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Articolo 879 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Edifici non soggetti all'obbligo delle distanze o a comunione forzosa

Dispositivo dell'art. 879 Codice civile

Alla comunione forzosa non sono soggetti gli edifici appartenenti al demanio pubblico e quelli soggetti allo stesso regime [824], né gli edifici che sono riconosciuti di interesse storico, archeologico o artistico, a norma delle leggi in materia. Il vicino non può neppure usare della facoltà concessa dall'articolo 877.

Alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano.

Ratio Legis

I beni patrimoniali disponibili e indisponibili sono compresi nella regolamentazione propria della comunione forzosa e delle distanze. E' bene precisare che se il privato non può acquisire la comunione forzosa su un bene demaniale, lo Stato può acquistare un diritto su un bene privato in comunione con il titolare; lo Stato può altresì edificare immobili demaniali in aderenza con quelli dei privati. La ratio di tale regola va ricercata nell'interesse generale che riveste il bene demaniale.

Spiegazione dell'art. 879 Codice civile

Edifici non soggetti a comunione forzosa. Precedenti legislativi

L'art. 556 capov. vecchio codice disponeva che la comunione forzosa « non si applica agli edifici destinati all'uso pubblico ». Tale disposizione, che manca nel codice francese e mancava nei codici italiani preesistenti e anche nei vari progetti governativi del codice del 1865, fu aggiunta dalla Commissione senatoria per risolvere una questione che era stata oggetto di vive dispute nella Dottrina e nella giurisprudenza tanto in Francia che in Italia. Così si legge nella Relazione: « essendosi dubitato se la disposizione con cui si dichiara che ogni proprietario di un fondo contiguo ad un muro ha diritto di renderlo comune, sia o no applicabile anche agli edifici destinati ad uso pubblico, come gli edifici inservienti all'uso divino, gli arsenali, le caserme per i militari, le carceri ed altri simili, la Commissione vi propone questo grave dubbio, che interessa lo Stato e tiene perplesse le pubbliche amministrazioni e i giurisperiti da esse consultati, e di aggiungere a tal fine in questo stesso articolo un capoverso, in cui si dichiari espressamente che l'anzidetta disposizione non è applicabile agli edifizi destinati ad uso pubblico ».

La questione parve in tal modo eliminata, ma basta dare uno sguardo alle disparate interpretazioni della dottrina e della giurisprudenza intorno a questo capoverso per convincersi del contrario. E la ragione di questo dissidio, che la Commissione senatoria fu certo lontana dal prevedere, deriva dalla locuzione « destinati all'uso pubblico »: determinare esattamente che cosa dovesse intendersi per destinazione all'uso pubblico, divenne cosa di estrema difficoltà, da che sulla base di questo concetto si fondò tutta la teoria della demanialità.

Il nuovo codice ha variato la locuzione controversa ed ha meglio specificato l'ampiezza dell'esenzione disponendo nel 1 comma dell'art. 879: « Alla comunione forzosa non sono soggetti gli edifici appartenenti al demanio pubblico e quelli soggetti allo stesso regime, ne gli edifici che sono riconosciuti di interesse storico, archeologico od artistico, a norma delle leggi in materia ».

Circa il concetto del demanio pubblico e dei beni soggetti allo stesso regime si rimanda a quanto detto a suo luogo (art.822 e 824). Nella Relazione della Commissione reale fu esplicitamente rilevato: « Nella categoria degli edifici destinati all'uso pubblico i vanno comprese le chiese e tra queste, come di recente ha ritenuto la Suprema Corte, anche quelle private aperte al pubblico, esclusi invece gli oratori, compresi i templi degli altri culti ammessi, purchè aperti al pubblico ».


Insieme con la comunione forzosa è esclusa altresì la costruzione in aderenza

L' esenzione dalla comunione forzosa per gli edifici appartenenti al demanio pubblico si è giustificata con il principio della inalienabilità di detti beni (art. 823 del c.c.) che elude la cessione coattiva della della comunione a favore dei privati. Ammettendo il nuovo codice la possibilità di costruire in aderenza muro preesistente sul confine, senza obbligo di acquistarne la comunione (art. 877 del c.c.), sarebbe potuto ragionevolmente nascere il dubbio sulla possibilità di costruire in aderenza a preesistente muro demaniale. Infatti la costruzione per semplice aderenza non importa l'acquisto di nessun diritto a carico del demanio, né di comunione, nè di semplice appoggio, e qnindi il principio della inalienabilità dei beni demaniali non avrebbe rappresentato un ostacolo a1a costruzione in aderenza. Bene quindi ha fatto il legislatore a togliere ogni dubbio con l'aggiunta dell'art. 879 primo comma: « il vicino non può neppure usare della facolta concessa dal l'art. [n877cc]] ».
L'esenzione dalla comunione forzosa e dalla costruzione in aderenza vale solo a favore e non contro il demanio. Si è discusso se l'esenzione dalla comunione forzosa potesse essere fatta valere, oltre che a favore, anche contro gli edifici demaniali: il privato non può domandare la comunione del muro del contiguo edificio demaniale, ma può essere costretto a cederla a favore dell' erigendo edificio demaniale?

