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Articolo 841 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 27/03/2024]

Chiusura del fondo

Dispositivo dell'art. 841 Codice Civile

Il proprietario può chiudere(1) in qualunque tempo il fondo(2).

Note

(1) Con l'espressione "chiudere" si intende l'attività volta ad impedire a terzi l'entrata nel fondo, edificando recinti o mura.
(2) Il titolare non può escludere dall'accesso al fondo, pur se quest'ultimo fosse stato chiuso dallo stesso, a colui al quale fa capo un diritto di servitù di passaggio.

Ratio Legis

La possibilità di chiudere (cd. ius excludendi) deriva della caratteristica esclusività del diritto di proprietà. La disposizione ricorda soltanto quanto già contenuto nell'art. 832.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

410 L'art. 841 del c.c., nel riprodurre la norma del codice anteriore (art. 442) relativa al diritto del proprietario di chiudere il suo fondo, pone in risalto il carattere d'imprescrittibilità di tale diritto.

Massime relative all'art. 841 Codice Civile

Cass. civ. n. 1796/2022

La recinzione materiale del fondo agricolo, ai sensi dell'art. 841 c.c., costituisce la più importante espressione dello ius excludendi alios ai fini della prova di un possesso utile ad usucapionem, non essendo sufficiente la mera coltivazione del fondo.

Cass. civ. n. 21613/2004

Nell'ipotesi di fondo gravato da servitù di passaggio, l'esercizio, da parte del proprietario, della facoltà riconosciutagli dall'art. 841 c.c. di chiudere in qualunque tempo il proprio fondo per proteggerlo dall'ingerenza di terzi deve essere esercitato in modo tale che non ne derivi limitazione al contenuto della servitù e siano adottati mezzi idonei a consentire al titolare di essa la libera e comoda esplicazione, salvo un minimo e trascurabile disagio, del suo diritto; spetta al giudice di merito stabilire quali misure, in concreto, risultino più idonee a contemperare l'esercizio dei due diritti (quello di chiusura del fondo servente e quello di libero e comodo esercizio della servitù da parte del proprietario del fondo dominante) avuto riguardo al contenuto specifico della servitù, alle precedenti modalità del suo esercizio, allo stato e configurazione dei luoghi. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza di merito che aveva ritenuto misura idonea a garantire il libero esercizio della servitù di passaggio la consegna delle chiavi del cancello apposto a chiusura del fondo servente, per avere il giudice omesso un'approfondita indagine volta ad acquisire gli elementi di giudizio necessari per la soluzione della controversia alla stregua dei principi e dei criteri sopraenunciati).

Cass. civ. n. 5933/1991

Il condomino che abbia acquistato in proprietà esclusiva lo spazio destinato al parcheggio di un autoveicolo, ancorché sito nel locale adibito ad autorimessa comune del condominio, ha facoltà a norma dell'art. 841 c.c. di recintarlo anche con la struttura di un cosiddetto «box», sempre che non gliene facciano divieto l'atto di acquisto o il regolamento condominiale avente efficacia contrattuale e non derivi un danno alle parti comuni dell'edificio ovvero una limitazione al godimento delle parti comuni dell'autorimessa.

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Consulenze legali
relative all'articolo 841 Codice Civile

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Cliente chiede
domenica 28/04/2024
“Buon giorno a tutti.
Sottopongo ai Vs. esperti il sottostante quesito per esauriente consiglio al fine procedere correttamente senza incorrere in nessun cavillo legale da parte di terzi.
Mia moglie è proprietaria di appartamento in zona di villeggiatura montana acquistato con suoi denari. Al rogito ci siamo accordati per il diritto reale di usufrutto in capo a lei, mentre la nuda proprietà al nostro unico figlio, lo scrivente escluso da qualsiasi diritto reale sul bene.
L’immobile si erge su tre livelli:
- Terra: garage e piccolo disimpegno (due lati parzialmente interrati, il terzo lo è completamente). Sono in capo e di proprietà di ogni singola unità abitativa.
- Il primo: appartamento di nostra proprietà esclusiva.
- Il secondo/mansardato: proprietà esclusiva in capo ad altro nucleo familiare.
- Su tre lati verde privato, ripartito a mezzo, tra i rispettivi due appartamenti.
- Rimane indivisa la “corte comune” di accesso da piano strada tramite piazzale auto veicolare che permette la manovra per entrare in garage ed eventuale parcheggio esterno delle vetture personali e/o di parenti/amici in visita alle due famiglie.
Il problema sorge su questa proprietà comune, la quale è oggetto di continuo transito pedonale e non di rado di carico e scarico da parte dei proprietari dei fondi confinanti, nonché di vacanzieri che utilizzano il passaggio per accedere a percorso silvo-pastorale che confina oltre l’area verde di proprietà.
Le proprietà esclusive a verde:
- la nostra è completamente delimitata con siepe e tipica staccionata per dimostrare ai terzi che trattasi di proprietà privata;
- l’altro condomino la tiene tutta libera. È una sua scelta poiché si sente gratificato e gli piace gli spazzi liberi. Pertanto, da questa, i terzi, possono accedere da e per la corte comune essendo collegata alla sede stradale. La delimitazione con la strada – anch’essa privata - è segnalata da catenella in plastica bicolore sorretta da porta tubi collocati sopra l’asfalto che in qualsiasi momento possono essere rimossi e porzione completamente libera.

