Se abitiamo in un condominio coperto da un lastrico solare (vale a dire, quella “terrazza” che funge da copertura dell’intero fabbricato condominiale), può porsi il problema di eventuali infiltrazioni, derivanti dalla cattiva manutenzione del lastrico stesso.
Va osservato, in primo luogo, che il lastrico solare, proprio in ragione della sua funzione di copertura dell’intero edificio condominiale, rientra fra i “beni comuni” del condominio, ai sensi dell’art. 1117 codice civile.
In questo caso, i relativi danni derivati al condomino interessato, come vanno ripartiti? E su che base ne viene determinato l’ammontare?
Il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 224 del’11 gennaio 2016, si è occupato proprio di questa questione, fornendo alcune interessanti precisazioni sul punto.
Nel caso esaminato dal Tribunale, una condomina aveva agito in giudizio nei confronti del condominio, al fine di ottenere il risarcimento dei danni subiti a seguito delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare del condominio, le quali sarebbero state determinate da una cattiva impermeabilizzazione dello stesso.
Nel corso del giudizio, il giudice disponeva che venisse effettuata un’apposita consulenza tecnica, dalla quale si evinceva come, in effetti, le infiltrazioni fossero dovute alla cattiva impermeabilizzazione del “canale di gronda”, il quale risultava posizionato proprio “all'altezza del solaio di copertura di tutto l'appartamento” della condomina interessata.
Il consulente tecnico rilevava, inoltre, come la pavimentazione del lastrico fosse in cattivo stato di manutenzione, con la conseguenza che ciò aveva ulteriormente facilitato il verificarsi delle infiltrazioni.
Alla luce di tali circostanze, il Tribunale di Napoli riteneva, dunque, che la responsabilità dell’infiltrazione, dovuta alla cattiva manutenzione del lastrico solare, fosse da ripartire fra tutti i condomini che non avevano adempiuto al loro dovere di manutenzione, tenendo conto anche di quanto stabilito dall’art. 1126 codice civile, che stabilisce proprio i criteri di riparto delle spese relative al lastrico solare tra i vari condomini.
Nello specifico, quindi, secondo il Tribunale, il condominio avrebbe dovuto rispondere dei danni nella percentuale indicata dal consulente tecnico e, nella ripartizione del relativo costo, si sarebbe dovuto applicare il criterio di cui all’art. 1126 codice civile.
In base a tale disposizione, infatti, se il lastrico solare non viene utilizzato da tutti i condomini ma solo da uno di essi, quest’ultimo dovrà contribuire alle relative spese nella misura di un terzo, mentre i restanti due terzi della spesa saranno a carico di tutti i condomini cui il lastrico serva da copertura.
In altri termini, ciò significa che in caso di infiltrazione proveniente dal lastrico solare, avremo la possibilità di chiedere il risarcimento del danno subito, il quale dovrà essere quantificato da un esperto, attraverso un’apposita consulenza tecnica. La ripartizione del costo, poi, avverrà in base ai criteri stabiliti dall’art. 1126 codice civile (due terzi a carico di tutti i condomini cui il lastrico serva da copertura e un terzo a carico del condomino che utilizzi, in via esclusiva il lastrico medesimo).
