Articolo 1102 Codice Civile

Non vi sono gli estremi per impugnare la decisione. I condomini riuniti in assemblea hanno tutto il diritto di decidere come meglio utilizzare le loro parti comuni, come una area di parcheggio condominiale, assegnando anche i vari stalli a sorteggio: in questo senso, ad esempio, è molto chiara Cassazione Sez.II con sentenza n. 12485 del 19.07.2012.
La delibera, quindi, non appare viziata in nessun modo ed è vincolante per tutti i condomini ai sensi del 1° comma dell' art. 1137 del c.c..

Per quanto si è capito i lavori che si intendono effettuare non coinvolgono parti comuni del complesso edile in cui sono ricomprese le 6 abitazioni autonome. I lavori per la creazione del garage, infatti, rimangono all’interno della singola proprietà esclusiva: per questo non vi è ragione di temere una qualche fondata lamentela da parte degli altri comproprietari.

La creazione di un nuovo garage nell'abitazione non comporta una modifica della destinazione d’uso del vialetto di accesso, modifica che sarebbe vietata ai sensi dell’art. 1102 del c.c. Con la nuova autorimessa non si farebbe altro che avere un uso più intenso rispetto a prima dei vialetti di accesso presenti nel complesso, uso più intenso che certamente non contrasta con le norme del codice civile disciplinanti la comunione ed in particolare con il già citato art. 1102 del c.c. L’uso più intenso dei vialetti, infatti, non impedirebbe anche agli altri comproprietari di utilizzare a loro volta i medesimi vialetti per accedere alle loro proprietà.

Tutti i partecipanti alla comunione hanno il diritto di godere della cosa comune allo stesso modo, senza alterarne la destinazione o impedire agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto (art. 1102 c.c.).
L’art. 1108 del c.c. stabilisce qual è la maggioranza necessaria per poter votare le innovazioni e gli altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione e i limiti a questo potere.
Infatti, le innovazioni possono essere approvate con la maggioranza dei due terzi del valore complessivo della cosa comune purché siano dirette al miglioramento della cosa o ne rendano più comodo il godimento e non pregiudichino il godimento degli altri partecipanti o non comportino una spesa eccessivamente gravosa.
Anche gli altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione possono essere approvati con la stessa maggioranza purché non risultino pregiudizievoli all’interesse dei partecipanti.

Solo con una delibera votata all’unanimità può essere trasformato un bene comune in un bene di proprietà esclusiva di uno o più comproprietari (Cass. civ. n. 6090/2020).

In sostanza, è vietato modificare la cosa comune in modo da sottrarla all’utilizzo di tutti i comproprietari.

Nel caso di specie, quindi, a meno che all’unanimità tutti i compartecipi alla comunione decidano di destinare il giardino ad altra funzione rispetto a quella di posto auto prevista nell’atto di acquisto, gli altri comproprietari non possono vietare ad uno di essi di parcheggiare la macchina.

Il comproprietario potrebbe introdurre un’azione di reintegrazione o manutenzione nel possesso se tale possesso fosse stato esercitato da lui o dal precedente proprietario.
Sembra, però, che il giardino non sia mai stato utilizzato come parcheggio e quindi, si presume, che nemmeno il precedente proprietario abbia mai esercitato il proprio diritto sulla parte comune.
Non essendoci stato un possesso, non è possibile per il proprietario attuale introdurre un’azione a tutela dello stesso.

Il proprietario dovrà invece fare un’azione petitoria in cui farà riconoscere il proprio diritto di proprietà sulla parte comune e il suo diritto a utilizzare il giardino come posto auto.

L’art. 1102 del c.c. dispone che ciascun comproprietario ha la facoltà di servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione economica e non impedisca agli altri comproprietari di farne parimenti uso.
La facoltà di utilizzo del bene comune è potenzialmente illimitata e totale, sicuramente non condizionata dall’ammontare della quota ideale di comproprietà riconducibile a ciascun comunista.

Balza quindi subito all’occhio come il comportamento tenuto dall’attuale occupante sia fatto in violazione del principio espresso dall’art. 1102 del c.c., per il semplice motivo che egli si è completamente appropriato del bene escludendo gli altri comproprietari dal possesso del cespite e dalla possibilità di utilizzarlo. In altri termini, da una situazione di compossesso da dividersi tra tutti si è giunti ad un possesso esclusivo da parte di un solo comunista che non trova giustificazione, a quanto pare, in un idoneo titolo giuridico. Questo rimane vero indipendentemente dal fatto che l’occupante detenga la maggioranza delle quote di comproprietà, perché come già si è detto le facoltà previste dall’art. 1102 del c.c. non sono in alcun modo limitate dall’ammontare della quota di comproprietà.

Data questa situazione, gli altri comproprietari avrebbero pieno diritto di agire nei confronti dell’occupante ai sensi dell’art. 1168 del c.c. richiedendo dapprima la loro reintegrazione nel possesso dell’abitazione e delle sue pertinenze (Cass.Civ. n.17988/2004) per poi rivendicare la proprietà della loro quota. Da un punto di vista pratico per chi occupa abusivamente può comportare anche lo sgombero del cespite, anche se l’occupante ne è comproprietario, per giunta con quote maggioritarie.

L’occupazione abusiva, inoltre, causa un danno agli altri comunisti sotto l’aspetto del lucro cessante: viene infatti a loro impedito di percepire i frutti civili dell’appartamento comune; tale danno viene commisurato dalla giurisprudenza nel valore figurativo di un ipotetico canone locatizio di mercato (Cass.Civ.n.17876/2019). Ovviamente nel caso specifico il valore locatizio del bene dovrà essere abbattuto in proporzione alla quota di comproprietà riconducibile al danneggiante che lo occupa.
Facciamo un esempio pratico: dato un valore locatizio di Euro 400,00 al mese, esso dovrà essere abbattuto di 7/9 (pari alla quota di comproprietà dell’occupante): risulta quindi un valore locatizio della restante quota di 2/9 pari ad € 89,00 mensili, somma che dovrà essere divisa fra gli altri due comproprietari in parti uguali. Visto che l’attuale occupante detiene anche la maggioranza delle quote di comproprietà, il danno da occupazione abusiva che può essere a lui richiesto non è detto che si traduca in una cifra elevata; ciò non toglie che questo danno può essere comunque preteso.

Quanto detto vale per ristorare i due comunisti pretermessi dal godimento dal danno patito per l’occupazione pregressa del bene. Per quanto riguarda il futuro essi ovviamente ben potrebbero pretendere dall’occupante il pagamento di un canone di affitto, previa stipula di un regolare contratto di locazione registrato presso l’Agenzia delle Entrate competente, se, come si è già detto sopra, i due non preferiscano invece agire per sgomberare il bene.

Si precisa infine che il diritto di abitazione per 6/9 attribuibile ad un comproprietario viene assorbito dal fatto che il medesimo soggetto è anche pieno proprietario della quota di 7/9: non si può essere infatti al contempo titolari per 6/9 di un diritto di abitazione e pieni proprietari per una quota superiore di 7/9; questa seconda situazione giuridica esclude di fatto la possibilità che la prima possa ancora essere giuridicamente esistente. Le intestazioni catastali, quindi, andrebbero corrette, cosa che verrà sicuramente fatto da un Notaio qualora sorgesse la necessità di vendere il bene.

Si conferma il parere che è stato già fornito dai precedenti professionisti.

Essendo lei pieno proprietario di una unità immobiliare ricompreso nel condominio (locale piano terra di 20 mq), riveste la qualifica di condomino ed è quindi comproprietario unitamente agli altri partecipanti al condominio delle aree comuni. Questo le dà il diritto di utilizzare dette aree in conformità alla destinazione d’uso così come previsto dall’art. 1102 del c.c., il quale prevede appunto che ciascun partecipante alla comunione possa servirsi della cosa comune fermo restando il rispetto della sua destinazione d’uso e garantendo il pari uso anche agli altri comproprietari. Tra l’altro il pari uso dell’area è assolutamente garantito dal fatto che la sua estensione è maggiore rispetto ai posti auto effettivamente necessari.

A parere di chi scrive la delibera è radicalmente nulla, pertanto non avrebbe alcun valore giuridico se fatta valere in giudizio e potrebbe essere impugnata in ogni tempo anche oltre i rigidi termini previsti dall’ art. 1137 del c.c.
È pacifico che il giardino sia un bene condominiale e pertanto ad esso trova diretta applicazione l’art. 1102 del c.c. ed in particolare, per il caso specifico, la sua prima parte, secondo il quale: "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto".

E’ principio assolutamente granitico del diritto condominiale che l’assemblea non possa a colpi di maggioranza negare l’utilizzo di un bene comune o una sua determinata funzione (utilizzo): una delibera di questo tipo sarebbe, infatti, contraria al principio espresso dalla norma che si sta commentando. Ad esempio, in ragione di ciò Cass.Civ. Sez.II, n.2957 del 07.02.2018, ha ritenuto illegittima la delibera assembleare che impone al condomino di lasciare liberi da qualsiasi ingombro le aiuole e gli spazi verdi condominiali, in quanto il giardino per sua natura non ha solo un valore ornamentale, ma può avere anche altre finalità, come quella di svago di gioco bimbi, prendere il sole ecc. ecc.

Una decisione, quindi, che limitasse un determinato uso del giardino condominiale potrebbe essere valida solo se adottata con la unanimità dei consensi, quindi di tutti i proprietari. In alternativa tali disposizioni dovrebbero trovarsi contenute all'interno di un regolamento avente chiara natura contrattuale, ma questo non pare essersi concretizzato nel caso di specie.

Il principio che regola i rapporti tra i partecipanti ad una comunione è quello del pari uso della cosa comune da parte di tutti i compartecipi (art. 1102 c.c.).
Ciò significa che tutti i comunisti devono avere la possibilità di usare e godere pienamente del bene comune senza alterare la destinazione d’uso o impedire agli altri di farne uso allo stesso modo secondo il loro diritto.

La giurisprudenza a tal proposito si è espressa specificando che la nozione di pari uso non deve intendersi nel senso di uso identico e contemporaneo ma implica pur sempre che la destinazione della cosa resti compatibile con i diritti degli altri partecipanti (Cass. Civ. n. 11870/2021).
È quindi illegittima l’utilizzazione di un posto auto, presente sulla strada privata bene comune, in maniera esclusiva poiché va a limitare e a impedire la possibilità di uso e godimento da parte degli altri comproprietari.

Non è configurabile un diritto reale di uso esclusivo di una parte comune perché costituisce una contraddizione in sé e risulta contraria al principio di numerus clausus dei diritti reali (Cass. Civ. Sez. Unite 28972/2020). Nel caso in cui i partecipanti ad una comunione si accordassero per assegnare l’uso esclusivo di un’area comune ad uno di essi, tale diritto costituirebbe solo un rapporto obbligatorio, valido esclusivamente fra le parti contraenti e non opponibile ad eventuali terzi.

Si segnala che, nell’ipotesi in cui uno dei comunisti inizi a possedere una parte comune in via esclusiva attraverso atti tollerati dagli altri e con possessio animo domini incompatibile con il possesso altrui, potrà usucapire il diritto di proprietà esclusiva dopo vent’anni di possesso continuato e ininterrotto art. 1158 del c.c..

Poiché nel quesito non è specificato quale sia il contenuto dei titoli di provenienza dei soggetti coinvolti e quindi l’estensione dei diritti di proprietà dei compartecipi, si ritiene precisare che è diversa la fattispecie in cui l’area di parcheggio presente sulla strada comune risulti essere, dall’atto di provenienza di uno dei partecipanti, di sua proprietà esclusiva.
In tal caso non ci sarebbe nessuna preclusione all’esistenza di un diritto reale di proprietà esclusiva sul bene comune strada e il titolare avrebbe pacificamente il diritto di utilizzare il suo bene in via esclusiva.

Quanto osservato nel quesito è senza alcun dubbio corretto: il fratello comproprietario non ha alcun diritto di pretendere la somma proposta dal CTU, somma che gli sarebbe dovuta quale indennizzo per il mancato godimento dell’immobile.

L’ipotesi che costituisce oggetto del caso in esame si verifica molto di frequente nella prassi quotidiana, tant’è che in diverse occasioni la giurisprudenza è stata chiamata a pronunciarsi al riguardo.
Due sono gli orientamenti che si sono venuti a formare:

a) da un lato si pone una tesi meno recente secondo cui i coeredi esclusi dal godimento dell’immobile hanno diritto di ottenere un’indennità di occupazione per mancata utilizzazione del bene (così Cass. n. 20934/2013).
Tale tesi trova il suo fondamento nella considerazione secondo cui l’immobile è un bene in grado di produrre frutti civili e, pertanto, al vantaggio patrimoniale che ne riceve l’occupante in via esclusiva del bene se ne fa conseguire, in modo diretto, la potenziale perdita patrimoniale subita dagli altri comproprietari esclusi dal possesso di quel medesimo bene.

b) secondo una diversa e più recente tesi, invece, dall’utilizzazione esclusiva del bene comune da parte di uno dei comproprietari non se ne può far discendere immediatamente un pregiudizio in danno degli altri.
Perché possa configurarsi detto pregiudizio è necessario un ulteriore requisito, ossia che i comproprietari esclusi abbiano manifestato il loro dissenso.
L’indennità di occupazione, pertanto, dovrebbe essere corrisposta soltanto nell’ipotesi in cui i contitolari esclusi dal possesso richiedano espressamente e formalmente l’uso della cosa e detta richiesta fosse/venisse negata dal coerede che abita nell’appartamento (così Cass. n. 2423/2015).

Questa è la tesi a cui attualmente aderisce la prevalente giurisprudenza di legittimità, operando la seguente ulteriore distinzione:
1. se l’immobile in comproprietà viene utilizzato per ricavarne frutti civili (è il caso della locazione), tutti i comproprietari avranno il diritto di partecipare alla ripartizione di tali frutti in proporzione alla propria quota (potendo, dunque, pretendere da colui che li ha riscossi per intero la restituzione di quanto a ciascuno di essi spettante);
2. se, invece, come accade nel caso di specie, l’immobile viene utilizzato, secondo la sua destinazione d’uso, in via esclusiva da uno solo dei comproprietari, il semplice godimento esclusivo non potrà considerarsi produttivo di pregiudizio in danno degli altri comproprietari, a meno che gli stessi a loro volta non dimostrino di aver provato a godere del bene e di non averlo potuto fare in quanto impediti dall’altro coerede.

La tesi suesposta, peraltro, risulta perfettamente aderente a quella che è la ratio risultante dall’art. 1102 c.c., rubricato appunto “Uso della cosa comune”, nella parte in cui dispone che “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè…non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto…”.
Da un punto di vista meramente pratico, quanto fin qui detto comporta che l’altro fratello comproprietario ha, intanto, il diritto di far uso di quell’immobile al pari del fratello che attualmente lo occupa.
Qualora chi occupa l’immobile non volesse consentirne il pari uso, il comproprietario escluso sarebbe pienamente legittimato ad agire giudizialmente per ottenere il rilascio forzato dell’immobile.
Nel caso in cui, invece, il fratello che attualmente non fa uso dell’immobile non avesse alcuna intenzione di usarlo, ma volesse trarne i c.d. frutti civili, sarà necessario formalizzare detto accordo in un regolare contratto di locazione, dal quale ne discenderà l’obbligo per l’occupante di pagare il relativo canone (ovviamente, in misura pari al 50% del canone convenuto).

La giurisprudenza della Corte di Cassazione in più arresti ha chiarito come l’apertura di varchi o porte nel muro comune (anche se portante) per accedere al proprio appartamento non costituisce in linea di massimo abuso della cosa comune. Secondo gli Ermellini ogni condomino ha diritto di apportare le modifiche che gli consentono un’utilità supplementare rispetto agli altri condòmini, a patto che l’intervento non pregiudichi il diritto di fare parimenti uso del bene comune, non si alteri la destinazione economica del bene o si ponga a rischio la sua stabilità e il suo decoro architettonico (si veda tra le tante Cass.Civ.Sez.II, n.4437 del 21.02.2017).
Posto quindi che la apertura del varco rientra tra le facoltà del comproprietario ex art 1102 del c.c., logico corollario di tale affermazione è che l’intervento che ci si prefigge non debba essere condizionato ad una qualsivoglia autorizzazione da parte della assemblea.
Nel caso specifico quindi, se l’assemblea negasse il suo assenso alla realizzazione dei lavori emetterebbe una delibera nulla che potrebbe essere impugnata in ogni tempo anche oltre i limiti prescritti dall’art. art. 1137 del c.c..

Per tale motivo allo stato attuale del conflitto si consiglia semplicemente di comunicare all’amministratore l’intenzione di procedere all’intervento indicando con congruo preavviso la data di inizio lavori. Con ogni probabilità a tale iniziativa il condominio reagirà con l’intervento di un legale che si potrebbe concretizzare anche in una notifica di un ricorso giudiziario con il quale si tenterà di bloccare i lavori. A quel punto sarà importante l’assistenza di un legale che riuscirà a consigliarla al meglio evitando soluzioni fai da te (come quelle indicate nel quesito) che sarebbero solo inutili pagliativi. È anche ben possibile che gli altri condomini posti davanti alla necessità di iniziare una causa decideranno di scendere a più miti consigli e acconsentiranno alla realizzazione dei lavori.

Se si vorrà comunque partecipare alla riunione del 20/10 si consiglia semplicemente di ribadire verbalmente la decisione di iniziare i lavori alla data che è stata precedentemente indicata nella lettera inviata all’amministratore o che si invierà all’amministratore da lì a breve.

Il primo aspetto della vicenda descritta sul quale occorre soffermarsi è quello relativo alla parte in cui si dice:
“L’immobile attualmente è occupato da mia sorella, la quale non pagando i canoni di locazione ha estinto la sua quota maturando ulteriori debiti nei confronti dei coeredi.”
In realtà non è così automatico che l’occupazione in via esclusiva dell’immobile da parte di uno dei comproprietari determini il maturare di un diritto di credito nei confronti dell’occupante e, ancor di più, che lo stesso possa configurarsi come un debito da portare in detrazione al valore della quota ereditaria spettante a quest’ultimo.
Infatti, principio generale valevole nel sistema della comunione del diritto di proprietà per quote ideali, è quello secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (art. 1102 c.c.).
Ciò deve intendersi nel senso che è consentito al comproprietario l’utilizzazione ed il godimento della cosa comune anche in modo particolare e più intenso, ovvero nella sua interezza (in solidum), essendo posto solo il divieto di alterare la destinazione della cosa e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (Così, da ultimo, Cass., Sez. II, 12 marzo 2019, n. 7019).

Essendo l’utilizzo esclusivo della cosa comune ricompreso tra le facoltà spettanti al comproprietario, ne deriva che non potrà riconoscersi agli altri comproprietari una indennità per il solo fatto dell’occupazione dell’intero bene ad opera di uno soltanto di essi, in quanto tale occupazione si presume legittima, trovando comunque titolo giustificativo nella comproprietà che investe tutta la cosa comune.
Di contro, è solo la mancanza di un titolo giustificativo che fa sorgere, in capo al comproprietario di un bene fruttifero che ne abbia goduto per l’intero, l’obbligo di corrispondere agli altri, quale ristoro per la privazione dell’utilizzazione pro quota del bene comune, i frutti civili, che, identificandosi con il corrispettivo del godimento dell’immobile che si sarebbe potuto concedere a terzi secondo i correnti prezzi di mercato, possono essere individuati, in mancanza di altri più idonei criteri di valutazione, nei canoni di locazione percepibili per il cespite (in tal senso si vedano Cass., Sez. II, 6 aprile 2011, n. 7881 e Cass., Sez. II, 19 marzo 2019, n. 7681.)

Ora, nessuna questione può sorgere se le parti si accordano sulle modalità di esercizio dei rispettivi diritti di godimento, in quanto la circostanza che il bene sia utilizzato da tutti i comproprietari oppure solo da uno o alcuni di essi non è altro che il riflesso di un’intesa tra le stesse.
La situazione è ben diversa, invece, se uno dei comproprietari inizia a godere in via esclusiva dell’immobile pur essendovi il dissenso degli altri.
Infatti, come sostenuto in diverse occasioni dalla stessa giurisprudenza di legittimità, l’uso esclusivo è fonte di responsabilità sole se gli altri comproprietari non abbiano acconsentito in modo certo ed inequivoco ad esso (deve quindi sussistere, in concreto, un loro interesse all’esercizio del diritto di godimento).
Il comproprietario che si ritenga leso nel suo diritto di godimento sarà, pertanto, tenuto a contestare formalmente l’abuso da parte dell’altro comproprietario che goda interamente ed in via esclusiva dell’immobile, potendo solo da tale momento vantare il diritto a ricevere un’indennità di occupazione (così Cass. Civ., sent. n. 2423/2015, nella quale espressamente si legge che l’indennità di occupazione è dovuta, ma soltanto se l’uso della cosa comune sia espressamente richiesto dai contitolari di fatto esclusi dal possesso).
Se alla richiesta segue il rifiuto del comproprietario che ha occupato la cosa comune, allora i contitolari estromessi potranno chiedere il pagamento dell’indennità di occupazione la quale va commisurata al valore di mercato e, per la precisazione, al potenziale canone di locazione che, secondo i valori correnti, potrebbe essere percepito per l’immobile in contestazione (così Cass. civ. Sez. II, sentenza n. 20394/13).