Non volendo creare motivo di attrito e/o scontro con il coinquilino chiederei:
- non c’è nessuna volontà da parte mia che la proprietà indivisa sia motivo per i terzi di acquisire e vantare diritti di qualsivoglia natura.
- È sufficiente una comunicazione scritta alla controparte? C’è normativa a supporto?
- Per eventuali danni corporali o al manufatto che terzi arrecano e/o subiscono utilizzando predetta proprietà indivisa, la famiglia dello scrivente non vuole concorre in nessun modo a esborsi economici. Sono tutelato in tal senso?
- i cartelli di proprietà privata già collocati non sono un sufficiente deterrente per gli intrusi. Cosa si può aggiungere?
- Se posizionata la tradizionale staccionata lignea in luogo della catenella e la parte libera chiusa con sbarra a movimento telecomandato elettricamente dall’accesso stradale potrebbero essere motivo per dimostrare ai terzi che si sono introdotti in proprietà privata e quindi soggetti alle relative sanzioni?
- Ulteriori Vs. suggerimenti.

Ringraziando per la cortesia ed in attesa di Vs. nuove, cordialmente saluto.”
Consulenza legale i 12/05/2024
L’art. 841 del c.c. prevede espressamente che tra le facoltà del proprietario vi sia quella di poter chiudere in qualsiasi momento il suo fondo.
La norma sicuramente rientra anche tra le facoltà del comproprietario, ma deve essere pacificamente riconosciuta anche all’ ’usufruttuario: ricordiamoci infatti che l’usufrutto non è altro che una “versione minore” del più ampio diritto di proprietà ed attribuisce al suo titolare non solo la possibilità di prendere possesso del bene (art. 982 del c.c.), ma anche di godere della cosa, pur rispettando la sua destinazione economica (art. 981 del c.c.).
Per tale motivo i familiari dell’autore del quesito hanno il pieno diritto di procedere a recintare in maniera più efficace la loro corte comune, anche sobbarcandosi per intero le spese, fermo restando l’obbligo di garantire anche all’altro comproprietario il diritto di accedere alla corte e di potersene servire. Ovviamente sarà necessario comunicare con congruo preavviso questa scelta anche al vicino, affinché egli possa quantomeno essere edotto delle intenzioni dell’altro proprietario.

Ad ogni modo la situazione descritta non può comportare il rischio che i terzi estranei alla comunione possano vantare diritti sulla corte: l’apprensione della cosa fatta da soggetti estranei è infatti molto breve e sporadica, e questo impedisce che si possa incorrere nel rischio di vedersi usucapito il bene. Affinché, infatti, un terzo possa acquisire la proprietà per usucapione è necessario, ai sensi dell’art.1158 del c.c., che quest’ ultimo eserciti sul bene un possesso pacifico ed ininterrotto per almeno venti anni.

Anche da un punto di vista della responsabilità civile la vicenda descritta non presenta particolari criticità; anzi, da questo punto di vista sicuramente potrebbe essere più gravosa la posizione di chi accede alla corte comune, nonostante sia consapevole della sua destinazione privata, destinazione, tra l’altro, chiaramente presegnalata sia per mezzo di una recinzione, sia per mezzo di chiari cartelli di avviso.

La Corte di Cassazione ha infatti precisato che l’accesso in aree condominiali può integrare il reato di violazione di domicilio ex art. 614 del c.p: in questo senso è molto chiara, per fare un esempio, la recente Cass.Pen.,Sez.V, n.31700 del 20.07.2023: “I cortili e gli orti, destinati al servizio ed al completamento dei locali di abitazione, rientrano nel concetto di appartenenza di cui all’art. 614, primo comma, c.p., ed è irrilevante, ai fini della sussistenza del reato previsto da tale norma, che le «appartenenze» siano di uso comune a più abitazioni, spettando il diritto di esclusione da quei luoghi a ciascuno dei titolari delle singole abitazioni”. Pertanto “commette reato di violazione di domicilio chi s’introduca, contro la volontà di chi ha diritto di escluderlo, nel cortile dell’edificio condominiale, rientrando il cortile nel concetto di «appartenenza» dell’abitazione”.

L’usufruttuario, così come il comproprietario, può invero incorrere nella responsabilità per danno da cose in custodia previsto dall’art. 2051 del c.c., ma nel caso specifico è piuttosto improbabile che questa fattispecie possa concretamente realizzarsi. Un’area cortiliva, infatti, di per sé non è un oggetto che ha delle caratteristiche tali da poter causare un danno. Inoltre, l’accesso abusivo da parte dei terzi è una condotta che, come abbiamo visto, deve considerarsi illecita ed il suo concretizzarsi da parte del danneggiato porta, ai sensi dell’art. 1127 del c.c., ad assorbire il nesso causale che deve necessariamente intercorrere tra la cosa e l’evento lesivo.


