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Articolo 1073 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 29/04/2026]

Estinzione per prescrizione

Dispositivo dell'art. 1073 Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO TERZO - Della proprietà → Titolo VI - Delle servitù prediali → Capo VI - Dell'estinzione delle servitù

La servitù si estingue per prescrizione quando non se ne usa per venti anni(1).

Il termine decorre dal giorno in cui si è cessato di esercitarla; ma, se si tratta di servitù negativa o di servitù per il cui esercizio non è necessario il fatto dell'uomo(2), il termine decorre dal giorno in cui si è verificato un fatto che ne ha impedito l'esercizio.

Nelle servitù che si esercitano a intervalli(3), il termine decorre dal giorno in cui la servitù si sarebbe potuta esercitare e non ne fu ripreso l'esercizio.

Agli effetti dell'estinzione si computa anche il tempo per il quale la servitù non fu esercitata dai precedenti titolari.

Se il fondo dominante appartiene a più persone in comune(4), l'uso della servitù fatto da una di esse impedisce l'estinzione riguardo a tutte.

La sospensione o l'interruzione della prescrizione a vantaggio di uno dei comproprietari giova anche agli altri.

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) La legge equipara il non esercizio di una servitù a qualsiasi attività non conforme al titolo o al possesso (v. 1076).
(2) Le servitù sono continue o discontinue, a seconda che per il loro esercizio non sia necessario o, al contrario, sia necessario il fatto dell'uomo.
(3) Sono le c.d. servitù intermittenti, appartenenti alla categoria delle servitù affermative discontinue.
(4) E' la c.d. comproprietà, cioè la contitolarità del relativo diritto (v. 1100).

Ratio Legis

La decorrenza del termine ventennale, viene stabilito dal legislatore a seconda che si abbia una servitù affermativa o negativa, continua o discontinua. Se il diritto in oggetto è affermativo, il termine di decorrenza della prescrizione è diverso sulla base della circostanza che esse siano discontinue, ovvero continue. Tale disposizione è applicabile anche alle servitù negative.

Brocardi

“ Accessio temporis ”
Unione dei periodi temporali
“ Usucapio libertatis ”
Usucapione della libertà

Spiegazione dell'art. 1073 Codice Civile

Estinzione delle servitù per non uso

Le servitù, come gli altri diritti reali, ad eccezione della proprietà (e pure dell'enfiteusi, che sotto il profilo dell'estinzione ha tutta una particolare disciplina), si estinguono col non uso per venti anni.

La spiegazione di questo tradizionale principio è nella loro natura di diritti limitanti in forma reale il contenuto libero e pieno della proprietà. La proprietà che non limita alcun diritto più ampio, ma anzi esclude ogni altro diritto di uguale ampiezza (salvo il fenomeno della comproprietà, che non è un nuovo tipo di diritto, ma un particolar modo di essere della titolarità di vari diritti) non si estingue per semplice non uso, salva l'usucapione da parte di terzi. E il motivo è chiaro: perché mancando un diritto simultaneamente esistente sul medesimo oggetto, e tale che possa assorbire automaticamente il contenuto empirico del diritto che per non uso dovrebbe cessare di essere, ammettere l'estinzione per semplice non uso vorrebbe dire in astratto rendere la cosa di nessuno (salva ora l' applicazione dell' art. 827 del c.c.), cioè passarla dal rango di cosa, che, per essere almeno soggetta ad un diritto, può essere specialmente utilizzata quando che sia, anche se in pratica non lo è, a quello inferiore di cosa di nessuno, che per sè non potrebbe nemmeno essere utilizzata senza la previa stabilizzazione di un nuovo diritto su di essa.

Mentre il diritto reale limitato, alla cui sfera appartengono le servitù, essendo a sua volta limitatore di un diritto simultaneo più ampio, la proprietà, capace di assorbirne automaticamente il contenuto utile in ogni momento in cui venga a cessare, quando non sia esercitato per un certo tempo (oggi ridotto da trenta a venti anni) deve, nell'interesse sociale, essere tolto di mezzo, per lasciare libero il posto alla esplicazione di quel diritto più ampio onde non lasciare due diritti inoperosi e improduttivi, uno per l'inerzia del proprio titolare, l'altro per la inattiva presenza di un diritto limitante. Poiché la causa dell'incaglio sociale è, in definitiva, la presenza del diritto minore, questo è opportunamente tolto di mezzo.


Decorrenza del termine di non uso

Il dies a quo della decorrenza del termine di venti anni di « non uso » è quello in cui il non uso stesso è cominciato, cioè quello in cui si è cessato di esercitare la servitù.

Ma questa, che è la regola generale, non ha modo di essere convenientemente applicata senza una opportuna distinzione in base alla natura delle singole servitù, di che volta a volta si tratti. Bisogna appunto riprendere la distinzione già incontrata fra servitù affermative e negative, continue e discontinue.

a) Servitù negative. Trattandosi di servitù negative, o tali comunque (anche per se affermative) che per il loro esercizio non sia necessario il fatto dell'uomo, il termine decorre dal giorno in cui si è verificato un fatto che ne ha impedito l'esercizio. Per es., il proprietario del fondo soggetto a servitù di prospetto, ha costruito in modo che il vantaggio della servitù non giunge più di fatto al proprietario del fondo dominante.

È indifferente però, a questo proposito, che il fatto impeditivo (es. la costruzione dianzi accennata) provenga dal proprietario del fondo servente o da un terzo, o magari dallo stesso proprietario del fondo dominante. Come si osservò esattamente nella Relazione al Re (n. 167), il fatto impeditivo è considerato in sé come fatto materiale, poiché per la norma è rilevante il semplice dato concreto e oggettivo della interruzione dell'esercizio della servitù, protratta per il tempo indicato.

b) Servitù affermative. Per le servitù affermative al cui esercizio il fatto dell'uomo è necessario, il termine decorre dal giorno in cui tale fatto ha cominciato a non più verificarsi cosi, per es., dal giorno in cui il dominus servitutis ha cominciato a non attingere più l'acqua dal fondo servente.

c) Servitù discontinue. Ma fra le servitù affermative occorre ancora distinguere, sotto il profilo dell'estinzione per non uso, quelle continue e quelle discontinue. Riaffiora cosi la distinzione sostanziale fra queste due specie, per quanto non sia riprodotta nei medesimi termini letterali. Mentre ogni rilevanza alla distinzione stessa è stata tolta in tema di acquisto per usucapione, sotto l'aspetto in certo modo reciproco dell' estinzione per non uso, il terzo comma dell' art. 1073 del c.c. riprospetta la specie delle servitù discontinue, nei termini di servitù « che si esercitano ad intervalli » (p. es. una servitù di passaggio, di pascolo, ecc.) E per queste dispone che il termine decorre dal giorno in cui la servitù si sarebbe potuta esercitare e non ne fu ripreso l'esercizio. E cosi, per es., i venti anni di non uso d'una servitù di pascolo non decorreranno dalla fine dell'ultimo pascolo effettuato, ma dal giorno in cui, secondo la stagione e il contenuto della servitù, l'esercizio del pascolo avrebbe potuto essere ripreso e non lo fu.


Accessio temporis agli effetti del periodo di non uso

Il quarto comma dispone che agli effetti della estinzione per non uso si computa anche il tempo per il quale la servitù non fu esercitata dai precedenti titolari.

Si ha qui l'inverso della successione nel possesso agli effetti della usucapione, la c. d. accessio temporis. Come il possessore attuale può compiere l'usucapione unendo il suo possesso a quello del suo autore, altrettanto, ma a rovescio, l'inerzia e il non uso del titolare attuale si unisce a quella dei titolari precedenti, se non vi fu soluzione di continuità nel non uso, per formare il periodo complessivo dei venti anni richiesti.