La questione è stata risolta in modo diverso tanto nella dottrina che nella giurisprudenza. Si ritiene che il privato possa essere costretto a cederla, perchè l'esenzione dell'art. 879 è stata dettata a favore e non contro gli edifici demaniali. Il trattamento che così viene fatto al privato non è niente affatto iniquo, ma giustificato dalla diversità degli scopi a cui i due edifizi limitrofi sono destinati.

Peraltro la diversità di trattamento tra demanio e privato deve limitarsi alla cessione coattiva della comunione, che deve essere concessa al primo pur essendo negata al secondo. Ma una volta che il demanio abbia esercitato nei confronti del privato la facoltà concessa dall'art. 874 e reso comune il muro, in qualità di condomino del muro, esso deve esser posto in condizione di perfetta eguaglianza con l'altro condomino e subire da parte di questo la conseguenza dell'esercizio di tutti i diritti che la legge concede ad ogni condomino sul muro comune (artt. 884-885). Se il demanio restasse pregiudicato dall'esercizio dei diritti che il privato condomino volesse esercitare sul muro, potrebbe impedirlo espropriando il muro. Ma fintanto che il muro resta comune, il supremo principio di eguaglianza tra i condomini, che domina tutto l'istituto della comunione, deve applicarsi anche al caso in cui uno dei condomini sia il demanio in concorrenza col privato.

Analoga questione si potrebbe ripetere per la costruzione in aderenza: essa è vietata dall'art. 879 al privato nei confronti del demanio, ma non viceversa. Quindi è ammessa la costruzione di edifici demaniali in aderenza ad edifici privati, cosi come del resto la dottrina aveva ammesso anche sotto l'impero del codice del 1865 pur escludendo esso, per gli edifici privati, la costruzione in aderenza senza previo acquisto della comunione.


Costruzioni in confine con le piazze e le vie pubbliche. Rinvio alle leggi e regolamenti particolari

L'art. 879, riproducendo in parte l'art. 572 del codice del 1865, dispone: « Alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano ».

Quanto alle leggi che dettano speciali disposizioni per le costruzioni che si fanno in confine con le vie pubbliche, citiamo i1 Testo Unico delle norme per la tutela delle strade e per la circolazione approvato con R. D. 8 dicembre 1933, n. 1749, che all'art. i, n. 12, vieta di « costruire case, altre fabbriche o muri di cinta lungo le strade fuori degli abitati, a di-stanza minore di tre metri dal confine della strada, quando manchino linee di fabbricazione determinate da piani regolatori o di ampliamento ovvero da deliberazioni delle autorità competenti ».

L'ultimo capoverso dell'articolo in esame dispone: « è in ogni caso vietato eseguire costruzioni o piantagioni, sia pure osservando le distanze indicate nelle precedenti disposizioni, quando si tratti di costruzioni o piantagioni in corrispondenza delle curve stradali di raggio inferiore a cento metri, di incroci, biforcazioni, e ogni qualvolta sia riconosciuto, a giudizio insindacabile delle competenti autorità, che tali costruzioni o piantagioni possano ostacolare o ridurre il campo visivo necessario a salvaguardare la incolumità della circolazione del tratto pericoloso ».

Come esempio di disposizioni di regolamenti che riguardano le costruzioni in confine con le vie e piazze pubbliche, si riportano gli articoli 25 e 26 del regolamento edilizio di Roma del 1934, che trovano riscontro in analoghe disposizioni dei regolamenti edilizi delle altre città. Art. 25. « Norme per costruzioni arretrate dal filo stradale. — L'arretramento dei fabbricati dal filo stradale pu o essere autorizzato per un minimo di m. 2,50 purchè si verifichi una delle seguenti condizioni a) quando mediante convenzione regolarmente trascritta coi proprietari delle aree confinanti, lo stesso arretramento venga assicurato per tutta la parte del lotto dei fabbricati compresi tra due vie; b) quando mediante convenzione come sopra, resti assicurata la decorazione dei muri ciechi ai lati che affacciano sulla zona arretrata; quando ai muri ciechi laterali vengono addossati, per conto del medesimo proprietario e sulla propria area, corpi di fabbrica decorati in unita architettonica col progetto arretrato. L'area libera anteriore ai fabbricati deve essere convenientemente recinta, sistemata e mantenuta a giardino o a piazzale. Il Governatore, a norma delle disposizioni vigenti, provvederà d'ufficio, salvo rivalsa delle spese, qualora il proprietario, benchè diffidato, non provveda a mantenere in stato decoroso l'area libera in questione »;
Art. 26. « Chiusura delle zone di distacco tra fabbricati. — Le fronti delle zone di distacco sulle vie pubbliche, tra due fabbricati, debbono essere chiuse con pilastri e cancelli o muri di cinta costruiti decorosamente e con criteri unitari architettonici, anche se la zona di distacco appartenga a due proprietari ».