Nicolo' M. chiede
giovedì 20/08/2020 - Lombardia
“Buongiorno, Spett.le Redazione Brocardi, con la presente sono a chiedere una vostra consulenza in merito la questione di seguito specificata:
la nostra abitazione è sita in un contesto di villette ed è raggiungibile solo tramite una strada chiusa privata molto stretta ( via dei Tigli ) che permette l’accesso ai singoli ingressi anche con l’automobile. L’unico spazio di manovra sussiste a metà strada, su una particella intestata ad uno dei proprietari, che utilizza tale spazio per parcheggiare le sue autovetture rendendo difficoltosa qualsiasi manovra per uscire dalla via e soprattutto vietandone sia il parcheggio che la sosta a tutti gli altri vicini sostenendo che si tratta del suo posto auto privato.
Essendo la particella però accatastata come “bosco ceduo”, vedere in allegato, vorrei sapere quali sono i diritti dell’intestatario della particella e di conseguenza quali quelli dei vicini.
Nel caso specifico, chi vi può parcheggiare? Solo il proprietario? Nessuno? Tutti?
n.b. invierò successivamente foto e planimetria.

Grazie mille
Distinti Saluti”
Consulenza legale i 26/08/2020
La classificazione che il catasto attribuisce ad una particella di terreno non incide generalmente sul regime della sua titolarità, ma può soltanto porre dei limiti all’utilizzo da parte di chi, in forza di regolare titolo giuridico, ne risulta proprietario.

Da un punto di vista prettamente tecnico, il “ceduo” non è altro che una particolare forma di governo del bosco, che ne assicura la perpetuazione utilizzando una caratteristica naturale presente nelle latifoglie, ossia quella di rigenerarsi: la ceppaia, ossia la parte basale dell’albero che resta a seguito del taglio, rimane viva, dando vita a nuovi fusti.
Dai boschi cedui si ottiene normalmente legna da ardere o paleria, prodotti molto utilizzati in particolare nelle aree rurali.

Ora, può accadere che un terreno abbandonato, un giardino poco curato o troppo fitto di piante, diventi a tutti gli effetti un bosco se in esso vi si insediano specie arboree e arbustive tipiche del bosco; ad esempio, secondo la normativa della Regione Lombardia, è sufficiente che un appezzamento di terreno di circa 2000 metri quadri sia coperto per il 20% da specie forestali da almeno cinque anni per poter essere classificato come bosco secondo le relative Norme Forestali.

La classificazione di un terreno in bosco comporta l’insorgere di vincoli dal punto di vista paesaggistico e della relativa utilizzazione, rientrando nella classificazione di aree tutelate per legge ex art. 142 del codice beni cult. e paesag. .
A titolo meramente esemplificativo, non sarà consentito effettuare tagli senza autorizzazione, rimuovere i ceppi presenti, effettuare movimentazione di terra o altre tipologie di intervento, ma soprattutto, non sarà consentito riportare il bosco alla condizione originaria di terreno coltivato, edificato o edificabile.
Per conseguire quest’ultima finalità, infatti, occorre l’intervento di un professionista abilitato, al quale dovrà conferirsi l’incarico di portare avanti una complessa pratico di trasformazione.

Dal 1° marzo 2017 è stata offerta, sia a soggetti pubblici che privati, la possibilità di trasformare le superficie di loro proprietà destinate a bosco in un’altra destinazione d’uso, ovviamente previa autorizzazione paesaggistica, idrogeologica e ambientale.

Da quanto sopra detto, dunque, ne consegue che il proprietario di quella particella, pur se destinata a bosco ceduo, ha tutti i diritti che il codice civile, agli artt. 832 e ss., riconosce a qualunque altro proprietario, con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico, che nel caso di specie si rinvengono nella norme dettate a tutela del patrimonio boschivo.
Tra i diritti che gli competono vi è anche quello che gli viene riconosciuto dall’art. 841 del c.c., ossia di chiudere in qualunque momento il fondo, impedendo così a terzi estranei di accedervi se non per le finalità previste dal successivo art. 843 del c.c..

L’eventuale violazione di tale diritto da parte di terzi, quali possono essere nel caso di specie i proprietari delle abitazioni che hanno accesso alla stradella privata, può perfino integrare il reato di invasione di terreni o edifici, quale previsto dall’art. 633 del c.p., per la cui configurabilità non occorre che l’invasione debba necessariamente avvenire attraverso il ricorso alla violenza fisica, ma è sufficiente che sia arbitraria, ovvero posta in essere senza alcun titolo autorizzativo.

Sotto il profilo delle limitazioni che incontra colui che risulta formalmente proprietario di quell’area, va detto che allo stesso non può ritenersi preclusa la possibilità di utilizzarlo per la sosta dei veicoli di sua proprietà nè quale spazio di manovra; ciò che conta è che non venga realizzata, senza le dovute autorizzazioni, alcuna trasformazione urbanistica o, in generale, movimentazioni del terreno.

Diversa, invece, è la situazione se, trattandosi, come detto nel quesito, di un contesto di villette, quella particella di terreno dovesse risultare, dai relativi atti traslativi, asservita a servitù di passaggio, onde consentire ai proprietari delle singole villette di effettuare le necessarie manovre per entrare ed uscire dalla stradella privata.
In questo caso il proprietario esclusivo della particella sarebbe effettivamente tenuto a tenerla sgombera, al fine di consentire ai proprietari delle villette di utilizzare quell’area per le manovre di ingresso e di uscita.

La stessa cosa vale per il caso in cui, pur in mancanza di una servitù costituita volontariamente o per destinazione del padre di famiglia (cioè perché così disposta, ad esempio, dall’unico proprietario e costruttore delle villette), quell’area sia stata per almeno un ventennio utilizzata quale spazio comune di manovra e soltanto di recente il legittimo proprietario si sia deciso ad impedirne l’uso.
In questo caso, qualora si disponga di prove sufficienti attestanti una situazione di tale tipo, sarebbe possibile agire in giudizio per ottenere il riconoscimento della costituzione per usucapione di una servitù di passaggio e manovra.