Impedimento all'estinzione per non uso, per solo esercizio da parte di un condomino

Ma se il fondo dominante appartiene a più persone in comune, l'uso della servitù, fatto da una di esse impedisce l'estinzione riguardo a tutte. Giocano qui due principi ad un tempo: quello per cui la servitù è stabilita a vantaggio, essenzialmente, del fondo dominante, da cui la già nota indivisibilità, e quello che un diritto la cui titolarità sia comune a più soggetti, è pienamente esercitato quando in effetti lo sia anche da parte di uno solo.

La disposizione del penultimo comma si applica in quanto stiano i presupposti di ambedue questi principi: se anche uno solo di essi venga meno, essa pure viene meno. E cosi, pur restando il principio della indivisibilità della servitù per la divisione del fondo dominante (principio di cui si sono già viste le applicazioni nell' art. 1071 del c.c.), se mancasse però quello della contitolarità del diritto di questo fondo, e cioè il fondo unico originariamente dominante venisse in seguito diviso fra diversi proprietari per parti concrete e non per quote ideali, sebbene ciascuno dei proprietari abbia diritto alla intera servitù (art. 1071 del c.c.), l'esercizio di uno od alcuno di essi non impedisce tuttavia la perdita della servitù stessa per non uso da parte degli altri che siano stati vent'anni senza esercitarla. Ciascuno qui deve provvedere per conto proprio a non lasciare estinguere il proprio diritto sulla propria porzione di fondo.

E la ragione di tutto ciò è evidente: se c'è comunione c'è un diritto unico il quale non può che esistere (o viceversa estinguersi) per tutti i condomini o per nessuno, se invece c'è divisione del fondo dominante vi sono altrettanti diritti singoli e distinti di servitù quante le porzioni di esso fondo separatamente appartenenti, ciascuno dei quali non può che soggiacere automaticamente alle proprie cause di estinzione.


Sospensione e interruzione del non uso

Lo stesso criterio vale per la sospensione o la interruzione del non uso a vantaggio di uno o più dei comproprietari (ult. comma), esse giovano anche agli altri.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

510 Per ciò che concerne l'estinzione delle servitù per confusione, l'art. 1072 del c.c. non apporta che una lieve modificazione formale alla norma dell'art. 664 del codice del 1865. Quanto all'estinzione delle servitù per prescrizione, l'art. 1073 del c.c. integra l'incompleta disciplina del codice anteriore (art. 666). Mentre infatti il primo comma pone la norma che la servitù si estingue per prescrizione quando non se ne usa per venti anni, il secondo comma distingue l'ipotesi che si tratti di servitù affermativa per il cui esercizio sia necessario il fatto dell'uomo, dall'ipotesi che si tratti di servitù negativa, ovvero di servitù affermativa per il cui esercizio non sia necessario il fatto dell'uomo. Nella prima ipotesi, il termine di prescrizione decorre dal giorno in cui si è cessato di esercitare la servitù; nella seconda ipotesi decorre dal giorno in cui, si è verificato un fatto che ne ha impedito l'esercizio. Tale fatto, da intendersi come fatto materiale, potrà essere opera così del proprietario del fondo dominante, come del proprietario del fondo servente o di un terzo, poiché per la norma è rilevante il semplice dato concreto e obiettivo della protratta interruzione dell'esercizio della servitù per il tempo su indicato. Riappare, in tal modo, la distinzione tra servitù continue e discontinue, per quanto le due espressioni non siano adoperate nel testo; ma la distinzione, come ho già notato, se è ingiustificata ai fini dell'usucapione, è insopprimibile in tema di prescrizione. E' evidente, infatti, che, quando per l'esercizio della servitù non è necessario il fatto dell'uomo, esula la possibilità di assumere l'inazione del titolare quale criterio per determinare l'inizio del non uso. Prevede pure l'articolo in esame (terzo comma) che la servitù si eserciti ad intervalli e, per le così dette servitù intermittenti, stabilisce che il termine prescrizionale decorre dal giorno in cui la servitù si sarebbe potuta esercitare e non ne fu ripreso l'esercizio. Non si ha quindi negligenza se non quando il titolare della servitù abbia fatto decorrere il tempo utile per conservare il diritto che era nella possibilità di esercitare. All'accessio temporis si richiama il quarto comma dell'articolo, disponendo che all'effetto dell'estinzione della servitù si computa anche il tempo per il quale la servitù non fu esercitata dai precedenti titolari. E' tradotto così in formula legislativa un principio già enunciato nelle fonti romane: tempus, quo non est usus praecedens fundi dominus, cui servitus debetur, imputatur ei, qui in eius loco successit (fr. 18 § 1 Dig. VIII, 6). Il principio, benché non espressamente formulato, era, del resto, insito nel sistema del codice anteriore. A differenza dei menzionati commi secondo, terzo e quarto, non sono di nuova formulazione gli ultimi due commi (quinto e sesto) dell'articolo, che riproducono gli articoli 671 e 672 del codice del 1865, per i quali, se il fondo dominante appartiene a più persone in comune, l'uso della servitù fatto da alcune di esse impedisce, per il principio dell'indivisibilità della servitù, la prescrizione riguardo a tutte, e la sospensione o l'interruzione della prescrizione a vantaggio di uno dei comproprietari giova anche agli altri.

Massime relative all'art. 1073 Codice Civile

Cass. civ. n. 28675/2024

La materia dell'estinzione per non uso delle servitù prediali ha la sua disciplina nell'art. 1073 c.c. che collega tale effetto esclusivamente all'inerzia del titolare che si sia protratta per venti anni sicché non basta che il proprietario del fondo servente, avendolo acquistato in buona fede come esente dal peso, lo abbia altresì posseduto per dieci anni dopo la trascrizione del titolo, non essendo prevista nel nostro ordinamento l'usucapio libertatis.
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 28675 del 7 novembre 2024)

Cass. civ. n. 21313/2024

Il non uso ultraventennale di una servitù comporta l'estinzione della stessa solo se riferito all'intera servitù e non a singole parti di essa. La mera riduzione di utilizzo non è sufficiente a determinare l'estinzione.
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 21313 del 30 luglio 2024)

Cass. civ. n. 21030/2024

La mancata esecuzione di una sentenza che il Pretore aveva emesso circa il ripristino di una tubatura di scarico non comporta di per sé l'estinzione del diritto di servitù per non uso ultraventennale. Il giudice dovrà valutare le circostanze specifiche del mancato uso e la configurazione del bene oggetto del diritto.
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 21030 del 26 luglio 2024)

Cass. civ. n. 19498/2024

In tema di estinzione per prescrizione delle servitù prediali, il precetto non è atto idoneo a interrompere il termine ventennale stabilito dall'art. 1073 c.c., in quanto contiene solo un'intimazione ad adempiere e non è diretto all'instaurazione né di un giudizio né del processo esecutivo. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva ritenuto atto idoneo ad interrompere la prescrizione della servitù di non edificare la notifica dell'atto di precetto dell'ordine di demolizione effettuata a seguito dell'accertamento della predetta servitù intervenuto con sentenza passata in giudicato).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 19498 del 16 luglio 2024)

Cass. civ. n. 9195/2024

L'uso parziale della servitù, anche se protratto nel tempo, non vale a ridurne il contenuto nei limiti della minore utilità rispetto a quella consentita dal titolo, in quanto per non uso può cessare solo il diritto, mentre la maggiore quantità, che non è stata utilizzata dal titolare della servitù, non è un diritto, ma una sua componente, sicché la stessa non è suscettibile di estinzione. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso l'estinzione, anche solo parziale, della servitù di passaggio a causa di un restringimento della strada utilizzata per esercitarla, realizzato dal proprietario del fondo servente mediante apposizione di piante ed edificazione di un muretto).
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 9195 del 6 aprile 2024)