Notevole è il richiamo esplicito contenuto nell'art. 70 ai regolamenti: infatti, trattandosi di norme integratrici del codice civile, nel caso di violazione da parte del costruttore i vicini hanno diritto alla demolizione delle opere (vedi art. 872 c.c., capov.).


Quid iuris in mancanza di leggi e regolamenti. Inapplicabilità dell'art. 873

In mancanza di leggi e regolamenti che stabiliscano una distanza diversa da quella prescritta dall'art. 873, lo stesso resta applicabile anche ai muri confinanti le vie e le piazze pubbliche? In altri termini: la deroga dell'art. 879 alle norme relative alle distanze è condizionata all'esistenza di leggi e regolamenti prescriventi una diversa distanza, o anche in mancanza di leggi e regolamenti speciali la distanza di cui all'art. 873 è sempre inapplicabile agli edifici confinanti con le strade pubbliche? Si prenda l'ipotesi, che non è rara nei comuni di una certa antichità, di fabbricati entro il recinto delle antiche mura, che vi sia un vicoletto pubblico più stretto di tre metri: i proprietari fronteggianti sono obbligati, costruendo, ad osservare, in mancanza di regolamenti edilizi, la distanza di tre metri, prescritta dall'art. 873, o possono edificare sul limite della strada? La giurisprudenza dominante ritiene che possano farlo. Invero l'art. 873 è dettato nei rapporti tra privati, e quando in mezzo c'è una via pubblica l'art. 873 non risulta più applicabile.


L'art. 879 capov. non ripete per gli edifici demaniali ed assimilati la deroga alle norme del Codice sulle distanze legali nelle costruzioni, contenuta nel codice 1865

L'art. 879 del nuovo codice, riproducendo l'art. 57 del progetto della Commissione Reale, ha inteso compendiare insieme le disposizioni degli art. 556 capov. e 572 codice del 1865: il primo esentava gli edifici demaniali dalla cessione coattiva della comunione, e il secondo dichiarava inapplicabili agli edifici demaniali, nonchè ai muri confinanti con le vie, e con le piazze o strade pubbliche le disposizioni degli articoli 570 e 571 relative alle distanze nelle costruzioni. Ma il richiamo non era completo, perchè la disposizione dell'inapplicabilità delle norme sulle distanze legali nelle costruzioni fu limitata alle costruzioni confinanti con le piazze e con le vie o strade pubbliche, e non fu ripetuta nei riguardi degli edifici demaniali. L'omissione fu rilevata, nell'interesse del demanio, dall'Avvocatura Generale dello Stato nelle Osservazioni presentate sul progetto della Commissione Reale, e tale omissione si presenta doppiamente sfavorevole agli edifici pubblici.

Anzitutto il vecchio codice, disponendo l'inapplicabilità degli art. 570 e 571 agli edifici pubblici, veniva a dettare una norma generale per limitare il diritto dei privati a costruire accanto agli edifici pubblici osservando le distanze normali, che non sempre sono sufficienti a salvaguardare le esigenze di decoro, di sicurezza, di estetica, proprie di tali edifici. Ragioni che furono avvertite fin nel diritto romano, giustificando apposite disposizioni sulla distanza che doveva osservarsi nelle costruzioni private rispetto agli edifici pubblici. È vero che particolari disposizioni in materia sono contenute in leggi speciali (L. 20 giugno 1909, n. 364 sulle antichità e belle arti e Legge modificativa 23 giugno 1912,n. 688), ma non sarebbe stata inopportuna la ripetizione della norma generale dell'art. 572 codice del 1865.