A sua volta, il diritto di credito che i comproprietari dissenzienti verrebbero a maturare nei confronti di colui o colei che occupa in via esclusiva l’immobile non può di certo andare a ridurre automaticamente il valore della quota ereditaria spettante a quest’ultimo.
L’unico modo per raggiungere legittimamente tale risultato potrebbe essere quello di fare ricorso alle fattispecie negoziali previste dagli artt. 477 e 478 c.c., norme che disciplinano la vendita, cessione o rinunzia ai diritti di successione verso corrispettivo, arricchendo tali fattispecie con la previsione di una compensazione volontaria (il corrispettivo a cui avrebbe diritto il cedente potrebbe compensarsi con la somma di cui lo stesso è debitore nei confronti dei cessionari per occupazione dell’immobile).
Si tratta, però, di un meccanismo negoziale che si fonda esclusivamente sul raggiungimento di un accordo tra le parti interessate, accordo che si dubita possa qui concretizzarsi.

Per quanto concerne l’altro aspetto della vicenda che si chiede di analizzare, ossia l’intenzione di acquistare le quote degli altri tre fratelli con la precipua finalità di chiedere il rilascio dell’immobile nella sua interezza, da quanto viene riferito nel quesito si intuisce che allo stato attuale delle cose anche la sorella partecipa alla comunione ereditaria dell’immobile in oggetto in misura pari ad un quinto.
Ciò comporta che tutto quanto detto sopra deve di riflesso valere per ciascuno dei comproprietari, a prescindere che si tratti di comproprietario avente diritto ad una maggiore o minore quota dell’intero.
Pertanto, solo con il consenso della sorella sarebbe possibile conseguire il diritto di utilizzare in via esclusiva l’immobile, mentre in assenza di tale presupposto sarebbe illegittimo qualunque atto volto ad impedirne il pari uso, seppure limitato alla consistenza della propria quota.

L’acquisto delle quote degli altri tre fratelli, può semmai risultare vantaggioso al fine di far valere, in sede di divisione, il disposto di cui all’art. 720 del c.c., norma che, nell’ipotesi di immobili non comodamente divisibili, attribuisce a colui che è titolare della quota maggiore il diritto di ottenerne l’attribuzione per intero con addebito dell’eccedenza, ossia liquidando agli altri comproprietari il valore della loro quota.

Purtroppo quello che ci si prefigge di fare necessita del consenso unanime o quantomeno del consenso del condomino interessato.

L’art. 1102 del c.c. dice chiaramente che ciascun partecipante alla comunione ha la piena facoltà in quanto comproprietario di utilizzare e servirsi del bene comune: nel caso specifico, il bene comune è la piscina condominiale.

Se il bene è di natura condominiale, il diritto di utilizzo viene esteso anche a chi è conduttore della unità immobiliare in proprietà esclusiva (la villetta a schiera), salvo diverso accordo tra locatore e conduttore, e questo vale anche per locazioni di breve durata.

Quello che ci si prefigge richiede il consenso del condomino interessato in quanto si vuole espressamente escludere l’esercizio da parte sua di una precisa facoltà rientrante nel suo diritto di proprietà (cioè il diritto di utilizzare il bene comune: la piscina), chiaramente prevista dall’art. 1102 del c.c.

Sarebbe sufficiente la maggioranza dei partecipanti invece nel caso in cui l’assemblea dei proprietari deliberasse un uso turnario della piscina: ad esempio, si decidesse che la piscina può essere utilizzata dai condomini A e B dal 15.05 al 15.06, dai condomini C e D dal 16.06 al 17.07 e così via…

In questo caso, come chiarito dalla giurisprudenza in più arresti, non si escluderebbe in toto il diritto di utilizzare la piscina, ma l’assemblea adotterebbe una delibera perfettamente rientrante nelle sue prerogative che disciplina un migliore e più razionale utilizzo del bene comune.

Nel caso specifico non è necessaria alcuna autorizzazione da parte degli altri comproprietari in quanto la parte di muro che si vuole eliminare deve considerarsi un bene in proprietà esclusiva e non un bene comune, al pari della basculante di chiusura del box auto: nello specifico quindi non troverebbe applicazione neppure l’art.1102 del c.c.

Rientra, quindi, nelle facoltà del singolo e unico proprietario procedere all’abbattimento del suo muro.

Da una analisi del materiale fotografico dato a corredo si evince come, pur essendo di fronte a due unità abitative funzionalmente distinte il corpo di fabbrica in cui esse sono ricomprese rimane unico. Per tale motivo l’intera facciata e i muri del complesso nel suo insieme devono considerarsi beni comuni ai sensi dell’art.1117del c.c.
L’art.1102 del c.c. ci dice che tutti i comproprietari possono fare parimenti uso del bene comune purchè non ne alterino la destinazione economica e non impediscano agli altri partecipanti alla comunione di godere a loro volta del cespite.

La giurisprudenza in maniera ormai granitica e costante da anni ammette che l’uso che ciascun proprietario fa della cosa comune non deve essere necessariamente identico: un proprietario può quindi usare il bene comune in maniera qualitativamente diversa rispetto all’utilizzo che ne fa un altro partecipante della comunione, purché, come già detto, non ne venga alterata la destinazione economica e non si impedisca agli altri comunisti di godere parimenti del bene.

Apporre una antenna wi-fi su un muro perimetrale dell’edificio sicuramente non altera la funzione propria di quel manufatto (che è appunto quella di sorreggere l’edificio), ne sicuramente impedisce all’altro comproprietario di godere appieno della utilità del muro medesimo. Neppure potrebbe sostenersi che costituisca un deturpamento del decoro architettonico, vista l'assai contenuta dimensione.
Per tale motivo la condotta tenuta si ritiene perfettamente conforme al’art. 1102 del c.c. e alla applicazione che ne fa la giurisprudenza assolutamente dominante.

E’ molto frequente nella prassi quotidiana che un immobile sia in comproprietà tra due o più persone (per averlo acquistato pro quota oppure in conseguenza di una donazione o di una successione ereditaria, come avvenuto nel caso di specie) e che lo stesso sia di fatto utilizzato soltanto da uno o da alcuni di essi.
Tale situazione può essere il frutto di un accordo intercorso tra le stesse parti disciplinante le modalità di esercizio dei rispettivi diritti di godimento (nel qual caso non può sorgere alcun problema, in quanto oggetto dell’accordo saranno senza dubbio anche le spese di gestione di quell’immobile) oppure del verificarsi di una situazione analoga a quella qui descritta, cioè che uno dei comproprietari inizi a godere in via esclusiva dell’immobile, tacitamente o con il dissenso dell’altro o degli altri.

In quest’ultimo caso la norma a cui fare riferimento è l’art. 1102 c.c., il quale detta il principio di carattere generale secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purchè non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Questo significa che ciascun comproprietario può godere dell’immobile comune anche senza aver acquisito il previo consenso degli altri comproprietari, purchè l’uso che egli ne faccia non precluda agli altri partecipanti il godimento dell’immobile.
Occorre per tale ipotesi precisare e tenere conto di quanto segue:
a) l’uso che i comproprietari possono fare dell’immobile non deve essere necessariamente paritetico (ad esempio, in un caso come quello di specie sarebbe ben possibile che in quell’immobile A vi fissi la propria residenza, B la sede della società, mentre C utilizzi un vano dello stesso come deposito);

b) il diritto di pari godimento deve considerarsi leso non solo rendendo impossibile lo stesso uso da parte degli altri comproprietari, ma più in generale impedendo a questi ultimi una qualsiasi altra forma di godimento del bene, come potrebbe ad esempio essere quella di venderlo o di locarlo a terzi estranei;

c) l’uso esclusivo deve comunque ritenersi fonte di responsabilità soltanto se ingiustificato. Ciò significa che gli altri comproprietari non devono essere rimasti inerti né aver acconsentito in modo certo ed inequivoco all’uso esclusivo.

Ebbene, nel caso in esame la situazione che si presenta non sembra, almeno in linea teorica, violare il disposto dell’art. 1102 c.c., in quanto gli altri comproprietari, ossia quelli che di fatto stanno usufruendo dell’immobile, non sembra che si siano mai opposti a consentirne l’uso a chi pone il quesito né che abbiano manifestato una espressa volontà contraria alla vendita (anche se hanno accampato delle scuse per ritardare la stessa).
Peraltro, finché non verrà formalmente contestato il possesso esclusivo che gli stessi stanno esercitando su quell’immobile e, soprattutto, finché non si pretenderà di formalizzarlo con un giusto titolo (quale potrebbe anche essere un contratto di comodato precario), non si potrà mai:
1. avanzare alcuna pretesa di aver subito un danno, per la cui quantificazione occorre fare riferimento ai frutti civili che l'autore o gli autori della violazione abbiano tratto dall'uso esclusivo del bene (tali frutti vengono generalmente determinati in misura pari al canone di locazione che sarebbe stato possibile percepire qualora l’immobile fosse stato locato a terzi);
2. pretendere che ogni obbligazione nascente dal diritto di proprietà e dal godimento di quell’immobile venga fatta gravare esclusivamente su coloro che di fatto ne stanno usufruendo.

In mancanza di contestazione e di valido titolo da cui far risultare il possesso esclusivo da parte di alcuni dei coeredi, nessun giudice potrà mai giungere alla decisione di far gravare soltanto su alcuni comproprietari tutte le spese di gestione attinenti a quell’immobile.
Al contrario, qualora si riuscisse a fornire la prova della sussistenza di un rapporto di comodato, le spese di gestione e quelle di manutenzione ordinaria resterebbero a carico di chi di fatto utilizza l'immobile, mentre quelle straordinarie, come ad esempio quelle relative alla messa a norma degli impianti, al rifacimento del prospetto e così via, graveranno sui proprietari.

Purtroppo non potrà essere sufficiente a tal fine la produzione in un eventuale giudizio dei certificati di residenza e del Registro delle imprese degli altri coeredi, sia perché gli stessi non hanno mai, almeno formalmente, vietato all’atro coerede di trasferirvi anche la propria residenza o la sede di una eventuale attività, sia perché è ben noto che fissare la propria residenza in un determinato luogo non significa, molto spesso, anche vivere in quel luogo.
Infatti, è abbastanza diffuso nella prassi quotidiana l’uso di fissare la residenza in un determinato luogo per poi vivere altrove, ciò che può essere fatto sia per ragioni fiscali (si tenga presente, ad esempio, che le imposte sugli immobili, come l’IMU, non sono dovute dal proprietario che abita ed è anagraficamente residente nell'appartamento) che per altre ragioni (quale, ad esempio, quella di voler “depistare” eventuali creditori).

L’art. 1102 del c.c. stabilisce il diritto di ciascun comproprietario di utilizzare e servirsi della cosa comune purchè non venga impedito agli altri comproprietari di utilizzare a loro volta il bene.
Come la giurisprudenza ha chiarito a più riprese la facoltà di utilizzo della cosa comune riconosciuta dalla norma citata non significa che tutti i comproprietari debbano fare un uso qualitativamente identico del bene. E’ ben possibile infatti che un singolo comproprietario - condomino possa fare della cosa comune un uso diverso e più intenso, sempre che non venga alterata la destinazione economica della cosa comune e, come si è già detto, non venga impedito agli altri partecipanti alla comunione di utilizzare a loro volta il bene.
Applicando al caso proposto questi importanti principi assolutamente granitici in giurisprudenza si può tranquillamente affermare che in linea d principio il singolo condomino avrebbe diritto ad allacciarsi all’impianto condominiale per ricaricare la propria auto elettrica. Ovviamente la possibilità di allaccio deve essere subordinata al fatto che tale modifica non comporti inefficienze nell impianto che ne vadano a minare il regolare funzionamento e quindi la fruizione per gli altri condomini.

Prima quindi di inviare raccomandate all’amministratore di condominio e magari adire l’autorità giudiziaria, diviene indispensabile dare un incarico ad un perito che accerti se l’impianto allo stato attuale abbia le caratteristiche tecniche idonee per supportare il tipo di allaccio che si prefigge l’autore del quesito. L’elaborato del perito sarà quindi il documento su cui si baserà il legale per intraprendere gli opportuni passi presso le sedi competenti, prima in ambito stragiudiziale per poi magari giungere ad adire l’autorità giudiziaria.

E’ giusto anche precisare che qualora l’impianto elettrico condominiale non risultasse conforme per un nuovo allaccio, rientrerebbe nelle facoltà indicate dall’art.1102 del c.c. anche quello di procedere ad un adeguamento dell’impianto per fare in modo che esso possa reggere l’uso più intenso che il singolo comproprietario ne vuole fare. In questo caso però le spese di adeguamento dovrebbero essere sopportate dal singolo condomino: quest’ultimo infatti non potrebbe pretendere che esse siano sopportate anche dagli altri proprietari che non hanno interesse all’ intervento.

Secondo giurisprudenza assolutamente costante e pacifica il principio espresso dall’art. 1102 del c.c. secondo il quale ciascun partecipante alla comunione può fare parimenti uso del bene comune non implica che tutti i condomini debbano esercitare su di esso un uso qualitativamente identico. Quindi è ben possibile e lecito che un condomino possa esercitare sul bene comune un uso più intenso e diverso purché non venga impedito agli altri partecipanti di utilizzarlo a loro volta (così ad esempio Cass. Civ.,SezII, n. 12485 del 19.07.2012, dettata in materia di parcheggi condominiali ma i cui principi sono assolutamente applicabili anche al caso di specie).

L’installazione di un motore di climatizzazione nell’atrio condominiale esterno costituisce sicuramente un uso diverso e più intenso del bene, ma come si è visto esso deve ritenersi pienamente rientrante nel perimetro normativo dettato dall’art. 1102 del c.c. così come interpretato dalla giurisprudenza assolutamente dominante; tra l’altro tali installazioni sono state da sempre accettate dalla collettività condominiale.

La modifica al regolamento deliberata dalla assembleaa colpi di maggioranza potrebbe anche considerarsinullaproprio per violazione dell’art.1102 del c.c.: non può, infatti, l’assemblea impedire che un determinato bene venga utilizzato e goduto in un determinato modo da una parte dei condomini (i negozi al piano terra). Come è noto, una delibera nulla può essere impugnata da chiunque vi abbia interesse in ogni tempo, quindi anche oltre i termini perentori indicati dall’art.1137 del c.c.
Viceversa, la modifica apportata al regolamento sarebbe stata lecita e quindi vincolante se fosse stata racchiusa in un regolamento di natura contrattuale oppure approvata dalla unanimità dei condomini, cosa che però non è avvenuta, a quanto ci è dato sapere.

Giunti alla conclusione del parere è giusto però far notare che, sebbene la modifica al regolamento sia nulla e quindi non vincolante, ciò non mette al riparo da possibili contestazioni in ordine alla lesione del decoro architettonico (forse) causata alla facciata dello stabile dalla presenza del motore esterno del condizionatore. Per fare questo, tuttavia il condominio dovrebbe provare che detta installazione causa una rilevante lesione alle linee architettoniche dello stabile e alla sua estetica. Il quesito non offre sufficienti spunti per una riflessione più approfondita su questo specifico aspetto.

Prima di tutto è giusto premettere che l’opera che si intende realizzare non può considerarsi una innovazione di un bene o servizio condominiale, ma al contrario con tale intervento si vuole aumentare la cubatura del proprio appartamento a scapito dei beni di proprietà comune.
Fermo restando che tale tipologia di intervento, che va ad aumentare la volumetria del fabbricato, deve ottenere tutte le autorizzazioni comunali previste dalla normativa edilizia e non deve pregiudicare la stabilità sicurezza e decoro dell’edificio (diversamente l’opera sarebbe vietata ai sensi dell’art.1122 del c.c.), è comunque necessario ottenere il consenso scritto di tutti proprietari. La realizzazione dell’opera che ci si prefigge, infatti, andrebbe a modificare la destinazione d’uso ed economica di una parte comune dell’edificio violando l’art.1102 del c.c.

La seconda sezione della Corte di Cassazione, ad esempio, con sentenza n. 5551 del 21.03.2016, ha precisato che i cortili condominiali non possono essere occupate da singoli condomini con opere proprie in aggetto, poiché tali opere compromettono la funzione del giardino condominiale di fornire luce e aria alle unità abitative che vi si affacciano. Ciò inevitabilmente comporta una alterazione della destinazione economica del giardino e una illegittimità dell’opera che potrebbe anche portare ad una demolizione di quanto realizzato se ad un condomino litigioso viene la voglia di “mettersi di traverso”.

Per evitare problematiche future è quindi assolutamente consigliabile ottenere il consenso di tutti i proprietari, consenso che non deve essere espresso solo in seno alla assemblea di condominio, ma rilasciato anche in un rogito notarile che poi potrà essere trascritto nei registri immobiliari. Ciò eviterà che un futuro cambio della compagine condominiale per cessioni degli appartamenti possa far riemergere nel tempo il problema descritto.

In linea generale la giurisprudenza ha chiarito che il contratto di locazione sottoscritto solo da alcuni dei comproprietari ha piena validità in quanto si presume che i soggetti firmatari agiscano con il consenso di chi non ha firmato. Il dissenso, quindi, del soggetto non firmatario deve manifestarsi in maniera espressa per creare agli altri comproprietari un freno alla possibilità di concludere senza la sua partecipazione il contratto di locazione del magazzino ad uso commerciale. Si tratterà poi di valutare il peso delle quote di comproprietà.

Si tenga presente che nel caso specifico si va addirittura oltre alla semplice stipula di un contratto di locazione: qui, non ci si limita a concedere in locazione un magazzino ricompreso in un edificio condominiale, ma si vuole dare l’autorizzazione a mutare radicalmente la destinazione economica del bene locato trasformando lo stesso da un magazzino ad un vano ascensore! Poco importa la previsione di ripristinare, in futuro, lo stato dei luoghi.
In questo caso, dunque, è assolutamente necessario, per la validità della clausola che acconsente il radicale cambio di destinazione, che tutti i comproprietari all’unanimità prestino il loro consenso, meglio se manifestato espressamente e per iscritto.
Diversamente si violerebbe il chiaro divieto imposto dall’art.1102 del c.c., il quale dispone che ciascun partecipante può fare parimenti uso del bene comune, purché non ne alteri la destinazione economica.

In conclusione è quindi importante che il contratto di locazione sia sottoscritto da tutti i comproprietari, diversamente colui che è dissenziente avrebbe diverse opzioni per impedire che si realizzino i propositi degli altri partecipanti alla comunione.

Prima di entrare nel merito del quesito è giusto precisare che giurisprudenza assolutamente costante ritiene che la normativa del condominio negli edifici trova applicazione per il solo fatto che in un unico corpo di fabbrica vi è la coesistenza di unità immobiliari in proprietà esclusiva e parti e servizi in proprietà comune, che devono trovarsi con le prime in un rapporto di accessorietà e funzionali e necessarie al miglior godimento delle singole unità immobiliari. Nel momento in cui sussiste in un edificio la situazione descritta si ha il condominio: vi è quindi l’obbligo di applicare la relativa disciplina, a nulla rilevando la nomina di un amministratore, l’attribuzione di un codice fiscale (che ha valenza solo in ambito tributario, non certamente da un punto di vista civilistico) oppure una delibera costitutiva dell’ente condominiale da parte della assemblea.

Nel caso specifico, siamo sicuramente di fronte ad un piccolo condominio, in cui tra i beni comuni possiamo sicuramente individuare a mente del n.1) dell’art. 1117 del c.c. i muri maestri, e quindi la facciata del condominio con l’obbligo da parte dei proprietari di rispettarne il suo decoro architettonico.
Nel complesso descritto deve farsi quindi applicazione della normativa sul condominio negli edifici, ma anche di quella sulla comunione ordinaria che trova ampia applicazione in materia condominiale per via del rinvio operato dall’art. 1139 del c.c.

Una delle norme relativa alla disciplina della comunione ordinaria largamente applicata anche in ambito condominiale è sicuramente l’art.1102 del c.c.
Tale articolo dispone che ciascun comproprietario può servirsi della cosa comune in maniera potenzialmente illimitata a condizione che non si impedisca agli altri partecipanti alla comunione di farne parimenti uso. A tal fine la norma in commento riconosce il diritto di ciascun comunista di apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per assicurare il miglior godimento della cosa.