Cass. civ. n. 10916/2023

In tema di servitù di non edificare, la prescrizione, che comincia a decorrere al momento della realizzazione dell'opera edilizia sul fondo servente in violazione del divieto di costruzione, non è interrotta dalla successiva demolizione seguita da ricostruzione del manufatto (nella specie un tunnel) e ciò in quanto i due momenti, demolizione e ricostruzione, vanno unitariamente considerati, essendo entrambi tesi a consolidare la violazione della servitù di non edificare, sempre che la demolizione non sia conseguenza dell'esercizio dello "ius prohibendi" da parte del titolare del fondo dominante, manifestato con domanda giudiziaria, in tal caso producendosi, per converso, l'effetto interruttivo.
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 10916 del 26 aprile 2023)

Cass. civ. n. 32858/2022

La servitù per vantaggio futuro e la servitù a vantaggio di edificio da costruire, previste rispettivamente dai commi 1 e 2 dell'art. 1029 c.c., si distinguono in quanto, mentre la prima assicura al fondo dominante un'"utilitas" immediatamente esistente al momento della sua costituzione, nella seconda l'"utilitas" consiste in un vantaggio di cui soltanto l'edificio costruendo potrà godere, sicché il contratto che la prevede non produce immediatamente effetti reali, ma soltanto obbligatori, per i quali opera l'ordinario termine di prescrizione previsto per le obbligazioni, decorrente dalla costituzione del vincolo, e non quello ventennale sancito dall'art. 1073 c.c. per le ordinarie servitù prediali. Ciò comporta che, mentre nel primo caso la servitù è opponibile agli acquirenti del suolo passivamente gravato, purché sia adempiuto l'onere della sua trascrizione, inerendo il vantaggio e il corrispondente onere direttamente ai suoli non ancora edificati con carattere di realità, nel secondo caso i successivi acquirenti del fondo non subentrano nel rapporto obbligatorio facente capo al loro dante causa se non mediante apposite e specifiche pattuizioni, senza che rilevi la trascrizione della clausola costitutiva della servitù a favore dell'edificio da costruire.
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 32858 del 8 novembre 2022)

Cass. civ. n. 11054/2022

In tema di prescrizione delle servitù per non uso, la ripartizione dell'onere della prova va risolto applicando il generale principio secondo cui la prova dei fatti su cui l'eccezione si fonda deve essere fornita da chi l'ha proposta, con la dimostrazione che il titolare della servitù non l'ha esercitata per almeno un ventennio.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11054 del 5 aprile 2022)

Cass. civ. n. 22579/2020

Essendo la servitù di passaggio, per sua natura, discontinua, ai fini della prescrizione, non assumono rilievo la visibilità delle opere nei confronti del fondo servente ed il carattere sporadico e non apparente dell'esercizio, se la situazione dei luoghi lo consente.(Nel caso di specie, è stata cassata la decisione con la quale la corte di merito aveva considerato estinta per prescrizione una servitù di passaggio sulla base della mancata visibilità sul viottolo in terra battuta di segni di calpestio e di passaggio di veicoli destinati a compattare il terreno).
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 22579 del 16 ottobre 2020)

Cass. civ. n. 7562/2019

La prescrizione delle servitù per non uso, ai sensi dell'art. 1073 c.c., formando oggetto di un'eccezione in senso proprio, deve essere specificamente opposta, anche senza l'impiego di forme sacramentali, dalla parte che intenda avvalersene. (Rigetta, CORTE D'APPELLO MILANO, 15/10/2014).
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 7562 del 18 marzo 2019)

Cass. civ. n. 11676/2018

L'estinzione della servitù di pubblico passaggio su strada vicinale non può derivare dal mancato uso di detto passaggio da parte degli utenti, ma richiede che l'ente territoriale, quale soggetto esponenziale della collettività dei cittadini, esprima la sua volontà in tal senso attraverso l'adozione di un provvedimento che riconosca cessati l'uso e l'interesse pubblico a servirsi del bene, ovvero con un comportamento concludente, consistente nell'omesso esercizio del diritto-dovere di tutela davanti ad atti usurpativi o impeditivi del privato.
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 11676 del 14 maggio 2018)

Cass. civ. n. 2789/2017

L'eccezione di estinzione della servitù per prescrizione può essere proposta soltanto dal titolare del fondo servente, ossia, in accordo con i principi generali, da colui a favore del quale la prescrizione matura.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2789 del 2 febbraio 2017)

Cass. civ. n. 3857/2016

L'eccezione di estinzione della servitù per prescrizione può essere proposta soltanto dal titolare del fondo servente, ossia, in accordo con i principi generali, da colui a favore del quale la prescrizione matura. * , Cass. civ., sez. , II, , 2 febbraio 2017, n. 2789, , F. c. R. [RV64281001]
Il termine di prescrizione delle servitù negative e di quelle continue, accomunate dalla peculiarità per cui il loro esercizio non implica lo svolgimento di alcuna specifica attività da parte del relativo titolare, decorre dal giorno in cui è stato compiuto un fatto impeditivo dell'esercizio del diritto medesimo.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3857 del 26 febbraio 2016)

Cass. civ. n. 16861/2013

In tema di estinzione per prescrizione delle servitù prediali, l'interruzione del termine ventennale stabilito dall'art. 1073 c.c., oltre che dal riconoscimento del proprietario del fondo servente, può essere determinata soltanto dalla proposizione della domanda giudiziale, essendo inidonea, a tal fine, la costituzione in mora o la diffida stragiudiziale, il cui effetto interruttivo è circoscritto ai diritti di obbligazione e non concerne i diritti reali.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 16861 del 5 luglio 2013)

Cass. civ. n. 26636/2011

La servitù di passaggio è, per sua natura, una servitù discontinua, in relazione alla quale ogni episodio di transito costituisce esercizio del diritto; ne consegue che qualora la servitù sia stata costituita in virtù di titolo idoneo, ai fini della prescrizione, non assumono rilievo, ove la situazione dei luoghi lo permetta, né la mancanza del requisito dell'apparenza - necessario per la costituzione della servitù per usucapione o per destinazione del buon padre di famiglia - né il carattere sporadico dell'esercizio. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva dichiarato l'estinzione per non uso di una servitù coattiva di passaggio pedonale, motivata dai giudici di merito con riguardo alla sporadicità del transito e alla perduta visibilità del tratturo).
(Cassazione civile, Sez. VI, sentenza n. 26636 del 12 dicembre 2011)

Cass. civ. n. 12035/2010

In tema di servitù prediali, in presenza di una situazione dei luoghi rimasta immutata, ove l'"utilitas" della servitù sia stata prevista in funzione di una specifica modalità di utilizzazione del fondo dominante, la quale sia rimasta sospesa per un apprezzabile lasso di tempo, si verifica una situazione di quiescenza del diritto di servitù, il quale non si estingue se non per prescrizione nel termine di cui all'art. 1073 c.c.; in tale periodo, le facoltà di esercizio del diritto reale restano sospese, giacché, se il titolare potesse continuare ad usare il diritto senza la specifica "utilitas", verrebbe di fatto ad esercitare un diritto diverso da quello originario.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12035 del 17 maggio 2010)

Cass. civ. n. 10280/2010

Nelle servitù negative nelle quali l'esercizio del diritto non si esplica mediante un comportamento positivo sul fondo servente, il non uso si identifica nella mancata osservanza dell'onere di riattivazione del diritto successivamente ad un evento che lo abbia violato e tale evento si produce per il solo verificarsi di un fatto che ne ha impedito l'esercizio. Pertanto, qualora sia stata convenzionalmente costituita una "servitus altius non tollendi" con precisa determinazione del suo limite di altezza, il mancato uso dello "jus prohibendi" da parte del proprietario del fondo dominante, per un periodo di oltre venti anni, nonostante la costruzione sul fondo servente di un edificio di altezza superiore al limite convenzionalmente fissato, comporta l'estinzione della servitù per prescrizione, nei limiti segnati dalla dimensione della costruzione eseguita e mantenuta.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10280 del 29 aprile 2010)