Sotto altro aspetto, poi, la mancata ripetizione della norma generale dell'art. 572 codice del 1865 si ravvisa sfavorevole nei riguardi degli edifici pubblici. L'Avvocatura Generale dello Stato nelle Osservazioni citate rilevava: « A garantire le finalità degli edifici pubblici costruiti e da costruire non basta escludere, come fa l'art. 57 (corrispondente all'attuale art. 879 del codice), la comunione forzosa di edifici pubblici; ma occorre sanzionare esplicitamente che la costruzione degli edifici pubblici non è soggetta all'osservanza legale dei tre metri prescritti dall'art. 51 (art. 873 del codice), e tanto meno delle maggiori distanze che sono stabilite dai regolamenti edilizi. Possono, infatti, in pratica, presentarsi dei casi in cui prevalenti ragioni di interesse pubblico non rendono possibile, nella costruzione di edifici pubblici, l'osservanza della intercapedine minima dei tre metri, nonché delle maggiori distanze prescritte dai regolamenti edilizi. Ora, mentre tali esigenze si trovano sufficientemente cautelate dalle disposizioni dell'art. 572 codice del 1865 — prima parte —che esclude l'applicabilità dell'art. 571 agli edifici pubblici, esse restano senza tutela con le disposizioni dell'art. 57 del Progetto, che riproduce l'art. 572 solo nella seconda parte, relativa alle costruzioni in confine con le piazze e le vie pubbliche. Non solo; ma nell'occasione sembrerebbe opportuno di decidere testualmente la questione, che si è ripetutamente presentata in pratica, della non obbligatorietà, per gli edifici pubblici, dell'osservanza dei limiti di altezza — altezza assoluta e altezza relativa alla larghezza delle strade imposti dai regolamenti edilizi ».

La questione — che fu in un primo tempo decisa dal Supremo Collegio contro la tesi, sostenuta dall'Avvocatura dello Stato, della non obbligatorietà per gli edifici pubblici delle norme di distanza e di altezza stabilite dai regolamenti edilizi — ebbe soluzione favorevole in posteriori decisioni, essendo logico che le stesse ragioni che hanno spinto il legislatore a sciogliere gli edifici pubblici dall'osservanza dell'intercapedine minima di tre metri, prescritta dall'art. 571 per gli edifici privati, valgano anche ad affrancarli dall'osservanza delle maggiori distanze prescritte dai regolamenti edilizi, nonchè dalle limitazioni di altezza, essendo anche queste, quasi sempre, in funzione delle distanze regolamentari e quindi, al pari di queste, non obbligatorie per gli edifici pubblici.

Nonostante le menzionate osservazioni, anche nel testo definitivo del codice, l'inapplicabilità delle norme relative alle distanze legali nelle costruzioni fu limitata alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche e non fu estesa agli edifici demaniali.

Ne consegue che nel nuovo codice gli edifici demaniali sono equiparati, quanto alle distanze nelle costruzioni, agli edifici privati. Quindi i privati possono costruire accanto agli edifici di cui al primo comma dell'art. 879 alla normale distanza di tre metri, tranne che una maggiore distanza non sia stabilita dalle leggi speciali o dai regolamenti locali. Come pure, nella costruzione dei suddetti edifici demaniali e degli altri di cui all'art. 879, primo comma, è obbligatoria la distanza normale di tre metri dagli edifici vicini, sempre che maggiori distanze non siano stabilite dai regolamenti edilizi. Le eventuali deroghe a tali distanze, come alle limitazioni di altezza, che si rendessero necessarie nel pubblico interesse dovrebbero formare oggetto di imposizione di servitù in via di espropriazione per causa di pubblica utilità.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