In difetto di alcuna di tali condizioni, nulla potrà reclamarsi contro il comportamento del proprietario di quella particella, il quale sta legittimamente esercitando i diritti che la legge gli riconosce.


Carlo P. chiede
martedì 11/08/2020 - Lazio
“Salve mi rivolgo a Voi per un increscioso che ho con una famiglia vicino a me.
Ho acquistato una casa piano terra con civico personale ma è sita sotto un condominio con viale di unico accesso e di mia proprietà esclusiva. Su questo vialetto si trovano tre finestre del mio vicino che fa parte del condominio , di cui 2 finestre hanno grate fisse senza tapparelle (persiane), mentre una finestra ha la grata apribile e una persiana che si affacciano sul mio vialetto e spesso vedo che per aprire/chiudere la persiana devono sporgersi sulla mia proprietà aprendo la loro grata di protezione . Premetto che 4 anni fa' ho acquistato la casa e già c'erano queste finestre, ma adesso il comune mi ha rilasciato il permesso di passo carrabile e loro mandano Pec a qualsiasi autorità pretendendo che io non metta la macchina dentro al viale, cosa rara. Vorrei sapere se loro debbano mettere grata e inferiate fisse sulla terza finestra che e' una camera, anche perché potrebbero scendere nel nostro vialetto a nostra insaputa.Grazie”
Consulenza legale i 01/09/2020
Per dare una risposta precisa ed esauriente al quesito proposto sarebbe necessario esaminare i vari rogiti per mezzo dei quali si sono cedute negli anni le varie proprietà del complesso. Sarebbe, infatti, utile capire se il viale, seppur di proprietà esclusiva dell’autore del quesito, non sia gravato di una qualche servitù di passaggio pedonale o carrabile a favore del condominio vicino. Se così fosse (cosa che si ritiene alquanto probabile), si avrebbe il diritto di parcheggiare la macchina dentro il proprio vialetto a patto che ciò non impedisca ai proprietari dei fondi a favore del quale è stata costituita la servitù (il condominio con ogni probabilità) di transitare a piedi o con i propri mezzi. Ma, è utile ripeterlo, per dare una risposta più precisa si dovrebbero analizzare i rogiti di acquisto.

Non esiste, invece, alcun obbligo per i vicini di mettere grate o inferriate alle proprie finestre: è infatti il proprietario del fondo (quindi il proprietario del vialetto) che avrebbe il diritto, ai sensi dell’art. 841 del c.c., di recintare in ogni tempo la sua proprietà, per impedire a chi non ne abbia il titolo di accedervi e transitarvi. Ovviamente tale diritto di recinzione sarebbe fortemente limitato nel momento in cui il vialetto fosse gravato da un qualche diritto di passaggio pedonale e carrabile, in quanto o il diritto alla recinzione viene assolutamente a mancare, oppure deve comunque essere garantito l’accesso ai proprietari dei fondi a favore del quale la servitù è costituita.

SAMANTHA R. chiede
martedì 09/06/2020 - Piemonte
“Il mio vicino esercita una servitù di passaggio davanti a casa mia all'interno del cortile. Per accedere deve aprire il portone e percorrere una stradina fino al suo giardino. Ho fatto richiesta al comune di poter chiudere la mia proprietà e inserire un cancello in fondo alla stradina di cui sopra ovviamente fornendo le chiavi al vicino. Durante gli scavi per la realizzazione dei plinti per il cancello, scavi effettuati sulla parte di confine della mia proprietà è stato scoperto un tubo di acqua potabile. Questo tubo è del vicino. Parte dalla sua casa vedi foto 1 esattamente sul confine con la mia, corre a terra in esterno perché presente un battuto in cemento, e appena il battuto finisce ed inizia la stradina viene interrato per tutta la larghezza della strada per poi deviare sulla sua proprietà. Vedi foto 2. Ho chiesto al vicino cosa volesse fare e lui mi ha risposto che il tubo è suo rimane lì perché è sempre stato li e che il cancello non me lo farà fare perché farà di tutto con i suoi avvocati per impedirmelo.
Il vicino è una persona presuntuosa con il quale è sempre stato tutto difficile. Per prima cosa vorrei sapere se sono obbligata a lasciare il suo tubo li. Se lui può impedirmi di fare il cancello che è una sicurezza per tutte e due le proprietà che avrei fatto a mie spese. Se devo sempre sentirmi sotto scacco.
Secondo quesito. Una piccola parte del suo tetto ha la grondaia che scarica su una cisterna del mio giardino. Da questa cisterna lui ha una pompa con un tubo interrato dalla quale preleva l'acqua raccontandomi che ha una servitù. Nell'atto notarile, riletto con attenzione, l'unica servitù indicata è quella del passaggio. Ho comprato questa casa nel 2003.
Grazie”
Consulenza legale i 16/06/2020
Principio generale in materia di proprietà fondiaria è quello dettato dall’art. 841 c.c., norma che attribuisce al proprietario del fondo il diritto di chiudere in qualunque momento il proprio fondo.
Con tale norma il legislatore ha voluto stabilire che, oltre la pienezza del godimento e della disposizione, il proprietario ha la facoltà di recingere la sua proprietà, al fine di tenere i terzi al di fuori della stessa.

