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Articolo 571 Codice di procedura civile

(R.D. 28 ottobre 1940, n. 1443)

[Aggiornato al 28/02/2023]

Offerte d'acquisto

Dispositivo dell'art. 571 Codice di procedura civile

Fonti → Codice di procedura civile → LIBRO TERZO - Del processo di esecuzione → Titolo II - Dell'espropriazione forzata → Capo IV - Dell'espropriazione immobiliare → Sezione III - Della vendita e dell'assegnazione

Ognuno, tranne il debitore (1) (2), è ammesso a offrire per l'acquisto dell'immobile pignorato personalmente o a mezzo di procuratore legale (3) anche a norma dell'articolo 579 ultimo comma. L'offerente deve presentare nella cancelleria dichiarazione contenente l'indicazione del prezzo, del tempo e modo del pagamento e ogni altro elemento utile alla valutazione dell'offerta [disp. att. 174] (4).

L'offerta non è efficace se perviene oltre il termine stabilito ai sensi dell'569, terzo comma, se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito dall'ordinanza o se l'offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite nell'ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto [disp. att. 86](6).

L'offerta e' irrevocabile, salvo che:

  1. [1) il giudice disponga la gara tra gli offerenti di cui all'articolo 573](5);
  2. 2) il giudice ordini l'incanto;
  3. 3) siano decorsi centoventi giorni dalla sua presentazione ed essa non sia stata accolta.

L'offerta deve essere depositata in busta chiusa all'esterno della quale sono annotati, a cura del cancelliere ricevente, il nome, previa identificazione, di chi materialmente provvede al deposito, il nome del giudice dell'esecuzione o del professionista delegato ai sensi dell'articolo 591-bis e la data dell'udienza fissata per l'esame delle offerte. Se e' stabilito che la cauzione è da versare mediante assegno circolare, lo stesso deve essere inserito nella busta. Le buste sono aperte all'udienza fissata per l'esame delle offerte alla presenza degli offerenti.

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) Al debitore è fatto divieto di presentare un'offerta. Qualora sia in possesso il denaro per pagare dovrà infatti effettuare un versamento o chiedere la conversione del pignoramento. Se nonostante il divieto, il debitore presenta un'offerta, questa deve considerarsi nulla; allo stesso modo è nulla la vendita nel caso in cui il debitore, non rispettando tale divieto, divenga aggiudicatario dell'immobile pignorato.
(2) Accanto al debitore, non possono proporre offerte d'acquisto le persone indicate nell'art. 1471 c.c., come ad esempio gli amministratori dei beni dello Stato, il giudice dell'esecuzione, il custode dei beni pignorati, l'Ufficiale giudiziario che ha effettuato il pignoramento.
(3) In questo caso il difensore, rimasto aggiudicatario per persona da nominare, deve dichiarare in cancelleria, nei tre giorni dalla comunicazione del decreto di aggiudicazione, il nome della persona per la quale ha fatto l'offerta depositando anche il mandato (si cfr. 583). In mancanza, l'aggiudicazione si consoliderà in capo al difensore.
(4) Al momento del deposito, l'offerente deve indicare la residenza o eleggere il domicilio nel comune nel quale ha sede il Tribunale competente per l'esecuzione ai sensi dell'art.174 disp. att..
(5) Questo punto è stato abrogato dalla Legge 52/2006 con decorrenza dal 1 marzo 2006.
(6) I primi commi sono stati così modificati dal D. L. 27 giugno 2015, n. 83, convertito, con modificazioni, nella L. 6 agosto 2015, n.132.

Spiegazione dell'art. 571 Codice di procedura civile

La norma in esame disciplina l’offerta di acquisto nella vendita senza incanto.
Il suo contenuto è in certa misura discrezionale, e consiste nell'indicazione non solo del prezzo, che non può essere inferiore al valore di stima, ma anche dei tempi e delle modalità di pagamento.
Proprio per tale suo contenuto, si ritiene che anche la valutazione del giudice abbia maggiori margini di discrezionalità, in quanto un’offerta può non essere accolta perché meno conveniente di altre basate su un prezzo minore ma con modalità e tempi di pagamento più vantaggiosi.

Chiunque, tranne il debitore, può presentare un’offerta di acquisto (dunque, anche il creditore o il terzo assoggettato all’esecuzione ex art. 602 del c.p.c.).
Il divieto nei riguardi del debitore opera anche se questi offre per interposta persona, purché si tratti di interposizione fittizia ed il terzo sia un mero prestanome del debitore; si ritiene, invece, che sia estranea alla ratio del divieto l'ipotesi dell’interposizione reale, in cui il terzo acquista il bene pagandolo con denaro proprio, obbligandosi nel contempo a rivenderlo al debitore con patto di retrovendita.

