, con particolare riferimento a coloro che non siano espressamente richiamati dalla norma in esame e, più precisamente, per il convivente more uxorio e per il coniuge separato di fatto.
Più nel dettaglio, la Corte Costituzionale, con sentenza n. 404 del 7 aprile 1988, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del primo comma, nella parte in cui non prevede tra i successibili nella titolarità del contratto di locazione, in caso di morte del conduttore, il convivente more uxorio.
Tanto è stato stabilito dal Giudice delle Leggi, poiché il concetto di famiglia, si afferma, si è evoluto, passando da una visione familiare di tipo “nucleare” ad una visione familiare più estesa, comprendente anche soggetti estranei alla famiglia d’origine.
In tale ottica, così come concepito, l’art. 6 contrasterebbe con l’art. 2 Cost., che tutela il diritto all’abitazione come diritto fondamentale dell’individuo, e con l’art. 3 Cost., per lesione del principio di uguaglianza.
La dichiarazione di illegittimità costituzionale ha poi colpito anche il terzo comma dell’art. 6, nella parte in cui non prevede che il coniuge separato di fatto succeda al conduttore, se tra i due si sia così convenuto.
Infine, è stata dichiarata l’illegittimità costituzionale dell’intera norma nella parte in cui non prevede la successione nel contratto di locazione al conduttore che abbia cessato la convivenza, a favore del già convivente quando vi sia prole naturale.
Viceversa, se prole naturale non vi è, non sussisterebbe alcuna ragione per permettere al convivente more uxorio di succedere nel contratto di locazione.
Una questione molto dibattuta attiene ai rapporti tra l’articolo in esame e la norma di cui all’art. 1614 del c.c..
Tale disposizione prevede che: “nel caso di morte dell'inquilino, se la locazione deve ancora durare per più di un anno ed è stata vietata la sublocazione, gli eredi possono recedere dal contratto entro tre mesi dalla morte.
Nell’art. 1614, diversamente rispetto all’art. 6, nessuna menzione viene fatta al requisito della abitualità nella convivenza, e gli eredi succedono nel contratto di locazione indipendentemente dalla sede della loro abitazione.
La questione attiene alla possibilità, per i soggetti di cui all’art. 1614, di subentrare nel contratto di locazione iure successionis, nel caso in cui coloro che erano abitualmente conviventi abbiano rinunziato alla facoltà loro attribuita dalla legge, o manchino completamente.
Ebbene, a tal proposito, l’orientamento dottrinale maggioritario sostiene che non vi sia una incompatibilità strutturale tra le due norme. Infatti, in mancanza dei soggetti di cui all’art. 6, succederanno nel contratto, ex art. 1614, gli eredi non conviventi, che potranno comunque sempre rinunciare a tale subentro.
Questa conclusione viene tratta dalla regola per cui "lex specialis derogat generali", senza tuttavia per questo accedere all’opinione che ritiene implicitamente abrogato l’articolo 1614, non essendovi né una abrogazione tacita né, tantomeno, espressa, della disposizione.
Per quanto attiene poi all’ipotesi di successione di cui ai commi due e tre della disposizione, che disciplinano le ipotesi di successione inter vivos nel contratto di locazione, è necessario operare alcune precisazioni.
Una questione attiene alla possibilità di revoca, in un momento successivo a quello della separazione, della assegnazione della casa coniugale.
Tale revoca potrebbe incidere sulla titolarità del contratto di locazione?
La migliore dottrina ritiene che, nel caso di revoca dell’assegnazione della casa coniugale, provvedimento col quale si era consentito al coniuge affidatario di subentrare nel contratto di locazione, vi sarà una ulteriore successione a favore del coniuge che ha ottenuto in seguito l’assegnazione della casa.
In ogni caso, la giurisprudenza ritiene che, anche in presenza di un provvedimento di assegnazione della casa familiare al coniuge del conduttore, quest’ultimo avrà comunque la possibilità di ottenere nuovamente la
disponibilità dell’immobile, una volta che il contratto di locazione sarà giunto alla sua naturale scadenza.
Il comma 3, poi, prevede la possibilità di subentro del coniuge in seguito a separazione consensuale o di nullità matrimoniale.
Come in precedenza accennato, la sentenza n. 404 del 1988 ha stabilito che il coniuge separato solo di fatto ha diritto di succedere nel contratto di locazione che faceva capo al coniuge conduttore, a patto che fosse così stato espressamente convenuto.
Infine, la giurisprudenza si è interrogata in merito alla possibilità di succedere nel contratto di locazione per il coniuge separato nel caso in cui il provvedimento di omologazione della separazione personale avvenga in un momento successivo rispetto alla data di scadenza del contratto di locazione. In tal caso, infatti, il coniuge avrebbe occupato l’immobile senza titolo, ritenendosi automaticamente in mora nella restituzione dell’immobile all’effettivo titolare.
Un’ultima considerazione riguarda la successione inter vivos del convivente more uxorio nel contratto di locazione. In tal caso, l’ex convivente avrà sì il diritto di succedere nel contratto di locazione al posto del conduttore, ma solo allorché vi sia della prole naturale.
Tale requisito viene ritenuto essenziale ai fini della successione inter vivos nel contratto; diversamente, il convivente more uxorio, in assenza di prole naturale, non potrà vantare alcun diritto di subentro nel contratto di locazione.
Si ritiene, poi, che per “prole naturale” si intenda esclusivamente quella originata dalla coppia separata, e non quella generata da uno dei conviventi con un partner precedente.