Secondo il prevalente orientamento giurisprudenziale, perfino nel caso di fondo in comproprietà, rientra nella facoltà del singolo comproprietario l’installazione di un cancello sul passaggio comune con consegna delle chiavi agli altri comproprietari, in quanto così facendo non si impedisce l’altrui pari uso.
L’esercizio di tale facoltà, infatti, è stato configurato come esplicazione del diritto di apportare migliorie alla cosa comune, ed in quanto tale non può considerarsi come spoglio, né come turbativa o molestia del compossesso degli altri proprietari (in tal senso si veda Cass. 8394/2000).

Sempre la giurisprudenza, in diverse occasioni, ha affermato che la facoltà di chiudere il fondo per proteggerlo dall’ingerenza di terzi va riconosciuta al proprietario ex art. 841 c.c. anche quando il fondo è gravato da servitù di passaggio o di acquedotto, purché dalla chiusura non derivino limitazione al contenuto della servitù o un aggravio nel suo esercizio, secondo quanto disposto dall’art. 1067 del c.c., e purché, nello stesso tempo, siano adottati mezzi idonei a consentire al titolare della servitù la libera esplicazione del proprio diritto, pur se con un minino trascurabile disagio (così Cass. 4548/1989; n. 2350/1995; n. 2267/1997; n. 825/2000; n. 12949/2000; n. 15977/2001; n. 15796/2002; n. 6513/2003).
Sarà compito del giudice del merito stabilire, in caso di controversia insorta tra i titolari dei due diritti (quello di proprietà e quello di servitù), quali misure possano risultare più idonee a contemperare il loro esercizio, facendo riferimento alle precedenti modalità di esercizio ed allo stato e configurazione dei luoghi, accertandosi che non vengano poste in essere turbative illegittime e che la chiusura del fondo non venga effettuata con modalità estranee alla sua difesa, aventi come unico scopo quello di arrecare molestie ad altri (ipotesi vietata dall’art. 833 del c.c.).

Ad esempio, nel caso in cui il fondo dominante sia molto distante dal cancello e sullo stesso vi si trovi una casa stabilmente abitata, la sola dazione delle chiavi è stata considerata insufficiente a garantire il minimo disagio al titolare della servitù, essendo così stato imposto al titolare del fondo servente (cioè al proprietario della stradella) di apporre un meccanismo di apertura automatica con telecomando a distanza nonché l’installazione di un impianto citofonico (così Cass. 17875/2003).

Facendo applicazione dei suesposti principi al caso di specie, dunque, può indubbiamente affermarsi che chi pone il quesito ha il pieno diritto di chiudere il proprio fondo con un cancello, pur se sullo stesso viene esercitata un servitù di passaggio, con l’unico limite di poter essere costretto, se necessario, a dotare quel cancello di apertura automatica e citofono, ovviamente con spese solo a proprio carico.
Il titolare della servitù di passaggio non avrà alcunché da opporre, non potendosi aspettare, del resto, che un giudice possa essere disposto ad assecondare i suoi intendimenti meramente ostruzionisti.
Ciò che occorre valutare, sulla base di considerazioni puramente obiettive e fondate sull’equità, è soltanto se effettivamente la sola consegna delle chiavi del cancello non crei particolari disagi a colui che deve esercitare il diritto di passaggio, dovendosi altrimenti offrire soluzioni più comode, se si vuole evitare di finire in un’aula di giustizia e vedersi condannati ad adottare misure necessarie a non creare disagi al titolare della servitù.

Analizzato l’aspetto che sembra di maggior rilievo, passiamo ad occuparci delle altre due problematiche, ossia quella della presenza di un tubo di acqua potabile, a servizio del fondo vicino, che attraversa il proprio fondo, e quella del tubo e della pompa che preleva acqua dalla cisterna del proprio giardino.
Entrambe le ipotesi configurano delle servitù, le quali, pur non essendo specificatamente previste dal codice civile, possono assimilarsi quanto alla prima alla fattispecie disciplinata dall’art. 1033 del c.c., relativo all’obbligo di dare passaggio alle acque, mentre la seconda alla servitù degli scoli e degli avanzi d’acqua disciplinata dagli artt. 1094 e ss. c.c.

Trattasi di due servitù di natura completamente diversa, in quanto la prima (quella relativa al passaggio del tubo dell’acqua) ha natura di servitù non apparente, mentre la seconda ha natura di servitù apparente.
La distinzione tra queste due diverse tipologie di servitù si ritrova all’art. 1061 del c.c. ed assume particolare rilievo ai fini della ammissibilità dell’acquisto della servitù per usucapione o destinazione del padre di famiglia, in quanto solo le servitù apparenti, ossia quelle per le quali esistono opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, possono acquistarsi per usucapione.

Nel caso in esame, dunque, il vicino non potrà avanzare alcuna pretesa di aver conseguito per usucapione il diritto di mantenere quel tubo sotterraneo che conduce acqua alla sua proprietà, in quanto non vi era alcun segno visibile della esistenza di tale servitù.
Non avendo conseguito alcun diritto (e non essendovi una servitù costituita in tal senso), se ne potrà legittimamente pretendere la rimozione volontaria da parte dello stesso, mentre, qualora non abbia alcuna intenzione di provvedervi volontariamente (ciò che è molto probabile), non si potrà fare a meno di ricorrere all’autorità giudiziaria, per richiedere un provvedimento per obbligazione di facere (la rimozione coattiva del tubo).

