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Articolo 2825 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Ipoteca su beni indivisi

Dispositivo dell'art. 2825 Codice civile

L'ipoteca costituita sulla propria quota da uno dei partecipanti alla comunione produce effetto rispetto a quei beni o a quella porzione di beni che a lui verranno assegnati nella divisione (1).

Se nella divisione sono assegnati a un partecipante beni diversi da quello da lui ipotecato, l'ipoteca si trasferisce su questi altri beni, col grado derivante dall'originaria iscrizione e nei limiti del valore del bene in precedenza ipotecato, quale risulta dalla divisione, purché l'ipoteca sia nuovamente iscritta con l'indicazione di detto valore entro novanta giorni dalla trascrizione [2646] della divisione medesima.

Il trasferimento, però, non pregiudica le ipoteche iscritte contro tutti i partecipanti, né l'ipoteca legale spettante ai condividenti per i conguagli [2817 n. 2].

I creditori ipotecari e i cessionari di un partecipante, al quale siano stati assegnati beni diversi da quelli ipotecati o ceduti, possono far valere le loro ragioni anche sulle somme a lui dovute per conguagli o, qualora sia stata attribuita una somma di danaro in luogo di beni in natura, possono far valere le loro ragioni su tale somma, con prelazione determinata dalla data di iscrizione o di trascrizione dei titoli rispettivi, nel limite però del valore dei beni precedentemente ipotecati o ceduti [1113] (2).

I debitori delle somme sono tuttavia liberati quando le abbiano pagate al condividente dopo trenta giorni da che la divisione è stata notificata ai creditori ipotecari o ai cessionari senza che da costoro sia stata fatta opposizione [239 disp. att.] (3).

Note

(1) Nell'ipotesi in cui si abbiano ad oggetto determinati beni indivisi, appartenenti pertanto in comunione a diversi soggetti, si deve prendere in considerazione la cosiddetta ipoteca su quota astratta, non ancora determinata nello specifico e relativa ai beni assegnati al condividente, nel momento successivo alla divisione.
(2) Qualora si venga a configurare l'ipotesi in cui il debitore ipotecario condividente riceva determinati beni differenti rispetto a quelli che erano stati individuati in un momento anteriore, la soluzione sarà ottenere quello che iene definito trasporto di ipoteca in relazione a quei medesimi beni. Si procede attraverso l'iscrizione sul bene assegnato nei 90 giorni successivi alla trascrizione della divisione e tenendo presente che il trasporto in questione non reca alcun danno alle ipoteche che siano state nel frattempo iscritte contro gli altri partecipanti. Invece, nella diversa circostanza in cui al debitore siano stati assegnati certi beni addirittura non ipotecabili, o ipotecabili in maniera limitata tramite un'aggiunta di conguaglio in denaro, l'ipoteca potrà avere ad oggetto tale conguaglio oppure una somma di denaro ad hoc al posto del solo bene ipotecabile attribuito ad un altro dei condividenti.
(3) Il legislatore ha sancito la necessità di un termine per i creditori ipotecari o per i cessionari per proporre opposizione al pagamento dei conguagli in denaro da parte dei debitori.

Ratio Legis

La disposizione in esame mira a contemperare le contrastanti esigenze del creditore e del comunista che non ha concesso l'ipoteca e prevede, tramite la sostituzione al bene ipotecato di un altro (v. art. 2742), un'ipotesi di vera e propria surrogazione reale, che pone eccezionalmente una deroga al principio di specialità (v. art. 2809).

Spiegazione dell'art. 2825 Codice civile

L’ipoteca concessa dal condomino: effetti

Può concedere ipoteca anche il condomino. Questa facoltà era riconosciuta anche dal codice del 1865 il quale, all’art. 679, disponeva: “Ciascun partecipante ha la piena proprietà della suo quota e dei relativi utili o frutti. Egli può liberamente alienare, cedere, od ipotecare tale quota. Ma l’effetto dell’alienazione o dell’ipoteca si limita a quella porzione che verrà a spettare al partecipante nella divisione”. Lo stesso principio è stato adottato dal nuovo codice il quale, all’art. 1103, afferma che “ciascun partecipante può disporre del suo diritto a cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota”, rimandando al titolo Delle ipoteche le norme giuridiche relative alle ipoteche costituite da uno dei condomini.