Cass. civ. n. 16842/2009

In tema di servita prediali, nel caso in cui, per destinazione del padre di famiglia, siano sorte, a vantaggio di due fondi confinanti, ciascuno dominante e servente al tempo stesso, due distinte servitù, l'estinzione dell'una non travolge la conservazione e l'efficacia dell'altra, avendo ciascuna la propria autonomia.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 16842 del 20 luglio 2009)

Cass. civ. n. 4412/2001

La materia dell'estinzione per non uso delle servita prediali ha la sua disciplina nell'art. 1073 c.c. che collega tale effetto esclusivamente all'inerzia del titolare che si sia protratta per venti anni sicché non basta che il proprietario del fondo servente, avendolo acquistato in buona fede come esente dal peso, lo abbia altresì posseduto per dieci anni dopo la trascrizione del titolo, non essendo prevista nel nostro ordinamento l'usucapio libertatis.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4412 del 27 marzo 2001)

Cass. civ. n. 9727/2000

Il diritto, nascente dalla sentenza di condanna all'abbattimento delle opere realizzate in contrasto con la servitù, è assoggettato all'ordinario termine di prescrizione decennale ex art. 2946 c.c., e non al pia lungo termine ventennale previsto dall'art. 1073 dello stesso codice in tema di non uso della servitù, configurandosi come diritto ad ottenere una prestazione di fare, determinata giudizialmente nei modi indicati dall'art. 612 c.p.c., e suscettibile di esecuzione diretta. Siffatto diritto non si riferisce, infatti, alle facoltà attinenti alla cosa, né si esprime come potere erga omnes rispetto ad essa, configurandosi, invece, come un diritto riconosciuto verso un soggetto determinato, inadempiente rispetto a una prestazione altrettanto determinata, contro il quale esso può essere fatto valere nel termine proprio dei rapporti obbligatori.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 9727 del 25 luglio 2000)

Cass. civ. n. 7887/1999

Anche le servitù apparenti e permanenti possono prescriversi per non uso, atteso che il mancato esercizio della servitù protratto per venti anni, dipendente dall'inerzia del titolare attivo, comporta, al pari dell'impossibilità di fatto di usare la servita o del venir meno della sua utilità, l'estinzione medesima alla scadenza del termine suddetto.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7887 del 22 luglio 1999)

Cass. civ. n. 6647/1991

In tema di prescrizione delle servita (art. 1073 c.c.), la ripartizione dell'onere della prova va risolta applicando il generale principio secondo cui, essendo quella di prescrizione una eccezione in senso proprio (art. 2938 c.c.), la prova dei fatti su cui l'eccezione si fonda (art. 2697, secondo comma, c.c.), deve darsi da chi l'ha proposta, con la dimostrazione che il titolare della servitù non l'ha esercitata per almeno un ventennio.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6647 del 12 giugno 1991)

Cass. civ. n. 4413/1989

La prescrizione per non uso delle servita prediali ai sensi dell'art. 1073 c.c., formando oggetto di una eccezione in senso proprio deve essere specificamente opposta, anche senza l'uso di forme sacramentali, dalla parte che intenda avvalersene.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4413 del 26 ottobre 1989)

Cass. civ. n. 5890/1985

Dalla convenzione diretta a costituire una servitù a vantaggio o a carico di un edificio da costruire scaturisce un rapporto obbligatorio, suscettibile di tramutarsi in un rapporto di natura reale solo al momento in cui l'edificio è costruito, con la conseguenza che, anteriormente all'edificazione, i diritti fondati su quel vincolo obbligatorio si prescrivono secondo le norme ordinarie in materia di obbligazioni, e non già nel termine di prescrizione ventennale previsto dall'art. 1073 c.c. per le servitù.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5890 del 27 novembre 1985)

Cass. civ. n. 3505/1981

L'indivisibilità della servitù prediale, con la conseguente non configurabilità di una estinzione pro quota della medesima, comporta, in ipotesi di comproprietà del fondo servente, che l'atto interruttivo della prescrizione compiuto nei confronti di uno dei condomini è produttivo di effetti anche nei confronti degli altri.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3505 del 28 maggio 1981)

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Consulenze legali
relative all'articolo 1073 Codice Civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

S. G. chiede
mercoledì 09/09/2026
“concesso servitù di passaggio nel 2010 ad un fondo agricolo confinante, nel 2012 ottengo permesso di costruire di un complesso immobiliare, nel 2014 costruisco un muro perimetrale in CLS armato che delimita l'area asservita impedendo di fatto l'utilizzo. Quando si prescrive?”
Consulenza legale i 11/09/2026
La questione sottoposta richiede di stabilire se la servitù di passaggio - costituita nel 2010 in favore del fondo agricolo confinante - possa estinguersi per non uso e, in caso affermativo, da quale momento debba essere computato il termine ventennale previsto dalla legge.
La risposta è affermativa quanto alla possibilità astratta di estinzione, ma negativa, allo stato dei fatti prospettati, quanto al suo già avvenuto compimento.

Le servitù, infatti, quali diritti reali di godimento su cosa altrui, si estinguono per prescrizione quando non siano esercitate per venti anni; la ratio dell’istituto si rinviene nell’esigenza di eliminare, a fronte dell’inerzia protratta del titolare, un vincolo che comprime il diritto di proprietà del fondo servente.
Ora, nel caso in esame, la servitù è stata costituita nel 2010, ma il proprietario del fondo servente ha realizzato nel 2014 un muro perimetrale, in cemento armato, che delimita l’area asservita e ne impedisce materialmente il transito.
Pertanto, è il 2014 il momento dal quale deve essere individuato il dies a quo della prescrizione, sempre che il muro abbia effettivamente determinato l’impossibilità totale di esercitare la servitù e che, da tale momento, il titolare del fondo dominante non abbia più esercitato il diritto.

Occorre, peraltro, precisare che la realizzazione del muro non determina di per sé l’estinzione immediata della servitù, ma costituisce il fatto materiale dal quale può iniziare a decorrere il termine prescrizionale.
La servitù, infatti, non viene meno per il semplice fatto che il proprietario del fondo servente abbia posto un ostacolo al suo esercizio: il diritto continua ad esistere sino a quando non maturi una delle cause di estinzione previste dall’ordinamento (artt. 1072 e ss. c.c.).

Particolare rilievo assume, peraltro, il profilo probatorio.
Colui che intenda far accertare giudizialmente l’estinzione della servitù deve dimostrare il protrarsi del non uso per l’intero periodo ventennale, prova che non deve necessariamente essere fornita attraverso una documentazione diretta di ogni singolo anno, potendo essere raggiunta anche mediante presunzioni gravi, precise e concordanti.
Nel caso concreto, la presenza del muro realizzato nel 2014 costituisce certamente un elemento significativo, purché si riesca a dimostrare che esso abbia reso effettivamente inutilizzabile il tracciato della servitù e che tale situazione sia perdurata nel tempo.

In questa prospettiva potranno assumere rilievo documentazione fotografica, testimonianze, eventuali atti relativi ai lavori e ogni altro elemento idoneo a dimostrare sia la realizzazione dell’opera sia la persistente impossibilità di esercitare il passaggio.
Non è, invece, sufficiente dimostrare che il passaggio sia stato utilizzato raramente o che il suo esercizio sia divenuto incomodo: ai fini della prescrizione occorre un effettivo non uso protratto per venti anni.
Qualora, infatti, il titolare del fondo dominante abbia esercitato anche occasionalmente la servitù, il termine dovrà essere nuovamente computato dal successivo periodo di cessazione dell’esercizio.
Parimenti, deve tenersi distinta la questione dell’estinzione per non uso da quella dell’apparenza della servitù.
La presenza di opere visibili e permanenti destinate all’esercizio della servitù rileva, ove ne ricorrano i presupposti, ai fini dell’acquisto della servitù per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, ma non impedisce l’estinzione di una servitù già costituita per effetto del successivo non uso ventennale.
Ciò significa che l’esistenza di una strada, di un tracciato o di altre opere stabilmente destinate al passaggio non rende il diritto insensibile alla prescrizione.
Allo stesso modo, la successiva trasformazione urbanistica dell’area o il rilascio nel 2012 delle autorizzazioni amministrative necessarie alla costruzione del complesso immobiliare non sono, di per sé, fatti idonei a determinare l’estinzione della servitù; il titolo urbanistico incide sulla legittimità urbanistica dell’intervento edilizio, ma non può valere ad eliminare automaticamente un diritto reale di natura privata precedentemente costituito.