Tuttavia, prima di ricorrere all’autorità giudiziaria, è opportuno valutare attentamente se non ricorrano i presupposti perché il vicino possa in ogni caso pretenderne il passaggio coattivo, ossia che non vi sia altro luogo da cui condurre l’acqua al proprio fondo e che quel passaggio non sia il più conveniente ed il meno pregiudizievole al fondo servente (così art. 1037 del c.c.).

Nulla si ritiene che possa obiettarsi in relazione alla servitù di prelevare gli scoli ed avanzi d’acqua dalla cisterna che si trova sul proprio fondo, servitù assimilabile per grandi linee a quella disciplinata dagli artt. 1094 e ss. c.c., e per la quale, trattandosi di servitù apparente, il vicino (proprietario del fondo dominante) può legittimamente vantare l’acquisto per usucapione, conformemente anche a quanto espressamente disposto dall’art. 1095 del c.c..
Per tale ragione, qualora siano trascorsi venti anni da quando esistono le opere visibili che consentono al vicino di prelevare acqua (la grondaia che scarica dentro la cisterna, il tubo interrato e la pompa), a nulla varrà opporre che nell’atto notarile di acquisto tale servitù non viene menzionata, in quanto la stessa dovrà intendersi costituita in suo favore per usucapione.


Gianni E. chiede
giovedì 29/03/2018 - Liguria
“Buon giorno.
Ho acquistato una porzione di una villa bifamiliare con già esistente un porticato eretto successivamente alla costruzione.
Detto porticato è stato ricavato su un balcone comunicante con l'altra proprietà innalzando il muro divisorio che in origine era di un metro e dieci e portandolo a m.2,20.
Ora mi si chiede di abbattere detto porticato in quanto a detto del mio confinante lo ha privato del diritto di veduta.
Mi posso opporre all'abbattimento?”
Consulenza legale i 05/04/2018
Il problema che questo caso richiede di risolvere è essenzialmente quello di regolare il conflitto di interessi fra proprietari di fondi confinanti.

Sotto tale profilo può infatti dirsi che il legislatore, se da un lato, con gli artt. 905 e 906 c.c., ha inteso tutelare la privacy del vicino, imponendo una determinata distanza per l’apertura delle vedute, per altro verso ha ritenuto equo tutelare anche chi ha aperto la veduta o chi già godeva di una veduta, imponendo al vicino di non costruire se non ad una distanza tale da non impedire al titolare l'esercizio di essa.

Ora, parlando precipuamente di vedute, la giurisprudenza della Cassazione è orientata nel senso che la violazione del diritto di veduta, previsto dall’art. 907 c.c., costituisce titolo per la rimozione di qualunque opera che di fatto lo impedisce, prescindendo da ogni valutazione se in concreto la stessa sia o meno idonea ad impedire o ad ostacolare la veduta (in tal senso può citarsi da ultimo Cass. Sent. N.7269/2014).

Quindi, tanto sarebbe sufficiente per far ritenere che il vicino abbia tutto il diritto di pretendere la rimozione di quel porticato.

Ma, a questo punto, un dubbio si pone: è giusto in questo caso parlare di diritto di veduta? O forse sarebbe più corretto qualificare il diritto che il vicino pretende di esercitare come diritto di panorama?

Per rispondere a tali dubbi si ritiene essenziale stabilire con esattezza quando si possa parlare di veduta ed a tal fine è sufficiente leggere l’art. 900 c.c..
Questa norma, nel delineare la distinzione tra luci e vedute, presuppone per entrambi i casi l’esistenza di una finestra o di una apertura attraverso cui esercitare il diritto.

E’ da quella finestra e/o apertura che va calcolata la distanza fissata dall’art. 907 c.c.; si tratta, però, di elementi a cui il vicino non può fare riferimento, poiché il muro su cui poggia il porticato e che costituisce muro divisorio dei rispettivi balconi non sta chiudendo alcuna finestra o apertura.

Semmai, quel muro e relativo porticato possono configurarsi quali elementi atti a menomare un presunto diritto di panorama di cui il confinante vorrebbe godere attraverso la proprietà altrui, inteso, a differenza del diritto di veduta, come diritto non limitato al semplice prospicere sul fondo finitimo, ma a guardare verso l’infinito per godere, appunto, del panorama.

E’ quest’ultimo un diritto di pura creazione giurisprudenziale, che la stessa giurisprudenza della Cassazione qualifica come servitù negativa (nel senso che conferisce al titolare il potere di vietare al proprietario del fondo servente di innalzare costruzioni o far crescere piante che possano pregiudicare o limitare tale visuale) e non apparente (nel senso che per la sua costituzione non sono necessarie opere visibili e permanenti).

In quanto non apparente, la servitù di paesaggio o di panorama non può costituirsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, ma solo in forza di atti di autonomia privata (ossia con contratto o per testamento), soggetti all’obbligo della forma scritta ad substantiam ed alla successiva trascrizione nei registri immobiliari ai fini dell’opponibilità ad eventuali terzi acquirenti del fondo servente.

Tanto basta per non consentire al vicino di poter reclamare a suo favore l’originario stato dei luoghi, per come realizzato dal costruttore delle villette, ossia la c.d. destinazione del padre di famiglia, che gli avrebbe consentito di godere del panorama dal balcone confinante.