Rel. ministeriale L. 392/1978

(Relazione ministeriale L. 392/1978)

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Il primo comma prevede la successione nel contratto del coniuge, degli eredi nonché dei parenti ed affini con lui abitualmente conviventi, riprendendo il disposto dell’art. 1, quarto comma, della L. 23 maggio 1950, n. 253.
Per l’individuazione degli eredi che succedono nel contratto si deve ricorrere alle disposizioni del codice civile che attribuiscono la qualità di erede in caso di successione a causa di morte, legittima o testamentaria che sia. La copiosissima e consolidata giurisprudenza che si è formata per tali norme nonché per l’art. 1 della L. n. 253 del 1950 citata consente di ritenere facilmente risolvibili tutte le questioni che dovessero sorgere.
Per tutti i soggetti indicati nella norma è necessario che ricorra l’ulteriore presupposto della convivenza abituale con il conduttore defunto.
Il riferimento alla convivenza abituale nella stessa abitazione collega tale disposizione al disposto dell’art. 43, secondo comma, del codice civile (la residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale). Il ricorso ad un identico criterio di determinazione della fattispecie consente di ritenere che il presupposto della pregressa convivenza con il defunto ricorra, normalmente, tutte le volte in cui l’interessato avesse, al momento della morte del conduttore, la stessa residenza anagrafica.
Ovviamente, in assenza di un rinvio testuale all’elemento della residenza anagrafica, la coincidenza ovvero la mancata coincidenza di tale residenza costituisce un elemento probatorio di particolare rilevanza ma non l’unico; il giudice può sempre, del resto, raggiungere un diverso convincimento in presenza di prove contrarie sull’esistenza o meno dell’abituale convivenza.

Il secondo comma dell’articolo subordina la successione del coniuge nel contratto - quando ci sia stata separazione giudiziale o scioglimen­to del matrimonio o cessazione dei suoi effet­ti civili - all’attribuzione a questi del diritto di abitare nella casa familiare da parte del giudice.


Massime relative all'art. 6 Legge equo canone

Cass. civ. n. 3548/2013

L’art. 6, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 trova applicazione anche qualora l’evento della morte riguardi un soggetto che sia in precedenza subentrato, ai sensi della stessa norma, nella posizione di conduttore al conduttore originario, dovendosi escludere che la norma possa operare solo con riguardo alla successione nella posizione di quest’ultimo.

Cass. civ. n. 891/2000

A norma dell’art. 6 L. n. 392 del 1978, in caso di morte del conduttore succedono nel contratto di locazione il coniuge, gli eredi, i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi, nonché, dopo la sentenza costituzionale n. 404 del 1988, il convivente more uxorio. Ai fini della disciplina soprarichiamata, l’abituale convivenza con il conduttore defunto va accertata alla data del decesso di costui, a nulla rilevando che gli aventi diritto alla successione nel contratto siano o meno rimasti nell’alloggio locato dopo la morte del dante causa, giacché la successione mortis causa nel contratto di locazione è fatto giuridico istantaneo che si realizza (o non si realizza) all’atto stesso della morte del conduttore, restando insensibile agli accadimenti successivi.