420 Un primo gruppo di norme in queste materie concerne la distanza nelle costruzioni e la comunione forzosa dei muri (articoli 873-879). La relativa disciplina resta dominata, come già nel codice del 1865, da due regole fondamentali: da un lato, l'obbligo di osservare nelle costruzioni su fondi finitimi la distanza di tre metri o la maggiore distanza stabilita dai regolamenti locali; dall'altro, il diritto di chiedere la comunione del muro altrui, contiguo al proprio fondo o a distanza minore della metà di quella che deve intercedere tra le costruzioni. Occorre tuttavia accennare, in tema di comunione forzosa dei muri, a talune modifiche di carattere particolare apportate alla regolamentazione che essa riceveva nel codice del 1865, dirette sopratutto a introdurre nel testo legislativo opportune precisazioni e a eliminare controversie. Secondo l'indirizzo prevalente della giurisprudenza, si è anzitutto chiarito (art. 874 del c.c.) che l'acquisto parziale della comunione del muro è consentito soltanto rispetto all'altezza: la comunione può essere chiesta per tutta o per parte dell'altezza del muro altrui, purché l'acquisto sia domandato per tutta la lunghezza del muro che si estende sul confine comune. Inoltre si è data una più completa disciplina dell'acquisto della comunione del muro che non si trova sul confine, ma a distanza minore di un metro e mezzo o della metà di quella prescritta dai regolamenti locali, in quanto si è stabilito che la comunione possa essere chiesta soltanto allo scopo di fab-bricare contro il muro medesimo (art. 875 del c.c., primo comma). Al fine poi di eliminare la controversia circa la facoltà del proprietario del muro, quando questo si trova a una distanza dal confine minore della metà di quella che deve intercedere tra le costruzioni, d'impedire l'acquisto della comunione e l'occupazione del suolo, procedendo alla demolizione del muro, si è disposto (art. 875, secondo comma) che il vicino, il quale intende domandare la comunione, deve interpellare preventivamente il proprietario se preferisca di estendere il muro al confine o di procedere alla demolizione di esso. Questi deve manifestare la propria volontà nel termine di quindici giorni e deve procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dalla 'comunicazione della risposta. Nuova è la disposizione (art. 876 del c.c.) che autorizza il vicino a servirsi del muro contiguo per innestarvi un capo del pro-prio muro mediante pagamento di un'indennità per l'innesto, senza l'obbligo di acquistare la comunione. In vero, dato l'uso limitato che il vicino intende fare del muro, sarebbe eccessivo costringerlo all'acquisto. Ancora più notevole è l'innovazione contenuta nell'art. 877 del c.c.. Con essa si consente che il vicino, pur non acquistando la comunione del muro altrui, costruisca in aderenza, senza cioè appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente. La facoltà di costruire in aderenza può essere fatta valere cosi rispetto al muro esistente sul confine, come rispetto al muro a distanza dal confine minore della metà di quella che deve intercedere tra le costruzioni; in questo secondo caso, però; il vicino deve pagare il valore del suolo che intende occupare. Sono esenti dalla comunione forzosa e dalla costruzione in aderenza non soltanto, come già per il codice del 1865 (art. 556), gli edifici appartenenti al pubblico demanio e quelli soggetti allo stesso regime del demanio pubblico, ma altresì quelli che siano riconosciuti d'interesse storico, archeologico o artistico a norma delle leggi in materia (art. 879 del c.c.). Nel computo della distanza minima dei tre metri da osservarsi tra le costruzioni finitime non si tiene conto del muro di cinta e di ogni altro muro isolato che non abbia un'altezza superiore ai tre metri (art. 878 del c.c.). Il principio, già elaborato dalla giurisprudenza per i muri di cinta in relazione alla particolare finalità di questi muri, è stato esteso a tutti i muri isolati che per le loro dimensioni presentino caratteristiche analoghe.

Massime relative all'art. 879 Codice civile

Cass. civ. n. 28938/2011

La mera previsione, in un piano regolatore generale o in un programma di fabbricazione, della destinazione di un terreno privato a strada pubblica, o anche la destinazione di fatto ad uso pubblico di tale terreno, senza la esecuzione di opere (pubbliche) di irreversibile trasformazione e la conseguente appropriazione cosiddetta acquisitiva dell'immobile da parte della P.A., non producono, di per sè, una modificazione immediata del regime dei diritti immobiliari privati e non basta, pertanto, ad esimere il proprietario confinante dal rispetto delle distanze legali, perché l'eccezionale deroga alla disciplina delle distanze nelle costruzioni di cui al comma secondo dell'art. 879 c.c. opera esclusivamente per quelle che si fanno a confine di piazze o vie propriamente pubbliche, secondo lo stretto significato che, nell'ordinamento, ha la nozione di questa categoria di beni, esclusivamente riferibile alle vie o piazze appartenenti ad un ente territoriale autarchico e, perciò, demaniali e soggette a regime demaniale, ovvero realizzate su terreni gravati da diritto pubblico di godimento al fine della circolazione, parimenti soggette al regime della demanialità.

Cass. civ. n. 6006/2008

L'esonero dal rispetto delle distanze legali previsto dall'articolo 879, comma secondo, c.c. per le costruzioni a confine con piazze e vie pubbliche, va riferito anche alle costruzioni a confine delle strade di proprietà privata gravate da servitù pubbliche di passaggio, giacché il carattere pubblico della strada, rilevante ai fini dell'applicazione della norma citata, attiene più che alla proprietà del bene, piuttosto all'uso concreto di esso da parte della collettività.

