Cassazione civile Sez. Unite sentenza n. 11656 del 12 maggio 2008

(massima n. 1)

Ai fini della qualificazione in termini di «contratto di vendita di cosa futura» della vendita di immobile da costruire su fondo di proprietà del cedente, il quale si assume la realizzazione dell'opera a proprio rischio e con la propria organizzazione, non costituiscono ostacolo, in favore della diversa qualificazione di contratto misto di vendita (del suolo) ed appalto (dell'opera da costruire), i seguenti elementi del contenuto contrattuale: a) la previsione del pagamento di un acconto sul prezzo finale (contrariamente, invece, alla previsione di acconti in corso d'opera in relazione a stati di avanzamento dei lavori, propri dell'appalto e, come tali, giustificabili in virtù di una parziale esecuzione dell'oggetto del contratto, mentre nella vendita di cosa futura l'adempimento dell'alienante si realizza esclusivamente con il completamento del bene); b) la previsione di un termine di ultimazione dei lavori, giacché il contratto di vendita di cosa futura prevede pur sempre come attività accessoria quella della realizzazione dell'opera da parte dell'alienante; c) la previsione dell'obbligo dell'alienante di realizzare l'opera «a perfetta regola d'arte» in quanto anche nella vendita di cosa futura devono essere preventivamente individuate le caratteristiche tecniche dell'opera medesima.

(massima n. 2)

Il contratto riguardante la cessione di un fabbricato non ancora realizzato, con previsione dell'obbligo del cedente che sia proprietario anche del terreno su cui l'erigendo fabbricato insisterà di eseguire i lavori necessari al fine di completare il bene e di renderlo idoneo al godimento, può integrare alternativamente tanto gli estremi della vendita di una cosa futura (verificandosi allora l'effetto traslativo nel momento in cui il bene viene ad esistenza nella sua completezza), quanto quelli del negozio misto, caratterizzato da elementi propri della vendita di cosa presente (il suolo, con conseguente effetto traslativo immediato dello stesso) e dell'appalto, a secondo che assuma rilievo centrale, nel sinallagma contrattuale, l'intento delle parti avente ad oggetto il conseguimento della proprietà dell'immobile completato ovvero il trasferimento della proprietà attuale del suolo e l'attività realizzatrice dell'opera da parte del cedente, a proprio rischio e con la propria organizzazione.

(massima n. 3)

Il ricorso alla compravendita di cosa futura segnatamente, di edificio da costruire da parte della P.A. è tuttora ammissibile, pur con il sopravvenire della più recente legislazione sui lavori pubblici, ma soltanto nei limiti assai ristretti in cui l'opera da acquisire costituisca, secondo un ampiamente motivato e documentato apprezzamento della stessa P.A., un bene infungibile, con riguardo alle sue caratteristiche strutturali e topografiche, ovvero un unicum non acquisibile in altri modi, ovvero a prezzi, condizioni e tempi inaccettabili per il più solerte perseguimento dell'interesse pubblico, così da comportare l'impraticabilità di ricorrere alle procedure ordinarie di realizzazione delle opere pubbliche.

(massima n. 4)

In tema di contratto misto (nella specie, di vendita e di appalto), la relativa disciplina giuridica va individuata in quella risultante dalle norme del contratto tipico nel cui schema sono riconducibili gli elementi prevalenti (cosiddetta teoria dell'assorbimento o della prevalenza), senza escludere ogni rilevanza giuridica degli altri elementi, che sono voluti dalle parti e concorrono a fissare il contenuto e l'ampiezza del vincolo contrattuale, ai quali si applicano le norme proprie del contratto cui essi appartengono, in quanto compatibili con quelle del contratto prevalente.

(massima n. 5)

La controversia avente ad oggetto l'azione di responsabilità precontrattuale proposta da un privato nei confronti della P.A., in riferimento all'esito negativo delle trattative intercorse, a partire dall'anno 2001, per la stipulazione di un contratto di compravendita di cosa futura (nella specie, di complesso edilizio da costruire sul terreno del costruttore per adibirlo ad uffici amministrativi ), in cui l'attore non postula la demolizione di alcun atto amministrativo, né contesta la procedura di individuazione del contraente, ma allega soltanto l'esistenza di un illecito extracontrattuale da parte della medesima P.A., attiene ad una pretesa che ha consistenza di diritto soggettivo ed appartiene, pertanto, alla giurisdizione del giudice ordinario. Infatti, una volta esclusa l'applicabilità dell'art. 6 della legge n. 205 del 2000, rilevante ratione temporis riprodotto nell'art. 244 del D.L.vo n. 163 del 2006, vertendosi in controversia riguardante compravendita di casa futura e non già la procedura di affidamento di lavori, servizi o forniture la giurisdizione va affermata in base al criterio di riparto ancorato alla distinzione tra diritti soggettivi ed interessi legittimi e, dunque, in funzione della natura della situazione soggettiva dedotta in giudizio.