E’ stato evidenziato che il divieto vale anche per gli eredi puri e semplici del debitore, mentre non opera per i congiunti né per il coniuge, anche se in regime di comunione legale dei beni.

Per quanto concerne le conseguenze della violazione di questo divieto, si ritiene che esso comporti l’impugnabilità dell’aggiudicazione attraverso il rimedio della opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 del c.p.c. (ovviamente, in caso di interposizione fittizia il termine decorre dalla scoperta dell’accordo fraudolento).
In ogni caso, si riconosce al giudice la facoltà di esercitare, fino all’emanazione del decreto di trasferimento, il proprio potere officioso di revoca dell’aggiudicazione, disponendo una nuova aggiudicazione ovvero dando corso alle successive fasi della vendita.

Secondo parte della dottrina, invece, la ratio del divieto va individuata in ragioni di moralità pubblica, con la conseguenza che la sua elusione determina la radicale nullità dell’offerta e della sua aggiudicazione.

Per effetto delle riforme del 2005, l'offerta di vendita senza incanto è di regola irrevocabile, tranne che nelle ipotesi in cui il giudice ritenga, malgrado siano state presentate offerte valide ed efficaci, di passare al diverso sistema della vendita con incanto, oppure in seguito all'inutile decorso del termine di centoventi giorni dalla presentazione, nell'arco del quale la vendita dovrebbe senz'altro aver luogo, senza che l'offerta sia accolta.
Scopo di tale irrevocabilità è quello di garantire la partecipazione alla vendita dei soli soggetti effettivamente interessati, evitando così manovre speculative e accordi illeciti tra gli offerenti.

Il secondo comma della norma, invece, individua le ipotesi di inefficacia dell’offerta, sanzione che comporta a carico dell'offerente il divieto di partecipare alla vendita e che viene dal legislatore equiparata alla mancata presentazione dell'offerta stessa.
Tale sanzione è innanzitutto comminata per l'offerta depositata oltre il termine stabilito dal giudice con l'ordinanza di vendita; altre ipotesi di inefficacia sono la fissazione di un prezzo inferiore a quello di stima e la mancata prestazione di cauzione in misura non inferiore a un decimo del prezzo proposto.

Il nuovo terzo comma della norma in esame prevede che l'offerta, la quale deve contenere tutte le indicazioni previste al primo comma, debba essere presentata in busta chiusa, cosicché non è possibile conoscerne il contenuto prima dell'udienza dinanzi al G.E.
All'esterno della busta devono essere apposte poche annotazioni, così da non consentire di ricondurla alla procedura esecutiva cui l'offerta si riferisce; infatti, si leggeranno esclusivamente il nome di chi "materialmente" provvede al deposito, il nome del giudice o del professionista delegato e la data della vendita, sul presupposto che, quel giorno, il giudice o il professionista delegato terranno più di una vendita e che, pertanto, l'indicazione di quella data non avrà valenza significativa per individuare il procedimento.
Solo all'udienza il giudice, alla presenza degli offerenti, aprirà le buste e conoscerà il contenuto delle offerte.

L'art. 4, comma 8, lett. c) del D.L. 29.12.2009, n. 193, convertito, con modificazioni, con L. 22.2.2010, n. 24, ha sostituito il testo dell'art. 173 quinquies delle disp. att. c.p.c., disponendo che la presentazione dell'offerta d'acquisto e della cauzione ai sensi degli artt. 571, 579, 580 e 584, nonché il versamento del prezzo, possono avvenire con sistemi telematici di pagamento ovvero con carte di debito, di credito o prepagate o con altri mezzi di pagamento con moneta elettronica disponibili nei circuiti bancario e postale e mediante la comunicazione, a mezzo di telefax o posta elettronica, di una dichiarazione contenente le indicazioni prescritte dai predetti articoli, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici teletrasmessi.

Rimane inalterato per l'offerente l'onere di dichiarare la residenza o eleggere il domicilio nel comune in cui ha sede il tribunale, a norma dell'art. 174 delle disp. att. c.p.c., pena la comunicazione presso la cancelleria dei provvedimenti che lo riguardino.