Cass. civ. n. 5204/2008

Le disposizioni di legge e regolamentari tra le quali, fra l'altro, il codice della strada ed il relativo regolamento di esecuzione, cui rinvia l'art. 879, comma secondo, c.c. per il caso delle costruzioni «in confine con le piazze e le vie pubbliche», non sono dirette alla regolamentazione dei rapporti di vicinato ed alla tutela della proprietà, ma alla protezione di interessi pubblici, con particolare riferimento alla sicurezza della circolazione stradale; pertanto, ove l'Amministrazione pubblica a tutela del bene demaniale abbia esperito i rimedi ordinari a tutela della proprietà, è da ritenersi insussistente un diritto soggettivo suscettibile di dar luogo a tutela ripristinatoria.

Cass. civ. n. 8619/1998

Una strada privata può legittimamente dirsi asservita ad uso pubblico, ai fini dell'esenzione dal rispetto delle distanze stabilite dagli artt. 873 ed 878 (Recte: 879 - N.d.R.) dal codice civile qualora l'uso predetto trovi titolo in una convenzione tra i proprietari del suolo stradale ed ente pubblico, ovvero si sia protratto per tutto il tempo necessario all'usucapione. A tal fine, la natura pubblica della strada (o dell'uso che, di essa, ne faccia la collettività) va individuata sotto profili strettamente giuridici, così che, in mancanza di specifiche convenzioni tra privati e P.A., la sua destinazione al pubblico transito deve risultare affatto inequivoca, non essendone sufficiente una mera utilizzazione da parte di soggetti, ancorché diversi dai proprietari, secondo modalità di comportamento uti singuli, e non anche uti cives, come nel caso di passaggio finalizzato all'accesso ad unità abitative, uffici o negozi ubicati su suoli privati.

Cass. civ. n. 2025/1993

Le strade vicinali assoggettate a pubblico transito sono equiparate alle strade pubbliche in senso proprio e sottoposte al regime giuridico di queste ultime per quanto riguarda sia l'esclusione dalla disciplina delle distanze nelle costruzioni (art. 879 c.c.), sia l'operatività del principio stabilito in materia di possesso di beni demaniali dall'art. 1145, comma 2, c.c., in base al quale è ammessa l'azione di spoglio nei rapporti fra privati, mentre l'azione di manutenzione è concessa soltanto quando si tratti di facoltà che possono formare oggetto di concessione della pubblica amministrazione.

Cass. civ. n. 2974/1991

Per l'accertamento incidentale del carattere pubblico di una strada, ai fini dell'esonero dall'obbligo dell'osservanza delle distanze legali nelle costruzioni, può essere invocata la presunzione iuris tantum di demanialità stabilita dall'art. 22 della L. 20 marzo 1865, n. 2248, all. F, la cui operatività postula: l'ubicazione delle aree all'interno dell'abitato; l'immediata contiguità di esse alla via pubblica; l'essere le stesse in comunicazione diretta con il suolo pubblico. Ai fini della prova contraria (testualmente circoscritta dalla legge all'esistenza di consuetudini che escludano la demanialità per il tipo di aree di cui faccia parte quella considerata o di convenzioni che attribuiscano la proprietà ad un soggetto diverso dal comune ovvero alla natura privata della proprietà dell'area stessa) non è equivalente alla convenzione che attribuisce le aree medesime a soggetti diversi dal comune quella che si limiti a qualificarle come private, mentre è irrilevante la loro mancata inclusione nell'elenco delle strade comunali, atteso il carattere dichiarativo, e non costitutivo di detto elenco.

Cass. civ. n. 2463/1990

Con riferimento all'art. 879, secondo comma c.c., secondo cui alle costruzioni eseguite a confine con piazze e vie pubbliche non si applicano le norme sulle distanze di cui all'art. 873 stesso codice, la qualifica «pubblica» di una via o piazza deve essere intesa nel suo rigoroso significato giuridico, nel senso che essa compete soltanto alle vie e piazze appartenenti ad un ente territoriale autarchico ovvero soggette a servitù di uso pubblico, per la cui sussistenza non è sufficiente la semplice destinazione del bene al pubblico transito e l'attualità di tale uso, ma occorre che il relativo diritto derivi da una convenzione tra il privato proprietario del suolo e la pubblica amministrazione o sia stato acquistato mediante usucapione, a nulla rilevando, a quest'ultimo proposito, che la strada privata sia usata per il transito di una generalità di persone o che usufruisca di pubblica illuminazione o che sia destinata a strada o piazza pubblica da uno strumento urbanistico, giacché tali circostanze non producono di per sé alcuna immediata modificazione dei diritti privati immobiliari e, in particolare, non esimono il proprietario confinante dalla osservanza dei distacchi tra le costruzioni imposti dalla legge.

