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Articolo 1754 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Mediatore

Dispositivo dell'art. 1754 Codice civile

È mediatore (1) colui che mette in relazione due o più parti [1321] per la conclusione di un affare (2), senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (3).

Note

(1) Il mediatore deve essere iscritto in apposito albo per poter esercitare la propria attività e ciò anche in caso di esercizio occasionale, pena l'irrogazione di sanzioni amministrative e l'obbligo di restituire la provvigione (v. art. 2, 3, 8 legge 3 febbraio 1989, n. 39; art. 40, legge 12 dicembre 2002, n. 273; art. 1764 c.c.). Tale albo è istituito presso ogni Camera di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura.
(2) Si noti che tale figura rappresenta una delle rare ipotesi in cui il legislatore sceglie di dettare una definzione soggettiva, incentrata, cioè, sulla parte e non sul contratto (v. 1936, 2094 c.c.). Questo ha aperto la questione se si tratti o meno di un contratto e, di riflesso, se il diritto alla provvigione (1755 c.c.) sorga per il solo fatto che le parti giungono alla stipula grazie alla sua iniziativa ovvero se sia necessario che almeno una gli conferisca l'incarico.
(3) Il mediatore deve essere imparziale: anche se riceve un incarico da una delle parti, egli non si obbliga a promuovere, per suo conto, la conclusione del contratto. Ciò distingue il mediatore dall'agente (1742 c.c.) e dal lavoratore subordinato (2094 c.c.).

Ratio Legis

Il mediatore esercita la propria attività in vista di un lucro. A loro volta, le parti ottengono un beneficio proprio dall'essere messe in relazione, atteso che il mediatore, terzo, conosce la situazione di domanda ed offerta ed è in grado di soddisfarla al meglio, mettendo in contatto soggetti che, altrimenti, potrebbero non conoscersi mai.

Spiegazione dell'art. 1754 Codice civile

Caratteristiche fondamentali del rapporto di mediazione. Interposizione neutrale. Distinzione dal mandato e da altre figure di prestazione d'opera

L'articolo non dà una definizione del rapporto di mediazione. Indica invece in che cosa consiste l'attività specifica del mediatore; precisando tuttavia come tale attività debba mantenersi distinta da altre forme di prestazione di opere con o senza rappresentanza.
Per altro le indicazioni contenute nella prima parte della disposizione sono sufficienti per chiarire la posizione intermedia che assume l'intermediario rispetto ai futuri contraenti, e la finalità cui è diretta la sua attività. Posizione intermedia che è posta in rilievo anche nelle definizioni tradizionali, perché si riconnette ad un elemento fondamentale del rapporto. Al quale elemento si ricollega, poi, necessariamente, dell'imparzialità escludente, a sua volta, qualsiasi legame di dipendenza del mediatore rispetto alle parti; in quanto un tale legame snaturerebbe la configurazione giuridica del rapporto medesimo.

Anche l'obbligo dell'imparzialità rientra nella configurazione tradizionale. Tale obbligo, infatti, già ricordato fin negli statuti delle città italiane, è pure menzionato in alcune legislazioni moderne. Il nuovo codice non ne fa cenno esplicito; ma questo non può significare che si sia inteso escluderlo, dato che la dottrina lo ha sempre ritenuto connaturale all'istituto; e dato che, nella disposizione che si commenta, si è tenuto a precisare che il mediatore non deve essere legato alle parti da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. Il che significa, quanto meno per implicito, che egli non può agire nell'interesse particolare di alcuno dei futuri contraenti; ma deve operare nell'interesse di tutti.

Che il mediatore non si debba confondere col mandatario, con o senza procura, era già concordamente ritenuto dalla dottrina italiana; la quale precisava inoltre che il mediatore resta altresì distinto dalle altre figure ausiliarie, come il procacciatore di affari, l'agente di commercio, e il nuncius, appunto perché costoro, nel prestare la loro opera, sono legati, più o meno intensamente, a colui che conferisce l'incarico ed agiscono quindi nel suo esclusivo interesse.