Applicando proprio l’art.1102 del c.c., la giurisprudenza (su tutte si cita Cass. Civ.,Sez.II n.1554 del 20.02.1997), ha riconosciuto il diritto soggettivo di ciascun condomino di eseguire sulle parti comuni dell’edificio lavori che permettano al singolo proprietario un utilizzo più intenso e comodo del bene, purché non ne venga alterata la destinazione economica e non si impedisca agli altri di farne parimenti uso. Ovviamente, i lavori non dovranno neppure pregiudicare la staticità, salubrità e decoro architettonico dell’intero edificio.

In altre parole, il proprietario intraprendente ha tutto il diritto di far eseguire i lavori a sue spese, posto che detti interventi non vanno ad alterare la destinazione economica della facciata, anzi ne viene migliorata l’efficienza, dando per presupposto che non si altererà il decoro architettonico dell’edificio la sua staticità e salubrità.
Tale diritto non può essere limitato da una qualsivoglia autorizzazione assembleare, che la legge non richiede, e gli altri proprietari dovranno dare tutta la loro collaborazione per fare in modo che i lavori vengano realizzati nella maniera più rapida ed efficiente possibile.

A tal proposito è necessario che si acconsenta al montaggio delle impalcature e allo svolgimento del cantiere nella parte dell’edificio abitata dai proprietari contrari ai lavori. Ciò però, non può di certo considerarsi un diritto di servitù perpetua o di lungo periodo a carico di una parte dell’edificio, ma un semplice obbligo di consentire la realizzazione dei lavori, funzionale ad attuare il diritto previsto dall’art. 1102 del c.c., che avrà termine nel momento in cui la ristrutturazione della facciata sarà definitivamente terminata. Ovviamente vi sarà anche il corrispondente obbligo, da parte di chi vuole la realizzare i lavori, di ripristinare ogni danno eventualmente causato dalla presenza del cantiere alle proprietà coinvolte: si pensi, per fare un esempio banale, alla rottura di un vaso da giardino presente nella corte comune causato dalla caduta dalla impalcatura di materiale da lavoro.

L’ art. 1102 del c.c., norma pacificamente e largamente applicata anche nel condominio, dispone che ciascun comproprietario può servirsi della cosa comune in maniera potenzialmente illimitata a condizione che non si impedisca agli altri partecipanti alla comunione di farvi parimenti uso. A tal fine la norma in commento riconosce il diritto di ciascun comunista di apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per assicurare il miglior godimento della cosa.

Applicando proprio l’art.1102 del c.c., la giurisprudenza (su tutte si cita Cass. Civ.,Sez.II n.1554 del 20.02.1997), ha riconosciuto il diritto soggettivo di ciascun condominio di eseguire sulle parti comuni dell’edificio dei lavori che permettano al singolo proprietario un utilizzo più intenso e comodo del bene purché non ne venga alterata la destinazione economica e non si impedisca agli altri di farne parimenti uso. Ovviamente, i lavori non dovranno neppure pregiudicare la staticità, salubrità e decoro architettonico dell’intero edificio.

Il caso specifico rientra perfettamente nell’ insegnamento della Corte di Cassazione poiché, per quanto ci è dato capire, i lavori che si desiderano eseguire non mutano la destinazione economica del solaio condominiale né si impedisce agli altri proprietari di accedervi. I lavori, al contrario, miglioreranno l’efficienza energetica del solaio aumentandone la coibentazione termica.
In altre parole, l’autore del quesito ha tutto il diritto di eseguire i lavori che si prefigge a sue spese senza che ciò possa essere condizionato o limitato da una qualsivoglia autorizzazione assembleare non richiesta dall’ ordinamento.

Si consiglia quindi di inviare una raccomandata all’amministratore comunicando l’intenzione di compiere i lavori di coibentazione a proprie spese appellandosi a quanto dispone l’art. 1102 del c.c. e indicando data e ora in cui tali lavori avranno luogo. Se l’amministratore di condominio o qualche proprietario in proprio risponderà a questa comunicazione notificando un qualche atto giudiziario o un qualche invito a procedure di mediazione per impedire l’inizio dei lavori si potrà validamente resistere nelle sedi competenti secondo le norme procedurali vigenti.

Se per la realizzazione dei lavori è necessaria la collaborazione fattiva dell’amministratore o di altri condomini (per esempio, è necessaria la consegna di chiavi per accedere alle parti comuni) e tale collaborazione non viene efficacemente prestata, si potrà ricorrere alla autorità giudiziaria per mezzo di un procedimento cautelare di urgenza per ottenere un provvedimento teso a fare in modo che i lavori vengano prontamente realizzati.

Visto che i lavori descritti non rivestono il carattere di urgenza, per completezza è giusto precisare che l’autore del quesito, fermo restando il diritto a far eseguire le opere, non potrà mai richiedere al condominio un rimborso delle spese sostenute: tale possibilità, infatti, viene espressamente esclusa dall’art. 1134 del c.c.

L’ installazione di impianti ascensori in condominio in presenza di condomini con difficoltà motorie è sempre piuttosto sentito e sovente causa litigi tra i proprietari.
Sicuramente il punto di partenza sull’argomento è la L. n. 13 del 9.01.1989 nel suo ultimo testo modificato dalla riforma del diritto condominiale del 2012.
Tale intervento legislativo introduce innanzitutto delle maggioranze assembleari semplificate nel caso in cui l’assise sia chiamata a deliberare l’installazione di innovazioni volte all’abbattimento delle barriere architettoniche (si pensi alla installazione di un ascensore o di un montacarichi). Nel caso in cui tali maggioranze non vengano raggiunte, la L. n.13/89 riconosce il diritto al condomino portatore di handicap o ai suoi eventuali rappresentanti legali (come i genitori) di installare l’ascensore o montacarichi a loro spese.

Quindi al condomino disabile viene riconosciuta dal legislatore una duplice strada per ottenere l’installazione di un impianto ascensore o montascale: la prima è quella di far pronunciare in merito l’assemblea, ripartendo il costo della innovazione fra tutti i condomini; la seconda, a fronte del rifiuto o dell’inerzia del consesso condominiale, è quella di installarlo a sue spese, scavalcando nei fatti l’assemblea.
Se non si può usufruire delle agevolazioni descritte in quanto non portatori di handicap, la possibilità di installare l’ascensore a proprie spese senza una previa autorizzazione assembleare ci viene fornita invocando l’art.1102 del c.c., norma disciplinante l’uso della cosa comune in generale, che trova ampia applicazione anche nel contesto condominiale per via del rinvio operato dall’art.1139 del c.c. (da ultimo in questo senso, tra le tante, si veda Cass. Civ.,Sez.II, n.10852 del 16.05.2014).

Come è noto l’art. 1102 del c.c. dispone che ciascun partecipante può fare uso della cosa comune purché: non ne alteri la destinazione e permetta agli altri partecipanti di farne parimenti uso.
In merito ai requisiti indicati dall’art. 1102 del c.c., la giurisprudenza ha avuto più volte modo di precisare che il permettere agli altri comproprietari di fare parimenti uso della cosa comune, non significa che uno dei proprietari non possa fare della cosa un uso più intenso, anche comprimendo in parte, ma senza limitarla, la possibilità di utilizzo degli altri partecipanti alla comunione. In altri termini l’espressione parimenti uso non può essere interpretata come un uso qualitativamente identico e simultaneo della cosa da parte di tutti i comunisti.
Secondo la giurisprudenza più recente: "l’installazione di un ascensore, al fine dell’eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un bene comune, deve considerarsi indispensabile ai fini dell’accessibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’art. 1102 cod. civ." (Cass.Civ.Sez.II, n.31462 del 05.12.2018; Cass.Civ.,Sez.II, n.10852 del 16.05.2014;Cass.Civ.,Sez.II,n.14096 del 03.08.2012).

Interessante è anche quanto precisato dalla recente Cass.Civ.,Sez.II, n. 30838 del 26.11.2019, il quale ritiene ammissibile l’installazione di un impianto ascensore esterno al caseggiato, realizzato ad esclusive spese di un proprietario, anche se non vengono rispettate le distanze legali comprese quelle dalle vedute dei balconi, purché si rispettino i limiti indicati dall’art.1102 del c.c. (Cass.Civ.Sez.II, n. 30838 del 26-11-2019).

Posto che la giurisprudenza sembra essere favorevole alle ragioni dell’autore del quesito, ciò che si consiglia di fare è di far mettere come argomenti all’ordine del giorno della prossima assemblea l’installazione dell’impianto ascensore. Se gli altri proprietari continueranno a fare resistenze respingendo la richiesta, si potrebbe valutare la possibilità di impugnare la delibera innanzi alla autorità giudiziaria, previo espletamento di un tentativo di mediazione obbligatorio.

L’art 1102 del c.c. ci dice che ciascun comproprietario può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione economica e non impedisca agli altri proprietari di farne parimenti uso. In altre parole, tale articolo introduce l’importante principio secondo il quale ciascun comproprietario può fare un uso intenso e pieno del bene indipendentemente dalle quote di comproprietà di cui è singolarmente titolare, fermo restando i limiti, certamente non secondari, di rispettare la destinazione economica e di permettere agli altri comunisti-condomini di utilizzarlo a loro volta.

Per giurisprudenza assolutamente costante si ritiene che tale norma non impedisca a ciascun comunista di fare un uso più intenso del bene rispetto agli altri, a patto che si rispettino le condizioni prescritte dalla norma in commento.
Applichiamo tali fondamentali principi al caso proposto. Nel complesso edile descritto, abbiamo un’area di corsello box, bene comune alle singole villette in proprietà esclusiva, che ha come sua naturale destinazione ex art 1102 del c.c. quella di permettere il transito, e soprattutto le manovre di entrata di uscita dalle autorimesse private degli automezzi. È ovvio che per la sua struttura e spazialità una area di questo tipo non è idonea per una sosta a lungo termine dei mezzi, anche se fatta davanti all’area della propria autorimessa, perché comunque la presenza del mezzo in sosta rende in ogni caso difficile la manovra da parte del vicino che magari deve uscire per andare al lavoro. E’ ovvio: tutti questi problemi sono facilmente risolvibili se trovasse applicazione il buon senso e le regole di buon vicinato prima delle norme del codice civile, ma quando ciò non è possibile, e si deve per forza risolvere il problema attraverso le norme dell’ordinamento giuridico, non si può considerare la sosta prolungata della propria autovettura nell’area di corsello come lecita anche se effettuata innanzi alla propria autorimessa. È ovvio quindi, che se la vicenda descritta dovesse sfociare in un ipotetico contenzioso, non è assolutamente scontato, anzi direi improbabile, che il giudice possa considerare corretta alla luce dell’art. 1102 del c.c. il comportamento di quei proprietari che parcheggiano la propria autovettura in maniera prolungata nel corsello di manovra, anche se ciò lo si fa davanti al proprio garage. Tale conclusione è valida anche se vi è un regolamento condominiale che in certi limiti autorizza tale comportamento: anche il regolamento condominiale, così come concepito, quindi, presenta dei profili di illegittimità alla luce dei principi racchiusi nell’art.1102 del c.c.

Per quanto ci è dato sapere il regolamento ha una chiara natura assembleare in quanto approvato a maggioranza dai condomini in seno alla assemblea. Orbene, i proprietari per mezzo di un regolamento di condominio così adottato possono sicuramente approvare norme che permettano un miglior uso e godimento del bene comune: tuttavia, non si può a colpi di maggioranza prendere decisioni in contrasto con l’art.1102 del c.c., trasformando la destinazione economica del bene comune e acconsentire che un area destinata al semplice transito dei mezzi, o tuttalpiù ad una attività di carico e scarico di pacchi e buste della spesa, possa essere utilizzata per la sosta prolungata della autovetture.

In conclusione, non possiamo rispondere alle domande poste in quanto partono da un presupposto che si ritiene del tutto errato: ovvero che è legittimo lasciare in sosta le autovetture lungo il vialetto comune, circostanza, che come si è ampiamente spiegato, risulta essere in netto contrasto con l’art.1102 del c.c. e l’interpretazione costante che di tale norma viene data dalla giurisprudenza. La verità, è che per essere totalmente conformi alla legge il vialetto dovrebbe essere usato per le manovre degli automezzi e per permettere il loro ingresso nelle autorimesse. Se qualche proprietario preferisce usare il proprio garage come magazzino, ciò non è sicuramente vietato dal codice civile, ma la macchina deve essere lasciata lungo la pubblica via.
Ci si augura ad ogni modo che il buon senso possa tornare a prevalere e che si possa ripristinare una pacifica convivenza tra tutti i proprietari.

L’art 1102 del c.c. ci dice che ciascun comproprietario può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione economica e non impedisca agli altri proprietari di farne parimenti uso.
Per giurisprudenza assolutamente costante si ritiene che tale norma non impedisce a ciascun comunista di fare un uso più intenso del bene rispetto agli altri, a patto che si rispettino le condizioni prescritte dalla norma in commento. In buona sostanza, nel caso di utilizzo del bene comune da parte del singolo condomino, occorre verificare se lo specifico uso possa comportare una definitiva sottrazione del bene alla disponibilità degli altri condomini ovvero se con tale utilizzo sia rimasta invariata la destinazione principale del bene. A prima vista, quindi, il comportamento tenuto da alcuni dei condomini appare legittimo.

È anche vero, però, che giurisprudenza altrettanto costante ed unanime prevede che nel caso in cui vi sia un’area cortiliva che per ragioni di spazio non è in grado di garantire il parcheggio di tutti i mezzi al suo interno da parte dei singoli condomini, è del tutto legittimo che l’assemblea deliberi l’uso turnario degli stalli di parcheggio disponibili. In questo senso è molto chiara Cass. Civ. Sez. II, n. 12485 del 19.07.2012: "… l'assemblea, alla quale spetta il potere di disciplinare i beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, ben può stabilire, con deliberazione a maggioranza, il godimento turnario della cosa comune, nel caso in cui, come nella fattispecie in esame, non sia possibile l'uso simultaneo da parte di tutti i condomini, a causa del numero insufficiente dei posti auto condominiali".

La giurisprudenza si è anche spinta oltre, disponendo che nel caso di posti auto condominiali insufficienti l’assemblea di condominio non può rifiutarsi di adottare una delibera che disciplini l’uso turnario degli stalli disponibili, disponendo la radicale nullità di una delibera che espressamente si rifiuti di regolamentarne l’uso. (si veda: Tribunale di Roma sentenza n.319/2016.)
E’ quindi quanto mai opportuno interessare della vicenda l’assemblea dei proprietari facendo mettere tra gli argomenti all’ordine del giorno della prossima riunione la regolamentazione dell’uso turnario tra tutti i proprietari dei pochi stalli di parcheggio disponibili. Se l’assemblea si rifiuterà di pronunciarsi in tal senso, si potrebbe anche pensare di ricorrere al giudice al fine di costringere gli altri proprietari ad affrontare con serietà il problema.


In assenza di una regolamentazione dell’uso degli spazi comuni il comportamento tenuto da alcuni condomini, per quanto arrogante, rimane comunque nei limiti di quanto disposto dall’art. 1102 del c.c..: pertanto non può configurarsi oggi alcun risarcimento del danno da perdita del possesso. La cosa muterebbe, invece, nel caso in cui vi fosse una regolamentazione dell’uso turnario degli stalli: in tal caso, i pochi spazi di parcheggio disponibili sarebbero usufruibili solo dal condomino che in quel momento preciso ha la facoltà di utilizzo, con pieno diritto per quest’ ultimo di escludere gli altri condomini dal godimento del bene comune. Se uno dei condomini che in quel dato momento non ha la possibilità di usufruire del parcheggio lo occupasse in totale spregio della regolamentazione turnaria adottata dalla assemblea, ecco che lo stesso terrebbe una condotta illecita, da cui potrebbe derivare un danno per chi aveva il pieno diritto di occupare quello stallo.

In merito al danno da perdita del possesso, non è assolutamente scontato che lo stesso possa considerarsi un danno "in re ipsa".
Sull’argomento infatti la giurisprudenza pare divisa, in quanto un primo orientamento maggioritario ritiene in caso di occupazione illegittima di immobile che il danno a carico del proprietario sia "in re ipsa", ossia consista nel fatto stesso dello spossessamento da parte dell’occupante abusivo, ricollegandosi il pregiudizio alla perdita della disponibilità del bene stesso e alla utilità conseguibile nell’esercizio del suo godimento.
Secondo tale orientamento il danno viene liquidato dal giudice utilizzando presunzionisemplici, come ad esempio il valore locatizio del bene (Cass.Civ.,Sez.II, Ord. n.20545 del 06.08.2018).

Vi è da dire però che oramai da diversi anni si è affermato un orientamento tra i giudici che rifiuta una applicazione estesa del danno “in re ipsa”, imponendo al danneggiato di provare i danni derivati dall’evento lesivo causato dalla condotta del danneggiante. Fortunatamente questo ulteriore onere probatorio può essere assolto anche attraverso l’utilizzo di presunzioni.

Anche in tema di danno derivante da perdita del possesso si sta affermando tale orientamento, in quanto recenti pronunce ritengono che incomba sempre sul danneggiato l’onere di provare il danno conseguente alla illegittima occupazione del bene ed in particolare il mancato guadagno. Si veda in questo senso Cass.Civ.,Sez.II, n.30472 del 23.11.2018: "In caso di occupazione sine titulo di un bene condominiale, come il cortile, il danneggiato che agisca per il risarcimento del danno è onerato della prova del pregiudizio economico patito a seguito della condotta dell’occupante; pertanto, grava sul proprietario usurpato l’onere di provare il mancato guadagno dipeso dalla perdita della materiale disponibilità del bene e del suo sfruttamento. Le circostanze addotte dal danneggiato in relazione alle caratteristiche del bene immobile, alle qualità soggettive del titolare dello stesso et similia, sono elementi che consentono di pervenire all'accertamento del probabile impiego che dell'immobile avrebbe fatto il legittimo titolare; le suddette circostanze vanno valutate dal giudice di merito, che può avvalersi di presunzioni gravi precise e concordanti."

Al di là di queste disquisizioni tecniche sulla natura del danno da perdita del possesso e al di là del fatto che all’oggi nessuno ha tenuto una condotta che possa considerarsi illecita, par giusto chiedersi: se si trovasse un giudice che sposasse la tesi del danno “in re ipsa”, la somma che verrebbe riconosciuta sarebbe di un importo tale da giustificare e pareggiare i costi di una azione giudiziaria? Il valore locatizio dell’area che si asserisce essere stata usurpata (il cortile), sarebbe comunque estremamente irrisorio.

Ovviamente in questa sede non si può dare un giudizio sulla fattibilità tecnica dei lavori, giudizio che deve necessariamente essere demandato ad un geometra e non ad un avvocato.

Da un punto di vista giuridico si può solo precisare che l’art. 1125 del c.c. instaura una comunione forzosa del solaio tra i proprietari dei piani l’uno all’altro sovrastanti, trovando, quindi, piena applicazione nella fattispecie descritta la normativa sulla comunione, ed in particolare l’art. 1102 del c.c. Tale articolo ci dice che ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione economica e non impedisca agli altri partecipanti di fare parimenti uso del bene. In attuazione di quanto detto sopra, l’art.1102 del c.c. precisa che ciascun comproprietario può apportare a sue spese le modificazioni necessarie al miglior utilizzo della cosa.

La giurisprudenza in maniera assolutamente granitica e costante precisa che non viola quanto disposto dall’art. 1102 del c.c. un uso più intenso del bene comune da parte di uno dei partecipanti alla comunione, a condizione, però, che non sia impedito agli altri comproprietari di fare parimenti uso del bene.
Il passaggio della traccia nel solaio, costituisce sicuramente un uso più intenso dello stesso, ma per quanto detto sopra ciò non viola la normativa del codice civile che si appena descritta: questo a condizione, però, che i lavori vengano eseguiti in maniera tale da non compromettere all’altro proprietario la possibilità anche futura di far passare le proprie condutture per il solaio e non si alteri la funzione di spazio di isolamento tra i piani di tale parte dell’edificio.

Le modalità di utilizzo del posto auto è da sempre una annosa questione che spesso anima gli animi dei condomini: cerchiamo dunque di fare un po’ di chiarezza, sperando di rispondere anche ai dubbi di chi ci scrive.
Il dato normativo da cui partire è sicuramente l’art. 1102 del c.c., norma prevista nella disciplina della comunione in generale ma largamente e frequentemente utilizzata anche nel condominio.
Tale articolo ci dice al 1° comma:” Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”. Quindi, al di là della quota di partecipazione a ciascun condomino comproprietario, viene riconosciuto il diritto di usare la cosa comune nella sua totalità ed interezza a condizione che non ne venga alterata la destinazione economica e si permetta agli altri proprietari di farne parimenti uso.
Contrariamente a quanto si possa pensare l’ammontare della quota di comproprietà non limita la facoltà di utilizzare e godere il bene, ma entra in gioco nel momento in cui si devono ripartire gli oneri di manutenzione del bene comune o prendere decisioni sulla sua amministrazione (da qui si capisce l’importanza delle tabelle millesimali per la conduzione del condominio).
Il concetto che si è tentato di esporre è stato più volte ribadito dalla Corte di Cassazione, proprio in merito a controversie aventi ad oggetto l’utilizzo del posteggio condominiale: famosa in questo senso è la sentenza della Sezione II della Cassazione Civile n.26226 del 07.12.2006.