Cass. civ. n. 2948/1985

La eccezionale deroga alla disciplina delle distanze nelle costruzioni, di cui al secondo comma dell'art. 879 c.c., opera esclusivamente per quelle che si fanno a confine di piazze o vie propriamente pubbliche, secondo lo stretto significato che la nozione di tale categoria di beni ha nell'ordinamento, in quanto sono demaniali o soggette a regime demaniale, ovvero realizzate su terreni gravati da diritto pubblico di godimento al fine della circolazione, parimenti soggetto al regime della demanialità. Conseguentemente, tale deroga non è riferibile alle costruzioni che si fanno a confine di piazze o vie pubbliche di fatto, comprendendosi in questa nozione anche quei terreni di cui la destinazione a suolo di piazza o via pubblica è prevista espressamente, o è anche soltanto implicitamente desumibile, da uno strumento urbanistico al proposito non attuato, mediante esplicazione della prescritta attività tecnico-giuridica da parte dell'ente pubblico territoriale competente.

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Consulenze legali
relative all'articolo 879 Codice civile

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Simeone S. chiede
giovedì 14/04/2016 - Toscana
“Buongiorno.
Io sono proprietario di un negozio con porta di ingresso e vetrina su pubblica Via. La Via in questione è così conformata (uscendo dal mio negozio) un marciapiede (larg.1 mt), una striscia di parcheggi (largh. 2 mt), la zona carrabile (a senso unico) e di nuovo un marciapiede. Recentemente hanno aperto un bar di fronte al mio negozio ed gli è stato rilasciato la possibilità di occupare il suolo pubblico nella zona parcheggi. Quindi al posto di due posti auto è stata installata struttura con pedana in legno e parapetti in ferro proprio davanti al mio negozio, quindi uscendo sul marciapiede mi trovo davanti questa struttura con altezza maggiore di 1 mt (l'ingombro totale è di 2 mt di larghezza x 8 mt di lunghezza). Mi chiedo, tale struttura deve o no rispettare le distanze legali? La mia vetrina non ha più veduta se non per lo spazio del marciapiede. I vigili mi hanno risposto che come potevano starci le macchine, può starci la pedana fissa.
Aspetto vostre indicazioni in merito.
Saluti
S. S.”
Consulenza legale i 21/04/2016
Dal quesito non risulta con sufficiente certezza dove - precisamente - il Comune o comunque la Pubblica Amministrazione abbia concesso l’occupazione dello spazio adibito a parcheggi con la struttura in legno: se, cioè – come sembrerebbe più logico – quest’ultima sia stata costruita al di là di della strada rispetto al negozio oppure sugli spazi adibiti a parcheggio adiacenti al marciapiede proprio fuori dal negozio, sullo stesso lato di quest’ultimo.
Poiché, tuttavia, nel quesito si lamenta una lesione del diritto di veduta, si è logicamente presunto che il bar abbia occupato, in effetti, proprio lo spazio davanti al negozio, appena oltre il marciapiede.
Parlando di strada pubblica e di concessione per l’occupazione di suolo pubblico, viene immediatamente in considerazione una precisa norma del codice civile la quale – assieme all’art. 20 del Codice della Strada relativo all’occupazione della strada pubblica – stabilisce la più importante deroga alla disciplina delle distanze legali (articoli 873 e seguenti del c.c.).
Si tratta dell’art. 879 c.c. il quale, al suo secondo comma, stabilisce che “Alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano”.
Questo articolo ha la precisa funzione di salvaguardare l’interesse pubblico all’osservanza dei regolamenti e delle altre leggi diverse dal codice civile e ciò anche a scapito dei diritti soggettivi dei privati tutelati dalla disciplina contenuta all’interno di quest’ultimo: “La disposizione di cui all'art. 879 c.c., nel disporre che “alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano”, intende significare che, in presenza di una strada pubblica, non emerge tanto l'esigenza di tutelare un diritto soggettivo privato, quanto quella di perseguire il preminente interesse pubblico ad un ordinato sviluppo urbanistico, che trova la sua disciplina esclusivamente nelle leggi e nei regolamenti urbanistico-edilizi.” (T.A.R. Torino, (Piemonte), sez. I, 13/06/2014, n. 1034).
Qualora dunque, nel caso di specie, il bar avesse costruito la struttura al di là della strada su cui affaccia il negozio, in modo che i due esercizi commerciali fossero rimasti separati dalla pubblica via, non ci sarebbe stato alcun dubbio sull’applicazione dell’art. 879 c.c. e si sarebbe dovuta verificare, eventualmente, l’inosservanza non tanto delle norme del codice civile quanto piuttosto dei regolamenti o altre leggi in materia urbanistico-edilizia.