Questi concetti sono riassunti, con sufficiente chiarezza, nella disposizione del codice vigente. In quanto, per integrare la figura del mediatore, oltre al requisito positivo, ne pone uno negativo, richiedendo, come si è già detto, che il mediatore non deve trovarsi in alcun rapporto di dipendenza, di collaborazione o di rappresentanza con alcuna delle parti.
Circa poi il requisito positivo all'espressione della legge "mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare" deve essere attribuito il significato di un'interposizione attiva, qual è ritenuta tradizionalmente l'opera del mediatore, al cui intervento è dovuto il contratto, com'è chiarito, del resto, nel successivo art. 1755.


Norme generali applicabili anche alla mediazione. Momento in cui il contratto si perfeziona

L'inquadramento della mediazione fra i contratti disciplinati nel libro quarto, importa, come ovvia conseguenza, che deve ritenersi soggetta alle regole generali contenute nei titoli primo e secondo, in ordine, tra l'altro, ai requisiti di essenza e di validità. Peraltro, vari problemi che si riferiscono particolarmente all'istituto, non appaiono risolti dal codice. Problemi concernenti la struttura stessa del rapporto, già discussi dalla dottrina in relazione alla cessata legislazione; e per alcuni dei quali si sono avute pure decisioni della giurisprudenza. A quest'elaborazione quindi occorre riferirsi, anche attualmente, quando si tratta di questioni non regolate.

Un punto su cui la dottrina non era concorde riguarda il momento in cui sorge il rapporto di mediazione. Se cioè, alla perfezione giuridica del medesimo, sia sufficiente il consenso di uno soltanto dei futuri contraenti (nel caso più semplice che le parti siano due); oppure se sia anche necessario il consenso dell'altro. Quest'ultima opinione non fu accolta dalla dottrina prevalente. Rilevò il Vivante essere vero che il mediatore, appunto perché tale, non potrebbe esplicare in concreto, con le caratteristiche inerenti alla mediazione, l'attività di intermediario se non entrasse in rapporto con tutte le parti che intendono trattare per suo mezzo. Ma, ad una tale situazione pratica si perviene agevolmente anche se si parte dal presupposto che il contratto fra il mediatore e le parti dipenda da compiuti rapporti giuridici a sè stanti, quante sono le persone che hanno conferito l'incarico. Perché questi rapporti confluendo nella persona dell'unico mediatore, o di più mediatori che agiscono congiuntamente, vengono ad unificarsi in relazione all'unicità di scopo cui tendono, cioè la conclusione dell'affare.

Sempre in relazione al momento in cui il rapporto acquista giuridica efficienza, si è pure ritenuto che tale momento debba riportarsi alla conclusione dell'affare principale, la quale fa sorgere il diritto del mediatore alla provvigione.
Quest'opinione, specialmente sostenuta dalla dottrina tedesca, ha avuto qualche eco anche in Italia, ma è stata respinta dalla dottrina prevalente. La quale ha accolto invece il concetto che il rapporto di mediazione si perfeziona quando l'intermediario ha accettato l'incarico conferito dalle parti, se queste hanno preso l'iniziativa; ovvero quando le parti stesse hanno espressamente, o anche tacitamente, accettato l'opera del mediatore, qualora l'iniziativa sia partita da quest'ultimo.


Libertà di recesso delle parti e del mediatore

Altra questione, discussa dalla dottrina e che si può ripresentare anche rispetto alle nuove norme, è quella riferentesi alla libertà, per le parti da un lato e per il mediatore dall'altro, di recedere dall'incarico, già esplicitamente o implicitamente accettato.

La dottrina formatasi, rispetto alle disposizioni del codice di commercio abrogato, riteneva concordemente la perfetta libertà delle parti di abbandonare le trattative, e quindi di non concludere il negozio principale, senza essere tenute a giustificare il loro comportamento, e senza l'obbligo di corrispondere il compenso, salvo patto contrario, ed eccettuato il caso in cui il recesso fosse determinato dall'intento di frodare il mediatore.
Le disposizioni del codice del '42 non risolvono esplicitamente la questione anzidetta. Sembra, tuttavia, che, per accogliere la soluzione già seguita sotto l'impero della legge precedente, offra argomento favorevole l'articolo 1756. Il quale, quando l'affare non è stato concluso, riconosce al mediatore, nel caso ivi indicato, soltanto il diritto al rimborso delle spese. Ora la mancata conclusione può dipendere anche dal fatto che le parti hanno abbandonato le trattative.
Il codice in vigore, invece, non porta alcun chiarimento in ordine all'altro lato del problema concernente la libertà di recesso da parte del mediatore.