E, infatti, nell’articolo in esame si regolano con ancora maggiore precisione di quella che non sia stata fatta nel precedente codice gli effetti dell’ipoteca concessa dal condomino sulla cosa comune.

È noto che, nel diritto romano, la divisione aveva carattere attributivo o traslativo. Poiché ciascuno dei condomini estende il suo diritto su tutte le molecole della cosa comune, quando a uno si assegna una parte materiale del fondo e un’altra all’altro condomino si avvera una specie di permuta, rinunciandosi uno al diritto di proprietà sulla cosa assegnata all’altro e viceversa. Nel caso, poi, che, per fare la divisione, venisse ad uno assegnato in tutto o in parte denaro in luogo della cosa si avvera una vendita. Da ciò la conseguenza che, quando uno dei condomini aveva concesso ipoteca sulla cosa comune, facendosi la divisione, si applicava la massima res transit cum onere suo, come per ogni altro negozio traslativo. Però non rimaneva vincolata solo la parte assegnata nella divisione al condomino debitore, ma rimaneva vincolata ciascuna porzione, ciascuna per la quota del debito.

Invece, nel diritto francese e nel nostro la divisione ha carattere dichiarativo o retroattivo, cioè si ritiene di esso sin dal primo momento, e che l’altro condomino non vi abbia mai avuto diritto di qualsiasi sorta (art. 754 del c.c.). Di qui la norma contenuta nel primo comma dell’articolo in esame: “L’ipoteca costituita sulla propria quota di uno dei partecipanti alla comunione produce effetto rispetto a quei beni o a quelle porzioni di beni che a lui verranno assegnati nella divisione”.


Garanzie concesse ai creditori ipotecari di un condomino: la surrogazione legale e suoi limiti

Una garanzia di ordine generale è data ai creditori ipotecarli dall'art. 1113 il quale impone ai partecipanti l'obbligo di chiamarli ad intervenire nella divisione, affinché questa possa avere effetto nei loro confronti. Ma essa, evidentemente, non è sufficiente perché benissimo può avvenire che, malgrado tale intervento, la cosa su cui uno dei parte­cipanti ha concessa ipoteca sia attribuita ad altri, specie quando si provvede col sorteggio. Di qui la necessità di regolare questa ipotesi. Ed è ciò che si è fatto con l'articolo in esame.

Nel sistema del codice preesistente si poteva verificare il grave in­conveniente che il creditore ipotecario rimanesse privo di ogni garanzia reale quando l'immobile ipotecato a favore di lui fosse stato attribuito ad un partecipante che non era un debitore. Nel sistema del nuovo co­dice tale inconveniente è stato eliminato.

Esso, infatti, conducendo alle estreme conseguenze il principio dichiarativo della divisione, concede al creditore ipotecario il diritto di trasferire la sua ipoteca (surrogazione reale) sui beni assegnati al suo debitore col grado derivante dall'originaria iscrizione, e nei limiti del valore del bene precedentemente ipotecato, con un doppio limite, e cioè : a) di provvedere alla nuova iscrizione con l'indicazione di detto valore entro novanta giorni dalla trascrizione della divisione ; b) senza pre­giudizio delle ipoteche iscritte contro tutti i partecipanti, né l'ipoteca legale spettante ai condividenti per conguagli, che, naturalmente, de­vono avere la precedenza.

Può avvenire, però, che i beni assegnati al debitore non siano suffi­cienti a coprire la garanzia del creditore ipotecario, ovvero che in luogo di beni in natura siano state assegnate a lui somme di danaro, e, in tal caso, si è attribuito al creditore ipotecario il diritto di far valere le sue ragioni su tali somme (pretium succedit in locum rei), con prelazione determinata dalla data di iscrizione e sempre nel limite del valore dei beni precedentemente ipotecati.

Per assicurarsi tale diritto, però, e al fine di salvaguardare i diritti dei terzi debitori, si è stabilito che essi siano liberati quando abbiano pagato al condividente le somme dovute dopo 30 giorni da che la divisione è stata notificata ai creditori ipotecari e questi non abbiano fatto opposizioni.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