Alla luce delle circostanze prospettate, pertanto, deve concludersi che la servitù di passaggio costituita nel 2010 è suscettibile di estinzione per prescrizione ventennale, decorrente dal 2014, anno della realizzazione del muro che ne ha impedito l’esercizio (la prescrizione dovrebbe compiersi nel 2034).
Rimane essenziale verificare l’eventuale presenza, nel periodo successivo al 2014, di atti di esercizio della servitù o di iniziative idonee a interrompere il decorso prescrizionale, poiché tali circostanze potrebbero impedire il compimento del ventennio o determinare un nuovo decorso (cfr. art. 2943 del c.c.).
In assenza di tali fatti, il proprietario del fondo servente, una volta maturato il termine, potrà agire per ottenere l’accertamento dell’intervenuta estinzione della servitù e i conseguenti adempimenti pubblicitari.

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E.L. chiede
mercoledì 29/07/2026
“Nel 1997, compro una proprieta, con relativa abitazione, gravata da una servitù prediale, di passaggio pedonale e carrabile, costituita nel 1959 unitamente ad un atto di compravendita di un piccolissimo appezzamento di terreno agricolo seminativo arborato da parte di un impiegato agricolo. Quest'ultimo, nell'atto, dichiara espressamente l'intenzione di utilizzare questo appezzamento agricolo per ampliare, in prospettiva la sua abitazione principale, una delle confinanti su di un lato, la quale detiene e detiene tuttora affaccio diretto, con numero civico, direttamente sulla strada pubblica provinciale. per gli altri tre lati, questo piccolo appezzamento confina con la proprietà del venditore, uno dei quali è proprio il viale principale che immette direttamente sulla stessa via principale. Lo stesso venditore, nell'atto di compravendita, oltre alla suddetta servitù di passaggio: testualmente ad esclusivo vantaggio della particella venduta, autorizza espressamente l'acquirente a transitare sul suo viale quale unico mezzo per immettersi sulla via principale. Negli anni, il fondo agricolo servente scompare insieme alla sua particella e diviene nel 2005, dopo sanatoria, con mutamento della originaria natura agricola, ente urbano accatastato successivamente unità abitativa accorpata materialmente e funzionalmente alla sua abitazione principale con accesso diretto pedonale e carrabile direttamente dalla strada principale procurando secondo mio modesto parere un aggravio della servitù sulla mia proprietà.
tutto ciò premesso, Vi chiedo:
- La servitù volontaria,con atto del 1959, senza risarcimento al venditore,per il peso gravante sulla sua proprietà, visto la totale interclusione documentata e dimostrabile dell'appezzamento e visto l'autorizzazione all'acquirente di transitare sul viale dell'allora proprietario per superare la situazione di inclusione per raggiungere la via principale, la si potrebbe equiparare se non tecnicamente almeno funzionalmente ad una servitù coattiva?
- Visto, che dal 2005 in poi, non ho intrapreso alcuna iniziativa per richiedere l'estinzione per cessata inclusione e mancata utilità del fondo agricolo originario, in quanto i proprietari erano parenti diretti quali zii e cugini, posso oggi, nei confronti dei nuovi proprietari, i quali in fase di ristrutturazione hanno adibito il patio del loro fabbricato a parcheggio e posto auto, richiedere l'estinzione della servitù agli organi competenti? Grazie
cordiali saluti”
Consulenza legale i 14/09/2026
La questione sottoposta richiede di stabilire, in primo luogo, se la servitù di passaggio costituita con atto di compravendita del 1959 possa essere assimilata, quantomeno sul piano funzionale, a una servitù coattiva di passaggio, tenuto conto dell’originaria interclusione del fondo agricolo e della contestuale autorizzazione al transito sul viale dell’originario unico proprietario del fondo servente.
In secondo luogo si chiede di verificare se il successivo mutamento della destinazione del fondo dominante, divenuto ente urbano e, poi, materialmente e funzionalmente accorpato all’abitazione principale, abbia determinato l’estinzione della servitù, ovvero se tale estinzione possa essere oggi richiesta dai nuovi proprietari del fondo servente, anche in considerazione del mancato esercizio di tale facoltà da parte dei precedenti proprietari.

La soluzione della questione deve muovere dalla natura giuridica della servitù costituita nel 1959.
Secondo quanto disposto dall’art. 1027 del c.c., la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo, denominato servente, per l’utilità di un altro fondo - appartenente a diverso proprietario - denominato dominante.
L’utilità costituisce, pertanto, l’elemento essenziale del diritto reale, il quale non è destinato a soddisfare una mera esigenza personale del proprietario, ma deve essere obiettivamente riferibile al fondo dominante, secondo la sua concreta conformazione e destinazione.
La servitù può essere costituita per contratto, per testamento, per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, nei casi previsti dalla legge.

Nel caso prospettato, il titolo negoziale del 1959 costituisce espressamente una servitù volontaria, in quanto il proprietario dell’originario appezzamento di terreno più ampio, nel trasferire due distinti lotti a diversi compratori, ha previsto che l’appezzamento venduto potesse essere raggiunto attraverso la strada privata di sua proprietà, con facoltà di esercitare il passaggio anche mediante automezzi pesanti (si ritiene, più precisamente, che possa trattarsi di una servitù costituita per destinazione del padre di famiglia).
La natura volontaria della servitù discende, dunque, direttamente dal titolo costitutivo e non può essere modificata dal successivo mutamento delle condizioni materiali dei fondi.
La circostanza che il fondo dominante fosse originariamente intercluso e che il titolo contenesse una previsione di passaggio, funzionale a consentire il collegamento con la strada provinciale, non consente di qualificare la servitù come coattiva.

L’art. 1032 del c.c. disciplina la costituzione delle servitù coattive, prevedendo che, quando il proprietario di un fondo ha diritto di ottenere una servitù, essa può essere costituita anche contro la volontà del proprietario del fondo servente, mediante sentenza o contratto, con determinazione dell’indennità dovuta.
La servitù coattiva trova, dunque, il proprio fondamento in una situazione tipizzata dalla legge, come l’interclusione del fondo, e si caratterizza per la possibilità di essere imposta al proprietario del fondo servente; la servitù volontaria, invece, nasce dalla libera manifestazione di volontà delle parti, anche quando il suo contenuto concreto sia identico a quello di una servitù coattiva.

Nel caso in esame, il fatto che il fondo agricolo fosse intercluso nel 1959 può spiegare la ragione economica e pratica della costituzione del passaggio, ma non trasforma il titolo negoziale in un provvedimento costitutivo di servitù coattiva.
Tale distinzione non è meramente terminologica, poiché è destinata ad incidere sulla disciplina applicabile alle vicende estintive del diritto, aspetto che qui particolarmente interessa.
L’interclusione, infatti, costituisce il presupposto tipico della servitù coattiva di passaggio, ma non rappresenta un requisito permanente della servitù volontaria, la quale, una volta che sia stata validamente costituita, continua a esistere secondo il contenuto del titolo, salvo che intervenga una causa di estinzione prevista dalla legge o dalle parti.