Carattere accessorio della mediazione. In quale senso debba intendersi

Nell'art. 1754 si legge che l'opera del mediatore si esplica per la conclusione di un affare. Si è così precisato il carattere, in certo senso, accessorio della mediazione. Si è detto in un certo senso perché la dottrina ha già posto in luce che l'accessorietà non è identica a quella che si riscontra in altri contratti che così pure si definiscono. Difatti si tratta piuttosto di un rapporto di connessione con un altro negozio giuridico, considerato come principale: connessione derivante soprattutto da ciò che la mediazione non è fine a se stessa, ma serve essenzialmente per porre in essere un altro contratto. Ed intanto appunto apporta un'utilità al mediatore mediante il conseguimento del compenso, in quanto questo contratto venga concluso.
Ciò non toglie, tuttavia, che la mediazione conservi la propria autonomia ed indipendenza rispetto al contratto principale; le quali, nelle nuove norme, appaiono accentuate, date le disposizioni contenute nel secondo e nel terzo comma dell'art. 1757. Difatti, il diritto al compenso non viene meno a favore del mediatore neppure col verificarsi di quelle situazioni, come la condizione risolutiva, l'annullamento e la rescissione che fanno venir meno il contratto principale.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 1754 Codice civile

Cass. civ. n. 10205/2011

A norma dell'art. 8, comma 1, della legge 3 febbraio 1989, n. 39, chiunque eserciti l'attività di mediazione senza essere iscritto al ruolo è tenuto, oltre al pagamento della relativa sanzione amministrativa, anche alla restituzione alle parti contraenti delle provvigioni percepite; tale espressa previsione esclude la possibilità di agire nei confronti dei contraenti, ai sensi dell'art. 2033 c.c., a titolo di indebito oggettivo, perché, mentre quest'ultimo trova il proprio fondamento giuridico nell'assenza di causa dell'attribuzione patrimoniale effettuata, l'obbligo di restituzione del compenso previsto dal citato art. 8 costituisce una sorta di sanzione per lo svolgimento dell'attività senza previa iscrizione all'albo.

Cass. civ. n. 16030/2010

L'intermediazione nella cessione di quote sociali, per gli effetti di cui alla legge 3 febbraio 1989, n. 39, richiede l'iscrizione non già nella sezione "sub" a) del ruolo di cui all'art. 3, comma 2, del d.m. 21 dicembre 1990, n. 452, relativo agli agenti che svolgano attività per la conclusione di affari relativi a immobili ed aziende, ma in quella "sub" d), riservata non solo agli agenti che svolgono attività per la conclusione di affari relativi al settore dei servizi, ma anche a tutti quegli altri agenti che non trovano collocazione in una delle sezioni precedenti: il trasferimento da un soggetto all'altro di una quota di partecipazione ad una società commerciale non è infatti qualificabile come trasferimento della proprietà e del godimento di un'azienda, indipendentemente dall'attività e dal patrimonio della stessa.

Cass. civ. n. 16382/2009

La mediazione tipica, disciplinata dagli artt. 1754 e seguenti c.c., è soltanto quella svolta dal mediatore in modo autonomo, senza essere legato alle parti da alcun vincolo di mandato o di altro tipo, e non costituisce un negozio giuridico, ma un'attività materiale dalla quale la legge fa scaturire il diritto alla provvigione. Tuttavia, in virtù del "contatto sociale" che si crea tra il mediatore professionale e le parti, nella controversia tra essi pendente trovano applicazione le norme sui contratti, con la conseguenza che il mediatore, per andare esente da responsabilità, deve dimostrare di aver fatto tutto il possibile nell'adempimento degli obblighi di correttezza ed informazione a suo carico, ai sensi dell'art. 1176, secondo comma, c.c., e di non aver agito in posizione di mandatario.