1150 L'art. 2825 del c.c., derivato, con alcuni emendamenti formali, dal disegno di legge sulla riforma della trascrizione presentato al Senato da Vittorio Scialoja nella tornata del 3 marzo 1910, mira a conciliare, come si osservava nella relazione all'anzidetto disegno di legge, la tutela dei creditori ipotecari e degli aventi causa dai partecipanti con l'interesse che muove i partecipanti medesimi a procedere alla divisione secondo le loro particolari convenienze. Se nella divisione vengono assegnati a un partecipante beni diversi da quelli da lui ipotecati, l'ipoteca permane, mutando l'oggetto, in quanto essa si trasferisce su questi altri beni, con il grado derivante dall'originaria iscrizione. Si esige, come condizione della surroga reale, che l'ipoteca sia nuovamente iscritta entro novanta giorni dalla trascrizione della divisione. La surroga non può importare però un'estensione della garanzia: il trasferimento dell'ipoteca su altri beni non si opera che nei limiti del valore dei beni in precedenza ipotecati, quale risulta dalla divisione. Inoltre, la surroga non pregiudica le ipoteche iscritte contro tutti i partecipanti nè l'ipoteca legale spettante ai condividenti per conguagli: a queste ipoteche è riservata la priorità. Un'ulteriore tutela appresta l'articolo in esame ai creditori ipotecari di un partecipante, estendendola ai cessionari. Nell'ipotesi infatti che al condividente siano assegnati beni diversi da quelli da lui ipotecati o ceduti, i creditori ipotecari e i cessionari possono far valere le loro ragioni anche sulle somme che al condividente sono dovute per conguagli e, qualora al condividente sia attribuita una somma di danaro in luogo di beni in natura, possono far valere le loro ragioni su questa somma. La prelazione è correlativa alla data di pubblicità dei diritti, e cioè alla data d'iscrizione dell'ipoteca o della trascrizione dei titoli d'acquisto. Anche in questi ultimi casi la surroga è circoscritta al valore dei beni sui quali i creditori ipotecari o i cessionari hanno originariamente acquistato i loro diritti. Allo scopo poi di agevolare la liberazione dei debitori delle somme anzidette, l'ultimo comma dell'articolo dà a costoro facoltà di pagare al condividente dopo trenta giorni dalla notificazione della divisione ai creditori ipotecari e ai cessionari, qualora dai medesimi non sia stata fatta opposizione. Facendosi decorrere il termine dal giorno in cui i creditori ipotecari e i cessionari hanno avuto diretta notizia della divisione, anzichè dal giorno in cui la trascrizione di questa è stata eseguita, si rafforza la tutela degli aventi diritto alla prelazione.

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Consulenze legali
relative all'articolo 2825 Codice civile

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Vito S. chiede
giovedì 30/05/2019 - Sardegna
“Richiesta per un giudizio preliminare
In dipendenza del decreto ingiuntivo per sentenza di condanna del Tribunale di ...omissis... in data 19 novembre 2014, sono state iscritte presso il servizio di pubblicità immobiliare dell'Ufficio del Territorio di ...omissis... le seguenti ipoteche giudiziali:

in data 13/11/2015 ipoteca giudiziale per complessivi euro 45.000,00
a garanzia di un capitale di euro 34.884,09,
e spese per euro 10.000,00,
iscritta al n. .... di registro generale ed al n..... di registro particolare, a favore di
E.M. contro M. S.;

in data 13/11/2015 ipoteca giudiziale per complessivi euro 25.000,00
a garanzia di un capitale di euro 13.265,60,
e spese per euro 10.000,00,
iscritta al n. ..... di registro generale ed al n..... di registro particolare, a favore di
E.M. contro M. S.
Per un valore ipotecario complessivo di euro 67.000,00
sui beni immobili di proprietà esclusiva di S.M., e sulla quota di comproprietà pari a 6/60 dei beni ereditati da F. S.
Siamo 12 comproprietari, tra i quali anche S. M., di una massa immobiliare ereditata da F. S., costituita da terreni agricoli del valore complessivo di circa euro 323.000,00.
Per effetto di una lite giudiziaria per divisione ereditaria tra M. S. e le proprie due sorelle, il Giudice ordinò che a favore delle sorelle venisse versata da S. M. la somma complessiva di €. 48.149,69.
Per insolvenza del risarcimento da parte di S.M., le sorelle accesero n. 2 ipoteche Giudiziali del valore, comprensivo di spese e interessi, di €. 67.000,00, oltre che sui beni immobili di proprietà esclusiva di S.M. di un valore stimato superiore al valore ipotecario, anche sui beni che S.M. possiede in comproprietà con altre 11 persone, compreso me, in ragione di una quota di 6/60 (circa €. 32.300,00) della massa immobiliare ereditata da F. S. di cui sopra, e, che gli 11 comproprietari, nulla hanno a che fare col debito che S.M. ha nei confronti delle sorelle.
Per addivenire ad una conclusione amichevole per cancellare l’ipoteca sui beni ereditati da F. S., sono stati effettuati due tentativi di proposte alle due sorelle e a S.M. per una eventuale divisione e assegnazione a stralcio a S.M. della sua quota offrendo due alternative di scelta dei terreni agricoli del valore ciascuno corrispondente alla quota di S.M. di €. 32.300,00 ma senza alcun esito positivo.
Per quanto su esposto si richiede un parere giuridico preliminare, prima di affidare incarichi formali ad un legale, per la cancellazione dell’ipoteca accesa sui terreni in comproprietà con S. M. facenti parte della massa immobiliare dell’ereditata di F. S., con l’indicazione delle possibili soluzioni e delle reali probabilità di successo in un'eventuale causa legale nonché l’ammontare delle relative spese.
Cordiali saluti
Intestatari massa immobiliare ereditata da F. S.: ...omissis..

