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Articolo 1614 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Morte dell'inquilino

Dispositivo dell'art. 1614 Codice civile

Nel caso di morte dell'inquilino, se la locazione deve ancora durare per più di un anno ed è stata vietata la sublocazione [1594], gli eredi possono recedere dal contratto [1373] entro tre mesi dalla morte (1).

Il recesso si deve esercitare mediante disdetta comunicata con preavviso non inferiore a tre mesi [1627] (2).

Note

(1) Se si tratta di immobili ad uso abitativo prevale la disciplina speciale di cui agli articoli 6 e 37, l. 27 luglio 1978, n. 392, così come interpretata dalla Corte Costituzionale (Corte Cost., 7 aprile 1988, n. 404). La norma in esame torna ad applicarsi anche nell'ipotesi in cui manchino i soggetti indicati da tali disposizioni ovvero, se esistenti, rinuncino al proprio diritto.
(2) Si vedano gli articoli 4, 6, 27, 29 e 37, l. 27 luglio 1978, n. 392.

Ratio Legis

La norma è volta a contemperare la posizione degli eredi, che possono non avere interesse a proseguire nella conduzione dell'immobile, con quella del locatore, in tale ipotesi, a reperire nuovi locatari.

Spiegazione dell'art. 1614 Codice civile

Facoltà di recesso concessa agli eredi

Il contratto di locazione di fondo urbano non è concluso di regola intuitu personae e come non si scioglie con la morte del locatore, così non dovrebbe neppur cessare con quella del conduttore, a meno che non sia concluso per la durata della vita dell'inquilino. Tuttavia in considerazione dell'eventuale disagio economico degli eredi del conduttore di fronte ad una locazione di fondo urbano che implichi obblighi sproporzionati alle loro possibilità, si è accordato ad essi il diritto di recedere.
Tale diritto, però, non può essere esercitato in ogni caso, ma è sottoposto ad alcuni limiti. Innanzi tutto deve trattarsi di una locazione che debba ancora durare per più di un anno alla data della morte dell'inquilino; in secondo luogo deve essere stata per patto vietata la sublocazione, altrimenti verrebbe meno lo scopo della facoltà; in terzo luogo il diritto di recesso deve essere esercitato non oltre tre mesi dal giorno della morte del conduttore. Dal giorno della disdetta deve poi decorrere un termine di preavviso di mesi tre.
Qualora gli eredi non intendano avvalersi della facoltà loro riconosciuta, subentrano nella posizione giuridica del loro dante causa.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

427 Infine ho altamente apprezzato le ragioni esposte dalla Commissione reale nella sua relazione per giustificare il diritto degli eredi del conduttore di ottenere lo scioglimento del contratto a seguito della morte del loro autore.
Facendole mie ho considerato però che subordinando il diritto concesso alla dimostrazione dell'onerosità di una ulteriore permanenza del vincolo si costringono gli eredi ad una prova difficile. Ho preferito, quindi, ammettere il recesso per il solo fatto della morte del conduttore, da notificare entro tre mesi dalla morte stessa mediante licenza che dia un preavviso non inferiore a tre mesi.
Sull'esempio del progetto del 1936 il beneficio è stato da me limitato al caso in cui è vietata la sublocazione; ed infatti se il subaffitto è permesso, l'erede dell'inquilino può rimediare con l'uso della facoltà concessa alle conseguenze in cui lo pone la continuazione del rapporto locatizio. Ma appunto perché la sublocazione viene considerata come rimedio che dà gli stessi vantaggi sostanziali del recesso, ho disposto che, anche quando la sublocazione stata i punti al mento vietata il locatore può evitare lo scioglimento del contratto nella fattispecie cui considerata, autorizzando la sublocazione non oltre quindici giorni dopo la notificazione della licenza.

Massime relative all'art. 1614 Codice civile

Cass. civ. n. 3074/1995

L' art. 6 della L. 27 luglio 1978, n. 392 ha compiutamente disciplinato la materia della successione nel contratto di locazione per uso abitativo nel caso di morte del conduttore, escludendo l'applicabilità dell'art. 1614 c.c. ai rapporti assoggettati alla nuova e diversa disciplina, con la conseguenza che in mancanza delle altre persone in favore delle quali l'art. 6 cit. prevede la successione nel contratto di locazione, gli eredi del conduttore possono subentrare nel rapporto locativo solo se con quest'ultimo conviventi.

Cass. civ. n. 11328/1990

A differenza della legislazione vincolistica la L. 27 luglio 1978, n. 392, con l'art. 6 per gli immobili ad uso abitativo e con l'art. 37 per gli immobili ad uso non abitativo, ha compiutamente e direttamente disciplinato la materia della successione nel contratto di locazione nel caso di morte del conduttore con la conseguenza che la diversa disciplina dell'art. 1614 c.c. deve ritenersi abrogata con l'entrata in vigore della suddetta legge ai sensi dell'art. 84 della medesima legge.

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