Cass. civ. n. 8374/2009

In tema di mediazione, il mediatore deve comportarsi in modo da non ingenerare equivoci sulla veridicità delle notizie rilevanti per la conclusione dell'affare, non potendo limitarsi a riferirle senza averne controllato la rispondenza a realtà, dal momento che, anche per effetto della legge 2 marzo 1989, n. 39, chi si rivolge al mediatore per concludere un affare fa legittimo affidamento sul suo dovere di imparzialità, ogniqualvolta egli non sia agente di una sola parte, essendo tenuto a riequilibrare l'asimmetria informativa dell'una parte rispetto all'altra sulla sicurezza e convenienza dell'affare. (Nell'enunciare il suddetto principio, relativo ad un caso in cui la parte venditrice aveva dichiarato, contrariamente al vero, che l'immobile era provvisto del certificato di abitabilità, la S.C. ha precisato che questo, attestando la rispondenza dell'immobile ai requisiti igienici, sanitari e urbanistici e la conformità al progetto approvato ovvero alla concessione in sanatoria, costituisce requisito giuridico essenziale per il legittimo godimento e la commerciabilità del bene, sì che la sua mancanza, pur non impedendo in sé la conclusione del contratto di vendita, può indurre una parte a non ritenere suo interesse obbligarsi alla stipula dell'atto, quanto meno alle condizioni predisposte, anche in considerazione del rischio che l'abitabilità non sia ottenuta).

Nel contratto di mediazione atipica - configurabile nelle ipotesi in cui il mediatore, evitando l'alea intrinseca alla mediazione, si garantisce la provvigione con l'acquisizione di una proposta di acquisto conforme alle condizioni previste e predefinite nell'incarico di vendita, senza necessità di conclusione dell'affare - la prestazione caratterizzante del mediatore è pur sempre quella di mettere in relazione due o più parti in vista della conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza, sicché non viene meno l'obbligo del mediatore di compiere l'attività demandatagli in modo esauriente e funzionale all'interesse della parte alla conclusione dell'affare, e quindi con diligenza adeguata alla sua professionalità, ragionevolmente esigibile, in rapporto alla sua organizzazione concreta, in modo che la controparte non sia legittimata a rifiutarsi di concluderlo per non essere stata informata su circostanze (nella specie, riguardanti il rilascio del certificato di abitabilità) influenti sulla sua conclusione o esecuzione, conosciute o agevolmente conoscibili, poiché in tal caso può essere giustificato il rifiuto di corrispondere il compenso, anche se la parte che ha conferito l'incarico abbia ricevuto un'accettazione delle sue condizioni prestabilite di conclusione dell'affare.

Cass. civ. n. 7332/2009

Poiché le acque pubbliche costituiscono beni immobili, l'attività di intermediazione su mandato ed a titolo oneroso finalizzata alla conclusione di un contratto avente ad oggetto il rilascio o la cessione di una concessione di derivazione di acque, anche se esercitata in modo occasionale o discontinuo, non può essere svolta da chi non sia iscritto al ruolo dei mediatori, in virtù della previsione di cui all'art. 2, comma quarto, della legge 3 febbraio 1989 n. 39.