A questo punto si pone però un problema: come garantire a tutti comproprietari di utilizzare un bene comune, quando lo stesso per caratteristiche oggettive non è in grado di soddisfare contemporaneamente le esigenze di tutti i proprietari? Detto in maniera più semplice, se in un condominio vi è una area di parcheggio condominiale piccola, tale per cui non è vi è la possibilità per tutti i proprietari di parcheggiare contemporaneamente la propria auto, come è possibile permettere a tutti di fare parimenti uso del parcheggio? A tale spinosa e delicata domanda ha tentato di dare una risposta a più riprese la Corte di Cassazione. Estremamente pertinente per il caso descritto è la pronuncia della Corte di Cassazione, Sez.II,n. 12485 del 19.07.2012, la quale ci dice:” … se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento. Pertanto, l'assemblea, alla quale spetta il potere di disciplinare i beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, ben può stabilire, con deliberazione a maggioranza, il godimento turnario della cosa comune nel caso in cui, come nella fattispecie in esame, non sia possibile l'uso simultaneo da parte di tutti i condomini, a causa del numero insufficiente dei posti auto condominiali.”

Da questa giurisprudenza ormai cristallizzata nel tempo, sono nati diversi accordi in seno alle assemblee condominiali volte a regolarizzare l’uso dei parcheggi condominiali. Non si è avuto modo di analizzare le delibere prese dai proprietari del condominio descritto nel quesito, ma sulla base di quanto riferito si possono fare alcune considerazioni di massima.

È sicuramente legittimo un accordo dei condomini per mezzo del quale si sorteggiano i posti da assegnare ai singoli proprietari per un determinato periodo di tempo, trascorso il quale i posti dovranno essere riassegnati agli altri condomini prima esclusi: questo per assicurare la piena turnazione nell’utilizzo. La delibera assembleare diverrebbe illegittima nel momento in cui l’assegnazione sia fatta ad alcuni condomini in perpetuo. In questo caso si andrebbe, infatti, a costituire a loro favore un vero e proprio diritto di uso ex art.1021 del c.c. sul bene comune escludendo gli altri comproprietari: una tale delibera assembleare, però, sarebbe radicalmente nulla, a meno che non sia adottata dalla unanimità dei condomini.

E' del tutto illegittimo condizionare l’utilizzo del bene comune da parte dei condomini sorteggiati al pagamento da parte loro di un canone. Posto che chi utilizza il parcheggio, in quanto comproprietario, ha tutto il diritto ex art. 1102 del c.c. di godere della sua utilità, a che titolo verrebbe versato il canone? La dazione di tale somma non troverebbe alcuna giustificazione. Anche in questo caso, però, ogni illegittimità verrebbe meno se, e solo se, la delibera condominiale che prevede la dazione di un canone per l’utilizzo del parcheggio condominiale, fosse adottata dalla unanimità dei condomini.

Come ha ben chiarito la giurisprudenza che si è citata poco sopra, è l’assemblea condominiale l’organo a cui spetta il compito di deliberare circa le modalità di utilizzo del parcheggio. L’assise dovrà essere convocata secondo le modalità previste dall’art.66disp.att. del c.c. e si costituirà e delibererà secondo quanto prevede l’art.1136 del c.c. Per approvare l’accordo sull’utilizzo del parcheggio condominiale, le maggioranze sono quelle previste dal co. 3° dell’art. 1136 del c.c. e pertanto la delibera sarà approvata con la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno 1/3 del valore dell’edificio (333 millesimi); questo dando per scontato che l’assemblea si svolgerà, come solitamente accade, in seconda convocazione. Alla riunione condominiale dovranno partecipare e avranno diritto di voto tutti coloro che sono proprietari di una unità immobiliare in condominio, siano esse appartamenti, box auto od entrambi: una delibera di questo tipo non può essere riservata solo a chi è proprietario dei soli box auto.

L’amministratore ha il preciso compito a lui attribuito dal n.2) dell’art. 1130 del c.c. di disciplinare l’uso delle cose comuni affinché ne venga garantito il miglior utilizzo da parte dei condomini. Esso è, inoltre, un mandatario dei proprietari ed è chiamato a dare esecuzione agli accordi che i condomini prendono in seno alla assemblea sull’utilizzo delle parti comuni. In esecuzione di questi doveri egli periodicamente deve convocare l’assemblea, mettendo all’ordine del giorno la discussione circa le modalità di utilizzo del parcheggio condominiale. Deve anche garantire la regolarità del sorteggio.
Se l’amministratore omette di indire la riunione condominiale, si ricorda che il 1° co. dell’art. 66 disp.att. del c.c. prevede che quando la richiesta di convocazione è fatta da almeno 2 condomini che rappresentano almeno 1/6 del valore dell’edificio, il professionista è obbligato per legge entro 10 giorni a provvedere alla convocazione dell’assise, trascorsi i quali e persistendo l’inerzia dell’amministratore, i condomini richiedenti possono procedere autonomamente alla convocazione.
È anche giusto ricordare che se il professionista non ottempera ai doveri prescritti dall’art. 1130 del c.c., ciò potrebbe costituire giusta causa per procedere alla sua revoca.

Giungendo alla conclusione del parere, è giusto spendere due parole circa le modalità di utilizzo del posto auto una volta che lo stesso è stato assegnato tramite sorteggio.
L’art. 1102 del c.c. specifica come la cosa comune possa essere utilizzata dagli altri proprietari a patto che non ne venga alterata la destinazione economica: in altre parole, se sono comproprietario di uno spazio di parcheggio con altri, devo utilizzare tale spazio per parcheggiarvi le automobili, non posso usarlo per installarvi delle bancarelle. Il condomino che tenesse una tale comportamento compirebbe una grave violazione delle norme del codice civile, che potrebbe giustificare il ricorso all'autorità giudiziaria al fine di ottenere un provvedimento volto allo sgombero delle bancarelle abusive. L’iniziativa di rivolgersi al giudice, con l’ausilio di un legale, dovrebbe essere presa dall’amministratore, che è il primo soggetto chiamato a tutelare i beni comuni condominiali, ma in caso di suo disinteresse legittimato ad agire è anche il singolo condomino.
Nel periodo in cui il proprietario ha il diritto all’uso esclusivo del posto auto, può sicuramente utilizzarlo, nei limiti visti dell’art. 1102 del c.c., per far parcheggiare i mezzi di amici e parenti.
L’ utilizzatore, ha anche il pieno diritto di cedere, gratuitamente o dietro compenso, il suo diritto di utilizzo ad un altro proprietario: se vi è, infatti, la rinuncia di un condomino all’utilizzo, non vi è l’obbligo di riassegnarlo a mezzo sorteggio.
I concetti appena espressi sono stati chiariti molto bene dalla sentenza del 2012 che si e sopra citata la quale precisa: "L'essenza stessa del turno, d'altro canto, richiede che, nel corso del suo svolgimento, il comunista che ne beneficia, abbia l'esclusività del potere di disposizione della cosa, senza che vi sia sostanziale interferenza degli altri compartecipi con mezzi e strumenti che ne facciano venire meno l'avvicendamento nel godimento o inducano alla incertezza del suo avverarsi".
In altre parole, il condomino a cui tocca in quell’anno solare il diritto di utilizzo del posto auto, avendo in quel momento la totale ed esclusiva facoltà di disporre della cosa comune, ben può concedere a sua assoluta discrezione ad un altro condomino il semplice utilizzo temporaneo del posto auto, senza che altri condomini possano eccepire alcunché.

L’art.1102 del c.c. ci dice che tutti i comproprietari possono fare uso della cosa comune, purché non ne alterino la destinazione economica e non impediscano agli atri comunisti di farne parimenti uso.
L’area riservata ai box è una parte comune dell’edificio che ha comunemente la funzione di consentire le manovre di entrata e uscita dei mezzi dai box auto in proprietà esclusiva. In linea di massima, quindi, coloro che a norma del regolamento condominiale hanno il diritto di accedere a tale area possono sostare con i propri automezzi per brevi periodi per consentire le ordinarie attività di carico e scarico (si pensi ai bagagli o alle buste della spesa), ma, a stretto rigore di legge, non possono lasciare la macchina in sosta per lungo periodo davanti al proprio box auto. È giusto anche dire che queste problematiche più che con le norme di legge e di regolamento, dovrebbero essere risolte dai condomini usando il buon senso, anche se spesso questo in certe situazioni viene, purtroppo, a mancare.

Per venire a trattare della parte centrale di quanto richiesto, non è chiaro che cosa si intende con il termine” estranei”, ma par di capire, salvo smentite, che degli individui che non abitano nel palazzo e non sono condomini impunemente e senza autorizzazione accedono alle aree comuni del fabbricato.
Se così fosse, il caso prima che di diritto condominiale sarebbe di interesse penalistico in quanto il soggetto estraneo non condomino e non abitante nel palazzo che impunemente e senza autorizzazione alcuna parcheggia la propria autovettura in una area comune potrebbe integrare il reato di Invasione di Terreni ed edifici di cui all’art. 633 del c.p. Se così fosse l’amministratore avrebbe il dovere di intervenire a tutela delle parti comuni dell’edificio presentando idonea denuncia alla autorità giudiziaria corredata, ovviamente da idonee prove fotografiche. In caso di inerzia dell’amministratore ogni condomino potrebbe a lui sostituirsi presentando personalmente la denuncia alle autorità.

Innanzitutto è utile sgomberare il campo da un primo equivoco: nessuno dei comportamenti descritti integra una ipotesi di reato e, pertanto, non vi è motivo per sporgere querela né di rivolgersi alle forze di pubblica sicurezza.

Posto ciò, è utile ricordare, al di là della normativa antincendio, come la rampa di accesso al locale dei box auto sia una area condominiale che ha come suo utilizzo naturale il permettere l’entrata e l’uscita dei mezzi dalle autorimesse stesse, e sia anche destinato ad agevolare il lavoro dei mezzi di sicurezza. Partendo da tale presupposto, la giurisprudenza di merito e di legittimità ha a più riprese chiarito come la pratica dei condomini di parcheggiare in maniera permanente e duratura la seconda auto in tali aree di manovre sia del tutto illegittimo. Ai sensi dell’art. 1102 del c.c., infatti, i condomini non possono utilizzare il bene comune in maniera tale da alterarne la sua naturale destinazione economica.

Viene, invece, comunemente fatto rientrare nell’utilizzo consentito la sosta momentanea di autoveicoli per permettere operazioni di carico e scarico, si pensi alle buste della spesa. A parere di chi scrive, il comportamento tenuto dall’autore del quesito sta un po’ al limite tra il consentito e il non consentito, in quanto se da un lato la sosta dei veicoli era assolutamente temporanea e causata dalla straordinarietà dell’evento atmosferico, dall’altro se, proprio a causa del temporale, fosse sorta la necessità di chiamare l’ambulanza piuttosto che i Vigili del Fuoco la presenza delle macchine ferme sulla rampa avrebbe potuto creare non poche difficoltà ai mezzi di soccorso. La problematica descritta è uno di quei casi, molto frequente nella vita in condominio, che andrebbe risolta non tanto ricorrendo alle norme giuridiche, ma alle norme di buon senso, che pare manchi ad uno dei proprietari…

Venendo a trattare il secondo aspetto, è giusto dire che il distacco della fornitura di energia elettrica da parte del condomino è del tutto legittima, in quanto il contratto è stato da lui direttamente stipulato, e l’intestatario è del tutto libero di esercitare il diritto di disdetta dalla fornitura. Purtroppo la pratica di intestare ad un singolo proprietario le utenze dei servizi condominiali è una prassi molto comune soprattutto nei piccoli condomini, ma assolutamente sconsigliabile. In questi casi, seppur non vi sia l’obbligo, a mente del 1° co. dell’art. 1129 del c.c., di nominare un amministratore per i condomini composti da un numero di proprietari inferiore ad otto, è opportuno che l’assemblea di condominio, opportunamente convocata a norma di legge, nomini un rappresentante fiscale che si incarichi di richiedere un codice fiscale per il condominio presso il competente ufficio della Agenzia delle Entrate. Così facendo si avrebbe la possibilità di intestare l’utenza direttamente al condominio, e nessun proprietario avrebbe la possibilità di modificare o disdettare il contratto senza una preventiva autorizzazione della assemblea. L’intestazione condominiale della fornitura elettrica avrebbe anche l’innegabile vantaggio di legittimare la suddivisione delle spese relative tra tutti i condomini, e di pretenderne il pagamento in caso di eventuale inadempimento.

Il pianerottolo deve considerarsi elemento essenziale delle scale e come tale parte comune dell’edificio ai sensi dell’art.1117 del c.c., se non è disposto diversamente dai rogiti di acquisto delle singole unità abitative o da un regolamento di condominio di natura contrattuale (in questo senso si veda tra le tante Cass. Civ. Sez.II, n.1544 del 10.07.2007).

Può escludersi la natura condominiale del pianerottolo anche nel caso in cui per le caratteristiche funzionali e strutturali dello stesso, sia posto al servizio unico ed esclusivo di una singola unità immobiliare (si veda ad esempio Cass. Civ., Sez.II, 22.03.1985 n.2070). Applicando però in senso inverso il ragionamento appena fatto, la giurisprudenza ha chiarito che il pianerottolo non può mai considerarsi in proprietà esclusiva nel momento in cui, per le sue caratteristiche, esso debba considerarsi necessario all’uso comune (Cass. Civ., Sez. II, n. 3159 del 14.02.2006).
Nel caso di specie siamo proprio in questo seconda fattispecie, in quanto il pianerottolo- ballatoio del 4° piano è necessario e funzionale al raggiungimento del tetto che è una parte dello stabile necessariamente condominiale.

Chiarita la natura del pianerottolo, è giusto dire che la giurisprudenza assolutamente unanime acconsente che il singolo proprietario possa fare della parte condominiale un uso più intenso rispetto ad altri condomini, ciò a patto che, ai sensi dell’art. 1102 del c.c., non ne venga alterata la destinazione economica e non venga impedito agli altri proprietari di farne parimenti uso.

Ad avviso di chi scrive il comportamento degli abitanti dell’appartamento del 4° piano deve essere censurato e stigmatizzato proprio alla luce di quanto prevede l’art. 1102 del c.c. Se è vero, infatti, che è ammissibile che alcuni proprietari possano utilizzare in maniera più intensa una parte comune, è anche vero che tale utilizzo non può essere tale da distrarre il bene dall’uso naturale e funzionale che gli è proprio. Nel caso di specie, sulla base di quanto riferito, i proprietari del 4° piano hanno di fatto trasformato una rampa delle scale e l’intero pianerottolo in un ulteriore vano del loro appartamento, distraendo tali parti comuni dal loro utilizzo naturale: permettere l’accesso al tetto. Gli altri proprietari, anche sostituendosi all’amministratore inerte, possono inviare una raccomandata chiedendone quindi lo sgombero e il ripristino della loro naturale destinazione economica.

La decisione che fu presa all’epoca escludeva alcuni condomini (chi non era proprietario di garage) dall’utilizzare l’area di parcheggio condominiale, e, giustamente, è stata presa alla unanimità in quanto con essa si andava ad escludere la facoltà di godimento su tale parte comune del condominio per un determinato gruppo di comproprietari.
Il limite però di tali tipologie di delibere è che esse non possono essere mai rese opponibili ad eventuali successivi acquirenti, a meno che: o esse non vengano espressamente richiamate nel rogito di acquisto della unità immobiliare, oppure la delibera a suo tempo adottata venga tradotta in un accordo tra tutti i proprietari davanti ad un notaio e trascritta nella competente Conservatoria (entrambe tali ipotesi non accadono quasi mai nella pratica).

Stante il fatto che verso il nuovo acquirente quanto deciso dall’assemblea non può considerarsi in alcun modo efficace e vincolante, e stante il fatto che il presupposto per la validità e vincolatività di tali tipi di delibere è la completa adesione a quanto deciso da parte di tutti gli attuali comproprietari, si può tranquillamente ritenere che l’efficacia della delibera a suo tempo adottata sia venuta meno nel momento in cui vi è stato il mutamento dei componenti della compagine condominiale.

Non vi è alcun impedimento, quindi, nel convocare una nuova assemblea mettendo all’ordine del giorno la gestione dei posteggi nel cortile ed eventualmente concordare nuove modalità di utilizzo di tale spazio comune. La giurisprudenza, proprio in merito alle modalità di utilizzo del cortile-parcheggio condominiale, ha più volte chiarito che nel caso in cui lo spazio sia insufficiente a far fronte contemporaneamente a tutte le esigenze dei comproprietari, è assolutamente legittimo che l’assise dei proprietari decida, questa volta a maggioranza, un uso turnario dei posti auto. La giurisprudenza in questo senso è andata addirittura oltre, in quanto ha dichiarato radicalmente nulla la delibera condominiale che neghi la possibilità di un uso a turni di uno spazio comune nel momento in cui lo stesso non sia in grado di garantire un uso simultaneo da parte di tutti i condomini. Tale modalità di utilizzo,hanno precisato i giudici, non viola, ma anzi, attua quanto disposto dall'art. 1102 del c.c. in merito all'utilizzo della cosa comune (si veda sentenza Tribunale di Roma n. 319 del 10.06.2016).

Innanzitutto è opportuno premettere che chi scrive non è un tecnico edile e non è minimamente a conoscenza di come questi lavori vadano tecnicamente realizzati. L’ unica cosa che si può fare in questa sede è illustrare brevemente i principi racchiusi nell’art.1102 del c.c., ma si consiglia di rivolgersi ad un tecnico edile per capire con chiarezza se la concreta realizzazione dei lavori vadano a violare i principi che ci si appresta a descrivere.

L’art. 1102 del c.c., applicabile al condominio dal rinvio operato dall’ art. 1139 del c.c., stabilisce il diritto che ciascun partecipante possa servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la sua destinazione economica, e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso.
In merito ai requisiti indicati dall’art. 1102 del c.c., la giurisprudenza ha avuto più volte modo di precisare che il permettere agli altri comproprietari di fare parimenti uso della cosa comune, non significa che uno dei proprietari non possa fare della cosa un uso più intenso, anche comprimendo in parte, ma senza limitarla in toto, la possibilità di utilizzo degli altri partecipanti alla comunione. In altri termini l’espressione parimenti uso non può essere interpretata come un uso qualitativamente identico e simultaneo della cosa da parte di tutti i comunisti.

Per quanto ci è dato sapere, sulla base di quello che viene riferito nel quesito, i lavori che si desiderano realizzare rientrano perfettamente nei perimetri descritti dalla norma in esame, in quanto non vanno ad alterare la destinazione economica del bene comune (la colonna montante dell’acqua), il quale mantiene perfettamente la sua funzionalità a favore degli altri condomini, anzi essa viene ampliata e potenziata estendendola alle unità immobiliari dei piani superiori.

Per rispettare i principi ormai consolidati dalla giurisprudenza è altresì importante che i lavori siano eseguiti in maniera tale da non pregiudicare la stabilità e la sicurezza del fabbricato e rendere teoricamente possibile agli altri proprietari di fruire in futuro dell’opera eseguita. In altre parole deve essere data anche agli altri condomini proprietari di unità abitative site dal quinto piano in su, la teorica possibilità di allacciarsi alla colonna dell’acqua per ipotetiche future ristrutturazioni delle loro proprietà.
È altresì importante che al termine dei lavori non vi sia una lesione del decoro architettonico dell’edificio e che le linee del fabbricato siano preservate.

L’opera descritta sarebbe di per sé una innovazione, la quale andrebbe approvata dalla assemblea dei condomini con le maggioranze di cui all’art.1136 del c.c. Vi è da dire però che nel caso descritto le spese di tali lavori saranno sobbarcate da un solo condomino interessato alla realizzazione dell’opera. In questo caso la giurisprudenza assolutamente dominante, proprio perché non vi è l’esigenza di ripartire le spese dei lavori fra più proprietari, non ritiene necessario che l’opera sia autorizzata dalla assemblea: è sufficiente, quindi, che il proprietario avvisi con congruo preavviso l’amministratore di condominio della data di inizio lavori.

Al di la di quello che dice la giurisprudenza però non possiamo escludere a priori che qualche condomino scontento possa tentare di paralizzare l’inizio dei lavori intraprendendo qualche azione giudiziaria più o meno fondata. Nel caso in cui l’autore del quesito registrasse tra i condomini una non eccessiva ostilità circa la realizzazione dei lavori, si consiglia comunque di effettuare un passaggio assembleare e chiedere alla assise dei proprietari l’autorizzazione ad eseguire l’opera.