A ciò si aggiunga un’altra considerazione, che si ritiene interessante invocare a propria difesa per non vedersi costretti ad abbattere il porticato: poiché non esiste alcuna finestra o apertura da cui osservare una certa distanza, deve ritenersi pienamente legittimo chiudere in qualsiasi momento ex art. 841 c.c. il proprio fondo con un muro divisorio che, in quanto non avente altezza superiore a tre metri, non potrà neppure essere considerato per il computo delle distanze di cui all’art. 873 c.c.

Sotto tale profilo, dunque, quel muro, con relativo porticato, costituirà non solo uno strumento di difesa della propria abitazione dalla possibilità che terzi estranei (compreso il vicino) possano accedervi, ma anche un valido mezzo per tutelare il proprio diritto alla privacy, ossia quel diritto che, come si è detto all’inizio, si contrappone al diritto di veduta o panorama e che il legislatore ha invece inteso tutelare con le norme di cui agli artt. 905 e 906 c.c.

Quindi, volendo concludere, può dirsi che alla pretesa avanzata dal vicino di abbattere il porticato per violazione del diritto di veduta può rispondersi facendogli osservare che il muro su cui poggia il porticato ed il porticato stesso non hanno chiuso alcuna finestra o apertura da cui veniva esercitata la presunta veduta e che, se si intende invece pretendere un diritto al panorama, trattasi di un diritto inesistente, perché non risultante da alcun documento pubblico regolarmente trascritto e perché neppure può dirsi acquistato per destinazione del padre di famiglia, ossia in funzione di come la costruzione è stata originariamente progettata e realizzata.

L. A. chiede
giovedì 14/03/2024
“Abito in una villetta sul lago che confina con altra villetta divise da una rete metallica alta circa un metro e 80. I rapporti col vicino sono sempre stati ottimi. Poi il vicino è morto. È subentrato il figlio. Un disastro: l’estate scorsa gli ho chiesto cortesemente di tagliare la siepe che invadeva in modo importante la mia proprietà. Dopo un mese gli ho scritto una lettera e poi un’altra ancora. Nulla. Mi son rivolto al comune del paese e mi han risposto che, trattandosi di questioni private dovevo rivolgermi ad un avvocato. Così ho fatto. Ad oggi tanta corrispondenza tra il mio ed il suo avvocato ma la siepe, dopo otto mesi è ancora lì. È da ieri arrivata la proposta dalla controparte di mettere sul confine una paratia di ferro di cui allego foto. Ho risposto che dobbiamo liberare il confine, non rinforzarlo. Ora la mia domanda è: il
Mio avvocato dice che ai sensi dell’art. 841 del cod. civile io devo accettare l’imposizione di quell’orribile muro di ferro che contrasta pesantemente con l’ambiente. Io dico che l’articolo è anacronistico in quanto non siamo in presenza di fondi dominanti/serventi. Devo veramente accettare in primis che non tagli la siepe ( gli ho chiesto 30 cm dal confine ) in secundis l’imposizione di quella brutta barriera?”
Consulenza legale i 20/03/2024
Gli aspetti da prendere in esame sono due:
  1. il taglio della siepe;
  2. l’installazione di una recinzione tra fondi confinanti.

Per quanto concerne la prima questione, il fondamento giuridico della propria pretesa si rinviene all’art. 896 c.c., norma che regola proprio i rapporti del confinante con l’albero (o la siepe) che lo invade.
Dispone la norma che il proprietario di un terreno può in qualunque momento costringere il vicino a recidere i rami di un albero, poco importa se a distanza legale o meno, che si protendono sul suo fondo.
Il legislatore ha regolato il caso più comune in cui per recidere i rami occorre salire sull’albero e così entrare sul fondo altrui, stabilendo che è il proprietario dell’albero a dover provvedere e che avrà la scelta tra tagliare l’intero ramo oppure accorciarlo in modo da non oltrepassare il confine.
Tuttavia, si deve ritenere che anche il confinante, invaso dai rami dell’albero o della siepe altrui, se vi riesce, possa tagliare, stando sul proprio terreno, quella parte di ramo o di siepe che oltrepassa la linea ideale del confine.
L’art. 896 c.c., peraltro, risulta abbastanza chiaro nel precisare che i rami possono essere tagliati in qualunque tempo; da ciò se ne fa conseguire che non è possibile acquistare un diritto ad invadere il fondo altrui per usucapione, in quanto non si può stabilire un momento iniziale da cui far decorrere l’usucapione, tenuto conto che il ramo o la siepe cresce continuamente, concretizzandosi ogni giorno una situazione nuova, a cui il proprietario invaso ha diritto di reagire.

In tal senso può citarsi Cass. n. 4361/2002, con cui la S.C. ha enunciato il seguente principio di diritto: “Il diritto di far protendere i rami degli alberi del proprio fondo in quello confinante non può essere acquistato per usucapione perché l’art. 896 c.c. implicitamente lo esclude, riconoscendo espressamente al proprietario del fondo sul quale i rami si protendono il potere di costringere il vicino a tagliarli in ogni tempo”.

