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Articolo 1054 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Interclusione per effetto di alienazione o di divisione

Dispositivo dell'art. 1054 Codice civile

Se il fondo è divenuto da ogni parte chiuso per effetto di alienazione a titolo oneroso, il proprietario ha il diritto di ottenere dall'altro contraente il passaggio senza alcuna indennità (1) [154 disp. att.].

La stessa norma si applica in caso di divisione.

Note

(1) La norma non disciplina l'ipotesi in cui al proprietario del fondo servente spetti la corresponsione di un'indennità; di essa si tiene già presuntivamente conto nel calcolo del prezzo della vendita o nell'individuazione delle parti al momento della divisione.

Ratio Legis

Tale disposizione prevede il caso in cui, a causa della vendita del fondo o della divisione dello stesso in più parti, il proprietario non possa accedere alla pubblica via; in questo modo si garantisce la possibilità di costituire una servitù coattiva di passaggio.

Spiegazione dell'art. 1054 Codice civile

Passaggio coattivo

L'interclusione di un fondo può essere effetto di alienazione o divisione. Un punto è da chiarire: quale che sia la causa da cui deriva l'interclusione, è sempre dovuto il passaggio coattivo. Ad esso si ha diritto contro l'altro contraente, se il fondo di questo viene a trovarsi in tale posizione che l'accesso alla via pubblica risulti, per esso, più breve e di minor danno (art. 1051 del c.c., comma 2) . Non può invocarsi nessuna ragione contro l'esistenza del diritto al passaggio, né si può parlare di una estinzione del diritto al passaggio forzoso dovuta a mancanza di riserva o a rinuncia in occasione dell'alienazione o divisione. La rinuncia, come si è detto precedentemente, sarebbe , in ogni caso, nulla.


Casi in cui l' indennità non è dovuta

Ciò posto, va osservato che la norma in esame è opportuna, specialmente nella sua attuale ampiezza, maggiore di quella della corrispondente norma del codice del 1865 (art. 595). Infatti, sarebbe assurdo dover pagare l'indennità per la servitù di passaggio all'altro contraente quando l'interclusione, cui deve ovviare la servitù, è un effetto del contratto. Logico è, invece, che tutti i contraenti lo subiscano.

L'indennità non è, dunque, dovuta quando si chiede la servitù all'altro contraente. Non basta che l'interclusione sia effetto dell'alienazione o della divisione, necessario è anche che la servitù deve sorgere a carico del fondo dell'altro contraente.
Il contratto dev'essere alienazione onerosa o divisione: alienazione onerosa in genere, e non più, come nel vecchio codice, solo vendita o permuta.

Inoltre, sia l'alienante sia l'acquirente a richiedere la servitù, non è mai dovuta l'indennità: la disparità di trattamento fatta nel vecchio codice fra venditore e compratore era ingiustificata. Discusso era sotto la vigenza del vecchio codice, e ancora lo è nell'attuale, se nel concetto di alienazione possa comprendersi l'espropriazione forzata. La soluzione positiva è da accogliere, essendo autorizzata dall'interpretazione estensiva della norma. Il suo carattere indubbiamente eccezionale esclude ogni interpretazione analogica.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

499 Merita rilievo l'innovazione che introduce l'art. 1054 del c.c.. Estendendo l'obbligo della prestazione del passaggio senza indennità a tutti i casi in cui il fondo sia divenuto da ogni parte chiuso per effetto di alienazione a titolo oneroso, ho eliminato la disparità di trattamento che l'art. 595 del codice del 1865 stabiliva tra venditore e compratore. Simile diversità di trattamento non aveva una reale giustificazione, poiché, posta a fondamento della norma la presunzione che le parti fossero a conoscenza dell'obbligo di prestare il passaggio e di quest'obbligo abbiano tenuto conto nella determinazione del prezzo, non è coerente ammettere tale presunzione nell'ipotesi che intercluso rimanga il fondo del compratore ed escluderla nell'ipotesi che intercluso rimanga il fondo del venditore. E' superfluo aggiungere che la norma si applica solo in quanto le parti nulla abbiano disposto nel titolo.

Massime relative all'art. 1054 Codice civile

Cass. civ. n. 14481/2018

Qualora, in seguito alla suddivisione di un terreno in sede di vendita forzata, alcuni dei lotti così formati risultino interclusi, gli acquirenti degli stessi hanno diritto di ottenere dagli altri proprietari il passaggio ai sensi dell'art. 1054 c.c., disposizione compatibile con quella di cui all'art. 2919 c.c. In particolare, poiché i frazionamenti immobiliari di un fondo non devono tradursi nella sua interclusione, il giudice può imporre agli acquirenti dei suddetti lotti la realizzazione delle opere necessarie ad evitarla, trattandosi di obbligo che sarebbe sorto anche se il trasferimento fosse stato effettuato dal proprietario originario.