Ne consegue che l’espressione contenuta nell’atto del 1997, secondo cui l’acquirente sarebbe autorizzato a transitare sul viale del proprietario del fondo servente quale unico mezzo per immettersi sulla via principale, deve essere interpretata alla luce dell’intero titolo negoziale; essa appare funzionale a confermare l’esistenza e l’esercizio della servitù di passaggio, ma non sembra idonea, da sola, a modificare la natura volontaria del diritto.
Peraltro, se l’atto del 1997 si limita a richiamare e confermare la servitù già costituita nel 1959, il diritto resta disciplinato dal titolo originario; se, invece, contiene una nuova e autonoma costituzione di servitù, il relativo contenuto dovrà essere ricostruito sulla base del testo contrattuale, secondo i criteri di interpretazione dettati dagli artt. 1362 e ss. c.c.

Particolare rilievo assume quanto disposto dall’art. 1063 del c.c., secondo cui l’estensione e l’esercizio delle servitù si intendono regolati dal titolo e, in mancanza, dalle disposizioni del codice civile. Il titolo del 1959 stabilisce che il passaggio possa essere esercitato anche con automezzi pesanti e attribuisce all’acquirente la facoltà di recingere il terreno, aprendo gli accessi ritenuti opportuni sulla strada privata.
Si tratta di previsioni che delineano un contenuto ampio della servitù, volto a garantire un collegamento effettivo con la viabilità pubblica e non limitato al solo transito pedonale.

Il successivo mutamento della destinazione del fondo dominante, da agricolo a urbano, non può valere a determinare automaticamente l’estinzione della servitù, la quale non è necessariamente collegata alla permanenza dell’originaria destinazione urbanistica o catastale del fondo.
Ciò che rileva è la permanenza di un’utilità obiettiva del fondo dominante, secondo quanto disposto dal sopra richiamato art. 1027 c.c.; così, anche un fondo divenuto edificabile o trasformato in area pertinenziale di un’abitazione può continuare a beneficiare di una servitù di passaggio, purché il diritto conservi una concreta funzione di accesso, collegamento o utilizzazione del bene.

Occorre, pertanto, distinguere tra la mera modifica catastale o urbanistica del bene e la perdita effettiva dell’utilità della servitù.
L’accatastamento come ente urbano e il successivo accorpamento materiale e funzionale all’abitazione principale rappresentano elementi certamente rilevanti, ma non sufficienti, da soli, a dimostrare l’estinzione del diritto. Al contrario, la circostanza che il fondo dominante abbia acquisito un accesso autonomo diretto alla strada provinciale costituisce elemento sostanziale, in quanto potrebbe valere a dimostrare che il passaggio attraverso il fondo servente non è più necessario per raggiungere la via pubblica.
Infatti, se la servitù era stata costituita esclusivamente per consentire al fondo agricolo di raggiungere la via principale e se oggi tale collegamento è garantito direttamente dalla strada provinciale, si potrebbe sostenere che il passaggio non assolva più alcuna funzione concreta per il fondo dominante.
Tale conclusione, però, richiede un accertamento rigoroso dell’effettiva situazione dei luoghi e del contenuto del titolo, in quanto, trattandosi di servitù volontariamente costituita, la cessazione della necessità del passaggio non coincide automaticamente con la sua estinzione.

In particolare, sarà necessario verificare se il passaggio attraverso il fondo servente sia ancora utile per accedere a porzioni del terreno e pertinenze, a spazi di parcheggio o ad altre parti della proprietà che non siano raggiungibili dall’accesso principale, in quanto l’utilità della servitù non deve necessariamente coincidere con l’unico accesso al fondo, potendo anche consistere in una maggiore comodità, sicurezza o funzionalità dell’utilizzazione del bene, purché si tratti di un’utilità obiettiva e non di una mera preferenza personale del proprietario.

La questione centrale diviene, a questo punto, quella della possibile estinzione della servitù per non uso ventennale, sulla base di quanto disposto dall’art. 1073 c.c.
Quest’ultima disposizione può assumere particolare rilievo in quanto, secondo la ricostruzione prospettata, dal 2005 il fondo dominante avrebbe cessato di essere utilizzato come autonomo terreno agricolo, essendo divenuto ente urbano e, poi, parte integrante dell’abitazione principale.
Se da tale momento il passaggio non fosse stato più esercitato, potrebbe astrattamente configurarsi un non uso ventennale, dovendosi, tuttavia, tenere presente che la prescrizione non decorre automaticamente dalla data del mutamento catastale o dell’accorpamento materiale: occorre individuare il momento esatto in cui il diritto abbia cessato di essere esercitabile o sia divenuto concretamente inutilizzato, gravando il relativo onere della prova su chi invoca l’estinzione della servitù, ex art. 2697 del c.c..

Quanto al mancato esercizio della facoltà di chiedere l’estinzione da parte dei precedenti proprietari del fondo servente, il rapporto di parentela e la tolleranza familiare non impediscono, di per sé, ai nuovi proprietari di far valere una causa di estinzione già maturata; l’estinzione per prescrizione opera, infatti, in forza della legge e non richiede che il proprietario del fondo servente abbia previamente promosso un’azione giudiziaria.
Se il termine ventennale si è compiuto, il diritto può essere dichiarato estinto anche su domanda degli attuali proprietari, purché ne siano provati i presupposti; diversamente, se il termine non è compiuto, il semplice fatto che i precedenti proprietari non abbiano contestato il passaggio non consente di ottenere oggi l’estinzione.

Ricapitolando quanto fin qui osservato, può sinteticamente dirsi quanto segue:
  1. la servitù costituita nel 1959 deve essere qualificata come servitù volontaria di passaggio, nonostante l’originaria interclusione del fondo agricolo;
  2. la sua natura negoziale non viene modificata dalla circostanza che il passaggio fosse funzionalmente necessario per raggiungere la strada pubblica;
  3. il successivo mutamento della destinazione del fondo dominante, il suo accorpamento all’abitazione principale e la realizzazione di un accesso autonomo costituiscono elementi rilevanti ai fini della verifica della permanenza dell’utilità, ma non determinano automaticamente l’estinzione della servitù;
  4. l’estinzione potrà essere sostenuta dai nuovi proprietari del fondo servente se sarà dimostrato che il diritto non è stato esercitato per venti anni ex art. 1073 c.c.

Prima di intraprendere qualunque azione giudiziaria è indispensabile ricostruire documentalmente la situazione dei fondi dal 2005 in poi, verificare il contenuto esatto sia del titolo del 1959 che dell’atto di compravendita del 1997, accertare l’effettivo esercizio del passaggio e stabilire se l’accesso diretto alla strada provinciale abbia realmente eliminato ogni utilità del passaggio sul fondo servente.
Solo sulla base di tali elementi sarà possibile sostenere, con sufficiente fondatezza, la domanda di accertamento dell’estinzione della servitù.