Massime relative all'art. 571 Codice di procedura civile

Cass. civ. n. 8951/2016

In materia di espropriazione immobiliare, legittimato ex art. 571 c.p.c. a presentare l'offerta di acquisto - in caso di vendita senza incanto - è anche il "procuratore legale" dell'offerente (espressione da intendersi ormai sostituita con quella di "avvocato", e non riferibile invece al procuratore "non falsus"), dovendosi escludere un'irragionevole disparità di trattamento con la differente disciplina contemplata per la vendita con incanto, per la quale l'offerta può essere compiuta anche a mezzo di mandatario, munito di procura speciale, oppure, nel solo caso di offerte per persona da nominare, a mezzo di "procuratore legale", attesa la differenza strutturale esistente tra i due tipi di vendita. (Rigetta, Trib. Milano, 05/02/2013).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8951 del 5 maggio 2016)

Cass. civ. n. 12880/2012

Nell'esecuzione per espropriazione immobiliare, quando sia disposta la vendita senza incanto, è inefficace l'offerta presentata con modalità difformi da quelle stabilite nell'ordinanza che dispone la vendita, a nulla rilevando che la difformità riguardi prescrizioni dell'ordinanza di vendita stabilite dal giudice di sua iniziativa, ed in assenza di una previsione di legge in tal senso (nella specie, avente ad oggetto un processo anteriore alle riforme introdotte col d.l. n. 35 del 2005 e con la legge n. 263 del 2005, la S.C. ha ritenuto inefficace l'offerta accompagnata da una cauzione prestata mediante assegni circolari tratti su una banca diversa da quella che era stata indicata dal giudice dell'esecuzione nell'ordinanza dispositiva della vendita).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 12880 del 24 luglio 2012)

Cass. civ. n. 6186/2009

In tema di esecuzione per espropriazione immobiliare con modalità di vendita senza incanto, qualora uno dei partecipanti alla gara, nel formulare la sua offerta, abbia depositato la cauzione in una misura inferiore a quella prescritta dall'art. 571, secondo comma, cod. proc. civ., gli altri partecipanti, oltre a poter far constatare al giudice dell'esecuzione tale condizione di inefficacia, sollecitando l'esercizio dei suoi poteri officiosi, sono tenuti, in mancanza, nell'eventualità in cui lo stesso giudice provveda ad emettere l'ordinanza di aggiudicazione del bene in favore dell'offerente che abbia depositato la cauzione in modo incongruo, a proporre opposizione agli atti esecutivi avverso siffatta ordinanza (alla quale si trasmettono i vizi delle operazioni inerenti l'espletata vendita senza incanto), nel termine prescritto dall'art. 617 cod. proc. civ., decorrente dalla conoscenza legale del provvedimento medesimo (ossia dal giorno della stessa udienza in cui l'ordinanza sia stata adottata, per le parti che vi abbiano partecipato o che siano state messe in condizione di parteciparvi, ossia dalla sua comunicazione da parte della cancelleria, nell'ipotesi di emissione fuori udienza).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6186 del 13 marzo 2009)

Cass. civ. n. 23683/2008

In tema di espropriazione immobiliare, la violazione delle procedure di vendita (nella specie apertura delle buste nella vendita senza incanto fuori e prima dell'udienza), non costituisce un vizio che determina una nullità insanabile, rilevabile in ogni momento del processo esecutivo, poiché non si concreta in un vizio che impedisce allo stesso processo di raggiungere lo scopo cui è preordinato, vale a dire l'espropriazione del bene per il soddisfacimento delle ragioni creditorie. In tal caso, il mezzo di impugnazione dell'atto del processo esecutivo che ha dato luogo al vizio contestato si identifica con l'opposizione agli atti esecutivi, proponibile nel termine di decadenza di cui all'art. 617 cod. proc. civ. il quale, quando il vizio emerga da verbale di udienza alla quale il debitore sia stato posto nella condizione di comparire, ma non sia comparso, decorre dalla data dell'udienza stessa e non da quella dell'effettiva conoscenza.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 23683 del 15 settembre 2008)

Cass. civ. n. 13619/1999

L'offerta che preceda l'ordinanza di vendita e l'avviso ex art. 570 c.p.c., non determina di per sé l'invalidità dell'offerta, se la stessa è formulata in vista di una vendita senza incanto, della quale viene sollecitata l'effettuazione. Essa è destinata perciò a rimanere valida dopo l'ordinanza e l'avviso, con una semplice inversione del procedimento normale di formazione della fattispecie. L'eventuale insufficienza del prezzo offerto rispetto a quello determinato ai sensi dell'art. 568 c.p.c., rende, tuttavia l'offerta inefficace, ma l'offerente viene a trovarsi semplicemente nella situazione di colui la cui offerta non sia accettata. Da ciò consegue che la somma non possa in alcun modo essere oggetto di confisca ai sensi dell'art. 574 terzo comma c.p.c., che richiama il successivo art. 587 soltanto in danno di chi si sia reso acquirente nella vendita, e vada perciò restituita all'autore dell'offerta.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 13619 del 6 dicembre 1999)