Cass. civ. n. 2922/2014

Per il disposto dell'art. 1054 cod. civ., il quale riconosce al proprietario del fondo rimasto intercluso in conseguenza di alienazione a titolo oneroso o di divisione il diritto di ottenere coattivamente dall'altro contraente il passaggio senza corrispondere alcuna indennità, deve presumersi che la servitù di passaggio costituita con lo stesso atto di alienazione o di divisione, o anche con atto successivo che all'interclusione sia oggettivamente preordinato, abbia natura coattiva, con conseguente applicabilità alla medesima, in caso di cessazione dell'interclusione, della causa estintiva di cui all'art. 1055 cod. civ., salvo che dal negozio costitutivo non emerga, in concreto ed inequivocabilmente, l'intento delle parti di assoggettarsi al regime delle servitù volontarie.

Cass. civ. n. 1089/2014

In tema di intervento del P.M. nel giudizio civile di cassazione, per effetto delle modifiche introdotte dagli artt. 75 e 81 del d.l. 21 giugno 2013, n. 69, conv. in legge 9 agosto 2013, n. 98, la partecipazione del P.M. alle udienze che si tengono presso la sesta sezione non è più obbligatoria, impregiudicata la facoltà del P.M. di intervenirvi, ai sensi dell'art. 70, terzo comma, cod. proc. civ., ove ravvisi un pubblico interesse.

Cass. civ. n. 20404/2013

Il proprietario del fondo, rimasto intercluso a seguito di alienazione a titolo oneroso o di divisione, non può rivolgersi a qualsiasi altro confinante per ottenere il passaggio coattivo, pagando l'indennità ai sensi dell'art. 1051 c.c., se non provi l'impossibilità di agire utilmente contro il suo dante causa o i suoi eredi per ottenere il passaggio gratuito cui egli ha diritto come contraente, a norma dell'art. 1054 c.c..

Cass. civ. n. 21526/2011

In tema di servitù di passaggio, nell'ipotesi in cui il fondo, originariamente unico, sia divenuto intercluso per effetto d'alienazione di una parte di esso a titolo oneroso, il diritto dell'acquirente di ottenere la costituzione coattiva e gratuita della servitù di passaggio, ai sensi dell'art. 1054 c.c., nel residuo fondo dell'alienante, può farsi valere soltanto nei confronti di quest'ultimo e dei suoi eredi, non anche nei confronti degli aventi causa a titolo particolare dell'alienante medesimo.

Cass. civ. n. 23707/2009

La norma di cui all'art. 1054 c.c., sull'interclusione del fondo a seguito di alienazione a titolo oneroso o di divisione, trova applicazione anche nell'analoga ipotesi di interclusione derivante da espropriazione per pubblica utilità, sicché il diritto di accesso senza corresponsione di indennità va fatto valere dal proprietario del fondo rimasto intercluso nei confronti dell'ente espropriante, non potendo il proprietario medesimo, rinunziando all'anzidetto beneficio, rivolgersi ad altro confinante e chiedere il passaggio pagando l'indennità.

Cass. civ. n. 5125/1999

Il diritto dell'acquirente a titolo oneroso di una frazione o lotto di un fondo, originariamente unico, divenuto intercluso a seguito della vendita, di ottenere la costituzione gratuita della servitù di passaggio è esercitabile soltanto nei confronti dell'alienante, o dei suoi eredi, se rimasti proprietari di una parte di fondo, uscente sulla predetta strada, e non invece nei confronti di altri terzi acquirenti di altre porzioni, estranei perciò al contratto, e questo, anche nel caso in cui l'alienante abbia stipulato una pluralità di vendite contestuali, perché tra gli acquirenti dal medesimo dante causa non sorge alcun rapporto, né obbligatorio, né reale, e quindi non possono costituire «l'altro contraente», di cui all'art. 1054 c.c.

Cass. civ. n. 5109/1998

Perché possa essere costituita la servitù coattiva di passaggio prevista dal secondo comma dell'art. 1054 c.c., a carico del condividente, è necessario che lo stato di interclusione sia sorto per effetto della divisione, la quale abbia fatto cessare la possibilità che l'unica parte dell'unico originario fondo aveva di accedere alla strada pubblica attraverso l'altra parte del fondo stesso. Se, invece, l'interclusione preesista alla divisione, perché dovuta a caratteristiche naturali del terreno (nella specie: dislivello) che rendano impossibile o comunque difficoltoso il passaggio dall'una all'altra parte del fondo aperto alla strada pubblica, la servitù va costituita secondo i principi generali stabiliti in materia di servitù coattiva, individuando quale dei fondi occludenti consente il passaggio più agevole e meno dispendioso, essendo a tal fine irrilevante l'intervenuta divisione.

Cass. civ. n. 4207/1997

Il proprietario del fondo, rimasto intercluso a seguito di alienazione a titolo oneroso o di divisione, non può rivolgersi ad altro qualsiasi confinante per ottenere il passaggio coattivo pagando l'indennità ai sensi dell'art. 1051 c.c., se non provi l'impossibilità di agire utilmente contro il suo dante causa o i suoi eredi per ottenere il passaggio gratuito cui egli ha diritto come contraente a norma dell'art. 1054 c.c.