L’art. 1027 del c.c. definisce la servitù prediale come il peso imposto sopra un fondo (detto dominante) per l'utilità di un altro fondo (detto servente) appartenente a diverso proprietario. Tra le servitù più utilizzate nella pratica, e maggiormente presenti nella vita condominiale, vi è sicuramente la servitù di passaggio pedonale che permette di transitare sull’area del fondo servente per raggiungere il fondo dominante.
Vi sono diversi modi per costituire una servitù, e sicuramente tra questi modi vi è l’acquisto per usucapione: l’esercizio continuato e pacifico e non clandestino del diritto di servitù per il tempo necessario richiesto dalla legge per usucapire (20 anni ai sensi dell’art. 1158 del c.c.), comporta l’acquisto di tale diritto a titolo originario.

Vi è da dire però che non tutte le servitù sono idonee ad essere costituite per mezzo dell’usucapione: il co.1° dell’art.1061 del c.c. ci dice infatti chiaramente che le servitù non apparenti non possono acquistarsi per usucapione. La stessa norma in esame ci chiarisce che sono non apparenti tutte quelle servitù che non hanno opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio. La ragione di tale norma è evidente: se la servitù può essere esercitata senza la necessità di realizzare opere stabili e visibili, non potrà mai determinarsi il dies a quo da cui iniziare a computare il termine per usucapire.

La servitù di passaggio è un tipico caso da manuale di servitù non apparente, e pertanto non usucapibile: è ben possibile, infatti, transitare sul fondo servente per raggiungere quello dominante senza la necessità di costruire opere che mi permettono di farlo. I timori, quindi, degli altri proprietari sono assolutamente infondati, in quanto anche dopo 20 anni o più dalla costruzione della porta di accesso, l’autore del quesito non potrebbe mai ricorrere al giudice per vedersi riconosciuta l’usucapione di un ipotetico diritto di passaggio a carico dell’area condominiale; se, per assurdo, si facesse tale tentativo, esso si concluderebbe inesorabilmente in una sconfitta, e, con ogni probabilità, con una condanna a rifondere al condominio le spese giudiziarie.
Si precisa che la costruzione di un ulteriore ingresso che si affaccia su un’area comune condominiale non può assolutamente considerarsi una opera visibile destinata all’esercizio di un diritto di servitù di passaggio, ma una semplice opera che agevola l’accesso di un condominio ad un’area comune condominiale su cui si ha tutto il diritto di transitare.
In altri termini, la costruzione di un nuovo ingresso è perfettamente conforme a quanto dispone l’art.1102 del c.c.

Come è noto l’art. 1102 del c.c. dispone che ciascun partecipante può fare uso della cosa comune purché:

• non ne alteri la destinazione
• e permetta agli altri partecipanti di farne parimenti uso.

In merito ai requisiti indicati dall’art. 1102 del c.c., la giurisprudenza ha avuto più volte modo di precisare che il permettere agli altri comproprietari di fare parimenti uso della cosa comune non significa che uno dei proprietari non possa fare della cosa un uso più intenso, anche comprimendo in parte, ma senza limitarla, la possibilità di utilizzo degli altri partecipanti alla comunione (si veda su tutte le pronunce: Cass. Civ.,Sez.II, n.9522 del 30.04.2014,la quale ribadisce i principi di diritto espressi da Cass. Civ., Sez.II, sentenza n. 9875 del 15.06.2012). In altri termini l’espressione "parimenti uso" non può essere interpretata come un uso qualitativamente identico e simultaneo della cosa da parte di tutti i comunisti.

Alla luce di quanto detto, con la realizzazione di una nuova apertura l’autore del quesito farà sicuramente un uso più intenso dell’area comune, assolutamente ammesso dall’art.1102 del c.c., uso che non può essere impedito dagli altri proprietari, anzi gli stessi nell’usare a loro volta l’area, dovranno rispettare la possibilità per l’autore del quesito di transitare per mezzo dell’apertura. Per fare un esempio pratico, se gli altri condomini vorranno posizionare delle piante o una sosta bici, tali installazioni dovranno essere realizzate in modo tale da non andare ad ostacolare la possibilità di usare la nuova apertura e di accedere per mezzo di essa sull'area condominiale e di transitarvi .

Bisogna però tenere ben presente una cosa: la giurisprudenza citata ammette si, che uno dei comproprietari possa fare un uso più intenso del bene comune, a patto che tale uso più intenso, però, non vada a neutralizzare del tutto per gli altri partecipanti alla comunione la possibilità di utilizzare a loro volta il bene. Diversamente si avrebbe una vera e propria appropriazione esclusiva del bene comune da parte del singolo proprietario.
Posto che dalle fotografie allegate l’area in questione è particolarmente piccola, bisogna prestare attenzione ed evitare che la realizzazione dell’apertura e il conseguente passaggio più frequente non vada a vanificare del tutto l’utilizzo per gli altri condomini. Diversamente saremmo di fronte ad un comportamento vietato dall’art.1102 del c.c., il quale potrebbe ingenerare col tempo litigi e probabili contenziosi dall’esito incerto.

È opportuno innanzitutto premettere che l’installazione del montascale fatta all’epoca senza l’autorizzazione della assemblea dei condomini, può considerarsi conforme al diritto condominiale vigente sia in presenza di proprietari portatori di handicap, sia in presenza di proprietari privi di qualsiasi disabilità.
Nel primo caso infatti soccorre la L. n. 13 del 9.01.1989 ed in particolare il comma 2° dell’art. 2 della L.n.13/1989, il quale, in assenza di una delibera assembleare in merito alla installazione di impianti ascensore o similari in ausilio alla persona in difficoltà motoria, riconosce il diritto al condomino portatore di handicap o ai suoi eventuali rappresentanti legali (come i genitori) di installare tali apparati a loro spese.

Nel caso in cui non possa trovare applicazione la normativa speciale sopra descritta, la giurisprudenza oramai costante, riconosce la possibilità al singolo condomino di installare impianti montascale o ascensori ricorrendo a quanto dispone l’art.1102 del c.c., norma disciplinante l’uso della cosa comune in generale, che trova ampia applicazione anche nel contesto condominiale per via del rinvio operato dall’art.1139 del c.c. (da ultimo in questo senso, tra le tante, si veda Cass. Civ.,Sez.II, n.10852 del 16.05.2014).
Come è noto l’art. 1102 del c.c. dispone che ciascun partecipante può fare uso della cosa comune purché: non ne alteri la destinazione e permetta agli altri partecipanti di farne parimenti uso.
In merito ai requisiti indicati dall’art. 1102 del c.c., la giurisprudenza ha avuto più volte modo di precisare che il permettere agli altri comproprietari di fare parimenti uso della cosa comune, non significa che uno dei proprietari non possa fare della cosa un uso più intenso, anche comprimendo in parte, ma senza limitarla, la possibilità di utilizzo degli altri partecipanti alla comunione. In altri termini l’espressione parimenti uso non può essere interpretata come un uso qualitativamente identico e simultaneo della cosa da parte di tutti i comunisti.
In questo senso l’installazione del montascale seppur comporta un maggior uso del vano scale comune da parte del condomino che ne ha sopportato le spese di installazione, non può considerarsi illecito nel momento in cui le scale possano essere tranquillamente utilizzate anche dagli altri proprietari.
Una volta che il montascale è installato, diventa una innovazione dell’edificio e come tale deve essere trattata, tant'è che, sia se vediamo la vicenda sotto la lente della L.13/89, sia se la vediamo attraverso l’art.1102 del c.c., deve essere sempre garantita la possibilità agli altri proprietari ai sensi del 3° comma dell’art.1121 del c.c., di godere anche successivamente ai vantaggi del montascale, partecipando però alle spese di installazione e manutenzione.

Da tutto ciò, una volta venuto a mancare l’originario proprietario che ha sopportato l’installazione del montascale, discende che qualora si volesse procedere alla sua rimozione, è necessario comunque passare da una autorizzazione assembleare, che deve essere adottata, a parere di chi scrive, secondo le maggioranze indicate dagli artt. 1120 co.1° del c.c. e art.1136 5°co. del c.c., ovvero maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i 2/3 del valore dell’edificio (666 millesimi).

La mancanza della autorizzazione assembleare non lascia molte strade a quei condomini che, trovandosi in minoranza, siano desiderosi di rimuovere tale tipo di innovazione.
Per aggirare il passaggio assembleare ed ottenere per via giudiziaria la rimozione del montascale, si potrebbe, forse, sostenere davanti al giudice che l’innovazione comporti una forte e sensibile riduzione della possibilità di utilizzo delle scale, derivante proprio dalla presenza di un manufatto che intralcia il passaggio. In questo senso la Cass. Civ. Sez.II, del 29.11.2016, n. 24235 ha precisato che le modalità realizzative delle opere volte all’abbattimento delle barriere architettoniche, non devono comunque causare una sensibile menomazione dell’utilità che gli altri proprietari precedentemente ricavavano dal bene (ovvero il vano scala).
In particolare sotto questo ultimo aspetto, è importante sottolineare però che la limitazione all’utilizzo del bene deve essere estremamente significativa, e, francamente, il quesito non sembra offrire sufficienti elementi per ritenere che questa tesi possa essere validamente sostenuta in giudizio.

Vi è da dire inoltre che, divenendo parte comune dell’edificio, se la presenza del montascale causa un qualche infortunio, durante l’utilizzo del vano scala, sia a condomini come a terzi soggetti, il condominio potrebbe essere chiamato a rispondere dei danni ai sensi dell’art. [[n2051c]] del c.c., norma disciplinante la responsabilità da cose in custodia. L’apertura di un sinistro condominiale, potrebbe, forse, indurre gli altri proprietari a rivedere le loro considerazioni sulla presenza dell’incriminato manufatto.

In merito alla realizzazione della scala di collegamento si ritiene che possano trovare applicazione i principi espressi dalla giurisprudenza costante e dominante in merito all’ art. 1102 del c.c., norma applicabile anche nel contesto condominiale per via del rinvio operato dall’art. 1139 del c.c.

Come è noto l’art. 1102 del c.c. dispone che ciascun partecipante può fare uso della cosa comune purché: non ne alteri la destinazione e permetta agli altri partecipanti di farne parimenti uso.
In merito ai requisiti indicati dall’art. 1102 del c.c., la giurisprudenza ha avuto più volte modo di precisare che il permettere agli altri comproprietari di fare parimenti uso della cosa comune, non significa che uno dei proprietari non possa fare della cosa un uso più intenso, anche comprimendo in parte, ma senza limitarla, la possibilità di utilizzo degli altri partecipanti alla comunione. In altri termini l’espressione parimenti uso non può essere interpretata come un uso qualitativamente identico e simultaneo della cosa da parte di tutti i comunisti.

In questo senso l’installazione della scala di collegamento, costituisce sicuramente il mezzo per consentire un uso qualitativamente diverso e più intenso della cosa comune da parte dell’autore del quesito, ma diventa legislativamente ammissibile nel momento in cui le modalità di realizzazione dell’opera, non escluda del tutto la possibilità per gli altri comproprietari di utilizzare le altre parti comuni dell’edificio.

La realizzazione della scala, è un’opera che viene edificata solo da parte di un singolo proprietario e al fine di collegare due parti in proprietà esclusiva: motivo per cui non può trovare applicazione nel caso prospettato la normativa sulle innovazioni ex art. 1120 del c.c., ciò esclude in radice la possibilità che per iniziare i lavori sia richiesta una qualche forma di autorizzazione vuoi dell’amministratore di condominio, vuoi della stessa assemblea dei proprietari. E’ sicuramente opportuno, per ragioni di correttezza e di buon vicinato, dare notizia dell’inizio del lavori, sia all’amministratore dello stabile, sia agli altri proprietari, meglio se con una missiva scritta inviata con raccomandata con ricevuta di ritorno.

Anche se la realizzazione della scala, sulla base delle informazioni fornite, parrebbe ammissibile, vi sono comunque dei limiti: l’opera, infatti, non può prescindere dal rispetto della stabilità dell’intero complesso condominiale e dal rispetto del decoro architettonico.
Si ritiene che proprio sotto questo ultimo aspetto, potrebbero giungere le maggiori lamentele degli altri proprietari, e quindi eventuali tentativi di bloccare l’inizio dei lavori o addirittura di ottenere per vie giudiziarie la rimozione della scala una volta che la stessa sia stata realizzata.

La giurisprudenza di legittimità assolutamente dominante definisce il decoro architettonico, come l’insieme delle linee e delle strutture ornamentali dell’edificio che, viste nel suo insieme, vanno a costituire l’estetica del fabbricato. Il decoro architettonico viene considerato come un bene comune condominiale ed è tutelato dal codice civile indipendentemente dal fatto che la costruzione sia considerata di pregio o abbia qualche vincolo storico-paesaggistico.

La problematica maggiore delle controversie aventi ad oggetto la tutela del decoro architettonico, sta proprio nella assoluta soggettività del concetto, rendendo di fatto estremamente incerto l’esito di un eventuale contenzioso. Una determinata opera, infatti, può apparire del tutto in linea con l’estetica del fabbricato per il tecnico edile chiamato da un condomino a difenderlo in giudizio, come invece può apparire del tutto disarmonioso per il tecnico di controparte, o per quello nominato dal giudice chiamato a dirimere il contenzioso.

A mitigare l’assoluta soggettività del concetto è intervenuta la Corte di Cassazione Sez.II, con sentenza n. 1286 del 25.01.2010, la quale ha precisato che l’alterazione delle linee estetiche del fabbricato, non è di per se sufficiente affinché si possa verificare una lesione del decoro architettonico, ma tale alterazione deve tradursi in un pregiudizio economicamente valutabile; in altre parole l’alterazione deve costituire un danno economico e un deprezzamento per le proprietà ricomprese nel fabbricato condominiale.
E’ importante precisare che la lesione del decoro architettonico essendo di per se continuativa nel tempo rende l’azione giudiziaria di per se imprescrittibile: è quindi ben possibile per il condominio in ogni tempo azionare il giudice al fine di poter chiedere la rimozione dell’opera lesiva del decoro architettonico e l’eventuale risarcimento del danno conseguente, fermo restando la possibilità per il convenuto di dimostrare l’intervenuta usucapione ventennale della situazione lesiva.

Le modalità di utilizzo di un’area di parcheggio la quale possiede una capienza inferiore rispetto ai numeri di abitanti dello stabile, è una delle problematiche più ricorrenti in un contesto condominiale.
L’art. 1102 del c.c., applicabile al condominio dal rinvio operato dall’art. 1139 del c.c., stabilisce il diritto che ciascun partecipante possa servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la sua destinazione economica, e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso. Il regolamento contrattuale vigente nel condominio in proposito non fa che ribadire il principio racchiuso nelle norme di legge citate, precisando che il parcheggio è si consentito, ma ciò non deve impedire il transito degli altri proprietari, e deve essere comunque garantito il passaggio per l’accesso all’edificio.

L' edificio descritto è uno di quei casi in cui si dovrebbe regolamentare l’utilizzo turnario dei piazzali destinati ad aree di parcheggio attraverso una apposita delibera della assemblea condominiale, ovviamente preceduta da idonea convocazione in cui venga puntualmente indicato tra gli argomenti all’ordine del giorno l’introduzione di una tale modo di utilizzo.

Proprio su tale argomento la Cassazione Sez.II con sentenza n. 12485 del 19.07.2012 ha statuito che:” … se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento. Pertanto, l'assemblea, alla quale spetta il potere di disciplinare i beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, ben può stabilire, con deliberazione a maggioranza, il godimento turnario della cosa comune nel caso in cui, come nella fattispecie in esame, non sia possibile l'uso simultaneo da parte di tutti i condomini, a causa del numero insufficiente dei posti auto condominiali.”

La giurisprudenza di merito è andata addirittura oltre a quanto stabilito da quella di legittimità, statuendo lanullità, per contrarietà dell’art. 1102 del c.c., della delibera condominiale che respinga la richiesta di un condomino di utilizzare a turno un’area di parcheggio. Il negare, infatti, l’uso turnario della cosa comune, impedisce ai partecipanti esclusi di godere e di utilizzare la cosa comune (si veda in tal senso Tribunale di Roma sentenza n.319 del 10.01.2016).

È opportuno, infine, precisare che in assenza di uno specifico divieto all’interno del regolamento di condominio di natura contrattuale, che pare mancare nel condominio in esame, non si può impedire ad alcuni mezzi (come ad esempio i furgoni) di essere parcheggiati all’interno del piazzale comune.
Precisa su tal punto la Corte di Cassazione: "un'area esterna comune adibita a parcheggio dei veicoli dei condomini può essere da costoro utilizzata per parcheggiarvi delle roulottes (se nel regolamento condominiale non sono in proposito previsti particolari divieti o limitazioni), trattandosi di un uso particolare dalle cosa comune che non ne altera la destinazione e non limita l'uso paritetico da parte degli altri condomini; ne consegue che deve ritenersi nulla perché lesiva del diritto di ciascun condominio all'uso della cosa comune la delibera con la quale l'assemblea, senza l'unanimità di tutti i partecipanti al condominio, vieti il suddetto uso particolare (parcheggio di roulottes) delle aree comuni " (Cass.Civ.,Sez.II, n.9649 del 26.09.1998). In applicazione di quanto statuito dalla Cassazione, una delibera assembleare adottata a maggioranza che vietasse la sosta nell’area di parcheggio condominiale a mezzi diversi dalle autovetture sarebbe radicalmente nulla, e quindi impugnabile da chiunque vi abbia interesse oltre i rigidi termini previsti dall’art.1137 del c.c.

Seppur in assenza di diverse disposizioni del regolamento condominiale contrattuale il parcheggio di mezzi diversi dalle autovetture deve considerarsi consentito. Perché possa considerarsi lecito, deve comunque rispettare i limiti di cui all’art. 1102 del c.c., ed in particolare la sosta di tali veicoli deve essere effettuata in maniera tale da garantire agli altri proprietari la possibilità di godere della parte comune condominiale.

L’art. 1102 del c.c., applicabile al condominio dal rinvio operato dall’ art. 1139 del c.c., stabilisce il diritto che ciascun partecipante possa servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la sua destinazione economica, e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso.
Da ciò deriva necessariamente che, al di là che un condomino sia proprietario di un appartamento piuttosto che di un negozio o di un ufficio, ciascun proprietario ha diritto di utilizzare per sé o per i propri ospiti o clienti, l’area condominiale destinata a parcheggio delle autovetture.

Il problema, pare di capire, sorge dal fatto che l’area di parcheggio è uno spazio ristretto e come tale non è possibile un uso simultaneo della stessa. È quindi opportuno che l’assemblea adotti una delibera con la quale si regolamenti le modalità di utilizzo dell’area comune, ed eventualmente si stabilisca un uso turnario degli stalli destinati a parcheggio.
La giurisprudenza oramai costante della Corte di Cassazione (si veda fra tutte Cass. Civ. Sez. II, n. 144/2012), ha stabilito che l’assemblea, organo chiamato in prima battuta dal legislatore a disciplinare l’uso delle cose comuni, è pienamente legittimata ad adottare una delibera di questa natura.
La giurisprudenza di merito, si veda Tribunale di Roma sentenza n. 319 del 10.01.2016, è andata oltre stabilendo la nullità, per contrarietà dell’art.1102 del c.c., della delibera condominiale che respinga la richiesta di un condomino di utilizzare a turno un’area di parcheggio: il negare infatti l’uso turnario della cosa comune, impedisce ai partecipanti esclusi di goderne e di utilizzarla al pari degli altri partecipanti.

Sulla base di quanto sopra detto appare del tutto legittima una delibera assembleare che, oltre a stabilire i turni di parcheggio, riservi parte dell’area comune ad area pedonale per agevolare l’accesso ai negozi. Non è possibile, tuttavia, determinare a priori una grandezza di tali passaggi pedonali; l'attenzione, però, che senz'altro si dovrà avere quando si deciderà di dimensionarli e tracciarli è il non impedire che gli altri partecipanti al condominio facciano un uso, anche turnario, dei medesimi spazi comuni.

Si ritiene che la possibilità di aprire un passaggio tra il locale w.c. e il laboratorio sia perfettamente conforme a quanto previsto dall'art. 1102 del c.c.
La giurisprudenza sia di merito che di legittimità da tempo ha infatti ammesso che uno dei comproprietari possa fare della cosa comune un uso più intenso, purché non venga alterata la destinazione della cosa e non venga impedito agli altri proprietari di farne parimenti uso.
Nel caso di specie, il fatto di mantenere una accessibilità al locale dal lato del cortile esterno utilizzabile anche dagli altri condomini, permette di rimanere entro i confini dell'art.1102 del c.c.