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Consulenze legali
relative all'articolo 571 Codice di procedura civile

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G. B. chiede
mercoledì 02/11/2022 - Sicilia
“Ho partecipato ad una asta immobiliare senza incanto tramite il mio avvocato o procuratore legale con una procura speciale che indicava la possibilità di partecipare ad aste giudiziarie e la mia firma è stata autenticata dallo stesso legale e non da notaio o pubblico ufficiale. Il GE ha ritenuto non valida la mia partecipazione (ero l'unico offerente) perchè la procura non era notarile ed ha indetto una nuova gara confermando però lo stesso importo. Mi chiedo se il GE non doveva considerare deserta la prima gara e quindi abbassare di un ulteriore 25% il prezzo a base d'asta? Ed inoltre prima di indire una nuova asta, non doveva attendere l'esito della mia oppisizione agli atti esecutivi? Attendo vs grazie”
Consulenza legale i 10/11/2022
La decisione adottata dal Giudice dell’esecuzione deve ritenersi del tutto corretta e come tale incensurabile.
La disposizione che rileva nel caso di specie, infatti, è l’art. 571 c.p.c., norma che, inserita nel paragrafo relativo alla vendita senza incanto, prevede che chiunque, tranne il debitore, sia legittimato ad offrire per l’acquisto di un immobile pignorato “personalmente o a mezzo di procuratore legale, anche a norma dell’art. 579, ultimo comma”.

Ora, dato per presupposto che l’espressione “procuratore legale” deve ormai intendersi sostituita con quella di “avvocato”, va osservato che il legislatore ha voluto prevedere per la vendita senza incanto una disciplina diversa rispetto a quella della vendita con incanto.
Infatti, nel caso di vendita senza incanto, colui il quale decide di partecipare all’asta lo può fare:
a) personalmente;
b) a mezzo di un avvocato munito di procura speciale notarile e in qualità di procuratore speciale
c) a mezzo di avvocato per persona da nominare

Nel caso di vendita con incanto, invece, trova applicazione l’art. 579 c.p.c., dal quale è dato desumere che le offerte possono essere avanzate:
a) personalmente
b) a mezzo di mandatario munito di procura speciale notarile
c) a mezzo di avvocato per persona da nominare.

Come può notarsi, in questo secondo caso non occorre che il mandatario sia anche “procuratore legale” (adesso “avvocato”), e la ragione di tale differente disciplina si rinviene nel fatto che esiste tra i due tipi di vendita una differenza strutturale, posto che con l'incanto non si manifesta la volontà irrevocabile di acquistare, ma si dichiara soltanto di voler partecipare al relativo procedimento (senza essere neppure vincolati a tale manifestazione di volontà), mentre l'offerta di vendita senza incanto è irrevocabile (al pari di una vera e propria proposta di acquisto), almeno fino a quando il G.E. o il suo delegato l'abbiano esaminata e comunque per centoventi giorni.
La delicatezza delle scelte che l'offerente è chiamato ad assumere nella vendita senza incanto rendono non irrazionale l'opzione legislativa adottata per la relativa disciplina, richiedendo la figura tecnica di un legale, ove l'offerta non sia presentata personalmente.

Nel caso di specie, l’offerta sembra essere stata fatta correttamente a mezzo della figura tecnica dell’avvocato, ma senza il rispetto della particolare forma dell’atto pubblico notarile, quale richiesta per effetto del combinato disposto degli artt. 571 e 579 c.p.c.
Come tale, corretta è stata la soluzione adottata dal giudice di non ritenere validamente manifestata la volontà dell’offerente per il mancato rispetto delle forme prescritte dalla legge, il che ha determinato l’impossibilità di dare corso alla vendita trattandosi dell’unica offerta pervenuta.
La ragione per la quale il giudice dell’esecuzione ha deciso di non prendere in considerazione l’offerta, si ritiene che non lasci spazio alcuno per consentire all’offerente escluso di avvalersi del rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi, difettando in capo a costui ogni legittimazione attiva.
E’ pure vero che legittimato ad agire possa essere chiunque abbia un interesse giuridicamente apprezzabile a che il processo esecutivo si svolga correttamente, ma a tale riguardo la giurisprudenza ha ritenuto legittimati a proporre opposizione ex art. 617 c.p.c. l’aggiudicatario (dichiarato decaduto o definitivo) (cfr., in tal senso Cass. 22.4.2014, n. 7708 ), l’aggiudicatario provvisorio (Cass. 26.10.1992, n. 11615), l’offerente non aggiudicatario (Cass. ord.18.11.2014, n. 24550), il comproprietario non debitore del bene indiviso pignorato.
Come può notarsi, nessuna legittimazione va riconosciuta in capo a colui la cui offerta non può ritenersi validamente manifestata, per mancato rispetto dei requisiti minimi formali richiesti perché la stessa possa dirsi venuta ad esistenza.