Cass. civ. n. 4502/2000

L’art. 6 della legge n. 392 del 1978, che prevede il subingresso legale del coniuge separato o divorziato nella posizione di conduttore della casa familiare, allorché il relativo diritto gli sia stato attribuito dal giudice, non può trovare applicazione ove l’immobile oggetto del contratto di locazione stipulato da uno dei coniugi, e ceduto, dopo la separazione, all’altro, non sia stato adibito ad abitazione familiare.

Cass. civ. n. 4370/1999

La disciplina del secondo comma dell’art. 6 della legge 27 luglio 1978 n. 392, concernente l’opponibilità al terzo della successione del coniuge separato, cui sia stato attribuito dal giudice il diritto di abitare nella casa familiare, non si applica nel caso di separazione di fatto.

Cass. civ. n. 9868/1997

La già convivente more uxorio, con prole naturale, succeduta nel contratto di locazione per effetto della sentenza 7 aprile 1988, n. 404 della Corte costituzionale prima dell’inizio del giudizio, è legittimata a proporre opposizione di terzo ordinaria a norma dell’art. 404, primo comma, c.p.c. avverso la sentenza di sfratto per morosità nei confronti del conduttore che abbia cessato la convivenza.

A seguito della sentenza 7 aprile 1988 n. 404 della Corte costituzionale - che ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 6 della legge n. 392 del 1978 nella parte in cui non prevede la successione nel contratto di locazione stipulato dal conduttore che abbia cessato la convivenza, a favore del convivente di questo quando vi sia prole -, nell’ipotesi di allontanamento del conduttore dall’immobile locato, la convivente more uxorio, che rimanga nell’immobile stesso con la prole naturale nata dall’unione, ha diritto di succedere nel contratto anche quando la convivenza sia sorta nel corso della locazione - e a maggior ragione se sia sorta prima - e senza che sia necessario che il locatore ne abbia avuto conoscenza.

Cass. civ. n. 8652/1996

Poiché lo scopo dell’art. 6 della L. 27 luglio 1978 n. 392 è quello di garantire un’abitazione, nel caso di decesso del conduttore, ai residui componenti della comunità familiare o parafamiliare, il diritto del coniuge, degli eredi, dei parenti e degli affini alla successione nel contratto di locazione è subordinata alla condizione dell’abituale convivenza con quegli. Ai fini della prova di tale complessa situazione determinante una comunanza di vita con detto conduttore non è sufficiente il certificato storico-anagrafico, che ha un valore meramente presuntivo della comune residenza ivi annotata.

Cass. civ. n. 6910/1995

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso abitativo, allorché venga a morte il conduttore gli succedono nel contratto, a norma dell’art. 6 della L. 27 luglio 1978, n. 392, gli eredi ed i parenti affini con lui abitualmente conviventi, sia nell’ipotesi in cui il defunto fosse l’unico titolare del contratto, sia nell’eventualità che lo stesso fosse contitolare con altri del rapporto stesso.

Cass. civ. n. 3074/1995

L' art. 6 della L. 27 luglio 1978, n. 392 ha compiutamente disciplinato la materia della successione nel contratto di locazione per uso abitativo nel caso di morte del conduttore, escludendo l'applicabilità dell'art. 1614 c.c. ai rapporti assoggettati alla nuova e diversa disciplina, con la conseguenza che in mancanza delle altre persone in favore delle quali l'art. 6 cit. prevede la successione nel contratto di locazione, gli eredi del conduttore possono subentrare nel rapporto locativo solo se con quest'ultimo conviventi.

Cass. civ. n. 5544/1994

A seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 404 del 1988, che ha dichiarato la parziale illegittimità dell’art. 6 della L. 27 luglio 1978, n. 392, in caso di morte del conduttore succede nel contratto di locazione anche chi aveva convissuto “more uxorio” con il conduttore, a prescindere del tutto dalla situazione familiare del titolare del contratto di locazione e dalla presenza di eredi legittimi.