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R. G. chiede
giovedì 09/01/2025
“Tizio e Caio sono rispettivamente proprietari dei fabbricati confinanti A e B.
I due fabbricati (A: civile abitazione; B: capannone artigianale) appartenevano originariamente ad un unico proprietario. Alla sua morte, con atto di divisione i due eredi, erede 1 e erede 2, si attribuivano rispettivamente i fabbricati A e B. Con successivi atti di trasferimento, la proprietà dei due fabbricati giungeva appunto in capo agli odierni Tizio e Caio.
Peculiarità architettonica originaria dei due fabbricati è che una porzione della copertura del fabbricato B fosse realizzata a terrazzo e posta in collegamento con una portafinestra del fabbricato A, così che l’originario unico proprietario poteva utilizzare detta porzione di copertura del capannone artigianale quale terrazzo della propria civile abitazione. Si tratta pertanto di un terrazzo a tasca raggiungibile soltanto dal fabbricato A, mentre per il fabbricato B l’accesso diretto è intercluso.
Proprio in considerazione di una simile circostanza, l’atto di divisione tra i due eredi di cui sopra disponeva testualmente: “A seguito della presente divisione il fabbricato assegnato al signor …. (erede 1) ha una portafinestra che dà sul capannone coperto a terrazzo del signor … (erede 2). Si precisa ora che nel caso che il signor …. (erede 2) voglia un giorno sopraelevare detto capannone, avrà diritto di chiudere la portafinestra che dà su detto terrazzo, con rinuncia del signor … (erede 1) a qualunque pretesa od eccezione.”
La clausola in questione è stata riportata testualmente nella Nota di trascrizione dell’atto di divisione.
La situazione di fatto tra i due fabbricati A e B, ovvero terrazzo a tasca a cui accede solo A e intercluso a B, esiste da cinquant'anni, e da oltre cinquant'anni la proprietà del fabbricato A accede e utilizza la copertura a terrazzo del fabbricato B.
Precisazione: la copertura a terrazzo, ovvero il terrazzo a tasca a servizio del fabbricato A, non è visibile dalla pubblica via. ? visibile solo dall’alto (cioè dal cielo) e vi si può accedere solo dal fabbricato A. ? stato costruito in totale abuso edilizio ed è rimasto occultato a tutti, ivi incluso il Comune competente per territorio, fino al 2011 (data alla quale sono state depositate in Comune, in concomitanza con lavori di ristrutturazione del fabbricato B, planimetrie che espongono detto terrazzo).
Quesito: nel caso in cui l’attuale proprietario Caio del fabbricato B intenda oggi sopraelevare avvalendosi della suddetta clausola trascritta, può Tizio rivendicare l’usucapione del diritto di calpestio (o altro diritto similare) del terrazzo? O, al contrario, la clausola trascritta impedisce l’usucapione?”
Consulenza legale i 14/01/2025
Nel caso descritto, più che l’istituto dell'usucapione troverebbe applicazione l’istituto della prescrizione, come disciplinato dall’art. 1073 del c.c.


Il primo comma di tale articolo prevede, infatti, che la servitù si estingua per prescrizione quando non se ne usa per venti anni. La giurisprudenza applica alla norma in commento il principio generale previsto dall’art. 2935 del c.c.: quindi il periodo ventennale decorrerebbe dal giorno in cui il diritto di servitù può essere validamente esercitato.


Nel caso specifico, Caio poteva esercitare il suo diritto di servitù fin dal giorno in cui esso è stato costituito, ovvero dal giorno di stipula del rogito di divisione: pertanto, essendo passati da allora più di venti anni, nel caso in cui costui intendesse esercitare oggi il suo diritto di sopraelevazione, sarebbe sicuramente possibile eccepire, anche in un ipotetico contenzioso, l’intervenuta prescrizione del diritto.


Tra l’altro, per quanto si è inteso, durante tutti questi anni Tizio non ha mai posto in essere comportamenti che potessero impedire il diritto di sopraelevare riconosciuto a Caio: ciò è estremamente importante in quanto, nell’immaginare una difesa degli interessi di Tizio, agevolerebbe la possibilità di sostenere che il dies a quo da cui far decorrere la prescrizione deve essere individuato proprio nel giorno di sottoscrizione del rogito di divisione.

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M. D. chiede
lunedì 18/07/2022 - Lombardia
“Gentili Signori,

il 20/5/1999 è stata contrattualmente istituita una servitù di installazione di un mezzo meccanico di trasporto persone sul fondo servente di proprietà di un condomino.
Io ho acquistato l’appartamento e giardinetto (fondo dominante) il 20/5/2003 e nel 2004 ho utilizzato il fondo servente per l'installazione di ponteggi e materiali edili funzionali alle opere di ristrutturazione del fondo dominante.

Ora ho bisogno di installare un montascale che passi per il fondo servente per un’area di 4 mt di lunghezza per 1 di larghezza, essendo invalida al 100% e inabile con severa difficoltà di deambulazione.

Stante che il termine iniziale di prescrizione per la servitù inizia a decorrere dall'ultimo atto di esercizio del diritto, desidero sapere se l’installazione e utilizzo dei ponteggi costituisce un atto valido per far decorrere il termine iniziale di prescrizione dal 2004.

In attesa di Vostra risposta, cordiali saluti”
Consulenza legale i 19/07/2022
Per rispondere adeguatamente al quesito sarebbe necessario esaminare il titolo contrattuale che costituisce il diritto di servitù. Ad ogni modo, l’installazione dei ponteggi effettuato semplicemente per ristrutturare la propria abitazione o il giardino pertinenziale non pare essere un atto che possa costituire un valido uso della servitù descritta idoneo ad interrompere il termine ventennale di cui all’art. 1073 del c.c.


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Vincenzo B. chiede
lunedì 03/08/2020 - Lazio
“Buon pomeriggio.
Già in passato vostro utente, rivolgo il seguente quesito.
Sono comproprietario al 50% di unità immobiliare indivisa e ricevuta per successione dai miei genitori. Tale unità immobiliare è parte di un villino quadrifamiliare. Fin dall'atto d'acquisto iniziale il mio appartamento, sito al piano rialzato, gode nei confronti dell'appartamento del primo piano di un diritto di accesso al terrazzo soprastante (servitù?). Cito testualmente dall'atto di compravendita "...resta espressamente inteso e stabilito tra le parti contraenti che, essendo le antenne della TV degli appartamenti situati su una stessa verticale, sistemate sul terrazzo più alto, il proprietario del sottotetto dovrà consentire l'accesso a tecnici autorizzati per eventuali riparazioni dell'impianto televisivo. Il mio vicino del piano superiore manifesta, con una scusa o l'altra, la sua indisponibilità a farmi accedere al terrazzo per dette riparazioni. Mia sorella (mia altra comproprietaria) si è resa autonoma con un antenna posta nella nostra proprietà esclusiva.
Quesito 1.
Non accedendo più al terrazzo perderemo il diritto di accesso o questo sarà prescritto? Se si in quanti anni?
Quesito 2.
Stante il nostro venir meno della necessità di accesso al terrazzo può essere lecito proporre al mio vicino la nostra rinunzia a tale diritto d'accesso in cambio del fatto che tutte le future riparazioni del tetto saranno a suo esclusivo carico?
Cordialità
Vincenzo B.”
Consulenza legale i 12/08/2020
Il diritto di accesso al terrazzo previsto dal contratto di compravendita si configura come una servitù di passaggio.
Ai sensi dell’art. 1073 c.c. la servitù si estingue per prescrizione quando non se ne usa per venti anni.
Nel caso in cui, tuttavia, la servitù non si eserciti con continuità, come nel caso di specie, il termine decorrerà dal giorno in cui la servitù si sarebbe potuta esercitare e non ne è stato ripreso l’esercizio.
Pertanto, nel caso di specie, il termine ventennale inizierà a decorrere dal giorno in cui si sarebbe potuto accedere al terrazzo per le riparazioni e così non è stato.

Il diritto di accesso al terrazzo oggetto della servitù predetta rientra, tuttavia, anche nel c.d. diritto di antenna.
Il diritto di antenna consiste nella possibilità riconosciuta a un soggetto di installare la propria antenna per la ricezione del segnale radiotelevisivo e tutti gli accessori connessi al suo funzionamento, su proprietà altrui o condominiale.
Tale prerogativa è riconosciuta dalla giurisprudenza quale diritto soggettivo perfetto di natura personale in quanto conseguente al diritto di informazione del singolo. Quest’ultimo, del resto, è un principio espresso dalla Costituzione.
Il diritto di antenna comprende anche la possibilità di accedere alla proprietà altrui per compiere i necessari interventi di manutenzione e riparazione degli impianti di ricezione.
Il diritto di antenna è disciplinato dalle seguenti norme giuridiche:
• gli artt. 1 e 3 della Legge n. 554/1940 (Disciplina degli aerei esterni per audizioni radiofoniche)
• l’art. 231 e 397 del d.p.r. n. 156/1973
• gli artt. 91 e 209 del D. Lgs. 259/2003 (Codice delle comunicazioni elettroniche).
La riforma del condominio del 2012 ha, inoltre, esplicitamente riconosciuto il diritto di antenna attraverso l’introduzione dell’art. 1122 bis c.c.
Secondo la predetta normativa, è possibile installare un’antenna sul lastrico solare altrui purché:
• altre soluzioni non siano possibili;
• non si arrechi danno al detto lastrico solare;
• non sia impedito che gli altri comproprietari possano farne lo stesso uso.
In particolare, l’art. 397 del D.P.R. 156/1970 prevede che “I proprietari di immobili o di porzioni di immobili non possono opporsi alla installazione sulla loro proprietà di antenne destinate alla ricezione dei servizi di radiodiffusione appartenenti agli abitanti dell'immobile stesso”.