Quanto fin qui detto, consente di poter così rispondere alle domande che vengono poste:
a) l’invalidità dell’offerta presentata ha, di fatto, determinato un rinvio di quella che sarebbe stata la precedente gara, ed in ogni caso, anche a voler configurare la successiva gara come ulteriore rispetto alla prima infruttuosa, rientra pur sempre nella mera facoltà del giudice di modificare le condizioni di vendita ed il prezzo fissato a base d’asta.
A ciò si aggiunga che occorrerebbe tenere presente quanto stabilito al riguardo dall’ordinanza di vendita, costituendo quest’ultima lex specialis della procedura esecutiva;
b) il giudice, prima di indire la nuova gara, non può considerarsi minimamente obbligato ad attendere l’esito dell’opposizione agli atti esecutivi, trattandosi di opposizione il cui esito si ritiene scontato, in quanto avanzata da soggetto privo di legittimazione attiva.
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C. F. chiede
martedì 27/10/2020 - Campania
“Sono intervenuto come creditore in una procedura esecutiva immobiliare, dove oltre al soggetto che ha avviato la procedura è intervenuta anche l'agenzia delle entrate. Da pochi mesi l'immobile è stato aggiudicato da una società ed è stato registrato anche il decreto di trasferimento. Dal ricavato della vendita, io non ho ricevuto nulla per il mio credito. Faccio presente che ho effettuato una visura sulla citata società ed ho notato che uno dei soci della società aggiudicatrice è un intimo amico del debitore. Inoltre, tuttora, il debitore continua ad utilizzare il deposito ( che gli era stato pignorato e che ora é diventato di proprietà della citata società) comportandosi ancora come proprietario. Questo comportamento fa presumere che il debitore abbia chiesto al suo amico di registrare questa nuova società (nata poco prima della partecipazione all'asta) e poi il debitore si è accordato in qualche modo ed ha fornito i soldi al suo amico per aggiudicarsi l' asta.
Quindi cortesemente volevo sapere se:

1) Nell'ambito della procedura esecutiva, essendo io intervenuto come creditore, posso fare qualcosa per poter far emergere questa situazione e far revocare l'aggiudicazione ed il relativo decreto di trasferimento?

2) Posso interessare, con un esposto, l'agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza per verificare la provenienza dei soldi con cui la citata società si è aggiudicata l'asta, siccome parliamo di circa 40.000 euro, tramite le indagini si potrà vedere da chi ha ricevuto questi soldi la società aggiudicatrice prima di partecipare all'asta?