Cass. civ. n. 25260/2008

È configurabile il diritto alla provvigione del mediatore per l'attività di mediazione prestata in favore di una delle parti contraenti quando egli sia stato contemporaneamente procacciatore d'affari dell'altro contraente. Infatti, se è vero che, normalmente, il procacciatore d'affari ha diritto al pagamento solo nei confronti della parte alla quale sia legato da rapporti di collaborazione, è anche vero che tale «normale» assetto del rapporto può essere derogato dalle parti, nell'esercizio della loro autonomia negoziale, ben potendo il procacciatore, nel promuovere gli affari del suo mandante, svolgere attività utile anche nei confronti dell'altro contraente con piena consapevolezza e accettazione da parte di quest'ultimo. Di conseguenza, essendo il procacciatore di affari figura atipica, i cui connotati, effetti e compatibilità, vanno individuati di volta in volta, con riguardo alla singola fattispecie, occorre avere riguardo, in materia, al concreto atteggiarsi del rapporto, e in particolare alla natura dell'attività svolta e agli accordi concretamente intercorsi con la parte che non abbia conferito l'incarico. (Nella specie, in cui i giudici di merito avevano accertato il conferimento del mandato dalla ricorrente ad un terzo per l'acquisto di un'autovettura e la riconducibilità del rapporto tra il resistente e il terzo alla figura del procacciatore di affari, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata sul rilievo che la corte territoriale aveva però omesso di qualificare giuridicamente il rapporto scaturito dal contatto che pacificamente vi era stato tra la ricorrente e il resistente ed aveva, altresì, omesso di considerare gli elementi probatori indicati in ricorso che, valutati congiuntamente, avrebbero potuto giustificare l'esistenza di un mandato conferito dalla ricorrente al resistente e comportare l'apprezzamento della condotta di quest'ultimo alla stregua degli artt. 1710 e 1713 c.c.).

Cass. civ. n. 24333/2008

Il rapporto di mediazione non è incompatibile con la sussistenza di un rapporto contrattuale di altro tipo tra il mediatore ed uno dei soggetti messi in contatto, come accade allorché al mediatore sia affidato l'incarico unilaterale di attivarsi per la ricerca del partner commerciale. È, pertanto, viziata da motivazione insufficiente la sentenza che escluda la natura mediatizia del rapporto in base alla mera circostanza che il mediatore si sia attivato per espresso incarico di una delle parti.

Cass. civ. n. 23842/2008

In tema di mediazione, non è sufficiente a configurare un conflitto di interessi tra il mediatore e una delle parti (con conseguente difetto del requisiti di imparzialità e neutralità di cui all'art. 1754 cod. civ.) il rapporto di parentela o di affinità fra il mediatore ed una delle parti che hanno concluso l'affare.

Cass. civ. n. 22859/2007

La disciplina dettata dalla direttiva 86/653/ CEE, che osta ad una normativa nazionale che subordini la validità di un contratto di agenzia all'iscrizione di un agente in un apposito albo, è posta a protezione del diritto alla retribuzione di chi, secondo la stessa direttiva, è incaricato, in maniera permanente, di trattare o concludere per il preponente la vendita o l'acquisto di merci; pertanto, all'ambito dei rapporti tutelati dalla detta direttiva è estraneo l'esercizio della mediazione, che può svolgersi in base ad un incarico (art. 1756 c.c.) ma non presuppone e, anzi, esclude una relazione permanente tra il mediatore (art. 1754 c.c.) ed i soggetti che egli cura di mettere in rapporto per la conclusione di un affare.

Cass. civ. n. 19066/2006

È configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cosiddetta atipica, fondata su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (c.d. mediazione unilaterale). Tale ipotesi ricorre nel caso in cui una parte, volendo concludere un affare, incarichi altri di svolgere un'attività intesa alla ricerca di un persona interessata alla conclusione del medesimo affare a determinate, prestabilite condizioni. Essa rientra nell'ambito di applicabilità della disposizione prevista dall'art. 2, comma quarto, della legge n. 39 del 1989, che, per l'appunto, disciplina anche ipotesi atipiche di mediazione, stante la rilevanza, nell'atipicità, che assume il connotato della mediazione, alla quale si accompagna l'attività ulteriore in vista della conclusione dell'affare. Pertanto, anche per l'esercizio di questa attività è richiesta l'iscrizione nell'albo degli agenti di affari in mediazione di cui al menzionato art. 2 della citata legge n. 39 del 1989, ragion per cui il suo svolgimento in difetto di tale condizione esclude, ai sensi dell'art. 6 della stessa legge, il diritto alla provvigione. (Nella specie, la S.C., sulla scorta dell'enunciato principio, ha confermato l'impugnata sentenza che aveva, per l'appunto, ravvisato la sussistenza di un caso di mediazione atipica nell'ipotesi in cui un soggetto aveva, da un lato, ricevuto mandato in esclusiva da parte di alcuni soggetti a reperire acquirenti per il ristorante di loro proprietà e, dall'altro, da un terza persona ad acquistare lo stesso ristorante, così escludendo il diritto alla provvigione in favore del mediatore non iscritto nell'apposito albo). 