Peraltro, nel caso di specie, il tetto è un bene di proprietà comune.
Viene quindi in rilievo anche l’art. 1102 c.c. secondo il quale “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.
Inoltre, ai sensi dell’art. 1104 c.c., ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.
Pertanto, ci si potrà liberare delle spese di manutenzione solo rinunciando alla comproprietà del tetto.
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Antonella P. chiede
martedì 05/07/2016 - Sicilia
“Prevale il principio della ambulatorietà sulla prescrizione ultraventennale della servitù per non uso, oltretutto documentata?”
Consulenza legale i 18/07/2016
Non è chiaro, per la verità, il significato della domanda così come formulata.

Si può solo ipotizzare che chi scrive voglia sapere se, nel caso in cui cambi il soggetto titolare del bene gravato da servitù (quest’ultima, infatti, inerisce strettamente ad un bene e lo “segue” presso ogni soggetto che ne divenga titolare: è il cosiddetto principio di “ambulatorietà” del diritto reale; si pensi che la servitù “si trasferisce” anche nel caso in cui nel contratto di alienazione del fondo dominante o servente la servitù non sia stata menzionata e non ne risulti documentalmente il titolo costitutivo, come statuisce Cass. Civ., Sez. II, 31 luglio 2006 n. 17301), sia possibile o meno far valere la prescrizione già maturata a danno o a favore del precedente titolare del bene nei confronti del nuovo.

Se questa è la domanda, la risposta è senz’altro negativa.

Se, infatti, la prescrizione è già maturata, non sarà possibile che inizi a decorrere nuovamente solo a motivo dell’avvicendamento del titolare del bene immobile sul quale essa insiste: una volta prescritta la servitù per non uso, l’ambulatorietà non farà rivivere un nuovo periodo di prescrizione a favore del nuovo titolare del bene.

Non si ravvisa, purtroppo, alcuna pronuncia giurisprudenziale sul punto.
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Anonimo chiede
lunedì 21/12/2015 - Lazio
“Una servitù di passaggio pedonale e carrabile precisata ed evidenziata in rosso sulla mappa catastale, allegata all'atto notarile di compravendita, può decadere?
Sono nel torto se affermo che un siffatto passaggio specificato nel rogito rimane "perpetuo" anche se non è stato "usato" da più di 20 anni?
”
Consulenza legale i 27/12/2015
Ai sensi dell'art. 1073 co. 1 c.c. "La servitù si estingue per prescrizione quando non se ne usa per vent'anni". Pertanto, anche il diritto reale di servitù può estinguersi e tra le varie cause di estinzione vi è proprio la prescrizione ventennale.
Il momento dal quale decorre tale termine, però, è diverso a seconda della natura della servitù di cui si tratta. La servitù di passaggio è innanzitutto affermativa, perché conferisce al proprietario del fondo dominante il potere di compiere una certa attività (è invece negativa la servitù che dà al titolare del fondo dominante il potere di vietare a quello del fondo servente di compiere una certa attività). Inoltre, il passaggio configura una servitù c.d. discontinua, nel senso che il fatto umano deve essere concomitante all'esercizio della servitù: in tanto esercito il diritto di passaggio in quanto passo (è continua la servitù che esige che l'uomo compia prima un'attività materiale, poi la servitù si esercita senza la sua azione: ad esempio per la servitù di acquedotto l'uomo realizza le opere, poi l'acqua scorre da sola).
Premesso ciò, il termine da cui decorre la prescrizione della servitù di passaggio, affermativa discontinua, è quello che coincide con l'ultimo atto con cui la si esercita, cioè con l'ultimo passaggio. Da ogni passaggio inizia a decorrere questo termine, e quando esso si protrae per vent'anni il diritto si estingue.
L'art. 1073 co. 4 c..c specifica che per verificare se vi è estinzione si calcola anche il tempo di non uso dei precedenti titolari. Invece, se il fondo appartiene a più soggetti in comune, l'utilizzo del diritto di servitù di una di esse giova anche alle altre, perché impedisce l'estinzione anche nei loro confronti (art. 1073 co. 4 c.c.).
Infine, l'ultimo comma di tale norma stabilisce che le cause di sospensione (art. 2941 ss c.c.) o di interruzione della prescrizione (quali l'esercizio del diritto o l'atto che instaura un giudizio, ex art. 1943 c.c.) a vantaggio di uno dei comproprietari giovano anche agli altri.
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Edda Z. chiede
domenica 04/11/2012 - Emilia-Romagna

“La mia casa scaricava con diritto di servitù le acque bianche e nere nella fognatura del fondo vicino. Questo da oltre 100 anni.
Diciannove anni fa, per mia comodità, ho convogliato le mie acque di scarico in un'altra diversa fognatura su altro fondo. Ora, avrei necessità di tornare ad utilizzare lo scarico nella vecchia fognatura che è ancora oggi esistente e di cui avevo servitù.
Chiedo: essendo trascorsi 19 anni ed 8 mesi (la data e' documentata) dal giorno del distacco e quindi del non utilizzo, ho ancora il diritto di servitù non essendo trascorsi 20 anni? o il mio diritto si è prescritto per il non utilizzo o per qualche alta ragione? Il proprietario del fondo (sui godevo di servitù) può impedirmi di ripristinare lo scarico e, se sì, in base a quale art. del cod. civ.? Devo comunicare a questi, la mia intenzione di riavvalermi del diritto di servitù? Grazie.”

Consulenza legale i 06/11/2012

Ai sensi dell'art. 1073 del c.c. le servitù si estinguono per prescrizione quando non se ne faccia uso per venti anni. Ciò vale anche per le servitù apparenti, come quella oggetto del caso in esame (Cass. civ., sez. II, 22 luglio 1999 n. 7887).
Nel caso di specie, la servitù è stata costituita per usucapione e quindi non esiste nemmeno un titolo, quale un contratto o un testamento, che preveda modalità diverse di esercizio o estinzione.

In base agli elementi di fatto specificati, quindi, sembra possibile affermare che la servitù di scarico delle acque possa ancora essere utilmente esercitata.

Nella prescrizione per non uso ventennale il fatto impeditivo della prescrizione è l'effettivo utilizzo del bene (parte della dottrina ritiene che questo sia l'unico modo per impedire la prescrizione, v. Bigliazzi-Geri, Breccia, Busnelli, Natoli, Istituzioni di diritto civile, vol.I, Genova, 1978, p. 411: per altri, è comunque il fatto naturale interruttivo tipico). Pertanto, sarebbe superflua una comunicazione al proprietario del fondo servente in merito all'intenzione di esercitare nuovamente il diritto di servitù, anche se può essere consigliabile effettuare comunque tale comunicazione, in un'ottica di collaborazione con la controparte.

Qualora fossero proposte contestazioni, il titolare del diritto di servitù potrà in ogni caso esercitare l'azione confessoria (art. 1079 del c.c.) chiedendo al giudice di far accertare l'esistenza del suo diritto contro chi ne contesta l'esercizio, nonché per chiedere la cessazione di eventuali impedimenti e turbative.

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