Consulenza legale i 05/06/2019
Il quesito posto attiene ad un caso, molto frequente nella pratica, di iscrizione ipotecaria su una quota di immobili in comproprietà con soggetti che non rivestono la posizione di debitori.
Si tratta di ipotesi che, proprio perché ricorrente, trova una esplicita regolamentazione nel codice civile, ed in particolare all’art. 2825 c.c., rubricato “Ipoteca su beni indivisi”.

Tale norma prevede espressamente ciò che qui gli altri comproprietari avrebbero voluto realizzare con un accordo bonario, ossia giungere ad una divisione amichevole, per effetto della quale M.S. sarebbe divenuta proprietaria esclusiva di uno o più beni determinati tra quelli caduti in successione, e sui quali l’ipoteca si sarebbe poi per legge ed automaticamente trasferita.

Presupposto dell’operatività di tale norma, come risulta abbastanza evidente, è che successivamente all’iscrizione ipotecaria, i titolari del bene o dei beni indivisi, la cui quota è gravata da ipoteca, giungano ad una divisione dei beni comuni, e la sua ratio va individuata nell’esigenza di contemperare il principio della tutela del comproprietario che non ha concesso ipoteca con quello della tutela del creditore ipotecario.
Prova ne è che la medesima norma, ai commi 4 e 5, ha anche previsto il caso in cui, in sede di divisione, al condividente la cui quota è ipotecata non venga assegnato alcun bene o vengano attribuiti beni di valore inferiore alla sua quota, disponendo che, per tale ipotesi, l'ipoteca si trasferirà sui conguagli in denaro.

Potrebbe anche verificarsi l’ipotesi inversa, ossia che al debitore vengano assegnati beni il cui valore superi quello della quota astratta; in questo caso l'ipoteca si estenderà a tutti i beni assegnati, salva il diritto all'ipoteca legale in favore degli altri condividenti qualora l'assegnatario risulti debitore di conguagli nei confronti di essi.

Ebbene, parlando di divisione di beni comuni, non si può fare a meno a questo punto di richiamare le norme che sempre il codice civile detta in materia di comunione, ed in particolare l’attenzione va spostata sul disposto dell’art. 1111 del c.c., rubricato “Scioglimento della comunione”, il quale, nel suo primo comma, riconosce espressamente a ciascuno dei partecipanti il diritto di domandare in qualunque momento lo scioglimento della comunione, facendo ricorso, in mancanza di consenso unanime, all’autorità giudiziaria onde ottenere una divisione in forma giudiziale.

Della particolare ipotesi in cui i beni comuni o una quota di essi risulti ipotecata si occupa espressamente il terzo comma dell’art. 1113 del c.c., il quale, al fine di evitare divisioni in frode ai creditori ipotecari, stabilisce che questi devono sempre essere chiamati ad intervenire nella divisione, e ciò al fine di consentire che la stessa abbia effetto nei loro confronti (nel caso di divisione giudiziale, infatti, i creditori ipotecari assumeranno la posizione di litisconsorti necessari).