In virtù della testuale previsione contenuta nell'art. 33, comma quinto, della Costituzione secondo la quale è prescritto un esame di Stato per l'abilitazione all'esercizio professionale, è legittima, costituendo diretta attuazione di tale regola, la disposizione contenuta nell'art. 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, alla stregua della quale è prevista l'istituzione, presso ciascuna camera di commercio, del ruolo degli agenti in affari di mediazione, nel quale devono iscriversi, previo superamento di apposito esame o previo conseguimento del titolo abilitativo di cui alla lett. e) del comma terzo dello stesso art. 2 anche coloro che svolgono l'attività di mediazione, pure se esercitata in modo discontinuo od occasionale, così come individuati nel comma quarto della medesima norma. Tale normativa, a prescindere dalla considerazione per cui rientra nella discrezionalità del legislatore introdurre nuove categorie di «professionisti», obbedisce al soddisfacimento di un interesse pubblico affinché l'attività del mediatore sia svolta esclusivamente da persone in possesso di particolari cognizioni tecniche, anche alla luce della disciplina della responsabilità del mediatore quanto all'obbligo sullo stesso gravante, a norma dell'art. 1759 c.c., di comunicare alle parti circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare.

Cass. civ. n. 12106/2003

Per integrare uno degli elementi essenziali del contratto di mediazione è necessario che il mediatore sia un soggetto imparziale e che la sua attività consista nel mediare fra le parti poste in contatto per la conclusione dell'affare. Qualora, invece, l'attività dell'intermediario è prestata esclusivamente nell'interesse di una delle parti si rientra nell'ambito del procacciamento oneroso d'affari che non è soggetto all'applicazione del disposto dell'art. 6 della legge 3 febbraio 1989, n. 39.

Cass. civ. n. 17628/2002

Accanto al rapporto di mediazione «tipico» è configurabile un rapporto di mediazione «atipico» a favore di un terzo, che ricorre allorché l'attività intermediatrice sia svolta in favore di un soggetto diverso da colui il quale ha conferito il relativo incarico, in quanto anche un terzo — purché abbia un interesse pure solo morale o effettivo a che altri concluda un affare — può validamente richiedere al mediatore di svolgere la sua opera, obbligandosi a corrispondere l'eventuale provvigione. In questo caso, colui il quale ha conferito l'incarico di mediazione è obbligato a pagare la provvigione, allorché il terzo in cui favore è stata svolta la attività intermediatrice ha concluso l'affare, anche se egli sia rimasto ad esso estraneo. 

Cass. civ. n. 14076/2002

L'attività di mediazione può essere esercitata anche da una società purché la stessa sia iscritta nell'albo degli agenti di commercio in applicazione dell'art. 6 legge n. 39 del 1989 o sia iscritto in detto ruolo il suo rappresentante legale in quanto tale: peraltro, se alcuno dei soci o lo stesso rappresentante legale sono iscritti nell'albo professionale a titolo personale, questi possono delegare le funzioni relative all'esercizio della mediazione solo ad altro agente di affari in mediazione iscritto nel ruolo, stante il disposto dell'art. 3 legge cit. Pertanto, il legale rappresentante di una società di mediazione, iscritto a titolo personale, non può ritenersi ipso facto abilitato, anche in tale ulteriore qualità, a svolgere legittimamente l'attività predetta anche per la società, atteso che l'iscrizione nel ruolo dei mediatori della società non consegue automaticamente all'iscrizione di una persona fisica che rivesta, nel contempo, la qualità di rappresentante legale della società stessa. 

Cass. civ. n. 7067/2002

Costituisce ipotesi di mediazione tipica la fattispecie in base alla quale una parte manifesti ad un mediatore il proprio interesse a vendere un bene immobile, incaricandolo di ricercare un potenziale acquirente, senza peraltro al medesimo conferire per iscritto mandato a vendere ovvero il potere di vendere a nome suo, né impegnandosi a versargli comunque un corrispettivo per l'attività svolta, anche in caso di mancata conclusione dell'affare.