Sotto il profilo della tutela giuridica e delle possibili azioni giudiziarie esperibili, occorre innanzitutto intimare formalmente al vicino, a mezzo di lettera raccomandata (per come sembra essere stato fatto), di tagliare quella parte di siepe che oltrepassa il confine ed invade il proprio fondo, fissandogli un termine entro cui provvedere, allo scadere del quale ci si rivolgerà all’autorità giudiziaria o si provvedere ad eseguire le opere di recisione a propria cura e spese.
Qualora il vicino continui a non dare volontario seguito a tale intimazione, si potrà scegliere, appunto, tra il provvedere direttamente a proprie spese (delle quali è bene conservare fattura o eventuali documenti giustificativi, al fine di recuperarli nei confronti del proprietario della siepe) o ricorrere all’autorità giudiziaria, onde ottenere un provvedimento con cui imporre al vicino di tagliare la siepe, provvedimento che, se necessario, potrà essere messo in esecuzione con l’intervento dei competenti ufficiali giudiziari.

Passando adesso ad esaminare la seconda questione, ovvero quella relativa alla installazione di una recinzione tra i due fondi, norma di riferimento in questo caso è l’art. 841 del c.c., in forza del quale è concesso al proprietario il diritto di chiudere in qualunque tempo il proprio fondo.
Con l’espressione “chiudere” si intende proprio qualunque attività volta ad impedire a terzi l’entrata nel fondo, edificando recinti e mura.
Si tratta, come è ovvio, di una facoltà e non di un obbligo, la quale se esercitata incontra dei limiti soltanto nei seguenti casi:
  1. se il fondo da chiudere è gravato da servitù di passaggio o di acquedotto: in questo caso dalla chiusura non potranno derivare limitazioni al contenuto della servitù o un aggravio nel suo esercizio, secondo quanto espressamente previsto dall’art. 1067 del c.c.;
  2. se il vicino abbia acquistato una servitù incompatibile con la chiusura del fondo, quale può essere, ad esempio, una servitù di prospetto.

In assenza di tali limiti, il proprietario può chiudere come meglio crede il proprio fondo, non potendo il potere di recinzione essere paralizzato da eventuali disagi che possano subire i vicini, purchè il mezzo tecnico adoperato (nel caso in esame la struttura metallica) eviti lo sconfinamento nel fondo contiguo per una superficie anche minima (si vedano in tal senso Cass. civ. Sez. II n. 6335 del 07/06/1993 e Cass. civ. Sez. II n. 2267 del 14.03.1997).
Si tenga comunque presente che la chiusura del fondo non può essere effettuata con modalità estranee alla sua difesa e aventi come unico scopo l’arrecare molestie ai vicini, salvo incorrere nel divieto di cui all’art. 833 del c.c., ipotesi che nel caso di specie non sembra ovviamente ricorrere.


C.R. chiede
mercoledì 04/08/2021 - Lombardia
“Buongiorno,
vorrei sapere, per la servitù di passaggio, quanto segue:
- posso chiudere con un cancello e quali sono le misure;
- posso chiedere che il cancello venga chiuso ogni volta che si transita?

Grazie

Consulenza legale i 06/08/2021
Dall’esame del contratto con cui è stata costituita la servitù è emerso che chi pone il quesito è proprietario del fondo servente, cioè del fondo su cui il passaggio deve essere esercitato.
Ora, la soluzione al quesito va ricercata nell’art. 1064 c.c., comma 2, ai sensi del quale “se il fondo viene chiuso, il proprietario deve lasciarne libero e comodo l'ingresso a chi ha un diritto di servitù che renda necessario il passaggio per il fondo stesso”.
Secondo costante orientamente della Corte di Cassazione, “il proprietario del fondo gravato da servitù di passaggio ha facoltà di chiuderlo, ma deve lasciare libero e comodo, salvo un minimo e trascurabile disagio, l'ingresso ed il transito al proprietario del fondo dominante” (Cass. Civ., Sez. II, 13/02/1999, n. 1212).
Ed ancora, Cass. Civ., Sez. II, 24/04/2003, n. 6513 ha chiarito che “rientra nel diritto del proprietario del fondo servente l'esercizio della facoltà di apportare modifiche allo stesso ed apporvi un cancello per impedire l'accesso ai non aventi diritto, pur se dall'esercizio di tale diritto possano derivare disagi minimi e trascurabili al proprietario del fondo dominante in relazione alle pregresse modalità di transito”.
Ad esempio, la comodità del passaggio pur in presenza della chiusura è stata ravvisata nell’ipotesi di cancello fornito di apertura elettrica, citofono e simili.
In altri casi, invece, la giurisprudenza ha ritenuto che non sussistesse la libertà e comodità del passaggio: si veda in proposito Cass. Civ., Sez. II, 11/11/2002, n. 15796, che aveva confermato la sentenza di merito, la quale a sua volta aveva giudicato misura non idonea a garantire il libero esercizio della servitù di passaggio la consegna delle chiavi del cancello, sia per la posizione defilata dello stesso, sia per la mancanza di un impianto citofonico e/o di altro meccanismo di apertura a distanza.
Molto dipende, dunque, dalle caratteristiche dei luoghi e, soprattutto, dalle modalità con cui viene esercitata la facoltà di chiudere il fondo.
Certamente, il proprietario del fondo servente può esigere che il cancello venga chiuso ad ogni passaggio. Ricordiamo infatti che, a norma dell’art. 841 c.c., il proprietario può chiudere in qualunque tempo il fondo, e che tale facoltà è finalizzata a “proteggerlo dall'ingerenza di terzi” (Cass. Civ., Sez. II, 18/12/2001, n. 15977), onde evitare accessi non autorizzati.

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