Cass. civ. n. 7931/1991

L'art. 1054 c.c., ai sensi del quale l'alienazione di un fondo, ove determini interclusione della porzione residua rimasta in proprietà dell'alienante, comporta il diritto di quest'ultimo di ottenere dall'acquirente servitù di passaggio, trova applicazione anche nel caso di trasferimento discendente da prelazione esercitata dall'affittuario a norma dell'art. 8 della L. 26 maggio 1965, n. 590, considerato che il prelazionante si pone nella veste di avente causa (a titolo oneroso) del concedente, non del terzo promissario in forza del preliminare di vendita. Peraltro, qualora le parti stipulanti il preliminare non abbiano tenuto conto, nella determinazione del prezzo, della suddetta servitù (nella specie, in quanto il preliminare riguardava anche quella porzione residua), deve escludersi l'operatività della citata norma, nel punto in cui nega l'indennità per il passaggio, restando l'indennità medesima dovuta secondo i criteri fissati dall'art. 1053 c.c.

Cass. civ. n. 5904/1987

Il diritto alla costituzione della servitù di passaggio coattivo ex art. 1054 c.c., in quanto collegantesi esclusivamente alla vicenda negoziale (alienazione a titolo oneroso o divisione) da cui è scaturita l'interclusione del fondo, assume la configurazione di un mero diritto personale, spettante, cioè, soltanto nei confronti dell'altro contraente (o condividente) e dei suoi eredi, ed escluso nei riguardi dell'avente causa per atto tra vivi di detto contraente (o condividente), non risultando dalla oggettiva situazione dei luoghi, né attraverso il mezzo della pubblicità immobiliare dell'atto che ha determinato quella interclusione. Il detto diritto «ad habendam servitutem» ex art. 1054 c.c. (che può essere trasferito, in capo all'avente causa per atto tra vivi del proprietario del fondo intercluso), a differenza di quello previsto dall'art. 1051 c.c., non rappresenta una facoltà ricompresa nel diritto di proprietà inteso nella sua configurazione legale tipica, ma costituisce un diritto autonomo, soggetto, in difetto di contraria disposizione, alla ordinaria prescrizione estintiva, salvo l'esercizio della diversa facoltà, non prescrittibile, di ottenere, ex art. 1051, la costituzione di servitù coattiva anche a carico dello stesso fondo dell'alienante a titolo oneroso o del condividente, ove ricorrano i presupposti previsti dalla citata norma.

Cass. civ. n. 2470/1987

Stante il disposto dell'art. 1054 c.c. — per il quale, qualora un fondo sia divenuto intercluso in conseguenza di alienazione a titolo oneroso o di divisione, il proprietario di quel fondo ha diritto ad ottenere il passaggio coattivo gratuito dall'altro contraente — deve presumersi che le servitù costituite con lo stesso atto di alienazione o di divisione od anche con atto successivo, che alla interclusione siano oggettivamente finalizzate, abbiano natura coattiva, salvo che dall'atto non risulti una contraria volontà delle parti di assoggettarle al regime delle volontarie.

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Consulenze legali
relative all'articolo 1054 Codice civile