Cass. civ. n. 6959/2000

Ai sensi dell'art. 1754 c.c., carattere essenziale della figura giuridica del mediatore è la sua imparzialità, intesa come assenza di ogni vincolo di mandato, di prestazione d'opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto che renda riferibile al dominus l'attività dell'intermediario. (Nel caso di specie la S.C. ha escluso il requisito dell'imparzialità ritenendo sussistente un mandato costituito dall'affidamento dell'incarico di trattare la vendita dell'immobile in nome e per conto del preponente)

Cass. civ. n. 1231/2000

Colui che agisce in rappresentanza di una delle parti nella conclusione di un negozio non può pretendere la provvigione, assumendo di avere svolto anche attività di mediazione, né dalla parte rappresentata, perché ad essa legato da un rapporto di mandato, né dall'altra parte, perché nei confronti di questa agisce in veste di parte, pur se nell'interesse altrui, e non come mediatore. Viceversa il mediatore soltanto ad attività esaurita può esser incaricato da una delle parti di rappresentarla negli atti relativi al contratto concluso con il suo intervento.

Cass. civ. n. 10419/1997

Nell'ipotesi in cui un contratto d'appalto venga sottoscritto dai singoli condomini, sia per le parti di loro esclusiva proprietà che per le parti comuni, la partecipazione al negozio di un soggetto nella duplice qualità di condomino e di amministratore del condominio fa venir meno il requisito dell'imparzialità richiesto dall'art. 1754 c.c. per la giuridica esistenza del contratto di mediazione, i cui effetti vengano fatti valere in giudizio da quel soggetto stesso.

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Giancarlo F. chiede
domenica 06/05/2018 - Toscana
“Buon giorno. Mi riferisco all' "Incarico di mediazione per vendita immobiliare " concesso in esclusiva ad agenzia immobiliare per la vendita di un appartamento. Nel caso in esame il proprietario ha firmato l'incarico della durata di quasi un anno con un compenso del 3% per l'agente immobiliare sull'importo della vendita, importo esagerato trattandosi altresì di un incarico in esclusiva. Il "colpo" dell'agente imm. riuscì non solo per l'età avanzata del proprietario (70 anni) ma anche dal fatto di averLo attirato telefonicamente con una proposta di affitto interessante. Nella mente del proprietario l'affitto era preferito anche se la vendita era contemplata in subordine . Il proprietario giunse stanco in agenzia dopo un viaggio in macchina stressante in una giornata calda. Ciò favorì l'accettazione della vendita dell'appartamento. Il proprietario anche per la stanchezza del momento e per il desiderio di tornare immediatamente a casa, decise non solo la vendita ma ma non prestò la dovuta attenzione sui termini dell'incarico firmato, limitandosi a chiedere l' importo del compenso per l'agente imm. (3%). Solo giunto a casa il proprietario si rese conto della durata annuale dell'incarico e del pasticcio in cui si era messo. Non solo per un anno non avrebbe avuto la disponibilità dell'appartamento che è tra l'altro è sfitto ed inutilizzato ma l'agente non si sarebbe messo subito a lavorare seriamente, avendo l'interesse a ritardare la vendita per aver tempo di trovare un compratore "Giusto" con il quale accordarsi per chiedere uno sconto di prezzo al proprietario , dividendosi nel caso di riuscita il profitto. E' ovvio che la riuscita di tale piano dipenda dalla stanchezza del proprietario provocata da una lunga e infruttuosa attesa. Pertanto si chiede se l'incarico di mediazione possa essere rivisto per il compenso e la durata. In particolare se possa essere ALMENO rinegoziata (Diminuita) la durata dell'incarico che non lederebbe l'interesse legittimo dell'agente ma garantirebbe almeno in parte i diritti del Proprietario.
Inoltre si chiede se il proprietario possa affittare già da adesso (dopo la firma dell'incarico) l'appartamento, tenuto conto che l'incarico prevede che esso alla vendita debba essere libero da cose e persone salvo " il caso che sia occupato da inquilini" . Ciò non lederebbe i diritti dell'agente che potrebbe vendere ugualmente l'appartamento con l'inquilino ad acquirente investitore. Distinti saluti.”
Consulenza legale i 17/05/2018
Preliminarmente, occorre qualificare la fattispecie giuridica.
Siamo nell’ambito della cd. mediazione unilaterale atipica.
Infatti, in base all’art. 1754 c.c. il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
Nel caso in esame, vi è un espresso incarico unilaterale di vendita (prassi peraltro quanto mai frequente nella compravendita immobiliare). Tale circostanza, tuttavia, non va venire meno l’applicabilità della normativa in tema di mediazione (anziché quella sul mandato) come recentemente stabilito dalla Suprema Corte con la sentenza n. 24950 del 2016 dove si è ribadito che: “La circostanza che colui il quale si assuma mediatore non si sia interposto autonomamente tra le parti, ma abbia ricevuto da una sola di esse l'incarico di reperire un contraente per un determinato affare, non muta la natura mediatoria dell'attività svolta ove riconosciuta od oggettivamente riconoscibile come tale dall'altra parte. [...] L'incarico a svolgere la medesima attività che il mediatore svolgerebbe d'iniziativa propria può originare da un mandato interno con una delle parti, che tuttavia non muta l'attività che il mediatore svolga poi ai fini della conclusione dell'affare. Dunque, ciò che è decisivo non è tanto l'imparzialità del suo operare quanto la riconoscibilità esterna della posizione terza - che egli assume nel successivo rapporto con entrambe le parti, posizione che gli deriva, appunto, dall'assenza di collaborazione, dipendenza o rappresentanza con una sola di esse.”