Per completezza, però, si richiama l'attenzione sul fatto che deve tenersi distinta la regolarità condominiale e civilistica dell'opera, dal fatto che la stessa possa essere idonea da un punto di vista delle norme edilizie.

Pertanto, ai fini della correttezza della pratica edilizia, è opportuno chiedere anche consiglio ad un professionista che si occupa di tale settore (ingegneri edili, geometri e architetti), e interfacciarsi col funzionario comunale che solitamente si occupa di tali questioni.

Il quesito si fonda su un presupposto errato, ossia quello secondo cui il numero dei millesimi di proprietà debba avere un peso determinante nell’uso dei parcheggi condominiali.
Intanto, un dato è certo: quando gli spazi destinati a parcheggio non sono sufficienti per soddisfare le necessità di ogni singolo condomino, non resta altra soluzione che quella di prevedere un uso turnario dell’area che si vuole adibire a tale scopo.
Un uso indiscriminato di quest’ultima, infatti, finirebbe per tradursi in una violazione dell’art. 1102 c.c., norma che riconosce a ciascun partecipante il diritto di servirsi della cosa comune purché non ne venga impedito il pari uso da parte degli altri comunisti.
Significativa in tal senso è proprio la sentenza del 2012 della Corte di Cassazione, citata nella precedente consulenza resa da questa redazione, e correttamente richiamata nel testo dell’attuale quesito.

Ben diverso, invece, è ciò che si vorrebbe ottenere adesso, ossia avvalersi dei millesimi relativi alla mansarda per ottenere un secondo posto auto.
Ebbene, si ritiene che questa non sia una tesi perseguibile, e ciò per le ragioni che qui di seguito si espongono.
Sempre la Corte di Cassazione, con sentenza successiva a quella precedentemente citata, ribadisce un proprio consolidato orientamento sulla differenza tra misura del diritto sulle parti comuni e diritto di uso delle stesse (la sentenza a cui ci si riferisce è la n. 820 del 16 gennaio 2014).
In tale sentenza, infatti, la Cassazione precisa che, nell’attuale regolamentazione giuridica del condominio, la questione della misura di utilizzazione della cosa comune non è certamente in rapporto con la quota maggiore o minore di proprietà del singolo condominio ed è totalmente sganciata dalle "tabelle millesimali" utilizzate per il calcolo delle spese relative alla gestione del bene stesso.
E’ pur vero che il caso specifico riguardava un soggetto proprietario di un appartamento di dimensioni notevolmente maggiori rispetto agli altri condomini, ragione per cui lo stesso riteneva che non potesse avere diritto ad un solo posto auto al pari del condomino il cui appartamento era più piccolo del suo, mentre, nel nostro caso, la titolarità di un numero maggiore di millesimi discende dall’essere proprietari di due unità immobiliari.

Ciò, però, non può far configurare una situazione dissimile da quella presa in esame dalla sentenza citata, in quanto attribuire più di un posto auto allo stesso partecipante al condominio significherebbe violare quel principio espresso dall’art. 1102 c.c., in favore del quale la Corte d Cassazione si è espressa nella sentenza del 2014.
In tale sentenza si richiama tra l’altro quanto già precisato dalla stessa Suprema Corte con riferimento ad analoga ipotesi, ove veniva appunto detto che “L’utilizzazione a parcheggio dei viali adiacenti agli edifici di un complesso condominiale configura un uso della cosa comune (ulteriore rispetto alla ordinaria destinazione degli stessi ad accesso ai vari fabbricati); pertanto, la disciplina di tale utilizzazione (con limitazione nella specie ad una sola vettura per unità abitativa) disposta dall’amministratore nell’ambito delle attribuzioni che gli competono a norma dell’art. 1130 co. 1 c.c., ovvero a maggior ragione, come nella specie, dall’assemblea, non riguarda la misura del godimento riconosciuto ai singoli condomini sulla cosa comune, ma raffigura una modalità d’uso della cosa stessa (così Cass. Sez. 2° n. 772 del 25.01.1997)”.

Ciò significa che, indubbiamente, i millesimi di proprietà avranno un loro peso nella determinazione del modo in cui il cortile condominiale potrà essere usato (se come cortile o come parcheggio di autovetture); qualora, però, si dovesse adottare la decisione di usarlo come parcheggio di autovetture, ciascuno dei partecipanti al condominio potrà avere diritto ad un solo posto auto (a prescindere dal fatto che sia proprietario di una o due unità abitative), mentre se il numero dei posti auto ricavabili dovesse risultare inferiore al numero dei proprietari (e non a quello delle unità abitative), allora sarà opportuno deliberare un uso turnario degli stessi.
La situazione sarebbe chiaramente diversa qualora la proprietà della mansarda fosse riconducibile ad un soggetto diverso dal proprietario dell’altra unità abitativa.

Questo è il consiglio che si ritiene opportuno suggerire, anche da un punto di vista equitativo.
Del resto, si tenga conto che uno degli obiettivi di questo sito è proprio quello di fornire, al di là di una soluzione giuridica, un orientamento sulle questioni che vengono prospettate, nell’ottica di far evitare di assumere decisioni che potrebbero indurre ad inutili e dispendiose battaglie giudiziarie.
Ciò, ovviamente, non esclude che se una tale diatriba dovesse giungere in un’aula di giustizia, il giudice investito di essa potrebbe anche essere di contrario avviso e così ritenere che ad ogni unità abitativa debba essere assegnato un posto auto nel cortile comune, applicando così in maniera matematica ed alla lettera quanto detto nelle sentenze citate, senza cogliere quello che invece si ritiene sia il vero spirito di esse, ossia far sì che ogni proprietario (e non ogni unità abitativa) possa godere di un posto auto.

• innanzitutto la deliberazione della assemblea condominiale che dispone l’uso turnario dei posti auto rientra pienamente nei poteri dell’organo del condominio ed è pienamente legittima.
• ma vi è di più: il condomino a cui tocca in quell’anno solare il diritto di utilizzo del posto auto, avendo in quel momento la totale ed esclusiva facoltà di disporre della cosa comune, ben può concedere a sua assoluta discrezione ad un altro condomino il semplice utilizzo temporaneo del posto auto, senza che altri condomini possano eccepire alcunché. Tale facoltà di utilizzo per i motivi che si sono sopra detti non può essere confuso con il diritto di uso di cui all’ art. 1021 del c.c. che trova applicazione in situazioni del tutto differenti da quelle descritte nel quesito.

Nel caso che ci è stato sottoposto all’attenzione, l’amministratore non erra nell’asserire la natura condominiale del posto auto; tuttavia, ciò non esclude che l’acquirente di un’unità immobiliare possa essere titolare – come lo era il “dante causa”, ovvero il precedente proprietario, nella cui posizione giuridica è subentrato – del diritto di godere in via esclusiva di un connesso spazio adibito a parcheggio: tra quest’ultimo e l’appartamento cui “accede” sussiste, infatti, un vincolo di pertinenzialità che ne determina il trasferimento congiunto, secondo il regime di cui all’art. 818 c.c. (molto interessante, in tal senso, la sent. resa dal Trib. Salerno Sez. II, 12-04-2010) .

Si tratta di un tema che, in passato, è stato lungamente dibattuto in giurisprudenza; tanto più che, anteriormente alla riforma apportata con l. 11.12.2012, n. 220 (“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”) – la quale ha introdotto nell’elenco delle “parti comuni dell’edificio” di cui all’art. 1117 c.c. le “aree destinate a parcheggio” (n. 2) – sussisteva, sul punto, un insidioso vuoto normativo.

Nel silenzio della legge, la Suprema Corte a Sezioni Unite è intervenuta con tre “storiche” sentenze di pari data (Sez. Un. 17 dicembre 1984, nn. 6600, 6601 e 6602), optando per l’applicazione del regime condominiale e statuendo che, in mancanza di un titolo attributivo della proprietà esclusiva ai singoli condomini, il posto auto ricavato all’interno dell’edificio (ad esempio, in un seminterrato, come nel caso in esame), dovesse considerarsi “parte comune”. E ciò, con due conseguenze:

• da un lato, la nullità delle pattuizioni negoziali che, sotto forma di riserva di proprietà a favore del costruttore o di cessione a terzi, sottraggono ai condomini l’uso del parcheggio;
• dall’altro, l’integrazione automatica, ope legis, ai sensi dell’art. 1374 c.c., del contratto traslativo della proprietà di un appartamento in condominio che non preveda anche il contestuale trasferimento del posto auto, con il riconoscimento di un diritto reale di uso su quello spazio in favore del condomino e di un diritto dell’alienante ad un’integrazione del prezzo, nel caso in cui esso sia stato determinato solo sulla base del valore dell’appartamento.

Con il conforto di tali pronunce, e ancor più, a seguito dell’entrata in vigore dell’art. 26, c. 5, l 47/1985 (“primo condono edilizio”), secondo cui i parcheggi condominiali “costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818 e [[n819]] del Codice Civile”, la giurisprudenza di legittimità e di merito si è concordemente orientata a ritenere sussistente, tra il posto auto ed il relativo appartamento, un vincolo pertinenziale e di destinazione inderogabile, tale da impedirne l’alienabilità separata e l’oggettiva inalterabile destinazione, in considerazione del fatto che l’obbligo di costruzione dei parcheggi nelle aree condominiali, introdotto dalla c.d. “legge Ponte” n. 765/1968, rispondeva alla finalità, di preminente rilevanza pubblicistica, di limitare i disagi alla circolazione dovuti alla libera sosta dei veicoli sulla pubblica via.
Tale vincolo di accessorietà è stato confermato dall’evoluzione normativa successiva (v. la c.d. “legge Tognoli”, n. 122/1989), fino alla legge c.d. di “semplificazione” del 2005 (n. 246), la quale ha ammesso, con riferimento ai parcheggi costruiti successivamente alla sua entrata in vigore, l’autonoma trasferibilità del posto auto rispetto all’appartamento cui “accede”.

Tutto ciò premesso, è pacifico che l’acquisto dell’appartamento – e, con esso, della qualità di condomino – determina l’assunzione di un proporzionale (e, alla luce di tutto quanto sopra, “pertinenziale”) diritto sulla parte comune connessa all’unità immobiliare.
Ora, secondo il disposto dell’art. 1118 c.c., il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni è, appunto, “proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene”. Tale regola generale, tuttavia, trova il limite di una diversa regolamentazione (“se il titolo non dispone altrimenti”): nel caso in questione, il titolo – ovvero il regolamento condominiale, atto di natura contrattuale, stipulato, quindi, nella concorde volontà dei condomini – interviene a limitare il diritto dei condomini sulla parte comune, riconoscendone l’uso esclusivo al precedente proprietario e, di conseguenza, all’acquirente.

Resta soltanto da chiarire - e la giurisprudenza, sul punto, non è ancora concorde – se, in una situazione come quella in esame, la titolarità della parte comune si sostanzi in vero e proprio diritto di proprietà, in diritto reale d’uso (posizione, questa, che riscuote maggior credito) o se, semplicemente, si tratti di un riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condomini secondo modalità non paritarie determinate dal titolo, in deroga a quello altrimenti presunto ex artt. 1102 e 1117 c.c., che non incide sull’appartenenza delle dette parti comuni alla collettività e neppure costituisce diritto d’uso in senso proprio ai sensi dell’art. 1021 c.c. (Cass., sez. II, 13.10.2017, n. 24301).

Per rispondere al quesito da lei posto, occorre esaminare la disciplina legislativa relativo all'uso della cosa comune.

Il nostro legislatore si è occupato di questa questione all'art. 1102 c.c., il quale stabilisce che ciascun partecipante alla comunione può utilizzare l'intera cosa comune, purché non ne alteri la destinazione d'uso e non impedisca agli altri partecipanti di di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Va osservato, tuttavia, che la disciplina dettata dal legislatore non ha carattere inderogabile, in quanto l'assemblea di condominio può stabilire anche una diversa disciplina circa l'uso dei beni comuni.

Come precisato dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 27233 del 2013, infatti, l'assemblea di condominio (con le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c.) o lo stesso regolamento condominiale "possono limitare l'uso delle parti comuni", con la conseguenza che, in presenza di una diversa disciplina condominiale, non troverà applicazione l'art. 1102 c.c., "il quale svolge una funzione sussidiaria (ovvero opera nella sola eventualità in cui non sia intervenuta una differente regolamentazione in sede condominiale)".

Come evidenziato dalla Cassazione, l'unico limite a questa eventuale "autodisciplina condominiale" è rappresentato dalla impossibilità di porre un "divieto sostanziale di utilizzazione generalizzata delle parti comuni".

In altri termini, l'assemblea di condominio può disciplinare l'uso della cosa comune in maniera diversa da quanto stabilito dall'art. 1102 c.c. ma non può imporre un generale divieto di utilizzo dei beni comuni.

Nel caso di specie, dunque, la delibera assembleare da lei citata deve ritenersi pienamente valida ed efficace, essendo stata adottata, addirittura, all'unanimità e riferendosi la stessa alle sole modalità di utilizzazione del cortile comune, per una sua specifica parte.

Si ritiene, dunque, che lei possa continuare ad utilizzare quell'area del cortile, in conformità a quanto deliberato dall'assemblea, senza che gli altri condomini vi si possano opporre legittimamente.

La risposta ai suoi quesiti presuppone, anzitutto, un attento esame di quanto disposto dal Regolamento di condominio, nonché dalla disciplina civilistica in materia di innovazioni e uso della cosa comune.

Analizziamo, uno per uno, i quesiti da lei posti:

1. L’art. 11 del Regolamento di condominio è conforme alla normativa vigente in materia condominiale?

Come da lei precisato, l’art. 11 del Regolamento stabilisce che “negli appartamenti/locali di proprietà privata, è vietato eseguire senza permesso dell’amministrazione, opere, lavori e varianti che modifichino o alterino comunque l’aspetto esterno del fabbricato e ne compromettano la stabilità”.
La disposizione pare di portata sostanzialmente analoga a quelle di cui agli artt. 1102 cod. civ. (uso della cosa comune) e 1120 cod. civ. (innovazioni).
L’art. 1102 c.c., infatti, stabilisce che ciascun condomino può servirsi della cosa comune (e, dunque, anche della facciata esterna del fabbricato, dove si trovano le finestre), a condizione che “non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.
Quanto all’art. 1120 c.c., invece, lo stesso prevede che siano vietate le “innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”.
Di conseguenza, non si ravvisa alcuna difformità tra l’art. 11 del Regolamento condominiale e la normativa civilistica in materia di condominio.

2. Gli interventi da lei richiesti possono considerarsi un’innovazione che alteri il decoro architettonico del fabbricato e/o la stabilità e la sicurezza dello stesso?

Sul punto, pare innegabile che la trasformazione di una finestra in porta finestra alteri, inevitabilmente, il decorso architettonico dell’edificio, pur, in questo caso, non compromettendo la stabilità dell’edificio stesso (avendo, peraltro, il progetto ottenuto l’approvazione del Comune).

3. L’intervento da lei richiesto può essere vietato anche se non pregiudica la stabilità e la sicurezza dell’edificio?

Sul punto, pare utile richiamare una pronuncia della Corte di Cassazione (sentenza n. 15390/2000), con la quale è stato precisato che la modifica di una finestra in porta-finestra, quando è strettamente funzionale al miglior godimento delle proprietà individuali, può essere inquadrata “in una utilizzazione della cosa comune, ai sensi dell'art. 1102 c.c.”, con la conseguenza che, ai fini della legittimità dell’intervento, “è necessario valutare se con l'apertura della porta-finestra il condomino realizza una mi­gliore utilizzazione dell'area, ovvero se ne altera la destinazione, e comunque se vi è compatibilità con il pari diritto degli altri partecipanti. Pertanto il giudice del merito deve prioritariamente accer­tare se sussiste l'una o l'altra situazione di fatto e poi derivarne le rispettive conseguenze giuridiche”.

Va osservato, inoltre, che l’art. 23 del Regolamento di condominio stabilisce che le deliberazioni che abbiano per oggetto le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo delle cose comuni, debbono essere sempre adottate (dall’assemblea) con le maggioranze di cui agli artt. 1120 e 1136 c.c., con la conseguenza che non pare, comunque, potersi prescindere da tale disposizione.

4. L’esecuzione dell’opera per dare più aria e luce alle mansarde può essere eseguita senza il consenso dell’amministrazione disponendo i due proprietari di SCIA comunale e del parere della Regione competente sulla inesistenza del vincolo paesaggistico? In caso contrario, a cosa si esporrebbero?

A tale domanda deve rispondersi in maniera negativa. Va osservato, infatti, che la SCIA riguarda unicamente il rapporto tra il privato e la Pubblica Amministrazione, mentre il Regolamento disciplina i rapporti tra i condomini. Se, dunque, il Regolamento prevede delle limitazioni, le stesse devono essere rispettate a prescindere dalla legittimità urbanistica dell’opera. In caso di violazione del Regolamento, l’amministratore o gli altri condomini potrebbero agire in giudizio al fine di ottenere la sua condanna alla rimessione in pristino e al risarcimento danni.

5. Prima di iniziare i lavori di che trattasi è opportuno (o necessario) chiedere il permesso all’amministrazione nonché all’assemblea condominiale ex artt. 11 e 23 del Regolamento condominiale?

Sì, si ritiene che la legittimità degli interventi de quo sia subordinata al pieno rispetto di quanto statuito dal Regolamento di condominio, con particolare riferimento alle maggioranze previste dall’art. 23.

6. L’amministrazione può negare il permesso e su quali basi?

L’amministratore dovrà limitarsi a dare applicazione alle norme di legge e Regolamento. Di conseguenza, potrà negare l’esecuzione dell’intervento laddove valuti e accerti che lo stesso modifica o altera l’aspetto esterno del fabbricato o ne comprometta la stabilità.

7. Quale altra via legale Tizio e Sempronio potranno seguire per realizzare legittimamente l’apertura dei balconcini nelle rispettive mansarde senza incorrere in futuri giudizi promossi dal condominio e/o dai singoli condomini?

Non si ritiene che vi siano molte “scappatoie”: è necessario rispettare le norme di legge e di Regolamento.

L’assemblea ha legittimamente vietato il posizionamento dei serbatoi individuali sui torrini di proprietà comune, pertanto i condomini dissenzienti saranno tenuti ad ottemperare alla decisione collegiale.

L’art. 1102 c.c. stabilisce che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto [1108;627 c.p.] (…).”.

Ciò significa che egli non deve utilizzare il bene comune per finalità diverse da quelle che gli sono proprie (ad esempio, non può utilizzare un’area destinata solo al passaggio come parcheggio: ciò significherebbe alterarne la “destinazione” ai sensi della citata norma) e che non può mantenerne la disponibilità esclusiva, sottraendolo alla effettiva o anche solo potenziale disponibilità cui anche gli altri condomini hanno diritto: “Ai sensi dell'art. 1102 c.c. sono legittimi sia l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali e potenziali, degli altri condomini, sia l'uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno; in tale contesto è in ogni caso vietato al singolo condomino di attrarre la cosa comune o una parte di essa nell'orbita della propria disponibilità esclusiva e di sottrarla in tal modo alla possibilità di godimento degli altri condomini” (Cassazione civile, sez. II, 19 dicembre 2012, n. 23448).

La Corte di Cassazione, in particolare, in ordine al rapporto tra uso della cosa comune di cui all’art. 1102 c.c. e volontà assembleare, ha ben chiarito in questa pronuncia: “la Corte territoriale - sul rilievo che il contenuto della delibera autorizzativa impugnata riguardasse l'applicabilità del citato art. 1102 c.c. (che attiene all'uso della cosa comune in ambito condominiale) - ha ritenuto di applicare le conseguenze logico-giuridiche che derivavano dal riferimento della portata della decisione assembleare alla disciplina di tale norma, pervenendo alla conferma dell'illegittimità della delibera assembleare (perciò, annullata), con la quale era stato previsto il divieto generalizzato per i condomini di poter aprire nuovi accessi sul muro comune".

Così statuendo, però, la Corte triestina ha disatteso il principio in base al quale le deliberazioni assembleari condominiali (con le necessarie maggioranze di legge) o lo stesso regolamento condominiale possono limitare l'uso delle parti comuni, per cui, in caso di diversa disciplina condominiale, non trova applicazione l'art. 1102 c.c., il quale svolge una funzione sussidiaria (ovvero opera nella sola eventualità in cui non sia intervenuta una differente regolamentazione in sede condominiale). Infatti, a tal scopo, deve affermarsi che - secondo la condivisibile giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 2369 del 1971; Cass. n. 1600 del 1975; Cass. n. 2727 del 1975 e Cass. n. 3169 del 1978) - l'art. 1102 c.c., nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne lo stesso uso secondo il loro diritto, non pone una norma inderogabile, ragion per cui i suoi limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale o dalle apposite delibere assembleari adottate con i “quorum” prescritti dalla legge.