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Andrea G. M. chiede
giovedì 06/12/2018 - Sardegna
“Buongiorno, sono proprietario di un piccolo lotto di terreno (partt. 77-76) in zona agricola, di 230 mq. costituito da un fabbricato uso magazzino di 70 mq. con piccola pertinenza.
Come si vede dalla cartina allegata, questo piccolo lotto (part. 77-76) faceva parte di un più vasto lotto di terreno che era stato acquistato da mio suocero L. U. e P. G. nel 1972.
In seguito, questo lotto, con atto notarile, è stato diviso in due parti uguali tra L. e P. (anno 1977).
Nel 1991 P. G., con atto di compravendita e di divisione, ha diviso il suo lotto tra i figli e invece di creare un accesso ai lotti 67 e 68 (proprietà P.) utilizzando il suo terreno, come prescrive l'art. 1054 del c.c., all'insaputa dei L. ha intestato ai suoi figli (P.), con atto notarile, la part. 10 b di proprietà L., fabbricato e pertinenza, frazionandola nelle partt. 77 e 76 e destinando il terreno ad uso comune per l'accesso ai lotti 67 e 68 da parte di tutti i suoi figli (6 figli), utilizzando in questo modo solo un piccolo triangolo del suo terreno (part. 74), che però unito al 77-76 faceva un bella strada larga.
Nel 2010 le proprietà del defunto L. U., padre di mia moglie sono passati a mia moglie, e quindi a me, con atto di donazione del febbraio 2012.
Nel 2011 accortomi del grave atto compiuto dai confinanti signori P. nel 1991 ho fatto spedire da mia moglie L. T. una lettera dal nostro avvocato il 14/06/2011 chiedendo la restituzione delle partt. 77-76 e sporgendo querela il 24/08/2011.
Nel gennaio 2012 i P., con atto notarile, hanno restituito agli eredi L. le part. 77 e 76.
A questo punto, faccio picchettare il mio terreno 77-76 e metto subito nastro da cantiere lungo tutta la particella con l'intenzione di chiudere la mia proprietà.
Nel 2014 P. A., proprietaria del lotto 69, confinante con la part. 74 di cui ha l'uso in comune con tutti i suoi fratelli, mi invia una lettera generica tramite il suo avvocato comunicandomi la sua intenzione di chiudere la sua proprietà.
Il 06/02/2014, rispondo alla lettera di P. A. ricordandole di lasciare il passaggio per l'accesso dei fratelli ai loro lotti.
Nel settembre 2014 posiziono un paletto di ferro con catena e lucchetto all'ingresso del 77-76.
Nel luglio 2015 P. A. realizza la recinzione, in parte in muratura proprio in corrispondenza della particella 74, ma rendendo di fatto interclusi i fondi 67 e 68 dei suoi fratelli S. e G., solo nel 2016, chiudendo la sua proprietà definitivamente con un cancello.
Il 5 agosto 2015 (domanda di costruzione 05/05/2014) realizzo la recinzione della particella 77 apponendo 2 cancelli con serratura all'ingresso e all'uscita del 77-76.
Il 31/05/2016 i fratelli P. fanno ricorso al giudice per poter avere libero accesso alle mie partt. 77-76, le stesse che si erano intestati illecitamente nel 1991, per accedere ai loro lotti chiedendo al giudice di farmi rimuovere i cancelli, dichiarando di avere esercitato da sempre il possesso sulle partt. 77-76.
Con ordinanza dell'11/10/2016 l'azione dei P. è stata dichiarata decaduta dal giudice di prime cure perché introdotta oltre un anno dopo la chiusura da parte mia delle part. 77-76 con palo, catena e lucchetto.
Subito dopo i P. tentano un reclamo contro la sentenza, ma i tre giudici respingono anche il reclamo per gli stessi motivi, addebitando spese legali e giudiziarie interamente ai ricorrenti.
Il 15/12/2018 i P. si rivolgono nuovamente ai giudici invocando ora un'usucapione sulle partt. 77-76 e, in subordine, il passaggio coattivo sulle stesse particelle.
Ho quindi necessità di ricevere:
- articoli di legge da invocare
- principi di diritto da interporre
- giurisprudenza da citare
per dimostrare la decadenza temporale dell'usucapione dal 1972 al 1992 e dal 1991 al 2014 perché il termine temporale dei vent'anni non si è mai concretizzato a causa dell'atto fraudolento di intestazione illegittima compiuto dai P., delle part. 77-76. Per quanto riguarda la richiesta di coazione ritengo invece che sia annullata ab origine dall'esistenza dell'art. 1054 del c.c.
Distinti saluti.”
Consulenza legale i 10/12/2018
E’ bene intanto chiarire che la vicenda qui sottoposta all’esame non è certamente di semplice lettura, investendo una diatriba fra gruppi familiari che va ormai avanti da decenni e per la quale nel corso del tempo sono stati posti in essere mutamenti di proprietà, frazionamenti, rettifiche, querele, giudizi, ecc. tutti avvenimenti che, indubbiamente, possono generare confusione in chi è chiamato ad esprimere un parere in un ristretto arco temporale.

Ora, nella speranza di aver compreso correttamente il divenire degli eventi e la situazione per come si presenta oggi, rispondendo alle specifiche domande poste, può dirsi che la tematica di cui si chiede chiarezza investe essenzialmente la sussistenza o meno di un diritto, in capo al gruppo familiare contrapposto (che per comodità chiameremo famiglia P.), di usucapire le particelle identificate in catasto con i numeri 76 e 77.
Per fare ciò risulta indispensabile analizzare i singoli periodi della vicenda.

La prima fase è quella che va dall’acquisto in comproprietà dell’unico appezzamento di terreno da parte dei Sig.ri L. e P., avvenuto nel 1972, alla successiva divisione in due parti uguali concretatasi con l’atto notarile del 1977, atto di cui non si conosce il contenuto esatto per non essere stato inviato a questa Redazione.

Fin qui non può porsi alcun problema di usucapione, trattandosi di un unico appezzamento di terreno, in comunione indivisa tra i due proprietari, e valendo il principio espresso dal brocardo latino “nemini res sua servit” (nessuno può avere diritto di servitù sulla sua cosa), secondo cui per l’esistenza di una servitù, il fondo dominante ed il fondo servente devono appartenere a proprietari diversi.
Unico dubbio può nascere da quanto si legge nei patti e condizioni allegati all’atto del 1977, ove è detto che “l’accesso ai lotti che si allaccia alla strada di servizio è della larghezza di ml. 3 e sul suo asse scorre il confine tra i lotti A e B pur restando asservito ad atri tre appezzamenti posti più a nord” (non è chiaro a cosa si riferisca questo asservimento e di chi siano gli altri tre appezzamenti).