3) Cosa succede se dalle indagini emerge che i soldi sono stati forniti alla citata società dal debitore o da un familiare del debitore?”
Consulenza legale i 04/11/2020
I comportamenti sia del debitore che del terzo, descritti nel quesito, laddove confermati, costituirebbero un illecito, anche se l'immobile risulta ora intestato ad una società.
Infatti il codice di procedura civile vieta espressamente al debitore di partecipare all’acquisto dell’immobile pignorato (si vedano gli artt. 571 e 579 c.p.c.).
Le ragioni di tale divieto risiedono nell’esigenza di evitare turbative della libertà della vendita; inoltre si ritiene che esso operi anche qualora il debitore agisca - come si sospetta nel nostro caso - per interposta persona. In proposito si cita la pur risalente Cass. Civ., Sez. III, 10/06/1988, n. 3952: “nel caso di vendita con incanto nel procedimento di espropriazione forzata immobiliare, l'accordo tra il debitore esecutato ed un terzo, che dal primo sia stato incaricato di acquistare per suo conto l'immobile, configurando un negozio diretto ad eludere il divieto ex art. 579 c. p. c. gravante sul debitore di effettuare offerte all'incanto, è nullo anche con riguardo all'eventuale patto con cui il terzo, prima dell'aggiudicazione, si obblighi a retrocedere (pactum de retrovendendo) l'immobile espropriato al debitore, salvo che si sia in presenza di un mero impegno ad una eventuale retrocessione del bene al debitore nel caso in cui, successivamente, le condizioni economiche di questo ne consentano il riacquisto”.
Da un punto di vista civilistico, però, oltre a sottolineare la necessità di provare l’accordo tra il debitore e il terzo, va precisato che il rimedio processuale per tale situazione deve individuarsi nell’opposizione agli atti esecutivi di cui all’art. 617 c.p.c. Quest'ultima, tuttavia, va proposta nel breve termine di venti giorni ivi previsto (mentre nel quesito si afferma che sarebbero trascorsi “diversi mesi” dall’aggiudicazione e dal relativo decreto di trasferimento).
Quanto alla possibilità di presentare un esposto, comportamenti come quelli descritti potrebbero astrattamente integrare il reato di cui all’art. 353 c.p. (turbata libertà degli incanti), sempre che, naturalmente, si tratti di vendita all’asta. In proposito, è stato chiarito che, con riferimento a tale delitto, “unico soggetto passivo titolare dell'interesse protetto è la P.A., atteso che il bene giuridico tutelato va individuato nel solo interesse di quest'ultima al regolare svolgimento delle procedure di gara secondo regole concorrenziali, con la conseguenza che il privato che assume di essere danneggiato dal reato non è legittimato a proporre opposizione alla richiesta di archiviazione” (Cass. Pen., Sez. VI, sentenza n. 28266/2017).
Un eventuale "esposto" (da intendersi quale segnalazione di fatti all'Autorità giudiziaria, affinché quest'ultima valuti se sussistono gli estremi di un reato) dovrebbe, però, farsi alla polizia giudiziaria più che all’Agenzia delle Entrate, non ravvisandosi reati in materia fiscale quanto piuttosto, come detto sopra, l’alterazione del regolare svolgimento di un’asta pubblica.
Tuttavia, le indagini si protrarrebbero inevitabilmente per diversi mesi, e non è previsto che il creditore interessato venga tempestivamente informato né degli sviluppi né dell’esito, non essendo peraltro neppure persona offesa dall’eventuale reato. Inoltre, anche l’esito positivo delle indagini non significherebbe accertamento dei fatti denunciati, potendo quest’ultimo conseguire solo alla condanna definitiva.
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Franco V. chiede
venerdì 15/06/2018 - Lazio
“Spett.le Brocardi
Ho intenzione di comprare un appartamento sito a Contigliano Rieti in vendita da sistemia all'asta.
Prezzo base d'asta € 35.000 offerta minima € 26.250.mi è stato detto che posso fare una offerta di € 26.500 versando un assegno del 10% su € 26.500.
Voglio comprarlo senza incanto e al prezzo di € 26.500.Presso il tribunale di rieti non risulta nessuna vendita all'asta.
Grazie”
Consulenza legale i 29/06/2018
A norma del codice di procedura civile, una volta che un bene di proprietà del debitore sia stato sottoposto a pignoramento potrà essere venduto, ad istanza del o dei creditori, secondo determinate forme. Modalità e condizioni della vendita sono stabilite dal giudice con apposita ordinanza.
Per quanto riguarda la materia che specificamente interessa nel nostro caso, ovvero la vendita di beni immobili, l’ordinanza di vendita fissa un termine compreso tra novanta e centoventi giorni per la presentazione di offerte d'acquisto ai sensi dell'art. 571 del c.p.c.; inoltre stabilisce
- le modalità con cui deve essere prestata la cauzione
- se la vendita è fatta in uno o più lotti
- il prezzo base sulla scorta del valore dell’immobile
- l’offerta minima
- il termine e le modalità per il deposito del prezzo
e fissa, da ultimo l'udienza per la deliberazione sull'offerta e per la eventuale gara tra gli offerenti.

Esistono due tipi di vendita forzata: con incanto o senza incanto. L’art. 503, comma 2 del c.p.c. precisa che la vendita con incanto può essere disposta solo quando il giudice ritiene probabile che la vendita con tale modalità abbia luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene.
La vendita con incanto ha luogo pubblicamente, davanti al giudice dell'esecuzione, oppure telematicamente. Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base o l'offerta precedente nella misura indicata nelle condizioni di vendita. Qualora siano trascorsi tre minuti dall'ultima offerta senza che ne segua un'altra maggiore, l'immobile è aggiudicato all'ultimo offerente.
Nel caso in cui disponga la vendita con incanto, il giudice dell'esecuzione stabilisce
- se la vendita si deve fare in uno o più lotti
- il prezzo base dell'incanto in base al valore del bene
- il giorno e l'ora dell'incanto
- l’importo della cauzione e il termine per versarla
- la misura minima dell'aumento delle offerte
- il termine le modalità per il deposito del prezzo.