Trib. civ. Milano n. 1021/1994

Nel caso di separazione del conduttore, il subingresso nel contratto del coniuge, assegnatario della casa coniugale, ai sensi dell’art. 6, secondo e terzo comma, L. 392/78, si verifica in modo del tutto automatico, indipendentemente dalla comunicazione o comunque dalla conoscenza che di tale situazione abbia il locatore, anche se l’omessa comunicazione potrebbe configurare un inadempimento contrattuale del conduttore ed essere, quindi, eventualmente valutata ai fini della risoluzione del rapporto.

Cass. civ. n. 13004/1993

Le locazioni abitative relative ad immobili costruiti a totale carico dello Stato, alle quali, per ragioni di reddito del conduttore, non si applica il canone sociale, sono soggette alla disciplina della legge n. 392 del 1978 con riferimento non solo alle norme relative alla determinazione del canone, ma anche a tutte le altre norme previste dalla detta legge, ivi compresa la disciplina della successione nel contratto di locazione di cui all’art. 6. Pertanto, in caso di separazione giudiziale, il coniuge che ha perduto la qualità di conduttore, perché il diritto di abitare nella casa familiare è stato attribuito dal giudice all’altro coniuge, non è più legittimato ad agire in giudizio per la tutela dei diritti connessi alla qualità di conduttore (nella specie, esercizio dell’azione di rilascio contro il terzo detentore). Ancorché sia deceduto il coniuge che in virtù dell’assegnazione è succeduto nel contratto di locazione come conduttore.

Cass. civ. n. 6804/1993

L’art. 6 della L. 27 luglio 1978 n. 392, nel disporre che «in caso di separazione personale... nel contratto di locazione succede al conduttore l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest’ultimo», non modifica la natura del rapporto e la natura del diritto in base al quale il conduttore detiene la cosa locata, ma solo consente a soggetto diverso dall’originario conduttore di sostituirsi nella titolarità del contratto, con attribuzione dei relativi diritti ed assunzione delle obbligazioni che ne derivano. Ne consegue che il locatore ha diritto alla scadenza di riottenere la disponibilità dell’immobile, senza che tale suo diritto possa trovare un limite nel provvedimento di assegnazione della casa familiare da parte del giudice.

Cass. civ. n. 11328/1990

A differenza della legislazione vincolistica la L. 27 luglio 1978, n. 392, con l'art. 6 per gli immobili ad uso abitativo e con l'art. 37 per gli immobili ad uso non abitativo, ha compiutamente e direttamente disciplinato la materia della successione nel contratto di locazione nel caso di morte del conduttore con la conseguenza che la diversa disciplina dell'art. 1614 c.c. deve ritenersi abrogata con l'entrata in vigore della suddetta legge ai sensi dell'art. 84 della medesima legge.

Cass. civ. n. 3599/1990

Il matrimonio celebrato da cittadini italiani (o anche tra cittadini e stranieri, in virtù dell'art. 50 ord. st. c.) all'estero secondo le forme ivi stabilite, ed anche il matrimonio celebrato all'estero in forma religiosa, ove per tale forma la lex loci riconosca gli effetti civili (sempre che sussistano i requisiti previsti dal nostro ordinamento) è immediatamente valido e rilevante nell'ordinamento italiano con la produzione del relativo atto, anche al fine di far valere il diritto di succedere al coniuge defunto nel contratto di locazione dell'abitazione a lui intestato, indipendentemente dall'osservanza delle norme italiane relative alla pubblicazione, che possono dar luogo solo ad irregolarità suscettibili di sanzioni amministrative, ed alla trascrizione nei registri dello stato civile, la quale (a differenza del caso del matrimonio concordatario) ha natura certificativa e di pubblicità, e non costitutiva.

Cass. civ. n. 1768/1988

La L. 6 marzo 1987, n. 74, modificativa della legge di divorzio n. 890/70 è immediatamente applicabile quale ius superveniens ai giudizi in corso, pure in sede di legittimità, anche con riguardo alla norma dell’art. 11, la quale stabilisce che la disposizione della casa coniugale spetta di preferenza al genitore cui sono affidati i figli e con il quale i figli convivono, anche oltre la maggiore età, ove la relativa questione sia ancora oggetto di quel giudizio.

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