Dal 1977 al 1991 sembra che ciascuna famiglia abbia esercitato il possesso esclusivo sui lotti di terreno A (famiglia L.) e B (famiglia P.) loro spettanti a seguito della precedente divisione del 1977, quindi in quest’arco temporale non può parlarsi di possesso ad usucapionem in favore della famiglia P.

Nel 1991 avviene il primo impossessamento delle particelle in contestazione, la 76 e la 77 (derivanti dal frazionamento della particella 10b), la cui superficie venne destinata ad accesso ai lotti 67 e 68.
Tale possesso dura indisturbato fino all’anno 2011 (anno in cui ci si accorge dell’usurpazione e viene inviata la prima diffida, seguita da una querela), per poi cessare del tutto a gennaio 2012, in coincidenza con la stipula dell’atto notarile di rettifica, a seguito del quale quelle particelle rientrano nel patrimonio e nel possesso dei legittimi proprietari.
Da allora, e fino al 31 maggio 2016 (data in cui viene esperito ricorso al Giudice), non sembra che sia stato posto in essere alcun ulteriore atto volto a privare la famiglia L. del possesso delle particelle 76 e 77, e ciò per un periodo di circa quattro anni.
Tale spazio temporale consente di invocare l’applicazione dell’art. 1167 del c.c., il quale dispone espressamente che il tempo richiesto per usucapire un bene o un diritto è interrotto quando il possessore ne viene privato del possesso per oltre un anno.
Dal 2012 al 2016 sono trascorsi ben quattro anni.
Precisa il secondo comma dell’art. 1167 c.c. che l’interruzione potrebbe aversi come non avvenuta soltanto se venisse proposta azione diretta a recuperare il possesso del bene e se questo venisse così recuperato: nel nostro caso non solo l’azione è stata proposta dopo ben quattro anni, ma neppure è stata accolta e, pertanto, la controparte non è mai rientrata nel possesso delle particelle.

Per quanto concerne gli orientamenti giurisprudenziali al riguardo, va detto che secondo la giurisprudenza l’interruzione prevista da tale norma richiede una causa esterna e che non è possibile equiparare a privazione il solo mancato esercizio del possesso.
Inoltre, sotto il profilo degli atti interruttivi, si aggiunge che non sono idonei ad interrompere il periodo utile ad usucapire le intimazioni di rilascio del bene, la diffida o la messa in mora, le semplici turbative di fatto, né la querela per arbitraria occupazione (potendosi esercitare il possesso anche in aperto contrasto con la volontà dell’effettivo titolare del diritto reale), mentre può attribuirsi natura interruttiva solo a quegli atti che comportano per il possessore la perdita del potere di fatto sulla cosa o anche gli atti giudiziali volti ad ottenere la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapente (in tal senso si segnalano Cass. N. 6030 del 1988); Cass. N. 14197 del 2001 e Cass. N. 18004 del 2004).

Nulla di tutto ciò è avvenuto nel caso di specie, in cui la privazione del possesso, con conseguente interruzione del periodo utile ad usucapire, è ricollegabile unicamente all’espressa volontà degli eredi della famiglia P., per come manifestata nell’atto di rettifica del 2012, a seguito del quale le particelle contestate sono state sottratte alla destinazione che avevano e rientrate nel possesso esclusivo di coloro che ne sono stati riconosciuti effettivi proprietari.

Per quanto concerne la diversa richiesta giudiziale di passaggio coattivo sempre su quelle particelle, va detto che la famiglia P. potrebbe invocare l’applicazione dell’art. 1054 c.c.(con diritto ad ottenere il passaggio forzatamente) soltanto qualora, a seguito della divisione avvenuta nel 1977, il proprio fondo fosse divenuto del tutto intercluso.
In questo caso, invece, sembra di capire che il passaggio può agevolmente esercitarsi attraverso la particella 74 di proprietà di P.A. (particella che, però, nel 2016 è stata chiusa con un cancello) e, pertanto, l’applicazione dell’art. 1054 c.c. dovrebbe invocarsi non tanto in relazione all’atto di divisione del 1977, bensì a quello del 1991, con cui P.G. ha diviso il suo lotto di terreno tra i figli.

Ad ogni modo, tenuto conto che il Giudice investito della controversia sarà comunque chiamato a decidere in ordine alla sussistenza o meno di un diritto al passaggio coattivo su quelle particelle, non resta che invocare l’applicazione dell’art. 1051 del c.c., norma che riconosce la sussistenza di un diritto al passaggio coattivo unicamente in favore di colui il cui fondo sia circondato da fondi altrui e che non abbia uscita sulla pubblica via né possa procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, aggiungendo al secondo comma che il passaggio dovrà essere stabilito in quella parte per cui l’accesso alla pubblica via è più breve e risulta di minor danno al fondo sul quale viene consentito.
A questo punto, dunque, sarà lo stato dei luoghi a dover guidare la decisione del Giudice.