Nel caso in esame sembrerebbe tuttavia essere stata disposta la vendita senza incanto.
In tali casi il codice di procedura prevede che il cancelliere dia pubblico avviso del provvedimento che dispone la vendita. L’avviso deve contenente
- l'indicazione degli estremi identificativi dell’immobile
- del valore di quest’ultimo
del sito Internet sul quale è pubblicata la relativa relazione di stima
- del nome e del recapito telefonico del custode nominato in sostituzione del debitore, con l'avvertimento che maggiori informazioni, anche relative alle generalità del debitore, possono essere fornite dalla cancelleria del tribunale a chiunque vi abbia interesse (art. 570 del c.p.c.).
Le forme di pubblicità degli avvisi sono disciplinate dall’art. 490 del c.p.c., che prevede l’inserimento di annunci sul portale del Ministero della giustizia in un'area apposita, nonché la possibilità di pubblicazione sui quotidiani di informazione locali aventi maggiore diffusione nella zona interessata o, quando opportuno, sui quotidiani di informazione nazionali oppure la divulgazione con le forme della pubblicità commerciale.

Per quanto riguarda la presentazione delle offerte d’acquisto occorre fare riferimento all’art. 571 c.p.c. Le offerte possono essere formulate da chiunque, tranne il debitore, e possono essere effettuate personalmente o a mezzo di procuratore legale.
Chi intende presentare un’offerta deve depositare in cancelleria apposita dichiarazione contenente l'indicazione del prezzo, del tempo e modo del pagamento e ogni altro elemento utile alla valutazione dell'offerta.
Perché l’offerta sia efficace, l'offerente deve, tra l’altro, prestare cauzione secondo le modalità stabilite dal giudice e comunque in misura non inferiore a un decimo del prezzo da lui proposto.
L’offerta è altresì inefficace se perviene oltre il termine fissato nell’ordinanza di vendita o se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito nell'ordinanza.
L'offerta è irrevocabile, salvo che il giudice ordini l'incanto, oppure siano decorsi centoventi giorni dalla sua presentazione ed essa non sia stata accolta.

Nel nostro caso, stando a quanto riferito nel quesito, il prezzo base della vendita, determinato sulla base del valore del bene, risulterebbe essere di € 35.000,00; l’offerta minima di € 26.500 (appunto inferiore al prezzo base in misura non superiore ad un quarto).
Pertanto l’aspirante acquirente potrà depositare in cancelleria la propria offerta con le modalità sopra descritte, accompagnandola col versamento della cauzione che, di regola, è pari ad un decimo del prezzo offerto (quindi, sempre nel nostro caso, € 2.650,00).

Quanto alla possibilità di accoglimento dell’offerta, occorre tener presente quanto segue:
- l’offerta deve essere accolta se pari o superiore al valore dell'immobile stabilito nell'ordinanza di vendita;
- se il prezzo offerto è inferiore rispetto al prezzo stabilito nell'ordinanza di vendita in misura non superiore ad un quarto, il giudice può far luogo alla vendita quando ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione da parte dei creditori (art. 588 ss. c.p.c.).
- in caso di presentazione di più offerte il giudice disporrà una gara tra gli offerenti a norma dell’art. 573 del c.p.c.

La materia delle esecuzioni è chiaramente intricata e complessa, e una risposta più dettagliata e aderente alle caratteristiche del caso concreto potrà essere fornita a seguito dell’esame degli atti, prima fra tutti l’ordinanza di vendita o, quanto meno, degli avvisi di vendita pubblicati per l’immobile in questione.