Ciò posto, in risposta alla prima domanda contenuta nel quesito ("se l'incarico di mediazione possa essere rivisto per il compenso e la durata"), si osserva quanto segue.
La durata ed il compenso del mediatore possono essere liberamente determinati dalle parti contrattuali, non essendovi alcun obbligo di legge in tal senso.
Infatti, con riguardo alla misura della provvigione, il secondo comma dell’art. 1755 c.c. si limita a stabilire che “la misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti , in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità”. Pertanto, è lo stesso legislatore che rimette la determinazione del compenso alla libera trattativa tra le parti.
Tra l’altro, la percentuale del 3% appare essere nella media delle percentuali richieste dai mediatori.

Analogo discorso quanto alla durata dell’incarico di mediazione, rimessa anche essa all’accordo delle parti non essendovi una durata minima o massima previste dalla legge.
Quanto precede, chiaramente, non toglie che le parti possano decidere di rivedere quanto previsto nel contratto. Tuttavia, laddove manchi un consenso congiunto in tal senso, non vi è alcun obbligo in capo al mediatore di modificare le condizioni contrattuali, ivi compresa la durata dell’incarico.

Ciò posto, suggeriamo comunque di verificare le clausole contenute nel contratto di conferimento incarico, in particolare quelle relative al diritto di recesso.
Se infatti non sono previste penali o termini particolari, occorre tenere presente la possibilità di esercitare il diritto di recesso anticipato con invio di lettera raccomandata a/r.
In alcuni contratti, il venditore non può revocare l’incarico prima della scadenza oppure a volte è prevista una penale in caso di revoca. In tal caso, l’importo della penale deve essere proporzionato rispetto all'attività svolta dall'agente. A tal proposito, la giurisprudenza ritiene applicabile la normativa prevista dal Codice del Consumo agli artt. 33 e seguenti in materia di clausole vessatorie (si veda, ad esempio, la sentenza n.10118/2016 del Tribunale di Roma).

Quanto alla domanda relativa alla locazione dell’immobile posto in vendita, la risposta è sicuramente positiva. Infatti, nulla impedisce al proprietario di concedere in locazione l’immobile di sua proprietà durante la vigenza dell’incarico di mediazione (considerato anche che tale facoltà è espressamente enunciata nel contratto di incarico, come leggiamo nel quesito).

E' peraltro chiaro che questa circostanza potrebbe rendere meno appetibile l'immobile per vendita. Di solito chi acquista preferisce acquistare senza locazioni in essere. Potrebbe essere una strada da praticare qualora l'agente non volesse scendere a miti consigli.

Per una risposta definitiva andrebbe certamente analizzato l'incarico dato.




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