Nicolino D.B. chiede
sabato 25/02/2017 - Molise
“HO VENDUTO UN TERRENO AGRICOLO PER LA REALIZZAZIONE DI UN PARCO FOTOVOLTAICO, TALE VENDITA MI HA INTERCLUSO UN ALTRO FONDO.
HO CHIESTO LA STRADA AL CONFINANTE IL QUALE MI CHIEDE UN INDENNIZZO PARI ALLA VENDITA DEL MIO FONDO 60.000 EURO PER ETTARO , IL VALORE REALE è DI 10.000 EURO.
POTREBBE UN GIUDICE APPLICARMI QUELLE TARIFFE??
QUALE SAREBBE IL COSTO REALE DA PAGARE??”
Consulenza legale i 03/03/2017
Il quesito posto trova risposta nell’art. art. 1054 c.c., rubricato proprio “Interclusione per effetto di alienazione o di divisione”, il quale dispone che se il fondo è divenuto da ogni parte chiuso per effetto di alienazione a titolo oneroso, il proprietario ha diritto di ottenere dall'altro contraente il passaggio senza alcuna indennità, aggiungendo al secondo comma che la stessa norma si applica anche in caso di divisione.

Trattasi di una norma che ha formato più volte oggetto di esame da parte della Corte di Cassazione, la quale, nell’applicazione concreta che di essa ne ha fatto, ha affermato che con tale norma il legislatore ha voluto riferirsi alla posizione dell’acquirente o condividente di un fondo di maggiore estensione che, per effetto della vendita o della divisione, sia rimasto intercluso.
Scopo di tale disposizione è quello di assicurare al proprietario del fondo rimasto intercluso il passaggio coattivo sul fondo del dante causa o di altro dei condividenti, senza onere di corrispondere alcuna indennità.

E’ stato così più volte affermato dalla Corte di Cassazione che il proprietario del fondo, rimasto intercluso a seguito di alienazione a titolo oneroso o di divi­sione, non può rivolgersi ad altro qualsiasi con­finante per ottenere il passaggio coattivo pagan­do l'indennità ai sensi dell'art. 1051 c.c., se prima non provi l'impossibilità di agire utilmente contro il suo dante causa o i suoi eredi per ottenere il pas­saggio gratuito cui egli ha diritto come contraente a norma dell'art. 1054 c.c. (cfr. Cass. n. 20404/2013, Cass. n. 4207/1997).

Come chiaramente si evince dall’orientamento giurisprudenziale sopra riportato, il diritto alla gratuità del passaggio coattivo può essere riconosciuto in favore dell’acquirente del fondo (nel nostro caso in favore di colui o coloro che hanno acquistato per la realizzazione del parco fotovoltaico), mentre la disposizione non vale per colui che ha proceduto alla alienazione del medesimo fondo.
Conseguenza ne è che il proprietario del fondo rimasto intercluso avrà diritto al passaggio coattivo, ma dovrà a tal fine corrispondere l’indennità di cui all’art. 1053 c.c.

Ai fini della concreta determinazione di tale indennità, quest’ultima norma distingue due diverse ipotesi, a seconda che per attuare il passaggio si renda necessario o meno occupare con opere stabili o lasciare incolta una zona del fondo servente.
Se non sarà necessario, l’indennità sarà semplicemente proporzionata al danno cagionato dal passaggio; in caso contrario l’indennità dovrà essere pari al valore della zona da occupare per il passaggio determinato ex art. 1038 c.c.
Quest’ultima norma tiene infatti conto del valore, secondo la stima, dei terreni da occupare, senza detrazione delle imposte e degli altri carichi inerenti al fondo, oltre l'indennità per i danni, ivi compresi quelli derivanti dalla separazione in due o più parti o da altro deterioramento del fondo da intersecare.
Come può ben notarsi, dunque, il legislatore non ha lasciato al libero arbitrio delle parti la determinazione dell’indennità (e non prezzo) da versare al proprietario del fondo servente per ottenere il passaggio coattivo, ma ha stabilito delle regole e dei criteri ben precisi, per la concreta determinazione dei quali sarà ovviamente necessario il ricorso all’attività professionale di un perito agrario, e sul quale anche il giudice dovrà fare affidamento in caso di ricorso all’autorità giudiziaria per aver riconosciuto giudizialmente il passaggio richiesto.

Chiarito il problema della concreta determinazione dell’indennità, l’altro aspetto che si ritiene necessario dover affrontare è quello della determinazione del luogo ove esercitare la servitù coattiva di passaggio, non essendo così scontato che il passaggio debba esercitarsi nel luogo prescelto dal proprietario del fondo intercluso.

Trattandosi, come visto prima, di ipotesi che si ritiene di dover fare rientrare nella fattispecie disciplinata dall’art. 1054 c.c. (salvo che per il diritto alla gratuità del passaggio), per la determinazione del luogo ove esercitare la servitù il riferimento dovrà farsi al combinato disposto di tale norma con quella contenuta nell’art. 1051 c.c.