L'unico limite della legittima “autodisciplina condominiale” è rappresentato dalla previsione del divieto sostanziale di utilizzazione generalizzata delle parti comuni; nel caso in cui, invece, l'assemblea condominiale (con le prescritte maggioranze) adotti una delibera che vieti soltanto un uso specifico (…), la stessa deliberazione deve ritenersi legittima” (Cass. Civ., Sez. II, 04 dicembre 2013 n. 27233).

L’amministratore avrà, dunque, nel caso di specie, non solo il diritto ma altresì l’obbligo di intervenire in forza dei poteri che gli riconosce l’art. 1130, 1° comma, n. 2, c.c. per far cessare l’abuso ed imporre l’esecuzione della delibera assembleare; qualora non riesca, poi, ad imporre la volontà della maggioranza dei condomini in via “bonaria”, potrà legittimamente rivolgersi all’Autorità Giudiziaria.

La delibera in questione è senz’altro impugnabile, perché emessa in violazione dei diritti del condomino sulla cosa comune.

Va preliminarmente chiarito, a tal proposito, che l’installazione in oggetto non costituisce “innovazione” ai sensi dell’articolo 1120 del codice civile: in primo luogo perché l’“innovazione” è una modificazione notevole della cosa comune, che ne altera l’entità sostanziale o la destinazione originaria: va da sé che l’intervento in esame non rientra nella predetta definizione.

In secondo luogo perché il citato articolo 1120 c.c. riguarda le innovazioni dirette “al miglioramento” o “all’uso più” comodo della cosa comune oppure ancora al “maggior rendimento” di quest’ultima: l’intervento di cui si discute, invece, anche se effettuato sulla cosa comune, ha l’obiettivo di rendere maggiore il godimento non di quest’ultima ma della proprietà individuale del singolo condomino che vuole effettuarlo (dal momento che l’impianto di condizionamento renderà più confortevole e vivibile l’appartamento di quest’ultimo).

L’installazione del motore in questione, quindi, non trova disciplina nell’articolo 1120 c.c. e non è soggetta ai limiti dettati dal rispetto di determinati quorum deliberativi e/o costitutivi in assemblea (art. 1136 cod. civ.).

L’articolo del codice civile che più correttamente viene in considerazione, dettato in materia di comunione e che si applica, evidentemente, anche al condominio negli edifici, è il 1102:
“Uso della cosa comune.
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.”

Due sono, pertanto, le condizioni per un uso individuale della cosa comune:
- non alterarne la destinazione: l’installazione, tuttavia, del motore esterno all’edificio non altera minimamente la destinazione della facciata posteriore di quest’ultimo (il muro perimetrale ha una funzione di recinzione: praticare aperture nel medesimo muro, ad esempio, costituirebbe alterazione della sua destinazione);
- non impedire che gli altri condomini ne possano fare ugualmente uso secondo il proprio diritto: non si vede, neppure sotto questo profilo, come il diritto degli altri condomini di utilizzare il medesimo spazio possa essere compromesso.

Afferma in proposito una pronuncia emessa in un caso del tutto analogo a quello in esame: “L'art. 1102 cod. civ. facoltizza ciascun condomino a servirsi della cosa comune - apportandovi anche le modifiche che ritenga utili per il miglior godimento - salvo il rispetto della sua destinazione e della possibilità del pari uso da parte degli altri aventi diritto.
Tali limiti non vengono superati per il solo fatto dell'utilizzo più intenso da parte del singolo condomino, purché non si giunga al turbamento dell'equilibrio dei diritti degli altri e ad un cambiamento della destinazione del bene comune.
La fattispecie riguarda una già compiuta installazione di macchinari per il condizionamento dell'aria - ad opera di un condomino - nell'intercapedine del garage condominiale.
Non sembra che tale uso - in mancanza di più specifiche e concrete deduzioni della ricorrente - sia di per sé incompatibile con l'obiettiva destinazione funzionale (ricovero delle autovetture) da riconoscere a quel bene comune, o ne comporti comunque un apprezzabile pregiudizio.
L'immutata destinazione del garage e la mancanza di una consistente alterazione materiale di alcun bene comune inducono anche ad escludere la ricorrenza di un'innovazione ai sensi dell'art. 1120 cod. civ.: non assume alcun rilievo - pertanto - la mancanza nella fattispecie della maggioranza qualificata prevista dall'art. 1136, 5° comma, cod. civ.” (Tribunale Roma sez. V, 20 luglio 2009, n. 16028).

Alla luce di quanto sopra, si risponde, di seguito, alle specifiche domande poste nel quesito.

1) e 5) La delibera in questione può senz’altro ritenersi nulla. Per lungo tempo vi è stato un contrasto in giurisprudenza sull’individuazione dei casi di nullità oppure di annullabilità delle delibere assembleari condominiali: è intervenuta successivamente sul punto, a dirimere ogni contrasto, Cassazione Civ., Sezioni Unite, 7 marzo 2005 n. 4806, che ripercorre diffusamente tutti gli orientamenti sulla questione ed infine statuisce: “In materia di condominio, la nullità non prevista è piuttosto una creazione della dottrina e della giurisprudenza per impedire l'efficacia definitiva delle delibere mancanti degli elementi costitutivi (o lesive dei diritti individuali): per la verità, fissare l'efficacia definitiva di una delibera gravemente viziata per difetto di tempestiva impugnazione non sembra giusto.
In assenza di specifica previsione normativa, sembra logico doversi ammettere la nullità soltanto nei casi più gravi.
12.1. Al riguardo, nell'ambito del condominio negli edifici acquista rilevanza la distinzione tra momento costitutivo e momento di gestione. Invero, l'espressione "condominio negli edifici" designa tanto il diritto individuale sulle cose, gli impianti ed i servizi comuni attribuito ai proprietari dei piani o delle porzioni di piano siti nel fabbricato, quanto l'organizzazione degli stessi proprietari, cui è affidata la gestione delle parti comuni. I vizi riscontrabili nel momento costitutivo, che riflette l'insorgenza del diritto individuale e la stessa situazione soggettiva di condominio, con conseguente rilevanza della volontà individuale di ogni singolo partecipante, onde il principio è quello dell'autonomia, che si avvale dello strumento negoziale, certamente sono più gravi di quelli verificabili nel momento di gestione, che riguarda l'organizzazione del condominio per quanto attiene le sole cose comuni, dove vige il metodo collegiale e il principio maggioritario, che comportano la subordinazione della volontà dei singoli al volere dei più.”

In buona sostanza, la nullità delle delibere riguarda i casi di maggior gravità, consistenti nella violazione di norme imperative di legge o nella lesione di diritti individuali (come nel caso di specie), mentre l’annullabilità riguarda i casi meno gravi, di inosservanza di regole “procedimentali”, attinenti, cioè, al funzionamento ed alla vita del condominio.

2) La modifica dei diritti soggettivi individuali sulla cosa comune di cui all’art. 1102 c.c. è consentita solo all’unanimità dei consensi; tuttavia, nel caso di specie, non si tratta precisamente di modificare in generale l’uso della cosa comune da parte dei singoli condomini, ma di impedire che uno di questi eserciti i suoi legittimi diritti; questo non è possibile, tanto che se il condomino agisce nel rispetto dei due limiti di cui all’art. 1102 (copra specificati) c.c. non sarà necessaria alcuna autorizzazione formale da parte dell’assemblea (la quale potrà, eventualmente, operare un controllo sulla legittimità dell’operato del primo solo a posteriori).

3) e 4) Procedere comunque con i lavori comporterebbe, eventualmente, l’apertura di un contenzioso da parte del condominio.

6) il condominio può legittimamente contestare l’opera da eseguirsi sotto il profilo del rispetto del decoro architettonico dell’edificio: secondo la giurisprudenza, infatti, anche nel caso dell’art. 1102 c.c. si deve rispettare il suddetto limite dettato dall’art. 1120 c.c. per le innovazioni. Il concetto in questione viene così definito: “Ai fini del decoro architettonico di un edificio condominiale (…), occorre far riferimento all'estetica del fabbricato che è data dall'insieme delle linee e strutture ornamentali, senza che occorra che si tratti di un edificio di particolare pregio. Il decoro architettonico, laddove possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia, è dunque un bene comune il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare.” (Tribunale Todi, 22 aprile 2014, n. 771).

Pertanto il condominio potrebbe (e dovrebbe) intentare un’azione affinché venga accertato se l’installazione dell’unità dell’impianto di condizionamento possa costituire un’alterazione delle “linee” e della fisionomia caratterizzante l’estetica dell’edificio. Sulla base, tuttavia, della descrizione dello stato dei luoghi offerta, si ritiene improbabile che l’intervento di cui si discute possa costituire un’alterazione vietata.

7) Tenendo conto di tutto quanto sopra osservato e chiarito, le probabilità di vittoria all’esito di un contenzioso con il condominio sono piuttosto buone. Va operato, tuttavia, un distinguo a seconda dell’oggetto del giudizio: se si tratta dell’impugnazione della delibera assembleare il rischio di soccombenza sarà minimo; qualora si tratti invece di causa intentata dal condominio per la valutazione di un’avvenuta alterazione del decoro architettonico dell’edificio, il rischio sarà maggiore, dal momento che tale valutazione è rimessa, caso per caso, alla discrezionalità del giudice sulla base della situazione di fatto.

La giurisprudenza ha chiarito ormai da tempo come la locazione di un bene comune da parte di un solo comunista all’ insaputa degli altri sia perfettamente valido e rientri nel perimetro applicativo della gestione di affari altrui, istituto previsto dagli artt. 2028 e ss. del c.c. (Cass.Civ., SSUU, n.11135 del 04.07.2012). Nel caso specifico, tra l’altro, pare che gli altri comproprietari abbiano di fatto preso atto e ratificato ex post l’attività compiuta dalla sorella, poiché hanno preteso da quest’ultima, del tutto giustamente, la rendicontazione dei canoni incassati.
Ovviamente se il contratto è valido e vincolante per tutti i comproprietari è altrettanto vero che essi sono parimenti legittimati ad esercitare le facoltà e i diritti che da tale contratto derivano. In particolare, ciascuno dei partecipanti singolarmente o assieme agli altri comproprietari, è pienamente legittimato ad esercitare il diritto di disdetta, dimostrando di avere titolo per poterlo fare e quindi dimostrando di essere comproprietario del bene, e ovviamente rispettando le condizioni previste nel contratto di locazione e nella normativa che lo regolamenta. Allo stesso tempo, disdettando il contratto si dovrà anche diffidare la agenzia di vacanze nel procedere alla stipula di un nuovo contratto senza il consenso di tutti gli altri comproprietari della seconda casa. Questo di fatto paralizzerà ogni ulteriore iniziativa solitaria dell’altra sorella.

Quest’ultima ha inoltre l’obbligo, ai sensi dell’ art. 1713 del c.c., di rendere conto puntualmente della sua gestione indicando il ricavato portato dalla locazione e le spese sostenute, corrispondendo agli altri comproprietari le somme incassate in loro nome e per conto, oltre agli interessi da computarsi a partire dal giorno della ricezione delle somme ai sensi dell successivo art. 1714 del c.c.. Nello specifico, colui che ha sottoscritto la locazione dovrà corrispondere agli altri partecipanti alla comunione la quota parte dei canoni di locazione incassati, da calcolarsi in base alla quota di comproprietà vantata sul bene comune da ognuno dei comunisti.
Gli obblighi che il contraente della locazione ha nei confronti degli altri partecipanti alla comunione trovano la loro giustificazione non solo con riferimento alle norme sul mandato a cui si è fatto appena riferimento, ma anche ricorrendo alla disciplina della comunione. Dall’esame del quesito emerge molto chiaramente come attraverso il contratto di locazione la sorella abbia goduto in maniera esclusiva del bene, incamerandosi i fitti ed escludendo gli altri comproprietari dal fare altrettanto.
Sotto questo aspetto, la regola generale è quella dettata dall’art. 1102 c.c., secondo cui: “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto…”
Nel caso in cui oggetto della comunione sia un cespite immobiliare, come appunto una casa vacanze, non sempre è possibile ipotizzare un suo uso simultaneo da parte di tutti i partecipanti. Se ciò non è possibile, la Cassazione ha specificato che l’uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure, appunto, mediante avvicendamento con un uso turnario da parte dei comproprietari. In altre parole, nel caso prospettato le alternative per fare in modo che tutti i comproprietari godano dell’utilità del loro bene sono sostanzialmente due:

• darlo in locazione e suddividere gli incassi
• oppure concordare un utilizzo a turni.

A fronte del fatto che uno dei comproprietari ha fatto espressa richiesta agli altri di voler godere del bene durante le vacanze estive, ma tale possibilità gli è stata di fatto negata in quanto l’immobile è stato sempre occupato da un conduttore, è possibile per costui pretendere una indennità da occupazione dal comproprietario che ha concluso la locazione: tale indennità dovrà essere pari proprio al valore locatizio del cespite comune (Cass.Civ. Ord. n.10264/23).
Concludendo, nel caso prospettato vi sono tutte le possibilità per procedere a disdettare il contratto concluso con l’agenzia vacanze e successivamente per convenire in giudizio la sorella e pretendere la parziale restituzione di quanto da lei incassato.

A parere di chi scrive l’inserimento di una motorizzazione nella serranda manuale rappresenta una innovazione di cui al 1° comma dell’art.1120 del c.c. in quanto tesa al miglioramento e al miglior godimento della cosa comune. Purtroppo, il 5°comma dell’ art. 1136 del c.c. richiede un quorum deliberativo molto elevato, affinché l’assemblea possa deliberare tali tipo di innovazione (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i 2/3 del valore dell’edificio: 666 millesimi). Se ovviamente durante la riunione non si forma la maggioranza prescritta dalla legge l’amministratore non può procedere con i lavori.

È però possibile scavalcare gli organi condominiali decidendo di installare la motorizzazione della serranda a proprie spese: questo rientra nei poteri riconosciuti da ciascun comproprietario dall’art.1102 del c.c. (in questo senso molto chiara: Corte app. civ. Milano, sez. I, 7 marzo 1980, n. 368).
L’art. 1102 del c.c. riconosce infatti al singolo partecipante alla comunione il diritto di apportare alla cosa comune tutte le migliorie necessarie per garantire un suo miglior godimento, purché non ne alteri la destinazione economica e non impedisca agli altri di farne parimenti uso.

L’ installazione di una motorizzazione nella serranda comune rispetta perfettamente le prescrizioni previste dall’art.1102 del c.c. e, se lei decidesse di procedere in tal senso, ne una delibera assembleare né un condominio individualmente o l’amministratore stesso avrebbe il potere di impedirglielo.
Ovviamente prima dell’inizio dei lavori sarà comunque opportuno avvisare con congruo anticipo l’amministratore di condominio, comunicandogli la decisione presa e la data di inizio dei lavori.

La risposta alle prime domande che vengono poste, purtroppo, è negativa.
In casi come questo la norma di cui deve farsi applicazione è l’art. 1102 del c.c., in relazione alla quale la giurisprudenza, compresa quella di legittimità, si è pronunciata in diverse occasioni.
Due sono gli orientamenti che si sono venuti a delineare:

1. secondo una tesi meno recente, i comproprietari esclusi dal godimento dell’immobile hanno diritto di ottenere un’indennità di occupazione per mancata utilizzazione del bene (così Cass. n. 20934/2013).

Tale tesi, che darebbe ragione a chi pone il quesito, trova il suo fondamento nella considerazione secondo cui l’immobile è un bene in grado di produrre frutti civili e, pertanto, al vantaggio patrimoniale che ne riceve l’occupante in via esclusiva del bene se ne fa conseguire, in modo diretto, la potenziale perdita patrimoniale subita dagli altri comproprietari esclusi dal possesso di quel medesimo bene.

2. secondo una diversa e più recente tesi, invece, dall’utilizzazione esclusiva del bene comune da parte di uno dei comproprietari non se ne può far discendere immediatamente un pregiudizio in danno degli altri.

Si afferma, infatti, che perché possa configurarsi detto pregiudizio è necessario un ulteriore requisito, ovvero che i comproprietari esclusi abbiano manifestato il loro dissenso.
Logica conseguenza di tale tesi è che l’indennità di occupazione va corrisposta soltanto nel caso in cui i contitolari esclusi dal possesso richiedano espressamente e formalmente l’uso della cosa e detta richiesta venga negata da colui che, direttamente o indirettamente, gode del bene (così Cass. n. 2423/2015).

Quest’ultima è la tesi a cui attualmente aderisce la prevalente giurisprudenza di legittimità, la quale specifica ulteriormente che:

1. se l’immobile in comproprietà viene utilizzato per ricavarne frutti civili (è il caso della locazione), tutti coloro che ne risultano comproprietari avranno il diritto di partecipare alla ripartizione di tali frutti in proporzione alla propria quota.

In questo caso, dunque, si potrà pretendere da colui che li ha riscossi per intero la restituzione di quanto a ciascun comproprietario spettante ed è in un’ipotesi del genere che si dovrebbe eventualmente fare i conti con le norme dettate in tema di prescrizione dei diritti.
In particolare, il diritto alla restituzione di quelle somme presuppone l’esercizio di un’azione di ripetizione di indebito, la quale soggiace al termine di prescrizione decennale, anche qualora si discuta della ripetizione di somme versate a cadenza mensile e per le quali, invece, dovrebbe valere il termine di prescrizione quinquennale ex art. 2948 del c.c. (così Cass. 05.11.2019 n. 28436, Cass. 15.02.2018 n.3706).

2. se, invece, come accade nel caso di specie, l’immobile viene utilizzato in via esclusiva da uno solo dei comproprietari, il semplice godimento esclusivo non potrà considerarsi produttivo di pregiudizio in danno degli altri comproprietari, a meno che gli stessi a loro volta non dimostrino di aver provato a godere del bene e di non averlo potuto fare in quanto impediti dall’altro coerede.

La tesi suesposta risulta perfettamente aderente a quella che è la ratio dell’art. 1102 c.c., rubricato appunto “Uso della cosa comune”, nella parte in cui dispone che “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè…non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto…”

Sotto un profilo meramente pratico, quanto fin qui detto comporta che finchè il comproprietario che attualmente non gode dell’immobile non farà formalmente constare il suo dissenso all’uso esclusivo che ne viene fatto dall’altro, colui che lo occupa non sarà in alcun modo tenuto ad indennizzare l’altro per il mancato godimento dello stesso.
Sarà solo dal momento della manifestazione di dissenso a detto uso esclusivo che il godimento del bene da parte di uno solo degli usufruttuari diventa privo di alcun titolo giustificativo e, come tale, fonte di danno per l’altro comproprietario sotto l’aspetto del lucro cessante, per mancata percezione dei frutti civili ritraibili dall’immobile, i quali, per costante giurisprudenza, vanno commisurati al valore figurativo di un ipotetico canone locativo di mercato (così Cass. n. 5504/2012 e Cass. n. 17876/2019).

Si ritiene possa essere utile aggiungere che, nel caso in cui chi occupa in maniera esclusiva l’immobile dovesse pure rifiutarsi, dopo formale richiesta, di rilasciarlo, il co-usufruttuario escluso, oltre alla suddetta tutela risarcitoria, sarebbe anche legittimato ad esperire le azioni volte al recupero del possesso del bene.

Nella seconda parte del quesito vengono chiesti chiarimenti in ordine ai criteri da seguire nella ripartizione delle spese tra nudo proprietario ed usufruttuario.
Anche di tale aspetto il codice civile si occupa in maniera espressa e lo fa agli artt. 1004 e 1005 c.c.
In estrema sintesi, ciò che dalla lettura di tali norme si ricava è che tutte le spese ordinarie gravano sull’usufruttuario (in quanto è colui che gode ogni giorno del bene ed è tenuto ad averne cura), mentre le spese straordinarie incombono in capo al nudo proprietario.
Se però si generano spese straordinarie legate alla mancata manutenzione da parte dell’usufruttuario, tenuto a conservare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia, il nudo proprietario potrà rivalersi su quest’ultimo.
Nel caso di specie, poiché è soltanto uno degli usufruttuari che fino a questo momento ha goduto del bene, se di ciò si sarà in grado di fornire prova, sarà questi tenuto a rispondere in via esclusiva delle eventuali spese straordinarie causate dalla mancata o inadeguata manutenzione dell’immobile.

In caso di disputa sulla natura della necessità di intervenire con lavori di manutenzione straordinaria, ovvero se per normale deterioramento o per incuria/negligenza, la decisione su chi debba pagare spetta al giudice di merito.