Nella fattispecie concreta in esame, tuttavia, è di fondamentale importanza il dato fattuale per cui la struttura in legno si trova proprio davanti al fondo privato (negozio) – quindi sullo stesso lato della strada di quest’ultimo - benché esista un marciapiede che materialmente funge da separazione.
In questo caso specifico l’art. 879 c.c. non può applicarsi e ciò in forza della copiosa giurisprudenza che ha elaborato la corretta interpretazione da dare all’articolo in questione nella parte in cui parla di costruzioni “in confine” con la via pubblica.
Si veda ad esempio la pronuncia del Consiglio di Stato, sez. IV, 19/06/2006, n. 3614, per la quale “Ai sensi degli art. 879, comma 2 c.c., e 905, ultimo comma, c.c., la disciplina civilistica in tema di distanze da rispettare tra costruzioni ovvero tra vedute trova una deroga specifica allorché tra gli edifici esista una pubblica strada.”; oppure ancora Cassazione civile, sez. II, 10/06/1997, n. 5172: “Le norme sulle distanze tra costruzioni non si applicano non solo se queste sono separate da una via pubblica (art. 879, comma 2, c.c.), ma anche se la via è asservita a pubblico transito, protratto per il tempo necessario ad usucapire il relativo diritto.
Di particolare interesse, poi, sono due pronunce della Corte di Cassazione più recenti (una recentissima) sul punto:
1) Cassazione civile, sez. II, 22/12/2000, n. 16117: “Occorre osservare che, come questa Corte ha avuto modo di precisare, l'obbligo di costruire rispettando, dalla veduta del vicino, la distanza stabilita dall'articolo 907 c.c. viene meno solo se tra i due fondi vi è una strada o piazza pubblica. Del pari nella giurisprudenza di legittimità è stato chiarito che l'articolo 879, secondo comma, c.c., si riferisce a distanze tra edifici opposti a confine con vie o piazze pubbliche intermedie che si frappongono con detti edifici: pertanto colui che esegue una costruzione in appoggio ad un muro in cui è aperta una veduta deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la soglia della veduta stessa anche se questa si affaccia sulla via pubblica (nei sensi suddetti, sentenze 5-5-1998 n. 4526; 30-1-1992 n. 1013; 14-3-1988 n. 2436; 26-2-1982 n. 1225; 7-5-1981 n. 2952). Nella specie la “costruzione” della resistente si trova sulla stesso lato della via pubblica ove affaccia il muro condominiale ed è a questo aderente”.
Pertanto è del tutto irrilevante che la veduta in questione si affacci sulla via pubblica posto che tale circostanza non comporta l'esonero dell'obbligo - a carico di chi intenda eseguire una costruzione in appoggio al muro in cui è aperta la veduta sulla via pubblica - di arrestarsi almeno a tre metri sotto la soglia della veduta stessa e che trova la sua giustificazione nel diritto di proprietà del frontista. Infatti la facoltà di aprire vedute direttamente su suolo pubblico - in ordine alla quale non sorge un problema di accertamento di servitù - rientra tra le possibili e consentite forme di estrinsecazione del diritto di proprietà come disciplinato dall'ordinamento.”
2) Cassazione, sez. II, 12/02/2016, n. 2863: “(…) l'art. 873 c.c., che regola la distanza da osservarsi tra costruzioni su fondi finitimi non è applicabile alle costruzioni erette su suolo pubblico (…), in confine con i fondi dei proprietari frontisti, ai quali spetta soltanto l'uso normale delle piazze e delle strade e l'eventuale limitazione di tale uso non lede un diritto soggettivo del frontista ma può ledere soltanto lo interesse occasionalmente protetto alla conservazione dei vantaggi derivanti da detto uso normale, come la visuale, l'accesso, ecc. (Sez. U, Sentenza n. 1638 del 23/06/1964, Rv. 302363).”

Per concludere, quindi, non sembra che il bar possa legittimamente ledere il diritto di veduta del negozio, installando l’ingombrante struttura in legno a distanza inferiore da quella legale. Non risulta dal quesito se il titolare del bar abbia effettivamente esibito la documentazione attestante la concessione di occupazione del suolo pubblico o meno: è evidente che ogni dichiarazione meramente verbale in questo senso andrebbe verificata nella sua reale veridicità, così come sarebbe opportuno recuperare il regolamento comunale o comunque la norma locale che disciplina proprio le situazioni analoghe a quella in esame.
Se si temono irregolarità o si è addirittura certi che siano state commesse, si potrà sempre presentare denuncia al fine di provocare una verifica ispettiva in loco, fatto salvo ogni diritto civilistico al risarcimento dei danni subiti.

Testi per approfondire questo articolo

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    Collana: Legale
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    Categorie: Distanze

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