In particolare, a quest’ultima norma ci si deve riferire per individuare quelli che sono i requisiti necessari per poter ottenere la costituzione (volontaria o giudiziale) di una servitù di passaggio coattivo, e precisamente:
  1. il fondo che chiede il passaggio coattivo deve essere circondato da fondi altrui;
  2. si deve trattare di fondo che non abbia uscita (ed entrata) sulla via pubblica.
Quanto alle modalità concrete di scelta del percorso, il codice stabilisce che il passaggio si deve stabilire in quella parte per cui l'accesso alla via pubblica è più breve e riesce di minore danno al fondo sul quale è consentito.
A questo punto, però, sorge la necessità di coordinare tale norma con quella di cui all’art. 1054 c.c., poiché nel caso di specie il fondo è divenuto intercluso in seguito ad un atto negoziale.

In queste situazioni, come prima accennato, il legislatore ha ritenuto che l'onere di concedere il passaggio sia a carico del venditore (cioè dell'originario proprietario) o degli altri condividenti, e non possa invece sussistere un analogo onere di concedere il passaggio coattivo a carico di altri confinanti terzi, in quanto il venditore, al momento della vendita, deve porsi il problema e risolverlo, non potendo sperare di "scaricarlo" ad altri (confinanti).

Pertanto, si avrà diritto a chiedere il passaggio coattivo sul terreno del confinante soltanto se quella costituisce la via più breve per raggiungere la pubblica via e si arreca così il minor danno al fondo servente.

Giuseppe C. chiede
martedì 15/12/2015 - Abruzzo
“Possedevo un terreno (agricolo) in fitto. Successivamente il proprietario l'ha frazionato vendendomi una particella interclusa in quanto l'accesso alla strada comunale è rimasto all'altra particella. Successivamente tale terreno è diventato edificabile ed oggi il vicino vi ha costruito un'abitazione con corte utilizzata ad orto. Per avere un passaggio su altra strada comunale ho acquistato - da un'impresa costruttrice di un quattro condomini su area adiacente la mia, ma ora cessata - una servitù che mi è stata concessa a carattere "soggettivo". Cioè a dire cessa se io o i miei eredi non la utilizziamo direttamente. Mi rendo ora conto che tale clausola (allora accettata in quanto i nostri interessi erano altrove) inibisce la vendita del lotto anche nel caso di costruzione e, nel futuro, vendita del costruito. Come posso fare per ottenere una servitù di passaggio "oggettiva" e da chi dei vicini (il condominio o il proprietario della metà dell'originaria particella) in quanto il lotto è intercluso, senza eccessivi guai giudiziari ? Grazie”
Consulenza legale i 20/12/2015
La servitù di passaggio (art. 1027 ss c.c.) può essere costituita con varie modalità. Una prima ipotesi che viene qui in rilievo è quella di costituzione coattiva (art. art. 1051 del c.c. ss c.c.). Presupposto essenziale perché possa aversi costituzione coattiva è l'interclusione del fondo (art. 1051 co. 1 c.c.). Essa sussiste se il fondo è circondato da fondi altrui e non ha uscita sulla via pubblica (interclusione assoluta) ovvero non può procurarsela se non con eccessivo dispendio o disagio (interclusione relativa). Ipotesi particolare di costituzione coattiva è quella ex art. 1054 del c.c., che sussiste se il fondo diviene chiuso da ogni parte per effetto di alienazione a titolo oneroso.

Per verificare se il fondo del richiedente (in ipotesi Tizio) sia intercluso è necessario qualificare giuridicamente il diritto questi ha acquistato dall'impresa che ha costruito su area adiacente (in ipotesi impresa Beta). Tale diritto, infatti, potrebbe essere di natura reale o personale.

La servitù quale diritto reale ha determinati caratteri, quali l'opponibilità a tutti coloro che possano vantare diritti sul bene, come ad esempio gli acquirenti del fondo gravato da servitù (opponibilità comunque subordinata a trascrizione ex art. 2644 del c.c.); e l'assolutezza, cioè il dovere di chiunque di astenersi dal turbare l'esercizio del diritto e la correlata possibilità di agire contro chiunque turbi il diritto. Se, invece, il diritto deve essere qualificato come diritto personale esso non possiede questi caratteri: esso, legittimamente costituibile, produce effetti solo tra le parti e i loro eredi. È tale, ad esempio, il diritto di passaggio costituito non a favore del fondo X ma del soggetto Sempronio perché raggiunga più comodamente il fondo X.

Nel caso sottoposto si potrà stabilire la natura del diritto solo esaminando il contratto nel suo contenuto ed interpretandolo in base ai criteri di legge (artt. 1362 - 1371 c.c.).
Peraltro, sulla base delle informazioni fornite, sembra doversi ritenere che Tizio abbia acquistato un diritto reale di servitù. Infatti, la clausola per cui il diritto cessa in caso di mancato esercizio potrebbe essere una riproduzione dell'art. 1073 del c.c., secondo cui il diritto si prescrive per non uso ventennale. Quindi questa clausola, di per sé, non impedisce che si tratti di diritto reale. Ferma restando, ripetiamo, una diversa interpretazione del contratto considerato nel suo complesso.