Sotto il profilo fiscale il riferimento va fatto alle due imposte principali che riguardano un immobile, ovvero IMU e TARI. In particolare:

1. il pagamento dell’IMU su un’abitazione concessa in usufrutto spetta alla persona che realmente gode dell’abitazione, ovvero l’usufruttuario. Tale norma è valida anche qualora il titolare dell’usufrutto utilizzi o meno fisicamente l’abitazione a lui concessa;
2. per quanto riguarda la TARI, anch’essa è dovuta dall’usufruttuario dell’immobile. Nel caso in cui vi siano più usufruttuari, il comune potrà rivolgersi ad uno soltanto di loro, chiedendo il pagamento il solido dell’intero importo. Spetterà a lui, poi, pretendere il pagamento dagli altri, per la quota a loro spettante.

Visto che la panchina e i vasi sono stati installati su terreno comunale, come da Lei precisato con Sua ultima comunicazione, è molto probabile che la presenza di tali opere violi i regolamenti vigenti in materia nel suo comune di residenza. Si consiglia quindi di rivolgersi all’ufficio comunale competente per avere informazioni più specifiche. D’altro canto anche la stesso art 873 del c.c., il quale disciplina la distanza nelle costruzioni tra fondi finitimi, fa rinvio alle normative e ai regolamenti vigenti nei singoli comuni.

Se, al contrario, i vasi da fiori sono stati installati su spazi comuni del complesso condominiale, la loro installazione pare assolutamente legittima rispettando pienamente i parametri previsti dall’art.1102 del c.c. L’installazione dei vasi da fiori infatti costituirebbe semplicemente un uso più intenso del bene comune, pacificamente ammesso da giurisprudenza unanime.

L’ art. 1027 del c.c. definisce la servitù prediale come il peso imposto su un fondo (detto fondo servente) per l’utilità di un altro fondo (detto fondo dominante) appartenente a diverso proprietario. È giusto precisare che nel diritto delle servitù il concetto di “fondo” è molto più ampio rispetto al linguaggio comune, potendovi tranquillamente rientrare non solo il classico appezzamento di terreno agricolo ma anche una unità immobiliare in condominio, come ad esempio un appartamento o un negozio.

Dalla lettura dell’art. 1027 del c.c. emergono a prima vista due requisiti fondamentali delle servitù i quali, come vedremo saranno anche molto importanti per districare il caso che è stato prospettato.
Il primo requisito è l’utilità: in altre parole la servitù deve rappresentare un vantaggio nella utilizzazione e nel godimento del fondo dominante ed essere rispetto a quest’ ultimo in un rapporto di strumentalità ed accessorietà.
Il secondo requisito previsto dall’art.1027 del c.c. è la diversità soggettiva tra il proprietario del fondo dominante e quello del fondo servente: tradotto in altri termini per le norme del codice civile non può sussistere un rapporto di servitù tra due fondi se questi ultimi appartengono alla stessa persona (nemini res sua servit).

In merito a questo ultimo requisito, la giurisprudenza ha chiarito che il carattere della intersoggettività sussiste anche in ambito condominiale: quindi è ben possibile, ad esempio, costituire una servitù a favore del fondo dominante Alfa di proprietà esclusiva del solo Tizio e a carico del fondo servente Beta in comproprietà tra Tizio (proprietario del fondo Alfa), Caio e Sempronio (Cass.Civ. n.6994 del 17.07.98). Questo, ad una prima superficiale lettura, parrebbe essere ciò che è accaduto nel caso prospettato: i proprietari esclusivi dei due negozi hanno posto in essere una servitù a carico della corte interna di cui sono comproprietari unitamente ad un terzo soggetto, ovvero la sorella.

Rispetto a tutto quanto detto finora dobbiamo tener conto anche di un'altra norma estremamente importante per il caso specifico, ovvero l’art. 1102 del c.c. Esso come è noto attribuisce la facoltà al singolo comproprietario di utilizzare la cosa comune per sé, a condizione che non ne alteri la destinazione economica e non si impedisca agli altri comproprietari di fare parimenti uso del bene. Ammettere, infatti, che si possa costituire una servitù prediale a carico di un bene comune condominiale apre delle conseguenze molto rilevanti, in quanto non sempre è facile capire quando un determinato peso posto sul fondo comune da un comproprietario possa costituire servitù a favore del suo bene in proprietà esclusiva, oppure, viceversa, costituire un legittimo utilizzo del bene comune ammesso dall’ art. 1102 del c.c.

Questo a ben pensare non è un problema da poco e porta con sé delle conseguenze molto rilevanti per il caso che si è prospettato.
Se infatti si ritenesse l’occupazione della corte comune e il posizionamento dei pozzetti come una servitù posta a carico della corte comune e a favore dei due negozi, è ovvio che per la sua legittima costituzione per via contrattuale sarebbe necessario il consenso dell’altro comproprietario, ovvero la sorella. Inoltre, in un contratto costitutivo del diritto di servitù a carico della corte essa ben potrebbe pretendere il pagamento di un corrispettivo a fronte del peso che deve sopportare il fondo di cui anche lei risulta essere proprietaria in quota indivisa.

Le cose cambiano, invece se si considerassero le condotte poste in essere dai due proprietari dei negozi come un legittimo esercizio della facoltà di utilizzo della corte comune loro garantita dall’art. 1102 del c.c. In questo caso, infatti, non vi sarebbe alcuna necessità di assumere il consenso della sorella per la realizzazione dei lavori, né sicuramente essa avrebbe il diritto di poter richiedere agli altri due comproprietari un compenso per l’occupazione della corte comune. Questo per il semplice motivo che le condotte poste in essere dai due comproprietari risultano ammesse dall’art. 1102 del c.c.

La giurisprudenza ha tentato di dare una risposta alla domanda che ci si è fatti poco sopra. Interessante sotto questo aspetto è Cass.Civ. n.18661 del 22.09.2015. Tale pronuncia specifica che siamo innanzi ad una servitù prediale imposta su bene comune e non ad un legittimo esercizio delle facoltà di cui all’art. 1102 del c.c., quando i condomini-comproprietari impongono sul loro bene comune e a vantaggio delle loro proprietà esclusive un peso che rappresenta una utilità ulteriore e qualitativamente diversa rispetto alla naturale destinazione garantita dalla cosa comune.
Ora se questa pronuncia della Cassazione detta una linea guida di apparente facile comprensione, sicuramente molto più complessa appare la messa a terra di tale concetto nella vita reale, in quanto non sempre è possibile distinguere quel qualcosa in più rispetto alla destinazione economica del bene comune la cui esistenza fa scattare l’applicazione della disciplina della servitù con tutte le conseguenze viste sopra.
Nel caso specifico però appare piuttosto ovvio che l’occupazione della distesa da parte delle due attività rappresenta l’esercizio della naturale utilità che la destinazione della corte comune apporta agli esercizi commerciali che vi si affacciano, come parimenti discorso può farsi per il posizionamento dei pozzetti per i sottoservizi. Ad ogni modo se chi scrive fosse il legale della sorella quest'ultimo aspetto sarebbe oggetto di un serrato confronto col tecnico di parte che assiste la sua cliente: quindi si rimanda all’autore del quesito ogni ulteriore valutazione sul punto.

A parere di chi scrive però apparentemente le pretese della sorella non hanno un solido fondamento in un ipotetico contenzioso se si affronta il problema utilizzando l’istituto delle servitù prediali. Viceversa, si potrebbe fare leva proprio sull’art. 1102 del c.c.: in quanto se da un lato è vero che tale norma ammette che il singolo comproprietario possa fare un uso più intenso del bene comune che può spingersi anche ad una sua occupazione totalitaria, è anche vero che la medesima norma precisa che deve essere garantito a tutti i comunisti di fare parimenti uso del bene.
Orbene, una occupazione totalitaria della corte comune da parte degli altri due comproprietari se è ammissibile oggi, può non esserlo domani nel momento in cui anche l’altro esercizio commerciale di proprietà della sorella vorrà utilizzare la corte comune. Per tale motivo potrebbe essere vantaggioso raggiungere un accordo tra tutti i comproprietari che disciplini la facoltà d’uso della corte comune. In alternativa si potrebbe prevedere la rinuncia da parte della sorella a beneficiare della corte comune a fronte del pagamento di una somma di denaro che ristori quest’ultima della perdita del valore commerciale del negozio di sua proprietà.

Il quesito descrive un classico caso di scuola di conflitto nella gestione ed amministrazione della cosa comune, aggravato dal fatto che la comunione è composta da due soli partecipanti e che quindi non è tecnicamente possibile che si formi una maggioranza che possa imporre la propria volontà alla minoranza dissenziente.
Se dovesse permanere la conflittualità descritta, l’autore del quesito ha due strade davanti a sé: la prima ai sensi del 4° co. dell’art. 1105 del c.c. è quella di ricorrere al giudice il quale adotterà, per mezzo di un provvedimento giudiziario, sostituendosi di fatto ai due proprietari, le decisioni più idonee per l’amministrazione dei cespiti, se del caso anche nominando un amministratore giudiziario; la seconda è quella di monetizzare il capitale e richiedere la divisione della comunione ai sensi dell' art. 1111 del c.c., divisione che, anche in questo caso permanendo la conflittualità, dovrà realizzarsi in contraddittorio in un processo.

Nell’ambito del procedimento instaurato ai sensi dell’art. 1105 del c.c. si potrà ovviamente far presente al giudice la volontà di mettere a reddito i cespiti ricorrendo al mercato delle locazioni ed è molto probabile che il giudice accoglierà tale richiesta.
La soluzione della divisione, però, è forse quella più estrema ma è sicuramente maggiormente risolutiva del problema: per tale motivo ci si sente di consigliare tale strada. Essa, infatti, permetterebbe di acquistare in proprietà esclusiva alcuni dei cespiti oggi condivisi con l’altro proprietario, a patto ovviamente che si abbia la capacità economica per realizzare l’acquisto.

Affianco a tutto questo è assolutamente possibile richiedere al giudice un risarcimento del danno per ingiusta occupazione del bene da parte dell’altro comproprietario.
L’art. 1102 del c.c., se da un lato ammette che il singolo comunista possa fare anche un uso esclusivo del bene comune, dall’altro precisa che non si deve impedire anche agli altri proprietari di farne parimenti uso.
Se, quindi, il cespite occupato esclusivamente dal fratello non ha delle caratteristiche costruttive tali da poter garantire un pari utilizzo del bene per entrambi i nuclei familiari, è ovvio che la condotta tenuta dalla controparte si pone in violazione dell’art 1102 del c.c.
Ciò comporta la possibilità di richiedere, ovviamente anche e soprattutto per via giudiziaria, un risarcimento del danno che può essere sicuramente quantificato facendo ricorso al valore locatizio del cespite abusivamente occupato (Cass.Civ. n.7681 del 19.03.2019).

Il discorso fatto finora muterebbe se l’immobile occupato avesse caratteristiche costruttive tali da permettere un uso simultaneo da parte di entrambi i comproprietari: per fare un esempio pratico si pensi alla classica casetta familiare che può essere divisa in due appartamenti distinti e indipendenti, andando quindi a creare un condominio minimo. In questo caso, infatti, non vi sarebbe alcuna violazione dell’art. 1102 del c.c. e il comportamento della controparte rimarrebbe entro i limiti tracciati dalla norma citata. Il quesito non offre sotto questo aspetto spunti per permettere una ulteriore riflessione, ma sicuramente ciò potrà essere fatto se l’autore deciderà di approfondire il problema con l’ausilio di un legale.

Si precisa che il contenzioso attinente alla indennità di occupazione o alla possibile divisione dell’intero compendio in comune dovrà essere necessariamente preceduto da un tentativo obbligatorio di mediazione, sede dove è sicuramente consigliabile trovare un accordo bonario per regolamentazione pacifica degli interessi contrapposti dei due fratelli litigiosi.

Posto che il regolamento ha una chiara natura assembleare a parere di chi scrive le sue disposizioni non hanno la forza di andare a derogare a quanto dispone l’art. 1122 bis del c.c. Anzi, la presa di posizione dell’amministratore di fatto va a limitare l’utilizzo del lastrico solare impedendo uno delle sue naturali destinazioni d’uso che è appunto la posa di pannelli fotovoltaici. Per tale motivo, sulla base di quanto si è detto vi sarebbero tutti gli estremi per insistere nella richiesta di poter utilizzare il lastrico per la posa dell’impianto.

Vi è da dire inoltre che una recente ordinanza della Corte di Cassazione, Sez. VI, n. 1337 del 17.01.2023, ha precisato che una eventuale delibera assembleare che negasse espressamente la autorizzazione ai lavori, non necessita di una specifica impugnazione. Questo in termini pratici vuol dire che una delibera di tale tenore non sarebbe vincolante per il proprietario che fosse desideroso di installare il proprio pannello sulle parti comuni dell’edificio: egli potrebbe quindi tranquillamente procedere comunque all’ installazione nonostante il divieto espresso dagli altri proprietari.

Tale sentenza precisa che l’unico modo per impedire o limitare le facoltà previste dall’art. 1122bis del c.c. sarebbe la presenza di specifiche clausole derogatorie in un regolamento di condominio avente natura contrattuale, ma questo non pare proprio essersi concretizzato nel caso di specie.

Ciò ovviamente non vuol dire che nella installazione del pannello fotovoltaico si può procedere liberamente: infatti è sempre necessario comunque rispettare i principi prescritti dall’art. 1102 del c.c., di cui il successivo art. 1122 bis del c.c., costituisce una evidente attuazione.
In rispetto di quanto prevede l’art. 1102 del c.c. la progettazione e l’installazione dell’impianto deve tenere comunque conto anche del pari diritto degli altri proprietari garantito dall’art. 1102 del c.c. di godere degli spazi comuni dello stabile e della potenziale possibilità che anche essi a loro volta possano avere il l’esigenza di utilizzare le parti comuni dell’edificio per collocare il loro impianto fotovoltaico.

In questi termini si potrebbe per esempio ipotizzare una causa del condominio o di un gruppo di condomini ai danni di colui che ha installato un impianto sovradimensionato rispetto alle esigenze energetiche della unità abitativa a cui è asservito, occupando una superficie comune più ampia del necessario, oppure abbia proceduto ad una posa che pregiudica la stabilità, sicurezza e decoro architettonico dell’edificio.
Fuori da questi casi però, ogni iniziativa del condominio tesa a impedire l’installazione dei pannelli non avrebbe possibilità di resistere in un ipotetico contenzioso, posto che la clausola del regolamento citata nel quesito non è idonea a derogare alle disposizioni di legge di cui si è detto finora in quanto contenuta in regolamento di chiara natura assembleare.

Come si è detto più volte tra le pagine del sito e in altre consulenze rese prima di questa, l’art.1122 bis c.c. ha introdotto una particolare disciplina riguardante l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili (come appunto i pannelli fotovoltaici o solari).
Tale norma, riconosce da un lato il diritto del singolo condomino di installare sulle parti comuni dell’edificio impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio esclusivo della propria unità immobiliare, senza che tale diritto possa essere limitato o condizionato da una qualche sorta di autorizzazione assembleare, ma dall’altro lato, fermo restando il predetto diritto, l’assemblea può adottare determinate decisioni a tutela delle parti comuni.
In particolare sotto questo ultimo aspetto, l’assemblea può adottare con le maggioranze di cui al 5° co. dell’art. 1136 del c.c. particolari modalità di riparto delle parti comuni (es. il tetto dello stabile) per salvaguardare le forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto, ma anche per garantire il pari diritto degli altri proprietari di installare a loro volta il loro pannello fotovoltaico al servizio della propria abitazione.

In realtà il legislatore quando ha introdotto l’art.1122 bis del c.c. non si è inventato nulla di nuovo: egli non ha fatto altro che fare applicazione ad un caso specifico di tutti quei principi che la giurisprudenza ha dettato nel corso dei decenni attorno all’art.1102 del c.c., norma ampiamente applicata anche nel settore condominiale. È quindi a questa giurisprudenza che dobbiamo fare riferimento per rispondere al presente quesito.

Molto attinente al caso specifico è sicuramente Cass.Civ.,Sez.II n. 28025 del 21.12.2011: "…in considerazione della peculiarità del condominio degli edifici, caratterizzato dalla coesistenza di una comunione forzosa e di proprietà esclusive, il godimento dei beni, degli impianti e dei servizi comuni è in funzione del diritto individuale sui singoli piani in cui è diviso il fabbricato: dovendo i rapporti fra condomini ispirarsi a ragioni di solidarietà, si richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, dovendo verificarsi - necessariamente alla stregua delle norme che disciplinano la comunione - che l'uso del bene comune da parte di ciascuno sia compatibile con i diritti degli altri… Con riferimento al condominio la norma consente, infatti, la più intensa utilizzazione dei beni comuni in funzione del godimento della proprietà esclusiva, purché il condomino non alteri la destinazione del bene e non ne impedisca l'altrui pari uso. In altri termini, l'estensione del diritto di ciascun comunista trova il limite nella necessità di non sacrificare ma di consentire il potenziale pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti".

Applicando questi importanti insegnamenti della Cassazione al caso di specie possiamo dare alcune linee guida. Innanzitutto a parità di efficienza in rapporto alla propria abitazione è da preferirsi una installazione dei pannelli fotovoltaici che occupi il minor spazio possibile; in secondo luogo in merito al posizionamento, è sicuramente da preferirsi una installazione che garantisca potenzialmente la massima esposizione solare anche per eventuali futuri impianti che vorranno installare gli altri proprietari.
In altri termini, nell’installazione si deve tener presente anche l’interesse degli altri partecipanti al condominio ad installare in un prossimo futuro un impianto fotovoltaico che abbia la massima efficienza energetica possibile.

Si precisa inoltre, che nell’ambito dei suoi poteri previsti dall’art. 1122 bis del c.c., l’assemblea ben potrebbe deliberare con le maggioranze di cui al 5° co. dell’art.1136 del c.c. una ripartizione dell’area del tetto maggiormente esposta: verrebbero così assecondati i desideri di una parte dei proprietari.

Il comportamento descritto di per sé è perfettamente conforme alla normativa condominiale. L’esercizio commerciale ha infatti il pieno diritto di utilizzare il cortile comune, anche in maniera più intensa rispetto agli altri proprietari, purché ovviamente ciò non impedisca ai condomini di accedere al cortile e parcheggiare l’auto nello stallo loro assegnato.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione infatti con un insegnamento ormai granitico e consolidato ci dice che il diritto di utilizzare il bene comune riconosciuto a ciascun comproprietario dall’art.1102 del c.c., non implica che il singolo debba fare un uso della cosa qualitativamente identico a quello fatto dagli altri partecipanti alla comunione. È ben possibile infatti che un comproprietario possa fare del bene un uso più intenso, sempre che non ne venga alterata la destinazione economica e non venga impedito agli altri comproprietari a loro volta di utilizzarlo.

È difficile censurare il comportamento descritto anche sotto il diverso aspetto delle immissioni. L’art. 844 del c.c. ci dice che il proprietario di un fondo, non può impedire le esalazioni di fumo e calore o altre simili propagazioni provenienti dal fondo del vicino, se ciò non supera la normale tollerabilità, tenuto conto della situazione dei luoghi. La norma, inoltre, precisa che il giudice nel valutare la tollerabilità deve sempre contemperare le esigenze dell’industria con quella della proprietà. Il giudice può inoltre tenere conto della priorità di un determinato uso.

Al di là del problema di contemperare l’esigenza dell’industria (quindi dell’esercizio commerciale), con quelle della proprietà (quindi le abitazioni), bisogna prima soffermarci a chiederci se le immissioni possano di per sé andare oltre la soglia della normale tollerabilità.
Per chi propone il quesito sicuramente i rumori e i fumi provenienti dai gas di scarico dalle automobili dei pony pizza sono altamente intollerabili, ma la situazione descritta non è talmente grave da poter essere censurata in sede giudiziaria.

La Cass.Civ.,Sez.II, con la sentenza n. 28201 del 05.11.2018 ha precisato infatti che: "Il limite di tollerabilità delle immissioni rumorose non è mai assoluto, ma relativo alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti, e non può prescindere dalla rumorosità di fondo, ossia dalla fascia rumorosa costante, sulla quale vengono ad innestarsi i rumori denunciati come immissioni abnormi (cd. criterio comparativo), sicché la valutazione diretta a stabilire se i rumori restino compresi o meno nei limiti della norma deve essere riferita, da un lato, alla sensibilità dell’uomo medio e, dall’altro, alla situazione locale, appropriatamente e globalmente considerata".

In altre parole, per poter considerare una immissione intollerabile ai sensi dell’art. 844 del c.c. il rumore o l’esalazione deve essere estremamente elevata e tale valutazione deve essere fatta tenendo conto anche della situazione dei luoghi in cui si svolge la vicenda. Il semplice via vai della auto del pony pizza (sicuramente fastidiosi), che magari avvengono nei pressi di una strada, ove si affaccia il palazzo condominiale, già trafficata di per sé, difficilmente potrebbe essere causa di immissioni intollerabili secondo il giudizio della giurisprudenza.

Si può comunque inviare una diffida per mezzo di un legale per indurre il proprietario dell’esercizio commerciale ad un maggior riguardo nei confronti dei vicini.