Fatte queste considerazioni, dunque, può dirsi intanto che la prima e più lineare strada da seguire per ottenere la liberazione della propria quota di immobili da ogni vincolo ipotecario è quella di giungere ad una divisione che, in mancanza di accordo tra i condividenti, non può che assumere la forma della divisione giudiziale.
Nessun dubbio può insorgere in ordine alle probabilità di successo di tale soluzione, in quanto trattasi di un diritto che il summenzionato art. 1111 c.c. riconosce a ciascuno dei comproprietari e che può essere esercitato in qualunque momento.
Implicando lo svolgimento di un giudizio innanzi al Tribunale, le spese da sostenere per lo stesso ammonterebbero approssimativamente ad € 15.000,00 (normalmente, nei casi di giudizi divisori, i giudici propendono per la compensazione delle spese tra le parti, e pertanto ognuno dei condividenti dovrà sostenere le proprie spese).

Altra soluzione a cui si potrebbe pensare è quella di verificare se sussistono i presupposti per una riduzione dell’ipoteca.
Nel quesito, infatti, si dice che le due ipoteche giudiziali sono state iscritte “…oltre che su beni immobili di proprietà esclusiva di S.M. per un valore stimato superiore al valore ipotecario, anche sui beni che S.M possiede in comproprietà….”.
Proprio a tale ipotesi sono dedicati gli articoli dal 2872 al 2877 del codice civile; in particolare, condizioni per poter fruire di tale riduzione sono:
  1. che ne facciano domanda gli interessati o l’interessato;
  2. che la somma determinata dal creditore in fase di iscrizione ecceda di un quinto quella che l’autorità giudiziaria dichiara dovuta (art. 2874 del c.c.)
  3. che il valore dei beni sui quali l’ipoteca è stata iscritta superi di un terzo l’importo dei crediti iscritti, accresciuto degli accessori, e ciò secondo una valutazione (ossia una stima) che va fatta con riferimento al valore che i beni hanno sia alla data dell’iscrizione che posteriormente (così art. 2875 del c.c.).

Il problema che qui si pone è che la norma richiede che vi sia un’espressa domanda da parte dell’interessato, ove come tale non può che intendersi il debitore sui cui beni è stata iscritta l’ipoteca, con esclusione ovviamente degli eventuali altri comproprietari, la cui quota non viene in alcun modo intaccata.
Né, del resto, potrebbe pensarsi che anche gli altri comproprietari siano legittimati a domandare la riduzione per il solo fatto che quell’iscrizione ipotecaria su una quota indivisa viene di fatto a limitare la libera circolazione dell’intero bene, in quanto il rimedio naturale per un’ipotesi del genere è quello visto prima, ossia procedere alla divisione, con conseguente concentrazione dell’ipoteca sul bene o sui beni assegnati al debitore in via esclusiva.

In definitiva, ciò che si consiglia è di invitare bonariamente M.S. a tentare di ottenere una riduzione dell’ipoteca ex artt. 2874 e 2875 c.c., chiedendo che da tale garanzia ne venga esclusa la quota ereditaria ricevuta per successione al proprio padre e di cui è comproprietaria insieme ai propri fratelli.
Si tenga presente che ex art. 2877 del c.c. le spese necessarie per eseguire la riduzione sono a carico del richiedente, anche se eseguita con il consenso del creditore e salvo che abbia luogo per eccesso nella determinazione del credito (pertanto, per indurre M.S. ad addivenire a tale determinazione, e sempre che ne sussistano i presupposti, si potrebbe prospettare alla stessa M.S. di aver intenzione di partecipare alle spese occorrenti, considerato che se ne trarrebbe un sicuro beneficio economico in termini di futura commerciabilità dei beni).

Qualora neppure tale soluzione dovesse essere accolta con favore, purtroppo, non resta altra strada che quella di instaurare e portare avanti un giudizio di divisione ereditaria, con tutte le spese che dal medesimo ne deriveranno, ma con sicura probabilità di riuscita nell’intento desiderato.


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    Art. 2826 (Indicazioni dell'immobile ipotecato) - Art. 2827 (Luogo dell'iscrizione) - Art. 2828 (Immobili su cui può iscriversi l'ipoteca giudiziale) - Art. 2829 (Iscrizione sui beni del defunto) - Art. 2830 (Ipoteca giudiziale sui beni dell'eredità beneficiata e dell'eredità giacente) - Art. 2831 (Ipoteca a garanzia di obbligazioni all'ordine o al portatore) - Art. 2832 (Iscrizione dell'ipoteca legale della moglie) - Art. 2833 (Responsabilità per mancata... (continua)