In caso di diritto reale di servitù si può ritenere che il fondo di Tizio non sia intercluso: pur se non ha un accesso immediato alla via pubblica, esiste comunque un passaggio sul fondo altrui, e tale passaggio è dotato dei caratteri propri del diritto reale. Dunque, in questo caso egli avrebbe una servitù di passaggio sul fondo Beta; mentre rispetto a chi gli ha venduto il fondo residuano le seguenti possibilità:
a) se vi è concreta necessità per il conveniente uso del fondo o per coltivarlo, vi è diritto ad ampliare l'accesso per il transito dei veicoli anche a trazione meccanica (art. 1151 co. 3 c.c.). In tal caso, si dovranno osservare le condizioni di cui al precedente comma 2 (accesso più breve alla via pubblica e minor danno al fondo servente). Attenzione, però: da questa servitù sono esenti case, cortili, giardini ed aie attinenti;
b) se il proprietario del fondo ha un accesso alla via pubblica ma esso è inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non è possibile ampliarlo, si può ottenere una servitù (eventualmente anche contro il venditore), purché si riconosca che la costituzione risponde alle esigenze di agricoltura, industria o accessibilità degli edifici da parte di portatori di handicap (art. 1052 del c.c.).

Se, invece, il diritto di Tizio risultasse di natura personale, si potrebbe ritenere il suo fondo intercluso: infatti, pur esistendo un accesso in questo momento, esso è limitato al solo Tizio (o ad altri, se indicati in contratto) e privo della stabilità propria del diritto reale. In tal caso, Tizio potrebbe far leva sulla previsione - a lui ben più favorevole di quella di cui all'art. 1051 del c.c. - dell'art. 1054 del c.c. per ottenere la servitù da colui che gli ha venduto il fondo. Tale norma, se il fondo è divenuto da ogni parte chiuso a causa di alienazione onerosa, consente all'acquirente di ottenere dall'alienante il passaggio senza alcuna indennità (la quale è invece dovuta nelle ipotesi ex artt. 1051 e 1052 c.c.). In tal caso, peraltro, il diritto può essere fatto valere solo verso l'alienante o i suoi eredi, non verso i suoi acquirenti (recente Cass. 9227/2015). Si discute, inoltre, se esso soffra il limite dell'esclusione di case, cortili, giardini ed aie di cui all'art. 1051 co. 4 c.c..

Altro modo di costituzione che potrebbe qui rilevare (sempre nei confronti dell'alienante) è quello per destinazione del padre di famiglia ex art. 1062 del c.c.. Esso opera se un fondo, attualmente diviso, apparteneva ad un unico proprietario e sul fondo stesso erano costituite opere permanenti (nel caso in esame una strada) a causa delle quali un fondo risultava oggettivamente destinato a servire l'altro. Si tratta, infatti, di modo di costituzione che si applica alle sole servitù apparenti (art. 1061 del c.c.). In tal caso, esistendo la servitù quando il proprietario era unico, questa permane ex lege se nulla è stato espressamente stabilito in senso opposto nel titolo. Nel caso di specie il fondo, originariamente di un unico proprietario, è stato diviso e una parte è stata alienata; quindi si tratta di verificare se esistevano le opere al momento della vendita e se il titolo dispone a riguardo.

In base al quesito, non è dato sapere se sussistono i requisiti per l'usucapione (art. 1061 c.c.), ciò che Tizio dovrà verificare.

In conclusione, se Tizio ritiene per lui più favorevole passare per il fondo di chi gli ha venduto la particella, potrebbe cercare di ottenere un accordo con questi, fermo restando che l'alienante non è obbligato a concedere il diritto se non al ricorrere dei presupposti di cui all'art. 1054 c.c. ovvero 1062 c.c.. Peraltro, l'accordo risulta la forma meno dispendiosa e più idonea a mantenere rapporti di vicinato non litigiosi. In ogni caso, resta il fatto che se il fondo risultasse intercluso Tizio avrebbe sempre il diritto ad un accesso alla via pubblica.

Testi per approfondire questo articolo

  • Le servitù di passaggio

    Editore: Giuffrè
    Collana: Scenari. Nuova serie
    Data di pubblicazione: settembre 2012
    Prezzo: 34,00 -5% 32,30 €
    Categorie: Servitù

    Servitù di passaggio ovvero diritto di transitare nella proprietà altrui per poter utilizzare o godere al meglio del proprio fondo. La servitù è un diritto reale di godimento su cosa altrui. Come distinguere una servitù da una così detta servitù irregolare? Quando la servitù può dirsi volontaria e quando coattiva? Che cosa significa utilitas? Qual è l'impatto della mediaconciliazione sul procedimento giudiziario di... (continua)