Chiaramente se un bene è sottoposto a procedura esecutiva non è possibile un acquisto al di fuori della stessa.
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Riccardo R. V. chiede
venerdì 02/09/2016 - Toscana
è possibile fare una offerta superiore di un quinto anche se non ho partecipato alla VENDITA SENZA INCANTO a norma degli artt. 571 e ss. c.p.c. Mi viene accettata ? Che tempi ci sono dall'aggiudicazione ?”
Consulenza legale i 05/09/2016
La legge si limita a prescrivere l’offerta minima e non massima per la vendita all’incanto, quindi un’offerta superiore al prezzo stabilito ben potrebbe essere ammessa.
Ai sensi dell’art. 571 c.p.c., i tempi dell’aggiudicazione sono i seguenti: essa avviene entro dieci giorni dall’incanto se non vi sono ulteriori offerte depositate con un prezzo superiore di almeno un sesto rispetto a quello offerto dall’aggiudicatario in sede di incanto; occorre depositare la cauzione in sede di offerta (in busta chiusa prima dell’incanto), mentre il saldo dovrà essere effettuato entro 60 giorni dall’aggiudicazione (o comunque nel termine indicato dal Giudice nell’ordinanza); la proprietà si trasferisce solo con l’emanazione del decreto di trasferimento da parte del Giudice dell’Esecuzione (che di norma viene emesso entro 60 – 90 giorni dal pagamento del prezzo).
Si badi che – per il caso in cui si tratti dell’acquisto della prima casa per cui si intende richiedere l’agevolazione prevista dalla legge – occorre specificarlo in sede di deposito dell’offerta prima dell’incanto.
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Licia F. chiede
domenica 06/03/2016 - Lazio
“asta immobiliare deserta tenuta nel gennaio 2015 a 100.000 euro.Il giudice dell'esecuzione conferisce incarico al professionista delegato dopo il 20 agosto 2015 a esperire nuovo tentativo di vendita al prezzo dell'asta precedente ridotto di un quarto quindi euro 75.000. A tal punto l'offerente avrebbe il diritto di presentare una offerta valida di euro 56.250. Ma cosi' facendo in una sola tornata il bene vedrebbe ridotto il valore fino al 43,25% rispetto alla precedente asta del gennaio 2015(25% proposta dal Delegato oltre un ulteriore 25% da parte dell'offerente) cosa credo non conforme alla norma (art 591 cpc). Quale e' il Vostro parere? grazie”
Consulenza legale i 10/03/2016
L’art. 591 c.p.c. disciplina l’ipotesi in cui il giudice dell’esecuzione, se non vi sono istanze di assegnazione o se decide di non accoglierle, può discrezionalmente scegliere di disporre l'amministrazione giudiziaria o un nuovo tentativo di vendita. Qualora il giudice decida di attuare nuovi tentativi di liquidazione dell'immobile potrà stabilire diverse condizioni di vendita, ad esempio frazionando in più lotti l'immobile, nuove forme di pubblicità straordinarie dell'avviso di vendita, fissando un prezzo base inferiore di un quarto a quello precedente.

L'eventuale ribasso nella misura di un quarto rappresenta il limite-soglia, ovvero il limite massimo del ribasso che il giudice può stabilire; ciò, non esclude, pertanto, che il prezzo base della nuova vendita sia identico a quello precedente.

Quando per le operazioni di vendita è incaricato un professionista delegato la disciplina che viene in rilievo è quella del successivo art. 591 bis c.p.c. secondo cui il professionista delegato è responsabile di tutte le operazioni di vendita e provvede a diversi adempimenti, tra cui anche quello della fissazione del nuovo incanto e del termine per la presentazione di nuove offerte d'acquisto ai sensi dell'articolo 591.

Il che, nel caso di specie, significa che lo stesso professionista provvede a fissare il prezzo del bene nel limite soglia di un quarto rispetto all’incanto precedente. Si precisa quindi che il delegato assume la veste di sostituto del giudice.

Nel caso di specie, il ribasso del 25% avverrà solo una volta da parte del delegato e l’offerente dovrà attenersi a quanto stabilito dal delegato stesso. L’esito poi dell’asta verrà determinato dalle diverse offerte che possono essere presentate e l’immobile verrà poi assegnato al miglior offerente, sempre che venga deciso di assegnare il bene stesso.
Difatti, si potrà procedere ad un nuovo incanto se il prezzo raggiunto in sede di incanto sia troppo basso rispetto al valore dell’immobile.

Sul punto è bene precisare che, secondo diverse pronunce dei Tribunali di merito, se dopo l’esito infruttuoso di diverse aste, l’immobile non si vende, è assolutamente ingiusto e inaccettabile un ulteriore ribasso del prezzo tale da comportare la svendita della proprietà del debitore a un prezzo vile; il che, peraltro, andrebbe a svantaggio non solo del debitore, ma anche del creditore. In questi casi, quando i prezzi raggiunti a seguito di aste deserte diventino irrisori, l’esecuzione forzata deve essere dichiarata improcedibile e, quindi, estinta definitivamente. Infatti, la giurisprudenza ritiene che proseguire un’azione che ha già dimostrato di essere infruttuosa equivale a frustare l’interesse economico sia del debitore che del creditore.
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